Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 22 septembre 2020, n° 19/00228

TGI Tours 4 décembre 2018

CA Orléans
Infirmation partielle 22 septembre 2020

Arguments

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Rejeté
Absence de faute de gestion
La cour a estimé que Foncia a commis une négligence en signant l'accord sur le montant des dommages sans attendre l'accord de garantie de l'assureur, causant ainsi un préjudice au syndicat des copropriétaires.
Rejeté
Responsabilité du syndicat
La cour a jugé que le syndicat a agi correctement en demandant le paiement des travaux, car ceux-ci étaient nécessaires suite au dégât des eaux causé par des défauts dans les parties privatives de M. X.
Rejeté
Enrichissement sans cause
La cour a estimé que M. X ne s'est pas enrichi sans cause, car les travaux étaient nécessaires suite à un sinistre dont il n'était pas responsable.
Accepté
Droit à l'indemnité de procédure
La cour a jugé que la résistance de Foncia était manifestement abusive, justifiant l'octroi d'une indemnité de procédure au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. civ., 22 sept. 2020, n° 19/00228
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	19/00228
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Tours, 4 décembre 2018
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Laurence FAIVRE, président
Avocat(s) :	Hélène DELHOMMAIS
Cabinet(s) :	REFERENS
Parties :	S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE c/ Société IMMEUBLE LES CHARMILLES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 22/09/2020

SCP REFERENS

SELARL LEGITEAM DOKOUZLIAN & RAIMBAULT

M^e DELHOMMAIS, MORIN

ARRÊT du : 22 SEPTEMBRE 2020

N° : N° RG 19/00228 – N° Portalis DBVN-V-B7C-F3CE

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du

04 Décembre 2018.

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265235269827090

S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE

[…]

représenté par la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS,

D’UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265245222270657 ET 1265234766860071

Monsieur D-E X

[…]

représenté par la SELARL LEGITEAM DOKOUZLIAN&RAIMBAULT, avocat au barreau de TOURS,

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LES CHARMILLES

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES CHARMILLES, 15 et […] à SAINT-CYR-SUR-LOIRE (37540) prise en la personne de son […], dont le siège social est […]

15 et […]

[…]

représenté par M^e DELHOMMAIS, MORIN, avocat au barreau de BLOIS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 31 Décembre 2018.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 17-03-2020.

COMPOSITION DE LA COUR

• Madame Laurence FAIVRE, Président de Chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

• Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire, exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l’ordonnance n°220/2019,

La Cour a été assistée lors du prononcé de l’arrêt par Madame B-C

Z A.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 2 novembre 2013, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement, propriété de M. D-E X, dépendant de la copropriété de la résidence Les Charmilles située 15-[…] à Saint-Cyr-sur-Loire, alors occupé par M.'Y, locataire.

Le jour même, la société Foncia, syndic de la copropriété, a déclaré le sinistre à la compagnie Swiss life assurance de biens, assureur de la copropriété, par l’intermédiaire du courtier la société Mattaxis.

Le 31 juillet 2014, le cabinet Polyexpert, mandaté par l’assureur, a déterminé l’origine du sinistre comme provenant d’un défaut d’étanchéité du joint de pourtour de la baignoire ayant endommagé les embellissements du couloir et d’un défaut d’étanchéité du joint de la baie vitrée du séjour ayant endommagé le séjour. Il a considéré que le sinistre était garanti.

Le même jour, la société Foncia a accepté le devis de la société Partech et fait procéder aux travaux de reprise selon facture du 28 août 2014.

Suite à un courrier de la société SADA, société anonyme de défense et d’assurance, du 28 novembre 2014, le cabinet Polyexpert a déposé un nouveau rapport, aux termes duquel les sinistres ne sont pas garantis.

Par actes d’huissier de justice délivrés les 29 avril et 2 mai 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Charmilles représenté par la société IM Valoris, nouveau syndic depuis le 9 avril 2015, a assigné la SAS Foncia Val de Loire et M. X pour voir les condamner in solidum au paiement d’une somme de 4'488,95'euros au titre des travaux de reprise pour 3 447,98'euros, d’investigations pour 275,57'euros, de recherche de fuite pour 550 euros et d’électricité pour 215,40'euros, condamner chacun au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive, condamner les deux in solidum au paiement d’une indemnité de procédure et des dépens.

Par jugement rendu le 4 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Tours a condamné in solidum la société Foncia et M. X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4'488,95'euros, condamné la première à lui payer des dommages-intérêts de 1'000'euros pour résistance abusive, rejeté toute autre demande, condamné in solidum la société Foncia et M. X à payer au syndicat une indemnité de procédure de 2'000 euros, les condamnant aux dépens, dit que M. X serait garanti par la société Foncia de l’ensemble de ses condamnations et ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Il retenait que':

— M. X s’est enrichi sans cause au détriment du syndicat des copropriétaires qui s’est appauvri en finançant tant la recherche de fuite que les travaux de reprise alors que l’origine du désordre se trouve dans les parties privatives de son appartement,

— la société Foncia a commis une faute en ne contestant pas le refus de garantie de l’assureur alors qu’il était injustifié à la lecture du chapitre 6 de la police d’assurance,

— la faute de la société Foncia a causé préjudice à M. X et elle doit être condamnée à le relever de ses condamnations.

Selon déclaration reçue le 31 décembre 2018 au greffe de la cour, la société Foncia a relevé appel de cette décision.

Les parties ont conclu. L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2020.

En application :

— de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19,

— de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1^er et 8,

— de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période,

l’affaire a été retenue selon la procédure sans audience le'24 mars 2020, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s’y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Les dernières conclusions, remises les 26 mars 2019 par la société Foncia, 13 mars 2020 par le syndicat des copropriétaires, 17 février 2020 par M. X, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

La société Foncia demande d’infirmer la décision, statuant à nouveau, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, subsidiairement, condamner M. X à la relever et garantir de ses condamnations et, en tout état de cause, condamner tout succombant au paiement d’une indemnité de procédure de 5'000'euros et des dépens.

Le syndicat des copropriétaires demande de confirmer la décision et débouter la société Foncia de l’ensemble de ses demandes, y ajoutant, la condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 4 000 euros et des dépens.

M. X demande de réformer la décision dire que sa responsabilité ne peut être recherchée, subsidiairement, confirmer la décision en ce qu’elle le relève de toute condamnation, dire, dans l’hypothèse où des condamnations seraient prononcées contre lui, qu’elles seront exclues de son appel de charges de copropriété, condamner toute partie succombante au paiement d’une indemnité de procédure de 5'000 euros et des dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Foncia fait plaider qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée, le syndicat ayant financé les travaux retenus par l’expert, lequel avait indiqué que le sinistre était garanti, l’assureur lui ayant opposé, quatre mois après, des exclusions de garantie, non fondées, eu égard aux clauses du chapitre 6 des conditions générales du contrat d’assurance. Elle considère qu’il appartenait à la société IM Valoris, en sa qualité de syndic, de contester la position de l’assureur.

Le syndicat des copropriétaires répond que l’appelante lui a fait supporter l’ensemble des travaux alors qu’ils trouvaient leur cause et bénéficiaient exclusivement au lot privatif de M. X. Il ajoute que si l’assureur garantit les dommages matériels causés par l’eau, ce sont résultant d’infiltrations accidentelles, ce qui n’est pas le cas d’infiltrations dues à un défaut d’étanchéité des joints de baignoire et, s’il garantit les dommages matériels en raison d’infiltrations par les ouvertures fermées, en sont exclus ceux atteignant les biens privatifs de l’occupant. Il considère que l’appelante a commis une faute de gestion en faisant procéder au paiement des factures sans attendre l’avis de l’assureur sur la garantie.

Il est certain qu’en signant le 31 juillet 2014 un accord sur le montant des dommages, la société Foncia, mandataire du syndicat des copropriétaires, a commis une négligence dans la gestion du sinistre en ne s’assurant pas de la garantie de l’assureur, le cabinet Polyexpert n’engageant pas celui-ci. D’ailleurs, lors de cette signature elle a déclaré avoir pris bonne note que « le montant de cette somme sera déterminé ultérieurement par l’assureur sous toutes réserves de responsabilité, garantie, franchise et prise en charge. »

Si la société Foncia discute le refus de prise en charge de l’assureur, reprochant à la société IM Valoris, non appelée en la cause en son nom personnel, de n’avoir pas contesté la position de cet assureur, seule la faute commise par elle, en signant l’accord sur le montant des dommages sans attendre l’accord de garantie de l’assureur, a causé préjudice au syndicat des copropriétaires en l’obligeant à supporter le paiement de dommage dont il n’est pas discuté qu’il n’était pas obligé.

En conséquence, la décision qui la condamne à payer à ce syndicat le montant des factures réglées pour un montant de 4'488,95'euros doit être confirmée.

La résistance de la société Foncia, professionnel de la gestion immobilière, à reconnaître sa faute et à régler les sommes dues au syndicat depuis une mise en demeure du 2 septembre 2015 apparaît donc manifestement abusive et la décision la condamnant au paiement de dommages-intérêts sera confirmée.

L’appelante soutient qu’il appartient à M. X, bénéficiaire des travaux, de les prendre en charge et d’exercer les recours éventuels contre son assureur ou celui de son ancien locataire.

M. X s’y oppose en faisant plaider que, devant être indemnisé pour avoir subi un dégât des eaux, il ne pourrait s’être enrichi sans cause ; la société Foncia a mal géré le sinistre en ne demandant pas à son locataire de le déclarer à son assureur'; l’erreur commise par l’appauvri lui interdit d’exercer une action en remboursement pour enrichissement sans cause.

Cependant, au titre des parties privatives, page 7, le règlement de copropriété mentionne': – les menuiseries intérieures, – les menuiseries extérieures, – les vitrages, glaces, miroirs et velux, – les appareils sanitaires.

L’origine du sinistre, provenant du défaut d’étanchéité du joint de pourtour de la baignoire ayant endommagé les embellissements du couloir et d’un défaut d’étanchéité du joint de la baie vitrée du séjour ayant endommagé le séjour, concerne exclusivement les parties privatives du lot de M. Y.

Il appartenait donc à M. Y, et non au syndic, de demander à son locataire de déclarer le

sinistre à son assureur, les embellissements de son bien ayant subi un dommage. En conséquence, il sera débouté de toute demande et condamné à garantir la société Foncia de sa condamnation au paiement des factures pour un montant de 4'488,95'euros.

Il y a lieu de partager les dépens de première instance et d’appel entre la société Foncia et M. Y qui succombent, à concurrence d’un tiers pour la première, deux tiers pour le second, avec droit de recouvrement au titre de l’article 699 du code de procédure civile, à Maître Morin, avocat.

Les mêmes seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 4 000 euros partagée comme ci-dessus.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement’ et en dernier ressort,

CONFIRME la décision uniquement en ce qu’elle condamne la société Foncia Val de Loire à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Charmille des dommages-intérêts de 1 000 euros ;

L’INFIRME pour le surplus';

Statuant à nouveau';

CONDAMNE la société Foncia Val de Loire à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Charmilles la somme de 4'488,95'euros;

DÉBOUTE M. D-E X de toute demande ;

LE CONDAMNE à garantir la société Foncia de sa condamnation’au paiement de la somme de 4'488,95'euros en principal, intérêts et frais ;

PARTAGE les dépens de première instance et d’appel entre la société Foncia Val de Loire et M. D-E Y, à concurrence d’un tiers pour la première, deux tiers pour le second, avec droit de recouvrement à Maître Morin, avocat';

CONDAMNE les mêmes à payer, dans les mêmes proportions, une indemnité de procédure de 4 000 euros syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Charmilles.

Prononcé le 22 SEPTEMBRE 2020 par mise à la disposition de l’arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées .

Le présent arrêt a été signé par le Président de chambre et le Greffier.LE GREFFIER LE PRÉSIDENT