RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01201

N° Portalis DBVH-V-B7I-JEZK

MPF

TJ DE CARPENTRAS

29 février 2024

RG : 22/00767

[W]

[Z]

C/

[C]

[O]

SASSO

GIGOI

COCHET-

[Localité 1]

[X]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 05 MARS 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 29 février 2024, N°22/00767

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire,

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [P] [W] né le 28 février 1954 à [Localité 2]

Mme [D] [Z] épouse [W]

née le 1er septembre 1959 à [Localité 3]

M. [Y] [W] né le 29 mai 1986 à [Localité 4]

demeurant tous trois [Adresse 1]

[Localité 5]

M. [T] [W] né le 13 juin 1990 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés tous quatre par M^e Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes et par M^e Jean-Pierre Guin, plaidant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉS :

M. [R] [C] né le 17 mai 1939 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Christelle Marquis, plaidante/postulante, avocate au barreau d’Avignon

M. [L] [O]

né le 09 mai 1957 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 10]

La Sas [O], SASSO, GIGOI, COCHET-VILLESECHE VANDERNOTTE-GILLET prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentés tous deux par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 05 mars 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 24 janvier 1994 M. [P] et Mme [D] [W] née [Z] ont acquis à [Localité 5] un ensemble immobilier cadastré section AD n°[Cadastre 1].

Le 30 janvier 2017, ils se sont portés acquéreurs auprès de M. [R] [C] de la parcelle AD n°[Cadastre 2] contiguë à leur propriété, le compromis de vente comportant une condition suspensive de constitution par le vendeur d’une servitude de passage au profit du fonds des acquéreurs les autorisant à procéder dans le délai de cinq ans à l’enfouissement de leurs canalisations dans le fonds servant.

L’acte authentique de vente a été reçu le 26 avril 2017 par Me [L] [O].

Par acte notarié du 30 juillet 2020, M. et Mme [W] ont fait donation de la nue-propriété de la parcelle AD [Cadastre 2] à leurs fils [Y] et [T].

Après avoir obtenu un permis de construire le 24 janvier 2020, ils ont entrepris de restaurer le bâtiment implanté sur la parcelle D [Cadastre 2] dont ils étaient devenus propriétaires et engagé les démarches nécessaires au raccordement de leur bien aux équipements publics.

L’acte authentique du 26 avril 2017 n’ayant pas reproduit la clause les autorisant à enfouir leurs canalisations dans le fonds voisin, ils ont du faire réaliser ces travaux d’enfouissement dans leurs propres parcelles.

Estimant que le notaire et le vendeur avaient commis une faute en ne les informant pas que l’acte de vente n’était pas conforme au compromis de vente, Mme et MM. [P], [D], [Y] et [T] [W] les ont par acte du 8 avril 2022 assignés en réparation de leur préjudice devant le tribunal judiciaire de Carpentras qui par jugement du 29 février 2024 :

— les a déboutés de leurs prétentions formées à l’encontre du vendeur,

— les a condamnés in solidum à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit que le notaire a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile, ainsi que celle de la Scp dont il était membre,

— a désigné avant-dire-droit sur cette responsabilité et les préjudices un expert avec mission de rechercher

— si la parcelle acquise n°[Cadastre 2] est désormais raccordée aux réseaux publics en empruntant d’autres parcelles que celles cadastrées [Cadastre 3] et [Cadastre 4] et, dans l’affirmative, de comparer le coût de ce raccordement avec le coût de celui qui aurait dû être opéré si la servitude de tréfonds litigieuse avait été régulièrement instituée,

— si les demandeurs ont inutilement engagé des frais dans leur projet de procéder au raccordement par les biais des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5]

— si les autres parcelles dont ils sont propriétaires cadastrées [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et/ou le tènement immobilier dénommé [Adresse 6]) ont subi une perte de valeur ou une perte d’intérêt liée à la présence dans leur tréfonds des équipements nécessaires au raccordement au réseau public de la parcelle [Cadastre 2] ; dans l’affirmative de fournir tout élément utile d’évaluation de cette perte,

— si cette parcelle [Cadastre 2] a subi une perte de valeur ou d’intérêt faute de bénéficier de la servitude de tréfonds litigieuse sur les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ; dans l’affirmative de fournir tout élément utile d’évaluation de cette perte,

— a sursis à statuer sur les chefs de demandes précitées ainsi que sur les dépens et les frais irrépétibles jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Les consorts [W] ont interjeté appel de ce jugemenr par déclaration au greffe du 05 avril 2024.

Par ordonnance du 09 juillet 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 04 janvier 2026 et la procédure clôturée avec effet différé au 18 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 18 décembre 2025, les appelants demandent à la cour

— d’infirmer le jugement sauf en ce qu’il a dit que le notaire avait commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile

et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés

A titre principal

— de condamner in solidum M. [R] [C], Me [L] [O] et la Scp [O]-Sasso-Gigoi au paiement des sommes de :

—  8 400 euros au titre du remboursement de la somme indue payée sans contrepartie de servitude au vendeur,

—  18 974 euros au titre du coût des travaux nécessaires à la mise en place des équipements publics indispensables à la desserte de la parcelle AD [Cadastre 2],

—  22 000 euros au titre de la dévalorisation des bâtiments,

—  30 000 euros au titre de la perte de constructibilité des parcelles AD n°[Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 10],

—  4 200 euros au titre des frais induits par la constitution de la servitude desservant la parcelle cadastrée section AD, n° [Cadastre 2].

ces sommes portant intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation et étant capitalisées par année entière,

A titre subsidiaire et avant dire droit

— de compléter la mission d’expertise comme suit :

— comparer le coût du raccordement supporté avec le coût de celui qui aurait dû être opéré si la servitude de tréfonds litigieuse avait été régulièrement instituée ;

— rechercher s’ils ont inutilement engagé des frais dans leur projet de procéder au raccordement par les biais des parcelles AD n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ;

— rechercher si les autres parcelles leur appartenant (cadastrées AD n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et/ou le tènement immobilier dénommé [Adresse 6]) ont subi une perte de valeur ou une perte d’intérêt liée à la présence dans leur tréfonds des équipements nécessaires au raccordement au réseau public de la parcelle AD n°[Cadastre 2] ; dans l’affirmative fournir tout élément utile d’évaluation de cette perte ;

— rechercher si la parcelle AD n° [Cadastre 2] a subi une perte de valeur ou d’intérêt faute de bénéficier de la servitude de tréfonds litigieuse sur les parcelles AD n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] ; dans l’affirmative fournir tout élément utile d’évaluation de cette perte,

En tout état de cause

— de condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel,

— de les débouter de leur appel incident et de toutes leurs demandes,

— de débouter le vendeur de toutes ses demandes.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 16 décembre 2025, Me [O] et la Sas [O], Sasso, Gigoi, Cochet-Villeseche, Vandernotte-Gillet demandent à la cour

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté les demandeurs à l’encontre du vendeur,

et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés

— de débouter les appelants de toutes leurs demandes dirigées contre le notaire,

— de les débouter de leur demande subsidiaire d’expertise,

— de débouter le vendeur de ses demandes dirigées contre le notaire,

— de condamner solidairement les appelants à leur payer la somme de 10 000 euros.

Au terme de ses conclusions régulièrement signifiées le 18 décembre 2025, M. [R] [C], intimé, demande à la cour

— d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 18 décembre 2025 et de déclarer ses conclusions recevables,

— de déclarer irrecevables comme nouvelles les demandes des appelants tendant à compléter la mission de l’expert,

A titre principal

— de confirmer le jugement en ce que les demandeurs ont été déboutés de leur demande à son encontre et condamnés à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les appelants à lui payer les sommes de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, 10 000 euros sur le même fondement au titre des frais irrépétibles exposés en appel et 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

A titre subsidiaire

— de juger que le notaire et la Scp dont il fait partie doivent le relever et garantir de toute condamnation prononcée contre lui,

— de débouter les appelants de toutes leurs demandes indemnitaires,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné une expertise,

En tout état de cause

— de condamner les appelants à lui payer la somme de 10 000 euros sur le même fondement au titre des frais irrépétibles exposés en appel et celle de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Le vendeur intimé qui expose avoir signifié ses dernières conclusions le 18 décembre 2025, jour de la clôture de la procédure, à 18h52, en réponse aux conclusions des autres parties signifiées la veille à 11h55 et le jour-même à 12h12 demande que l’ordonnance de clôture soit révoquée et que ses dernières conclusions soient déclarées recevables.

Ses conclusions qui n’ont pas été déposées postérieurement à la date de clôture de la procédure sont recevables en application de l’article 802 du code de procédure civile et les parties adverses n’ont par ailleurs pas soulevé leur irrecevabilité sur le fondement de l’article 15 du même code.

Il n’y a donc pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture.

*responsabilité du notaire

Une clause intitulée « Condition suspensive de constitution de servitude de passage » a été insérée dans le compromis de vente signé le 30 janvier 2017 et ainsi rédigée :

« Les présentes sont soumises à la condition suspensive, stipulée au profit de l’acquéreur, de la régularisation de la servitude suivante :

1/ Objet :

Le vendeur concédera à l’acquéreur, qui accepte, une servitude réelle et perpétuelle de passage qui grèvera son fonds et qui bénéficiera au fonds de l’acquéreur dans les conditions d’exercice qui seront déterminées ci-après.

2/Modalités d’exercice :

La présente constitution de servitude aura lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et particulièrement sous les conditions et modalités d’exercice suivantes, savoir :

1° Le droit de passage ainsi concédé, s’exercera à l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant, c’est-à-dire exclusivement sur une bande de terrain de CINQ (5) mètres de largeur prise conformément au plan ci-annexé ; l’emprise de cette servitude ne sera pas délimitée d’une quelconque façon.

Le droit de passage s’exercera en souterrain pour le passage des canalisations dans les conditions ci-après :

L’acquéreur sera autorisé à procéder à l’enfouissement de ses canalisations pour tous réseaux uniquement sur l’assiette de la présente servitude et le temps de la durée des travaux envisagés (savoir 5 ans). Passé ce délai, aucuns travaux ne seront autorisés sur l’assiette de la servitude sauf accord exprès et écrit du propriétaire du fonds servant.

Il s’engagera à fournir un plan au vendeur matérialisant le tracé de ses canalisations.

A défaut de respect par l’acquéreur des conditions de cette servitude, elle deviendra caduque et non avenue à première demande du vendeur. »

L’acte authentique de vente signé le 26 avril 2017 contient en page 4 une clause intitulée «  Constitution de servitude » rédigée comme suit :

' A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds srvant constitue au profit du fonds dominant qui accepte 'un droit de passage en tous temps et heures et avec tous véhicules.

Désignation des biens

Fonds dominant :

Propriétaire : M.et Mme [W]'

un immeuble '.cadastré AD [Cadastre 2], [Adresse 7] à [Localité 5]

Fonds servant :

Propriétaire

M.[C]

un immeuble… cadastré section AD [Cadastre 11] et AD [Cadastre 3], [Adresse 7] à [Localité 5]

Modalités d’exercice de la servitude

Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant'.Il s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de cinq mètres.

Son emprise est figurée au plan annexé approuvé par les parties'. ».

Sur le plan à l’échelle 1/250 annexé à l’acte authentique de vente figure une bande hachurée traversant les parcelles AD n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 3] pour relier la parcelle AD n°[Cadastre 2] à la voie publique (désignée sur le plan comme l'[Adresse 8]) et dans la légende, cette bande hachurée est définie comme « servitude de passage sur les parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 4] et AD n°[Cadastre 3] au profit de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 2]. Servitude d’une longueur de 58 mètres environ et de 5 mètres de largeur ».

Ce plan est le même que celui annexé au compromis de vente.

La comparaison des textes du compromis de vente et de l’acte authentique de vente révèle que les mentions relatives au droit de passage souterrain des canalisations figurant au compromis du 30 janvier 2017 n’ont pas été reproduites dans celui-ci.

La clause relative à la servitude de passage a donc été modifiée dans l’acte authentique de vente.

Le tribunal a jugé que le notaire, en sa qualité de rédacteur de l’acte, avait commis un manquement faute de reprendre l’accord préalable des parties et de retranscrire fidèlement leur volonté commune.

Il a relevé que celui-ci n’avait pas interrogé les parties sur leur prétendue renonciation à la servitude litigieuse ni tenté de les éclairer sur les conséquences en résultant.

Me [O] et la Sas [O], Sasso, Gigoi, [Localité 12], Vandernotte-Gillet soutiennent qu’aucune omission fautive n’a été commise lors de la réitération de l’acte et que la modification de la clause litigieuse découle de la volonté des parties qui ont décidé d’un commun accord entre la date du compromis de vente et celle de la réitération d’abandonner le projet de faire passer par les parcelles AD [Cadastre 3] et AD [Cadastre 4] propriété du vendeur les canalisations destinées à raccorder aux équipements publics la parcelle AD [Cadastre 2] des acquéreurs. Ils soutiennent que l’acte authentique de vente signé par toutes les parties après relecture fait foi jusqu’à inscription de faux de leur volonté commune.

Ils soutiennent aussi que la condition suspensive de constitution de cette servitude était devenue caduque dès lors que les acquéreurs n’avaient pas exécuté leur obligation de fournir au vendeur le plan du tracé de leurs canalisations.

Les acquéreurs allèguent qu’en sa qualité de rédacteur de l’acte authentique de vente du 26 avril 2017, Me [O] a de sa seule initiative procédé à la suppression de la stipulation relative à l’organisation de la servitude de passage des canalisations souterraines pourtant expressément prévue au compromis de vente du 30 janvier 2017 aux paragraphes 1°, 2° et 3°.

Ils soutiennent que la partie supprimée n’est pas un élément secondaire du contrat dès lors qu’elle avait été âprement négociée par les parties et finalement acceptée par le vendeur à condition que les travaux d’enfouissement soient réalisés dans le délai de cinq ans et moyennant une augmentation substantielle du prix de vente de la parcelle.

Ils font observer qu’aucune mention de l’acte de vente n’attirait leur attention sur la modification intervenue à leur insu et concluent qu’en décidant de son propre chef de supprimer les dispositions relatives au droit de passage en souterrain et en s’abstenant de les éclairer sur les effets de cette modification, le notaire a manqué à leur égard tant à son devoir de conseil qu’à son devoir de loyauté et de probité.

Le vendeur allègue que lors de la signature de l’acte de vente le 26 avril 2017, il ne s’est pas rendu compte que la clause relative à la servitude de passage avait été modifiée par la suppression des paragraphes précisant les modalités d’exercice de la servitude d’enfouissement des canalisations.

Il n’est pas contesté que la clause relative à la servitude de passage n’a pas été rédigée en termes identiques dans le compromis de vente du 30 janvier 2017 et lors de la réitération de la vente par acte authentique du 26 avril 2017.

En effet, alors que le compromis de vente avait prévu une servitude de passage comprenant à la fois un droit de passage sur une bande de terrain de cinq mètres de large et l’autorisation de procéder à l’enfouissement de canalisations pour tous réseaux dans le sous-sol de l’assiette de la servitude de passage, soit cette bande de cinq mètres de large, l’acte authentique de vente ne prévoit plus qu’un simple droit de passage « en toutes heures et tous temps et avec tous véhicules ».

L’autorisation donnée au propriétaire du fonds dominant d’enfouir ses canalisations dans le sous-sol du fonds servant n’y est plus mentionnée.

Cette modification n’est pas sans portée dès lors qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre l’instituant le prévoit.

(Civ 3, 14 juin 2018, n° 17-20.280 ; Civ.3, 24 nov. 1999, n°97-10.301 ; Civ. 3, 8 avr. 2010, n° 09-65.261).

L’étendue de la servitude de passage concédée par le vendeur aux acquéreurs a donc été considérablement restreinte, l’acte authentique de vente ne leur permettant plus de se prévaloir du droit d’enfouir dans le sous-sol des parcelles AD [Cadastre 4] et AD [Cadastre 3] des canalisations souterraines destinées à raccorder leur parcelle aux réseaux publics ( eau, électricité, assainissement collectif').

Les intimés font grief aux appelants d’avoir attendu le 08 avril 2022 pour engager la responsabilité de leur notaire à propos d’un acte de vente passé prés de cinq ans plus tôt mais ceux-ci répliquent n’avoir découvert la suppression de la servitude litigieuse dans l’acte de vente qu’après avoir obtenu le permis de construire le 24 janvier 2020 et à l’occasion des démarches entreprises le 09 mars 2020 auprès de la société Enedis pour raccorder leur parcelle AD [Cadastre 2] aux réseaux publics ; qu’un règlement amiable a été initialement tenté et des courriels échangés entre eux et leur notaire au cours du premier semestre 2021, en vain, pour rechercher une solution avec le nouveau propriétaire du fonds servant qui a refusé le passage des canalisations, puis entre leur conseil et le notaire.

Alors que celui-ci soutient que la modification de la clause relative à la servitude de passage a été librement convenue entre les parties qui ont décidé d’un commun accord d’abandonner le projet de servitude de passage des canalisations en sous-sol, tant le vendeur que les acquéreurs contestent avoir changé d’avis entre la date du compromis et celle de la réitération de la vente quant à l’institution d’une servitude de passage des canalisations souterraines au profit de la parcelle AD [Cadastre 2].

Le notaire intimé ne justifie pas avoir reçu entre le 30 janvier et le 26 avril 2017 instruction de ses clients de modifier la clause relative à la servitude de passage figurant au compromis et de supprimer le paragraphe les autorisant à enfouir leurs canalisations dans le sous-sol du fonds servant.

Il soutient à tort que la preuve de la volonté commune des parties de renoncer à la servitude litigieuse découle de l’acte authentique de vente lui-même, qui n’en fait pas mention et fait foi de la volonté – ou de l’absence de volonté – des parties jusqu’à inscription de faux.

En effet, la renonciation à un droit ne se présume pas et la seule signature de l’acte authentique ne suffit pas à établir la manifestation de volonté dénuée d’équivoque des acquéreurs de renoncer à leur droit à bénéficier de la servitude de passage telle qu’elle avait été décrite dans le compromis de vente.

L’absence de fourniture d’un plan du tracé des canalisations postérieurement à la signature du compromis de vente ne caractérise pas la manifestation implicite mais non équivoque de leur renonciation à la servitude litigieuse.

Enfin, le fait qu’ils ont disposé de la possibilité de faire passer les canalisations sur d’autres parcelles dont ils étaient propriétaires n’établit pas davantage leur intention certaine de renoncer à la constitution de cette servitude.

En l’absence de preuve de la renonciation alléguée à leur droit de bénéficier de la servitude initialement prévue, ils concluent à juste titre que la réitération par acte authentique aurait dû intervenir en des termes identiques à ceux du compromis de vente.

L’argument tiré de l’existence du paragraphe intitulé « conventions antérieures » en page 19 de l’acte du 26 avril 2017 est inopérant, la suppression d’une servitude figurant dans l’avant-contrat ne pouvant être considérée comme « un point mineur n’altérant pas les conditions essentielles et déterminantes de la vente telles qu’elles sont relatées dans l’avant-contrat ».

L’intimé non seulement échoue à prouver que la suppression de la servitude litigieuse a résulté d’une intention commune des parties mais ne démontre pas avoir accompli son devoir de conseil et mis en mesure ses clients de renoncer éventuellement à cette servitude en connaissance de cause.

Le notaire est en effet professionnellement tenu, en sa qualité de rédacteur d’actes juridiques, d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l’acte qu’il instrumente, peu important que celles-ci aient été assistées par un autre notaire (Civ. 1 , 26 novembre 1996, Bull n°418).

La délivrance du conseil doit être effective et il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil.

Ni la présence de toutes les parties dans son étude le 26 avril 2017 ni la signature de l’acte authentique de vente après lecture par lui de l’acte qui était projeté sur un grand écran ni la présence du notaire du vendeur n’établissent que les acquéreurs ont été précisément informés de la suppression de la servitude de passage en sous-sol des canalisations destinées à raccorder leur parcelle aux réseaux publics, de ses effets et de ses risques.

Aucune mention dans l’acte de vente ne démontre qu’il a expressément attiré leur attention sur l’existence, la portée et les effets de cette suppression.

La Cour de cassation exige pourtant que le consentement du cocontractant à une modification intervenue entre l’avant-contrat et l’acte authentique, qui lui est défavorable, soit donné en connaissance de cause et que le rédacteur d’acte attire l’attention des parties sur une telle modification (Civ 1, 6 avril 2016, pourvoi n 15 / 14.478.).

L’absence dans le plan annexé à l’acte de vente de la représentation d’une servitude de passage des canalisations qui aurait selon les intimés dû alerter les acquéreurs sur sa suppression n’exonèrait pas le notaire de son devoir de conseil et de mise en garde sur les risques d’une telle suppression d’une servitude prévue dans l’avant-contrat.

Quant à l’argument tiré de la caducité de la condition suspensive de constitution de servitude de passage, il est écarté, le vendeur ne s’étant jamais prévalu de cette caducité alors que le compromis prévoyait qu'« à défaut de respect par l’acquéreur des conditions de cette servitude, elle deviendra caduque et non avenue à première demande du vendeur ».

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a retenu que Me [L] [O] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité et celle de la Sas [O], Sasso, Gigoi, [Localité 12], Vandernotte-Gillet

*responsabilité du vendeur

Le tribunal a écarté cette responsabilité au motif que les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve que les agissements imputés au vendeur ont été à l’origine de l’omission de la servitude litigieuse dans l’acte authentique de vente et ne précisaient pas en quoi il aurait manqué à ses obligations.

Les appelants rappellent que le vendeur, longtemps hostile à la constitution de la servitude d’enfouissement des canalisations dans le sous-sol de ses parcelles cadastrées AD n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 3], n’a fini par y consentir que moyennant une augmentation du prix de vente.

Ils soutiennent qu’il a commis une faute précontractuelle et contractuelle en manquant à son obligation de bonne foi et de loyauté à leur égard tant lors des pourparlers qu’à la date de la réitération de la vente.

Ils allèguent qu’il leur a sciemment dissimulé l’existence de promesses de vente successives consenties à des promoteurs immobiliers sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 2] et s’est abstenu de leur révéler l’existence de pourparlers en vue de la vente des deux parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 3] composant le fonds servant.

Ils soutiennent par ailleurs qu’il a commis une faute délictuelle caractérisée par sa réticence dolosive et son comportement intentionnellement opportuniste.

Selon eux, il a gardé le silence lors de la signature de l’acte de vente du 26 avril 2017 alors même qu’il savait que la servitude litigieuse, déterminante de leur consentement, n’y était pas mentionnée et a en outre accepté sans réserve le prix de vente dont une partie était pourtant la contrepartie de la servitude supprimée, profitant ainsi sciemment de la faute professionnelle commise par le notaire.

Ils lui font enfin grief de s’être intentionnellement abstenu de solliciter après la vente un acte rectificatif en vue de réparer une omission dont il avait connaissance.

Le vendeur intimé réplique que les appelants ne l’ont jamais informé avant la date de l’assignation de la suppression de la servitude d’enfouissement des canalisations dans l’acte authentique de vente de sorte qu’il a cédé les parcelles composant le fonds servant dans l’ignorance de cette suppression.

Il soutient n’avoir pas réalisé lors de la signature de l’acte de vente que la clause relative à la servitude de passage avait été modifiée et fait observer que cette modification leur a pareillement échappé.

Il allègue avoir été un artisan modeste et n’avoir jamais entendu se livrer à une opération de spéculation immobilière en vendant les parcelles dont il était propriétaire.

Il soutient que le prix de vente de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 2] a été librement convenu entre les parties et que l’augmentation du prix initial n’est pas liée à la servitude litigieuse.

Le préjudice dont les appelants demandent réparation résulte de la suppression à leur insu, dans l’acte authentique de vente, du paragraphe relatif à leur droit d’enfouir dans le sous-sol du fonds servant les canalisations destinées à raccorder le fonds dominant aux réseaux publics. Pour engager la responsabilité du vendeur à cet égard ils doivent établir l’existence d’un lien de causalité direct entre les fautes qu’ils lui imputent et ce préjudice allégué.

Comme retenu à juste titre par le tribunal, les promesses de vente successives et non suivies de réitération portant sur la parcelle AD [Cadastre 2] consenties par le vendeur à des tiers avant la signature du compromis de vente du 30 janvier 2017 sont étrangères à la réalisation de ce préjudice de même que ses atermoiements allégués destinés selon les appelants à gagner du temps pour obtenir une vente plus avantageuse et l’absence de révélation des pourparlers en cours pour la vente des deux parcelles composant le fonds servant n’ont aucun lien direct de causalité avec le préjudice résultant de la restriction de la servitude de passage.

Les appelants qui ne rapportent pas la preuve de la mauvaise foi de leur cocontractant échouent à établir que le jour de la signature de l’acte authentique de vente, celui-ci avait connaissance de la modification de la clause relative à la servitude de passage et a sciemment omis de les en informer dans le dessein d’en tirer profit.

Il est rappelé que l’acte de vente ne fait pas expressément mention de la modification de cette clause de sorte que ni l’attention du vendeur ni celle des acquéreurs n’a été attirée spécifiquement sur cette divergence entre le contenu du compromis et celle de l’acte de vente que le propre notaire de celui-ci qui l’assistait n’a pas relevée.

Les fautes alléguées n’étant pas démontrées la cour confirme le jugement en ce qu’il a débouté les acquéreurs de leurs demandes dirigées contre le vendeur.

*indemnisation du préjudice

Les appelants exposent avoir été contraints de faire passer les canalisations destinées à raccorder aux réseaux publics leur parcelle cadastrée AD [Cadastre 2] dans le sous-sol de leurs parcelles limitrophes cadastrées AD [Cadastre 6], [Cadastre 12],[Cadastre 13], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], et [Cadastre 14], allèguent que les travaux d’enfouissement ont bouleversé leur jardin et détruit des aménagements qui ont dû être reconstruits.

Ils allèguent que l’enfouissement des canalisations dans ces parcelles a entraîné des moins-values patrimoniales et évaluent leur préjudice comme suit :

—  8 400 euros correspondant au supplément de prix payé sans contrepartie effective,

—  18 974 euros correspondant au surcoût directement imputable aux travaux de viabilisation rendus nécessaires par l’absence de servitude de tréfonds,

—  56 500 euros au titre des surcoûts et préjudices résultant de l’impossibilité de mettre en place, dans des conditions normales, les équipements publics indispensables à la constructibilité de la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 2], décomposée de la manière suivante :

—  300 euros correspondant au coût du procès-verbal préalable à la réalisation de travaux sur la propriété sise [Adresse 9],

—  30 000 euros au titre de la perte de constructibilité affectant les parcelles cadastrées sections [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], du fait de l’encombrement irrémédiable de leur sous-sol ; – 22 000 euros au titre de la perte des possibilités d’extension des équipements et des aménagements de la propriété dite [Adresse 6]

—  4 200 euros au titre des frais et coûts induits par la constitution ultérieure d’une servitude destinée à assurer la desserte de la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 2]).

Le tribunal a ordonné une expertise aux fins d’évaluer les préjudices subis par les acquéreurs à la suite de la perte de leur droit d’enfouissement dans le sous-sol du fonds servant des canalisations permettant de raccorder aux réseaux publics leur parcelle AD [Cadastre 2].

Les appelants sollicitent à titre principal la somme de 83 874 euros en réparation de tous leurs chefs de préjudice et, à titre subsidiaire, un complément d’expertise.

Les intimés soutiennent que les différents préjudices allégués ne sont pas justifiés, sans relation de causalité avec la faute reprochée et disproportionnés par rapport au prix de vente de la parcelle d’un montant de 33 400 euros.

Ils rappellent qu’en tout état de cause, la charge des travaux d’enfouissement des canalisations incombait aux acquéreurs et observent que l’évaluation de leur préjudice a connu d’importantes variations dans leurs écritures devant le tribunal et devant la cour.

Ils s’opposent à l’instauration d’une expertise qui ne doit pas suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve et concluent au débouté de la demande d’indemnisation dans son intégralité.

Le préjudice est certain et consiste pour les acquéreurs dans le fait d’avoir perdu leur droit d’enfouir dans le fonds servant, à l’emplacement de l’assiette de la servitude de passage, sur une bande de cinq mètres de large, les canalisations destinées à raccorder aux réseaux publics leur parcelle cadastrée AD [Cadastre 2].

Ceux-ci justifient que la réalisation des travaux d’enfouissement a endommagé leur propriété déjà aménagée et nécessité des travaux de remise en état et est susceptible d’avoir occasionné des dépenses supérieures à celles qu’ils auraient exposé s’ils n’avaient pas perdu le droit d’enfouir les canalisations dans le sous-sol du fonds servant, dont l’étendue exacte reste cependant à déterminer de sorte que le tribunal a commis à juste titre un expert dont ils demandent à la cour de compléter la mission.

Toutefois, l’essentiel des points de la mission complémentaire sollicitée au dispositif de leurs écritures sont similaires à ceux figurant dans la description de la mission confiée à l’expert par le dispositif du jugement rédigé comme suit :

« – comparer le coût de ce raccordement avec le coût du raccordement qui aurait dû être opéré si la servitude de tréfonds litigieuse avait été régulièrement instituée,

— rechercher si les demandeurs ont inutilement engagé des frais dans leur projet de procéder au raccordement par les biais des parcelles AD n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4],

— rechercher si les autres parcelles appartenant aux demandeurs (cadastrées AD N° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et/ou le tènement immobilier dénommé [Adresse 6]) ont subi une perte de valeur ou une perte d’intérêt liée à la présence dans leur tréfonds des équipements nécessaires au raccordement au réseau public de la parcelle AD n°[Cadastre 2] ; dans l’affirmative fournir tout élément utile d’évaluation de cette perte,

— rechercher encore si cette parcelle AD n° [Cadastre 2] a subi une perte de valeur ou d’intérêt faute de bénéficier de la servitude de tréfonds litigieuse sur les parcelles AD n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] ; dans l’affirmative fournir tout élément utile d’évaluation de cette perte,

— manière générale faire toute observation utile à la résolution du litige. »

La seule question que le tribunal n’a pas posée à l’expert et que les appelants demandent à la cour d’ajouter à sa mission est la suivante :

« Au titre de la perte de constructibilité et d’aménagement des parcelles AD n° [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 9], et [Cadastre 10] les mêmes parcelles de diverses installations en interdisant la mise en valeur et l’exploitation des installations du Moulin Vieux exploitées par les consorts [P] et [D] [W], réseaux publics en empruntant d’autres parcelles que celles cadastrées [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ».

Cette partie de la mission complémentaire demandée, rédigée en termes peu compréhensibles, est redondante par rapport à celle figurant au dispositif du jugement demandant à l’expert de rechercher si les autres parcelles leur appartenant (cadastrées AD N° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et/ou le tènement immobilier dénommé [Adresse 6]) ont subi une perte de valeur ou une perte d’intérêt liée à la présence dans leur tréfonds des équipements nécessaires au raccordement au réseau public de la parcelle AD n°[Cadastre 2], le terme « perte de valeur ou perte d’intérêt » étant suffisamment général pour désigner toutes les moins-values patrimoniales quelle que soit leur origine.

Le jugement est donc confirmé dans son intégralité.

*demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’exercice du droit d’agir en justice et l’accès au juge constituent des droits fondamentaux, reconnus et protégés tant par la jurisprudence constitutionnelle que par celle de la Cour européenne des droits d’homme.

Pour établir que la procédure engagée contre lui est abusive, le vendeur intimé expose qu’il est âgé de 85 ans et retraité et que les acquéreurs l’ont assigné sans lui avoir adressé préalablement la moindre réclamation relative à la servitude de passage et sans avoir tenté une résolution amiable du litige.

Il leur fait grief d’avoir engagé une action en responsabilité contre lui en sachant parfaitement qu’il n’était en rien responsable de la modification de la clause de la servitude de passage et de fonder leur argumentation sur des affirmations sans aucune preuve, des contre-vérités et des arguments fallacieux et estime qu’ils ont fait preuve d’un acharnement injuste à son égard.

Ces faits imputés aux appelants ne caractérisent pas toutefois le fait d’avoir fait dégénérer en abus leur droit d’agir en justice.

Le vendeur intimé est donc débouté de sa demande incidente.

*dépens et article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de condamner Me [L] [O] et la Sas [O], Sasso, Gigoi, Cochet-Villeseche, Vandernotte-Gillet qui succombent aux dépens de l’instance et à payer à MM. et Mme [Y], [T], [P] et [D] [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est équitable de condamner ces derniers à payer à M. [C] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [R] [C] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Dit que les dépens seront répartis par moitié entre MM. et Mme [Y], [T], [P] et [D] [W], d’une part, Me [L] [O] et la Sas [O], Sasso, Gigoi, Cochet-Villeseche, Vandernotte-Gillet, d’autre part.

Condamne Me [L] [O] et la Sas [O], Sasso, Gigoi, Cochet-Villeseche, Vandernotte-Gillet à payer à MM. et Mme [Y], [T], [P] et [D] [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne MM. et Mme [Y], [T], [P] et [D] [W] à payer à M. [R] [C] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,