RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03159 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK2Y5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2024-Juge de l’exécution de CRETEIL- RG n° 24/00134

APPELANT

Monsieur [L] [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour Avocat plaidant : Maître Najwa EL HAÏTÉ, Avocate au Barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [C] [Z]

c/o Maître [J] [B], Notaire, [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

n’a pas constitué avocat

Le comptable public responsable du pôle recouvrement spécialisé de [Localité 10]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par M^e Laurine SALOMONI de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 333

Le comptable public responsable du service des impôts des particuliers d'[Localité 7] / [12] devenu le service des impôts des particuliers de [Localité 15] après fusion

[Adresse 18]

[Adresse 18]

n’a pas constitué avocat

Le comptable public responsable du service des impôts des particuliers d'[Localité 7] / [Localité 17] devenu le service des impôts des particuliers de [Localité 15] après fusion

[Adresse 18]

[Adresse 18]

n’a pas constitué avocat

Le comptable public responsable du service des impôts des entreprises du [Localité 9] – [Localité 7] / [Localité 17] devenu le service des impôts des entreprises (SIE) DE [Localité 17]

[Adresse 18]

[Adresse 18]

n’a pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Dominique GILLES, Président de chambre

Madame Violette BATY, Conseiller

Monsieur Cyril CARDINI, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Dominique GILLES dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Dominique GILLES, Président de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

Par jugement du 19 décembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil a :

— fixé la créance du comptable public responsable du pôle de recouvrement spécialisé de [Localité 10] a’ la somme 2 225 737, 93 euros en principal, frais, intérêts et accessoires arrêtée au 22 janvier 2024 ;

— autorisé M. [L] [M] a’ poursuivre la vente amiable des immeubles situés dans les lieux visés au cahier des conditions de la vente, dans les conditions prévues aux articles R. 322-20 a’ R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le prix de vente du bien situé a’ [Localité 16] cadastré section [Cadastre 6] et cadastré numéro [Cadastre 2] ne pourra être inférieur a’ 2 000 000 euros ;

— dit que le prix de vente du bien situé a’ [Localité 17] cadastré section [Cadastre 8] ne pourra être inférieur a’ 70 000 euros ;

— dit que le prix de vente du bien situé a’ [Localité 14] cadastré section [Cadastre 5] ne pourra être inférieur a’ 400 000 euros ;

— taxé les frais déjà’ exposés par le créancier poursuivant a’ la charge de l’acquéreur a’ la somme de 4 532,81 euros ;

— dit que l’affaire sera rappelée a’ l’audience du jeudi 3 avril 2025 ;

— rappelé qu’a' cette audience, le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et s’il est justifié', par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

' de la consignation a’ la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente,

'du paiement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, des frais de poursuites taxés,

— rappelé qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf si le débiteur saisi justifie d’un engagement écrit d’acquisition, et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ;

— rappelé qu’a' défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans les conditions prévues a’ l’article R. 322-22 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté le surplus des demandes plus amples et contraires ;

— dit que les dépens seront compris dans les frais soumis a’ taxe.

M. [M] a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe de la cour le 14 février 2025, intimant le comptable public responsable du pôle de recouvrement spécialisé de [Localité 10], M. [C] [Z], le comptable public responsable service des impôts des particuliers de [Localité 15], après fusion des services des impôts des particuliers d'[Localité 7]/ [12] et d'[Localité 7]/[Localité 17], le comptable public responsable du service des impôts des entreprises du [Localité 9]-[Localité 7]/[Localité 17] devenu le service des impôts des entreprises (SIE) de [Localité 17].

Par assignation à jour fixe autorisée par ordonnance du 24 février 2025, M. [M], le 4 mars 2025, a fait citer les intimés pour l’audience de la cour du 15 octobre 2025, les comptables publics par des actes délivrés à étude et M. [Z] à domicile élu.

Par dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 7 octobre 2025 au comptable public responsable du pôle de recouvrement spécialisé de [Localité 10], créancier poursuivant et ne contenant pas de demande différente de celle contenue à l’assignation contre les autres intimés, créanciers inscrits, M. [M] demande à la cour, au visa des articles 582, 583, 1589 du code civil, de l’article L.17 du livre des procédures fiscales, de :

— infirmer le jugement du 19 décembre 2024 en ce qu’il a :

* dit que le prix de vente du bien situé à [Localité 14] cadastré section [Cadastre 5] ne pourra être inférieur à 400 000 euros ;

* taxé les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la charge de l’acquéreur à la somme de 4 532,81 euros ;

* dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 3 avril 2025,

* rejeté le surplus de ses demandes,

* dit que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,

* rappelé que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Statuant à nouveau,

— ordonner la vente amiable du troisième lot de vente entre Monsieur [C] et Madame [N] [E] sous réserve de la fixation d’un prix plancher ne pouvant être inférieur a’ 70 000 euros n’excédant pas la valeur de 85 000 euros.

— débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— les condamner solidairement en tous les dépens.

Par dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 10 octobre 2025 à M. [M], le comptable public responsable du pôle de recouvrement spécialisé de [Localité 10] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner l’appelant à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

MOYENS D’APPEL

Le litige porte uniquement sur le prix de vente minimum concernant le lot 3 à [Localité 14].

Ce lot est ainsi décrit dans le titre de propriété :

« Un terrain sis à [Adresse 13], cadastré

Section [Cadastre 5], lieudit « [Localité 11] » pour une

superficie de 00ha 03a 48ca. »

Cependant, dans le procès-verbal descriptif établi par huissier à la demande de l’administration fiscale, le 14 juin 2024 le bien est décrit comme un pavillon comprenant :

— Au rez-de-chaussée : pièce de vie à usage de salon/salle à manger, une cuisine ouverte, une chambre, une salle d’eau, un dressing et un WC ;

— Premier étage : pièce palière desservant un local buanderie, quatre chambres, une salle de bain et un W.C ;

— Dans les combles : pièce palière desservant un débarras, deux chambres, une salle d’eau, un dégagement à usage de WC ;

— Sous-sol : une pièce à usage de cuisine, une salle d’eau, un local jacuzzi avec hammam, deux locaux à usage de réserve / cellier, une chambre, un garage ;

— Un jardin avec terrasse.

Le juge de l’exécution a considéré qu’une construction élevée sur un terrain, avant sa vente, est réputée, sauf preuve contraire, avoir été réalisée par le propriétaire du terrain.

En conséquence, il a fixé le prix de vente en ces termes :

« Dit que le prix de vente du bien situé à [Localité 14] cadastré section [Cadastre 5] ne pourra être inférieur à 400 000 euros."

Dans son avis de valeur du 19 juillet 2024, le service du Domaine a estimé, sur la base du procès-verbal établi par huissier, qui retient 165 mètres carrés habitables et 125 mètres carrés de surfaces annexes (sous réserve d’un mesurage), que la valeur vénale ressort à 489'720 euros.

Or, M. [M] soutient que celui-ci ne doit pas excéder 85 000 euros, en se fondant sur un compromis de vente conclu le 3 août 2020 par lui-même avec les époux [E]. Cet acte porte sur le terrain situé à [Localité 14], cadastré section [Cadastre 5], nu de toute construction, pour un prix fixé à 70 000 euros.

Il fait valoir que la signature d’une promesse synallagmatique de vente équivaut a’ une vente et engage irrévocablement les parties. Il en déduit que l’autorisation de vente amiable ne peut porter que sur le terrain, a’ l’exclusion du bâtiment que les époux [E] ont édifié postérieurement à la signature du compromis de vente.

Il invoque enfin la nécessité de retenir uniquement la valeur du terrain afin de ne pas léser les acquéreurs, tiers au différend l’opposant au Trésor public, et estime que les termes du compromis de vente doivent être respectés. Il estime que ce sont bien les époux [E] qui sont les propriétaires de la construction édifiée sur le terrain en question, et non lui-même, malgré la présomption de propriété qui s’attache au terrain.

Il fait valoir que le 3 août 2020, le compromis de vente a été signé entre lui-même et les époux [E], portant sur le terrain pour un prix de 70 000 euros, avec un dépôt de séquestre de 7 000 euros représentant 10% de la valeur du bien, versé par les époux [E] au notaire.

Il produit, d’une part, le compromis de vente, établi sous seings privés, et qui prévoit notamment la condition suspensive d’obtention d’un crédit par l’acquéreur pour financer le prix d’achat et les frais d’actes d’un montant total de 75'600 euros, hormis la somme de 7000 euros faisant l’objet d’un séquestre entre les mains d’un notaire.

L’appelant produit également l’attestation de M. [W] [G], notaire, indiquant que la somme objet du séquestre a bien été versée.

Il souligne que la signature du compromis et le dépôt de l’acompte témoignent de l’accord entre les parties sur la vente, permettant aux époux [E] d’effectuer des travaux sur le terrain, avec l’autorisation explicite de M. [M] et précise que c’est ainsi que les époux [E] ont obtenu le permis de construire sur le terrain.

Il est justifié de la demande de permis de construire déposée par M. [E] et de l’accord d’une telle autorisation.

Il est également justifié de factures liées à la construction (gros 'uvre et second 'uvre), émises au nom de M. [E] prouvant, selon l’appelant, que les acquéreurs ont bien financé les travaux.

L’appelant fait également valoir que les époux [E] occupent les lieux, ce qui constitue selon lui un élément probant de leur possession exclusive du terrain et de la construction.

Leur possession des lieux, conjuguée à leur financement et aux travaux qu’ils ont réalisés, démontre, selon l’appelant, qu’ils ont exercé un contrôle sur le bien et l’ont construit a’ leurs frais, ce qui renverse la présomption de propriété qui pourrait être en faveur de M. [M].

L’appelant considère encore que le terrain a été estimé par des agents immobiliers entre 85 000 et 95 000 euros, sans qu’aucune observation n’ait été formulée à ce sujet par l’administration fiscale, de sorte que la vente amiable devrait être ordonnée au prix plancher de 70'000 euros sans excéder 85'000 euros.

Le comptable public, au contraire, fait valoir que le Trésor public s’est opposé à donner mainlevée de son inscription sur la base d’un prix de vente de 70 000 euros alors même que le bien immobilier, à savoir le terrain nu, était évalué à 170 000 euros par l’administration du Domaine.

Il considère en outre que depuis la signature du compromis de vente, une maison a été édifiée sur le terrain, de sorte qu’il n’est plus envisageable que la vente amiable intervienne sur un terrain valorisé sans tenir compte de cette maison, d’une surface de 165 mètres carrés habitables et 125 mètres carrés annexes, et ce peu important qui est à l’origine du permis et de la construction.

Le comptable public soutient que cette construction n’a pas été suivie d’une réitération de vente entraînant le transfert de propriété du terrain aux époux [E].

En conséquence de quoi, soutient-il, la vente amiable ne peut être autorisée que pour le terrain et la construction, accessoire du terrain propriété de M. [M] et le prix plancher qui sera fixé par le juge devra tenir compte de ces éléments.

Le comptable public considère que les époux [E], s’ils ont accepté de construire sur un terrain qui ne leur appartenait pas, ont pris leurs risques. Il rappelle que le compromis de vente n’a de valeur qu’entre les cocontractants et qu’il n’est pas opposable au Trésor public, en l’absence de transfert de propriété publié au service de la publicité foncière.

SUR CE,

Les parties sont en désaccord sur l’application au cas d’espèce de l’article 552 du code civil, qui dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

La Cour de cassation précise que la présomption de propriété instituée par cet article n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la prescription acquisitive (3e Civ., 13 mai 2015, pourvoi n° 14-15.678, 13-27.342, Bull. 2015, III, n° 44).

Or, en l’espèce, les époux [E], qui occupent les lieux ainsi qu’il résulte du procès-verbal de description établi par huissier, qui sont parties à la promesse synallagmatique de vente datée de 2020, en présence de factures de travaux de décembre 2021 et de septembre 2022, ne sont pas susceptibles d’avoir acquis la propriété des constructions par voie de prescription, fussent-ils de bonne foi, en l’absence de toute possession d’au moins dix années.

La promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives établie sous seings privés, même regardée à la lumière de la demande de permis de construire et des factures de travaux, ne peut pas davantage constituer un titre de propriété au bénéfice des époux [E], en l’absence de toute publication au service de la publicité foncière de nature à avoir rendu le transfert de propriété opposable aux tiers dont fait partie le Trésor public, ainsi que le fait valoir à juste raison le comptable public.

Par conséquent, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a considéré que les constructions appartenaient à l’appelant.

Il résulte de ce qui précède que l’immeuble en cause ne peut être évalué comme s’il s’agissait d’un terrain nu, peu important la valeur de celui-ci. Il en résulte que la discussion de l’appelant sur la valorisation du terrain nu est inopérante.

Le comptable public produit un avis de valeur du 19 juillet 2024 établi par l’administration du Domaine qui, au vu du procès-verbal de commissaire de justice décrivant la parcelle et ses constructions, après examen du marché local, retient une valeur vénale dépendances incluses de 489 720 euros.

L’appelant ne forme aucune critique valable contre cette estimation, qui est d’ailleurs corroborée par des annonces d’agence immobilière, pour la vente de biens comparables au voisinage de l’immeuble litigieux.

En conséquence le jugement entrepris sera confirmé.

L’appelant sera débouté de toutes ses demandes.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner l’appelant, en équité, à payer au comptable public un somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera précisé au dispositif du présent arrêt.

L’appelant sera également condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement entrepris,

Déboute M. [M] de ses demandes,

Condamne M. [M] à payer au comptable public responsable du pôle recouvrement spécialisé de [Localité 10] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,