Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 DECEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01729 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC75H

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] – RG n° 19/02497

APPELANT

Monsieur [T] [M]

né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 9] (39)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nicolas UZAN de la SELARL CABINET D’AVOCATS JACQUIN UZAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0153

INTIMEE

SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE (SADEV 94),

société anonyme d’économie mixte immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 341 214 971

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sophie WILLAUME, avocat au barreau de PARIS, toque : E1819

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [M] est propriétaire indivis à 80% d’une maison individuelle située [Adresse 4], composée d’un rez-de-chaussée et d’un étage, et d’une véranda sur l’arrière du bâtiment.

En 2014, la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94), propriétaire du bien voisin, a procédé à la démolition d’un entrepôt qui était adossé au mur de la véranda de M. [M], d’une part, et à environ la moitié du mur de son pavillon, d’autre part.

Avant les opérations, la SADEV 94 a initié un référé préventif en 2011.

L’expert désigné, M. [H], a notamment relevé par note du 29 janvier 2014, que, concernant la partie du bien de M. [M] côté [Adresse 3], il convenait de protéger ce côté par un déroulé de lés de polyane armé sur les parties dénudées ou dégradées. A la fin des travaux de démolition, M. [H], a de nouveau recommandé que ce mur mitoyen soit protégé, ce qui n’était pas le cas.

Se plaignant d’infiltrations d’eau et des fuites sur le mur mitoyen de sa maison M. [M] a sollicité une mesure d’expertise judiciaire devant la juridiction des référés du tribunal de grande instance de Créteil.

Par ordonnance de référé en date du 27 juin 2017, le tribunal de grande instance de Créteil a ordonné une expertise et désigné M. [R] [G] en qualité d’expert.

Sur demande de l’expert qui a préconisé la remise en état des lieux, la SADEV 94 a produit un devis établi par la société Exelbat en date du 27 novembre 2017 ; ce devis a été validé par l’expert dans le cadre de son rapport qu’il déposait le 19 janvier 2018.

La société Exelbat est intervenue le 18 janvier 2018 afin d’effectuer la remise en état du mur.

Faisant valoir que les travaux effectués se révèlent insuffisants et non conformes au devis validé par l’expert judiciaire, M. [M] a fait assigner par exploit du 8 mars 2019 la SADEV 94 devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de solliciter à titre principal la réfection du mur conformémement aux préconisations de l’expert judiciaire et l’indemnisation du préjudice de jouissance qu’il estime avoir subi en l’état des désordres affectant son mur.

Par jugement du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné la SADEV 94 à payer à M. [M] la somme de 1 332 euros TTC (en réparation de son préjudice matériel),

— débouté M. [M] de sa demande d’indemnité formée au titre du trouble de jouissance,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la SADEV 94 à payer à M. [M] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SADEV 94 aux dépens comprenant les frais d’expertise et de constat de huissier du 25 janvier 2017,

— accordé aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes, plus amples au contraires, des parties.

M. [M] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 25 janvier 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 septembre 2021 par M. [M], appelant, qui invite la cour, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, à :

— le juger recevable en son appel et bien-fondé en toutes ses demandes, fin et conclusions,

— juger la SADEV 94 irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fin et conclusions,

— infirmer en ce qu’il a :

limité la condamnation de la SADEV 94 à payer à M. [M] la somme de 1 332 euros TTC,

débouté M. [M] de sa demande d’indemnité formée au titre du trouble de jouissance,

rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné la SADEV 94 à payer à M. [M] la somme de 1 332 euros TTC,

condamné la SADEV 94 à payer à M. [M] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SADEV 94 aux dépens comprenant les frais d’expertise et de constat d’huissier du 25 janvier 2017,

accordé aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

et jugeant à nouveau,

— condamner la SADEV 94 à lui réparer l’intégralité de ses préjudices,

— condamner la SADEV 94 à lui payer :

la somme de 11 770 euros TTC selon devis de la société Exelbat en date du 27 novembre 2017 validé par l’expert judiciaire,

la somme de 510 euros TTC selon facture de M. [X] en date du 18 janvier 2019,

la somme de 500 euros par mois depuis janvier 2018 date de la réalisation partielle et non conforme des travaux de ravalement, soit au 1er janvier 2021 la somme de 18 000 euros (500 euros x 36 mois), somme à parfaire de 500 euros par mois jusqu’à deux mois suivant le règlement des condamnations permettant à M. [M] de faire réaliser des travaux complets et conformes,

et jugeant à nouveau, y ajoutant,

— condamner la SADEV 94 à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner la SADEV 94 aux dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise judiciaire et les constats d’huissier de Maître [O] en date du 25 janvier 2017 et de Maître [C], SCP Kerneur, huissiers à Saint-Maur-des-Fossés en date du 19 mars 2021, avec application de l’article 699 du même code,

— débouter la SADEV 94 de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

M. [M], après avoir souligné que les travaux ont été effectués par la SADEV sans qu’elle en avertisse l’expert et par conséquence sans aucun contrôle de sa part, indique que les travaux réalisés sont insuffisants notamment en ce qu’ils ne portent que sur une partie du mur concerné et non sur l’intégralité du mur, et ne sont pas conformes au devis tel qu’il avait été rectifié à la demande de l’expert. En outre, il souligne que la façade a été peinte de couleur jaune ce qui contrarie l’esthétique générale de l’immeuble.

Il demande la mise en oeuvre, dans sa totalité, du devis qui a été soumis à l’expertise, et qui concerne la totalité du mur.

Il soutient que l’exécution partielle des travaux non conformes aux préconisations de l’expert et de façon inesthétique lui occasionne préjudice de jouissance qu’il chiffre à 500 euros par mois depuis la mauvaise exécution des réparations du mur en janvier 2018.

Vu les conclusions notifiées le 24 juin 2021 par la SADEV 94, intimée, qui invite la cour, à :

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. [M] la somme de 1 332 euros et débouté celui-ci de sa demande d’indemnité formulée au titre du trouble de jouissance,

— débouter M. [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions devant la cour,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [M] en tous les dépens de 1ère instance et d’appel, avec application de l’article 699 du même code ;

La SADEV 94 s’oppose aux demandes de M. [M] qu’elle estime infondées dès lors qu’elle a fait procéder aux travaux qui lui incombaient selon les préconisations de l’expert judiciaire et par l’entreprise Exelbat dont le devis a été validé par l’expert, et que si elle n’a pas été en mesure d’effectuer les reprises à l’intérieur de la véranda de M. [M], c’est du fait que ce dernier ait refusé que l’entreprise pénètre à son domicile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

En l’espèce, les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la réparation des désordres

L’article 1240 du code civil dispose : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce il n’est pas contesté qu’en 2014 la SADEV 94 a démoli un entrepôt adossé sur le mur mitoyen séparant sa propriété de celle de M. [M], et que suite à cette démolition, le mur mitoyen a été laissé à nu et s’est révélé infiltrant du côté de la véranda de M. [M].

Il est également constant que l’expert judiciaire désigné par le tribunal de grande instance de Créteil dans le cadre du référé préventif suivant ordonnance de référé du 18 novembre 2011, a recommandé que ce mur mitoyen correspondant au dos de la propriété de M. [M] côté [Adresse 3] (parcelle [Cadastre 7]) soit protégé 'par un déroulé de lés de polyane armé sur les parties dénudées ou dégradées» , tel qu’il ressort de sa note aux parties numéro 7 datée du 29 janvier 2014 ; que l’expert constatait cependant dans sa note aux parties numéro 9 du 28 avril 2014 que le dos de la propriété de M. [M] n’était toujours pas protégé.

De même l’expert judiciaire, nommé par ordonnance du 27 juin 2017 dans le cadre de la procédure en référé initiée par M. [M], constatait que la SADEV 94 avait démoli les bâtiments s’appuyant sur le mur mitoyen, et que les murs de la propriété de M. [M] ont été laissés en l’état avec des parties abîmées par la démolition, sans refaire de protections, ni de ravalement, de sorte que le bien de M. [M] subit des infiltrations et que le mur est humide.

Il précise ainsi : 'Les murs, essentiellement celui de la véranda à l’emplacement de la démolition ont été laissés à nu. La première partie est constituée de parpaings et de briques et n’a pas été touchée par les travaux voisins.

On constate un trou dans le mur.

Le mur de la véranda est lui constitué de briques en partie basse et de parpaings.

Il a été laissé à nu.

Aucune protection n’a été mise en place depuis 2013 et ceci malgré les observations de l’expert de référé les 24 janvier et 28 avril 2014.

De ce fait, il est constaté des pénétrations d’eau le long du mur. Le mur de la véranda est écaillé. On constate un taux d’humidité de 30 à 50 %.»

En l’espèce, les travaux préconisés par l’expert judiciaire consistaient d’une part à protéger le mur extérieur, et d’autre part à reprendre les désordres intérieurs selon les indications suivantes :

— la mise en place d’un échafaudage

— le rebouchage des fissures et des briques et pierres épaufrées

— l’application de produit fongicide

— le ravalement en enduit ciment après pose d’un treillis

— sur le faîtage, la mise en place d’une tôle de rive

— à l’intérieur, la reprise des enduits et de la peinture.

L’expert a validé à cette fin le devis de la Société EXELBAT du 27 novembre 2017 pour 10 700 euros HT soit 11 770 euros TTC à la charge de la SADEV 94, et à charge pour cette dernière d’exécuter les travaux dans un bref délai pour éviter que les infiltrations et par suite la détérioration des ouvrages se perpétuent.

Pour arguer de l’insuffisance de ces travaux M. [M] produit :

— des photographies,

— une facture datée du 18 janvier 2019, d’un montant de 510 euros établie à son nom, pour «ravaux de façade suite à dégradation sur façade consécutive à la démolition de l’immeuble voisin, décapage et remise en peinture de la façade soit 10 m²» ;

— et en cause d’appel un procès-verbal de constat d’huissier en couleur dressé par Maître [C], SCP Kerneur, huissiers à Saint-Maur-des-Fossés en date du 19 mars 2021, qui relève notamment :

' les briques rouges du mur mitoyen sont à nu, non protégées.

L’arrête du mur est également endommagée, démontrant à environ 1,5 mètre de hauteur

un aspect creusé, irrégulier.

Le mortier en jointure des briques du mur situé à l’extrêmité de la parcelle côté [Adresse 10], laisse apparaitre de nombreux manques, des briques sont également brisées, certaines paraissant en outre descellées et en partie inférieure, des résidus de revêtement subsistent par endroits.'

Toutefois, et ainsi que le tribunal l’a relevé, les photographies produites aux pièces 9 à 13 ne sont pas exploitables, en l’absence de tout élément de nature à les circonstancier aux faits de l’espèce.

La facture d’un montant de 510 euros est insuffisante à rapporter la preuve de la non conformité des travaux entrepris par rapport à ceux indiqués au devis de la société EXELBAT et tels que validés par l’expert judiciaire pour un montant de 11 770 euros, notamment en ce qu’elle serait de nature à révéler l’insuffisance des travaux entrepris, pour autant que la somme de 510 euros soit suffisante à compléter les travaux à parfaire.

D’ailleurs, le tribunal a justement souligné qu’il est constant que le 18 décembre 2017, la SADEV 94 a effectivement passé commande des travaux sur la base de ce devis à la société EXELBAT, et que les travaux ont été effectués courant janvier 2018, lesquels travaux ont été facturés 7 820 euros HT le 23 août 2018, la différence s’expliquant par le fait que les travaux prévus à l’intérieur du domicile de M. [M] pour la reprise de l’enduit intérieur et de la peinture du mur intérieur, n’ont pas été effectués à la demande de M. [M] lui même.

Or, il apparaît que M. [M] ne fournit à son dossier aucune pièce de nature à révéler l’absence totale de réalisation desdits travaux au mois de janvier 2018 alors même qu’il soutient paradoxalement que ces travaux ont été mis en oeuvre trop rapidement par la SADEV 94, qui se conformait pourtant en cela aux préconisations de l’expert telles que rappelées ci-dessus et qui invitait la SADEV à agir avec diligence.

En outre, si M. [M], produit un constat d’huissier établi non contradictoirement le 19 mars 2021 pour établir la mauvaise exécution des travaux, il apparaît que ce constat établi 'depuis la voie publique et à travers les palissades’ n’est pas suffisant à justifier de ce que ces travaux auraient été effectués de manière partielle, et ce, même s’il est fourni en couleur en cause d’appel.

En effet, d’une part, il apparaît que les zones en cause indiquées par l’huissier de justice ne sont pas identifiables, notamment en considération du rapport d’expertise qui mentionne de manière peu explicite que 'la première partie du mur est constituée de parpaings et de briques et n’a pas été touchée par les travaux voisins', et que 'Le mur de la véranda est lui constitué de briques en partie basse et de parpaings.Il a été laissé à nu.'

D’autre part, il apparaît que les travaux qui resteraient à entreprendre et/ou à reprendre ne sont pas non plus déterminés ni même déterminables par la cour au vu de ce seul constat d’huissier.

A fortiori, l’exploitation de ce constat établi 'de visu’ par un non-professionnel du bâtiment n’est pas non plus de nature à justifier de l’inefficacité des travaux entrepris sur le mur mitoyen, précisément en terme d’étanchéité, et à induire la nécessité d’un complément de travaux par rapport à ceux préconisés par l’expert judiciaire alors même que l’expert avait écarté les devis présentés par M. [M] dans sa note aux parties n° 6 du 1er décembre 2017 et qu’aucun autre élément n’est versé aux débats pour contredire l’analyse technique de l’expert judiciaire sur ce point particulier.

Enfin, et concernant le mur en façade, si M. [M] dénonce la peinture de couleur jaune employée qui contrarierait l’esthétique générale de l’immeuble, force est de constater que celui-ci ne procède que par simples affirmations sans justifier de ses dires.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments c’est à bon droit que le tribunal a débouté M. [M] de sa demande en condamation de la SADEV à lui payer la somme de 11 770 euros TTC selon devis de la Société EXELBAT en date du 27 novembre 2017, en ce comprise sa demande en paiement de la somme de 510 euros correspondant à la facture du 18 janvier 2019 et a limité sa demande en paiement à la somme de 1 110 euros HT, soit 1 332 euros TTC, représentant le coût de la reprise d’enduit intérieur, de la reprise en peinture du mur antérieur pour deux couches, et du repli du matériel et du nettoyage du chantier , étant non contesté que la SADEV n’a pas effectué les travaux de reprise intérieure du mur : le jugement sera confirmé de ce chef.

Par ailleurs et en ce qui concerne le préjudice de jouissance allégué comme subi par M. [M], et qu’il évalue à la somme de 500 € par mois depuis le mois de janvier 2018, date de la réalisation des travaux de ravalement – estimés insuffisants -, somme à parfaire, force est de constater que M. [M] ne justifie par aucune pièce de la nature de son préjudice de jouissance ; ainsi, aucune déclaration de sinistre ou justificatifs de frais de réparation de quelque nature que ce soit, ne sont versés aux débats.

En conséquence, M. [M] sera également débouté de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance : le jugement sera confirmé de ce chef.

Il échet de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, qui comprennent de droit les frais d’expertise, et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M], succombant en cause d’appel, sera condamné aux dépens d’appel recouvrés directement par Maître Sophie Willaume, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité économique des parties commande de n’allouer aucune somme à la SADEV 94 au titre des frais irrépétibles.

M. [M] sera nécessairement débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [M] aux dépens d’appel recouvrés directement par Maître Sophie Willaume, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à allouer aucune somme somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SADEV 94 ;

Déboute M. [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Rejette toute autre demande.