N° de minute : 2025/136

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 26 Juin 2025

Chambre Civile

N° RG 23/00075 – N° Portalis DBWF-V-B7H-TW5

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Février 2023 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :21/2149)

Saisine de la cour : 10 Mars 2023

APPELANT

Compagnie d’assurance GAN OUTRE MER IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Siège social [Adresse 1]

Représentée par M^e Olivier MAZZOLI de la SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

Me [W] [W] [R] – Mandataire de S.E.L.A.R.L. [W] [W] [R]

Syndic. de copro. [Adresse 2],

Siège social [Adresse 2]

Représentée par M^e Caroline PLAISANT de la SELARL CABINET PLAISANT, avocat au barreau de NOUMEA

S.A.R.L. SOUSA-PEREIRA

Siège social [Adresse 3]

26/06/2025 : Copie revêtue de la forme exécutoire : – M^e PLAISANT ;

Expéditions : – [W][W] [R] ; M^e REUTER ;

— SARL SOUSA-PEREIRA et SARL OCEAN (LS)

— Copie CA ; Copie TPI

Compagnie d’assurance ALLIANZ

Siège social [Adresse 4]

Représentée par M^e Philippe REUTER de la SELARL D’AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA

S.E.L.A.R.L. [W] [W] [R], ès qualité de mandataire liquidateur de la SARL OCEAN,

Siège social [Adresse 5]

S.A.R.L. OCEAN,

Siège social [Adresse 6]

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Avril 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseillère,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseillère,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. François GENICON.

Greffier lors des débats : M^me Sabrina VAKIE

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Sabrina VAKIE

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M^me Sabrina VAKIE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

FAITS, PROCEDURE, ET MOYENS DES PARTIES

En 2010, la société LES PROMENEURS a fait construire l’immeuble dénommé [Adresse 2] à flanc de colline, le toit étant également un parking dont l’étanchéité a été réalisée selon un procédé « étanchéité liquide sel ».

Le gros oeuvre a été réalisé par la S.A.R.L. SOUSA PEREIRA (société placée en liquidation amiable par la suite), assurée par la compagnie ALLIANZ au titre de la responsabilité civile à raison des dommages causés à autrui.

Le lot étanchéité a été réalisé par la S.A.R.L. OCEAN, (société placée en liquidation judiciaire par la suite), assurée auprès de la compagnie GAN OUTRE MER IARD au titre de la responsabilité civile professionnelle.

La compagnie d’assurances ALPHA INSURANCE couvrait la réparation des désordres matériels de nature décennale; elle a été placée en liquidation judiciaire en 2020.

L’immeuble a été réceptionné courant 2011, étant rappelé que la SARL LES PROMENEURS a été dissoute de façon anticipée à compter du 4 novembre 2011.

Courant 2013, plusieurs fuites ont été constatées dans différents appartements situés sous le parking; parallèlement des fissures et des décollements du revêtement du parking ont été constatés.

Un procès verbal de constat d’huissier a été dressé le 19 décembre 2013.

La société OCÉAN a procédé à plusieurs réparations du revêtement, sans succès, les infiltrations persistant par la suite.

Le parking et la dalle du toit étant des parties communes, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a fait intervenir un expert (DCE D EXXCAL), de même que le syndic (SUNSET IMMOBILIER).

La société GAN OUTRE-MER IARD est assureur de la copropriété (assurance dommages).

Par requête du 4 août 2015, le syndicat des copropriétaires a sollicité une expertise judiciaire laquelle a été ordonnée par décision du juge des référés du 7 octobre 2015.

L’expert a déposé son rapport le 22 juin 2016, retenant la responsabilité des sociétés SOUSA PEREIRA ET OCÉAN, toutes deux en liquidation; il a préconisé le remplacement total de l’étanchéité par un bitume élastomère pour un coût de 16'200'000 Fr.

Les désordres se sont aggravés.

Le syndicat des copropriétaires a fait exécuter des travaux par la société SOCALET et la société SOLS CALÉDONIE ; ils ont été réceptionnés le 15 décembre 2007.

Le coût des travaux s’est élevé à la somme de 33'399'151 Fr. XPF.

Par requête du 5 avril 2018, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal auquel il a demandé, au visa des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil, de:

À TITRE PRINCIPAL

— Dire que les désordres du gros oeuvre sont de nature décennale

— Dire que les sociétés SOUSA PEIREIRA et OCÉAN sont responsables de plein droit des désordres de nature décennale affectant la toiture terrasse et doivent indemniser le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] des conséquences dommageables

— Condamner la société SOUSA PEREIRA à lui verser les sommes suivantes

.31 421 707 F TTC au titre des travaux de reprise des entreprises SOLS CALÉDONIE et SOCALET,

.532 350 F au titre des frais d’assistance technique par la DCE D EXXCAL

.1 977 444 F TTC au titre des frais d’ assistance maîtrise d’ouvrage d’EXXCAL

.2 000 000 XPF au titre de son préjudice de jouissance

.70 770 F TTC au titre des frais de nettoyage pour les détritus laissés par le complexe d’étanchéité

.249 900 F au titre de l’assistance technique d’EXXCAL durant I 'expertise judiciaire

. 35 910 F TTC au titre du procès verbal de constat d’huissier en date du 1er juillet 2016

— Fixer sa créance au passif de la société OCÉAN

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Dire et juger que les sociétés SOUSA PEIREIRA et OCÉAN sont responsables des désordres de nature intermédiaire affectant la toiture terrasse et doivent indemniser le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] des conséquences dommageables de leur faute contractuelle

— Condamner solidairement la société OCÉAN et la compagnie GAN OUTRE MER IARD son assureur à lui verser les mêmes sommes que ci-dessus.

— Fixer au passif de la société OCÉAN sa créance

— Débouter la SELARL [R] [W] [W] intervenant en qualité de mandataire liquidateur de la société OCEAN de ses demandes

— Condamner la compagnie GAN OUTRE MER TARD, son assureur à lui verser solidairement la somme de 492 188 F d’honoraires pour la procédure de référé et le suivi de l’expertise la somme de 625 028 F pour la présente procédure à titre de sa garantie de protection juridique

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de I 'article 1154 du code civil

— Ordonner l’exécution provisoire

— Condamner solidairement, la compagnie d’assurances GAN OUTRE MER IARD, la compagnie ALPHA INSURANCE à lui verser la somme de 800 000F CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit du cabinet PLAISANT.

Le 27 février 2023, le Tribunal a rendu la décision dont la teneur suit:

— ORDONNE la jonction de la présente instance enrôlée sous le numéro RG 21/02149 avec celle qui est enrôlée sous le numéro RG 18/01402

— DONNE acte au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de son désistement à l’égard de la compagnie ALPHA INSURANCE, assureur décennal

— CONSTATE que les désordres du gros oeuvre affectant la [Adresse 2] ne sont pas de nature décennale

— DIT que les sociétés SOUSA PEREIRA et OCÉAN sont solidairement responsables des désordres de nature intermédiaire affectant la toiture terrasse et de leurs conséquences

— DONNE acte de l’intervention de La SELARL de mandataire Judiciaire [W] [R] agissant en qualité de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. OCÉAN représentée par sa gérante Mme [W] [R]

— DECLARE irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à l’encontre de La SELARL de mandataire Judiciaire [W] [R] agissant en qualité de mandataire liquidateur de la S.A.R.L, OCÉAN représentée par sa gérante Mme [W] [R]

— CONSTATE que la Compagnie d’ Assurances Allianz n’ est pas tenue de garantir les conséquences financières résultant de malfaçons ou d’inexécutions pouvant incomber à son assurée, la société SOUSA PEREIRA sur le fondement de la clause d’exclusion 1,4.3. des dispositions générales du contrat

— MET hors de cause la compagnie d’Assurance ALLIANZ

— CONDAMNE la compagnie GAN OUTRE MER IARD assureur de la SARL OCEAN à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représentée par son syndic, la société SUNSET IMMOBILIER la somme de soit 21 760 208 FTTC

— CONDAMNE la compagnie GAN OUTRE MER IARD assureur de la SARL OCEAN à prendre en charge les dépens de l’ instance

— REJETTE la demande de capitalisation des intérêts

— REJETTE toute demande plus ample ou contraire

— ORDONNE l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution

— DIT que chaque partie prendra en charge ses frais irrépétibles

La compagnie d’assurance GAN fait appel de cette décision et demande à la cour de:

A TITRE PRINCIPAL:

DIRE que l’action en responsabilité délictuelle engagée contre la société OCEAN en sa qualité de sous-traitante de la société SOUSA PEREIRA est irrecevable, puisqu’elle est prescrite, et en raison de son caractère nouveau en appel conformément à l’article 564 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie

REFORMER le jugement de première instance en toutes ses dispositions

STATUANT A NOUVEAU :

DIRE que les désordres du gros 'uvre affectant la [Adresse 2] sont graves généralisés atteignent la pérennité de l’ouvrage et sont donc de nature décennale

DIRE que la compagnie GAN OUTRE MER IARD ne garantit pas les désordres de nature décennale

En conséquence:

DIRE que la compagnie d’assurance GAN OUTRE MER IARD n’est pas tenue au titre de son contrat d’assurance de garantir les désordres affectant l’immeuble et de rembourser les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]

A TITRE SUBSIDIAIRE, si les désordres entraînaient la responsabilité contractuelle des intervenants à l’acte de construire:

DIRE que les fautes commises par la société OCEAN contreviennent aux règles les plus élémentaires et revêtent un caractère dolosif de nature à ôter au contrat d’assurance tout caractère aléatoire

En conséquence:

DIRE que les fautes commises par la société OCEAN sont de nature à exclure la garantie de la compagnie GAN

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE:

DIRE que la compagnie GAN OUTRE MER IARD ne garantit pas les dommages aux biens fournis par l’assuré;

En conséquence,

DIRE que la compagnie d’assurance GAN OUTRE MER IARD n’est pas tenue au titre de son contrat d’assurance de garantir les désordres affectant l’immeuble et de rembourser les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE si par impossible le tribunal rejetait les demandes relatives à l’exclusion de garantie et condamnait la compagnie d’assurances:

DIRE que la demande relative au remboursement de la somme de 21 760 208 XPF au titre de la reprise des travaux est manifestement excessive et la ramener à de plus justes proportions,

DIRE que la société SOUSA-PEREIRA est responsable des dommages à concurrence de 50 % et sera tenue d’indemniser le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE:

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions contraires

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à verser à la Compagnie d’Assurances GAN OUTRE MER IARD une indemnité de 300.000 XPF (TROIS CENT MILLE) au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Olivier MAZZOLI.

Elle fait notamment valoir les moyens et arguments suivants :

#La preuve de la qualité de sous-traitant de la société OCÉAN n’est pas rapportée.

En première instance, le syndicat des copropriétaires a fondé son action sur la responsabilité décennale des constructeurs et subsidiairement sur la responsabilité contractuelle, à l’inverse de sa position en appel.

L’action engagée contre la société Océan en qualité de sous-traitant est prescrite. En effet, les désordres se sont révélés courant 2013 et l’action n’a été engagée que par les conclusions signifiées le 17 juin 2024 soit plus de 10 ans après.

La demande formée contre la société Océan en qualité de sous-traitant est nouvelle en appel doit être déclarée irrecevable.

#Les désordres n’entrent pas dans le champ d’application du contrat souscrit par la société OCÉAN.

Il s’agit en effet de désordres de nature décennale qui sont exclus de la garantie.

#Des sommes ont été réglées à un des copropriétaires, M. [Q], au titre des conséquences du travail défectueux garanti par le contrat (propriété désordres dans l’appartement suite au rapport d’expertise EXXCAL).

Aucune reconnaissance de responsabilité ou de garantie ne peut être invoquée.

#Le manquement délibéré constitutif d’une faute dolosive à pour effet de retirer au contrat d’assurance son caractère aléatoire. En l’espèce, la société Océan n’a volontairement pas respecté les règles de l’art.

#Le contrat ne couvre en tout état de cause pas la reprise des travaux effectués mais simplement les conséquences des travaux défectueux.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] demande à la cour de:

— REFORMER le jugement n° 23/60 rendu par le Tribunal de première instance de Nouméa le 27 février 2023 en ce qu’il a constaté que les désordres du gros 'uvre affectant la [Adresse 2] ne sont pas de nature décennale, et en ce qu’il a retenu la responsabilité de droit commun de la société SOUSA-PEREIRA,

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a dit que l’entreprise SOUSA PEREIRA et la société OCEAN sont solidairement responsables des désordres affectant la toiture terrasse, et de leurs conséquences, et a condamné la compagnie GAN OUTRE MER IARD à indemniser le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et condamné la compagnie GAN OUTRE MER IARD à prendre en charge les dépens de l’instance.

— REFORMER le jugement sur les demandes indemnitaires allouées au Syndicat des copropriétaires,

A titre incident:

— CONDAMNER la Société SOUSA-PEREIRA, sur le fondement de sa responsabilité décennale, à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]

.la somme de 31.421.707 F TTC au titre des travaux de reprise des entreprises SOL’S CALEDONIE et SOCALET,

.la somme de 183.750 x 2 + 164.850 = 532.350 F au titre des frais d’assistance technique pour le DCE d’EXXCAL et de 1.977.444 F TTC au titre des frais d’AMO (assistant maîtrise d’ouvrage) d’EXXCAL,

.la somme de 2.000.000 XPF au titre de son préjudice de jouissance, de 70.770 F TTC au titre des frais de nettoyage pour les détritus laissés par le complexe d’étanchéité qui se dégradait peu à peu,

.la somme de 249.900 F au titre de l’assistance technique d’EXXCAL durant l’expertise judiciaire, ainsi que le coût du PV de constat d’huissier du 1/07/2016 de 35.910 F TTC.

FIXER au passif de la Société OCEAN, au titre de sa responsabilité délictuelle de droit commun, la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à hauteur de:

— la somme de 31.421.707 F TTC au titre des travaux de reprise des entreprises SOL’S CALEDONIE et SOCALET,

— la somme de 183.750 x 2 + 164.850 = 532.350 F au titre des frais d’assistance technique pour le DCE d’EXXCAL et de 1.977.444 F TTC au titre des frais d’AMO (assistant maîtrise d’ouvrage) d’EXXCAL,

— la somme de 2.000.000 XPF au titre de son préjudice de jouissance, de 70.770 F TTC au titre des frais de nettoyage pour les détritus laissés par le complexe d’étanchéité qui se dégradait peu à peu,

— la somme de 249.900 F au titre de l’assistance technique d’EXXCAL durant l’expertise judiciaire, ainsi que le coût du PV de constat d’huissier du 1/07/2016 de 35.910 F TTC.

CONDAMNER la Compagnie GAN OUTRE MER IARD en qualité d’assureur de la société OCEAN à garantir son assurée de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle, solidairement avec elle, à l’égard du Syndicat des copropriétaires,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE:

CONDAMNER la Compagnie GAN OUTRE MER IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], à verser à son assuré la somme de 492.188 F d’honoraires pour la procédure de référé et le suivi de l’expertise + 625.028 F pour la présente procédure à titre de sa garantie de protection juridique,

ORDONNER la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil,

CONDAMNER solidairement la Société SOUSA-PEREIRA, la Société OCEAN, la Compagnie GAN OUTRE MER IARD, à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 1.000.000 F CFP au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle Calédonie, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel, y compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit du CABINET PLAISANT, Avocat aux offres de droit.

Il fait notamment valoir les moyens et arguments suivants :

Les désordres sont de nature décennale ainsi que l’a indiqué la cour d’appel de Nouméa dans un arrêt du 26 février 2024 dans le cadre d’une affaire opposant la compagnie d’assurances GAN à un copropriétaire dont l’appartement avait subi des dégâts.

Il ne s’agit pas d’une demande nouvelle dans la mesure où les finalités poursuivies en première instance et en appel sur les mêmes, même si les fondements juridiques sont différents.

La responsabilité décennale de la société SOUSA PEREIRA est engagée et elle ne démontre pas l’existence d’une cause étrangère.

Après avoir fait diligenter une expertise, la compagnie d’assurances GAN OUTRE-MER IARD a indemnisé M. [Q], copropriétaires, ce qui constitue une reconnaissance de garantie de sa part.

La compagnie d’assurances GAN OUTRE-MER IARD ne peut opposer aucune exclusion de garantie.

Subsidiairement, la clause d’exclusion de garantie ne peut s’appliquer aux travaux de reprise qui ont été réalisées.

La société OCÉAN est sous-traitant de la société SOUSA PEREIRA.

À son égard, c’est la responsabilité délictuelle de droit commun des entrepreneurs pour faute qui s’applique.

L’action à son égard n’est pas prescrite.

Le préjudice doit être intégralement réparé non pas à hauteur des montants retenus par l’expert mais à hauteur de 31'421'707 Fr. CFP.

En outre, il y a lieu d’indemniser le trouble de jouissance liée à la réalisation des travaux de remise en état de juillet à novembre 2017, les frais de nettoyage, et les frais d’assistance technique.

Les désordres affectent les parties communes.

La compagnie d’assurances GAN OUTRE-MER IARD, également assureur du syndicat des copropriétaires, doit sa garantie au titre de la défense recours.

La compagnie d’assurance Allianz demande la cour de :

— CONFIRMER le jugement 11 0 23/60 en date du 27 février 2023 en ce qu’il a mis hors de cause la Compagnie d’assurances ALLIANZ ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à la Compagnie d’Assurances ALLIANZ la somme de 300.000 XPF sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle Calédonie, ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL REUTER – DE RAISSAC.

Elle fait notamment valoir les moyens et arguments suivants:

Elle a été mise hors de cause par le jugement.

Aucune demande n’est formée à son encontre par le syndicat des copropriétaires ou par la compagnie d’assurances GAN.

Le contrat souscrit par la société SOUSA PEREIRA est un contrat d’assurance de responsabilité civile des entreprises du bâtiment et de génie civil qui n’a pas vocation à s’appliquer.

La SARL [W] [R], ès qualité de mandataire liquidateur de la SARL OCÉAN a fait savoir par courrier qu’elle ne pouvait pas constituer avocat faute de fonds suffisants pour faire appel à un conseil.

MOTIFS

Sur la nature des désordres

L’expert indique notamment dans son rapport:

Appartement numéro 14: il y a une tache d’humidité au plafond, ainsi qu’autour d’un plot électrique

Appartement numéro 15: il y a une fissure au plafond une trace d’humidité sur les murs et plafonds, l’eau coule

Appartement numéro 16: il y a une très grosse tache d’humidité dans la chambre et l’eau coule régulièrement après chaque grosse pluie

Appartement numéro 17: il y a une auréole au plafond depuis trois ans

Appartement numéro 18: l’eau a coulé au plafond de la buanderie et de la terrasse.

Appartement numéro 6: l’eau a coulé dans la chambre et dans le salon en détériorant le parquet, les plinthes, le volet de séparation de la chambre, une des portes du placard, la porte de la chambre, le plafond, deux cloisons en placoplâtre. Il y a des traces de coulures sur le carrelage.

Coursives extérieures et bandeaux extérieurs: il y a des traces de pénétration d’eau sur les plafonds des coursives extérieures et en pied de bandeaux extérieurs au droit de la dalle.

Les désordres sont apparus très rapidement après la réception de l’immeuble. Ils consistent essentiellement aux résultats de dégâts des eaux affectant les menus ouvrages. Ils n’affectent pas pour le moment les gros ouvrages ne compromettent pas leur solidité.

Vu l’importance des dégâts des eaux, M. [Q] n’a pu jusqu’à présent louer son appartement depuis pratiquement sa réception et depuis peu c’est l’appartement de Mme [I] qui est sinistrée et qu’elle ne peut pas louer, elle non plus.

Les causes des désordres sont liées à un défaut d’étanchéité de la toiture terrassent parking.

Ils sont du à une erreur de conception et à une exécution défectueuse.

Les désordres sont apparus très rapidement après la réception. Il n’affecte pas pour le moment les gros ouvrages et ne compromettent pas la solidité.

Deux appartements n’ont pas pu être loués compte tenu de l’importance des désordres

Les causes des désordres sont liées à un défaut d’étanchéité de la toiture terrassent parking. Ils sont du à une erreur de conception et à une exécution défectueuse

Les conséquences de ces désordres sont que deux appartements sont inhabités, qu’il y a des problèmes ponctuels de dégradation des peintures et des cloisons. L’eau circulant par des fissures suivant les gaines électriques, il peut y avoir danger pour les personnes à cause de la présence d’eau dans les circuits électriques.

Le complexe d’étanchéité retenue n’est pas conforme aux règles de l’art.

Le choix de ce complexe d’étanchéité a été fait par la SARL Sousa [J] et par la SARL Océan.

Pour faire ce complexe d’étanchéité il aurait fallu choisir un autre isolant thermique.

Le choix de la SARL Océan ne permettait pas de réaliser ce complexe directement sur isolant thermique.

Le choix de mettre en 'uvre la forme de pente par-dessus isolant thermique a été fait par l’entreprise Sousa [J].

Pour respecter les préconisations du DTU étanchéité, il aurait fallu que la forme de la pente soit fractionnée.

La SARL océan a réceptionné le produit qui lui était proposé en sachant pertinemment que les travaux réalisés ne seraient pas conformes aux règles de l’art et aux préconisations de son fabricant.

Indépendamment de ce problème les couches d’étanchéité se décollent les unes par rapport aux autres ce qui montre un problème d’exécution.

L’épaisseur minimale de la membrane d’étanchéité n’est pas respectée.

Pour réaliser un complexe d’étanchéité conforme aux règles de l’art, il faudrait casser la forme de pente existante, retirer isolant thermique et refaire une forme de pente directement sur le support béton armé ou bien faudrait refaire un complexe d’étanchéité par-dessus la forme de pente existante.

Il conclut de la façon suivante:

Les dégâts sont divers mais ils affectent principalement deux appartements qui sont inoccupés pour le moment.

Les désordres sont liés à un choix de système d’étanchéité qui n’était pas conforme aux règles de l’art.

Ce choix a été fait par la SARL Sousa [J] et la SARL Océan pour des raisons certainement économiques.

Concernant l’application, par la SARL Océan, étanchéité de type SINOTANE 2, nous avons constaté un manque d’épaisseur de la membrane par rapport au cahier des charges et un décollement des différentes couches entre elles qui ne peut qu’être liées à des problèmes d’exécution et de mise en 'uvre.

Selon l’article 1792 du Code civil tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant de l’indice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’expert indique que les désordres n’affectent pas pour le moment les gros ouvrages ne compromettent pas leur solidité.

Néanmoins, cette formulation laisse peser une incertitude sur l’avenir et il est probable que la solidité de l’immeuble soit, à terme, compromise.

Monsieur [V] [K], expert au cabinet EXXCAL précise d’ailleurs que la jonction de la passerelle d’accès à la toiture-terrasse présente des fissurations anormales, préjudiciables à terme pour la bonne tenue de l’ouvrage dans le temps.

De plus, les désordres affectent l’étanchéité du toit terrasse qui est un élément constitutif et d’équipements de l’ouvrage; compte tenu de leur gravité et de leur étendue, l’ouvrage est impropre à sa destination puisque le clos et le couvert ne sont pas assurés.

En outre, l’eau circulant par des fissures suivant les gaines électriques, il peut y avoir danger pour les personnes à cause de la présence d’eau dans les circuits électriques ce qui constitue également une impropriété à destination.

Il convient de souligner que, dans le cadre d’une autre affaire soumise à la cour et relative aux désordres affectant l’immeuble, les désordres ont été qualifiés de décennaux.

Il ressort de ce qui précède que les désordres revêtent un caractère décennal.

En cause d’appel, le caractère décennal des désordres n’est en tout état de cause pas contestée.

Sur les demandes formulées contre la SARL SOUSA PEREIRA

Sur la responsabilité

Ainsi qu’il a été indiqué les désordres sont de nature décennale.

Il est constant que la SARL Sousa [J] a la qualité de constructeur.

Il est constant que les désordres se sont révélés dans un délai de 10 ans après la réception.

Aucune cause étrangère n’est invoquée.

La SARL SOUSA PEREIRA est donc responsable de plein droit des dommages et préjudices causés, ce qui n’est au demeurant pas contesté en cause d’appel.

Sur le préjudice

Le Syndicat des copropriétaires a droit à la réparation intégrale de son préjudice.

L’expert n’a pris position ni clairement, ni définitivement pour une solution technique de reprise des désordres constatés ; Il s’est contenté d’énumérer les difficultés matérielles que les deux solutions envisagées engendreraient.

Il a proposé que la société PACIFIC ETANCHEITE et l’entreprise CONSTRUTECH interviennent, pour réaliser des travaux complexes nécessitant à leur tour des aménagements supplémentaires des structures existantes.

L’expert judiciaire n’est catégorique lorsqu’il propose des travaux de reprise , se limitant à des suppositions.

Le Syndicat des copropriétaires a sollicité l’avis du cabinet EXXCAL, afin que ce dernier réalise un dossier de consultation d’entreprises.

Une étude de visu du système d’étanchéité avec carottage a d’abord été réalisée par la Société GRPI pour une somme de 164.850 F.

Le cabinet EXXCAL a proposé une solution complète qui apparaît adaptée à la reprise des désordres.

Les entreprises SOL’S CALEDONIE (18.000.176 F HT) et SOCALET (11.540.292 F HT) ont été être retenues pour un montant total de 29.540.468 F HT, soit 31.109.342 F TTC.

Le syndic a accepté le devis émis par la société SOL’S CALEDONIE, portant sur la dépose du complexe d’étanchéité et de la dalle existante et la remise en état de l’ensemble des sols, d’un montant de 18.000.176 XPF HT, soit 18.963.185 XPF TTC, le 25 avril 2017.

Le syndic a également accepté le devis émis par la société SOCALET, portant sur la réalisation d’un complexe d’étanchéité, d’un montant de 11.540.292 XPF HT, soit 12.146.157 XPF TTC, le 26 avril 2017.

Compte-tenu de la technicité des travaux, le cabinet EXXCAL a été choisi comme assistant à la maitrise d’ouvrage pour 1.977.444 F TTC.

En outre, le coût réel et final des travaux s’est élevé à 31.421.707 F TTC.

Ces demandes apparaissent justifiées et il convient d’y faire droit intégralement.

Le syndicat des copropriétaires a subi depuis 2011 un trouble de jouissance des parties communes ( toiture-parking et coursives)

En outre, il a subi également le trouble lié à la réalisation des travaux de remise en état de juillet à novembre 2017.

Le syndicat des copropriétaires est également fondé à solliciter la condamnation de la Société OCEAN

De même, la copropriété a été contrainte de régler des frais de nettoyage pour les détritus laissés par le complexe d’étanchéité qui se dégradait peu à peu, à hauteur de 53.550 + 17.220 = 70.770 F TTC.

Le syndicat des copropriétaires a été assisté, à ses frais par un cabinet d’expertise, le cabinet EXXCAL.

Il a réglé à ce titre la somme de 65.100 + 147.000 + 37.800 = 249.900 F dont il sollicite également le remboursement, ce qui apparaît justifié.

Il en est de même de la demande du syndicat qui sollicite le remboursement du coût du PV de constat d’huissier du 1/07/2016 pour un montant de 35.910 F TTC.

La créance du syndicat des copropriétaires contre la société SOUSA-PEREIRA doit être inscrite au passif de la liquidation judiciaire de cette dernière.

Sur les demandes formulées contre la SARL OCÉAN

Contrairement à ce qu’indique la compagnie d’assurances GAN, qualité de sous-traitant de la SARL OCÉAN, par rapport à la SARL SOUSA PEREIRA, est attestée par les pièces du dossier et n’a au demeurant jamais été contestée.

Le maître de l’ouvrage peut rechercher la responsabilité du sous-traitant afin d’obtenir sa condamnation « in solidum » avec les autres constructeurs responsables.

Le sous-traitant n’étant pas responsable des dommages sur le fondement des articles 1792 et suivants et le maître de l’ouvrage étant un tiers au sous-traité, l’action en responsabilité qu’il exerce contre le sous-traitant était fondée sur les articles 1382 et suivants du Code civil ce qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

La compagnie d’assurances GAN en soutient que la demande du syndicat des copropriétaires serait irrecevable comme nouvelle dans la mesure où le demandeur a modifié le fondement juridique de sa demande entre la première instance et l’appel.

Il ressort de la comparaison de demandes formulées en première instance et en appel que les finalités poursuivies par le syndicat des propriétaires sur les mêmes, à savoir obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables des désordres affectant la toiture terrasse.

Il ne s’agit donc pas d’une demande nouvelle mais seulement des mêmes demandes basées sur des fondements juridiques différents.

La demande est donc parfaitement recevable.

Puisqu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle, il ne peut y avoir lieu à prescription.

Ainsi qu’il a été indiqué dans le rapport d’expertise et rappelé plus haut :

Les désordres sont apparus très rapidement après la réception.

Deux appartements n’ont pas pu être loués compte tenu de l’importance des désordres.

Les causes des désordres sont liées à un défaut d’étanchéité de la toiture terrassent parking. Ils sont du à une erreur de conception et à une exécution défectueuse

Le complexe d’étanchéité retenue n’est pas conforme aux règles de l’art.

Le choix de ce complexe d’étanchéité a été fait par la SARL Sousa [J] et par la SARL Océan.

Pour faire ce complexe d’étanchéité il aurait fallu choisir un autre isolant thermique.

Le choix de la SARL Océan ne permettait pas de réaliser ce complexe directement sur isolant thermique.

La SARL Océan a réceptionné le produit qui lui était proposé en sachant pertinemment que les travaux réalisés ne seraient pas conformes aux règles de l’art et aux préconisations de son fabricant.

Indépendamment de ce problème les couches d’étanchéité se décollent les unes par rapport aux autres ce qui montre un problème d’exécution.

L’épaisseur minimale de la membrane d’étanchéité n’est pas respectée.

La société OCÉAN a donc commis une série de fautes ayant directement conduit aux désordres de construction et aux différents préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, la société Océan a commis une violation de l’obligation de résultat (absence d’étanchéité conforme au DTU) mais aussi de moyens (utilisation de support et produits inadaptés) auxquels elle est soumise.

En conséquence, la société OCÉAN doit être déclarée solidairement responsables des désordres affectant l’ouvrage et doit indemniser le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] des conséquences dommageables de ses fautes délictuelles.

Le préjudice doit être évalué de façon identique à celui déterminé pour la société Sousa [J].

La créance du syndicat des copropriétaires contre la société OCÉAN ainsi définie doit être inscrite au passif de la liquidation judiciaire de cette dernière.

Sur les demandes formulées contre la compagnie d’assurances GAN OUTRE-MER IARD

*En premier lieu, la société OCÉAN est assurée auprès de la compagnie d’assurances GAN au titre de sa responsabilité civile professionnelle.

La société Océan n’a souscrit auprès de la compagnie d’assurances GAN qu’un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité civile d’exploitation et celle après livraison et/ou après achèvement des travaux.

Or, le contrat exclut expressément de son champ d’application de responsabilité décennale de l’article 1782 du Code civil.

Il est constant que la compagnie d’assurances GAN a indemnisé M. [Q] , l’un des copropriétaires de l’immeuble, victime des désordres à hauteur de 48'731 Fr. CFP.

Pour autant, ce fait n’entraîne pas une reconnaissance, par la compagnie d’assurances GAN de la responsabilité de son assuré, la société OCÉAN.

En effet, la compagnie GAN n’a procédé à ce paiement qu’au titre des conséquences du travail défectueux garanti par le contrat , les autres risques tels que la reprise des travaux qui sont exclus du champ contractuel puisque la police stipule que « sont exclus les frais incombant à l’assuré pour réparer, améliorer, refaire tout ou partie des produits, marchandises, matériels fournis, des travaux prestations exécutés ou pour leur en substituer d’autres, même de nature différente, ainsi que la perte qu’il subit lorsqu’il est tenu de rembourser le prix ».

*En second lieu, le syndicat des copropriétaires a souscrit un contrat multirisque propriétaire non occupant auprès de la compagnie d’assurances GAN.

Le 24 mars 2014, le syndic a déclaré un sinistre par infiltration d’eau dans trois appartements.

Toutefois, il est incontestable que les désordres ont également affecté les parties communes ainsi qu’il ressort du rapport de l’expert.

Par application du contrat, la compagnie d’assurances GAN doit prendre en charge les frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre de la garantie défense recours.

Il ressort des factures et des décomptes versés aux débats que le syndicat des propriétaires a été amené à régler la somme de 492'188 Fr. CFP d’honoraires pour la procédure de référé et de suivi de l’expertise et la somme de 625'028 Fr.CFP pour la procédure d’appel (sommes figurant au dispositif des conclusions du syndicat des propriétaires) soit 1'117'216 Fr. CFP , montant qui doit donc être pris en charge par la compagnie d’assurances GAN.

Sur la présence aux débats de la compagnie d’assurances Allianz

En première instance, la compagnie d’assurances Allianz a été mise hors de cause.

Cette disposition du jugement doit être confirmée.

En effet, cette disposition n’est pas critiquée et aucune demande n’est formée à l’encontre de la compagnie d’assurances Allianz.

En tout état de cause, la société Sousa [J] n’a souscrit qu’un contrat d’assurance de responsabilité civile des entreprises du bâtiment et de génie civil qui ne couvre aucunement la responsabilité décennale.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les sociétés SOUSA PEREIRA et OCÉAN, qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens.

Par voie de conséquence, elles sont redevables envers le syndicat des copropriétaires d’une somme titre de l’article 700 du code de procédure chimique sera fixé à 800'000 Fr. CFP.

L’équité commande de ne pas faire droit aux autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement n° 23/60 rendu par le Tribunal de première instance de Nouméa le 27 février 2023 en ce qu’il a mit la compagnie d’assurances Allianz hors de cause

— INFIRME les autres dispositions du jugement

— DIT QUE la Société SOUSA-PEREIRA est responsable de plein droit des dommages consécutifs aux désordres sur le fondement de l’article 1792 du Code civil

— FIXE l’indemnisation des différents préjudices subis par le syndicat des propriétaires de la [Adresse 2] comme suit :

. 31.421.707 F TTC au titre des travaux de reprise des entreprises SOL’S CALEDONIE et SOCALET

. 532.350 F au titre des frais d’assistance technique pour le DCE d’EXXCAL

. 1.977.444 F TTC au titre des frais d’AMO (assistant maîtrise d’ouvrage) d’EXXCAL,

.2.000.000 XPF au titre du préjudice de jouissance

. 70.770 F TTC au titre des frais de nettoyage

. 249.900 F au titre de l’assistance technique d’EXXCAL durant l’expertise judiciaire

. 35.910 F TTC au titre du coût du PV de constat d’huissier du 1/07/2016

DIT QUE les sommes indiquées ci-dessus seront inscrites au passif de la liquidation de la société SOUSA PEREIRA

DIT QUE la demande du syndicat des copropriétaires dirigées contre la société OCÉAN n’est pas nouvelle en appel et dit que son action n’est pas prescrite

DIT QUE la société OCÉAN, en qualité de sous-traitant de la société SOUSA PEREIRA, a commis une série de fautes et est solidairement responsable avec cette dernière des dommages consécutifs aux désordres sur le fondement de l’article 1382 du Code civil

DIT QUE les sommes suivantes seront inscrites au passif de la liquidation de la société OCÉAN

. 31.421.707 F TTC au titre des travaux de reprise des entreprises SOL’S CALEDONIE et SOCALET

. 532.350 F au titre des frais d’assistance technique pour le DCE d’EXXCAL

. 1.977.444 F TTC au titre des frais d’AMO (assistant maîtrise d’ouvrage) d’EXXCAL,

.2.000.000 XPF au titre du préjudice de jouissance

. 70.770 F TTC au titre des frais de nettoyage

. 249.900 F au titre de l’assistance technique d’EXXCAL durant l’expertise judiciaire

. 35.910 F TTC au titre du coût du PV de constat d’huissier du 1/07/2016

CONDAMNE la compagnie d’assurances GAN OUTRE-MER IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 1'117'216 Fr. CFP

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes

Condamne in solidum la société SOUSA PEREIRA et la société OCÉAN à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 800'000 Fr. CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum la société SOUSA PEREIRA et la société OCÉAN aux dépens de première instance et d’appel

Le greffier, Le président.