COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 09 janvier 2024

N° RG 21/02510 – N° Portalis DBVU-V-B7F-FW7W

— LB- Arrêt n° 4

[J] [W] / [H] [B], [A] [K] épouse [Z], S.C.P. ROUZIER FUZELLIER RENON ARNAUD-RAYNAUD

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 16 Novembre 2021, enregistrée sous le n° 18/00350

Arrêt rendu le MARDI NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [J] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANT et INTIME dans le cadre de la procédure 22/0097 absorbée par jonction

ET :

S.C.P. ROUZIER FUZELLIER RENON ARNAUD-RAYNAUD

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

Représentée par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE et APPELANTE dans le cadre de la procédure 22/0097 absorbée par jonction

Mme [H] [B]

[Adresse 11]

[Localité 5]

et

Mme [A] [K] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentées par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FD et par Maître Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT- FD

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 06 novembre 2023

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 09 janvier 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé signé le 1er août 2017 en l’étude de maître [R], notaire au sein de la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud-Raynaud, Mme [H] [B] et Mme [A] [K] épouse [Z], vendeurs, et M. [J] [W], acquéreur, ont régularisé une promesse synallagmatique de vente concernant une parcelle située [Adresse 9] (Puy-de-Dôme), cadastrée section ZB n° [Cadastre 8], d’une superficie de 7 ares 96 centiares, le prix étant fixé à 60'000 euros, la réitération de la vente devant intervenir le 29 septembre 2017.

L’acte prévoyait :

— Une condition suspensive liée à l’obtention par l’acquéreur d’un prêt d’un montant maximum de 40'000 euros sur une durée de 15 ans au taux d’intérêt maximum de 1,70 % ;

— Une pénalité de 6000 euros en application de l’article 1231-5 du code civil en cas de non réitération de l’acte ;

— La possibilité pour chaque partie, nonobstant la pénalité, de poursuivre l’exécution de la vente.

L’acte apportait en outre, au paragraphe consacré aux servitudes, les précisions suivantes :

« À la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle du bien, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autre que celles relatées ci-après :

1) Aux termes de l’acte reçu par maître [O], notaire à [Localité 10], le 28 juillet 2001, publié au bureau des hypothèques de [Localité 5] le 24 août 2001, volume 2001 P n° 4086, il a notamment été stipulé ce qui suit ci-après littéralement rapporté :

« 'M. et Mme [G] créent et constituent sur la parcelle de terrain restant leur appartenir, cadastrée section ZB n° [Cadastre 8] (fonds servant) une servitude de passage de canalisation d’évacuation d’eaux usées et pluviales, au profit de l’immeuble présentement vendu cadastré section ZB n° [Cadastre 7] (fonds dominant)'.

Cette servitude s’est éteinte par suite de la réunion des fonds servant et dominant entre les mains d’un même propriétaire.

Il est ici précisé que la maison d’habitation édifiée sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 7] est équipée à ce jour d’un assainissement par fosse septique située en sous-sol de la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 8] présentement vendue.

Cependant, il n’y a pas lieu de stipuler une création de servitude pour cette installation, le vendeur s’obligeant expressément à remplacer ce système d’assainissement par un autre système individuel de type station d’épuration ou micro station d’épuration, lequel sera situé sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 7], et ce, au plus tard avant la réitération des présentes en acte authentique des présentes (sic). Le vendeur s’oblige en outre à neutraliser la fosse septique actuellement existante avec de l’eau ou du sable à son choix, avant la réitération authentique de la vente. 2)(') ».

Mme [B] et Mme [Z] se sont renseignées auprès des services techniques de la mairie de [Localité 5] sur la possibilité d’installer une micro station d’épuration sur leur parcelle. Suite à un déplacement sur les lieux le 8 août 2017, M. [I], technicien du domaine public, leur a adressé un courriel le 12 octobre 2017 leur confirmant qu’elles n’étaient pas autorisées à installer une micro station d’épuration sur la parcelle cadastrée ZB n° [Cadastre 7] et avaient l’obligation de raccorder la parcelle, située en zone d’assainissement collectif, au réseau de collecte des eaux usées, soit directement soit par le biais d’une servitude et de mettre hors service le dispositif d’assainissement individuel.

Par courrier recommandé en date du 13 octobre 2017, Mme [B] et Mme [Z] ont avisé leur notaire de leur intention de ne pas poursuivre la vente, annexant à leur lettre le courriel des services techniques de la mairie de [Localité 5] en date du 12 octobre 2017.

Par courrier recommandé en date du 21 novembre 2017, M. [W] a mis en demeure Mme [B] et Mme [Z] de régulariser la vente le 11 décembre 2017, date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé par maître [U], notaire de M. [W]. Ce dernier indiquait également dans son courrier qu’eu égard à la difficulté soulevée s’agissant du défaut d’autorisation d’installer une micro station d’épuration, il avait, par l’intermédiaire des notaires, accepté la constitution d’une servitude de passage de canalisation souterraine à l’aspect est de la parcelle vendue permettant le raccordement de la maison au réseau d’assainissement collectif.

Par acte d’huissier en date du 24 janvier 2017, M. [J] [W] a fait assigner Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] en vente forcée devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand.

Par acte d’huissier en date du 11 juin 2020, Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] ont appelé en cause la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud.

Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué en ces termes :

— Prononce la nullité du compromis de vente établi le 1er août 2017 en raison du caractère impossible de son objet ;

— Rejette les autres demandes de Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] ;

— Déboute M. [J] [W] et la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud, notaires associés, de leurs demandes ;

— Condamne la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud à payer d’une part la somme de 2000 euros à M. [J] [W] et d’autre part la somme de 2000 euros aux consorts [B]-[Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud aux dépens de l’instance ;

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

M. [J] [W] a relevé appel du jugement par déclaration électronique du 1er décembre 2021. La SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud a également relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 6 janvier 2022. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 23 juin 2022.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 26 octobre 2023.

Vu les conclusions en date du 27 décembre 2022 aux termes desquelles M. [J] [W] demande à la cour de :

— Prononcer la nullité du jugement pour avoir retenu un moyen qui n’était pas dans le débat sans respect du principe contradictoire ;

— Réformer en toute hypothèse la décision dont appel en toutes ses dispositions ;

— Enregistrer la dénégation formelle et absolue par le concluant de propos, actes ou présence qui lui sont prêtées par pure allégation et sans l’ombre d’une preuve par les intimées ;

— Dire que la vente entre les parties est parfaite en tant qu’elle porte sur l’immeuble ci-dessus et aux conditions également énoncées, exclusives de toute référence à une quelconque condition suspensive relative à l’assainissement des venderesses ;

— Dire que celles-ci qui n’invoquent d’ailleurs pas une telle condition laquelle serait purement potestative, ne rapportent aucune preuve des pseudos man’uvres dolosives qu’elles imputent par fantasme à leur acheteur ;

— Dire que l’arrêt à intervenir se substituera à l’acte authentique et sera publié pour valoir vente au service de la publicité foncière de [Localité 5] avec incorporation du projet d’acte de vente notariée et du PV de carence, publiés en même temps ;

— Condamner sous astreinte de 500 euros/jour de retard un mois après la signification de l’arrêt à intervenir les défenderesses solidairement à neutraliser la fosse se trouvant sur la propriété du concluant conformément aux obligations librement souscrites dans le compromis ;

— Condamner les intimées à lui payer une somme de 6000 euros représentant l’indemnité contractuelle conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil outre 18'000 euros au titre du préjudice de jouissance lié à la résistance abusive et de mauvaise foi des défenderesses ;

— À titre infiniment subsidiaire et uniquement pour répondre à l’obligation d’une position globale précautionneuse, condamner le notaire en cas d’annulation de la promesse de vente à lui payer une somme de 6000 euros représentant le préjudice découlant de la privation de l’indemnité contractuelle, outre 50 000 euros au titre du préjudice lié à la perte de la chose achetée ;

— Condamner qui il appartiendra au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du du code de procédure civile en cause d’appel et aux entiers dépens en ce compris ceux de publication du jugement.

Vu les conclusions en date du 20 septembre 2023 aux termes desquelles Mme [B] et Mme [Z] demandent à la cour de :

— Rejeter la demande de nullité du jugement présentée par M. [W] ;

— Déclarer mal fondés M. [W] et la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud, notaires associés, en leurs appels, fins et conclusions ;

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a :

— Prononcé la nullité du compromis de vente établi le 1er août 2017 en raison du

caractère impossible de son objet ;

— Débouté M. [J] [W] et la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud de leurs demandes ;

— Condamné la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du du code de procédure civile ;

— Condamné la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud aux dépens de l’instance ;

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il les a déboutées de leur demande de condamnation de M. [W] au titre de leur préjudice moral ;

A titre subsidiaire :

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il les a déboutées de leur demande de nullité de la promesse pour dol, et statuant à nouveau, annuler la promesse signée le 1er août 2017 pour dol, subsidiairement en considération du caractère illicite de la condition particulière mise à la charge des venderesses et de l’impossibilité de réaliser la promesse, plus subsidiairement ordonner la résolution de la promesse sinon sa caducité,

— Dire n’y avoir lieu à vente forcée et débouter en tout état de cause M. [W] de son action en vente forcée et de l’ensemble de ses demandes ;

A titre très subsidiaire :

Pour l’hypothèse où par impossible une décision différente devait intervenir, votre cour devrait alors renvoyer les parties par devant notaire pour signer l’acte réitératif selon le dernier projet intégrant la constitution d’une servitude laquelle devra prévoir non seulement le passage en vue d’un raccordement à l’assainissement collectif des eaux usées mais aussi des eaux de pluie :

« A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, qui accepte et de ses propriétaires successifs un droit de passage d’une canalisation pour le raccordement au tout à l’égout. »

Fonds dominant :

Propriétaire : M. [J] [W]

Désignation : à [Adresse 11]

Une parcellede terrain cadastrée section ZB n° [Cadastre 8], lieu-dit "[Localité 12]",

pour une contenance de sept ares quatre-vingt-cinq centiares (00ha 07a 85ca).

Effet relatif :

Acquisition objet des présentes qui sera publiée en même temps que les présentes auprès du service de publicité foncière compétent.

Fonds servant :

Propriétaires : Mme [H] [B] et Mme [A] [Z]

Désignation :

Désignation : à [Adresse 11]

Un immeuble cadastré section ZB n° [Cadastre 7], lieu-dit "[Adresse 11]",

pour une contenance de 12 ares 15 centiares (00ha 12 a 95ca).

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il les a déboutées de leur demande de condamnation de la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud à les relever et garantir de toute condamnation ;

Et statuant à nouveau,

— Constater l’engagement de la responsabilité de la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud ;

— Condamner la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire et à les relever et garantir indemnes de toute condamnation qui pourrait intervenir à leur encontre ;

En tout état de cause,

— Ordonner la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques,

— Débouter M. [W] de sa demande de voir neutraliser la fosse septique sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et dire n’y avoir à lieu à astreinte,

— Rejeter les demandes adverses au titre des frais irrépétibles et des dépens

— Condamner la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud à leur porter et payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [J] [W] à leur payer la somme de 3500 euros chacune au titre de leur préjudice moral outre 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Le condamner aux entiers dépens.

Vu les conclusions en date du 19 septembre 2023 aux termes desquelles la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud- Raynaud demande à la cour de :

— Statuer ce que de droit sur l’appel de M. [W] ;

— Au fond, et sur la faute, réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a jugée fautive en n’ayant pas assuré l’efficacité de son acte ;

— Retenir qu’elle n’a pas failli à ses obligations de conseil et à son devoir de veiller à l’efficacité et à la sécurité de ses actes ;

— Réformer le jugement en ce qu’il la condamne au paiement d’un article 700 et aux dépens ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il écarte l’existence de tout préjudice au détriment

de Mmes [B] et [Z] et au détriment de M. [W] ;

— Débouter Mmes [B] et [Z] de toutes autres demandes, fins et conclusions ;

— Réformer le jugement en ce qu’il la déboute de sa demande de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner en conséquence Mmes [B] et [Z] à lui payer et porter UN euro à titre de dommages et intérêts outre la somme de 3 500 euros sur l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera rappelé en premier lieu qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’elle n’a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que… » ou de « dire et juger que…» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.

— Sur la demande d’annulation du jugement pour non-respect du principe du contradictoire :

La demande de M. [W] aux fins d’annulation du jugement pour non-respect du principe du contradictoire sera rejeté alors que, contrairement à ce qu’il soutient, le premier juge n’a introduit dans le débat aucun moyen nouveau en fondant sa motivation sur les dispositions de l’article 1163 du code civil, dès lors que Mme [B] et Mme [Z] invoquaient devant lui l’impossibilité juridique d’exécuter leurs obligations, étant rappelé que le juge est tenu, en vertu de l’article 12 du code de procédure civile de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

— Sur la demande tendant au prononcé de la nullité de la promesse synallagmatique de vente :

Il sera rappelé que la parcelle litigieuse, cadastrée section ZB n° [Cadastre 8], comporte actuellement en son sous-sol la fosse septique assurant l’assainissement de la maison d’habitation appartenant à Mme [B] et Mme [Z], située sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 7].

Ces deux parcelles ayant auparavant déjà appartenu à des propriétaires différents, une servitude de passage de canalisation d’évacuation d’eaux usées et pluviales avait été constituée par acte reçu par maître [O], notaire à [Localité 10], le 28 juillet 2001, grevant la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 8] (fonds servant) au profit de l’immeuble cadastré section ZB n° [Cadastre 7] (fonds dominant). Cette servitude s’est éteinte par suite de la réunion des fonds servant et dominant entre les mains d’un même propriétaire.

Compte tenu de la nouvelle division de la propriété constituée par les parcelles n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8], la question du devenir du système assurant l’assainissement de la maison située sur la parcelle n°[Cadastre 7] a été envisagée dans les termes suivants aux termes la promesse synallagmatique de vente, au paragraphe consacré aux servitudes :

« (' ) il n’y a pas lieu de stipuler une création de servitude pour cette installation, le vendeur s’obligeant expressément à remplacer ce système d’assainissement par un autre système individuel de type station d’épuration ou micro station d’épuration, lequel sera situé sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 7], et ce, au plus tard avant la réitération des présentes en acte authentique des présentes (sic). Le vendeur s’oblige en outre à neutraliser la fosse septique actuellement existante avec de l’eau ou du sable à son choix, avant la réitération authentique de la vente. (') ».

En l’occurrence, Mme [B] et Mme [Z], après s’être renseignées auprès des services techniques de la mairie de [Localité 5] sur la possibilité d’installer une micro station sur leur parcelle, ont été informées par courriel du 12 octobre 2017 émanant de M. [I], technicien du domaine public, qui s’était préalablement rendu sur les lieux, qu’en application de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique, elle n’étaient pas autorisées à installer une micro station d’épuration sur la parcelle cadastrée ZB n° [Cadastre 7] et avaient l’obligation de raccorder la parcelle, située en zone d’assainissement collectif, au réseau de collecte des eaux usées, soit directement soit par le biais d’une servitude, et de mettre hors service le dispositif d’assainissement individuel.

L’existence d’une obligation de raccordement de la parcelle au réseau collectif des eaux usées a été confirmée par courriel du 27 juin 2018, adressé au conseil des intimées, émanant du conseiller municipal de la mairie de [Localité 5] délégué à la voirie, à l’urbanisme et à l’aménagement du territoire.

Les parties ne discutent pas le fait que Mme [B] et Mme [Z] ne pouvaient obtenir une dérogation prévue par les dispositions de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique, même s’il n’est produit aucun justificatif d’une requête officielle déposée auprès du maire de [Localité 5] en ce sens, et qu’elles se trouvaient en conséquence dans l’impossibilité de procéder à l’installation d’un système d’assainissement individuel tel que cela était prévu dans la promesse de vente.

Mme [B] et Mme [Z] sollicitent en premier lieu la confirmation du jugement en ce qu’il a considéré que la promesse de vente était nulle en raison du caractère impossible de son objet. Subsidiairement, elles demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déboutées de leur demande de nullité de la promesse de vente pour dol commis par l’acheteur. Plus subsidiairement encore, elles réclament l’annulation de la promesse en considération du caractère illicite de la condition particulière mise à leur charge en rendant la réalisation impossible.

— Sur la nullité de la promesse synallagmatique de vente en raison du caractère impossible de la prestation :

Aux termes de l’article 1163 du code civil :

« L’obligation a pour objet une prestation présente ou future.

Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable.

La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire. »

Il est constant que l’impossibilité visée par ces dispositions s’entend d’une impossibilité absolue de la prestation, qui doit être appréciée in concreto et doit tenir à la chose et non à la personne du débiteur.

En l’espèce, l’analyse du paragraphe litigieux de la convention, dont les termes ont été rappelés ci-dessus, amène à constater que, nonobstant les termes employés (« le vendeur s’obligeant expressément’ »), la seule obligation à la charge du vendeur vis-à-vis de l’acheteur qui résultait de la clause était de neutraliser la fosse septique existant sur la parcelle n° [Cadastre 8], ce au plus tard avant la réitération de la promesse en acte authentique. En effet, les précisions quant au choix du système d’assainissement qui serait mis en 'uvre, à savoir un système individuel de type station d’épuration ou micro station d’épuration, ne pouvaient concerner que les venderesses, sans faire peser sur elles aucune obligation à l’égard de l’acheteur à ce titre.

Or, si la volonté des venderesses de mettre en place un système d’assainissement individuel s’est heurtée aux règles applicables aux parcelles situées en zone d’assainissement collectif, pour autant, cette situation ne constituait pas un obstacle dirimant à l’exécution de l’obligation de neutraliser la fosse septique existant en sous-sol de la parcelle n° [Cadastre 8], quand bien même cette situation contraignait Mme [B] et Mme [Z] à mettre en 'uvre les travaux nécessaires au raccordement de leur parcelle au réseau de collecte des eaux usées.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la promesse synallagmatique de vente « en raison du caractère impossible de son objet ».

— Sur la demande de nullité de la promesse synallagmatique de vente pour dol de l’acquéreur :

Mme [B] et Mme [Z] réclament subsidiairement le prononcé de la nullité de la convention pour dol, sur le fondement l’article 1137 du code civil, soutenant que M. [W] les aurait convaincues, par l’emploi de man’uvres et par la délivrance d’informations incomplètes ayant déterminé leur consentement, qu’il était possible de recourir à une micro station d’épuration.

Aux termes de l’article 1137 du code civil :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Mme [B] et Mme [Z] font valoir en l’espèce que M. [W] a lui-même suggéré la solution d’une micro centrale et fait réaliser des devis pour une telle installation par l’entreprise [W], dirigée par sa s’ur, et qu’il était parfaitement informé du fait que le terrain objet de la vente devrait en réalité être raccordé à l’assainissement collectif, pour avoir lui-même réalisé plusieurs projets immobiliers dans le secteur.

Il sera rappelé que le dol ne se présume pas. Il appartient donc à Mme [B] et Mme [Z] de démontrer l’existence des éléments matériel et moral constitutifs du dol.

S’agissant de l’élément matériel, il n’est pas établi que M. [W] ait communiqué aux venderesses des documents inexacts ou trompeurs, étant précisé que les discussions au sujet de la vente du terrain ont commencé avec [N] [K], compagnon de Mme [B], décédé en mars 2017, et que cette dernière était en possession des deux devis émis en février 2017 par la société [W] correspondant, le premier à l’installation d’une micro station, le second aux travaux nécessaires au raccordement au tout-à-l’égout, donc aux deux solutions envisageables.

Par ailleurs, le seul fait que M. [W] ait lui-même entrepris des projets immobiliers dans le secteur ne suffit pas à caractériser l’existence d’une dissimulation d’une information déterminante du consentement de Mme [B] et Mme [Z] alors qu’il ne résulte pas des pièces produites que celui-ci ait envisagé pour ses propres projets l’installation de systèmes individuels d’assainissement et ainsi qu’il se soit trouvé dans la situation de se heurter à une opposition administrative.

S’agissant de l’élément moral, aucun élément du dossier ne permet de prouver que M. [W] ait agi d’une façon ou d’une autre à l’égard de Mme [B] et Mme [Z] dans l’intention de les tromper pour les déterminer à conclure le contrat, cette analyse des agissements de M. [W] reposant uniquement sur les affirmations de ces dernières, fondées sur des interprétations.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté Mme [B] et Mme [Z] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de la vente sur le fondement de l’article 1137 du code civil.

— Sur la demande tendant au prononcé de la nullité de la promesse de vente en considération du caractère illicite de la condition particulière mise à la charge de Mme [B] et Mme [Z] :

Mme [B] et Mme [Z] soutiennent, plus subsidiairement encore, que la réitération de la promesse était conditionnée à la possibilité d’installer un système d’assainissement individuel, ce qui revient à considérer que l’obligation de vente à laquelle elles s’étaient engagées était assortie d’une modalité caractérisant l’existence d’une condition suspensive. Elles considèrent que la réalisation de cette condition était impossible, car illicite selon elles, de sorte que, en application de l’article 1184 du code civil, l’acte serait nul dans son ensemble.

Il convient de relever cependant qu’il ne résulte ni de la physionomie générale de la promesse de vente, ni de la rédaction de la clause litigieuse que les parties aient entendu faire de la possibilité de l’installation d’un système individuel d’assainissement une condition suspensive de la vente, étant observé d’une part que la clause relative au remplacement du système d’assainissement est insérée au paragraphe spécialement consacré aux servitudes, page 9 de l’acte, quand les conditions suspensives de droit commun et particulières sont abordées expressément en pages 6 et 7 de l’acte, d’autre part qu’aucune disposition particulière n’est énoncée pour tenir compte de l’hypothèse d’une impossibilité de mettre en place une micro station d’assainissement pour un motif tiré d’un refus administratif ou pour tout autre motif.

Les précisions données quant à l’installation d’un système d’assainissement individuel sont en réalité présentées dans l’acte comme une explication à l’absence de nécessité d’instituer une nouvelle servitude, obligation étant faite en outre aux venderesses, dans cette circonstance, de supprimer la fosse septique souterraine à la parcelle n° [Cadastre 8].

En considération de ces éléments, la clause litigieuse ne peut être interprétée comme prévoyant une condition suspensive tenant à la possibilité pour Mme [B] et Mme [Z] d’installer un système d’assainissement individuel tel qu’une station d’épuration ou une micro station d’épuration, sauf à dénaturer les termes de la convention.

Mme [B] et Mme [Z] seront déboutées de leur demande tendant au prononcé de la nullité de la promesse résultant selon elles de la stipulation d’une condition impossible.

— Sur les demandes de résolution de la promesse ou de prononcé de la caducité de l’acte :

Ces demandes, présentées dans le dispositif des écritures de Mme [B] et Mme [Z], seront rejetées alors qu’elles ne sont pas explicitées dans la discussion de leurs conclusions et ne sont étayées par aucun moyen particulier.

— Sur la vente du bien :

En application de l’article 1589 du code civil, compte tenu de l’accord réciproque des parties sur la chose et le prix, la promesse synallagmatique de vente signée le 1er août 2017 en l’étude de maître [R], notaire au sein de la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud-Raynaud, entre d’une part Mme [H] [B] et Mme [A] [K] épouse [Z], d’autre part M. [J] [W], portant sur la parcelle située [Adresse 9] (Puy-de-Dôme) cadastrée section ZB n° [Cadastre 8], vaut vente.

La demande de Mme [B] et Mme [Z] tendant à ce que les parties soient renvoyées devant le notaire pour signature de l’acte authentique qui serait modifié en intégrant la constitution d’une servitude dans les termes qu’elles proposent au dispositif de leurs conclusions sera rejetée, le juge n’ayant pas le pouvoir de modifier les termes des contrats légalement formés, qui, en application de l’article 1103 du code civil, tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le présent arrêt, auquel sera annexée la promesse synallagmatique de vente, tiendra lieu d’acte de propriété et sera publié auprès du service de la publicité foncière de [Localité 5].

— Sur la demande présentée par Mme [B] et Mme [Z] à l’encontre de M. [W] au titre de la réparation d’un préjudice moral :

Le jugement sera confirmé, par substitution de motifs, en ce qu’il a débouté Mme [B] et Mme [Z] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de M. [W] au titre de la réparation d’un préjudice moral alors qu’elles n’établissent pas le comportement fautif de ce dernier à leur égard.

— Sur l’application de la clause pénale et la demande de dommages et intérêts présentée par M. [W] :

L’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, mais que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution sans que le créancier n’ait à démontrer l’existence du préjudice en résultant, que les parties conviennent d’évaluer par anticipation de façon forfaitaire. Il appartient au débiteur de l’obligation dont l’inexécution donne lieu à l’application de la clause pénale, de rapporter la preuve du caractère « manifestement excessif » de la sanction au regard du préjudice subi par le créancier, afin d’obtenir la réduction de son montant.

En considération des développements précédents, il apparaît que Mme [B] et Mme [Z] ne justifient pas que leur refus de procéder à la réitération de la vente reposait sur un motif légitime. La clause pénale doit ainsi recevoir application.

La somme de 6000 euros prévue au titre de la clause pénale, dont les parties ont accepté le caractère forfaitaire, n’apparaît ni manifestement excessive, ni manifestement dérisoire, au regard du préjudice effectivement subi. Mme [B] et Mme [Z] seront en conséquence condamnées au paiement de cette somme à M. [W].

M. [W] doit en revanche être débouté de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires au titre d’un préjudice de jouissance alors qu’il ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par l’indemnisation forfaitaire accordée au titre de la clause pénale. Le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur la demande de condamnation sous astreinte de Mme [B] et Mme [Z] à la « neutralisation » de la fosse septique située sous la parcelle vendue :

L’obligation de Mme [B] et Mme [Z] de « neutraliser la fosse septique » située dans le sous-sol de la parcelle cadastrée ZB n°[Cadastre 8], « avec de l’eau ou du sable », résulte des termes de la promesse de vente signée entre les parties.

Mme [B] et Mme [Z] seront en conséquence condamnées, sous astreinte, à l’exécution de cette obligation. Il convient toutefois de tenir compte des contraintes liées à la configuration des lieux et de la nécessité pour les intimées d’entreprendre les travaux nécessaires à l’installation d’un système d’assainissement desservant leur maison d’habitation. La condamnation sera en conséquence prononcée sous astreinte de 15 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de six mois suivant la signification du présent arrêt.

— Sur la responsabilité de la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon- Nathalie Arnaud-Raynaud à l’égard de Mme [B] et Mme [Z] (ci-après la SCP Katia Rouzier) :

Il est constant que le notaire est tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité, de l’utilité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente en veillant en particulier à prévoir des stipulations propres à assurer que les droits et obligations réciproques contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement. Tenu d’un devoir de conseil, d’information et de mise en garde, le notaire doit attirer l’attention des parties sur les conséquences et les risques des actes dressés en son étude et auxquels il sera requis de donner la forme authentique. Le notaire doit notamment procéder aux vérifications d’usage s’agissant de la situation du bien immobilier au regard des règles d’urbanisme.

Mme [B] et Mme [Z] considèrent en l’espèce que la SCP [V] [R] a manqué à ses obligations en s’abstenant de vérifier la situation du bien au regard des règles applicables dans le secteur en matière d’assainissement, alors qu’elles avaient elles-mêmes indiqué qu’elles ignoraient si l’immeuble était desservi par le réseau d’assainissement et qu’elles souhaitaient l’installation d’un système d’assainissement individuel, et encore en omettant de prévoir l’hypothèse dans laquelle l’immeuble devrait obligatoirement être raccordé aux installations collectives.

Il ressort des pièces du dossier que, dans la perspective de la vente de la parcelle n° [Cadastre 8], et avant même la signature de la promesse synallagmatique de vente et l’intervention de la SCP [V] [R], la question de l’assainissement de la maison d’habitation située sur la parcelle n° [Cadastre 7] a été envisagée par Mme [B] et son compagnon, décédé depuis, et que deux devis ont été établis dès le mois de février 2017, l’un pour l’installation d’une micro station d’épuration, l’autre pour des travaux de raccordement au réseau public d’assainissement, devis transmis par Mme [B] et Mme [Z] elles-mêmes à l’étude notariale.

Il est ainsi démontré que Mme [B] et Mme [Z] étaient informées de l’existence d’un réseau collectif d’assainissement et que l’hypothèse d’un raccordement à ce réseau était une des deux options qu’elles avaient étudiées. Par ailleurs, les règles applicables en la matière, à savoir l’obligation de raccorder la parcelle au réseau collectif d’assainissement, sauf dérogation, sont expressément rappelées en pages 12 et 13 de la promesse synallagmatique de vente.

Pour autant, il est également établi que Mme [B] et Mme [Z] ont en définitive fait le choix, ainsi que cela résulte spécifiquement de la promesse synallagmatique de vente, de procéder à l’installation d’une micro centrale. Elles ont ensuite été avisées par les services techniques de la mairie du fait qu’elle ne seraient pas autorisées à mettre en place un tel système et qu’elles avaient l’obligation de faire raccorder la parcelle au réseau collectif.

La SCP [V] [R] souligne à juste titre que les discussions ont alors été reprises, avec son assistance active, entre les venderesses et M. [W], afin d’obtenir de ce dernier l’autorisation de l’implantation d’une nouvelle servitude sur la parcelle n°[Cadastre 8], facilitant le raccordement au réseau collectif, étant précisé que, contrairement à ce que soutiennent Mme [B] et Mme [Z], une modification de la promesse synallagmatique sur ce point par avenant était parfaitement possible avec l’accord des deux parties.

M. [W] a en définitive accepté l’instauration d’une servitude, ce qu’il a indiqué officiellement par courrier du 21 novembre 2017, alors que Mme [B] et Mme [Z] avaient déjà pris la décision de ne pas donner suite à la vente. M. [W], dans le même courrier, a mis en demeure les venderesses de se présenter en l’étude de son propre notaire afin de signer l’acte authentique de vente.

S’il résulte de ces éléments qu’une solution alternative existait pour parvenir à la vente, il n’en demeure pas moins que cette solution pouvait ne pas convenir à Mme [B] et Mme [Z] et qu’elle n’étaient pas tenues de l’accepter, alors que leur choix initial s’était porté sur l’installation d’un système d’assainissement individuel.

La SCP Katia Rouzier était informée dès l’origine des hésitations de Mme [B] et Mme [Z] à ce sujet, puisqu’elles avaient étudié les deux solutions, et de leur choix définitif, clairement mentionné dans l’acte signé le 1er août 2017 à travers les précisions relatives aux modalités du système d’assainissement qui serait installé.

Dans ce contexte, le notaire, lui-même parfaitement au fait des risques d’un refus de la mairie de délivrer l’autorisation attendue, ainsi que cela résulte de ses propres écritures, aurait dû s’interroger sur le caractère accessoire ou essentiel du choix manifesté par Mme [B] et Mme [Z] sur ce point, afin éventuellement d’ériger en condition suspensive l’obtention de l’autorisation d’installer une micro centrale, alors qu’en l’occurrence l’acte n’envisage aucunement les conséquences d’un défaut d’accord de la mairie pour un tel projet.

Il résulte de ces explications que la SCP [V] [R] a manqué à son obligation de conseil et à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte dressé le 1er août 2017, en s’abstenant de proposer l’instauration d’une condition suspensive permettant à Mme [B] et Mme [Z] de ne pas vendre le bien en l’absence d’autorisation d’installer une micro centrale.

La SCP [V] [R] fait toutefois observer justement, sans être aucunement contredite sur ce point, que, indépendamment de la vente du bien, Mme [B] et Mme [Z] sont en définitive obligées, en application de l’article L1331-1 du code de la santé publique, et dans la mesure où il existe un réseau public de collecte des eaux usées domestiques, de mettre leur installation aux normes et de faire procéder au raccordement.

En conséquence, et même s’il résulte des pièces communiquées que le coût du raccordement, opération qui nécessite notamment des travaux d’aménagement de la cour de la maison, est plus élevé que celui de l’installation d’une micro station, Mme [B] et Mme [Z] ne peuvent se prévaloir à ce titre d’un préjudice en lien avec les manquements reprochés à la SCP [V] [R], étant observé qu’il n’est nullement établi qu’elles auraient pu, comme elles le soutiennent, négocier la vente au prix de 70'000 euros, alors que selon les explications de la SCP Katia Rouzier, qui ne sont pas remises en question, un accord sur le prix de 60'000 euros était déjà intervenu du vivant de [N] [K].

Mme [B] et Mme [Z] ne peuvent davantage se prévaloir d’un préjudice résultant du fait qu’elles auraient été empêchées « d’exécuter la promesse au titre de laquelle elles se voient poursuivies en justice », en lien avec les manquements reprochés à la SCP [V] [R], au motif que celle-ci aurait exclu l’instauration d’une nouvelle servitude, alors d’une part que ce parti pris, déterminé par l’accord des parties, était cohérent avec la solution retenue de l’installation d’un système d’assainissement individuel, d’autre part que la création d’une servitude, qui aurait pu être consacrée par un avenant, a été proposée postérieurement au refus de la mairie, avec l’accord de M. [W], mais a été refusée par Mme [B] et Mme [Z].

Mme [B] et Mme [Z] doivent dès lors être déboutées tant de leur demande indemnitaire présentée à l’égard de la SCP [V] [R] que de leur demande tendant à être garanties par cette dernière des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent litige.

Le jugement sera confirmé sur ces points, par substitution de motifs, étant précisé qu’il n’y a pas lieu à infirmer ou confirmer le jugement sur le principe de la responsabilité de la SCP de notaires alors qu’il n’a pas été statué spécifiquement sur cette question dans le dispositif de la décision entreprise.

— Sur la demande indemnitaire présentée par la SCP Katia Rouzier :

Le premier juge a débouté la SCP [V] [R] de sa demande indemnitaire en l’absence de démonstration d’un préjudice lié à l’action en justice intentée par Mme [B] et Mme [Z]. Ce chef du jugement sera confirmé alors que la SCP [V] [R] ne développe aucune explication sur cette demande dans la discussion de ses écritures.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera infirmé sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B] et Mme [Z] seront condamnées aux dépens de première instance et d’appel, étant précisé que les frais de publication du présent arrêt ne font pas partie des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et qu’ils ne peuvent donc être intégrés à ce chef de condamnation, ainsi que le réclame M. [J] [W].

Mme [B] et Mme [Z] seront condamnées à payer à M. [W] la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des autres parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

— Déboute M. [J] [W] de sa demande tendant à l’annulation du jugement rendu le 16 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ;

CONFIRME, le jugement, par substitution partielle de motifs, en ce qu’il a :

— Débouté Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de la vente sur le fondement de l’article 1137 du code civil ;

— Débouté Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de M. [W] au titre de la réparation d’un préjudice moral ;

— Débouté Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] de leur demande indemnitaire présentée à l’encontre SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon- Nathalie Arnaud-Raynaud ;

— Débouté Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] de leur demande tendant à la condamnation de la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon- Nathalie Arnaud-Raynaud à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

— Débouté M. [J] [W] de sa demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre de Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] au titre d’un préjudice de jouissance ;

— Débouté la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon- Nathalie Arnaud-Raynaud de sa demande indemnitaire présentée à l’encontre de Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] ;

INFIRME le jugement pour le surplus, statuant à nouveau sur les points infirmés, et y ajoutant,

— Déboute Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de la promesse synallagmatique de vente « en raison du caractère impossible de son objet » ;

— Déboute Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de la promesse synallagmatique de vente résultant de la stipulation d’une condition impossible ;

— Déboute Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] de leur demande tendant au prononcé de la résolution ou de la caducité de la promesse synallagmatique de vente ;

— Déboute Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] de leur demande tendant à ce que les parties soient renvoyées devant le notaire pour signature de l’acte authentique qui serait modifié en intégrant la constitution d’une servitude ;

— Dit que la promesse synallagmatique de vente signée le 1er août 2017 en l’étude de maître [R], notaire au sein de la SCP Katia Rouzier-David Fuzellier-Pierre Renon-Nathalie Arnaud-Raynaud, entre d’une part Mme [H] [B] et Mme [A] [K] épouse [Z], d’autre part M. [J] [W], portant sur la parcelle située [Adresse 9] (Puy-de-Dôme), cadastrée section ZB n° [Cadastre 8], vaut vente ;

— Déclare la vente parfaite ;

— Dit que le présent arrêt, auquel sera annexée la promesse synallagmatique de vente, tiendra lieu d’acte de propriété et sera publié auprès du service de la publicité foncière de [Localité 5] ;

— Condamne Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] à payer à M. [J] [W] la somme de 6000 euros au titre de la clause pénale ;

— Condamne Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] à procéder à la « neutralisation » avec de l’eau ou du sable de la fosse septique située en sous-sol de la parcelle située [Adresse 9] (Puy-de-Dôme) cadastrée section ZB n° [Cadastre 8], ce sous astreinte de 15 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de six mois suivant la signification du présent arrêt ;

— Condamne Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] aux dépens de première instance et d’appel ;

— Condamne Mme [H] [B] et Mme [A] [Z] à payer à M. [J] [W] la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des autres parties.

Le greffier Le président