Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 17 OCTOBRE 2012

(n° 213 , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/13328

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2010 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 08/10268

APPELANTE

Madame E F épouse Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Bruno NUT, avocat au barreau de PARIS, toque C0351

Assistée de M^e Nadia BAKOUR, avocat au barreau de PARIS, toque PN 741

INTIMES

SA G Y

Ayant son siège social

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e G GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque L0020

S.A.R.L. D IMMOBILIER REPUBLIQUE

Ayant son siège social

XXX

XXX

Représentée par la SCP KIEFFER JOLY – BELLICHACH, M^e Jacques BELLICHACH avocats au barreau de PARIS, toque L0028

Assistée de M^e Manuel RAISON plaidant pour la SELARL RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque C2444

Syndicat des coprop. XXX

Ayant son siège social

XXX

CHARENTON-LE-PONT ( VAL DE MARNE)

Représentée par M^e Luc COUTURIER de la SELARL HANDS Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque L0061

Assistée de M^e Pierre-Emmanuel THIERRY, avocat au barreau de PARIS, toque E 0005

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 juin 2012 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Fabrice JACOMET conseiller faisant fonction de président chargé d’instruire l’affaire et Madame U V W conseillère

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Fabrice JACOMET Conseiller faisant fonction de Président

Madame U V-W, Conseillère, conseiller

Madame Irène LUC, Conseillère désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris en vertu de l’article R312-3 du code de l’organisation judiciaire pour compléter la chambre, en remplacement de M. Bernard SCHNEIDER, Conseiller empêché

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Véronique GAUCI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Fabrice JACOMET, président et par Mademoiselle Emmanuelle DAMAREY, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

La cour est saisie de l’appel déclaré le 28 juin 2010 par E A née F du jugement rendu le 25 mai 2010 par le tribunal de grande instance de Créteil.

E F épouse A est devenue propriétaire, par succession, de divers biens immobiliers en copropriété, sis au XXX à XXX soit les lots 1,2, 19 et 40.

La société D immobilier était le syndic de cette copropriété.

M^me A a continué à confier à la société G Y, mandatée depuis plusieurs années, la gestion de ces biens.

Par actes des 4, 8 et 9 décembre 2008, les consorts X et M^me X, locataires de M^me A, ont fait assigner en référé M^me A, son fils, M. A, le syndicat des copropriétaires et la commune d’XXX, afin que soit ordonnée une expertise des locaux qu’ils occupaient, ainsi que, après cette expertise, la remise en état des locaux, prescrite par arrêté de péril et ce, aux frais des défendeurs, que ces derniers soient condamnés au paiement de la somme de 100 € par jour à titre de provision sur les dommages subis, de la date de début des travaux jusqu’à leur achèvement et que M. et M^me A soient condamnés à leur payer une provision de 14.384,61 € au titre de la répétition des loyers indus.

Par ordonnance du 24 septembre 2009, rendue opposable à la société G Y, le juge des référés a ordonné une expertise afin de décrire les désordres allégués et de donner un avis sur les travaux nécessaires à la réfection.

Se plaignant d’une détérioration avancée de ses biens, E A a reproché des négligences tant à la société G Y qu’au syndicat des copropriétaires et au syndic de la copropriété, la société D immobilier.

Le 26 mai 2008, M^me A a mis fin au mandat de la société G Y.

Le 17 octobre 2008, M^me A a fait assigner la société G Y, la société D immobilier et le syndicat des copropriétaires.

Le 25 mai 2010, aux termes du jugement dont appel, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— rejeté des débats les conclusions signifiées par E F épouse A et par la société D immobilier le 30 mars 2010,

— débouté E F épouse A de l’intégralité de ses demandes formées contre la société G Y, contre la société D immobilier et contre le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX,

— condamné E F épouse A à payer à la société G Y la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné E F épouse A à payer à société G Y la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné E F épouse A à payer à la société D immobilier la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné E F épouse A à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à XXX 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M^me E F épouse A aux dépens.

Par ses dernières conclusions signifiées le 25 mai 2012, E A demande à la cour de:

— dire recevable et bien fondé son appel,

— infirmer le jugement,

statuant à nouveau

— dire que la société Y a gravement manqué à ses obligations de mandataire dans le cadre de sa gestion des biens sis XXX à XXX lui appartenant,

— dire que le cabinet D immobilier a commis de nombreuse fautes, en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier sis XXX à Ivry, en particulier à son égard,

— dire que les négligences du syndicat des copropriétaires du XXX à Ivry ont participé à la détérioration et à la dévalorisation de l’ensemble immobilier sis XXX à XXX et particulièrement des biens lui appartenant,

— dire que les fautes commises par la société Y, le cabinet D immobilier et le syndicat des copropriétaires du XXX à Ivry sont à l’origine des préjudices qu’elle a subis,

en conséquence:

— condamner la société Y à lui payer les sommes de :

*48.000 € correspondant à la perte des loyers depuis 2000 (bail X),

*20.000 € correspondant à la perte des loyers depuis 2006 (bail C),

*10.000 € correspondant au remboursement des honoraires versés à la société Y,

*30.000 € en réparation du préjudice moral,

— condamner le cabinet D immobilier à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner solidairement la société Y et le cabinet D immobilier à lui payer la somme de 62.620 € correspondant à la perte de valeur des biens à la vente,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX à Ivry à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement le cabinet D immobilier, le syndicat des copropriétaires du XXX à Ivry et la société Y à lui payer la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement le cabinet D immobilier, le syndicat des copropriétaires du XXX à Ivry et la société Y aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions signifiées le 8 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires du XXX à Ivry-sur-Seine, représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée MNG Immo, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter E A de l’intégralité de ses demande dirigées à son encontre,

— condamner E A à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner E A aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions signifiées le 8 novembre 2011, la société par actions simplifiée G Y demande à la cour de:

— débouter E A de toutes ses demandes et de confirmer en tous points le jugement entrepris,

— de condamner E A à lui verser la somme complémentaire de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me A en tous les dépens.

Par ses dernières conclusions signifiées le 26 août 2011, la société à responsabilité limitée D immobilier demande à la cour de:

— confirmer le jugement,

— débouter M^me A de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

— dire qu’elle n’a commis aucune faute dans la gestion de la copropriété,

en conséquence :

à titre principal :

— constater que sa responsabilité ne peut être recherchée,

à titre subsidiaire:

— dans l’hypothèse où elle serait condamnée à verser à E A des dommages et intérêts, déduire des somme réclamées au titre de la perte des loyers par M^me A à son encontre, l’impôt foncier, la CSG et le montant des honoraires du cabinet Y,

en tout état de cause:

— condamner M^me A à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me A aux entiers dépens.

SUR CE

Considérant que E A prétend que :

— à la date de l’assignation, elle était propriétaire des lots litigieux dont la vente a été conclue, avec exclusion du garage, le 8 novembre 2010;

— le défaut de réponse par le cabinet Y, son gérant de biens, aux demandes d’informations précises formulées par elle et sa famille qui l’avait mandaté constitue une faute de gestion de la part du cabinet Y;

— il a fallu qu’une procédure soit engagée à son encontre pour que le cabinet Y lui restitue enfin ses dossiers; cette rétention de documents réclamés par son ancien mandant constitue également une faute de la part du cabinet Y;

— la responsabilité du cabinet Y est engagée dès lors qu’il avait la charge de la gestion de ses biens et qu’il n’a pas exercé cette gestion en bon père de famille; en outre il ne lui a prodigué aucun conseil; le cabinet a agi au préjudice de ses intérêts;

— le cabinet Y s’est abstenu notamment d’effectuer, malgré les instructions précises qui lui étaient données en ce sens, le renouvellement du bail de M. C avec augmentation du loyer, la privant de revenus locatifs; elle a été privée d’une somme mensuelle de 416 € depuis 2006 (soit 416 x 50 mois = 20.800 €); le cabinet Y n’a pas non plus transmis à M. C sa proposition de lui vendre les locaux qu’il occupait composés du lot 19 et de la moitié du lot 40 soit un appartement de deux pièces en rez-de- chaussée, une cave et un garage;

— le cabinet Y a commis de nombreuses erreurs et négligences à l’occasion de la rédaction des actes concernant la location par M^me X composée des lots 1,2 et de la moitié du lot 40 soit deux locaux commerciaux en rez- de-chaussée, deux appartements au premier étage, des caves et un garage ; il n’a pas vérifié que les locaux étaient assurés; il n’a rien fait alors que les consorts X réglaient leur loyer avec retard; il n’a pas surveillé les conditions d’entretien des locaux et bien qu’informé des dégâts causés par la tempête de 1999 dans les locaux loués par M^me X, il n’a pas fait le nécessaire pour que des travaux soient mis en oeuvre, ce qui a entraîné une dégradation et une dépréciation du bien;

— le cabinet Y ne l’a pas représentée lors de plusieurs assemblées générales de copropriété alors qu’elle lui avait donné pouvoir à cette fin, ce qui l’a privée d’un droit de vote lors de décisions importantes concernant ses biens;

— les fautes commises par le cabinet Y dans sa gestion ont eu pour conséquence, outre une perte de revenus et une procédure mise en oeuvre par M^me X, la dégradation de ses biens qui, estimés en janvier 2008 à 245.000 € n’ont été vendus dans le cadre d’une préemption en 2010, qu’au prix de 182.380 € soit une perte de 62.620 €;

— le cabinet Y doit réparer le préjudice qu’il lui a causé; il doit lui restituer d’une part les honoraires perçus à compter de 1997, date d’effet du renouvellement du bail avec M^me X, jusqu’au mois de mai 2008, date à laquelle le cabinet Y a été déchargé de son mandat soit à hauteur de 880 € x11ans = 9.680 € arrondis à 10.000 €; le cabinet Y doit en outre l’indemniser pour l’ensemble du préjudice moral qu’elle a subi en raison des fautes qu’il a commises;

— le syndic, la société D immobilier république, s’est montré quant à lui, défaillant dans ses diligences au lendemain de la tempête de 1999 ce qui l’a obligée à engager des frais; le syndic devait engager des travaux urgents et convoquer une assemblée générale extraordinaire ce qu’il n’a pas fait, il a engagé sa responsabilité en n’exécutant pas ses obligations concernant l’entretien et la sauvegarde de l’immeuble;

— le syndic par ailleurs ne l’a pas convoquée directement aux assemblées générales alors qu’elle ne l’avait jamais prévenu qu’elle élisait domicile chez le cabinet Y; c’est pourtant là-bas que les convocations la concernant ont été adressées, de façon irrégulière, or le cabinet Y ne l’a pas représentée au cours de nombreuses assemblées, ce dont le syndic ne l’a pas avisée; cette situation l’a privée d’informations sur l’état de l’immeuble, son défaut d’entretien et la diminution de valeur de ses biens, liée aux manquements et à l’abstention du syndic qui devra supporter avec le cabinet Y le poids financier de cette perte de valeur pour 62.620 € et réparer le préjudice moral qu’il lui a causé;

— le syndicat enfin s’est abstenu de voter les travaux rendus nécessaires par l’état de délabrement de l’immeuble qu’il a mis en péril; le syndicat par sa négligence fautive a donc provoqué la perte de valeur des biens lui appartenant en manquant à son obligation d’agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble;

Considérant que la société par actions simplifiée G Y réplique que :

— la mairie a préempté, au prix de 200.000 €, les lots de M^me A le 22 juillet 2008; E A, sans en justifier, prétend que ses biens n’ont toutefois été vendus qu’à l’automne 2010 pour 182.380 €; elle ne peut en l’état réclamer être indemnisée que jusqu’au 22 juillet 2008;

— il a restitué à M^me A toutes ses archives après résiliation de son mandat; avis de réception lui en a été donné;

— il a transmis à M^me A tous les procès-verbaux d’assemblées auxquelles M^me A a ou n’a pas décidé d’assister ou d’être représentée ;

— s’agissant des consorts X, le syndicat s’est désintéressé des conséquences du sinistre de 1999 qui a dégradé leurs locaux; il n’a donc pu prendre que des mesures conservatoires d’urgence dans l’attente de l’intervention de la copropriété;

— M^me A ne justifie aucun des préjudices qu’elle allègue à son encontre et ne fonde sur rien le quantum des sommes globales et forfaitaires qu’elle réclame;

Considérant que la société à responsabilité limitée D immobilier réplique que :

— la carence de E A dans la gestion de ses biens ne peut lui être opposable ; elle ne lui a jamais demandé d’inscrire la réalisation de travaux à l’ordre du jour et elle s’est désintéressée pendant des années du sort de ses biens;

— il a mis à l’ordre du jour de chaque assemblée générale depuis 2000 la nécessité de faire voter des travaux qui ne l’ont pas été faute de majorité suffisante; E A elle-même était régulièrement défaillante lors de ces assemblées générales alors que son mandataire avait été convoqué; il ne peut lui être reproché la carence du cabinet Y qui était son seul interlocuteur et dont la qualité de mandataire n’est pas contestable;

— E A ne fonde sur rien sa demande à titre de dommages et intérêts à son encontre; sa responsabilité n’est pas engagée dans la survenance de ses préjudices; par ailleurs la baisse du prix de son bien, qui n’est pas établie sur des éléments probants, ne peut être considérée comme actuel et certain et ne lui est pas imputable d’autant qu’il n’est plus syndic de l’immeuble depuis 2009;

Considérant que le syndicat des copropriétaires du XXX à Ivry-sur-Seine, représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée MNG Immo, réplique que :

— il a bien respecté son obligation d’entretien des parties communes notamment en ce qui concerne les réparations afférentes aux dégâts occasionnés par la tempête de 1999 qui sont à l’origine du préjudice invoqué par E A, laquelle malgré le prétendu état de délabrement de l’immeuble, qui n’est ni décrit ni caractérisé, a souhaité en acquérir des parties communes en 2001;

— aucune carence ouvrant droit à indemnisation ne peut lui être reprochée d’autant que E A de son côté a fait preuve de négligence en méconnaissant le rôle actif que tout copropriétaire doit avoir en cas de carence du syndic, s’abstenant d’user de la faculté de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale les questions qui la préoccupaient et n’ayant pas assisté avec assiduité à ces assemblés pour prendre position; si ces absences résultent d’un manquement du mandataire de E A, il ne saurait en être tenu pour responsable;

— E A n’établit aucun lien de causalité entre le dommage dont elle se prévaut et les manquements qu’elle invoque à son encontre et les sommes qu’elle réclame en conséquence des ces prétendus manquement ne sont fondés sur aucune base sérieuse;

Sur les griefs formes contre le cabinet Y

Considérant, sur le défaut de réponse aux demandes d’ information du mois d’octobre 2006 de AA- AB A , alors mandant, pour avoir repris la gestion pour le compte de sa mère, et aux droits duquel se trouve E A , que le grief n’est pas caractérisé dès lors qu’ il ne repose que sur les lettres de AA – AB A , que par suite de la résiliation du mandat le 26 mai 2008 et de la sommation du 27 octobre 2008 de restituer les documents en sa possession, ce dont ce dernier s’est acquitté le 21 novembre 208, le mandataire ne dispose plus des éléments de nature à justifier les réponses qu’il a adressées;

Considérant que n’est pas plus caractérisé le grief de rétention de pièces postérieurement à la résiliation du mandat, dès lors que ce mandataire a justifié de la restitution de ces pièces par lettres des 21 novembre 2008 et 26 janvier 2009 dans des conditions admissibles ;

Considérant que le grief général formé à l’encontre du mandataire d’avoir manqué à son obligation de conseil n’est pas plus caractérisé par des éléments précis , qu’il sera examiné à l’occasion des griefs ponctuels reprochés ;

Sur le bail C

Considérant qu’est vaine l’argumentation tirée de ce que le mandataire n’aurait pas interrogé en 2003 le locataire sur son intention d’acquérir dès lors que le mandant n’articule de ce chef aucun préjudice et que les relations ultérieures établissent que cette demande n’est restée qu’au seuil d’un projet .

Considérant que par lettre du 31 janvier 2006, le mandataire a demandé aux époux A de prendre position sous quinze jours sur l’une des trois options proposées, renouvellement avec ajustement, congé, renouvellement avec pour seule réévaluation celle provenant de la révision, que le 03 février 2006 S A a fait part de ses perplexités en sollicitant un conseil , que le 19 septembre 2006 , celui- ci se référant à sa lettre du 24 février 2006 par laquelle il avait demandé le renouvellement avec réajustement , indiquait être sans nouvelles de la suite donnée, que le 10 février 2007 AA – AB A qui a repris la gestion en qualité de mandant réitérait cette dernière demande, que le mandataire n’a cependant justifié d’aucun renouvellement conforme aux instructions données ou d’explications sur cette absence de renouvellement , qu’ il s’ensuit que le mandataire a commis une faute de gestion à l’égard de son mandant dont il doit réparation ;

Considérant qu’au regard des relevés de compte produits pour l’année 2007 , il n’est pas contredit que le bail portait sur un logement et un garage pour une location trimestrielle de 103, 39 € ( garage ) et 437, 83 € ( logement ) , qu’ un loyer mensuel pour un appartement similaire selon deux références produites se situerait dans une fourchette comprise entre 450 et 518 € par mois, soit une moyenne de 484 € , que le mandataire ne fournit aucun élément de nature à contredire une telle évaluation ni sur l’état du logement de Monsieur C, en sorte qu’il peut être admis sur la base d’une perte de chance calculée sur 50 mois qui ne peut jamais correspondre au préjudice subi et compte tenu des aléas d’une telle augmentation considérable de loyers un manque à gagner de 9 000 € ;

Sur le bail X

Considérant que le cabinet Y ne contredit pas utilement l’absence de bail rédigé initialement au profit de Madame X, l’erreur commise dans l’acte de renouvellement de bail établi au nom de l’un des bailleurs alors décédé le 15 juillet 2008 et prenant effet rétroactivement au 1^er mars 1997 , l’absence d’avenant établi en 2006, que ces négligences sont constitutives de fautes de gestion;

Considérant que le grief de défaut d’assurance de Madame X n’est pas caractérisé dès lors que cette dernière a indiqué le nom de son assureur et le numéro de son contrat lors d’ un sinistre survenu en 1997 et transmis à son assureur le constat amiable s’y rapportant,

Considérant qu’il n’est pas démontré que le cabinet Y ait en outre commis des fautes dans la gestion du bien loué par M^me X, assuré et dont les loyers ont été réglés même si des retards de paiement de l’ordre d’ un trimestre ont pu être relevés;

Considérant que E A reproche au cabinet Y de n’avoir pas assuré une jouissance paisible à sa locataire Madame X à la suite de la tempête de 1999;

Considérant qu’ il résulte des pièces produites que ce cabinet était en relation avec le syndic qui avait déclaré le sinistre à l’assureur, que cet assureur le 22 janvier 2002 a dénié sa garantie en se prévalant de l’état de délabrement antérieur de l’ immeuble que la tempête n’a aggravé que de manière minime et en estimant normal au regard de l’arrêté de péril que le locataire ne paie plus le loyer,

Qu’il résulte cependant d’ une assignation en référé du 9 décembre 2008 des consorts X et de l’ordonnance de référé du 24 septembre 2009 statuant au vu de cette assignation, que E A contestait cette dispense de loyer et imputait les désordres affectant les lieux loués aux conditions d’occupation et au surpeuplement par suite d’ une sous location à une famille et non à la tempête de 1999, que cette même ordonnance a ordonné une expertise dont il n’est pas justifié que Madame X l’a mise en oeuvre ou qu’elle a été effectuée, que les loyers ont été payés jusqu’au premier trimestre 2008, que sur une offre du 4 avril 2008 d’acquisition des consorts X portant sur les lots de copropriété, E A a consenti à la vente le 18 avril 2008 pour le prix de 200 000 € mais que la commune d’ Ivry- sur- Seine a préempté le bien ;

Considérant en outre qu’ont été inscrits à l’ordre du jour à partir de 2000 et jusqu’en 2007 la recherche d’aides pour réhabiliter l’immeuble, la désignation d’un architecte pour en établir le diagnostic, que lors des assemblées générales ultérieures, en dépit d’un arrêté de péril non imminent du 26 juillet 2001 enjoignant les propriétaires de réaliser d’ importants travaux pour tenir compte des conséquences de la tempête de 1999, ces travaux n’ont jamais pu être décidés les majorités requises n’ayant pu être obtenues, que par lettre du 22 mars 2002 le cabinet Y P auprès de la SOCAF organisme de garantie du syndic pour dénoncer l’ inaction de ce dernier, que le 15 janvier 2003, il reprochait à ce syndic en termes vifs sa carence ;

Considérant qu’ il s’ensuit, nonobstant la faute de gestion retenue que le cabinet Y ne peut en tout état de cause être tenu pour responsable de la minoration du loyer dont été redevable Madame X qui conduit E A à réclamer une somme de 48 000 € dont elle ne fournit pas le détail étant observé qu’ il résulte de l’ordonnance de référé précitée qu’ à la date du commandement de payer visant la clause résolutoire qu 'elle avait fait délivrer le 13 novembre 2008 ,E A évaluait l’arriéré dû à la somme de 5971, 35 € ; qu’en définitive la faute de gestion retenue quant aux rédactions du bail s’est révélée sans conséquence financière ;

Sur le défaut de représentation aux assemblées générales

Considérant, ce qui ne saurait se déduire de la seule lettre du 1^er avril 2004 de S A évoquant un pouvoir donné comme les autres années que M^me A ne prouve pas avoir donné mandat général au cabinet Y de la représenter à chaque assemblée générale de copropriétaires ni de l’avoir mandaté expressément pour la représenter ponctuellement aux assemblées auxquelles elle a été déclarée absente et non représentée à l’exception de celle du 23 novembre 2005, que toutefois rien ne permet d’affirmer que son vote aurait modifié de manière significative les prises de décisions de l’assemblée quant aux travaux nécessaires à la conservation des parties communes de l’immeuble qui ont d’ailleurs pour certains été votés et donc au maintien en état de ses propres biens, que E A a, du reste, été tenue fidèlement informée des résolutions prises par la copropriété, en tant que destinataire des procès-verbaux des assemblées ;

Considérant que , sur le préjudice allégué, les seules fautes retenues ne justifient pas la privation du cabinet Y de ses honoraires à compter de 1997 jusqu’ à la date de résiliation en mars 2008, que relativement au bail de Madame X la perte de loyers par suite d’un manquement imputable au cabinet Y n’a pas été caractérisée, que concernant le bail Ribero, la cour a retenu un préjudice de 9000 € ;

Considérant que E A sollicite en outre une somme de 62 620 € correspondant à la différence entre le prix de 245 000 € auquel les biens en cause auraient pu être vendus en janvier 2009 et celui auquel ils ont été préemptés le 8 novembre 2010; quelle doit être déboutée de cette demande, la réalisation d’un bien dans le cadre d’une préemption s’effectuant à une valeur moindre qu’ une vente libre , et s’étant révélée d’ailleurs proche du prix de vente consenti par Madame A qui était de 200 000 € ;

Considérant que E A est par ailleurs déboutée de sa demande au titre d’ un préjudice moral qu’elle n’étaye pas de manière précise et qui ne s’évince pas des circonstances précédemment rappelées, compte tenu de l’absence générale de participation de cette copropriétaire et qui lui est seule imputable comme il a été dit aux différentes assemblées générales de copropriété ;

Sur les griefs formes contre le syndic

Considérant que E A reproche au cabinet D, syndic jusqu’en 2008, de la copropriété où étaient situés les biens immobiliers litigieux, de n’avoir pas mis en oeuvre les travaux nécessaires à leur sauvegarde, en particulier après la forte tempête de décembre1999 ;

Considérant que ce grief n’est pas caractérisé dès lors, comme il a été dit, que le syndic a déclaré le sinistre à son assureur qui a dénié sa garantie le 22 janvier 2002, qu’ont été inscrits à l’ordre du jour à partir de 2000 et jusqu’en 2007 la recherche d’aides pour réhabiliter l’immeuble , la désignation d’un architecte pour en établir le diagnostic, que lors des assemblées générales ultérieures, en dépit d’ un arrêté de péril non imminent du 26 juillet 2001 enjoignant les copropriétaires de réaliser d’importants travaux pour tenir compte des conséquences de la tempête de 1999, que ces travaux n’ont jamais pu être décidés les majorités requises n’ayant pu être obtenues, qu’il ne peut être reproché utilement au syndic de n’avoir pas fait réaliser des travaux que les copropriétaires refusaient d’exécuter, que E A comme il a été indiqué ne peut rattacher les griefs de sa locataire formés contre elle à l’ inaction alléguée du syndic à la suite de la tempête de décembre 1999 puisqu’elle a contesté, comme précédemment indiqué, l’imputabilité des désordres dont se plaignait cette locataire aux conséquences de la tempête ;

Considérant que E A reproche encore vainement à ce syndic d’avoir commis diverses fautes dans sa mission ayant ainsi contribué à la perte de valeur à la vente de ses biens, en 2010, dont il sera rappelé qu’aucun document ne la prouve, n’établit sa date ni n’atteste du prix retenu, d’ une part compte tenu de ce qui a déjà été indiqué quant à la valeur d’un bien préempté et d’autre part, en tout état de cause, car à compter de 2009 le cabinet D n’était plus le syndic, mandataire de la copropriété;

Considérant que E A reproche en outre au syndic de n’avoir pas entrepris les travaux que l’urgence nécessitait, de s’être montré peu rigoureux dans le vote des résolutions, de n’avoir pas exécuté les travaux votés, de n’avoir pas assuré la mise en sécurité de la cheminée alors que la majorité requise par l’article 21 du règlement de copropriété avait été atteinte, de n’avoir pas réinscrit à chaque assemblée les travaux non votés, de n’avoir pas assuré la sauvegarde de l’ immeuble en négligeant de convoquer une assemblée générale en septembre 2001 pour des travaux devant être réalisés le 4 février 2002, en contestant l’existence d’ un arrêté de péril imminent, en manquant de manière générale de diligence,

Considérant que si le syndic en cas d’urgence est chargé de faire procéder à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble c’est à la condition que l’assemblée générale des copropriétaires accepte l’exécution des travaux de remise en état proposés ce dont il n’ a pas été justifié ;

Considérant que le syndic a été autorisé en juin 2000 à mandater un architecte pour établir un diagnostic technique de l’immeuble après l’accident climatique de 1999 et que divers travaux ont été votés entre 2002 et 2006 pour la réfection, l’entretien et la conservation des parties communes, qu’ il en résulte que le syndic a alerté en temps utiles l’ensemble des copropriétaires de la nécessité de procéder à la réalisation de travaux au regard de l’état de l’immeuble;

Considérant que M^me A aurait elle-même pu s’investir davantage personnellement ou par l’intermédiaire de son fils en participant plus activement à l’administration de ses lots, qu’en outre elle pouvait faire inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales successives les travaux qu’elle estimait nécessaires, qu’il résulte des pièces produites qu elle s’est sensiblement désintéressée du sort de l’immeuble jusqu’à sa mise en cause judiciaires par sa locataire, en 2008 ;

Considérant qu’au titre des manquements du syndic, M^me A ajoute qu’il ne l’a pas convoquée aux assemblées générales à son adresse personnelle mais par l’intermédiaire du cabinet Y et qu’il ne l’a pas alertée des conséquences liées à son absence aux dites assemblées, que toutefois M^me A ne justifie pas avoir demandé au syndic de la copropriété de la convoquer personnellement ,qu’ elle a reconnu en mettant fin au mandat du cabinet Y qu’il avait été jusqu’alors l’interlocuteur du syndic comme mandataire, gestionnaire de ses propres biens et de ceux de sa famille avant elle, qu’ il s’ensuit que le syndic dés lors ne peut être tenu pour responsable du choix par M^me A de son gestionnaire et intermédiaire et de sa carence éventuelle;

Considérant qu’en tout état de cause que Madame A ne peut prospérer dans son action quasi délictuelle contre le syndic que dans la mesure où elle établit un préjudice personnel résultant des fautes commises par le syndic dans l’exercice de son mandat , qu’elle n’ invoque outre un préjudice moral que la minoration du prix de cession de ses biens en 2010 réalisé pour le prix de 182380 € alors qu 'ils avaient été évalués en 2008 au prix de 245000 € soit une perte de 62 620 € ;

Considérant que , outre l’absence de justification du prix de cession par des pièces précises, compte tenu de ce qui a été dit sur la valeur moindre de la réalisation d’ un bien préempté, de ce que Madame A chiffre son préjudice par rapport à l’estimation des biens en 2008, alors qu’elle avait négocié la vente de ses biens en 2009 au prix de 200 000€, et que le mandat du syndic avait été résilié en 2008, Madame A ne démontre pas le lien de causalité entre les fautes reprochées et la minoration de la valeur de ses biens en 2010 .

Considérant en outre que Madame A ne caractérise pas le préjudice moral dont elle ne précise ni la teneur ni les modalités de chiffrage;

Sur les griefs formés contre le syndicat

Considérant que M^me A, pour reprocher au syndicat des copropriétaires sa négligence fautive dans l’entretien des parties communes qui aurait eu pour conséquence la détérioration de l’ensemble immobilier où sont situés ses biens en conséquence dévalorisés, excipe du retard de mise en oeuvre des travaux votés, de l’absence de justification de l’exposé du diagnostic technique et d’ un constat de bonne fin des travaux, du report encore en 2006 de la résolution afférente à la réfection de la cheminée du bâtiment A qu’ il estimait en 2004 nécessaire dans les plus brefs délais en raison de sa dangerosité des délais avec lesquels il a procédé aux réparations afférentes aux dégâts de la tempête de 1999 et prétend que la mauvaise foi du syndicat revendiquant des diligences contredites par les procès-verbaux des assemblées générales justifierait que lui soit allouée une somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts;

Considérant qu’il résulte de ce qui a été précédemment indiqué quant à la responsabilité alléguée du syndic que le syndicat s’est montré diligent dans le traitement des conséquences de la tempête de 1999, que les différents procès verbaux d’assemblées générales démontrent les efforts du syndicat pour parvenir à l’administration des parties communes face à la carence des copropriétaires refusant de voter les travaux nécessaires, que Madame A elle même était le plus souvent défaillante personnellement ou par son mandataire aux assemblées générales ce qui lui interdit de revendiquer une faute du syndicat , que’elle n’établit pas les incidences des manquements reprochés sur la valeur de ses biens, que le préjudice qu’elle revendique contre le syndicat n’est d’ailleurs pas celui lié à la perte de valeur de ses biens mais celui qui résulterait de l’affirmation de diligences contredites par les procès verbaux des assemblées générales, qu’en cet état elle doit être déboutée de sa demande contre le syndicat des copropriétaires, le jugement étant donc confirmé de ce chef ;

Considérant qu’il s’évince de cet arrêt que le Cabinet Y doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le jugement étant donc réformé de ce chef ;

Considérant que l’équité commande de condamner Madame A à payer au syndic et au syndicat des copropriétaires chacun la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant réformé sur cet article en ce qui concerne la condamnation prononcée contre le Cabinet Y .

Considérant que le Cabinet Y est condamné aux dépens de première instance et d’appel, à l’exception de ceux afférents à la mise en cause du syndic et du syndicat des copropriétaires qui sont mis à la charge de Madame A ;

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement en ce qu’ il a débouté E Z de sa demande contre la SA G Y, sur les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcée au profit de ce dernier et sur les dépens,

Le confirme pour le surplus ,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SA CABINET G Y à payer à E Z la somme de 9000 € ,

Condamne E A à payer à la SARL D IMMOBILIER et au SDC du XXX à Ivry-sur-Seine, chacun, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ,

Condamne le Cabinet Y aux dépens de première instance d’appel à l’exception de ceux de mise en cause de la SARL D IMMOBILIER et du SDC du XXX à Ivry -sur- Seine qui seront supportés par E A et dit que ces dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

La Greffière Le Président