28/10/2020

ARRÊT N° 465/2020

N° RG 19/05055 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NKBE

CBB/KM

Décision déférée du 17 Septembre 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 19/00940)

M^me E-F

Etablissement Public L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DU GRAND TOULOUSE

C/

B Z

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANT

Etablissement Public L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DU GRAND TOULOUSE Ci-après dénommé « l’EPFL DU GRAND TOULOUSE », établissement public local à caractère industriel et commercial, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULOUSE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, demeurant domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame B Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie AZAM, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2019.030968 du 13/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. I-J, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. I-J, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. I-J, président, et par M. G, greffier de chambre

FAITS

Suivant acte du 18 septembre 2008, M. X et M^me Y consentaient à M^me Z la location à usage commercial d’un local situé […] à Toulouse moyennant un loyer mensuel de 630 euros.

Durant l’exécution du bail, la locataire s’est plainte de dégâts des eaux en raison d’infiltrations provenant de la toiture.

L’Etablissement public foncier local du grand Toulouse a fait l’acquisition de ce local suivant acte du 15 juin 2018.

Suivant acte du 24 avril 2019, il notifiait à M^me Z un commandement de payer visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par acte en date du 20 mai 2019, M^me Z a assigné l’Etablissement Public foncier du grand Toulouse et la SA Axa France Iard devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’ordonner une mesure d’expertise, de suspendre les effets de la clause résolutoire et le règlement des loyers jusqu’à réhabilitation complète des lieux loués.

Par ordonnance contradictoire du 17 septembre 2019, le juge a :

— dit n’y avoir lieu à référé pour constater la résiliation du contrat de bail et pour statuer sur la demande en paiement de loyers par provision et la demande de consignation,

— suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’à la réhabilitation complète des lieux loués,

— autorisé M^me Z à suspendre le règlement des loyers dus depuis le mois de septembre 2018 jusqu’au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire,

— donné acte aux parties défenderesses de leurs protestations et réserves,

— ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise et commis pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Toulouse, en la personne de M. A,

— dit que les demandes en paiement de dommages et intérêts et formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont prématurées,

— condamné M^me Z aux entiers dépens,

— constaté que l’ordonnance était exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration d’appel en date du 21 novembre 2019, l’Etablissement Public foncier du grand Toulouse a interjeté appel de la décision. L’ensemble des chefs de la décision sont critiqués.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

L’Etablissement public foncier du grand Toulouse dans ses dernières conclusions en date du 25 juin 2020 demande à la cour au visa des articles 145, 808 et 809 du Code de procédure civile, de l’article L145-41 du Code de commerce et de l’article 1104 alinéa 1 du Code civil, de :

— la réformer en ce qu’elle a dit :

— dire n’y avoir lieu à référé pour constater la résiliation du contrat de bail et pour statuer sur la demande en paiement de loyer par provision et la demande de consignation,

— suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la réhabilitation complète des lieux loués,

— autoriser M^me Z de suspendre le règlement des loyers dus depuis le mois de septembre 2018 jusqu’au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire,

— donner acte aux parties défenderesses de leurs protestations et réserves,

— ordonner l’organisation d’une mesure d’expertise en commettant pour y procéder Monsieur D A,

— rejeter les demandes de l’EPFL au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeter les demandes de l’EPFL de condamnation de M^me Z au paiement des entiers dépens de l’instance comprenant les frais du commandement de payer et l’application de l’article A 444-32 du Code de commerce,

Statuant à nouveau ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial sous-seing privé en date du 18 septembre 2008 à effet du 24 mai 2019,

Par voie de conséquence,

— ordonner l’expulsion de M^me Z ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés sans droit ni titre, avec les services d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin était,

— la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 8.223,50 € représentant les causes du commandement de payer en date du 24 avril 2019, en ce compris le mois de mai 2019,

— voir fixer à compter du mois de juin 2019 une indemnité mensuelle d’occupation de 747,85 € tout mois commencé restant dû, et condamner M^me Z au paiement de ladite indemnité courant jusqu’au jour de la libération des lieux,

— débouter, en tout état de cause, M^me Z de l’intégralité de ses prétentions, fins et demandes, et dire n’y avoir lieu à référé sur chacun de ses chefs de demandes,

A titre subsidiaire,

— donner acte à l’EPFL du grand Toulouse de ce que ce dernier entend faire valoir ses protestations et réserves à la mesure d’instruction sollicitée par M^me Z, sans que cela ne puisse s’analyser comme une quelconque reconnaissance de responsabilité ni acquiescement à de quelconques demandes indemnitaires de cette dernière,

— condamner M^me Z à supporter les frais et honoraires de l’expertise judiciaire que cette dernière sollicite,

— condamner M^me Z sous astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir 8 jours après le prononcé de l’ordonnance à intervenir à consigner en fonds CARPA la somme de 13.425,30 € représentant la totalité des loyers et charges dus du mois de juillet 2018 au mois de janvier 2020 inclus, et ordonner la consignation des loyers et charges à venir jusqu’au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire,

— débouter M^me Z de ses prétentions indemnitaires professionnelles, et dire n’y avoir lieu à référé à l’égard de l’EPFL du grand Toulouse,

En tout état de cause,

— débouter M^me Z de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M^me Z à payer à l’EPFL du grand Toulouse une juste somme de 4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel,

— la condamner à prendre en charge les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 24 avril 2019 notifié par M^e Iacono Di Cacito,

— la condamner à prendre en charge les sommes découlant de l’application de l’article A444-32 du Code de commerce, dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Il expose que :

— la locataire n’est pas recevable à invoquer l’exception d’inexécution dès lors qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués ou d’en user conformément à la destination prévue au bail,

— il appartient également au locataire de rapporter la preuve que le commandement de payer n’a pas été délivré de bonne foi,

— or, d’une part, l’acte de cession visait déjà que la locataire n’était pas à jour des paiements du loyer et d’autre part, dès que l’EPFL a fait l’acquisition des lieux, la locataire a refusé de payer le loyer ; la dette représente au jour des écritures 22 mois de loyers impayés (juillet 2018 à juin 2020),

— l’impayé n’ayant pas été régularisé dans le mois du commandement, le bail est résilié,

— la demande de suspension de la clause résolutoire n’est pas justifiée,

— les opérations d’expertise ont démontré la mauvaise foi de M^me Z car si des infiltrations sont en effet avérées, elles n’affectent pas la zone d’exploitation du commerce qui est une salle de restaurant alors que selon l’expert cette partie du local présente de graves manquements aux règles d’hygiène,

— considérant le vol dont elle aurait été victime le 15 septembre 2019 où tout le matériel de cuisine a disparu, elle ne peut exploiter dans les lieux loués, de sorte l’impossibilité d’exploiter le site résulte de son choix de cesser toute activité, sans en aviser la concluante,

— il semblerait même qu’elle n’occupait plus les lieux puisqu’elle indique qu’elle ne s’est rendue compte qu’en octobre 2019 du vol qui aurait été commis en septembre 2019,

— en fait, elle cherche à négocier au prix fort son éviction commerciale,

— ne demandant pas de délais de grâce pour le paiement de la dette, la demande de suspension de la clause résolutoire ne pouvait prospérer,

— la demande d’expertise est totalement infondée car elle n’a pas à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve,

— elle dit avoir subi trois sinistres dégâts des eaux en 2013, 2015 et 2018 mais n’a fait aucune réclamation auprès du bailleur malgré la déclaration de sinistre en 2015 ni ne justifie d’aucun travaux qu’elle aurait réalisés elle même ; et elle n’a pas non plus effectué de démarches à la suite du dernier sinistre de 2018.

M^me Z dans ses dernières conclusions en date du 13 septembre 2020 demande à la cour au visa des articles 145, 808, 809 alinéa 2 du Code de procédure civile, des articles 606, 1219 et 1220 du Code civil, de:

— rejetant toutes conclusions contraires comme irrecevables ou en tout cas, mal fondées,

— confirmer l’ordonnance du 17 septembre 2019 en ce qu’elle a :

*dit n’y avoir lieu à référé pour constater la résiliation du contrat de bail et pour statuer sur la demande en paiement de loyers par provision et la demande de consignation,

*suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’à la réhabilitation complète des lieux loués,

*autorisé M^me Z à suspendre le règlement des loyers dus depuis le mois de septembre 2018 jusqu’au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire,

*ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise et commis pour y procéder M. A, expert inscrit près la cour d’appel de Toulouse avec pour mission :

— après avoir pris connaissance de tous les documents utiles et convoqué les parties, se rendre sur les lieux des désordres sis […] à Toulouse,

— décrire les désordres affectant le local commercial loué par M^me Z,

— préciser si ledit local est insalubre,

— indiquer si les désordres sont ou non de nature à nuire à la solidité de l’immeuble, à compromettre sa stabilité ou à le rendre impropre à sa destination,

— préconiser les solutions propres à remédier auxdits désordres,

— chiffrer le coût des travaux de réfection au vu des devis présentés par les parties,

— évaluer la durée des travaux de reprise,

— préconiser les travaux urgents devant être réalisés afin de permettre à M^me Z de reprendre son activité dans les plus brefs délais,

— donner tous éléments techniques et de fait propres à déterminer les responsabilités encourues et à permettre d’évaluer les éventuels préjudices subis par M^me Z,

— fournir tous éléments de fait nécessaires à la solution du litige

— faire les comptes entre les parties,

— infirmer l’ordonnance du 17 septembre 2019 pour le surplus,

Statuant à nouveau :

— condamner l’EPFL à verser à M^me Z la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter l’EPFL de ses demandes plus amples et/ou contraires,

— condamner l’EPFL à régler à M^me Z la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ensemble l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— condamner l’EPFL à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de constat d’huissier.

Elle soutient que :

— elle a subi de nombreux dégâts des eaux en provenance de la toiture qui n’ont jamais fait l’objet de travaux réparatoires de la part du bailleur,

— elle a avisé le nouveau bailleur d’un sinistre identique survenu en septembre 2018 qui faute de travaux l’a empêchée de poursuivre son activité ; c’est pourquoi elle a cessé de payer les loyers,

— elle a fait constater l’état des lieux par huissier le 29 avril 2019 à la suite de la délivrance du commandement de payer, qui a permis de vérifier qu’en l’état de l’absence d’exécution de son obligation de prise en charge des grosses réparations, elle s’est trouvée dans l’impossibilité d’exercer son activité commerciale,

— le commandement de payer a donc été délivré de mauvaise foi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2020.

MOTIVATION

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail commercial du 18 septembre 2008 prévoit en son article 22 une clause résolutoire suivant laquelle à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer et un mois après commandement de payer resté sans effet, le bail est résilié de plein droit. Si dans ce cas le preneur se refusait à quitter les lieux loués l’indemnité d’occupation serait de 2 % du loyer trimestriel par jour de retard.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 24 avril 2019 pour une somme de 7477,70 €

(5982 € + 1495,70 €) représentant les loyers et charges impayés d’août 2018 à avril 2019.

Le commandement de payer qui est le préalable indispensable à l’action en résiliation de plein droit, doit être valide et avoir été délivré de bonne foi. M^me Z soutient que le commandement de payer a été délivré en réponse à sa demande d’exécution de travaux en toiture en raison d’infiltrations d’eau anciennes de nature à nuire à l’exploitation de son commerce.

Le bail prévoit en son article 7 que les travaux des grosses réparations incombent au bailleur. M^me Z justifie de l’ancienneté des infiltrations d’eau en toiture par la déclaration de sinistre en 2015 ; elle justifie également en avoir averti son nouveau bailleur suivant courriel du 8 octobre puis suivant courrier recommandé du 15 octobre 2018 qui précisait également qu’en raison des désordres, elle n’était plus en mesure de poursuivre son activité. Le 9 octobre 2018 l’EPFL lui a répondu ne pas vouloir intervenir « dans un litige qui aurait dû être réglé avec le propriétaire il y a des années ».

Il ressort de ce courriel que le nouveau bailleur avait connaissance du sinistre et de son ancienneté mais également des conséquences négatives sur l’exploitation du commerce de sa locataire.

M^me Z reconnaît avoir cessé le règlement des loyers à compter de septembre 2018 ce qui justifiait la délivrance du commandement de payer.

Mais au regard de la connaissance par le bailleur des désordres subis par la locataire en lien direct avec un manquement à son obligation d’exécution des grosses réparations et au regard de la volonté avouée de ce dernier de refuser d’y satisfaire, il apparaît que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas été délivré de bonne foi mais pour faire échec à la demande de la locataire.

Dans ces conditions, la demande de constat du jeu de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse qui interdit au juge des référés juge de l’évidence, de statuer.

La suspension de la clause résolutoire ne peut être ordonnée que s’il est préalablement constaté ou prononcé la résiliation du bail.

Dans ces conditions, l’ordonnance sera réformée en ce qu’elle a ordonné la suspension de la clause résolutoire.

La demande d’expertise est justifiée par la production du constat d’huissier du 29 avril 2019 qui, par les descriptions qui y sont consignées et les photographies produites, démontre la réalité des désordres liés aux infiltrations anciennes d’eau en toiture de nature à nuire à l’exploitation normale du commerce de M^me Z s’agissant d’un commerce d’alimentation et de restauration.

La décision sera donc confirmée de ce chef.

Le paiement des loyers constitue l’obligation essentielle du preneur en contrepartie de la délivrance des lieux par le bailleur.

En l’état du dossier, il n’est pas justifié de l’impossibilité absolue pour M^me Z d’exploiter les lieux au jour où elle a cessé le règlement des loyers en septembre 2018. De sorte que son obligation de paiement des loyers n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée au paiement de la somme de 7477,70 € visée au commandement de payer arrêtée en avril 2019 compris soit la somme totale de 8.223,50 € y compris le loyer de mai 2019.

La défectuosité de la toiture (confirmée par l’expert judiciaire) qui révèle clairement un défaut d’exécution par le bailleur de son obligation de prendre en charge les grosses réparations est à l’évidence à l’origine d’un trouble dans la jouissance des lieux par la locataire. Toutefois, faute pour M^me Z de justifier des pertes financières résultant d’une chute de son chiffre d’affaire en lien avec ce préjudice, elle ne met pas la cour en situation de vérifier la somme forfaitaire de 5.000 € qu’elle réclame à titre de provision. D’autant que M^me Z a reconnu que l’impossibilité absolue d’exploiter son fonds résultait du vol de la totalité de son matériel qu’elle a dénoncé en octobre 2020, et même s’il ne peut lui être imputé avec l’évidence nécessaire devant le juge des référés, le mauvais état d’entretien des locaux qui a été constaté bien plus tard, en janvier 2020, par l’expert judiciaire.

En revanche, considérant l’absence de contestation sérieuse du trouble dans la jouissance des lieux imputable au bailleur, il convient d’ordonner la consignation des loyers postérieurs à celui de mai 2019 jusqu’au dépôt du rapport de l’expert.

La demande de condamnation à paiement et à consigner sous astreinte n’est pas justifiée et ne sera donc pas ordonnée.

Le premier juge a condamné M^me Z aux dépens sans statuer sur le sort du commandement de payer du 24 avril 2019. Dès lors qu’il est dit qu’il a été délivré de mauvaise foi, il ne peut être mis à la charge de M^me Z.

Les parties succombant toutes deux, elle devront prendre en charge les dépens d’appel pour moitié chacune.

Les articles A 444-32, R 444-55 et R 444-3 du Code de commerce qui régissent désormais le tarif des huissiers de justice se suffisent à

eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 17 septembre 2019 en ce qu’elle a :

*dit n’y avoir lieu à référé pour constater la résiliation du contrat de bail,

*ordonné une expertise,

*débouté M^me Z de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,

*condamné M^me Z à consigner la somme de 3.000 € à valoir sur les honoraires de l’expert sauf

bénéfice de l’aide juridictionnelle,

L’infirme pour le surplus et Statuant à nouveau,

— Déboute M^me Z de sa demande de suspension de la clause résolutoire, dès lors que le bail n’est pas résilié de plein droit.

— Condamne M^me Z à payer à l’ Etablissement Public foncier du Grand Toulouse la somme de 8.223,50 € représentant les causes du commandement de payer en date du 24 avril 2019, et le loyer de mai 2019.

— Autorise M^me Z à consigner les loyers de juin 2019 à janvier 2020 en compte CARPA.

— Déboute l’Etablissement Public foncier du Grand Toulouse de sa demande de condamnation à paiement et à consignation des loyers sous astreinte.

— Vu l’article 700 déboute les parties de leur demande.

— Condamne M^me Z aux dépens de 1^re instance à l’exception du coût de commandement de payer du 24 avril 2019.

— Condamne les parties aux dépens d’appel pour moitié chacune.

— Dit n’y avoir lieu à se prononcer sur les frais et honoraires d’huissier pour l’exécution et le recouvrement des condamnations dont le créancier doit faire l’avance auprès de lui.

— Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. G C. I-J