COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 06/05 /2025

la SCP REFERENS

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 06 MAI 2025

N° : – 25

N° RG 22/01098 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GSHZ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BLOIS en date du 10 Février 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265284245549428

Monsieur [T] [V]

né le 10 Novembre 1963 à [Localité 28]

[Adresse 7]

[Localité 27]

ayant pour avocat postulant M^e Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS,

ayant pour avocat plaidant M^e Frank AIDAN, avocat au barreau de PARIS

Madame [K] [O] épouse [V]

née le 25 Octobre 1966 à [Localité 29]

[Adresse 7]

[Localité 27]

ayant pour avocat postulant M^e Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS,

ayant pour avocat plaidant M^e Frank AIDAN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265282835112101

Madame [E] [F] [G] [B] [D] épouse [W]

née le 22 Novembre 1954 à [Localité 22]

[Adresse 19]

[Localité 15]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau D’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Hervé GUETTARD de la SCP CALENGE-GUETTARD-MICOU-DURAND, avocat au barreau de BLOIS,

Monsieur [I] [T] [C] [S] [W]

né le 17 Avril 1954 à [Localité 23]

[Adresse 19]

[Localité 15]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau D’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Hervé GUETTARD de la SCP CALENGE-GUETTARD-MICOU-DURAND, avocat au barreau de BLOIS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 05 Mai 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 16 décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 11 Février 2025 à 14h30, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Madame Florence CHOUVIN-GALLIARD, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 06 mai 2025 (délibéré prorogé, initialement fixé au 1er avril 2025) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte de donation entre vifs en date du 17 janvier 1996, M. [I] [W] et Mme [E] [D] épouse [W] ont reçu la nue propriété d’un immeuble situé [Adresse 20] à [Localité 27] (41), cadastré '[Localité 26]', section A numéros [Cadastre 17] et [Cadastre 4], dont ils ont aujourd’hui la pleine propriété.

Par acte en date du 7 juin 2018, M. et Mme [W] ont acquis l’habitation située au [Adresse 1] à [Localité 27], cadastrée section A n°[Cadastre 16].

Par acte de vente du 25 février 2010, M. [T] [V] et Mme [K] [O] épouse [V] ont acquis à [Localité 27] la parcelle située [Adresse 8] cadastrée section A n°[Cadastre 9], les parcelles section A numéros [Cadastre 21], [Cadastre 11] et [Cadastre 18] situées [Localité 26].

Par acte de vente du 28 janvier 2011, M. et Mme [V] ont acquis également à [Localité 27] l’immeuble situé [Adresse 12], cadastré section A n°[Cadastre 2] et section A n°[Cadastre 3] [Localité 26], pour une surface de 14 centiares, la parcelle A [Cadastre 3] étant décrite comme un bien non délimité d’une superficie totale de 56 centiares.

Par actes d’huissier en date du 27 février 2020, M. et Mme [W] ont assigné M. et Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Blois aux fins de voir constater l’existence d’un droit de passage à leur profit sur un terrain nommé '[Adresse 25]' appartenant à M. et Mme [V] et cadastré parcelle A n°[Cadastre 9].

Par jugement en date du 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Blois a :

— fait injonction à M. et Mme [V] d’une part, M. et Mme [W] d’autre part de rencontrer la SAS c. Lebouchot (Mediachene), médiateur,

— constaté l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle A n°[Cadastre 3] appartenant à M. et Mme [V] au profit de la parcelle A n°[Cadastre 16] appartenant à M. et Mme [W],

— condamné M. et Mme [V] à respecter cette servitude de passage,

— dit n’y avoir lieu à prévoir une astreinte,

— débouté M. et Mme [W] de leur demande en paiement de la somme de 236,55 euros,

— débouté M. et Mme [W] de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté M. et Mme [V] de leur demande de suppression de la fenêtre,

— débouté M. et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts,

— rejeté toute autre demande,

— condamné M. et Mme [W] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté l’ensemble des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration en date du 5 mai 2022, M. et Mme [V] ont relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu’il a débouté M. et Mme [W] de leur demande en paiement de la somme de 236,55 euros, débouté M. et Mme [W] de leur demande de dommages et intérêts, condamné M. et Mme [W] aux dépens.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

Par ordonnance en date du 15 avril 2024, le conseiller de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer M. [X], médiateur.

La tentative de médiation n’a pas abouti.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2024.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, M. et Mme [V] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Blois en date du 10 février 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et Mme [W] ;

Et statuant à nouveau :

— juger que le titre de propriété de M. et Mme [V] du 28 janvier 2011 n’emporte pas droit de passage sur la parcelle A [Cadastre 3] principalement, faute de constituer un titre récognitif, subsidiairement, pour cause de non utilisation de la servitude pendant 30 ans et très subsidiairement, faute d’être stipulé au profit de la propriété limitrophe appartenant à M. et Mme [W] ;

— juger non conforme aux articles 676 à 678 du code civil la fenêtre installée par M. et Mme [W] dans le mur de leur maison cadastrée A [Cadastre 16] donnant directement sur la propriété de M. et Mme [V] ;

— ordonner principalement, la dépose de cette fenêtre et la remise en état du mur sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et subsidiairement, sous la même astreinte, l’aménagement de cette fenêtre de façon à ce qu’elle soit équipée d’un « châssis à verre dormant », « d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus » ainsi que d’une vitre opaque ;

— ordonner la remise par M. et Mme [W] à M. et Mme [V] de la clé du portail fermant l’entrée de la parcelle A [Cadastre 3] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— juger que M. et Mme [W] ont engagé leur responsabilité à l’égard de M. et Mme [V] ;

— condamner solidairement M. et Mme [W] à payer à M. et Mme [V] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— confirmer le jugement en date du 10 février 2022 en ce qu’il a débouté M. et Mme [W] de leur demande d’astreinte, de remboursement de la somme de 236,55 euros et de condamnation de M. et Mme [V] au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— juger M. et Mme [W] mal fondés en leur appel incident et toutes leurs demandes ;

— les en débouter ;

' À titre subsidiaire, en cas de confirmation du jugement du 10 février 2022 en ce qu’il a reconnu l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle A [Cadastre 3] au profit de la parcelle A [Cadastre 16] appartenant à M. et Mme [W] :

— juger que cette servitude de passage profite également aux parcelles cadastrées A [Cadastre 5], A [Cadastre 6] et A [Cadastre 14] et appartenant actuellement à M. [Y] [Z] ;

— faire droit à toutes les autres demandes ;

En tout état de cause :

— condamner solidairement M. et Mme [W] à payer à M. et Mme [V] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les demandeurs en tous les dépens dont le montant sera recouvré directement par Maître Laurent Laloum, avocat au barreau de Blois (Cabinet Référens), ceci conformément à l’article 699 du code de procédure civile et pour les dépens le concernant.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, M. et Mme [W] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du 10 février 2022 en ce qu’il a :

— constaté l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle A N° [Cadastre 3] appartenant à M. [T] [V] et à Mme [K] [O] épouse [V] au profit de la parcelle A N° [Cadastre 16] appartenant à M. [I] [W] et à Mme [E] [D] épouse [W],

— condamné M. [T] [V] et Mme [K] [O] épouse [V] à respecter cette servitude de passage,

— débouté M. [T] [V] et Mme [K] [O] épouse [V] de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté M. [T] [V] et Mme [K] [O] épouse [V] de leur demande de suppression de fenêtre,

Faisant droit à l’appel incident le réformant en ses autres chefs rejetant les demandes des concluants et les condamnant aux dépens, statuant à nouveau sur ces derniers :

— dire que le rétablissement du droit de passage devra intervenir dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— dire que passé ce délai, les époux [V] seront condamnés au paiement d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard et ce pendant un délai de trois mois à l’expiration duquel il sera à nouveau statué,

— ordonner aux époux [V] d’enlever ou faire enlever la caméra qui permet de filmer les personnes qui utilisent le droit de passage, et ce à peine d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard et ce pendant un délai de trois mois à l’expiration duquel il sera à nouveau statué.

— condamner Mme et M. [V] solidairement au remboursement de la somme de 236.55 euros,

— condamner Mme et M. [V] solidairement au paiement d’une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et au préjudice moral subi,

— condamner solidairement les époux [V] à régler aux concluants une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à délivrer injonction de rencontrer un médiateur,

En tout état de cause,

— débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner solidairement aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Sur l’extinction du droit de passage

Moyens des parties

M. et Mme [V] font plaider la prescription du droit de passage mentionné dans leur titre de propriété puisqu’il y est indiqué que le droit de passage porte sur la fraction de la parcelle A [Cadastre 3] qui conduit de la [Adresse 32] jusqu’à la maison de [Adresse 24] » située sur la parcelle A [Cadastre 2], leur propriété actuelle, Droit de passage (') sur un terrain nommé [Adresse 25] et sur une portion de cour y faisant suite, à partir de la [Adresse 32] jusqu’à la maison de [Adresse 24] ; le droit de passage suit le trajet qui va de la [Adresse 33] jusqu’à la cour située sur la parcelle A [Cadastre 2] en passant par la parcelle A [Cadastre 3], ce qui prouve que sa création avait pour visée de permettre aux habitants de [Localité 27] d’accéder au four de la ville qui était d’usage commun ; à la date de leur acquisition des parcelles A [Cadastre 3] et A [Cadastre 2], cette servitude avait disparu faute d’utilisation à cette fin pendant trente ans, ce que confirme la venderesse, Madame [R], venderesse aux présentes, déclare que le four banal se trouvant dans les dépendances du bien vendu lors de son acquisition n’était plus en état d’usage, qu’il n’a plus d’activité depuis 1971, date de son acquisition et que depuis plus de trente ans personne ne l’a utilisé.

M. et Mme [W] répondent que par leur lettre du 18 mai 2018, les appelants ont reconnu l’existence de l’usage du passage et rappelaient leur avoir remis une clé leur permettant d’ouvrir le portail y donnant accès.

Réponse de la cour

L’article 706 du code civil prévoit que, la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.

Il ressort de la mention figurant au titre de propriété de M. et Mme [V] en date du 28 janvier 2011 que le four banal, qui semblait être d’usage commun, à la disposition des habitants de [Localité 27], n’était pas en état d’usage ; cependant, cet usage du four banal n’est pas l’objet du litige, qui porte sur l’existence d’un droit de passage de M. et Mme [W] sur la parcelle [Cadastre 3] appartenant à M. et Mme [V] jusqu’à la maison de [Adresse 24], sans qu’il soit précisé que ce droit de passage a pour objet exclusif l’usage du four banal.

En conséquence, le moyen tiré de la prescription en raison du défaut d’usage du four n’est donc pas fondé et l’extinction de ce droit de passage ne peut être constatée. Les appelants sont donc déboutés de leur demande.

Sur l’existence d’un droit de passage sur la parcelle A [Cadastre 3] appartenant à M. et Mme [V]

M. et Mme [V] reprochent au tribunal d’avoir déduit l’existence de la servitude de passage d’une mention figurant dans le titre de propriété de M. et Mme [W] alors qu’il est de principe constant que la création ou l’existence d’une servitude au profit d’un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant et non dans le titre du fonds dominant, le fonds servant allégué est la parcelle A [Cadastre 3] qui leur appartient et le fonds dominant allégué, la parcelle A [Cadastre 16] appartenant aux intimés, et rappellent les dispositions de l’article 695 du code civil ; ils reprochent encore au tribunal de s’être référé à leur titre de propriété en date du 25 février 2010, cette vente ayant porté sur des parcelles voisines (A [Cadastre 9], A [Cadastre 21], A [Cadastre 11], A [Cadastre 18]) mais non sur la parcelle A [Cadastre 3].

Ils soutiennent, sur le fait qu’ils auraient admis l’existence du droit de passage, que seul devait être pris en considération l’acte de vente du 28 janvier 2011 dont les termes démontrent l’absence de droit de passage au profit des intimés et par lequel ils ont acquis la parcelle A [Cadastre 3] en sus d’une maison située [Adresse 12] sur une parcelle cadastrée A [Cadastre 2] ; l’article 691 du code civil dispose que « (') les servitudes discontinues (dont relève le droit de passage (cf. article 688 du même Code)), apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres », des faits de possession même immémoriaux ne doivent être pris en considération que dans la mesure où ils ne s’appliquent pas à une servitude discontinue, telle que le droit de passage, laquelle ne peut s’acquérir que par titre ; il importe peu qu’ils aient pu écrire à tort le 18 mai 2018 qu’ils étaient débiteurs d’un droit de passage, cette circonstance ne pouvant être retenue par les premiers juges à titre d’élément de preuve.

Ils font valoir que l’acte de vente « [R]/[V] » en date du 28 janvier 2011 portant sur la parcelle A [Cadastre 3] ne prouve pas l’existence du droit de passage, cet acte n’est ni constitutif ni récognitif d’un tel droit ; si au chapitre intitulé « Rappel de servitudes », il est cité un extrait d’un précédent acte d’acquisition conclu le 21 mars 1971, il n’est pas indiqué si cet acte est celui qui aurait constitué le droit de passage ainsi décrit, cependant, l’évocation d’un passage avec « chevaux et voitures » et la référence à la [Adresse 32], très ancien nom de la [Adresse 33], exclut totalement que cela soit le cas, seul constitue un titre récognitif un titre faisant référence au titre constitutif.

Ils ajoutent subsidiairement que le droit de passage évoqué par leur titre n’existait plus faute d’usage lorsqu’ils ont acquis la parcelle A [Cadastre 3] puisqu’il y est indiqué que le droit de passage porte sur la fraction de la parcelle A [Cadastre 3] qui conduit de la [Adresse 32] « jusqu’à la maison de [Adresse 24] » située sur la parcelle A [Cadastre 2] et actuellement leur propriété ; le droit de passage suit le trajet qui va de la [Adresse 33] jusqu’à la cour située sur la parcelle A [Cadastre 2] en passant par la parcelle A [Cadastre 3], ce qui prouve que sa création avait pour visée de permettre aux habitants de [Localité 27] d’accéder au four de la ville qui était d’usage commun ; à la date de leur acquisition des parcelles A [Cadastre 3] et A [Cadastre 2], cette servitude avait disparu faute d’utilisation à cette fin pendant trente ans ce que confirme la déclaration de la venderesse, « Madame [R], venderesse aux présentes, déclare que le four banal se trouvant dans les dépendances du bien vendu lors de son acquisition n’était plus en état d’usage, qu’il n’a plus d’activité depuis 1971, date de son acquisition et que depuis plus de trente ans personne ne l’a utilisé » ; en vertu de l’article 706 du code civil, la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. Très subsidiairement, à la supposer effective, la servitude mentionnée ne profite pas au fonds des demandeurs, il n’est indiqué nulle part que le droit de passage évoqué profiterait à la propriété des demandeurs.

M. et Mme [W] soutiennent que leur titre de propriété en date du 7 juin 2018 serait un titre récognitif en ce qu’il se réfère à un acte en date du 1er juin 1970 qui aurait institué la servitude, l’article 695 du même code dispose que, Le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi ; c’est à tort que les époux [V] font griefs aux premiers juges de s’être référés à leur titre de propriété pour conclure à l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle A N° [Cadastre 16], puisque, après avoir relevé que le titre de propriété des époux [W] s’agissant de la parcelle A N° [Cadastre 16] (lire en fait A N° [Cadastre 3]), soit l’acte du 7 juin 2018, fait expressément référence à l’acte de vente reçu par Maître [L], notaire à [Localité 27] en date du 1er juin 1970 « qui a institué la servitude » les premiers juges n’ont pas manqué de se référer aux titres du fonds servant, soit celui relatif à la parcelle A N° [Cadastre 3] appartenant aux appelants

Les premiers juges ont d’abord rappelé les termes de l’acte de vente du 25 février 2010 constituant le titre de propriété des appelants sur les parcelles A N° [Cadastre 9], A N° [Cadastre 21], A N°[Cadastre 11], A N° [Cadastre 18], une partie des parcelles A N° [Cadastre 3] et A N° [Cadastre 10] et rappelé les mentions de l’acte de vente du 28 janvier 2011 par lequel M. et Mme [V] ont acquis les parcelles A N° [Cadastre 2] et une partie de la parcelle A N° [Cadastre 3], et qui reprend littéralement les énonciations figurant dans l’acte de vente du 21 mars 1971.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 691 du code civil, les servitudes discontinues, ce qui est le cas d’une servitude de passage, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

A l’énoncé de l’article 695 de ce code, Le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.

M. et Mme [W] se prétendant bénéficiaires d’une servitude de passage sur la parcelle A [Cadastre 3], anciennement dénommée [Adresse 25], qui appartient à M. et Mme [V], afin d’accéder à leur cour située sur la parcelle A [Cadastre 16], il convient d’examiner les mentions des titres de propriété.

Par acte de donation en date du 17 janvier 1996, pièce n°1 bis, M. [I] [W] et Mme [E] [D] épouse [W] ont reçu de Mme [B] [U] [N]-[Z] la nue propriété d’un immeuble situé [Adresse 20] à [Localité 27] (41) cadastré section A [Cadastre 17] et [Cadastre 4], lieudit [Localité 26], dont ils ont aujourd’hui la pleine propriété. Cet acte indique que cet immeuble est désigné de la manière suivante aux termes de l’acte du 2 août 1968, littéralement, en ce qui concerne les joignants, A l’Est : les parties d’immeubles réservées par Mme [Z] et par une petite partie un terrain nommé [Adresse 25]. Observation est ici faite que les acquéreurs auront le droit de passer à pied, et avec chevaux, bestiaux et voitures sur la cour réservée par la venderesse, cadastrée section A numéro [Cadastre 16] et pour entrer dans cette cour fermée par une porte cochère, sur la traite dépendant de la maison de [Adresse 24] (cette traite cadastrée section A numéro [Cadastre 3], au nom de Madame [L] née [H] [P], et divers copropriétaires, dont Madame [Z], venderesse aux présentes).

Par authentique du 7 juin 2018, M. et Mme [W] ont acquis de M. [A] [Z] un immeuble situé au [Adresse 13] à [Localité 27] cadastré section A n°[Cadastre 16]. Cet acte indique, page 13 : 'Etant précisé qu’aux termes de l’acte de vente reçu par Maître [L], notaire à [Localité 27] en date du 1er juin 1970, il a été précisé ce qui suit, littéralement repris : Observation est ici faite : Que l’acquéreur devra supporter de la part de Mr et Mme [N] et M. [T] [Z] le droit de passer à pied avec chevaux, bestiaux et voitures sur la cour de la maison précédemment vendue (cadastrée A [Cadastre 16]), – et que l’acquéreur aura, pour entrer dans cette cour fermée, par une porte cochère, le droit de passage avec divers propriétaires, sur la traite dépendant de la maison de [Adresse 24] (cette traite cadastrée section A N° [Cadastre 3] au nom de Madame [L] née [H] [P])'.

L’acte de vente du 25 février 2010, contenant vente par la SCI du Chateau à M. et Mme [V] des parcelles A [Cadastre 9], A [Cadastre 21], A [Cadastre 11], A [Cadastre 18] et une partie des parcelles A[Cadastre 3] et A [Cadastre 10], mentionne,

— A propos de la parcelle A [Cadastre 21] : Etant ici précisé que dans le titre de propriété du vendeur, il a été indiqué notamment ce qui suit littéralement rapporté : « Dans la donation partage du 10/11/1969, il est dit ce qui suit littéralement rapporté : ('.) droit de passage à pied et avec brouettes, chevaux, voitures et bestiaux sur un terrain nommé « [Adresse 25]' et sur une portion de cour y faisant suite à partir de la [Adresse 30] jusqu’aux immeubles ci-dessus,

A propos de la parcelle A [Cadastre 11] : Étant précisé que dans le titre de propriété du vendeur, il a été indiqué notamment ce qui suit littéralement rapporté : dans la donation partage du 10/11/1969 sus relatée, il a été dit ce qui suit littéralement rapporté : (') b) droit de passage à pied et avec brouettes, chevaux, voitures et bestiaux sur un terrain nommé « [Adresse 25] » à partir de la [Adresse 33] jusqu’à la portion de cour devant le bâtiment désigné plus haut, à charge de supporter sur la partie Est de cette cour et sur quatre mètres de largeur et sur cinq mètres de longueur (c’est-à-dire vingt mètres carrés) les droits de passage et de circulation nécessaires à pied et avec brouette, chevaux et voitures pour l’exploitation des propriétés de Madame [J], et seulement à pied et à brouette, de la part des autres ayants-droits (Madame [L]) en sorte que ces vingt mètres carrés de cour se trouvent délimités.

L’acte de vente du 28 janvier 2011 par lequel M. et Mme [V] ont acquis de Mme [R] les parcelles A [Cadastre 2] et une partie de la parcelle [Cadastre 3] reprend littéralement les stipulations figurant à l’acte de vente du 21 mars 1971, contenant vente par Mme [J] à Mme [R], sous le chapitre Rappel de servitude,

droit de passage, concurremment avec d’autres, à pied et avec brouette, chevaux, voitures et bestiaux, sur un terrain nommé [Adresse 25] et sur une portion de cour y faisant suite, à partir de la [Adresse 32] jusqu’à la maison de [Adresse 24] ; explication étant faite que lorsque l’acquéreur aux présentes usera du droit de passage avec chevaux et voitures par [Adresse 25], elle ne devra pas stationner dans cette traite, ni dans la portion de cour y faisant suite, si ce n’est, sur cette portion de cour, le temps strictement nécessaire pour charger et décharger les voitures.

Il convient de constater, comme l’a fait le premier juge, que le titre de propriété de M. et Mme [W] en date du 7 juin 2018, s’agissant de la parcelle A [Cadastre 16], fait expressément référence à l’acte de vente reçu par Maître [L], notaire à [Localité 27] en date du 1er juin 1970 qui a institué la servitude.

Par ailleurs, le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude émanant du propriétaire du fonds asservi (Cass. 3e civ., 24 avr. 2013, n°12- 17.264) ; le titre de propriété de M. et Mme [V], propriétaires du fonds asservi, reconnaît l’existence de la servitude, relatée tant à l’acte de vente du 25 février 2010 qu’à celui du 28 janvier 2011 ; de plus, M. et Mme [V] en ont reconnu l’existence dans un courrier du 18 mai 2018 adressé à M. et Mme [W], en indiquant, Vous disposez d’un droit de passage sur notre parcelle N° [Cadastre 3], elle est accessible depuis la [Adresse 33] au moyen d’un portail sur lequel nous avions installé une serrure neuve à la suite de l’acquisition de notre maison en 2010. Nous vous avions alors immédiatement remis une clé vous permettant de manoeuvrer ce portail qui est notre stricte propriété.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il constate l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle A n°[Cadastre 3] appartenant à M. et Mme [V] au profit de la parcelle A n°[Cadastre 16] appartenant à M. et Mme [W] et condamne M. et Mme [V] à respecter cette servitude de passage.

Y ajoutant, il sera précisé que le rétablissement du droit de passage devra intervenir dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, pendant un délai de trois mois.

Sur la demande tendant à reconnaître le droit de passage au profit de tiers

Les appelants demandent de dire que la servitude de passage profite également aux parcelles cadastrées A [Cadastre 5], A [Cadastre 6] et A [Cadastre 14] appartenant à M. [Y] [Z].

Une telle demande, présentée par M. et Mme [V] doit être déclarée irrecevable, M. [Z] n’étant pas en la cause.

Sur la dépose de la fenêtre installée par M. et Mme [W]

Moyens des parties

Les appelants reprochent à M. et Mme [W] d’avoir installé une fenêtre dans un mur non mitoyen mais donnant immédiatement sur la parcelle A [Cadastre 3] et leur jardin, initiative qui contrevient à l’article 676 du code civil et ils prétendent que la fenêtre installée aurait donc dû être à châssis fixe et dotée d’un treillis de fer alors qu’elle est à double battant et non grillagée ainsi que le confirme le constat versé aux débats par les intimés (pièce adverse n° 12) ; par ailleurs, elle ne respecte pas l’article 677 du code civil, en ce que, située en rez de chaussée, elle a été placée à une hauteur bien inférieure à 2,60 m (pièce 08 : constat établi par la mairie le 25 mars 2019) ; en méconnaissance de l’article 678, la distance minimale de 1,90 m n’est pas respectée (pièce 21 : plan de géomètre en date du 28 mai 2019).

M. et Mme [W] répondent qu’après avoir obtenu un permis de construire, ils ont créé trois fenêtres dont une petite fenêtre dans un mur non mitoyen qui donne sur la parcelle A [Cadastre 3] et sur le jardin appartenant aux appelants (mais ne donnant pas sur leur maison). Ils considèrent que c’est à tort que M. et Mme [V] demandent la dépose de cette petite fenêtre en faisant valoir que les dispositions de l’article 676 du code civil n’auraient pas été respectées ; en effet afin de déterminer si une fenêtre est conforme à l’article 676 du code civil, la jurisprudence vérifie si l’esprit du texte qui tend à fournir des garanties de discrétion est respecté ; en l’espèce, l’ouverture qui a été créée consiste en une petite fenêtre qui ne donne que sur une voie de passage et est située à environ 7 mètres du jardin des époux [V] ; surtout, cette fenêtre en PVC, à deux vantaux, oscillo-battante est équipée d’un verre opaque conformément à l’arrêté du maire du 2 novembre 2018 qui empêche la vue sur le terrain des époux [V], si bien qu’elle est conforme à l’article 676 du code civil puisqu’elle ne porte pas atteinte à l’intimité des époux [V]. (pièces N° 11 et N° 12).

Réponse de la cour

A l’énoncé de l’article 678 du code civil, On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Il en résulte, en particulier, que l’ouverture de vues droites ou de fenêtres n’est pas proscrite lorsque le terrain sur lequel elle s’ouvre fait déjà l’objet au profit du fonds sur lequel est édifié le bâtiment d’un droit de passage faisant obstacle à la réalisation de constructions.

Les appelants font grief aux intimés d’avoir ouvert une fenêtre dans un mur non mitoyen mais donnant immédiatement sur la parcelle A [Cadastre 3]. Or une servitude de passage a été reconnue sur cette parcelle à ces derniers.

De plus, la fenêtre est certes implantée dans sa partie la plus proche du fonds de M. et Mme [V] à une distance de 0,71 mètres. Elle se trouve donc à une distance inférieure à la distance légale, prévue à l’article précité, qui est au minimum de 1,90 mètres. Cependant, M. et Mme [W] ayant, suite à sa création, fait installer un nouveau portail en limite de leur fonds, celui-ci supprime la vue directe sur le fonds de M. et Mme [V].

En conséquence, la décision doit être confirmée en ce qu’elle rejette la demande relative à sa suppression, la servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 3] se transmettant avec l’éventuelle vente de leur propriété par M. et Mme [W].

Sur la restitution de la clé du portail par M. et Mme [W]

Les appelants prétendent qu’en 2018, ils ont remis à M. et Mme [W] une clé de la nouvelle serrure fermant le portail, clé qui est toujours en leur possession alors qu’ils ne disposent d’aucun droit de passage.

La servitude de passage ayant été reconnue au bénéfice de M. et Mme [W], M. et Mme [V] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande.

Sur la demande de M. et Mme [W] de remboursement du prix de la serrure

Moyens des parties

M. et Mme [W] exposent que par courrier recommandé du 18 mai 2018, M. et Mme [V] leur ont écrit pour leur confirmer qu’ils disposaient d’un droit de passage sur la parcelle n°[Cadastre 3], laquelle était fermée par un portail sur lequel ils avaient fait installer une serrure neuve ; ce courrier faisant état de la dépose par eux de la serrure, ils ont réglé le montant de 236,55 euros réclamé, mais la serrure n’a pas été remplacée ; par courrier du 26 mars 2019, M. et Mme [V], suite au passage d’une entreprise, qui aurait endommagé la serrure du portail, leur ont déclaré que l’allée serait inaccessible tant qu’ils n’auraient pas reçu le règlement des dégâts et ils ont condamné l’ouverture du portail par un antivol ; depuis mars 2019, ils empêchent le passage, malgré le paiement d’une somme de 60,50 euros le 9 avril 2019 pour frais de serrure.

Réponse de la cour

La demande de restitution du prix de la serrure n’est pas fondée, s’agissant d’une serrure endommagée par M. et Mme [W]. La décision est donc confirmée.

Sur la demande d’enlèvement d’une caméra dans le passage

Moyens des parties

M. et Mme [W] prétendent que depuis la décision de première instance, M. et Mme [V] ont fait installer une caméra de surveillance dans le passage litigieux, permettant de filmer les personnes empruntant ce passage qui n’est pas privatif.

M. et Mme [V] répondent que l’installation d’une caméra dans une propriété privée est parfaitement licite ; étant sans cesse avertis par la gendarmerie et la mairie de tentatives d’intrusions et de cambriolages, ils ont pris l’initiative d’installer une caméra sur le mur de leur maison, celle-ci permettant de visualiser l’arrivée sur leur terrain au pied de leur portail, la parcelle [Cadastre 3] étant leur propriété ; les tiers n’y disposant d’aucun droit de passage et quand bien même ce droit existerait, il ne saurait leur interdire de surveiller leur propriété, d’autant qu’il ne porterait que sur une fraction minime de la parcelle allant de la [Adresse 31] à l’entrée de la propriété [W] ; la caméra n’est pas orientée sur la propriété des intimés et ne permet pas d’en capter les images.

Réponse de la cour

Il est certain, à l’énoncé de l’article 9 du code civil, que chacun a droit au respect de sa vie privée.

Il appartient à M. et Mme [W] de prouver l’atteinte à leur vie privée causée par la caméra installée par M. et Mme [V].

M. et Mme [V] ont reconnu que la caméra permettait de visualiser une fraction minime de la parcelle allant de la [Adresse 31] à l’entrée de la propriété [W], dès lors que ce passage dessert l’entrée de la propriété [W], l’atteinte à la vie privée est constituée (Civ, 3e, 17 Sept. 2020 n°19-20.76).

En conséquence, il leur sera ordonné d’enlever la caméra dans le délai d’un mois, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [V]

Moyens des parties

Pour solliciter le paiement de dommages et intérêts de 10 000 euros, M. et Mme [V] font plaider que M. et Mme [W] ont commis de nombreuses fautes à leur encontre, manifestant ainsi une mauvaise foi manifeste, dans le but délibéré de leur nuire.

Réponse de la cour

Les prétendues fautes invoquées par M. et Mme [V] ne sont pas pertinentes,

— le fait d’avoir procédé à la mise en place de la fenêtre en prenant soin de dissimuler les travaux en cours derrière une palissade, si tel avait été le cas, M. et Mme [V] ne s’en seraient pas aperçu et n’aurait pas demandé l’intervention des services municipaux, M. et Mme [W], qui disposait d’un permis de construire, n’ayant pas besoin de se cacher,

— l’installation d’un portail non conforme sans prendre l’avis de M. et Mme [V] : or celui qui installe un portail sur sa propriété n’a pas à prendre l’avis de son voisin,

— les abus commis à la faveur de la méprise des époux [V] quant à l’existence d’un droit de passage : les abus ont été effectivement commis par M. et Mme [V], qui refusent le passage à M. et Mme [W] depuis mars 2019 et malgré la décision de première instance, pourtant exécutoire,

— les intrusions sur la propriété [V] pour tenter de se raccorder sur leur système d’évacuation : il s’agit d’une affirmation qui n’est prouvée par aucune pièce,

— leur refus de réceptionner la mise en demeure de leur conseil et le refus de donner suite à la proposition d’un rapprochement avec leur conseil : nul n’est contraint à une solution amiable face à un voisin avec lequel il est en litige depuis plusieurs années.

En conséquence, la décision sera confirmée en ce qu’elle déboute M. et Mme [V] de leur demande, faute de preuve d’un préjudice.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [W]

M. et Mme [W] indiquent qu’ils ne peuvent bénéficier du droit de passage depuis mars 2019 ; ils subissent vexations et tracasseries de la part de M. et Mme [V] sous forme de mail et courriers recommandés. Ils sollicitent le paiement de dommages et intérêts de 10 000 euros.

Il est certain que M. et Mme [V] nient à M. et [W] le bénéfice de la servitude de passage sur leur fonds et ce, malgré la décision de première instance du 10 février 2022, pourtant exécutoire, puisqu’ils ne contestent pas leur refuser le passage depuis mars 2019. Par ailleurs, les échanges de courriers entre les parties et ceux transmis au maire par M. et Mme [V] prouvent que, sans cesse, M. et Mme [W] se trouvent sous l’oeil de leurs voisins qui ne manquent pas de signaler leurs faits et gestes.

Ce refus du droit de passage, depuis plusieurs années, et cette surveillance permanente créent un préjudice moral à M. et Mme [W] qu’il convient de réparer en condamnant M. et Mme [V] à leur payer des dommages et intérêts de 1 000 euros.

Sur les demandes annexes

M. et Mme [V], appelants qui succombent principalement, seront condamnés, in solidum, au paiement des entiers dépens d’appel et d’une indemnité de procédure de 2 000 euros à M. et Mme [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eux-mêmes étant déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort ;

Déboute M. [T] [V] et Mme [K] [O] épouse [V] de la fin de non recevoir tirée de l’extinction du droit de passage sur leur passage cadastrée A n°[Cadastre 3] sise à [Localité 27] ;

Déclare M. et Mme [V] irrecevables en leur demande de reconnaissance d’un droit de passage au profit de M. [Y] [Z] ;

Confirme le jugement en ce qu’il constate l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle A n°[Cadastre 3] appartenant à M. et Mme [V] au profit de la parcelle A n°[Cadastre 16] appartenant à M. [I] [W] et Mme [E] [D] épouse [W] et condamne M. et Mme [V] à respecter cette servitude de passage ;

Confirme le jugement en ce qu’il déboute M. et Mme [V] de leur demande de suppression de la fenêtre et en ce qu’il les déboute de leur demande de dommages et intérêts ; déboute M. et Mme [W] de leur demande de restitution d’une somme de 236,55 euros

Infirme le jugement en ce qu’il déboute M. et Mme [W] de leur demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Dit que le rétablissement du droit de passage devra intervenir dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte de 30 euros par jour pendant un délai de trois mois ;

Déboute M. et Mme [V] de leur demande de restitution par M. et Mme [W] de la clé du portail ;

Condamne M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [W] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne à M. et Mme [V] d’enlever la caméra de surveillance apposée sur leur immeuble dans le délai d’un mois, sous astreinte provisoire de 30. euros par jour à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute M. et Mme [V] de leur demande d’indemnité de procédure ;

Condamne, in solidum, M. [T] [V] et Mme [K] [O] épouse [V] au paiement des entiers dépens d’appel et d’une indemnité de procédure de 2 000 euros à M. [I] [W] et Mme [E] [D] épouse [W].

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT