RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG N° 11/02421

(1)

SCI COUR DES CAPUCINS, SCI AUGUSTINS II

C/

XXX

ARRÊT N°15/00319

COUR D’APPEL DE METZ

1^re Chambre

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2015

APPELANTES :

SCI COUR DES CAPUCINS

représentée par son représentant légal

XXX

XXX

représentée par M^e RIGO, avocat à la Cour d’Appel de METZ

XXX

représentée par son représentant légal

XXX

XXX

représentée par M^e RIGO, avocat à la Cour d’Appel de METZ

INTIMEE :

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e HEINRICH, avocat à la Cour d’Appel de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame STAECHELE, Conseiller maintenu

en activité faisant fonction de Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame CUNIN-WEBER, Conseiller

Madame FLORES, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame BELLIARD, adjoint administratif faisant fonction de greffier

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 28 Mai 2015, tenue par Madame STAECHELE, Conseiller maintenu en activité faisant fonction de Président de Chambre en remplacement du titulaire empêché et Magistrat chargé d’instruire l’affaire, laquelle a, en présence de Madame CUNIN-WEBER, Conseiller, entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées, et en ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 17 Septembre 2015.

Saisi par la SCI Cour des Capucins et la SCI Les Augustins II d’une demande tendant, sur le manquement fondement des articles 675 et 678 du code civil à voir condamner la SCI Elene à supprimer les fenêtres et ouvertures pratiquées dans le mur séparatif des propriétés des parties sous peine d’une astreinte de 300 € par jour de retard, outre la condamnation de la défenderesse aux dépens et au paiement d’une indemnité de 1500 € pour frais irrépétibles,

et saisi par la SCI Elene de conclusions tendant au rejet de ces demandes, subsidiairement à l’institution d’une mesure de transport sur les lieux et à la condamnation in solidum des demanderesses aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

le tribunal de grande instance de Thionville, par jugement du 16 mai 2011, a :

— constaté que le mur séparant la propriété de la SCI Elene située XXX à Thionville et la cour appartenant à la SCI Cour des Capucins faisant partie de sa propriété n°10

XXX appartient à titre privatif a la SCI Elene,

— constaté que le fonds de la SCI Elene bénéficie d’une servitude de vue sur les fonds de la SCI Cour des Capucins et de la SCI Les Augustins II, acquise par prescription, cette vue se faisant

par trois fenêtres situées en partie haute et de petites fenêtres situées en partie basse du mur contigu à la propriété,

— débouté les demanderesses de leurs demandes et prétentions,

— condamné les demanderesses aux dépens et au paiement de la somme de 1200 € pour frais irrépétibles,

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé les dispositions résultant des actes notariés produits aux débats et la disposition des lieux en découlant et retenu que le procès-verbal de constat établi le 2 décembre 2007 faisait apparaître que l’immeuble n° 8 de la SCI Elene possédait sur sa façade côté droit trois fenêtres en partie haute avec volets roulants et deux petites fenêtres en partie offrant effectivement une vue sur la cour intérieure et sur les immeubles situés à l’avant et à l’arrière de cette cour.

Le tribunal a également évoqué les dispositions des articles 675 et 676 du code civil et a énoncé qu’en l’espèce d’un mur servant de séparation entre un bâtiment et une cour, qui ne peut être présumé mitoyen par application de l’article 653 du Code civil il incombait aux demanderesses d’établir que ce mur était mitoyen et que si, la SCI Elene ne pouvait se prévaloir d’un titre de propriété mentionnant le caractère privatif du mur, celle-ci produisait néanmoins des plans cadastraux sur lesquels figurent le long des bâtiments contigus de la SCI Elene et de la SCI Cour des Capucins des traits discontinus de chaque côté de la ligne séparative des propriétés, alors que ce même prêt ne figure que du côté de la parcelle de la SCI Elene le long de la cour de la SCI Cour des Capucins, ce mur apparaissant avoir été édifié, pour ce qui est de cette partie, plus en avant que la ligne séparative des deux immeubles bâtis ; le tribunal en a déduit que ce mur devait être considéré comme privatif et qu’il devait être fait droit à la demande de la SCI Elene sur ce chef du litige.

Le tribunal a ajouté que néanmoins, alors que le fait que le mur soit privatif autoriserait seulement des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant en application de l’article 676 du code civil,la jurisprudence est fixée pour considérer que la détermination du caractère de l’ouverture ressort de l’appréciation souveraine des juges du fond, quand bien même ces ouvertures auraient été pratiquées en dehors de certaines des conditions énoncées par les articles 676 et 677 du code civil.

Au visa des articles 678,688,689 et 690 du même code, le tribunal a retenu qu’il ressortait des documents produits que avant sa vente à la SCI Elene l’immeuble du numéro XXX avait fait l’objet d’un permis de construire en date du 23 mars 1959, que la transformation de l’immeuble réalisée en 1959 concernait non seulement la façade située XXX, mais également les quatre niveaux de l’immeuble, les plans rectificatifs montrant alors l’existence de fenêtres au rez-de-chaussée ; le tribunal a également relevé qu’après l’achèvement des travaux il avait été mentionné par la mairie qu’il n’y avait pas lieu de délivrer des certificats de conformité compte tenu de l’existence de vues sur la propriété voisine résultant seulement d’un accord verbal, ce pourquoi le tribunal a considéré que ces vues ne pouvaient concerner que le mur donnant actuellement sur la cour de la SCI Cour des Capucins.

Le tribunal a encore précisé que, lorsque le projet de construction de M^me X , ancienne propriétaire de l’immeuble, a été déposé pour l’aménagement de quatre logements comportant toujours des ouvertures dans le mur donnant sur la cour intérieure voisine, aucune remarque ou restriction n’a été émise, puisque ce projet a été approuvé par les services techniques le 4 juillet 1985 et qu’il ressortait de l’attestation de propriété produite par la SCI Elene que, lorsqu’elle a acquis l’immeuble de M^me X en 1998 celui-ci comprenait un rez-de-chaussée et trois étages et était composé de quatre appartements de deux pièces à chaque étage, le dernier étant sous les combles et qu’il n’avait été justifié d’aucun litige sur l’existence de ces ouvertures, ni sur le caractère non mitoyen du mur avant la mise en demeure du 18 avril 2007 et la présente procédure.

Le tribunal a également tenu compte des plans versés aux débats et des photographies prises avant la vente par M^me X montrant qu’il existait depuis 1959 au niveau de chacun des étages sur le mur donnant sur la cour intérieure et les immeubles voisins des ouvertures au sujet desquels il n’est pas démontré qu’il s’agissait à l’origine de simples jours et qu’il s’avérait que depuis 1985, et ceci depuis une date indéterminée, les fenêtres étaient alors munies de barreaux et d’un grillage, sans qu’il soit établi qu’elles étaient opaques et ne pouvaient pas s’ouvrir et alors que les travaux de modifications réalisées en 1985 n’ont pas transformé les ouvertures existantes ainsi depuis plus de 30 ans, avec cette conséquence que ces ouvertures constituent bien dès lors des vues apparentes susceptibles de prescription au bénéfice de la SCI Elene, de sorte que les demanderesses ont été déboutées de leurs demandes visant à voir supprimer les fenêtres et ouvertures pratiquées dans ce mur.

Par déclaration remise au greffe de la cour le 21 juillet 2011, la SCI Cours des Capucins et la SCI Les Augustins II ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives du 13 juin 2014, les appelantes ont demandé à la cour :

— de juger leur appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement entrepris,

— de constater l’absence de prescription acquisitive de servitude de vue et de condamner la SCI Elene à supprimer les ouvertures irrégulières sous astreinte de 300 € par jour de retard,

— subsidiairement, de condamner la SCI Elene sous peine d’une astreinte de même montant à enlever des fenêtres et à remplacer celles-ci par de simples jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant conformément aux prescriptions de l’article 675 deuxième alinéa du code civil,

— subsidiairement, de constater l’aggravation de la vue découlant de la modification des ouvertures et de condamner la SCI Elene à remettre ces ouvertures en leur état antérieur,

— en toute hypothèse de condamner la SCI Elene à supprimer intégralement la fenêtre du rez-de-chaussée,

— de débouter la SCI Elene de ses demandes,

— de la condamner aux dépens et au paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives du 7 février 2014,la SCI Elene Z a demandé à la cour :

— de rejeter l’appel comme non fondé,

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner in solidum la SCI Cour des Capucins et la SCI Les Augustins II à lui payer les sommes de 5000 € à titre de dommages-intérêts et de 3000 € pour frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens.

Motifs de la décision :

Vu les conclusions des parties en date des 13 juin 2014 et 7 février 2014, les énonciations du jugement attaqué et les pièces versées aux débats

Sur le caractère mitoyen ou privatif du mur litigieux

Attendu que l’article 675 du code civil énonce que l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque matière que ce soit, même à verre dormant, tandis que l’article 676 dispose que le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant et que ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant ;

Que c’est donc à juste titre que le tribunal de grande instance de Thionville a considéré que la solution du litige concernant la demande des SCI Cour des Capucins et Les Augustins II afin d’obtenir la suppression des vues de l’immeuble voisin sur leurs propriétés respectives suppose en premier lieu que soit déterminé le caractère mitoyen ou privatif du mur dans lequel figurent les ouvertures dont la suppression est ainsi réclamée ;

Attendu que selon l’article 653 du code civil dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardin, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, signale titre ou marque contraire ;

Qu’il découle de ce texte que la présomption de mitoyenneté d’un mur séparatif n’a pas lieu lorsqu’il n’existe de bâtiments que d’un seul côté, ce qui est bien le cas en l’espèce et alors d’une part que les appelantes, qui se prévalent toujours de la mitoyenneté du mur en question, n’ont fourni aucun élément de nature à faire juger qu’il est effectivement mitoyen et que en dehors de ce postulat de principe de la mitoyenneté elles ont en réalité axé leur argumentation sur l’absence de preuve par la SCI Elene de ce que celle-ci remplirait les conditions de la prescription acquisitive d’une servitude de vue sur leurs parcelles et d’autre part que leurs actes de propriété en date du 18 juillet 2005 ne comportent aucun renseignement à cet égard ;

Que l’attestation de propriété versée par la SCI Elene concernant l’acquisition qu’elle a effectuée le 1^er septembre 1998 d’un immeuble à usage d’habitation située XXX à Thionville ne renseigne certes pas davantage la cour et qu il y a lieu de supposer que l’acte notarié lui-même (qui n’est pas produit) n’en comporte pas davantage ;

Qu’il est jugé que en l’absence de preuve de mitoyenneté par titres, par la présomption légale de l’article 653 ou par la prescription acquisitive les juges du fond doivent rechercher si les présomptions simples invoquées n’établissent pas le caractère mitoyen du mur ;

Que dans la présente hypothèse les SCI demanderesses et appelantes n’avancent aucune présomption simple qui viendrait au soutien de leurs prétention afférentes à la mitoyenneté du mur et que cette seule considération suffit à écarter lesdites prétentions et à caractériser le caractère privatif de ce mur, alors surtout que les plans cadastraux versés aux débats par la SCI Elene, par les indications qu’ils comportent (existence de traits discontinus de chaque côté de la ligne séparative des propriétés de la SCI Cour des Capucins et de la SCI Elene, sauf au niveau du mur en cause au niveau duquel les traits ne figurant plus que du côté de la parcelle de l’intimée le long de la cour propriété privative de la SCI Cour des Capucins) permettent de se convaincre du caractère privatif du mur et de ce que celui-ci est bien la propriété de la SCI Elene ;

Sur la prescription acquisitive de la servitude de vue revendiquée par la SCI Elene

Attendu que, pour s’opposer aux demandes de ses voisines, la SCI Elene prétend que les documents qu’elle produit font la preuve de ce qu’elle a acquis par voie de prescription trentenaire une servitude de vue sur les propriétés contiguës, ce à quoi les appelantes répliquent qu’il incombe à la SCI Elene de rapporter la preuve à la fois de l’existence des ouvertures pratiquées sur le mur de son immeuble, et dans l’état existant ,avant le 18 avril 1977 (compte tenu de la mise en demeure qui lui a été adressée par leurs soins le 18 avril 2007) et que cette possession s’est exercée conformément aux prescriptions de l’article 2261 du code de procédure civile en reprochant au tribunal d’avoir inversé sur ce point la charge de la preuve ;

Attendu qu’il ressort des dispositions des articles 688 et 689 du code civil que les vues et fenêtres peuvent constituer des servitudes continues et apparentes, lesquelles en application de l’article 690 du même Code peuvent s’acquérir par titre ou par la possession de 30 ans ;

Que les juges du fond ne peuvent reconnaître l’existence d’une servitude sans constater les caractères apparent et continu qui auraient permis son acquisition par la possession de 30 ans ;

Que les actes de prescription sur lesquelles peut se fonder l’acquisition d’une servitude par usucapion trentenaire doivent être de nature à éveiller l’attention du propriétaire du fonds voisin et à provoquer au besoin sa contradiction ;

Attendu que pour justifier de la prescription trentenaire qu’elle revendique la SCI Elene produit les documents suivants :

— une demande de permis de construire en date du mars 1959 présentée par A Y, alors propriétaire de l’immeuble situé XXX, cette demande ayant reçu un avis favorable de la mairie le 20 mars 1959 et ayant donné lieu à l’émission d’un arrêté portant permis de construire du 23 mars 1959 puis à l’une déclaration d’achèvement des travaux du 12 mars 1960 ;

cette demande de permis de construire et cette déclaration d’achèvement des travaux étaient accompagnées des plan initiaux et des plans rectificatifs faisant apparaître l’existence de fenêtres en façade sur la propriété de M. Y XXX ;

Qu’il importe peu que l’auteur de la mention manuscrite « Ne pas délivrer de certificat de conformité. Vue sur propriété voisine. Accord verbal seulement » ne puisse pas être identifié et que, si les permis de construire son toujours accordés sous réserve des droits des tiers, il n’est pas soutenu ni démontré que ce permis de construire du 23 mars 1959 aurait fait l’objet de recours de la part des propriétaires des fonds voisin ;

Que dès lors il n’existe aucun document pouvant fournir la preuve que les voisins du fonds situé XXX se seraient opposés aux actes de possession réalisés au vu et au su de tous par la modification ou la transformation de l’immeuble en cause et éventuellement la création de vues ou leur aggravation à l’effet de contredire la possession exercée par les auteurs de la SCI Elene ;

— une demande de permis de construire en date du 1^er mars 1985 déposée pour le compte des consorts X, auteurs directs de la SCI Elene, la demande comportant une mention manuscrite rédigée comme suit « nous n’ouvrons pas d’ouvertures en limite. Nous conservons les existantes. » ;

Que les plans assortissant cette demande de permis de construire reçue à la mairie de Thionville le 26 février 1985 et approuvée par les services techniques le 4 juillet de la même année révèlent également l’existence des ouvertures sur les différents niveaux de la construction appartenant à présent à la SCI Elene ;

Que ces plans sont en outre assortis d’une photographie montrant les vues déjà existantes, dont l’une apparaît être équipée de barreaux et l’autre d’un grillage non occultant mais qui ne sont ni opaques ni non ouvrantes ;

Que le permis de construire ainsi accordé au requérant le 31 juillet 1985 doit donner lieu à la même observation que celle déjà faite plus haut à propos du permis de construire accordé en 1959, savoir qu’il n’a donné lieu à aucun recours de la part des tiers voisins de la propriété de la SCI Elene ;

Qu’il ne figure dans les pièces aucune indication qui autoriserait la cour à retenir que ces ouvertures auraient été encore modifiées ou agrandies postérieurement au mois de juillet 1985 ;

Qu’il y a donc lieu d’approuver les premiers juges en ce qu’ils ont considéré que la SCI Elene avait fourni la démonstration de ce que son immeuble était équipé d’ouvertures constituant des vues droites et obliques sur les propriétés voisines depuis plus de 30 ans à la date de la mise en demeure qui lui a été adressée en vue de la suppression de ces vues ;

Que le jugement querellé doit par conséquent être confirmé en toutes ses dispositions ;

Sur la demande de dommages-intérêts pour appel abusif, les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu toutefois que la cour juge que l’intimée ne fait pas la démonstration d’un abus commis par les appelants dans l’exercice de leurs droits d’appel, de sorte que la demande de dommages-intérêts qu’elle a formée ne peut être admise ;

Que, en conséquence de ce qui précède, les appelants devront supporter les entiers dépens d’appel et la charge au profit de l’intimée d’une indemnité de 3000 € au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts à la suite de ce recours jugé infondé, avec cette indication qu’il n’y a pas lieu à condamnation in solidum des appelantes, qui bien qu’ayant le même gérant et la même position, sont deux personnes morales différentes ;

Par ces motifs

Par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition publique ;

*Juge l’appel recevable en la forme, mais non fondé et le rejette ;

*Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 mai 2011 par le tribunal grande instance de Thionville ;

*Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par la SCI Elene ;

*Condamne la SCI Cour des Capucins et la SCI Les Augustins II aux entiers dépens d’appel et à payer à la SCI Elene une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 17 Septembre 2015, par Madame STAECHELE, Conseiller maintenu en activité, assistée de Madame HOFF, Greffier, et signé par elles.