RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01773

N° Portalis DBVH-V-B7I-JGQC

AG

TJ D'[Localité 1]

15 avril 2024

RG : 20/02201

[T]

[M]

[M]

C/

[P]

[L]

[Q] [N]

[W]

SAS NOVALPS

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 12 MARS 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 15 avril 2024, N°20/02201

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Mme [S] [T] née le 20 décembre 1981 à [Localité 2]

M. [I] [M] né le 19 avril 1952 à [Localité 3]

et

M. [E] [M] né le 30 septembre 1976 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Florence Rochelemagne de la Selarl Rochelemagne-Gregori-Huc.[Adresse 3], postulante, avocate au barreau d’Avignon et par M^e Olivier Avramo, plaidant, avocat au barreau de Toulon

INTIMÉS :

Mme [A] [P] née le 09 décembre 1969 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Mme [Z] [L] née le 23 janvier 1941 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentées par M^e Quentin Fourel-Gasser, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

M. [K] [W]

né le 16 septembre 1962 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représenté par M^e Anthony Martinez de la Selarl Anthony Martinez, postulant, avocat au barreau d’Avignon et par M^e Jean Robichon de la Selarl Robichon & Associés, plaidant, avocat au barreau de Grenoble

M. [X] [W] né le 17 avril 1969 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 11]

assigné à personne le 24 juillet 2024

Sans avocat constitué

La Sas NOVALPS représentée par son président en exercice Me [Y] [G] né le 05 février 1973 à [Localité 12]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentée par M^e Jean-Philippe Daniel de la Scp Fortunet et Associés, postulant, avocat au barreau d’Avignon et par M^e Jean-Luc Favre de la Selarl Favre-Dubouloz-Coffy, plaidant, avocat au barreau de Thonon-les-Bains

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte reçu par la société Notaires Vallée d’Aulps – Portes du Soleil (Novalps), notaire à [Localité 14], MM. [K] et [X] [W] et Mmes [B] [L] et [A] [P], propriétaires indivis ont promis les 21, 27 et 28 mars 2019 de vendre au prix total de 750 000 euros à MM. [I] et [E] [M] et Mme [S] [T]

— un terrain à bâtir [Localité 15] (Haute-Savoie) cadastré section G n°[Cadastre 1]

— et une surface de 53 m² à prendre sur la parcelle voisine cadastrée G n°[Cadastre 2].

La réitération de l’acte, fixée au plus tard le 15 novembre 2019, était soumise aux conditions suspensives notamment que l’état hypothécaire ne révéle pas l’existence d’autres droits réels que ceux énoncés à l’acte faisant obstacle à la libre disposition du bien ou susceptibles d’en diminuer sensiblement la valeur, et à l’obtention dans un délai de 4 mois d’un permis de construire deux chalets, que les acquéreurs ont obtenu le 16 août 2019.

Des difficultés sont apparues, relatives à l’existence de deux nouveaux propriétaires indivis de la parcelle G n°[Cadastre 2], dont un mineur, suite à une donation réalisée en 2004 par le précédent propriétaire, et à l’existence d’une servitude de passage concédée en 1994 grevant une partie de cette parcelle.

De nouvelles négociations se sont engagées entre les parties, mais par courrier recommandé en date du 02 mars 2020, les acquéreurs ont informé les vendeurs qu’ils n’entendaient pas réitérer la vente.

L’avance de 75 000 euros leur a été restituée.

Par acte délivré les 12, 14 et 31 août 2020, les acquéreurs ont assigné les vendeurs et le notaire en indemnisation de leurs préjudices devant le tribunal judiciaire d’Avignon qui par jugement réputé contradictoire du 15 avril 2024 :

— les a déboutés de leurs demandes,

— a débouté les vendeurs de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— a condamné in solidum les acquéreurs aux dépens et à leur payer la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] [T] et MM. [I] et [E] [M] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 24 mai 2024.

Par ordonnance du 10 juillet 2025, la procédure a été clôturée à effet différé au 8 décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 13 janvier 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 13 février 2025, Mme [S] [T] et MM. [I] et [E] [M], appelants, demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes et condamnés in solidum aux dépens et à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Mme [P] et M. [W] la somme de 2 000 euros chacun,

Statuant à nouveau

— de condamner in solidum la société Novalps, Mme [L], Mme [P] et MM. [W] à payer

— à M. [I] [M] les sommes de

—  22 018, 80 euros au titre de son préjudice matériel consistant en des dépenses en pure perte d’architecte, de géomètre, d’huissier,

—  1 440 euros (12 x 120 euros) au titre des frais de garde meuble

—  15 000 euros au titre de la privation de jouissance sur l’année de retard

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi

— à M. [E] [M] les sommes de

—  19 200 euros au titre de son préjudice matériel consistant en des dépenses en pure perte d’architecte,

—  144 130 euros au titre de l’augmentation du coût de l’acquisition foncière de terrain [Localité 15],

—  15 000 euros au titre de la privation de jouissance sur l’année de retard

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts

En toutes hypothèses

— de débouter la société Novalps, Mme [L], Mme [P] et MM. [W] de leurs demandes,

— de les condamner in solidum aux dépens et à leur payer la somme de 9 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 15 décembre 2025, Mmes [A] [P] et [B] [L], intimées, demandent à la cour

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les acquéreurs de leurs demandes et les a condamnés à régler 2 000 euros à Mme [A] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant

— de les condamner in solidum au paiement d’une somme complémentaire de 3 500 euros de ce chef à chacune d’elles,

— de les condamner in solidum à payer à Mme [B] [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en réparant l’omission de statuer du 1er juge,

Subsidiairement

— de condamner la société Novalps à les relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et accessoires.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 2 décembre 2025, M. [K] [W], intimé, demande à la cour

A titre principal

— de débouter les appelants de toutes leurs demandes

— de les condamner in solidum à lui payer les sommes de 10 000 euros de dommages intérêts en raison du préjudice moral causé par la légèreté blâmable avec laquelle ils ont conduit la présente instance et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement

— de les débouter de toutes les demandes excédant les stricts frais exposés pour l’obtention du permis de construire,

— de condamner la société Novalps à le relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcés à son encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— de « dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir »

— de condamner la société Novalps à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause, « reconventionnellement »

— de condamner les parties succombantes aux dépens, qui seront distraits au profit de Me [F] sur son affirmation de droit.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 14 janvier 2025, la société Novalps, intimée, demande à la cour

— de confirmer le jugement,

— de débouter les appelants de leur appel,

— de les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Subsidiairement

— de débouter les vendeurs de leur action récursoire.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appelants ont été signifiées à M. [X] [W], intimé défaillant, les 24 juillet et 13 septembre 2024.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*responsabilité du notaire

Pour débouter les acquéreurs de leurs demandes à l’encontre de celui-ci, le tribunal a retenu que la faute concernant l’origine de propriété n’était pas sanctionnable puisqu’une clause du compromis réservait cette question, et que la faute concernant l’existence d’une servitude n’était pas préjudiciable.

Les appelants soutiennent que le notaire a engagé sa responsabilité contractuelle en n’ayant pas fait intervenir à la promesse de vente tous les propriétaires indivis du bien, irrégularité sanctionnée par la nullité de l’acte, et en n’ayant pas vérifié les déclarations des vendeurs selon lesquelles le terrain n’était affecté d’aucune servitude alors que l’acte de donation et de constitution de servitude avait été dressé par son étude, et qu’il avait tout le temps entre la date à laquelle M. [W] lui a confié la charge d’établir l’acte et la signature de celui-ci pour effectuer des vérifications auprès du service de la publicité foncière ; qu’ils faisaient toute confiance au notaire et aux vendeurs, que le calendrier des opérations revêtait pour eux une importance capitale, que la construction de deux chalets devait intervenir cinq mois plus tard et que cette faute quant à l’efficacité de la promesse leur occasionne un préjudice.

Le notaire intimé, réplique que les parties avaient expressément convenu que l’information sur l’origine de la propriété serait faite au moment de la rédaction de l’acte authentique ; que les acquéreurs avaient connaissance de la configuration du terrain ; que le défaut d’information n’avait aucune conséquence sur le projet de construction ; que la partie de la parcelle G [Cadastre 2] n’a été intégrée que tardivement au compromis et uniquement par précaution, dans un souci de cohérence avec la déclaration préalable déposée par les candidats acquéreurs avant la signature du compromis ; que ceux-ci l’ont eux-mêmes déchargé de la recherche de l’origine de propriété de cette parcelle pour la reporter à la signature de l’acte authentique ; que c’est lui-même, à l’occasion de ses recherches, qui a soulevé les deux difficultés relatives aux propriétaires indivis et à l’existence d’une servitude, remplissant ainsi son devoir conformément aux clauses contractuelles ; qu’il a fait preuve de prudence en prévoyant des conditions suspensives dans l’avant-contrat ; que les futurs acquéreurs ont brutalement abandonné leur projet d’acquisition alors que toutes leurs demandes de contreparties avaient été acceptées par les vendeurs, pour faire l’acquisition d’un autre bien, et sont donc eux-mêmes à l’origine des préjudices qu’ils invoquent ; qu’en tout état de cause, la construction du chalet aurait été freinée par les restrictions liées à la pandémie de Covid-19 de sorte qu’ils n’auraient pas pu en profiter à l’hiver 2021 ; que les préjudices invoqués sont sans lien de causalité avec les fautes alléguées.

Parmi les principes directeurs du procès, l’article 12 du code de procédure civile oblige le juge à trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et à donner ou restituer leur exacte qualification aux actes et faits litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions.

Il entre dans l’office du juge de rechercher la règle de droit adéquate et il lui appartient de vérifier l’exactitude de la qualification juridique des faits invoqués par les parties.

Ainsi, le juge peut modifier l’objet du litige tel qu’il est déterminé par les prétentions des parties après avoir invité celles-ci à présenter des observations complémentaires, mais il n’en a pas l’obligation dès lors que le demandeur a précisé le fondement de sa demande (Ass. Plén. 21 avril 2007 n°06-11.343).

En l’espèce, les appelants recherchent expressément la responsabilité du notaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, lui reprochant de ne pas avoir effectué les vérifications nécessaires à l’utilité et l’efficacité de l’acte.

Or, aucun contrat ne liait les consorts [R] à la société Novalps, celle-ci ayant exclusivement eu un rôle de rédacteur d’acte.

Les obligations du notaire d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ne constituent que le prolongement de cette mission de rédaction, et il en va de même du devoir de conseil, qui en est le préalable et le complément.

Il en résulte que les appelants ne rapportent la preuve d’aucun manquement contractuel de la part du notaire, et le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes à son encontre.

*responsabilité des vendeurs

Pour débouter les acquéreurs de leurs demandes à l’encontre des venderesses, le tribunal a retenu que l’omission par celles-ci de la donation au profit des enfants mineurs de la seconde n’était pas fautive dès lors d’une part que l’origine de propriété avait été réservée expressément par une clause contractuelle et d’autre part que la qualité à attendre d’un acte authentique reposait non sur elles mais sur le notaire.

Concernant les demandes à l’encontre de M. [W], le premier juge a relevé qu’aucun moyen qui lui soit propre et auquel il n’avait pas déjà été répondu concernant les autres défendeurs n’était articulé.

Les appelants soutiennent que les vendeurs ont commis une faute contractuelle en leur dissimulant des informations essentielles dont ils avaient connaissance, à savoir le fait qu’ils n’étaient pas les seuls copropriétaires du terrain et que celui-ci était grevé d’une servitude de passage ; que l’absence de signature de la promesse par tous les coindivisaires est une cause de nullité relative, ayant engendré pour eux un risque quant à la confirmation de la vente et au délai dans lequel elle pouvait intervenir ; que la clause de la promesse relative à la justification de l’origine de propriété constitue une clause de style qui a été dénaturée par le tribunal, cette clause ne pouvant pas permettre à des personnes non-propriétaires de prétendre qu’elles le sont ; que la fausse déclaration relative à l’absence de servitude a généré pour eux un aléa sur l’assiette de passage du site et pouvait compromettre leur projet de construction.

Mmes [B] [L] et [A] [C] répliquent qu’elles n’avaient aucun intérêt à cacher les informations qu’il leur est reproché d’avoir tues, alors qu’elles seraient apparues au plus tard au moment de la réitération de l’acte ; qu’elles avaient oublié la donation portant sur 1/8ème en nue-propriété de la parcelle G [Cadastre 2] de 2004 en faveur des enfants de la seconde ; que cette parcelle, dont seule une petite partie devait être détachée, ne devait pas être vendue au départ ; que le nu-propriétaire indivis majeur a donné son accord à la vente, de même que le juge des tutelles des mineurs pour son frère de sorte que cette omission est sans incidence sur la connaissance par elles de cette information et de son importance pour les acquéreurs, importance d’ailleurs non démontrée, le contrat n’ayant pas été conclu intuitu personae et ceux-ci ayant accepté que l’origine de propriété de la parcelle ne soit établie qu’au moment de l’acte authentique ; que la cession d’une partie de la parcelle G [Cadastre 3] n’avait pour but que d’augmenter le [Localité 16] de l’ensemble acquis et que la partie cédée n’était pas concernée par l’assiette de la servitude de passage, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’une information déterminante pour les acquéreurs ; que le compromis comportait une clause réservant la possibilité de la révélation d’une servitude par les titres publiés, ce qui a été le cas.

M. [W] réplique n’avoir retenu aucune information dès lors que ni lui ni son frère n’avaient connaissance de la donation effectuée en 2004 par Mme [A] [P] et qu’ils se pensaient seuls propriétaires indivis avec Mme [L] et celle-ci ; que le moyen soulevé ne concerne que la parcelle G [Cadastre 2], non concernée par la vente au départ, raison pour laquelle le notaire a proposé de différer la recherche de son origine de propriété ; que cette information n’était pas déterminante dès lors que seule importait la consistance du bien ; que les acquéreurs ont accepté de proroger le compromis même une fois informés de la difficulté et devaient être indemnisés pour cela à hauteur de 20 000 euros ; qu’il est avéré que le compromis aurait été réitéré de toute façon, le propriétaire indivis majeur et le juge des tutelles pour le propriétaire indivis mineur ayant donné leur accord à la vente.

Il ajoute qu’il n’avait pas connaissance de la servitude grevant la parcelle G [Cadastre 2], n’ayant pas été partie à l’acte de 1994, contrairement aux acquéreurs qui ont pu se convaincre de son existence par la configuration des lieux et par les plans établis par leur géomètre et leur architecte ;

que cette servitude n’empêchait pas les constructions envisagées par les acquéreurs et que lui et ses coindivisaires ont proposé une compensation financière pour la gêne actuelle et également dans le cas où le bénéficiaire de la servitude solliciterait une extension de ses prétentions.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

*information relative aux propriétaires du terrain

M. [K] [W] a écrit le 02 octobre 2018 à la société Novalps pour lui demander de s’occuper d’un compromis de vente pour une parcelle n°G [Cadastre 1] [Localité 15], précisant que sa cousine [A] [P] était propriétaire de la moitié indivise, que d’après Mme [B] [L], mère de celle-ci, elle serait propriétaire en pleine propriété mais qu’il lui laissait le soin de vérifier si cette dernière avait conservé l’usufruit, et que lui-même et son frère [X] étaient propriétaires pour un quart chacun suite au décès de leur mère.

Après négociations entre vendeurs et acquéreurs, il a été convenu que la vente porte également sur « une parcelle de terrain à bâtir d’environ 53 ca, matérialisée sous le lot D sur le plan de la déclaration préalable à prendre sur une propriété de plus grande superficie figurant au cadastre » section G n°[Cadastre 2].

Si le compromis de vente mentionne concernant la parcelle G n°[Cadastre 1] que Mmes [L] et [P] en sont propriétaires selon attestation dressée par Me [J], notaire à [Localité 14] le 06 août 2006, et que MM. [W] en sont propriétaires en vertu d’une donation-partage suivant acte reçu par Me [H], notaire à [Localité 17], le 05 juillet 2012, il mentionne concernant la parcelle G n°[Cadastre 2] que « l’origine de propriété sera précisée aux termes de l’acte authentique de vente réitérant les présentes ».

Après vérifications par le notaire au registre de la publicité foncière, il s’est avéré que le 10 février 2004, le père de Mme [A] [P] avait fait donation d'1/8ème indivis en nue-propriété de la parcelle G n°[Cadastre 2] à concurrence de 45/105èmes indivis à celle-ci et de 30/105èmes indivis à chacun de ses deux enfants, avec clause de réversion d’usufruit au profit de Mme [B] [L] et d’un usufruit en second sur la tête de Mme [P].

Les enfants de celle-ci sont donc nus-propriétaires de la parcelle à hauteur de 1/28ème chacun.

Il ne peut être imputé à faute à MM. [W] de ne pas avoir porté cette information à la connaissance des acquéreurs, dès lors qu’ils n’étaient pas parties à l’acte de donation et qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’ils avaient eu connaissance de cet acte.

Mmes [L] et [P] qui ne peuvent valablement prétendre avoir oublié l’existence de cette donation, ont de leur côté commis une faute en ne révélant pas cette information aux acquéreurs lors de la signature du compromis.

Néanmoins, il n’est pas établi que cette information avait un caractère déterminant du consentement des acquéreurs, qui ont expressément accepté que l’origine de la propriété ne soit pas vérifiée au stade du compromis, acceptant ainsi de courir le risque que d’autres personnes s’en révèlent être propriétaires.

Par ailleurs, cette faute ne leur a causé aucun préjudice, dès lors que sur requête au juge des tutelles aux fins d’autoriser la signature de l’acte authentique de vente au nom de l’enfant mineur, cette autorisation a été donnée par ordonnance du 08 juin 2020.

Quant à M. [U] [D], second bénéficiaire de la donation, il a explicitement donné son accord pour cette vente.

*information relative à l’existence d’une servitude

Le compromis de vente comporte en page 7 la condition suspensive suivante : « le présent avant contrat est consenti également sous la condition que l’état hypothécaire afférent au bien (') ne révèle pas l’existence d’autres droits réels que ceux éventuellement ci-dessus énoncés faisant obstacle à la libre disposition du bien ou susceptible d’en diminuer sensiblement la valeur ».

En page 10, il stipule que le vendeur déclare « qu’il n’existe à sa connaissance aucune servitude sur ce bien à l’exception de celle pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des titres de propriété, de l’urbanisme et qu’il n’en a créé aucune ».

Or, il s’est avéré que le 13 octobre 1988, [O] [P] avait fait donation à ses enfants de la pleine propriété de la parcelle G n°[Cadastre 1] et que la parcelle devenue G n°[Cadastre 2] avait été omise de cette donation.

Aux termes d’un acte complexe reçu le 24 juin 1994, auquel sont intervenus [V] [P] (époux de Mme [L] et père de Mme [P]), [AS] [P] (mère de MM. [W]) et Mme [A] [P] elle-même, cette erreur a été rectifiée et ceux-ci ont alors concédé à titre de servitude réelle et perpétuelle un droit de passage sur la parcelle G n°[Cadastre 2], s’exerçant sur la première moitié seulement du chemin existant sur celle-ci, soit depuis la voie communale jusqu’au prolongement de la parcelle vendue, l’assiette de cette servitude figurant en pointillé sur un plan visé par les parties annexé à l’acte.

Les appelants qui ne rapportent pas la preuve que MM. [W] et Mme [L] avaient connaissance de l’existence de cette servitude ne peuvent dès lors leur imputer à faute le fait de ne pas leur en avoir donné connaissance.

Seule Mme [P], partie à l’acte rectificatif de donation et de constitution de servitude, peut se voir imputer la faute ayant consisté à ne pas porter cette information à la connaissance des acquéreurs et à prétendre faussement qu’à sa connaissance, les parcelles vendues n’étaient grevées d’aucune servitude.

L’existence d’une servitude de passage portant sur l’une des parcelles objet du compromis a une importance déterminante dès lors qu’elle affecte l’objet même du contrat.

En l’occurrence, les acquéreurs avaient expressément précisé envisager la réalisation de deux chalets individuels sur les parcelles acquises.

Cependant, l’existence de l’emprise du droit de passage est clairement visible sur les lieux et s’évinçait de la seule lecture des plans du géomètre.

En outre, il ressort des termes mêmes de l’acte constitutif de la servitude de passage que celle-ci ne grevait pas l’ensemble de la parcelle G n°[Cadastre 2] mais uniquement la première moitié du chemin existant, le terme chemin excluant le reste de la parcelle et en conséquence le talus, dont seule la vente était envisagée, peu important les revendications exprimées à ce titre par l’un des propriétaires du fonds dominant.

En tout état de cause, les appelants ne démontrent pas que même sans cette petite partie de parcelle, ils n’auraient pas pu réaliser leur projet de construction de deux chalets. Au contraire, il ressort de la lecture combinée du PLU de la commune [Localité 18] et des plans de construction de ces chalets :

— que le coefficient d’emprise au sol ne pouvait pas excéder 20% soit sur la parcelle G n°[Cadastre 1] de 1305 m² un CES de 261 m²,

— que les deux chalets dont la construction était envisagée avaient chacun une surface de 128 m² soit un CES de 256 m².

De sorte que la surface supplémentaire de 53 m² à prendre sur la parcelle G n°[Cadastre 2] n’était nullement nécessaire à la réalisation de leur projet.

Il en résulte que l’information relative à l’existence d’une servitude de passage portant sur une partie de la parcelle G n°[Cadastre 2] connue d’une seule des venderesses et non communiquée par celle-ci au stade pré-contractuel n’avait aucun caractère déterminant du consentement des acquéreurs.

Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

*demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le tribunal a débouté M. [K] [W] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, sans motiver son jugement sur ce point.

Celui-ci, appelant à titre incident de ce chef, soutient que la procédure a été diligentée dans un but spéculatif alors que les candidats acquéreurs avaient d’ores et déjà acquis un autre bien avant de renoncer à la vente, ce qui relève d’une légèreté blâmable et lui occasionne un préjudice en ce que la vente du terrain a été bloquée jusqu’en juin 2022 et que les sommes réclamées sont considérables.

Les appelants répliquent que l’intimé ne démontre pas leur faute ayant fait dégénérer en abus leur droit d’agir.

Il résulte des articles 542 code de procédure civile et 954 du même code dans sa version ici applicable, que lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement (Civ. 2ème 17 septembre 2020, n°18-23.626).

En l’espèce, l’intimé et appelant à titre incident se borne à reprendre dans son dispositif les demandes formées devant le tribunal, sans solliciter l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Dès lors, la cour ne peut que confirmer le jugement de ce chef.

*autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Le tribunal a toutefois omis de statuer sur la demande au titre des frais irrépétibles présentée par Mme [B] [L] à hauteur de 3 000 euros.

Il convient de réparer cette omission et de dire que les acquéreurs sont condamnés in solidum à payer à Mme [B] [L] et à Mme[A] [P] la somme totale de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants, qui succombent, sont condamnés aux dépens de la procédure d’appel.

Ils sont également condamnés in solidum à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— à M. [K] [W] la somme de 3 000 euros

— à Mmes [B] [L] et [A] [P] prises ensemble la somme de 3 000 euros

— à la société Novalps la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 15 avril 2024 par le tribunal judiciaire d’Avignon en toutes ses dispositions,

Y ajoutant par réparation d’une omission de statuer,

Condamne in solidum Mme [S] [T], M. [I] [M] et M. [E] [M] à payer à Mmes [B] [L] et [A] [P] prises ensemble la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [S] [T], M. [I] [M] et M. [E] [M] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum Mme [S] [T], M. [I] [M] et M. [E] [M] à payer à M. [K] [W] d’une part, à Mmes [B] [L] et [A] [P] prises ensemble d’autre part, et à la société Novalps, la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,