COUR D’APPEL D’X

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/09/2015

la SCP STOVEN PINCZON DU SEL STOVEN-BLANCHE

M^e Amelie TOTTEREAU

ARRÊT du : 07 SEPTEMBRE 2015

N° : – N° RG : 14/02312

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal d’Instance d’ORLEANS en date du 27 Mai 2014

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1382 4289 7174

XXX,

pris en la personne de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège.

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Clemence STOVEN-BLANCHE de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL STOVEN-BLANCHE, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: Exonérés, bénéficient tous deux de l’AJ totale

Monsieur D A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Amelie TOTTEREAU, avocat au barreau d’X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014-4497 du 25/08/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ORLEANS)

Mademoiselle B C

née le XXX à ORLEANS

XXX

XXX

représentée par M^e Amelie TOTTEREAU, avocat au barreau d’X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/004498 du 25/08/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ORLEANS)

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 04 JUILLET 2014.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 26 MARS 2015.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 02 Juin 2015, à 14 heures, devant Madame NOLLET, Magistrat Rapporteur, par application de l’article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET , Conseiller, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,

Madame Laurence FAIVRE, Conseiller.

Greffier :

M^me Evelyne PEIGNE, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 07 SEPTEMBRE 2015 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Aux termes d’un acte sous seing privé du 15 juillet 2002, L’OPH D’X-RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS a donné en location à D A et B C un logement sis XXX à FLEURY-LES-AUBRAIS (45).

Au motif que les intéressés seraient à l’origine de troubles de voisinage et de dégradations volontaires, l’OPH les a, par acte du 3 juin 2013, fait assigner devant le tribunal d’instance d’X, pour voir prononcer la résolution du bail et ordonner leur l’expulsion.

Par jugement du 27 mai 2014, le tribunal, considérant que les seuls manquements établis à l’encontre des locataires n’étaient pas suffisamment graves pour justifier la résolution du bail, a débouté l’Office de ses demandes.

L’OPH D’X-RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS a interjeté appel de cette décision.

Suivant conclusions notifiées le 2 février 2015, il en poursuit l’infirmation et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— prononcer la résolution du bail,

— ordonner l’expulsion de D A et B C,

— condamner, solidairement, les intéressés au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux,

— les débouter de leur appel incident et de toutes leurs demandes,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens.

L’OPH D’X-RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS fait valoir que, depuis de nombreux mois, le voisinage se plaint des troubles sonores en provenance de l’appartement des intimés, que des dégradations ont été commises, que le fils des intéressés adopte des comportements irrespectueux et commet des actes de vandalisme, que ces troubles de voisinage, réitérés depuis plusieurs années, constituent un manquement grave à l’obligation des locataires de jouir paisiblement de la chose louée, et qu’ils justifient la résiliation du bail.

Suivant conclusions du 2 décembre 2014, D A et B C sollicitent la confirmation du jugement entrepris, la condamnation de L’OPH D’X-RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS à leur payer la somme de 600 €, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et pour préjudice moral, ainsi que la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve qu’ils renoncent au bénéfice de l’aide juridictionnelle, et sa condamnation aux dépens.

Les intimés allèguent que seulement trois plaintes ont été déposées par le voisinage, alors que la résidence compte 15 logements et qu’ils y habitent depuis 11 années, qu’aucun constat des prétendues nuisances n’a été effectué, que les forces de l’ordre ne sont jamais intervenues, qu’ils ont quatre enfants, que l’un d’entre eux a des problèmes de comportement et est suivi en IME, que la dégradation d’un miroir par ce dernier n’était pas volontaire, que des voisins proches attestent qu’ils ne font pas plus de bruit que de raison et contredisent les témoignages produits par l’OPH, lesquels sont trop vagues et insuffisamment caractérisés pour justifier la résiliation du bail.

SUR CE, LA COUR :

Attendu que les locataires ont, tant en vertu de la loi que des dispositions contractuelles, l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués et de s’abstenir de tout ce qui pourrait nuire à la tranquillité et à la sécurité du voisinage ;

Qu’ils doivent, en particulier, éviter, de jour comme de nuit, tous les bruits excessifs conformément aux arrêtés préfectoraux et municipaux ;

Attendu qu’un rapport du gardien de la résidence en date du 14 mai 2012 (pièce 2) fait état de dommages causés au garde-corps et au portail d’accès au parking, l’auteur des faits étant mentionné comme 'non identifié’ ;

Que, à ce rapport, l’office a annexé la lettre d’un voisin, l’informant de nombreuses dégradations sur la barrière devant le bâtiment, disant avoir vu les 'enfants du 2^e étage’ commettre ces faits et supposant que ce sont les mêmes qui ont cassé la vitre de la porte d’entrée, ainsi que celle de la porte d’accès aux boîtes à lettres, et qui ont rasé leur chat ;

Que, le 11 mai 2012, l’Office a déposé plainte pour le bris d’un grand nombre de planches composant la clôture ;

Que, suivant lettre du 3 juillet 2012 (pièce 4), un autre voisin s’est plaint auprès de l’Office de ce que 'les enfants du 2^e étage’ lançaient régulièrement des détritus dans son jardin, ainsi que devant la résidence, qu’ils crachaient sur son salon de jardin, qu’ils sonnaient à toute heure aux interphones pour pouvoir rentrer dans la résidence, que des lattes de barrières avaient été cassées et que la vitre de la porte d’entrée avait été fracturée à deux reprises ;

Que, le 7 août 2012, ce même voisin (pièce 6) a signalé le jet dans son jardin de nouveaux projectiles et détritus ;

Que, le 14 juin 2012, un rappel à l’ordre a été adressé à D A et B C, qui ont été convoqués par l’Office ;

Que, le 17 juillet 2012, ce dernier a rappelé aux intéressés les troubles qui leur étaient reprochés et les a expressément invités à les faire cesser, sous peine d’engager une procédure de résiliation de bail ;

Que, le 1^er octobre 2012, l’office a fait délivrer à ses locataires une sommation d’avoir à cesser tout comportement contraire aux règles de vie en communauté et d’avoir à payer la somme de 548 € représentant le quart du coût des dommages occasionnés à la barrière ;

Qu’une nouvelle sommation était délivrée aux intéressés, le 26 mars 2013, d’avoir à cesser tout comportement ou toute pratique pouvant causer des nuisances sonores pour le voisinage, rappel étant fait de ce que le trouble de voisinage constitue à lui seul un motif légitime et sérieux de résiliation de bail et d’expulsion ;

Que, au mois de mai 2013, plusieurs occupants de l’immeuble (pièce 8) se sont plaints de ce que, le samedi 11 mai, 'les voisins du 2^e étage’ avaient mis de la musique à fond, de minuit à 5 h du matin, de ce que ceci se reproduisait pratiquement tous les samedis et de ce que l’enfant du couple était irrespectueux envers les locataires ;

Que, le 2 juillet 2013, un nouveau signalement (pièce 9) était adressé à L’OPH pour des incivilités commises par un 'jeune qui traîne avec le fils des locataires', en l’occurrence de D A et B C ;

Que, le 12 mars 2014, la représentante de l’office a déposé plainte auprès des services de police pour le bris volontaire d’un miroir situé dans le hall de l’immeuble, le film de vidéo-surveillance ayant permis l’identification de Y A, fils des intimés, comme étant l’auteur de cette dégradation ;

Que D A et B C ont été informés, le 17 mars 2014, des faits reprochés à leur fils et avisés de ce qu’une plainte avait été déposée ;

Que Marieme LEUYE (pièce 13) atteste que les enfants du couple, et en particulier Y, salissent régulièrement les parties communes de l’immeuble ;

XXX et les consorts Z/CANESTRI (pièces 14 et 15) attestent, notamment, de la réalité des nuisances sonores en provenance de l’appartement du 2^e étage, ainsi que de jets de détritus et autres objets par les fenêtres de cet appartement ;

Attendu qu’il résulte des lettres de transmission des plaintes émanant des occupants de l’immeuble, comme de certains de ces témoignages, que ceux qui sont désignés comme étant 'les locataires du 2^e étage’ sont bien D A et B C, ce que les intéressés ne contestent d’ailleurs pas ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble des témoignages, plaintes et signalements ci-dessus rappelés preuve suffisante de nuisances sonores et incivilités répétées commises par D A et B C ou leurs enfants, notamment le jeune Y ;

Que les témoignages de Jéremy PROUTEAU/Cécilia GAUTELIER et de Flavien HUE/Élodie NEGRO, voisins de palier des intimés, lesquels affirment ne pas avoir à se plaindre de nuisances particulières en provenance de chez ces derniers et affirment que la musique, seulement mise en oeuvre le week-end, cesserait vers 22 h – 22 h 30 et que les mêmes griefs pourraient être formulés à l’égard de tous les occupants de l’immeuble, sont des témoignages isolés, qui vont à l’encontre de l’avis général ;

Que ces témoignages peuvent s’expliquer par la proximité de voisinage entre leurs auteurs et D A/B C (même palier), ce qui peut induire une volonté de leurs auteurs de préserver les relations et d’éviter tout conflit avec les intéressés ;

Attendu que D A et B C ne peuvent éluder leur responsabilité à raison des incivilités commises par leur fils Y, au motif que ce dernier présenterait des troubles psychologiques puisqu’il est inscrit à l’Institut Médico-Educatif de la Source ;

Que l’enfant est, en effet, placé sous leur responsabilité et qu’il leur appartient de veiller, nonobstant ses difficultés comportementales, à ce qu’il n’importune pas les autres occupants de la résidence ;

Que le jeune Y apparaît en réalité livré à lui-même, ses parents ne se souciant manifestement pas au quotidien des nuisances qu’il cause, hors le cas de la dégradation du miroir, pour laquelle il a été formellement identifié et une plainte déposée, ce qui a contraint les intéressés à faire intervenir leur assurance ;

Attendu que les nuisances dénoncées ont été réitérées tout au long de l’année 2012 et qu’elles se sont répétées en 2013 et, encore, en 2014, malgré les avertissements délivrés par l’Office ;

Que les nuisances sonores et incivilités en tous genres, imputables à D A/B C ou à leurs enfants placés sous leur garde, constituent des manquements graves aux obligations de tous locataires ;

Que l’importance et la répétition de ces manquements justifient la résiliation du bail ;

Qu’il convient d’infirmer le jugement entrepris, de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion des locataires, faute de libération volontaire dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;

Que, jusqu’à la libération définitive du logement loué, D A et B C devront s’acquitter chaque mois d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges ;

Attendu que D A et B C, qui succombent, seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts et condamnés aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500 € ;

PAR CES MOTIFS :

STATUANT publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris et, STATUANT A NOUVEAU,

PRONONCE la résiliation, aux torts des locataires, du bail consenti le 15 juillet 2002 par L’OPH D’X-RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS à D A et B C, portant sur un logement sis XXX à FLEURY-LES-AUBRAIS (45),

ORDONNE l’expulsion de D A et d’B C, et de tous occupants de leur chef, des lieux loués, faute de libération volontaire de ceux-ci dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement D A et B C à payer à L’OPH D’X-RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS, à compter de la signification du présent arrêt et jusqu’à complète et définitive libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges,

LES CONDAMNE, in solidum, à payer à L’OPH D’X-RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €), sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE D A et B C, in solidum, aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Evelyne PEIGNE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT