COUR D’APPEL D’ORLÉANS

Chambre des référés – Première Présidence

Ordonnance de référé du 22 octobre 2025

/ 2025

N° RG 25/02580 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HIW5

[M] [F]

c/

[Localité 9] METROPOLE HABITAT

Expéditions le : 22 octobre 2025

M^e Clémentine DACHICOURT

SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO

Chambre des urgences

O R D O N N A N C E

Le vingt deux octobre deux mille vingt cinq,

Nous, Catherine GAY-VANDAME, première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, assistée de Alexis DOUET, greffier,

Statuant en référé dans la cause opposant :

I – [M] [F]

née le 10 Avril 1971 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Clémentine DACHICOURT, avocat au barreau de TOURS

Demanderesse, suivant exploit de la SELARL Stéphanie MULLET, huissier de justice à [Localité 8], en date du 22 août 2025

d’une part

II – [Localité 9] METROPOLE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocat au barreau de TOURS

d’autre part

Après avoir entendu les conseils des parties à notre audience publique du 01 octobre 2025, il leur a été indiqué que l’ordonnance serait prononcée, par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2025. Le délibéré a été avancé au 22 octobre 2025, les parties en étant informées le 16 octobre 2025.

* * * * *

En vertu d’un contrat sous seing privé en date du 28 novembre 2022, l’OPH [Localité 9] HABITAT a loué à Mme [M] [F] un local à usage d’habitation situé à [Localité 9], [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 319,05 euros.

Arguant de manquements persistants de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, l’OPH [Localité 9] HABITAT, a fait assigner Mme [M] [F], par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2024, délivré à étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de location en raison de ses abus graves et répétés de jouissance des lieux loués,

— prononcer l’expulsion de Mme [M] [F], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— supprimer le délais de 2 mois prévu à l’article L. 421-1 du CPCE en raison de la mauvaise foi de la locataire,

— condamner Mme [M] [F] à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et provisions sur charges jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux, révisable dans l’intervalle,

— condamner Mme [M] [F] à payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par un jugement du 05 juin 2025, le tribunal judiciaire de Tours a :

— Prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 novembre 2022 entre l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT, d’une part, et Mme [M] [F], d’autre part, concernant le logement situé à [Localité 9], [Adresse 2] ;

— Dit que Mme [M] [F] est désormais occupante sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

— Ordonné en conséquence à Mme [M] [F] ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer le bien immobilier et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

— Dit qu’à défaut pour Mme [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux situés à [Localité 9], [Adresse 2], appartement 10, et d’avoir restitué les clefs, l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

— Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Mme [M] [F] sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné Mme [M] [F] à payer à l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamné Mme [M] [F] à payer à l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné Mme [M] [F] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais de la sommation d’avoir à cesser les troubles du 28 mai 2024 ;

— Condamné Mme [M] [F] à payer à l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejeté toute autre demande ;

— Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Mme [M] [F], citée à l’audience par acte déposé à étude, n’était ni présente ni représentée et il a donc été statué contradictoirement à son égard.

Le jugement lui a été signifié à personne le 25 juin 2025.

Mme [M] [F] a interjeté appel de ce jugement le 18 juillet 2025 à 11h42. L’appel porte sur l’entier dispositif.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 août 2025, Mme [M] [F] a assigné l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT en référé suspension devant le premier président de la cour d’appel.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 septembre 2025, elle demande à la première présidente de la cour d’être reçue en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et en conséquence de :

— Prononcer l’arrêt de l’exécution provisoire dont est assortie le jugement rendu le 5 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours à l’encontre de Mme [M] [F] et qui fait l’objet d’un appel devant la Cour d’appel d’Orléans ;

— Réserver les dépens ;

— Débouter l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions, déposées au greffe de la cour le 16 septembre 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT demande de :

— Débouter Mme [M] [F] de sa demande de suspension de l’exécution provisoire attachée au jugement du 05 juin 2025 ;

— Condamner Mme [M] [F] à verser à [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Mme [M] [F] aux dépens.

MOYENS DES PARTIES

Mme [M] [F] soutient qu’il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation. Elle conteste les plaintes de ses voisins à son égard (cris et éclats de voix, urine sur la porte, jets d''ufs sur le balcon, versement d’huile sur le paillasson), sur lesquelles le premier juge s’est fondé. Elle fait notamment valoir que ces allégations n’ont jamais fait l’objet d’aucune constatation des forces de l’ordre ou d’un commissaire de justice.

D’une part, le tribunal judiciaire n’aurait pas vérifié la persistance des troubles allégués après l’assignation délivrée et, d’autre part, le voisinage et les proches de Mme [M] [F] auraient témoigné de ce que les dénonciations des voisins concernés ne sont pas justifiées.

M. [L] [R], notamment, aurait alerté le bailleur sur le comportement des voisins qui avaient, pour la précédente locataire, procédé de la même façon. Ce dernier constatait que l’appartement n°10 connaissait une importante « valse » de locataires et que les deux seuls plaignants du bâtiment étaient toujours les mêmes, à savoir les voisins situés en dessous et au-dessus dudit appartement. En outre, alors qu’il partage une cloison avec Mme [M] [F], il aurait attesté qu’il n’entendait aucun bruit provoqué par cette dernière ou ses enfants.

D’autres témoignages sont évoqués : M. [O] [J], qui a entendu le chien aboyer chez les voisins plaignants, Mme [T] [J] et M. [P] [J], qui relevaient le manque de tolérance des voisins plaignants, face à de simples bruits du quotidien (eau du robinet, bol qui tombe au sol, rires, voix qui porte, bruits de talons, son de la TV, etc.).

Au regard de ces éléments, Mme [M] [F] conteste la preuve des manquements qui lui sont reprochés et en déduit qu’il existe un moyen sérieux de réformation du jugement entrepris.

Quant aux conséquences manifestement excessives subies, il est soutenu que Mme [M] [F] s’est vu délivrer, le 09 juillet 2025, un commandement de quitter les lieux et que moins de quinze jours avant l’audience devant la première présidente, un procès-verbal de tentative d’expulsion a été réalisé.

Mme [M] [F] serait dans l’incapacité de se reloger rapidement, compte tenu des délais de traitement des demandes de logements conventionnés, et ses enfants ne seraient pas en capacité de l’accueillir.

Elle dit subir un harcèlement de ses voisins, qui tentent de la faire partir, et ont récemment déposé des ordures sous son paillasson. Elle doit actuellement prendre un traitement anxiolytique pour faire face à la situation.

L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT conteste l’argumentation. Il est soutenu que Mme [M] [F] a été invitée à modifier son comportement à plusieurs reprises, sans qu’elle ne daigne y donner une suite favorable, alors même que les troubles ont été dénoncés dès mars 2023.

Elle ne se serait pas présentée à une tentative de conciliation en avril 2023, ainsi qu’à une convocation au siège de l’office [Localité 9] METROPOLE HABITAT en septembre 2023.

Elle n’a pas non plus donné de suite à la sommation de cesser les troubles lui ayant été remise en mains propres le 28 mai 2024 et ne se serait enfin pas présentée devant le premier juge, de sorte qu’elle est mal fondée à déclarer qu’elle n’a pu faire valoir ses arguments.

Plusieurs nuisances de sa part sont évoquées et de nouvelles pièces sont produites à l’appui pour en justifier : jets de mégots et détritus, nuisances sonores, provocations de toutes sortes, détérioration de boîte aux lettres, etc. Il est d’ailleurs précisé qu’elle avait déjà fait l’objet d’un avertissement en 2019 lorsqu’elle était locataire d’un autre logement.

Elle souligne que Mme [M] [F] n’aurait produit aucune pièce au soutien de sa demande, qui serait de nature à établir des conséquences manifestement excessives. Elle n’aurait pas justifié d’une démarche de relogement, et de difficultés rencontrées à cet égard.

Ses problèmes d’anxiété seraient, pour leur part, dus à la situation conflictuelle avec le voisinage et non pas à l’exécution de la décision de première instance, ce qui rendrait d’autant plus surprenant sa volonté de se maintenir dans les lieux.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 514 du Code de procédure civile dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’article 514-3 du Code de procédure civile dispose : " En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En cas d’opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d’office ou à la demande d’une partie, arrêter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives ".

Selon l’article 514-6 du Code de procédure civile, lorsqu’il est saisi en application des dispositions précitées, le premier président statue en référé, par une décision non susceptible de pourvoi.

— Sur les conséquences manifestement excessives

Il est de jurisprudence constante et ancienne que les conséquences manifestement excessives doivent être appréciées par rapport à la situation du débiteur eu égard à ses facultés ou aux facultés de remboursement du créancier (Ass. Pl. 02 novembre 1990, pourvoi n° 90-12.698).

Le premier président, saisi d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire d’un jugement statue dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments qui lui sont soumis (2ème Civ., 05 février 1997, pourvoi n° 94-21.070), la charge de la preuve revenant au requérant.

En l’espèce, pour caractériser les conséquences manifestement excessives, Mme [M] [F] se fonde, d’une part, sur l’imminence de son expulsion du logement situé [Adresse 2], et d’autre part sur son impossibilité d’être relogée à bref délai.

En premier lieu, il doit être précisé que si l’expulsion d’un logement entraîne, par définition, des difficultés et des contraintes matérielles indéniables pour la personne qui en fait l’objet, elle ne s’analyse pas en elle-même comme une conséquence manifestement excessive au sens des dispositions précitées. Raisonner ainsi reviendrait à écarter d’office l’exécution provisoire de droit, en violation des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

En second lieu, les conséquences manifestement excessives, dans ce cadre, doivent s’apprécier en tenant compte, notamment, du caractère imminent de l’expulsion, de la situation financière du locataire menacé d’expulsion, et de ses possibilités matérielles de relogement, permettant alors de déduire le risque que cette personne se retrouve sans domicile avant de pouvoir exercer ses droits en cause d’appel.

Au cas d’espèce, Mme [M] [F] s’est vue signifier, le 09 juillet 2025, un commandement de quitter les lieux dans un délai de deux mois. Ainsi, l’échéance est arrivée à son terme le 09 septembre 2025 et, le 18 septembre 2025, l’intéressée se voyait signifier un procès-verbal de tentative d’expulsion.

Dans son procès-verbal, le commissaire de justice précisait que personne n’avait répondu à ses appels et que dans ces conditions, il était tenu de requérir la force publique auprès de Monsieur le préfet territorialement compétent.

Toutefois, malgré le caractère imminent de cette expulsion, Mme [M] [F] n’a justifié d’aucune démarche pour tenter de se reloger, alors même que le jugement du 05 juin 2025 lui a été signifié le 25 juin 2025, et qu’elle a connaissance de son obligation depuis cette date. Ainsi, depuis plus de trois mois, elle a la possibilité de rechercher un nouveau logement, ou, à tout le moins, de prendre attache avec des proches pour trouver une solution d’hébergement le cas échéant.

Il est d’ailleurs observé que ses fils, [O] [J] (demeurant au [Adresse 3] à [Localité 9]) et [P] [J] (demeurant au [Adresse 5] à [Localité 6]) et sa fille [T] [J] (demeurant au [Adresse 4] à [Localité 9]) résident à proximité et ont rédigé pour elle des témoignages en date de juillet 2025 afin d’appuyer ses allégations devant Mme la première présidente.

Dans ces conditions, l’intéressée n’établit pas être dans l’impossibilité de bénéficier d’un hébergement chez l’un de ses enfants, ni d’éventuelles difficultés en vue d’obtenir un nouveau logement conventionné.

Ainsi, il n’est pas justifié de conséquences manifestement excessives au sens des dispositions précitées, de sorte que la demande sera rejetée, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur l’existence d’un moyen sérieux de réformation ou d’annulation de la décision entreprise.

— Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité ne s’oppose pas à ce que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens. Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en matière de référé,

DÉCLARONS Mme [M] [F] recevable en sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement du 05 juin 2025, rendu par le tribunal judiciaire de Tours ;

DÉBOUTONS Mme [M] [F] de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement du 05 juin 2025, rendu par le tribunal judiciaire de Tours ;

DISONS que chaque partie devra supporter la charge de ses propres dépens ;

REJETONS la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Et la présente ordonnance a été signée par Madame Catherine GAY-VANDAME, première présidente et Monsieur Alexis DOUET, greffier, à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PREMIERE PRÉSIDENTE

Alexis DOUET Catherine GAY-VANDAME