TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 02 Juillet 2024

Enrôlement : N° RG 23/11865 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GEX

AFFAIRE : S.D.C. RESIDENCE LA ROUVIERE [Adresse 3] ( la SELARL C.L.G.)

C/ Mme [G] [D], Mme [F] [D], Mme [I] [D], Mme [B] [D], Mme [W] [D], Mme [A] [D] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Juillet 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LA ROUVIÈRE sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA PARADIS, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 352 590 616 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exerice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Madame [G] [D], née le 10 juin 1939 à [Localité 4] (Inde)

Madame [F] [D], née le 25 août 1951 à [Localité 4]

Madame [I] [D], née le 20 juillet 1959 à [Localité 4]

Madame [B] [D], née le 23 juin 1936 à [Localité 4]

Madame [W] [D], née le 05 janvier 1941 à [Localité 4]

Madame [A] [D], née le 23 décembre 1947 à [Localité 4]

toutes les six domiciliées chez M.[P] [U], [Adresse 1]

défaillantes

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble LA ROUVIÈRE sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété. Son syndic en exercice est le cabinet CITYA PARADIS.

Les consorts [D] y sont propriétaires des lots n°4118, 4120, 4144, 4146, 4180 et 4206, correspondant à trois appartements et trois caves, pour avoir été ainsi titrés par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 20 novembre 1992.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint de ce que le compte des copropriétaires, à ce jour introuvables, présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ces lots.

Par lettres recommandée et simple du 31 octobre 2023, elles ont été mises en demeure de régler les charges de copropriété.

***

Le syndicat des copropriétaires, a par acte du 21 novembre 2023, assigné les consorts [D] devant le tribunal Judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER solidairement Madame [G] [D], Madame [F] [D], Madame [I] [D], Madame [B] [D], Madame [W] [D] et Madame [A] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence la Rouvière [Adresse 3] :

— La somme en principal de 33.745,92 euros au titre des charges de copropriété dues au 17.11.23;

— La somme de 976,47 euros au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 31.10.23, date de la mise en demeure ;

CONDAMNER solidairement Madame [G] [D], Madame [F] [D], Madame [I] [D], Madame [B] [D], Madame [W] [D] et Madame [A] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence la Rouvière [Adresse 3], la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER solidairement Madame [G] [D], Madame [F] [D], Madame [I] [D], Madame [B] [D], Madame [W] [D] et Madame [A] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence la Rouvière [Adresse 3] au paiement d’une somme de 1 734 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il indique que les copropriétaires restent débitrices des charges de copropriété afférentes aux lots dont elles sont propriétaires et qu’il produit les pièces justifiant la dette, soit les appels de fonds, les décomptes annuels des charges, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les budgets prévisionnels et les comptes.

Il ajoute que le règlement contient une clause de solidarité entre indivisaires et que l’attitude des copropriétaires défaillants justifie leur condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la dette étant ancienne et élevée.

Il affirme qu’il est manifeste que les diligences accomplies par le syndic sont de nature exceptionnelle lorsqu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux des sommes dues au profit du syndicat des copropriétaires lorsqu’il mandate un auxiliaire de justice, l’ensemble de ces tâches ne pouvant être automatisées et les diligences étant particulièrement chronophages.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [G] [D], Madame [F] [D], Madame [I] [D], Madame [B] [D], Madame [W] [D] et Madame [A] [D], régulièrement assignées par procès-verbal de recherches infructueuses (accusés de réception revenus destinataires inconnus à l’adresse) n’ont pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 21 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code civil.

Par ailleurs, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’État.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété des lots n° 4118, 4144, 4120, 4146, 4180 et 4206,

— la fiche immeuble actualisée au 12 juin 2023,

— le titre de propriété du 20 novembre 1992,

— le décompte des sommes dues par les consorts [D] au titre des charges et frais au 1er octobre 2023,

— une mise en demeure, par lettre recommandée en date du 31 octobre 2021, de régler la somme de 34 722,39 euros au titre des charges de copropriété,

— un extrait du règlement de copropriété de l’immeuble,

— le décompte des charges dues pour les exercices 2016 à 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2017 à 2023 approuvant les budgets des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 et votant le budget prévisionnel des exercices 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023 et 2024,

— les appels de fonds adressés à l’association SEDROM au titre de l’année 2023,

— le contrat de syndic valable entre le 5 décembre 2020 et le 4 décembre 2023.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 33 745,92 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats, la production des appels de fonds n’étant en outre imposée par aucun texte.

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires. En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires justifie d’une clause de solidarité contenue dans le règlement de copropriété, les défenderesses seront condamnées solidairement au paiement des charges.

En conséquence, Madame [G] [D], Madame [F] [D], Madame [I] [D], Madame [B] [D], Madame [W] [D] et Madame [A] [D] seront condamnées solidairement à payer la somme de 33 745,92 euros au titre des charges de copropriété des lots n°4118, 4144, 4120, 4146, 4180 et 4206, arrêtées au 17 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à la date de la mise en demeure du 31 octobre 2021.

S’agissant par ailleurs des frais imputés aux copropriétaires, il ressort du décompte qu’une partie des sommes réclamées correspond non à des charges de copropriété, mais à des frais de recouvrement, s’agissant de frais de mise en demeure, de relance, de commandement de payer, de suivi de dossier précontentieux, de frais d’enrôlement d’une assignation et de suivi de dossier devant avocat, pour un montant total de 976,47 euros.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure. Aussi, les frais de relance qui ne sont pas des frais nécessaires au sens de la loi du 13 décembre 2000 doivent rester à la charge du syndicat des copropriétaires, dès lors qu’une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires.

Le contrat de syndic qui est conclu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ne saurait, conformément au principe de l’effet relatif des conventions prévu par l’article 1165 du code civil, avoir pour effet d’obliger individuellement chacun des copropriétaires. Il s’ensuit que le syndicat demandeur serait mal fondé à invoquer les stipulations du contrat de syndic au soutien de sa demande en paiement à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Par ailleurs, les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic. Il s’ensuit que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, même lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Les frais tarifés d’huissier à compter de l’assignation, et notamment les frais d’assignation, font partie des dépens. Les honoraires d’avocat ainsi que les sommes demandées au titre des frais de poursuite sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Concernant les frais de « suivi dossier précontentieux », « suivi dossier devant avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Pour les raisons exposées ci-dessus, la demande portant sur l’indemnisation du suivi du dossier précontentieux et du dossier devant avocat, relevant de la gestion normale d’une copropriété, sera rejetée.

De plus, le syndicat ne justifie pas des frais nécessaires au recouvrement de sa créance au titre des frais de relance du 29 juillet 2016 et du 14 novembre 2019, ni des frais de mise en demeure du 2 août 2021, ni de l’existence d’un commandement de payer en date du 3 février 2017, et ne produit pas les courriers et actes correspondants, étant précisé qu’une partie a été adressée à l’association SEDROM.

Par ailleurs, les frais d’enrôlement de l’assignation ne font pas partie des frais de recouvrement imputables aux copropriétaires, l’assignation ayant au surplus été délivrée à l’encontre de l’association SEDROM.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi intégralement débouté de sa demande en paiement des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance des copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le syndicat des copropriétaires fait état de la résistance abusive des défenderesses, la dette ancienne et élevée mettant en difficulté sa trésorerie.

Toutefois, à défaut d’établir la mauvaise foi de ses débitrices et l’existence de difficultés de trésorerie liées à la défaillance des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [G] [D], Madame [F] [D], Madame [I] [D], Madame [B] [D], Madame [W] [D] et Madame [A] [D] succombant, elles supporteront solidairement la charge des dépens liés à la présente instance et seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 1734 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [D], Madame [F] [D], Madame [I] [D], Madame [B] [D], Madame [W] [D] et Madame [A] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA ROUVIERE, [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, la somme de 33 745,92 euros au titre des charges de copropriété des lots n°4118, 4144, 4120, 4146, 4180 et 4206, arrêtées au 17 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à la date de la mise en demeure du 31 octobre 2021,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LA ROUVIERE, [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement des charges de copropriété,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LA ROUVIERE, [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [D], Madame [F] [D], Madame [I] [D], Madame [B] [D], Madame [W] [D] et Madame [A] [D] aux entiers dépens,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [K] [S] épouse [N] Madame [G] [D], Madame [F] [D], Madame [I] [D], Madame [B] [D], Madame [W] [D] et Madame [A] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA ROUVIERE, [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS la somme de 1734 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 02 juillet 2024.

Le GreffierLe Président