RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02571

N° Portalis DBVH-V-B7I-JI7U

MPF

TJ DE PRIVAS

14 juin 2024

RG 23/00046

[I]

[I]

[I]

C/

SASU ZM CONSTRUCTION

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Privas en date du 14 juin 2024, N°23/00046

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026. Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [J] [I] né le 15 janvier 1967 à [Localité 11] (26), en son nom personnel et en qualité d’héritier de [O] [I]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Mme [K] [I] née le 26 août 1996 à [Localité 8], en qualité d’héritière de [O] [I]

[Adresse 9]

[Localité 4]

M. [L] [I] né le 26 septembre 1993 à [Localité 8]

en qualité d’héritier de [O] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl LX NIMES, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentés par M^e Mourad Reka, plaidant, avocat au barreau de Valence

INTIMÉE :

La Sasu ZM CONSTRUCTION prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Céline Cassegrain de la Selarl Retex Almodovar Avocats, plaidante, avocate au barreau de Valence

Représentée par M^e Frederic Ortega de la Selarl Frédéric Ortega Avocat, postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 22 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon compromis de vente passé par acte sous seing privé des 11 et 16 février 2022, M. [J] [I] et son épouse [O] née [Y] ont cédé à la société ZM Construction un bien immobilier [Adresse 7] à [Localité 10] (07) au prix de 272 000 euros.

Les parties ont inséré au contrat une clause stipulant que la vente était subordonnée à la réalisation de deux conditions suspensives dans le délai de trois mois suivant la date de sa signature, savoir l’obtention d’une autorisation d’urbanisme pour division parcellaire et d’un prêt d’une durée maximum de 25 ans au taux de 1,30%.

Une clause intitulée « Stipulation de pénalité » a été ainsi rédigée : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles devra verser à l’autre partie la somme de 27 200 euros à titre de dommages-intérêts ».

Après expiration du délai de trois mois, les vendeurs ont par sommation délivrée le 09 août 2022 mis en demeure la société ZM Construction de justifier de la levée des conditions suspensives.

En l’absence de réponse de sa part ils ont excipé de la caducité du compromis et lui ont le 09 septembre 2022 réclamé le paiement de la pénalité puis l’ont par acte du 3 janvier 2023 assignée à cette fin devant le tribunal judiciaire de Privas qui par jugement du 14 juin 2024

— a constaté la caducité du compromis de vente du 16 février 2022

— les a déboutés de toutes leurs demandes.

M. et Mme [I] ont interjeté appel du jugement par déclaration au greffe du 29 juillet 2024.

[O] [Y] épouse [I] est décédée à une date non précisée entre la date de la déclaration d’appel et celle des premières conclusions des appelants, auxquelles sont intervenus Mme [K] [I] et M. [L] [I] en qualité d’ayants-droits, de même que son épouse M. [J] [I].

Par ordonnance du 14 mai 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 24 novembre 2025 et la procédure clôturée avec effet différé au 7 novembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

MM. et Mme [I], appelants, demandent au terme de leurs conclusions régulièrement signifiées le 18 avril 2025:

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions

et, statuant à nouveau

— de juger que la société ZM Construction est responsable de la défaillance des conditions,

— de la condamner à leur payer les sommes de

*27 200 euros au titre de la pénalité contractuelle,

* 7 200 euros au titre des loyers et charges payés depuis la location de l’appartement,

* 8 238,53 euros représentant le surcoût du prêt qui en raison de la caducité du compromis n’a pu être signé qu’en avril 2023,

* 716 euros au titre de la taxe foncière 2022,

* 5 000 euros au titre du préjudice moral,

* 5 000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile.

Les appelants considèrent que les attestations bancaires produites par l’intimée font état de prêts ne correspondant pas aux caractéristiques contractuelles et que l refus des banques leur a été communiqué hors délai et après la caducité du compromis. Ils en déduisent que la condition d’obtention de prêt doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-1 du code civil, le défaut de réalisation de la condition étant imputable à sa cocontractante. Ils dénient toute valeur juridique à l’avenant daté du 21 juin 2022 reportant les délais de réalisation des conditions au 31 Juillet 2022, ce document ayant été remis en cause avant même qu’il ait été signé par la société ZM Construction.

Au terme de ses conclusions régulièrement signifiées le 06 novembre 2025, la société ZM Construction demande à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— de condamner MM. et Mme [I] à lui payer la somme de 3 000 euros en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire

— de condamner la Banque Populaire et le Crédit Mutuel à la relever et à la garantir des sommes qui seraient mises à sa charge.

L’intimée soutient que la caducité du compromis n’est pas imputable à une faute qu’elle aurait commise.

Elle fait valoir qu’elle a pleinement rempli son obligation de solliciter un prêt dans le délai de 8 jours suivant la signature du compromis et que le défaut d’information des vendeurs quant au refus des banques avant l’expiration du délai de trois mois ne peut à lui seul justifier l’application de la pénalité.

Elle fait observer que le très faible écart entre le taux du prêt prévu par le compromis et celui mentionné dans les attestations bancaires permet de considérer que même si les demandes de prêt avait été strictement conformes aux caractéristiques du compromis, elles auraient pareillement été refusées par les banques.

Elle allègue par ailleurs avoir sollicité l’autorisation d’urbanisme dans les délais et relève que cette condition n’était pas prévue à peine de caducité du compromis, l’acquéreuse étant présumée y avoir renoncé si elle ne pouvait justifier de l’accomplissement de cette condition. Elle ajoute que les délais prévus pour l’accomplissement des conditions ont été prorogés par avenant du 21 juin 2022 et que ce sont les vendeurs qui ont fait le choix d’abandonner la vente avant l’expiration du délai de prorogation.

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où la pénalité serait appliquée, elle estime que les deux banques qui ont refusé ses demandes de prêt sont tenues à la garantir car elles ont engagé leur responsabilité en indiquant dans leurs attestations de refus un taux d’intérêt différent de celui prévu par le compromis.

Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Le compromis de vente du 16 février 2022 stipule en page 7':

«'Le compromis de vente est également consenti sous la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes':

*montant maximum de la somme empruntée': 300 000 euros,

*durée maximale de remboursement': 25 ans

*taux nominal d’intérêts maximum': 1,30'% l’an ( hors assurance).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montat emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil'».

Une clause insérée en page 8 du contrat stipule':

«'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles devra verser à l’autre partie la somme de 27 200 euros à titre de dommages-intérêts'».

La société ZM Construction justifie avoir déposé les demandes de prêt suivantes':

— la première, le 24 février 2022, auprès du Crédit Mutuel,

— la seconde, à une date ignorée, auprès de la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes.

Les attestations produites par l’intimée sont à tort décriées par les appelants, leur contenu révélant qu’elles correspondent bien au financement du bien immobilier objet du compromis et les soupçons sur leur authenticité n’étant pas sérieusement étayés.

Les documents rédigés par les banques susvisées attestent de leur refus et font référence à une demande de financement de 300 000 euros sur 25 ans au taux de 1,5%.

La condition d’obtention du prêt a donc défailli mais la société ZM Construction a sollicité auprès de ces deux banques un prêt non conforme aux caractéristiques du prêt spécifiées par le compromis : le taux d’intérêt nominal du prêt sollicité était en effet de 1,5% alors que le compromis de vente stipulait un taux d’intérêt nominal maximum de 1,30% l’an.

L’article 1304-3 du code civil disposant que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, les vendeurs ont tiré de la non-conformité des demandes de prêt avec la lettre du compromis que la condition était réputée accomplie.

Le premier juge a rejeté leur demande au motif que les deux refus de prêts ne pouvaient pas être imputables à la société ZM Constructions, que toutes les conditions stipulées n’ont pas été accomplies et que la pénalité n’était pas encourue.

Les appelants soutiennent que cette société ne démontrant pas avoir accompli des diligences tendant à l’obtention d’un prêt conforme aux caractéristiques spécifiées par le compromis, la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie et qu’elle est redevable de la pénalité.

L’intimée réplique que le faible écart entre le taux d’intérêt des demandes de prêt et celui du compromis permet de considérer que même si la demande de prêt avait mentionné le taux d’intérêt de 1,30% spécifié, le prêt aurait quand même été refusé.

L’acquéreur est tenu de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente mais peut échapper à l’application de l’article 1304-3 du code civil en démontrant que même en présentant une demande de prêt en tous points conforme à la promesse, il n’aurait pas obtenu l’accord de la banque (Civ. 3e, 12 sept. 2007,n° 06-15.640).

Comme le fait observer l’intimée, l’écart de 0,20% entre le taux d’intérêt nominal maximum sollicité par la société ZM Constructions et celui défini dans le compromis n’établit pas que la banque aurait donné une suite favorable à sa demande si elle avait sollicité un prêt à un taux d’intérêt nominal de 1,3%.

Cet écart est en effet trop faible pour avoir eu une incidence significative sur le refus des banques.

Les caractéristiques du financement de l’achat immobilier définies dans l’avant-contrat que constitue le compromis de vente ont pour objectif de protéger l’acquéreur et de le libérer de son engagement d’achat sauf si par son comportement fautif, il a mis en échec la réalisation de la condition d’obtention du prêt.

L’absence de conformité au compromis de vente des deux demandes de prêt est ici trop minime pour caractériser une faute imputable à l’intimée justifiant la sanction de l’application d’une pénalité de 27 200 euros.

Le jugement a donc à juste titre retenu que la condition suspensive d’obtention du prêt n’était pas accomplie et que le compromis de vente était devenu caduc.

Les appelants soutiennent que la pénalité est due dès lors que les refus des banques ont été communiqués hors délai et après l’expiration du délai de trois mois prévu au compromis.

Cependant, si le compromis stipule page 8 que l’acquéreur devra justifier au vendeur de l’acceptation ou du refus de prêt par pli recommandé adressé au plus tard dans le délai de cinq jours suivant l’expiration du délai de trois mois à compter de sa signature, la sanction de ce défaut de justification est seulement la caducité du compromis.

Quant à la condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme, le compromis stipule que l’acquéreur ne peut s’en prévaloir qu’à condition d’avoir justifié au vendeur du dépôt de sa demande dans le délai d’un mois à compter de la signature du compromis et qu’il était réputé avoir renoncé à cette condition à défaut de justification dans ce délai.

La société ZM Construction n’est donc redevable d’aucune pénalité ni d’aucune indemnité envers les vendeurs et le jugement qui les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes est confirmé.

*autres demandes

Les appelants qui succombent doivent supporter la charge des dépens de la présente procédure.

Il est équitable de les condamner à payer à l’intimée en cause d’appel la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [I], en son nom propre et en qualité d’ayant-droit de [O] [Y] épouse [I], M. [L] [I] et Mme [K] [I] en leur qualité d’ayant-droit de celle-ci aux dépens,

Les condamne à payer en ces qualités à payer à la société ZM Construction la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,