RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01023 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JQ63

YM

JUGE DE L’EXECUTION DE [Localité 1]

08 novembre 2024 RG :24/01961

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

Syndicat des copropriétaires [Localité 2]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 06 MARS 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 1] en date du 08 Novembre 2024, N°24/01961

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Yan MAITRAL, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mars 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Syndic. de copro. [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL PATRIMOINE & HABITAT, immatriculée au RCS [Localité 1] n°502523624, dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 1], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5], représentée par son Syndic en exercice, la SARL AUSSET IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 509 585 634, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité

audit siège

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 22 Janvier 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente, le 06 Mars 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 27 mars 2025 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à l’encontre du jugement rendu le 8 novembre 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nîmes dans l’instance n° RG 24/01961 ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 7 avril 2025 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 29 septembre 2025 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8], appelant, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 29 décembre 2025 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10], intimé, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 7 avril 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 22 janvier 2026.

***

La copropriété [Adresse 11] Terrasses de Camargue jouxte la copropriété [Adresse 10] qui sont séparées par un mur de soutènement, propriété exclusive de la copropriété [Adresse 10].

Lors de la construction de la copropriété [Adresse 11] Terrasses de Camargue, débutée en 2003, la copropriété Les Pins [Adresse 12] a fait établir un constat d’huissier le 17 septembre 2003.

Lors de la réception de l’immeuble en 2005, diverses réserves ont été émises sur le procès-verbal de réception et une assignation en référé-expertise a été délivrée, notamment pour observer les éventuelles conséquences sur le mur de soutènement. Un expert a été désigné par une ordonnance du 25 janvier 2006 du président du tribunal de grande instance de Nîmes.

En 2008, le bureau d’étude technique [X] a été mandaté par la copropriété [Localité 2] et a préconisé plusieurs mesures pour éviter tout éventuel accident.

Le 14 septembre 2021, à la suite de très fortes pluies, un éboulement sur une trentaine de mètres du mur de soutènement surplombant la copropriété [Adresse 11] Terrasses de Camargue est survenu.

***

La copropriété Les Terrasses de Camargue a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes qui, par ordonnance du 5 octobre 2022, a condamné la copropriété [Adresse 10] à « remettre en état le mur de soutènement surplombant la copropriété [Adresse 8], notamment en procédant à l’arrachage des racines perçant ledit mur et en consolidant l’ouvrage, afin qu’il ne présente plus une menace, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 60 jours suivant la signification de la décision à intervenir ».

L’ordonnance a été signifiée le 27 décembre 2022.

***

Par exploit du 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8] a fait assigner devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nîmes le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10], aux fins principales de voir liquider le montant de l’astreinte provisoire à la somme de 20 400 euros et de la condamner au paiement de ladite astreinte liquidée.

***

Par jugement du 8 novembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nîmes a statué et :

« Rejette le moyen de nullité de l’assignation ;

Vu l’ordonnance de référé du 5 décembre 2022 ;

Rejette la demande de liquidation de l’astreinte provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte définitive tenant l’exécution des obligations visées dans l’ordonnance de référé du 5 décembre 2022 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ; »

***

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a relevé appel le 27 mars 2025 de ce jugement pour le voir infirmer ou annuler en ce qu’il a :

— rejeté la demande de liquidation de l’astreinte provisoire ;

— dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte définitive tenant l’exécution des obligations visées dans l’ordonnance de référé du 05 décembre 2022 ;

— condamné la copropriété [Adresse 11] Terrasses de Camargue à verser à la copropriété Les Pins d'[Adresse 13] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la copropriété [Adresse 8] aux dépens.

***

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], appelant, demande à la cour, au visa des articles L.131-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

« Déclarer l’appel régulier et recevable.

Infirmer le jugement du 8 novembre 2024 en ce qu’il a :

— rejeté la demande de liquidation d’astreinte provisoire ;

— dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte définitive tenant l’exécution des obligations visées dans l’ordonnance de référé du 05 décembre 2022 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8] aux dépens.

Statuant à nouveau,

Accueillir l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8] comme recevables et bien fondées ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Liquider le montant de l’astreinte prononcée par le juge des référés le 5 octobre 2022 à la somme de 47.350 euros arrêté au 29 septembre 2025 et condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice, au paiement de ladite astreinte liquidée ;

Fixer une astreinte définitive à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] afin de remettre en état le mur de soutènement surplombant la propriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 8], notamment en procédant à l’arrachage des racines perçant le dit mur et en consolidant l’ouvrage afin qu’il ne présente plus une menace, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant signification de l’Arrêt à intervenir;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, à porter et payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], pris en la personne de son syndic en exercice, au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel. ».

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8], appelant, expose que l’astreinte doit être liquidée à hauteur de 47 350 euros au 29 septembre 2025 et qu’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard doit être ordonnée, dans le délai d’un mois, à compter de la signification de l’Arrêt à intervenir.

Il précise que la propriété du mur relève du syndicat de la copropriété de la [Adresse 4] et que l’intervention d’un géomètre pour fixer la limite séparative n’est pas nécessaire. Elle affirme que cette dernière n’a pas arraché ou élagué la végétation et entretenu le mur conformément aux obligations fixées par le juge des référés.

Concernant les travaux, elle fait plus précisément valoir qu’elle ne s’est jamais opposée à leur réalisation à l’exception de la demande formulée en ce sens le 3 mai 2024 en raison de l’instabilité du pan de terre et, qu’à l’inverse, une entreprise a pu intervenir pour établir un devis après une autorisation donnée le 27 janvier 2025. Selon elle, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] n’a pas l’intention d’éradiquer la menace constatée par le juge des référés.

Elle affirme au demeurant que les travaux entrepris ne correspondent pas à ceux ordonnés par la juridiction des référés : la consolidation de l’ouvrage n’a pas été réalisée et celui-ci présente toujours une menace comme le démontrent le constat du commissaire de justice du 4 décembre 2023 et le rapport d’expertise du 24 février 2025 qui n’est remis en cause par aucun élément probant émanant de la partie adverse. Enfin, elle explique qu’il n’est pas justifié que les travaux sont impossibles à réaliser ou que le juge des référés a limité la menace aux épisodes pluvieux « normaux ».

***

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], intimée, demande à la cour, au visa des articles 9, 834 et 835 du code de procédure civile, et de l’article 2224 du code civil, de :

« Ecarter le rapport de M. [B] des débats

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice de ses demandes fins et conclusions

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

A tout le moins

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice de ses demandes fins et conclusion

Fixer l’astreinte à 1 euros.

En tout état de cause

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens d’appel ».

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], intimé, expose qu’outre le nettoyage annuel dû à la repousse des végétaux, les travaux ont été réalisés postérieurement à l’ordonnance de la juridiction des référés, le retard s’expliquant par le seul refus de l’appelant de laisser les entreprises mandatées pénétrer sur les lieux.

Il précise que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] ne démontre pas la persistance d’un dommage imminent suite à la réalisation des travaux notamment au regard des constatations du commissaire de justice dressées le 4 décembre 2023. S’agissant des conclusions expertales produites par la partie adverse, elle souligne que le rapport a été établi de manière non contradictoire et que faute d’être corroboré par d’autres pièces, il doit être écarté des débats. Par ailleurs, il explique que l’expert invoque simplement un risque en cas de fortes précipitations et qu’il ne fait que constater l’ancienneté du mur. Elle argue le fait que les travaux réalisés sont conformes à la décision rendue et que le mur ne présente aucun désordre depuis 2023.

Concernant le montant de l’astreinte, l’intimé rappelle que la copropriété Les terrasses de Camargue avait connaissance de sa responsabilité dans les désordres constatés et que par ailleurs les travaux de reconstruction du mur sont impossibles. Elle explique enfin que les travaux ont bien été réalisés dans les délais fixés par la juridiction des référés.

Subsidiairement, elle affirme que les travaux sont pérennes et conformes et qu’ils ont bien été réalisés. Elle fait valoir qu’elle s’est vue opposée un refus du syndic de copropriété pour intervenir en 2025. Elle indique à nouveau que la reconstruction d’un mur est irréalisable. En conséquence, elle sollicite en raison de la mauvaise foi de l’appelant la limitation de l’astreinte à 1 euro en cas de condamnation.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur le fond :

Liminairement, il sera observé que le juge de l’exécution vise dans son dispositif l’ordonnance de référé du 5 décembre 2022. Il est constant qu’il s’agit de l’ordonnance du 5 octobre 2022 qui a préconisé la réalisation de travaux sous astreinte.

Selon l’article 16 alinéa 2 du code de procédure civile le juge « ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] produit un rapport d’expertise non judiciaire du 24 février 2025. Il sera rappelé que le juge ne peut en effet se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu importe qu’elle ait été faite en présence de celles-ci (Cass. 1ère civ., 6 juill. 2022, n° 21-12.545). Il s’en suit qu’il n’y a pas lieu à ce stade d’écarter d’office cette pièce mais elle ne saurait, à elle seule, établir que la copropriété [Adresse 10] n’a pas exécuté les travaux qu’elle dit avoir réalisés en conformité avec la décision du 22 octobre 2022.

Selon l’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution « le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère ».

Conformément à la décision du 5 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] était soumise à l’obligation de remettre en état le mur de soutènement surplombant la propriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] Terrasses de Camargue notamment en procédant à l’arrachage de racines perçant le mur et en consolidant l’ouvrage afin qu’il ne présente plus une menace.

L’ordonnance ayant été signifiée le 27 décembre 2022, les travaux prescrits devaient être réalisés au plus tard le 25 février 2023.

Il est fourni par le syndicat de la résidence [Adresse 8] un courrier officiel adressé au conseil de la copropriété [Adresse 10] du 28 février 2023 dans lequel il est indiqué que « les travaux entrepris correspondent à la décision rendue et au devis établi dont votre client a été destinataire. La végétation et les racines qui posaient problèmes ont été enlevées et la mise en sécurité du talus a été effectuée, le mur détruit ne pouvant en l’état être reconstruit sans une emprise sur la copropriété voisine ». Il est joint une facture du 27 février 2023 qui fait état des travaux suivants : « élagage + évacuation », « dépose du grillage avec piquets », « mise en sécurité terrassement de la partie supérieur au niveau de l’ancien mur » et « mise en sécurité pose d’un grillage sur toute la surface du mur effondré ».

Selon le constat du commissaire de justice du 4 décembre 2023 il est mentionné au niveau de la partie éboulée du mur de soutènement que celui-ci est « constitué d’un talus de terres avec pierres, racines, végétaux et petits arbustes ». Dans le même temps, le commissaire de justice constate que les racines d’un arbre planté sur la propriété voisine ne sont plus enterrées dans le sol et relève que le talus est « recouvert d’un grillage souple de couleur verte » qui est accroché en partie basse « à des petits piquets métalliques posés horizontalement » et qui est simplement « posé » côté nord sans être accroché. Il relève que, « si des pierres sont détachées du talus », elles sont « retenues par le grillage ».

Concernant la partie non éboulée, il est simplement indiqué que le mur n’est pas homogène, qu’il est d’aspect bombé et qu’il n’y a plus de ciment entre certaines pierres.

Il apparaît ainsi que les travaux mentionnés dans le courrier du 28 février 2023 auquel était joint une facture ont bien été réalisés.

Il sera rappelé que si le débiteur n’était pas astreint à la construction d’un mur, il était néanmoins astreint, afin qu’il ne présente plus une menace, à le « consolider » ce qui s’entend, selon la définition courante, comme le fait de donner plus de solidité à quelque chose ou encore de rendre quelque chose durable, plus résistant, l’affermir.

Or, sur ce point, le constat du commissaire de justice révèle que, si un grillage souple a été posé, en partie soutenu par des petits piquets et en partie posé à même le mur de soutènement, il n’est pas démontré que ces travaux donne plus de solidité au mur ou le renforce de manière satisfaisante. Par ailleurs, si ce dispositif, en partie précaire, est à même de retenir quelques pierres qui se détachent de manière isolée ainsi que le mentionne le commissaire de justice, il n’est pas démontré qu’il est à même de prévenir toute menace d’effondrement de la même nature que celui survenu en 2021 et qui a occasionné des dégâts matériels sur les véhicules. De plus, l’autre partie du mur, non effondrée, n’a pas fait l’objet de travaux particuliers destinés à la renforcer. Enfin, d’une manière générale, il n’est pas démontré que le mur a été remis en l’état ainsi que cela a été imposé par la juridiction des référés.

Ces constatations sont corroborées par l’expertise amiable et non contradictoire du 24 février 2025 du cabinet [B], expert judiciaire, selon laquelle « la pose d’un grillage de clôture torsadée n’est pas de nature à retenir les terres précédemment soutenues par le mur effondré ». De même, elle mentionne que « la partie du mur formant un ventre inquiétant doit être refaite entièrement et les parties conservées devraient être consolidées sérieusement pour éviter un effondrement généralisé » (page 12).

Si le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] peut rappeler à juste titre que l’effondrement est survenu dans un contexte climatique extrême, l’argument selon lequel les travaux entrepris sont suffisants, au regard de la moyenne pluviométrique de ces dernières années, est peu probant en raison des épisodes intenses réguliers que connaît la région et de l’évolution, d’une manière générale, des conditions climatiques.

Enfin, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] ait été empêché par un cas de force majeur, et notamment l’attitude du créancier de l’obligation, de réaliser les travaux conformément à l’injonction contenue dans l’ordonnance de référés du 5 octobre 2022.

Il s’ensuit que la copropriété [Adresse 10] ne démontre pas avoir remis en état le mur de soutènement surplombant la copropriété [Adresse 8] notamment en consolidant l’ouvrage afin qu’il ne présente plus une menace.

La décision déférée sera en conséquence intégralement réformée.

Il s’est écoulé entre 26 février 2023 et le 29 septembre 2025, date retenue par le créancier, 947 jours soit une astreinte devant être liquidée à hauteur de 47 350 euros, étant précisé que la juridiction des référés n’a fixé aucun terme à la durée de l’astreinte.

Cependant, outre le fait que le montant d’une telle astreinte présente un caractère disproportionné, il doit être pris en considération le fait, d’une part, que des travaux ont été réalisés sans qu’ils soient néanmoins totalement conformes à la décision les ayant ordonnés, et, d’autre part, qu’ils ont été exécutés dans les meilleurs délais.

En conséquence, l’astreinte provisoire sera liquidée à hauteur de 5 000 euros et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1].

Selon l’article L 131-2 du code des procédures civiles d’exécution « une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire ».

Dans le but d’assurer la sécurisation des biens et des personnes et inciter ainsi le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à réaliser les travaux conformément à ceux prescrits par l’ordonnance du 5 octobre 2025, il convient de prononcer une astreinte définitive.

Au regard de la nature des travaux à effectuer, il sera accordé un délai de 3 mois au débiteur avant que l’astreinte ne commence à courir, étant précisé qu’elle sera limitée à la durée de trois mois.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a l’obligation remettre en état le mur de soutènement surplombant la copropriété de la [Adresse 9] [Adresse 8], notamment en procédant à l’arrachage des racines perçant ledit mur et en consolidant l’ouvrage, afin qu’il ne présente plus une menace, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de 3 mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, et pendant une durée de 3 mois.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10], qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance et payer au syndicat de copropriété de la [Adresse 9] [Adresse 8] une somme équitablement arbitrée à 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Liquide l’astreinte provisoire fixée par la décision du juge des référés du tribunal judicaire de Nîmes le 5 octobre 2022 à hauteur de 5 000 euros ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer la somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8] ;

Ordonne au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de remettre en état le mur de soutènement surplombant la copropriété de la résidence [Adresse 8], notamment en procédant à l’arrachage des racines perçant ledit mur et en consolidant l’ouvrage, afin qu’il ne présente plus une menace, et ce, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et pendant une durée maximale de 3 mois ;

Dit que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] supportera les dépens de première instance et d’appel et payera au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,