N° de minute : 2025/2

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 16 Janvier 2025

Chambre Civile

N° RG 22/00290 – N° Portalis DBWF-V-B7G-TLD

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Septembre 2022 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :20/479)

Saisine de la cour : 03 Octobre 2022

APPELANT

M. [H] [R]

né le 27 Janvier 1947 à [Localité 7] (PORTUGAL),

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Philippe GILLARDIN de la SARL GILLARDIN AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

Syndic. de copro. LOT N°8 DU LOTISSEMENT DUFOUR, représenté par son syndic en exercice : SARL C&G Immobilier,

Siège social : [Adresse 6]

Représentée par M^e Olivier MAZZOLI de la SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

AUTRE INTERVENANT

Mme [W] [Y] épouse [R]

née le 29 Janvier 1945 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Philippe GILLARDIN de la SARL GILLARDIN AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

16/01/2025 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e GILLARDIN ;

Expéditions – M^e MAZZOLI ;

— Copie CA ; Copie TPI

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Novembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M^me Zouaouïa MAGHERBI.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Mikaela NIUMELE

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M^me Mikaela NIUMELE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

Procédure de première instance :

M. [H] [R] et Mme [W] [Y] épouse [R], ont fait l’acquisition le 18 avril 1997, du lot n°42 de la copropriété 'Lot n°8 du lotissement [Adresse 3]', régie par un règlement de copropriété modifié, et composée de quatre bâtiments distincts (A, B, C et D) organisés en deux parcelles, la parcelle A comprenant les bâtiments A et B, et la parcelle B, comprenant les bâtiments C et D.

Cet ensemble immobilier est régi par un Règlement de Copropriété/État Descriptif de Division, établi en l’étude de Me [F], le 21 mai 1990, modifié par un acte du 10 septembre 1996, puis par un autre acte du 18 avril 1997.

Le lot n°42 est constitué du Bâtiment D, avec :

— la jouissance privative et exclusive de la portion de terrain attenante audit bâtiment D ;

— la jouissance privative en commun avec les lots du bâtiment C d’une autre portion de terrain ;

— les Mille/Millièmes des parties communes spéciales du bâtiment D ;

— et les cent quarante dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’ensemble immobilier.

Madame [N] et Monsieur [M], propriétaires des lots 37 et 41, comportant le Bâtiment C ont formé une demande d’autorisation de scission reprise par l’ordre du jour l’assemblée, par la résolution n° 32, soumise au vote à la majorité de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Cette demande d’autorisation de principe était destinée à accorder à M. et Mme [J], pour ce qui concerne le retrait des lots des bâtiments A et B et à Mme [N] pour ce qui concerne le retrait des lots n° 37 à 41 constituants le bâtiment C lui appartenant.

Par requête du 14 février 2020, M.[H] [R] a fait citer devant le tribunal de première instance de Nouméa le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 'DU LOT N°8 DU LOTISSEMENT DUFOUR’ (SDC LOT N°8 DUFOUR), représenté par son syndic l’agence Jack CHATELIN, aux fins de voir annuler les résolutions n°32 et 38 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 décembre 2019, outre sa condamnation au paiement de 200.000 FCFP au titre du préjudice moral et financier, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il conteste l’adoption à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 des résolutions 32 et 38 portant pour la première sur un vote de principe portant sur le retrait de plusieurs lots de la copropriété, et pour la seconde, sur les conditions de principe de ces retraits, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 décembre 2019, à laquelle il n’a pu assister.

Il estime qu’elles ont été adoptées sans que l’AG ait été suffisamment informée pour précéder à un tel vote de façon éclairée.

Par jugement du 5 septembre 2022, le tribunal de première instance a déclaré M.[H] [R] irrecevable en son action, débouté le syndicat des copropriétaires ' du lot n°8 DU LOTISSEMENT DUFOUR’ du surplus de ses demandes et condamné [H] [R] à payer 80 000 F CFP au titre de l’article 700 du CPCNC ainsi qu’aux dépens.

Procédure d’appel :

Par requête et mémoire ampliatif déposés les 3 et 31 octobre 2023, M. [H] [R] a interjeté appel aux fins d’infirmation de cette décision. Mme [R] est intervenue volontairement en la procédure d’appel au soutien de son époux.

Par conclusions récapitulatives n°2 déposées le 15 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements en fait et en droit, M. Et Mme [R] exposent qu’en application de l’art 1432 du code civil, le mandat de l’époux commun en bien est présumé. Les époux [R] avaient donc selon eux qualité à agir en annulation, puisqu’ils n’ont pas pris part aux délibérations contestées.

Concernant les résolutions litigieuses, ils estiment que les votes de principe ont pour effet, sans possibilité de retour en arrière, de permettre à l’un des copropriétaires de s’approprier 1000 m2 de terrain représentant des parties communes auxquels sont attachés des droits de jouissance privative d’autres lots, en ce compris le sien. En outre, encourent selon eux la nullité pour absence totale d’information préalable des copropriétaires les résolutions litigieuses libellées comme suit :

— Résolution 32 : 'A la demande des copropriétaires, autorisation de principe à leur donner concernant le retrait des lots leur appartenant de la copropriété lot N°8 du lotissement [Adresse 3] (art 25)'

'L’AG, après avoir entendu les explications du syndic et en application de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, accorde une autorisation de principe aux co-propriétaires demandeurs, visant la scission de lots de la copropriété.'

— Résolution 38 :

Question 1 : approbation du principe de scission du bâtiment C

Question 2 : autorisation donnée à Madame [N] d’entreprendre les démarches nécessaires à la constitution d’un dossier complet.

Ils demandent par conséquent à la cour de :

— dire l’appel valablement formé ;

— donner acte à Mme [R] de son intervention volontaire et la juger recevable ;

— réformer en totalité le jugement attaqué ;

— dire que Monsieur [R] était fondé à agir seul en sauvegarde des droits de la communauté, et constater qu’il avait été en outre autorisé par son épouse à agir ;

AU FOND :

— prononcer l’annulation des délibérations n° 32 et 38 prises lors de l’assembIée du 23 décembre 2019 et ayant approuvé le principe de la scission des lots propriété de Monsieur et Madame [N], ainsi que des lots du syndicat BEAUSOLEIL, de l’ensemble de la copropriété du lot 8 lotissement [Adresse 3] à [Localité 4] ;

— condamner le syndicat de copropriété du Lot n° 8 lotissement [Adresse 3] au paiement d’une somme de 300 000 frs au titre de l’article 700 du CPCNC, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Par conclusions déposées le 21 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements en fait et en droit, le SDC du lot n°8 du lotissement [Adresse 3] demande quant à lui à la cour de :

— confirmer la décision du 5 septembre 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant, à titre principal,

— constater l’irrecevabilité de la demande formée par les époux [R] en ce qu’elle est prescrite ;

— débouter les appelants de I’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

contraires;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si la requête était déclarée recevable :

— dire et juger que les résolutions n°32 et 38 sont des résolutions de principe qui

ne visent qu’en une simple mise à l’étude de l’éventuelle opération de scission et ne

sont pas des décisions au sens de la loi ;

— débouter Monsieur et Madame [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

contraires ;

— condamner Monsieur et Madame [R] à verser au syndicat des copropriétaires du lot n°8 du lotissement [Adresse 3] une somme de 400.000 XPF à titre

de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner Monsieur et Madame [R] à verser au syndicat des copropriétaires du lot n°8 du lotissement [Adresse 3] une somme de 200.000 XPF en application de l’article 700 du Code de procédure civile de Nouvelle Calédonie ;

— condamner Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Olivier MAZZOLI, avocat aux offres de droit.

Il conclut à l’irrecevabilité du fait de la prescription de l’action des époux [R] estimant que la régularité de la procédure par l’intervention volontaire de l’épouse est tardive car formée au-delà du délai légal des deux mois.

A titre subsidiaire, il expose que les résolutions querellées n’ont pour objet que de prendre acte d’une demande de scission et d’indiquer que les demandes de scissions seront portées à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, aucune atteinte n’a été portée à la jouissance privative d’une partie commune, faute de décision définitive prise sur ces sujets. Il ne peut être soutenu selon lui que ces résolutions ont verrouillé par avance la majorité à laquelle seront votées les décisions définitives.

Le 28 octobre 2024, la clôture a été ordonnée et l’affaire fixée à l’audience du 28 novembre 2024.

Sur ce

Sur la fin de non-recevoir et la prescription :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par application de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

En l’espèce, il n’est pas discuté par les parties que le lot n°42 de la copropriété 'Lot n°8 du lotissement [Adresse 3]' est la propriété de M. et Mme [H] [R], acquéreurs conjoints et solidaires, suivant acte reçu en l’Etude de maître [U] [F], notaire, le 18 avril 1997.

Il n’est pas davantage contestable que l’action vise à l’annulation de deux résolutions adoptées dans le cadre de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 23 décembre 2019, portant sur un projet de scission et les conditions de retrait de lots, ces résolutions ayant été adoptées, selon le requérant, en violation des règles de majorité imposées par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et en l’absence des informations minimales suffisantes.

Aux termes de l’article 1422 et suivants du CCNC, les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, disposer entre vifs, à titre gratuit, des biens de la communauté. Ils ne peuvent non plus, l’un sans l’autre, affecter l’un de ces biens à la garantie de la dette d’un tiers.

Ils ne peuvent, l’un sans l’autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l’aliénation est soumise à publicité. Ils ne peuvent, sans leur conjoint, percevoir les capitaux provenant de telles opérations. Si l’un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs, l’autre, à moins qu’il n’ait ratifié l’acte, peut en demander l’annulation.

L’action en nullité est ouverte au conjoint pendant deux années à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus de deux ans après la dissolution de la communauté.

La cour rappelle donc que si seul l’époux peut introduire une action en justice visant à faire reconnaître un droit personnel ou protéger un droit, réparer ou prévenir un tort ou punir une infraction publique, il est le seul à se prévaloir de la nullité d’un acte passé en fraude à ses droits et/ou sans son accord. La décision qui est alors rendue, en son absence, pas plus que l’acte passé sans son consentement, ne peuvent dès lors lui être opposables.

En l’espèce, le SDC LOT N°8 DUFOUR soulève l’irrecevabilité de l’action intenté par le seul époux en nullité des résolutions litigieuses adoptées en AG contrevenant aux droits des époux selon M. [R].

La cour rappelle que cette action doit s’interpréter comme un acte de gestion courante d’un bien commun réputé réalisé avec l’accord de l’autre époux aux yeux des tiers de bonne foi.

Par ailleurs, en appel l’intervention volontaire de Mme [R] démontre son assentiment à cette action non prescrite, l’époux ayant agit pour le compte de la communauté dans le délai légal de deux mois de la réception du PV d’AG.

Il convient dès lors d’infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau de rejeter l’exception d’irrecevabilité de l’action intentée par le seul époux, soulevée par l’intimé, dès lors qu’agissant dans l’intérêt de la communauté M [R] est réputé aux yeux des tiers de bonne foi le faire avec l’accord de son épouse. Et y ajoutant, rejette l’exception relative à la prescription de l’action des époux [R] soulevée par l’intimé.

Sur la nullité des résolutions 32 et 38 de l’AG du 23 décembre 2019 :

La résolution n°32 présente les demandes de scission formées par Mme [N] pour les lots lui appartenant et par M et Mme [J] concernant la résidence 'Beau soleil’ gérée par le syndicat secondaire beau soleil.

La résolution 38 quant à elle fait état d’une décision de principe à donner en vue de l’engagement de la procédure de scission concernant le Bât C, et présente deux questions soumises au vote de l’AG :

— question 1: approbation du principe de scission du bâtiment C,

— question 2 : autorisation donnée à Mme [N] d’entreprendre les démarches nécessaires à la constitution du dossier complet.

La cour rappelle que toute demande de scission de copropriété doit nécessairement être approuvée soit par l’assemblée générale des copropriétaires (concernant la scission volontaire) soit par un juge en cas de conflit (scission judiciaire).

Les conditions de la scission sont dès lors posées par l’article 28 I) de la loi du 10 juillet 1965. Elles sont au nombre de trois :

— l’immeuble doit comporter plusieurs bâtiments distincts sur dalle constituant un ensemble immobilier complexe

— soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permettent une gestion autonome,

— et une demande doit être faite à l’assemblée générale des copropriétaires qui vote.

L’assemblée générale du syndicat initial doit donc, afin notamment de modifier l’état descriptif de division et rédiger un nouveau règlement de copropriété comportant la nouvelle répartition des tantièmes et des charges, statuer en parfaite connaissance de cause, éclairée sur les conditions matérielles, juridiques et financières exigées par cette division.

Cela suppose d’une part de présenter tous les justificatifs démontrant l’impact sur la copropriété apporté par ces modifications et d’autre part que les conditions de faisabilité sont remplies (notamment le rapport du géomètre-expert, le projet notarié avec recalcule des tantièmes, le plan avec les nouvelles limites de copropriété et les servitudes à prévoir après scission, le budget de la scission, les frais des différents protagonistes et frais fiscaux, ainsi que le projet de répartition des créances et des dettes du syndicat initial etc…).

Or, la cour observe qu’en l’espèce, l’assemblée générale a donné son accord à la scission du lot de Mme [N] en l’absence des documents exigés, avec des informations communiquées parcellaires et insuffisantes pour éclairer pleinement les copropriétaires lors du vote.

La décision ainsi prise par l’assemblée générale d’approuver le projet de scission demandé par Mme [N] et M et Mme [J] doit être annulée.

La cour infirme donc la décision entreprise et statuant à nouveau, annule les résolutions n°32 et 38 de l’AG du 23 décembre 2019.

Sur les dommages et intérêts

Le SDC LOT N°8 DUFOUR sollicite la condamnation de M et Mme [R] au paiement de la somme de 400.000 FCFP, invoquant le caractère abusif de la procédure.

La cour rappelle que si en application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné, outre à une amende civile, à des dommages et intérêts, force est de constater que tel n’est pas le cas en l’espèce, l’action des époux [R] est justifiée par les conséquences du vote des résolutions 32 et 38 annulée qui leur portent préjudice.

Ainsi, la cour rejette la demande du SDC LOT N°8 DUFOUR.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant en la présente instance, le SDC LOT N°8 DUFOUR sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M et Mme [R] les frais irrépétibles qu’ils ont engagés dans la présente instance aux fins de faire valoir leurs droits, le SDC LOT N°8 DUFOUR sera condamné à leur payer une somme de 200 000 FCFP à ce titre.

Par ces motifs

La cour

Déclare l’appel de M. [H] [R] recevable ;

Donne acte de l’intervention volontaire de Mme [R] et la déclare recevable ;

Infirme la décision entreprise ;

et statuant à nouveau

Déclare l’action de M. [H] [R] recevable ;

Rejette l’exception relative à la prescription de l’action des époux [R] soulevée par l’intimé ;

Annule les résolutions n°32 et 38 de l’AG du 23 décembre 2019 ;

Rejette la demande du SDC LOT N°8 DUFOUR au titre des dommages et intérêts sollicités ;

Condamne le SDC LOT N°8 DUFOUR à payer à M. et Mme [R] une somme de 200 000 FCFP aux titre de l’article 700 du CPCNC ;

Le condamne aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président.