RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 86/2025, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/04910 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNIW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2021- Tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 21/04616

APPELANTE

Mme [R], [Y] [D] épouse [Z] [G]

née le 05 juillet 1951 à [Localité 6] (38)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010

INTIMÉ

M. [L] [J]

né le 10 janvier 1973 à [Localité 8]

Entrepreneur individuel immatriculé au R.C.S. de Paris sous le n° 421 225 749

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté et assisté par M^e Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de Paris, toque : D0428

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 février 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Denis Ardisson, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Denis Ardisson, président de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2007, Mme [R] [D] épouse [Z] [G] a donné à bail à M. [L] [J] des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de 9 années consécutives à compter du 1er décembre 2007, moyennant un loyer annuel en principal de 10.200' indexé sur l’indice du coût de la construction, payable mensuellement et d’avance.

Les locaux loués se composent au rez-de-chaussée d’une pièce sur rue et une pièce sur cour et au sous-col d’une cave accessible par la boutique.

La destination contractuelle des locaux loués est « tapissier décorateur et vente de meubles anciens ».

Par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2019, M. [J] a fait délivrer à Mme [D] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 sans modification du loyer.

Par acte extrajudiciaire du 24 décembre 2019, Mme [D] a fait délivrer à M. [J] un congé avec offre de renouvellement, à compter du 1er juillet 2020, au loyer mensuel de 1.800' en principal, soit 21.600' par an.

Saisi du désaccord entre les parties sur le loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 17 décembre 2021, a :

constaté le principe du renouvellement du bail liant Mme [R] [D] épouse [Z] [G] et M. [L] [J] portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], à compter du 1er janvier 2020,

fixé à la somme de 12.410,59 euros en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er janvier 2020, le montant du loyer du bail renouvelé entre, d’une part, Mme [R] [D] épouse [Z] [G] et, d’autre part, M. [L] [J] et portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4],

partagé les dépens par moitié entre les parties,

rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 5 mars 2022, Madame [R] [D] épouse [Z] [G] a interjeté appel du jugement en en critiquant expressément tous les chefs.

M. [L] [J] a constitué avocat le 23 mai 2022.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 octobre 2024, Mme [R] [D] épouse [Z] [G] demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu le 17 décembre 2021 en ce qu’il a :

fixé à la somme de 12.410,59 euros (douze mille quatre cent dix euros et cinquante-neuf centimes), en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er janvier 2020, le montant du loyer du bail renouvelé entre, d’une part, Mme [R] [D] épouse [Z] [G], et, d’autre part, M. [L] [J] et portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4],

partagé les dépens par moitié entre les parties,

rejeté toute demande plus ample ou contraire,

Et, statuant à nouveau :

A titre principal,

fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à un montant annuel de vingt et un mille six cents euros (21.600 '), à parfaire, en principal, hors charges et hors taxes ;

condamner M. [L] [J] à lui payer les arriérés de compléments de loyers dus avec intérêt au taux légal, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et dire que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire,

désigner tel expert qu’il plaira à la cour, avec pour mission de donner son avis sur l’actuelle valeur locative des locaux commerciaux loués ainsi que son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer ;

dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que M. [L] [J] devra régler à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de vingt et un mille six cents euros (21.600 '), à parfaire, en principal, hors charges et hors taxes ;

En tout état de cause,

condamner M. [L] [J] à payer à Mme [R] [Z] [G], née [D], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [L] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux afférents à l’éventuelle expertise.

Mme [R] [D] épouse [Z] [G] fait valoir :

Sur la fixation du loyer à la valeur locative,

— que l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en cas de « ['] modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 » ;

— que le réseau de bus a été restructuré en 2019 ce qui facilite l’accès à la [Adresse 9],

— que l’amélioration continue de l’espace public et des zones de promenade réhaussent l’attrait esthétique, la visibilité et l’attractivité des boutiques ;

— que la situation des locaux loués est très avantageuse dans [Localité 7], ce qui a permis au locaux de bénéficier d’un flux de chalands complémentaire depuis 2008 à la suite de la gentrification notable du quartier ;

— que la population du [Localité 4] a augmenté de près de 1,5 % entre 2008 et 2019, avec une augmentation de la proportion des habitants entre 30 et 74 ans et des catégories socio-professionnelles dites 'CSP +' (cadres et professions intellectuelles supérieures, artisans, commerçants et chefs d’entreprise) qui disposent des ressources pour faire appel aux services d’un tapissier décorateur ;

— que le prix au m² des appartements anciens dans le [Localité 4] est passé de 6 190' en novembre 2007 à 10 800' en juin 2020, ce qui est 'un facteur marquant de la gentrification du quartier’ ;

— qu’il en résulte une modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ;

— qu’elle produit une étude des loyers pratiqués dans la [Adresse 9], réalisée par une agence immobilière, et une autre estimation du loyer des locaux loués qui permettent d’estimer la valeur locative des locaux loués à 26 759,95' HT.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 août 2024, M. [L] [J] demande à la cour de :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de Paris du 17 décembre 2021, sauf en ce qu’il a débouté M. [L] [J] de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés,

débouter Mme [R] [D] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;

déclarer irrecevable la demande de Madame [R] [D], formulée aux termes de ses conclusions n° 2, visant à titre subsidiaire à la désignation d’un expert avec pour mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement ;

Et statuant à nouveau,

condamner Mme [R] [D] à payer à M. [L] [J] la somme de 3.600' en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée,

fixer le loyer provisionnel à la somme par an et en principal de 12.410,59' et ce à compter du 1er janvier 2020 et pendant toute la durée de l’instance ;

condamner Madame [R] [D] aux frais avancés de l’expertise ;

En tout état de cause,

condamner Madame [R] [D] à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 3.000' en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés au cours de l’instance d’appel,

la condamner aux entiers dépens d’appel.

M. [L] [J] fait valoir :

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé,

— que le montant du loyer plafonné en renouvellement au 1er janvier 2020 est de 12.410,59 ' HT ;

Sur l’absence de critère de déplafonnement,

— qu’en première instance, les écritures de Mme [R] [D] épouse [Z] [G] ne contenaient aucune indication de la modification des facteurs locaux de commercialité qui serait intervenue depuis le 1er décembre 2007 ;

— qu’en appel, Mme [R] [D] épouse [Z] [G] ni ne prétend ni n’établit que l’environnement commercial des locaux loués aurait évolué depuis le 1er décembre 2007 ; que la commercialité de la [Adresse 9] est discontinue avec de nombreux pieds d’immeuble qui n’accueillent pas de commerce ;

— que l’évolution des catégories socio-professionnelles dans le [Localité 4] n’est pas significative ;

— que l’évolution des prix de vente au m² des appartements dans l’arrondissement ne constitue pas une modification des facteurs locaux de commercialité ;

Sur l’irrecevabilité de la demande tendant à la désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement,

— qu’en première instance, Mme [R] [D] épouse [Z] [G] demandait la désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués ;

— que dans ses premières conclusions d’appelante, Mme [R] [D] épouse [Z] [G] formait la même demande ;

— qu’en application des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, la demande de Mme [R] [D] épouse [Z] [G] tendant à la désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement est irrecevable pour être nouvelle et pour ne pas avoir été formulée dans les premières conclusions de l’appelante ; A titre infiniment subsidiaire, sur l’absence de valeur probante de l’évaluation de la valeur de marché produite par le bailleur,

— que 'l’étude des loyers pratiqués sur la [Adresse 9]' que Mme [R] [D] épouse [Z] [G] produit aux débats n’est pas sérieuse aux motifs qu’elle n’indique pas si les surfaces ont été pondérées, la destination des locaux et s’il s’agissant ou non de loyers en renouvellement ; qu’en outre l’authenticité de ce document est douteuse ;

— que l’estimation de la valeur locative dont Mme [R] [D] épouse [Z] [G] se prévaut a été obtenue sur un site internet, sans visites des locaux ; qu’un tel procédé est douteux.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

1- Sur la recevabilité de la demande d’expertise portant sur les motifs de déplafonnement :

1-1 Sur la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de la demande en appel :

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du code de procédure civile précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elle tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, Mme [R] [D] épouse [Z] [G] sollicitait du premier juge :

— à titre principal, la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 21.600 ',

— à titre subsidiaire, la désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur l’actuelle valeur locative des locaux loués.

En appel, Mme [R] [D] épouse [Z] [G] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé au montant plafonné de 12.410,59 euros en principal par an,

— statuant à nouveau, de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 21.600',

— à titre subsidiaire, de désigner un expert avec misssion de donner son avis sur l’actuelle valeur locative des locaux loués et sur les motifs de déplafonnement.

Quant à M. [L] [J], il demandait en première instance la fixation du loyer du bail renouvelé au montant plafonné de 12.410,59 euros en principal par an et demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à sa demande.

La demande de Mme [R] [D] épouse [Z] [G] de désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement n’est pas nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile dès lors qu’elle tend à faire écarter la prétention adverse de M. [L] [J] de fixation du loyer du bail renouvelé au montant plafonné du loyer et qu’elle poursuit la même fin que la demande formée en première instance de fixation du loyer à la valeur locative.

1-2 Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de concentration des prétentions dans les premières conclusions de l’appelant :

L’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 applicable en l’espèce, dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

En l’espèce, alors que dans ses premières conclusions Mme [R] [D] épouse [Z] [G] demandait la désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur l’actuelle valeur locative des locaux loués, elle demande dans ses dernières conclusions la désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur l’actuelle valeur locative des locaux loués et sur les motifs de déplafonnement.

Etant rappelé qu’en vertu de l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer, la demande de Mme [R] [D] épouse [Z] [G] de désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement n’est pas une prétention sur le fond au sens de l’article 910-4 du code de procédure civile et n’a donc pas à être présentée dans les premières conclusions.

Au vu de ces éléments, la fin de non-recevoir de la demande de Mme [R] [D] épouse [Z] [G] de désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement est rejetée.

2- Sur la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce sont :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, Mme [R] [D] épouse [Z] [G] demande le déplafonnement du loyer du bail renouvelé uniquement sur le fondement d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité tirés de la restructuration du réseau de bus en 2019, de l’amélioration de l’espace public, de l’augmentation de la population du 9ème arrondissement, de l’augmentation dans la population du 9ème arrondissement de la proportion des habitants entre 30 et 74 ans et des catégories socio-professionnelles supérieures.

La cour s’estime suffisamment informée par les pièces produites aux débats par Mme [R] [D] épouse [Z] [G] pour statuer sur les moyens qu’elle invoque sans recourir à une expertise.

D’après les tableaux qui figurent dans les conclusions de Mme [R] [D] épouse [Z] [G] et qui sont issus de sources de l’Institut national de la statistique et des études économiques, la population du [Localité 4] a augmenté de 869 habitants entre 2008 et 2019, soit une augmentation de 1, 47 %.

Sur la même période la catégorie des habitants âgés de 30 à 74 ans a augmenté de 423 habitants, soit de 1,30 %, et la catégorie des cadres et professions intellectuelles supérieures, des artisans, commerçants et chefs d’entreprise, que Mme [R] [D] épouse [Z] [G] qualifie de 'CSP +', de 3904 habitants, soit de 19,78 %.

Si l’évolution en pourcentage de la catégorie des cadres et professions intellectuelles supérieures, des artisans, commerçants et chefs d’entreprise est importante, l’évolution en nombre d’habitants est insuffisante à caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité et ce d’autant plus que la clientèle d’un tapissier décorateur n’est pas nécessairement une clientèle de proximité.

Quant à la restructuration du réseau de bus dont Mme [R] [D] épouse [Z] [G] dit qu’elle a rapproché les accès de 4 lignes de bus, elle est sans influence sur les facteurs locaux de commercialité dès lors qu’il résulte des conclusions de Mme [R] [D] épouse [Z] [G] que le [Localité 4] et la [Adresse 9] étaient déjà très bien desservis par les transports en commun, qu’il existe 3 stations de métro à moins de 800 m des locaux loués et 21 lignes de bus dans les environs.

En outre, il doit être observé que Mme [R] [D] épouse [Z] [G] ne mentionne aucune modification précise dans l’aménagement de l’espace public à proximité des locaux loués au cours du bail expiré susceptible d’entraîner une modification notable des facteurs locaux de commercialité, se bornant à évoquer 'l’amélioration continue de l’espace public’ par des considérations générales.

Dans ces conditions, sans modification notable des facteurs de commercialité des locaux loués et sans discussion des parties sur le calcul du premier juge pour déterminer le montant du loyer plafonné au 1er janvier 2020, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à 12.410,59 euros par an hors charge et hors taxe.

3- Sur la demande au titre des intérêts :

Il résulte des quittances de loyer produites aux débats que le loyer plafonné est inférieur au loyer acquitté par M. [L] [J] au moment du renouvellement du bail.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [R] [D] épouse [Z] [G] de sa demande tendant à voir condamner M. [L] [J] à lui payer les arriérés de compléments de loyers dus avec intérêt au taux légal, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et dire que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

4- Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La procédure de première instance était nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné le partage des dépens.

Mme [R] [D] épouse [Z] [G] qui succombe en appel est condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande de rejeter la demande de M. [L] [J] au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance, de condamner Mme [R] [D] épouse [Z] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a exposés en appel et de rejeter la demande de Mme [R] [D] épouse [Z] [G] au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOITFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Rejette la fin de non-recevoir de la demande de Mme [R] [D] épouse [Z] [G] de désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement,

Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris du 17 décembre 2021 (RG n°21/4616) en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Mme [R] [D] épouse [Z] [G] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [R] [D] épouse [Z] [G] à payer à M. [L] [J] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par ce dernier en appel,

La greffière, Le président,