COUR D’APPEL D’ORLÉANS

XXX

SCP LAVAL LUEGER

SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE

M^e Estelle GARNIER

17/10/2011

ARRÊT du : 17 OCTOBRE 2011

N° :

N° RG : 10/02127

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de C en date du 20 Mai 2010

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS

Madame H I épouse Y

XXX

37300 JOUE LES C

Monsieur N Y

XXX

37300 JOUE LES C

représentés par la SCP LAVAL LUEGER, avoués à la Cour

ayant pour avocat la SCP SCP ENVERGURE AVOCATS, du barreau de C

D’UNE PART

INTIMÉS :

La SARL CASHIMMO 'MAISONS CONCEPT'

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

37300 JOUE LES C

représenté par la SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE, avoués à la Cour

ayant pour avocat M^e Geneviève SROUSSI, du barreau de PARIS

Monsieur F E

XXX

37300 JOUE LES C

représenté par M^e Estelle GARNIER, avoué à la Cour

ayant pour avocat la SCP REFERENS – LALOUM & ARNOULT, du barreau de C

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 07 Juillet 2010

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 9 juin 2011

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.

Greffier :

Madame Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats .

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 SEPTEMBRE 2011, à laquelle ont été entendus Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 17 OCTOBRE 2011 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Suivant acte notarié du 25 juin 2007, F E a vendu aux époux Y un terrain à bâtir non viabilisé sis commune de JOUÉ LES C (37).

Les acquéreurs ont souscrit auprès de la S.A.R.L. CASHIMMO un contrat de construction de maison individuelle et ont obtenu, à cet effet, un permis de construire le 15 juin 2007.

En début de chantier, la S.A.R.L. CASHIMMO a découvert l’existence d’une fosse remblayée à l’aide de gravats.

L’expert désigné en référé par ordonnance du 11 septembre 2007 a, aux termes de son rapport déposé le 3 avril 2008, évalué à une somme comprise entre 8.000 et 10.000 € H.T le coût des fondations optimales, devenues nécessaires en raison de la présence de cette fosse.

Par actes des 28 et 29 août 2008, les époux Y ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de C F E, la S.A.R.L. CASHIMMO et maître B, notaire, pour obtenir, à titre principal, la résolution de la vente pour vice caché, la mise en cause de la responsabilité du notaire et l’indemnisation de leurs préjudices, et, à titre subsidiaire, une réduction du prix de vente.

Par jugement du 20 mai 2010, le tribunal, considérant que le terrain vendu était bien affecté d’un vice caché, mais que, la mauvaise foi du vendeur n’étant pas établie, la clause exonératoire de garantie prévue au contrat de vente devait s’appliquer, a débouté les époux Y de leurs demandes de résolution de la vente, d’indemnisation du préjudice découlant de cette résolution et de réduction du prix.

Considérant par ailleurs que le notaire n’avait commis aucune faute, ni en s’abstenant d’attirer l’attention des acquéreurs sur l’existence d’une fosse, dont le vendeur lui-même ignorait l’existence, ni en insérant dans l’acte une clause exonératoire de garantie, s’agissant d’une clause usuelle dont la validité est admise par la jurisprudence, a rejeté l’action en responsabilité diligentée à son encontre par les époux Y.

Le tribunal a considéré, en revanche, que, faute d’avoir fait procéder, préalablement aux travaux, à une étude de sol, la S.A.R.L. CASHIMMO devait supporter le coût des travaux supplémentaires nécessaires à l’implantation du bâtiment, que, dans ces conditions, l’interruption du chantier par le constructeur était injustifiée, puisqu’il existait des solutions techniques pour remédier à la découverte des remblais, que l’inexécution de ses obligations par le constructeur a affranchi le maître de l’ouvrage de son obligation au paiement des sommes dues à l’ouverture du chantier, et que, la résiliation du contrat étant imputable à la S.A.R.L. CASHIMMO, celle-ci n’a droit à aucune des indemnités prévues au contrat en pareil cas.

Le tribunal a donc débouté la S.A.R.L. CASHIMMO de sa demande reconventionnelle et l’a condamnée aux entiers dépens.

Les époux Y ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives du 18 mai 2011, ils en poursuivent l’infirmation en ce qu’elle les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de F E et de la S.A.R.L. CASHIMMO et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— prononcer la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir auprès de la Conservation des Hypothèques de C,

— condamner solidairement F E et la S.A.R.L. CASHIMMO à leur payer les sommes de 58.916,02 € en réparation de leur préjudice matériel et de 10.000 € en réparation de leur trouble de jouissance,

— condamner F E à leur restituer la somme de 85.000 €, montant du prix de vente,

— condamner solidairement les intimés à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les débouter de toutes leurs demandes et les condamner solidairement aux dépens.

Les époux Y allèguent qu’il résulte d’un constat d’huissier du 29 juin 2007, de photographies aériennes émanant du site internet GOOGLE EARTH et du témoignage de monsieur J K, voisin, que la fosse litigieuse a été remblayée peu de temps avant la vente, par le vendeur lui-même, de sorte que c’est à tort que le tribunal a retenu la bonne foi de ce dernier et qu’il a estimé que la clause exonératoire de garantie pouvait trouver à s’appliquer, que la formulation même de ladite clause témoigne de ce qu’elle a été insérée à l’acte en connaissance de cause, qu’ils n’auraient pas contracté s’ils avaient eu connaissance de la présence de remblais et des travaux supplémentaires qu’ils rendaient nécessaires, qu’ils sont fondés à obtenir, outre la résolution de la vente aux torts de F E, l’indemnisation des conséquences directes et indirectes de celle-ci, ainsi que la restitution du prix de vente, que le jugement devra enfin être confirmé, en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de construction aux torts de la S.A.R.L. CASHIMMO et a débouté cette dernière de sa demande reconventionnelle.

Par conclusions du 26 avril 2011, F E sollicite la confirmation du jugement entrepris, la condamnation in solidum des époux Y au paiement d’une indemnité de procédure de 5.000 € et leur condamnation aux dépens.

Il ne conteste pas l’existence d’une fosse remblayée, mais soutient qu’il en ignorait l’existence et allègue que les attestations qu’il verse aux débats justifient de l’absence de fosse sur le terrain au temps où il était propriétaire, que, en tout état de cause, l’existence du remblai ne rend pas le terrain impropre à sa destination, que sa constructibilité demeure, sous réserve de la mise en place de fondations adaptées, que le surcoût engendré reste modéré au regard du coût global de l’opération et entre sans difficulté dans le financement obtenu par les acquéreurs, que les pièces produites par les époux Y n’établissent en aucune manière que le vendeur aurait eu connaissance d’un quelconque vice affectant le terrain, que lui-même justifie, au contraire, de sa bonne foi, que la clause exonératoire de garantie doit, par conséquent, s’appliquer, subsidiairement, que les appelants ne peuvent réclamer l’indemnisation de leurs frais financiers et que le préjudice de jouissance n’est pas démontré.

Suivant conclusions signifiées le 30 décembre 2010, la S.A.R.L. CASHIMMO sollicite l’infirmation partielle du jugement et demande à la cour, statuant à nouveau, de:

— dire que le contrat de construction a été résilié aux torts des époux Y,

— condamner, en conséquence, ces derniers, à lui payer la somme de 25.336,68 € en vertu de l’article 28 du contrat et de la notice descriptive,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise,

— le confirmer en ce qu’il a débouté les époux Y de leur demande d’indemnisation formulée à son encontre,

— condamner les intéressés à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Elle soutient que, aux termes du contrat de construction et de la notice descriptive, l’étude de sol a été expressément exclue des travaux incombant à l’entreprise, que les époux Y, qui s’étaient réservé la charge de cette prestation, ont fait le choix de ne pas la faire réaliser, qu’ils sont donc seuls responsables des conséquences de cette abstention, qu’il ne lui incombait pas de procéder à une étude de sol, non comprise dans le champ contractuel, ni d’assumer le coût des travaux supplémentaires rendus nécessaires par la découverte de la fosse, ces travaux n’ayant pas été visés dans la notice descriptive, que la présence d’une fosse sur le terrain était imprévisible, qu’aucun manquement à ses obligations contractuelles ne peut lui être reproché, que, en renonçant à leur projet de construction et à la souscription du prêt immobilier qui devait le financer, les époux Y ont, unilatéralement et abusivement, résilié le contrat et qu’elle est, dès lors, fondée à solliciter le bénéfice des indemnités prévues à l’article 28 dudit contrat.

SUR CE, LA COUR :

Attendu que le jugement entrepris n’est pas remis en cause, en ce qu’il a rejeté l’action en responsabilité dirigée contre le notaire ;

Sur l’action en garantie des vices cachés :

Attendu que l’existence d’une fosse sur le terrain acquis par les époux Y est établie par le procès-verbal de constat dressé le 29 juin 2007 par maître X, huissier de justice à C, lequel mentionne que, dans la partie centrale de la superficie décapée du terrain, apparaît une excavation, dans laquelle ont été enfouis divers objets hétéroclites, tels que morceaux de béton, pieux en bois, anciens matelas, ressorts en fer, divers sacs plastiques ou ordures ménagères ;

Que l’existence de ladite excavation a été contradictoirement constatée par les parties au cours des opérations d’expertise, ainsi que par l’étude géotechnique réalisée par le groupe CEBTP SOLEN au mois de septembre 2007, laquelle décrit la présence, jusque vers 2,50 m de profondeur, d’une zone d’argile molle, brune à noirâtre, pouvant correspondre à des remblais ou à une ancienne mare ;

Que la présence de la fosse litigieuse n’est d’ailleurs pas contestée par les parties;

Qu’elle est nécessairement antérieure à la vente, puisqu’elle a été découverte lors des travaux de décapage du terrain par la S.A.R.L. CASHIMMO, prélude à l’opération de construction des époux Y, travaux qui ont débuté le 26 juin 2007, soit le lendemain même de la signature de l’acte authentique de vente ;

Que, si le terrain acquis conserve, nonobstant la découverte de la fosse, sa constructibilité, la réalisation de la construction se trouve néanmoins subordonnée à la mise en oeuvre de fondations plus profondes que prévu, ce qui occasionne, selon l’expert, un surcoût d’environ 10.000 € H.T ;

Qu’il est manifeste que les époux Y n’auraient pas acquis le terrain au même prix s’ils avaient eu connaissance du désordre l’affectant et des frais supplémentaires que cela leur occasionnerait ;

Que ce désordre constitue bien un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil ;

Mais attendu qu’il a été expressément stipulé à l’acte de vente qu’Il (le vendeur) 'ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol, à raison, notamment, de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient intervenir’ ;

Que l’application de cette clause exonératoire de garantie ne peut être écartée qu’à charge pour les acquéreurs de rapporter la preuve de la connaissance du vice par le vendeur ;

Attendu qu’il convient, à cet égard, de constater que le procès-verbal de constat du 29 juin 2007, dont se prévalent les époux Y, ne comporte aucune précision sur l’état de vétusté des objets et détritus avec lesquels la fosse aurait été remblayée ;

Que ces derniers n’apparaissent pas sur les photographies annexées au procès-verbal ;

Que leur présence n’a pas davantage été constatée par l’expert, lequel n’a relevé la présence d’aucun corps étranger hormis un tuyau d’évacuation ;

Que l’absence de toute information sur l’état de décomposition de ces détritus rend impossible toute tentative de datation du rebouchage de la fosse et ne permet donc pas de corroborer les déclarations des époux Y, selon lesquelles le remblaiement de la cavité aurait eu lieu juste avant la vente ou, en tous cas, aurait été effectué pendant l’occupation de F E ;

Attendu qu’aux termes du procès-verbal de constat susvisé, l’huissier instrumentaire indique avoir recueilli les déclarations d’un certain Octavio J K, voisin, qui lui a indiqué qu’il connaissait l’existence d’une fosse à l’emplacement du terrain, que cette fosse avait été remblayée par le précédent propriétaire et qu’elle s’étendait également sur le terrain voisin situé à l’ouest ;

Mais attendu que, outre que ce témoignage indirect reste particulièrement vague quant à l’emplacement exact de la fosse et la date à laquelle celle-ci aurait été remblayée, force est de constater que son auteur est revenu sur ses déclarations et qu’il a, en réponse à une sommation interpellative de l’huissier, ultérieurement affirmé qu’il n’y avait jamais eu de fosse sur ce terrain ;

Que les contradictions de ce témoin, que l’huissier attribue à des pressions de la part de F E, ce qui ne résulte que de suppositions de sa part, retirent toute crédibilité auxdites déclarations, lesquelles ne peuvent se voir reconnaître valeur probante ;

Attendu que les éléments relatifs à la topographie des lieux, tels qu’ils résultent de la photographie aérienne datée du 16 mars 2007, obtenue à partir du site internet GOOGLE EARTH, ne laissent pas apparaître l’existence d’une fosse, ni ne démontrent celle d’un remblaiement récent ;

Que la partie du terrain non plantée, dont l’huissier déduit qu’elle a été nivelée, était en réalité déjà dans le même état en 2004 et, même, en 1989, ainsi qu’il résulte d’autres photographies aériennes des lieux versées aux débats par F E (Pièces 38 et 40), de sorte qu’il ne peut être tiré de cette photographie la preuve de travaux récents qui auraient eu pour objet de niveler le terrain, après avoir remblayé une éventuelle fosse ;

Attendu que les indications fournies par monsieur L D, en réponse à une sommation interpellative du 27 août 2008, aux termes de laquelle celui-ci déclare avoir vendu, 20 ans auparavant, le terrain à F E, et précise que ledit terrain n’était pas plat mais comportait une cuvette, sont insuffisamment précises quant à l’importance de cette dernière et ne permettent pas de l’assimiler à la fosse, objet du litige ;

Qu’il ne peut, d’ailleurs, au vu de l’attestation émanant des parents de F E, également acquéreurs de monsieur D d’un terrain contigu à celui de leur fils, être exclu qu’une confusion se soit produite dans l’esprit de l’intéressé, les époux E affirmant que la seule fosse existant se trouvait sur le terrain acheté par eux, et non sur celui de leur fils, ce qui se trouve confirmé par certains attestants (SIMON/Z) ;

Que ces déclarations sont au demeurant contredites par celles émanant de monsieur et madame A, propriétaires antérieurs du terrain, lesquels attestent qu’il n’existait aucune fosse sur le terrain acquis par F E ;

Qu’elles sont également démenties par les photographies aériennes précitées, y compris par celle prise par l’IGN, le 8 mai 1989, date d’acquisition du terrain par l’intimé, lesquelles photographies ne révèlent la présence visible d’aucune fosse ou excavation sur ledit terrain ;

Attendu qu’il ne peut davantage être déduit de l’insertion dans l’acte de vente d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés et de la formulation de celle-ci la preuve de la connaissance du vice par le vendeur, s’agissant d’une clause usuellement employée à l’occasion de la vente de biens immobiliers ;

Attendu que, lors de la réalisation de travaux d’assainissement effectués par F E en 2006, aux fins de rendre autonome sa propre installation avant division du terrain en vue de sa vente, il a été procédé à une visite par les services d’assainissement de la ville de JOUE LES C (37) ;

Que le diagnostic établi à cette occasion (pièce 25) porte expressément, à la rubrique 'Présence d’une cavité naturelle', la réponse : 'NON’ ;

Attendu, encore, que F E verse aux débats de multiples attestations concordantes de voisins, amis, parents, affirmant qu’il n’y a jamais eu de fosse, ni plan d’eau, ni mare, sur son terrain, depuis son acquisition jusqu’à sa revente, ledit terrain étant partiellement planté d’arbres et le reste cultivé en potager ;

Que, en particulier, P Q, qui indique avoir procédé au débroussaillage du terrain en 1989 et y avoir passé le motoculteur, atteste qu’il n’a rien remarqué d’anormal, qu’il n’y avait pas déchets, pas de trous d’eau, ni de remblais, et que le terrain était bien plat ;

Que, pareillement, R S atteste qu’il a lui-même labouré toute la surface du terrain en octobre 1989 et au printemps suivant, que le terrain était plat, sans trous, ni fosse, et qu’il en a toujours été de même depuis lors ;

Attendu, enfin, que la S.A.R.L. CASHIMMO indique elle-même qu’aucun élément ne pouvait laisser présumer l’existence d’une fosse sur le terrain qui ne présentait en lui-même aucune difficulté particulière ;

Attendu, en conséquence, que les époux Y ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de ce que F E aurait eu connaissance au moment de la vente de la présence d’une excavation sur le terrain vendu, les éléments de preuve produits par l’intéressé tendant, au contraire à démontrer que, durant toute la durée pendant laquelle il a été propriétaire de ce terrain, aucune manifestation de l’existence de la fosse litigieuse n’était visible ;

Qu’il ne peut donc que s’en déduire que cette dernière est ancienne, antérieure à l’acquisition du terrain par l’intimé, et qu’elle n’a été mise à jour que par les travaux de creusement du terrain entrepris par la S.A.R.L. CASHIMMO en vue de la construction de l’immeuble des époux Y ;

Attendu que, la connaissance du vice par le vendeur n’étant pas établie, sa mauvaise foi ne peut être retenue, de sorte que la clause d’exonération de garantie des vices cachés incluse à l’acte de vente doit recevoir application ;

Que c’est, dès lors, à bon droit que le premier juge a débouté les époux Y de leur demande de résolution de la vente formée sur ce fondement et de leurs demandes subséquentes en restitution du prix et indemnisation de leurs préjudices découlant de cette résolution ;

Que le jugement sera confirmé de ces chefs ;

Sur la responsabilité de la S.A.R.L. CASHIMMO :

Attendu qu’aux termes de l’article 13 du contrat de construction, conforme aux dispositions des articles L 231-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, le prix convenu forfaitaire comporte toutes les prestations dont le constructeur a la charge et, notamment, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment;

Qu’en l’occurrence, il résulte des mentions de la notice descriptive, que les frais d’une telle étude n’étaient pas inclus dans le prix convenu, cette prestation faisant partie des travaux dont les maîtres de l’ouvrage s’étaient réservés la charge ;

Attendu, cependant, que, si les époux Y avaient contractuellement souscrit l’obligation de supporter le coût de l’étude de sol, il relève de la responsabilité du constructeur, professionnel en la matière, d’entreprendre l’opération de construction, sans étude effectivement réalisée ;

Qu’en l’occurrence, la S.A.R.L. CASHIMMO n’a pas exigé des époux Y qu’ils fassent réaliser l’étude de sol, ni ne les a même invités à le faire ;

Qu’elle a accepté de s’engager sur un coût de construction, en l’absence d’une telle étude, ce qui comportait un risque ;

Que la sanction de cette négligence fautive réside dans l’impossibilité de réclamer au maître de l’ouvrage d’autres sommes que celles prévues au contrat, et spécialement le coût des travaux supplémentaires qui se révéleraient nécessaires au cours de l’implantation du bâtiment ;

Attendu que c’est, dans ces conditions, à tort que la S.A.R.L. CASHIMMO a interrompu le chantier, faute d’accord des époux Y sur la prise en charge des travaux supplémentaires que la découverte de la fosse rendait nécessaires, la charge desdits travaux lui incombant ;

Que c’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la rupture du contrat de construction lui était imputable et qu’il l’a déboutée de ses demandes d’indemnités, les époux Y se trouvant quant à eux, du fait de l’inexécution de ses obligations par le constructeur, dispensés du paiement des sommes dues à l’ouverture du chantier ;

Que le jugement sera, en définitive, confirmé en toutes ses dispositions ;

Attendu que les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les époux Y et la S.A.R.L. CASHIMMO, chacun succombant en son recours ;

Que les époux Y seront en outre condamnés à payer à F E la somme de 1.500 € en remboursement de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE les époux Y, in solidum, à payer à F E la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €), sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

PARTAGE par moitié entre les époux Y et la S.A.R.L. CASHIMMO les dépens d’appel et accorde aux avoués de la cause le bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.