COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 1er/07/2025

M^e Alexis DEVAUCHELLE

la SELARL [12]

ARRÊT du : 1er JUILLET 2025

N° : – 25

N° RG 22/01418 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GS6X

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 21] en date du 31 Mai 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265283514396505

Monsieur [B] [H]

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Pierre FERNANDEZ, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/02970 du 08/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265282354376221

Madame [K] [J]

née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 17]

[Adresse 7]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Stanislas de la RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,

ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

S.E.L.A.R.L. [9] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 7]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Stanislas de la RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,

ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 08 Juin 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 24 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 19 Mai 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, président de la collégialité, en charge du rapport, et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, président de la collégialité,

Madame Florence CHOUVIN, conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 1er juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 février 2002, M. et Mme [H] ont pris à bail pour une durée de 10 ans, une parcelle constituant un lot n° 93 du parc résidentiel [Localité 22] Océan sis à [Localité 20], appartenant à la société [23], moyennant un loyer de 22 000 euros. Le contrat de bail stipulait qu’à son terme, le preneur pouvait opter pour le renouvellement du bail, ou pour l’acquisition de la parcelle moyennant le versement d’une somme forfaitaire de 4 600 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 octobre 2011, M. [H] a notifié à la société [23] son intention d’opter pour l’achat de la parcelle. Le bailleur s’est opposé à la levée de l’option d’achat de M. [H], au motif qu’il restait dû une somme au titre des charges communes et individuelles prévues au bail.

Par assignation du 23 octobre 2012, M. [H] a fait assigner la société [23] devant le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne aux fins de voir dire parfaite la vente de la parcelle objet du bail et d’obtenir le paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 16 janvier 2015, le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne a condamné M. [H] à une somme de 3 290,10 € au titre des arriérés de charges et fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail formée par la société [23]. M. [H] a interjeté appel de ce jugement en se faisant assister et représenter devant la cour d’appel de Poitiers par Maître [K] [J], avocate associée de la SELARL [9].

Par arrêt du 7 avril 2017, la cour d’appel de Poitiers a confirmé le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [H] à payer à la société [23] la somme de 3 290,10 € qui a été arrêtée à la somme de 2 594,62 € en principal. M. [H] a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 15 novembre 2018, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers, en ce qu’il dit n’y avoir lieu de constater la perfection de la vente, prononcé la résiliation du bail, dit M. [H] occupant sans droit ni titre et ordonné son expulsion, condamné M. [H] à payer une indemnité d’occupation du montant égal au loyer annuellement dû, calculé prorata temporis, augmenté des charges individuelles et collectives. La cour d’appel de Bordeaux a été désignée cour de renvoi mais n’a jamais été saisie.

Par assignation du 13 mars 2020, M. [H] a fait assigné Mme [J] et la SELARL [9] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de condamnation en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 31 mai 2022, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a :

— rejeté la demande de M. [H] de condamner solidairement Mme [J] et la SELARL [9] à lui payer de 137 688,66 euros ;

— débouté Mme [J] et la SELARL [9] leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 8 juin 2022, M. [H] a interjeté appel de tous les chefs jugement sauf en ce qu’il a débouté Maître [J] et la SELARL [9] leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, M. [H] demande à la cour de :

— le recevoir en ses demandes, les déclarer bien fondées ;

En conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 31 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Tours, sauf en ce qu’il a débouté Mme [J] et la SELARL [9] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme [K] [J] et la SELARL [9] à lui payer une somme de 137 688,66 € à titre de dommages intérêts ;

— dire que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2020, date de l’assignation de première instance ;

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

— condamner solidairement Mme [K] [J] et la SELARL [9] à lui payer une somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [K] [J] et la SELARL [9] aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2024, Mme [J] et la SELARL [9] demandent à la cour de :

— dire et juger que M. [H] ne justifie pas d’un mandat régulier confié à Mme [J] et à la SELARL [9] en vue de saisir la cour d’appel de Bordeaux à la suite de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018 ;

— infirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il a retenu l’existence d’un mandat confié par M. [H] à Mme [J] et à la SELARL [9], et une faute dans l’exécution de celui-ci ;

— dire et juger en tout état de cause que M. [H] ne justifie d’aucune perte de chance lui permettant d’obtenir l’infirmation du jugement du tribunal de grande instance des Sables d’Olonne, et donc la constatation de la perfection de la vente du lot n° 93 du parc résidentiel de loisirs Vert Océan ;

— dire et juger en tout état de cause que M. [H] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable en lien avec l’intervention de Mme [J] et de la SELARL [9] ;

— débouter en conséquence M. [H] de toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre de Mme [J] et de la SELARL [9] ;

— confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de M. [H] de condamner solidairement Mme [J] et la SELARL [9] à lui payer 137 688,66 € ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger, dans l’hypothèse impossible où une perte de chance serait retenue, que celle-ci est minime ;

— limiter l’indemnisation susceptible, dans cette hypothèse, d’être due au bénéfice de M. [H], a une somme symbolique ;

En tout état de cause,

— condamner M. [H] à payer à Mme [J] et la SELARL [9] la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner enfin M. [H] en tous les frais et dépens tant de première instance que d’appel, dont distraction, pour ces derniers au profit de la SELARL Egeria ' Saint-Cricq et associés, avocats, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

La cour a demandé à l’appelant de justifier du détail de la somme de 18 714,66 euros alléguée à titre de préjudice, en produisant le procès-verbal de saisie-attribution afférent, et a autorisé les intimées à formuler des observations sur les éléments qui seraient communiqués par l’appelant.

Par note en délibéré du 26 mai 2025, M. [H] a communiqué le procès-verbal de saisie attribution réalisé le 7 septembre 2017 à la demande de la société [23] et un procès-verbal de mainlevée de saisie-attribution valant quittance.

Mme [J] et la SELARL [9] ont indiqué ne pas avoir d’observations à formuler sur ces pièces.

MOTIFS

I- Sur la responsabilité de l’avocat

A- Sur la faute

Moyens des parties

L’appelant soutient qu’aux termes de la convention d’honoraires du 12 février 2019, la SELARL [9] a été chargée d’engager une procédure devant la cour d’appel de Bordeaux, cour de renvoi, suite à l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 15 novembre 2018 ; que par ailleurs, l’avocat est tenu d’accomplir tous les actes de procédure utiles à la bonne marche du procès qui lui est confié ; qu’il s’agit d’une obligation de résultat qui, lorsqu’elle n’est pas atteinte, engage nécessairement la responsabilité professionnelle de l’avocat ; qu’en l’espèce, la cour d’appel de renvoi de Bordeaux n’a pas été saisie par Mme [J], et ce en violation de l’objet même de la convention liant l’avocat à son client ; que l’avocat a en effet laissé expirer le délai de deux mois courant à compter de la signification de l’arrêt de cassation, délai prescrit à peine d’irrecevabilité par l’article 1034 du code de procédure civile, pour saisir la cour de renvoi ; que le procès dont Mme [J] avait la charge a de ce fait été irrémédiablement perdu, sans même que le fond du dossier ne puisse être abordé par la cour d’appel de Bordeaux ; que Mme [J] a engagé sa responsabilité professionnelle et par là même celle de la SELARL [9] par application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990 ; que la prétendue absence de mandat invoquée par les défenderesses dans le cadre de l’instance n’a jamais été évoquée, ni à l’époque des faits préjudiciables, ni même pendant les six longs mois durant lesquels l’assurance professionnelle a prétendu « instruire le dossier » ; que si Mme [J] n’avait pas été mandaté pour saisir la cour de renvoi, il lui aurait immédiatement indiqué au moment de la réclamation ; que, surtout, la position adoptée de parfaite mauvaise foi par Mme [J] pour tenter d’échapper à sa responsabilité ne résiste pas aux pièces du dossier ; qu’ainsi, par courriel en date du 21 janvier 2019, il a expressément demandé à Mme [J] de saisir la cour de renvoi en lui rappelant la date de signification de l’arrêt de cassation ; que le mandat confié à Mme [J] d’avoir à saisir la cour d’appel de renvoi est démontré, peu important que la convention d’honoraires ait ou non été retournée signée par le client ; que Mme [J] est particulièrement mal fondé à remettre en cause l’existence du mandat qui lui a été confié, car elle a incontestablement commencé à l’exécuter, car l’avocat s’est chargé du suivi de l’exécution de l’arrêt de la Cour de cassation.

Mme [J] et la SELARL [9] répliquent que M. [H] ne leur a pas transmis la convention d’honoraires dûment signée par lui ; que seule la régularisation par M. [H] de cette convention d’honoraires, et son envoi, auraient été de nature à caractériser le mandat qui leur aurait été confié, et son acceptation par leurs soins ; que le mandat confié à un professionnel du droit étant par nature onéreux, l’acceptation par ce même professionnel implique que le client ait, préalablement approuvé les modalités de sa rémunération ; que la Cour de cassation rappelle, avec constance, que l’exercice de l’appel entraîne l’ouverture d’une nouvelle instance, obligeant les parties à constituer de nouveaux représentants et mettant par là-même fin au mandat de représentation de l’avocat constitué en première Instance ; que le mandat confié par M. [H] pour l’assister et le représenter devant la Cour d’appel de Poitiers avait incontestablement pris fin postérieurement à l’arrêt du 7 avril 2017 ; que compte-tenu des termes de l’arrêt de la Cour de cassation, seule la conclusion d’un mandat à leur profit était de nature à générer pour elles des obligations ; que M. [H] ne saurait arguer à leur encontre d’une acceptation d’un mandat, en raison d’un prétendu commencement d’exécution ; qu’en effet, le fait que Mme [J] ait saisi Maître [R], huissier de justice, par correspondance du 5 février 2019, ne procède pas d’un début d’exécution d’un mandat de saisir la Cour de renvoi, mais seulement la poursuite du mandat qui lui avait été confié devant la cour d’appel de Poitiers et des conséquences de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018 ; que la correspondance adressée par Mme [J] à M. [H], le 6 mars 2019, faisant référence au fait qu’il n’était plus possible de saisir la cour de renvoi ne saurait être utilisée comme argument par M. [H] ; que le jugement entrepris, consacrant la position de M. [H], sera nécessairement infirmé en ce qu’il a considéré qu’elles avaient été régulièrement saisies par M. [H] pour saisir la cour de renvoi, et commis une faute en n’y procédant pas.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le mandat confié à un avocat est distinct de la convention d’honoraires fixés entre celui-ci et son client. Il s’ensuit que l’absence de signature de la convention d’honoraires par M. [H] n’exclut pas l’existence d’un mandat confié par celui-ci à Mme [J] aux fins de saisir la cour d’appel Bordeaux sur renvoi après cassation.

Il convient de constater que M. [H] a adressé un courriel électronique à Mme [J] le 21 janvier 2019, rédigé en ces termes :

« Bonjour,

voilà maintenant un mois que la signification a été faite (24 décembre en ce qui me concerne). Je sais que [23] traîne les pieds.

C’est pourquoi je vous demande de mettre le turbo pour recouvrer, proposer la réalisation de la vente à l’amiable et ce sous quinzaine, faute de quoi je vous demande s’il n’y a pas de résultats d’engager une procédure d’hypothèque judiciaire et former l’appel à la cour de [Localité 10].

Merci pour vos interventions sur ces 2 sujets

Cordialement »

Il résulte de ce message que Mme [J] était informée de la signification de l’arrêt de la Cour de cassation réalisée le 24 décembre 2019, et que M. [H] la mandatait aux fins de saisir la cour d’appel de Bordeaux sur renvoi après cassation, à défaut d’accord amiable avec la société [23].

Mme [J] et la SELARL [9] n’allèguent ni ne justifient avoir décliné ce mandat pour représenter M. [H] devant la cour d’appel de renvoi après cassation.

Par courrier du 5 février 2019, Mme [J] saisissait ainsi un huissier de justice, afin d’assurer l’exécution de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 novembre 2018 :

« A la requête de mon client, Monsieur [B] [H], je vous remercie de bien vouloir :

— signifier à la société [24], société à responsabilité unipersonnelle dont le siège social est situé [Adresse 4] l’arrêt rendu par la Cour de Cassation en date du 15 novembre 2018, que vous trouverez ci-joint et qui a été signifié à avocat,

— procéder à l’exécution à l’encontre de la société [24] dudit arrêt qui emporte :

o restitution des sommes versées par Monsieur [H] en exécution de l’arrêt d°appel cassé (arrêt de la cour d°appel de [Localité 16] en date du 7 avril 2017 dont copie jointe) en application de l’article 625 du code de procédure civile,

o paiement par la société [24] de la somme de 3 000,00 € qu’elle a été condamnée à verser à Monsieur [H] par l’arrêt de la Cour de cassation.

Ainsi en vertu de l’arrêt de cassation du 15 novembre 2018 valant titre exécutoire (Cass. Civ. 2ème, 12 juillet 2011), la société [24] est redevable envers Monsieur [H] des sommes suivantes :

— saisie-attribution exécutée par [24] en exécution de l’arrêt d’appel : 18.714,66 €,

— article 700 du CPC : 3.000,00 € »

La SELARL [9] représentée par Mme [J] a ensuite adressé à M. [H] une convention d’honoraires signée par elle, avec la date du 15 février 2019, fixant le cadre d’intervention de l’avocat comme suit :

« La SELARL [9] est chargée par Monsieur [H] d’engager une procédure devant la cour d’appel de Bordeaux, cour de renvoi, suite à l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 15 novembre 2018, et du suivi de l’exécution de l’arrêt de la Cour de cassation.

Elle s’engage à effectuer toutes les diligences, mettre en oeuvre tous les moyens de droit et de procédure pour assurer la défense des intérêts de son client avec les meilleures chances de succès, jusqu’à l’obtention d’une décision définitive dans l’instance en cours.

Le client et l’avocat s’informeront mutuellement des faits et circonstances relatifs au litige et à l’évolution de la procédure.

Ils se communiqueront pièces, documents et correspondances nécessaires à cette information.

L’avocat accomplira tout acte de procédure qu’il estimera justifié par l’intérêt de son client auquel il soumettra les mémoires et actes préparés par lui dans la mesure où cela sera possible.

Ces derniers sont réputés approuvés sauf avis contraire du client.

En cas d’urgence ou de nécessité, l’avocat pourra se faire substituer à l’audience par un confrère de son choix ».

L’envoi de ce projet de convention d’honoraires par l’avocat à M. [H] corrobore le fait que le mandat aux fins de saisir la cour d’appel de Bordeaux sur renvoi après cassation avait été accepté. Mme [J] et la SELARL [9] ne démontrent pas qu’elles se sont démis de ce mandat, ni même avoir informé leur client qu’à défaut d’envoi de la convention d’honoraires signée, elles ne seraient plus tenues par ce mandat.

En tout état de cause, il convient de relever que le délai pour saisir la cour d’appel de renvoi expirait le 24 février 2019, soit deux mois après la signification de l’arrêt de la Cour de cassation délivrée à M. [H] le 24 décembre 2018, en application de l’article 1034 du code de procédure civile.

En adressant à M. [H] une convention d’honoraires datée du 15 février 2019, soit 9 jours avant l’expiration du délai pour saisir la cour d’appel de renvoi dont elle avait connaissance, Mme [J] ne pouvait attendre le retour de la convention d’honoraires signée par M. [H] pour agir et formaliser la saisine de la cour d’appel de Bordeaux, dès lors qu’elle avait accepté le mandat confié par celui-ci le 21 janvier 2019.

Or, Mme [J] n’a pas saisi la cour d’appel de renvoi après cassation et a informé M. [H] de l’expiration du délai, dans un courrier daté du 6 mars 2019 ainsi rédigé :

« Je reviens vers vous à la suite de nos derniers entretiens téléphoniques.

L’arrêt de la Cour de Cassation du 15 novembre 2018 vous ayant été signifié en bonne et due forme le 24 décembre dernier, soit il y a plus de 2 mois, il n’est malheureusement plus possible de saisir la cour de renvoi de [Localité 10] pour faire statuer à nouveau sur le litige vous opposant à la société [23] ».

Il s’avère en effet que l’article 1034 du code de procédure civile dispose :

« A moins que la juridiction de renvoi n’ait été saisie sans notification préalable, la déclaration doit, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, être faite avant l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêt de cassation faite à la partie. Ce délai court même à l’encontre de celui qui notifie.

L’absence de déclaration dans le délai ou l’irrecevabilité de celle-ci confère force de chose jugée au jugement rendu en premier ressort lorsque la décision cassée avait été rendue sur appel de ce jugement ».

L’arrêt de la Cour de cassation ayant été notifié à M. [H] le 24 décembre 2018, la cour d’appel de renvoi devait impérativement être saisie avant le 24 février 2019. En n’y procédant pas, alors qu’elle avait été mandatée à cette fin, Mme [J] a commis une faute engageant tant sa responsabilité que celle de la SELARL [9].

B- Sur le préjudice et le lien de causalité

Moyens des parties

M. [H] soutient que faute de saisine de la cour d’appel de renvoi, sur les chefs cassés, c’est-à-dire sur la demande de levée d’option d’achat du bien pris à bail, les parties ont été définitivement placées dans l’état où elles se trouvaient suite au jugement du tribunal de grande instance des Sables d’Olonne du 16 janvier 2015 ; qu’il s’est ainsi trouvé définitivement expulsé suite à la résolution du contrat de bail passé avec la société [23], sa demande de levée d’option d’achat étant irrémédiablement rejetée ; que de ce fait, tant la procédure d’appel engagée devant la cour d’appel de Poitiers que celle engagée devant la Cour de cassation, ont été mises en oeuvre inutilement ; qu’il a ainsi supporté des frais d’avocats en pure perte dans le cadre de ces deux recours qui doivent être indemnisés soit 7 320 euros ; que suite à l’arrêt de cassation rendu le 15 novembre 2018, il avait toutes les chances de remporter son procès contre la société [23] devant la cour d’appel de renvoi ; que les motifs de l’arrêt de cassation établissent que c’est à tort que la cour d’appel a cru pouvoir écarter l’exercice de son option d’achat de la parcelle louée à la société [23] ; que pour statuer ainsi, la cour d’appel a retenu un défaut de paiement de l’ensemble de ses charges au jour de la levée d’option d’achat effectuée le 24 octobre 2011, et notamment de deux factures de charges du 1er novembre 2011 et du 27 janvier 2011 partiellement réglée ; que comme retenu dans le premier moyen de cassation, la facture du 1er novembre 2011 étant postérieure à la levée d’option elle ne pouvait faire obstacle à celle-ci ; que cette motivation de l’arrêt de cassation basée sur une appréciation juridique de la situation ne pouvait que s’imposer à la cour d’appel de renvoi ; que seule la facture du 27 janvier 2011 a été émise par la société [23] antérieurement à la levée d’option d’achat ; que seul était donc potentiellement en litige un montant de 122,95 € d’arriérés de charges (facture n° 177) au moment de la levée d’option d’achat ; que cependant, la société [23] n’a pas produit la moindre pièce pour justifier du bien fondé -du solde de 122,95 € réclamé au titre de la facture n°177, ni fournit la moindre réponse aux contestations formées à ce titre ; que c’est donc de manière tout à fait logique que l’ensemble de ces contestations ont été retenues par la cour d’appel de Poitiers, qui a défalqué de la facture n° 177 litigieuse une somme de 125,94 € correspondant aux frais dénoncés comme non justifiés ; que le solde de la facture du 27 janvier 2011 n’étant que de 122,95 €, il ne restait plus rien devoir à ce titre ; que toutes les dispositions de l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 7 avril 2017 relatives aux sommes dues au titre des charges n’ont pas été cassées par la Cour de cassation de sorte que l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers est définitif sur ce point ; qu’il ne fait ainsi aucun doute que si la cour d’appel de renvoi de Bordeaux avait été saisie, elle n’aurait pas pu revenir sur ces éléments définitivement tranchés ; que devant la cour d’appel de renvoi, il aurait donc dû voir reconnaître le caractère parfait de la vente de la parcelle louée à son profit depuis le 24 octobre 2011 ; qu’à compter de cette date, il aurait dû ne plus être redevable d’aucun loyer, ni d’aucune indemnité d’occupation ; que les condamnations prononcées à ce titre à son encontre et réglées à la société [23] n’auraient pas été dues ; qu’en exécution du jugement qui aurait dû être infirmé devant la cour d’appel de renvoi, il a dû s’acquitter d’un montant total de condamnations au profit de la société [23] de 18 714,66 € constituant un préjudice devant être indemnisé par l’avocat fautif ; qu’en exécution du jugement, il a dû libérer la parcelle qu’il occupait depuis 2002, exposant à ce titre des frais de déménagement de 4 236 € qui constituent un préjudice indemnisable, au même titre que la perte des travaux d’aménagement réalisés sur la parcelle en cours de bail pour un montant de 2 018,18 € ; que surtout, il a perdu le bénéfice de la levée d’option d’achat de la parcelle qu’il aurait dû acquérir pour un prix contractuel de 4 600 €, alors que ce type de bien immobilier présente une valeur de l’ordre de 80 000 € ; qu’il aurait ainsi dû voir son patrimoine augmenté de 75 400 € grâce à l’acquisition de la parcelle litigieuse suite à la validation de sa levée d’option et a donc subi un préjudice patrimonial de ce montant du fait de la faute de Mme [J] ; qu’en outre, il pouvait raisonnablement en espérer des revenus locatifs de l’ordre de 2 000 € par an sur les seules périodes dites de haute saison ; que sur une durée fixée a minima à une dizaine d’années, la privation de son investissement locatif, lui a donc causé un préjudice financier pouvant très raisonnablement être chiffré à 20 000 € ; qu’enfin, il a subi un préjudice moral certain lié notamment à l’impossibilité de gagner une procédure engagée de longue date à l’encontre de la société [23] ; que ce préjudice moral est également consécutif à la perte d’un projet initié en 2002 sur lequel il fondait l’espoir d’améliorer sensiblement sa situation de retraité ; qu’il a en outre subi une procédure d’expulsion, non seulement traumatisante par nature, mais également injuste ; que le lien de causalité entre la faute commise par Mme [J] et les préjudices soufferts ne fait donc pas de doute ; que la cour infirmera le jugement entrepris et condamnera Mme [J], solidairement avec la SELARL [9], à lui payer une somme de 137 688,66 € de dommages intérêts.

Les intimées répliquent que le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne, puis la cour d’appel de Poitiers, ont refusé de donner effet à l’option d’achat qui avait été notifiée par M. [H], le 24 octobre 2011, au motif qu’à cette date il demeurait débiteur à l’égard de la société [23] ; que le moyen de cassation, admis par la haute juridiction, n’est pas de nature à consacrer la position de M. [H] ; qu’en effet, la haute juridiction a effectivement constaté une contradiction dans la motivation de l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers ; qu’il ne fait cependant pas de doute que dans l’hypothèse où la cour d’appel de Bordeaux avait été saisie, l’existence d’une dette de M. [H], à l’égard de la société [23], aurait immanquablement été consacrée ; qu’il appartient à M. [H] de produire aux débats l’ensemble des écritures signifiées, notamment en première Instance, par la société [23], et les pièces visées par le jugement du 16 janvier 2015 ; que la pièce 29 communiquée par M. [H] est constituée par le courrier recommandé à [23] du 24 octobre 2011 et il en résulte que toute l’argumentation de M. [H] repose sur des affirmations purement gratuites ; qu’au surplus, par son arrêt du 7 avril 2017, la cour d’appel de Poitiers a considéré que certaines factures réclamées par la société [23], dont la n° 177 du 7 janvier 2011, correspondait aux frais de vérification des extincteurs ; qu’aucune motivation concernant la vérification des extincteurs n’est développée par la cour d’appel de Poitiers ; qu’il n’y a donc aucune justification à l’éviction de cette dette au titre de la facture n° 177 ; qu’à l’évidence, c’est par erreur que cette facture a été exclue, alors que la cour de [Localité 16] l’a retenue pour consacrer l’impossibilité pour M. [H] de solliciter le constat de la perfection de la vente ; que dans le cadre de la procédure, qui aurait été menée devant la cour d’appel de Bordeaux, la société [23] n’aurait pas manqué de produire à nouveau l’ensemble des pièces justificatives de sa situation de créancier, au jour de l’option, afin de contester la perfection de la vente ; que l’existence d’une dette de M. [H] était incontestable au jour de sa tentative de levée d’option ; que la Cour de cassation n’a en aucun cas cassé l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 7 avril 2017, en ce qu’il avait condamné M. [H] à payer à la société [23] la somme de 2 594,62 € avec intérêt de retard au taux légal à compter du 11 février 2014 ; que la cour d’appel de Poitiers était parvenue à ce chiffre, en retenant celui de 2 686,27 € au titre des charges communes, celui de 969,03 € au titre des charges individuelles en ce compris la facture n° 177 du 27 janvier 2011, pour un montant de 969,03 €, auquel il a retranché une somme de 1 060,68 € ; que ceci étant dit, l’absence de toute communication par M. [H] des pièces produites devant le tribunal puis devant la cour, lui interdit d’invoquer une quelconque perte de chance d’obtenir satisfaction ; que subsidiairement, pour le cas où une perte de chance serait retenue, celle-ci serait nécessairement symbolique dès lors que les chefs de préjudice de M. [H] sont parfaitement contestables ; qu’ainsi, M. [H] a prétendu s’être acquitté d’une somme de 18 714,66 € au titre de l’exécution du jugement, mais il n’a pas justifié initialement, de son règlement ; que les frais de déménagement portent sur un « transfert de chalet » qui exclut toute perte ; que les travaux allégués ont été réalisés à une époque où M. [H] n’était pas propriétaire du bien, de sorte que la somme correspondante ne saurait constituer un préjudice indemnisable ; que s’agissant de la somme de 75 400 € correspondant à la différence entre le prix qu’il aurait acquitté, pour le cas où la perfection de la vente aurait été constatée et la valeur actuelle de la parcelle qu’il fixe à 80 000 €, cette dernière somme est totalement fantaisiste ; que l’estimation fournie porte sur un terrain à bâtir, ne dépendant en aucun cas du parc de résidences de loisirs ; que par ailleurs, M. [H] produit aux débats une grille tarifaire des parcs résidentiels de la Vendée qui permet de justifier d’une équivalence de prestation et d’implantation avec celui exploité par la société [23] ; que les prix envisagés, sont très inférieurs aux 80 000 € retenus par M. [H], dans sa réclamation ; qu’en l’absence de détermination précise de son préjudice, M. [H] en sera nécessairement débouté ; que les frais d’avocat relèvent de la contrepartie d’une prestation convenue avec un professionnel, et il est de jurisprudence constante que les sommes dues en vertu d’une convention ne constituent jamais un préjudice indemnisable, par quiconque ; que le préjudice de perte de revenus locatifs est hypothétique, car M. [H] ne justifie en aucun cas que l’objet de son acquisition aurait visé la mise en location du bien ; qu’au contraire, le fait que M. [H] n’ait pas usé de la possibilité, en cours de location, de solliciter l’autorisation de [23] de louer son bien, constitue la preuve que le bien en cause constitue en réalité une résidence secondaire de M. [H], dont il n’envisageait en aucun cas la location ; qu’enfin, M. [H] ne justifie pas davantage d’un préjudice moral qu’il aurait subi ; que dans ces conditions, M. [H] sera nécessairement débouté de toutes ses demandes e le jugement sera confirmé.

Réponse de la cour

1- Sur les frais de procédure

Les frais de procédure, inutilement engagés par la faute d’un avocat et sans laquelle ils n’auraient pas été exposés, constituent un préjudice indemnisable, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (1re Civ., 3 mars 2011, pourvoi n° 10-11.271 ; 1re Civ., 14 octobre 2010, pourvoi n° 09-15.453).

En l’espèce, la faute de l’avocat réside dans le défaut de saisine de la cour d’appel de renvoi après cassation, représentation pour laquelle M. [H] n’a versé aucun honoraire à l’avocat, faute d’avoir accepté la convention d’honoraires proposée par Mme [J].

M. [H] sollicite le paiement des frais d’avocat engagés devant la cour d’appel de Poitiers et devant la Cour de cassation, qu’il estime avoir engagés en pure perte. Cependant, ces frais engagés pour obtenir l’infirmation du jugement, puis la cassation de l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers, ne résultent pas de la faute commise par Mme [J], puisqu’ils sont antérieurs à celle-ci. En outre, ces frais ont été engagés en raison de la solution retenue par le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne et de la volonté de M. [H] de contester celle-ci.

Les frais de procédure dont le paiement est sollicité ne présentent donc pas de lien de causalité avec la faute de l’avocat. M. [H] ne justifie pas de frais de procédure supplémentaires qui auraient été engagés par la suite de la faute commise par Mme [J]. En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera rejetée.

2- Sur la perte de chance de gagner le procès

Il convient de déterminer si la faute de l’avocat elle a fait perdre à M. [H] une chance d’obtenir la réformation du jugement du tribunal de grande instance des Sables d’Olonne en date du 16 janvier 2015 et de faire valoir ses prétentions.

Il convient de préciser qu’il n’y a perte de chance que lorsque la chance de gain était sérieuse, le juge devant reconstituer fictivement, au vu des conclusions des parties et des pièces produites aux débats, la discussion qui aurait pu s’instaurer devant le juge entre les parties (1re Civ., 2 avril, 2009, pourvoi n° 08-12.848).

En l’espèce, M. [H] a levé l’option d’achat de la parcelle donnée à bail au terme de celui-ci, mais le bailleur s’est opposé à la vente au regard de l’existence d’une dette, et de l’article 4 du contrat stipulant que « le preneur perdra tout droit à option dès lors qu’il ne serait pas à jour de l’exécution de ses obligations (telles que décrites aux présentes) à l’égard du bailleur ». M. [H] a alors intenté une action en justice afin de voir reconnaître le caractère parfait de la vente de la parcelle à son profit.

Par jugement du 16 janvier 2015, le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne a :

— débouté M. [H] de l’ensemble de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu de constater la perfection de la vente à raison de la déchéance du droit à option de M. [H] ;

— condamné M. [H] à verser à l’EURL [23] la somme de 3 290,10 € au titre des charges portant intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2012 ;

— prononcé la résiliation du bail en date du 17 février 2002 conclu entre l’EURL [23] et M. [H] ;

— dit que M. [H] doit libérer les lieux – la parcelle n° [Cadastre 8] – de toute occupation ;

— condamné M. [H] à verser à l’EURL [23], au prorata de son occupation, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective de la parcelle ;

— condamné M. [H] à verser à l’EURL [23] une indemnité de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu d’assortir le jugement d’une astreinte ;

— condamné M. [H] aux dépens de l’instance.

M. [H] a interjeté appel de toutes les dispositions du jugement.

Par arrêt du 7 avril 2017, la cour d’appel de Poitiers a :

— confirmé le jugement du 16 janvier 2015 du tribunal de grande instance des Sables d’Olonne, sauf en ce qu’il a :

Condamné M. [H] à verser à l’EURL [23] la somme de 3 290,10 € au titre des charges portant intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2012,

Dit que M. [H] doit libérer les lieux – la parcelle [Cadastre 14] ' de toute occupation,

Condamné M. [H] à verser à l’EURL [23], au prorata de leur occupation, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective de la parcelle,

Condamné M. [H] à verser à l’EURL [23] une indemnité de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant à nouveau sur ces chefs d’in’rmation :

— condamné M. [H] à payer à l’EURL [23] la somme de 2 594,62 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 11 février 2014 ;

— dit M. [H] occupant sans droit ni titre de la parcelle n° [Cadastre 8] du parc résidentiel de loisirs [Localité 22] Océan, d’une contenance de 396 m², située à [Adresse 13], objet du bail en date du 17 février 2002 résilié ;

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [H] et de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire ;

— condamné M. [H] à payer à l’EURL [23] et jusqu’à libération effective des lieux objet du bail résilié, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer annuellement dû, calculé prorata temporis, augmenté des charges individuelles et collectives ;

— déboute l’EURL [23] de sa demande de condamnation de M. [H] au paiement de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

— condamné M. [H] à payer à l’EURL [23] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Jean Pierre Laurent, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [H] a formé un pourvoi en cassation. Par arrêt du 15 novembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers, mais seulement en ce qu’il dit n’y avoir lieu de constater la perfection de la vente, prononcé la résiliation du bail, dit M. [H] occupant sans droit ni titre et ordonné son expulsion, condamné M. [H] à payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer annuellement dû calculé prorata temporis, augmenté des charges individuelles et collectives, et a renvoyé la cause et les parties devant la cour d’appel de Bordeaux.

Pour se prononcer ainsi, la Cour de cassation a retenu :

— une violation de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et de l’article 1583 du code civil : « Attendu que, pour rejeter la demande, l’arrêt retient que, par lettre recommandée en date du 24 octobre 2011, M. [H] a notifié à la société [24] sa décision d’acquérir la parcelle objet du bail, mais qu’il ne peut se prévaloir de l’option stipulée afin d’acquérir la parcelle donnée à bail puisqu’il demeure redevable pour l’année 2011 de partie de la servitude n° 177 (charges individuelles) et du montant de celle n° 8 (redevance de servitude) ;

Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que la facture n° 8 avait été émise le 1er novembre 2011, postérieurement à la levée de l’option, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés » ;

— un défaut de base légale au regard de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et de l’article 1583 du code civil : « Attendu que, pour rejeter la demande, l’arrêt retient que, par lettre recommandée en date du 24 octobre 2011, M. [H] a notifié à la société [23] sa décision d’acquérir la parcelle objet du bail, mais qu’il ne peut se prévaloir de l’option stipulée afin d’acquérir la parcelle donnée à bail puisqu’il demeure redevable pour l’année 2011 d’une partie de la servitude n° 177 (charges individuelles) et du montant de celle n° 8 (redevance de servitude) ;

Qu’en statuant ainsi, après avoir retenu qu’une somme de 122,94 euros n’était pas due sur la facture n° 177, la cour d’appel, qui n’a pas recherché si la somme restant due par M. [H] excédait ce montant, n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ».

Au regard de ces éléments, il incombait à la cour d’appel de renvoi, à supposer qu’elle soit saisie, de vérifier si M. [H] restait devoir à son bailleur une somme au titre du contrat de bail au jour de la levée d’option le 24 octobre 2011.

En effet, aux termes du contrat de bail, le preneur avait, à l’issue de la période de dix ans, la faculté :

— soit de renouveler le bail par une location annuelle, tacitement reconductible, au tarif en vigueur tel qu’établi par le bailleur et aux mêmes conditions que celles initialement stipulées ;

— soit d’acquérir la parcelle objet du bail, moyennant le versement d’une somme forfaitaire 'xée à 4 600 euros, montant indexé sur l’indice des prix à la consommation hors tabac.

L’article 4 du contrat de bail stipule : « le preneur perdra tout droit à option dès lors qu’il ne serait pas à jour de l’exécution de ses obligations (telles que décrites aux présentes) à l’égard du bailleur ».

Pour l’appréciation du respect par le preneur de ses obligations, par suite de la cassation intervenue, la cour d’appel de renvoi n’aurait pas pu prendre en considération la facture n° 8 dès lors qu’elle avait été émise le 1er novembre 2011, soit postérieurement à la levée de l’option. Le litige aurait nécessairement porté sur le solde restant dû au titre de la facture de charges individuelles n° 177 émise par le bailleur le 27 janvier 2011, d’un montant de 429,35 euros TTC.

M. [H] indique en outre avoir réglé la somme de 306,40 euros au titre de la facture n° 177, et produit en ce sens la mise en demeure de payer le solde dû au titre de celle-ci, qui lui a été adressée le 8 juillet 2011, par le conseil du bailleur, rédigée en ces termes :

« Je vous adresse la présente en ma qualité de conseil et mandataire de la société [23] laquelle me saisit des difficultés qu’elle rencontre auprès de vous dans le cadre du règlement du solde d’une facture émise le 27 janvier 2011 à votre attention sous le numéro 177.

En effet, vous avez cru devoir régler sur la facture annuelle des charges individuelles appliquées par [23] à la totalité de ses résidents propriétaires et locataires, au titre de l’année 2010, une somme d’un montant de 306,40 € sur un total de 429,35 €

Aussi, vous restez devoir une somme d’un montant de 122,95 € à ma cliente ».

Dans un courrier recommandé en date du 1er février 2012, la société [23] elle-même a indiqué qu’il ne restait dû qu’une somme de 122,95 euros au titre de la facture n° 177 :

« Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 octobre 2011, vous manifestiez votre volonté

de procéder à l’acquisition de ladite parcelle au prix de 4 600 euros.

Je n’entends pas donner suite à votre demande formulée, telle que relatés cl-dessus, et ce en raison de l’application des dispositions du bail.

En effet, j’ai déploré le non-respect de vos obligations essentielles.

Notre conseil et mandataire vous a adressé mise en demeure le 8 juillet 2011 d’avoir à régler une somme de 122,95 euros, sur le fondement de la facture émise le 27 janvier 2011 ».

Au regard de ces courriers, la société [23] n’aurait pas pu contester l’extinction partielle de la dette résultant de la facture n° 177 à hauteur de 306,40 euros, de sorte que le solde restant dû au titre de celle-ci était de 122,95 euros.

Il résulte en outre de la motivation de l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers que la somme de 125,94 euros a été écartée de la facture n° 177 au motif que la demande de participation à la taxe sur les ordures ménagères n’était pas fondée, cette participation ayant déjà été prise en considération dans la fixation du montant des charges communes et que la société [23] ne justifiait pas du mode de calcul des redevances dont le paiement a été demandé au titre de la maintenance des compteurs électriques et d’eau.

Devant la cour d’appel de renvoi après cassation, le bailleur aurait pu contester ce point et tenter de justifier du mode de calcul des redevances au titre de la maintenance des compteurs électriques et d’eau.

Cependant, il convient de constater que le chef de l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers condamnant M. [H] à payer à la société [23] la somme de 2 594,62 euros, n’a pas été atteint par la cassation prononcée. Il s’ensuit que devant la cour d’appel de renvoi, le bailleur n’aurait pas pu revenir sur la décision d’écarter la somme de 125,94 euros au titre de la facture n° 177, le montant de la condamnation en paiement présentant un caractère irrévocable.

La cour d’appel de renvoi n’aurait donc pu que retenir que la facture n° 177 ne pouvait s’élever qu’à la somme de 303,41 euros (429,35 ' 125,94). Déduction faite du versement de 306,40 euros effectué par M. [H], celui-ci n’était redevable d’aucune somme au titre de la facture n° 177, au jour de la levée d’option le 24 octobre 2011. Les autres sommes dont le paiement était sollicité par le bailleur étaient en effet toutes postérieures à cette date.

Il s’ensuit que M. [H] a perdu une chance sérieuse de voir infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne en date du 16 janvier 2015, ayant dit n’y avoir lieu de constater la perfection de la vente à raison de la déchéance du droit à option de M. [H], et partant, de voir dire sans objet la demande de résiliation du bail.

Toutefois, en raison de l’aléa afférent à toute action en justice, la perte de chance ne peut être équivalente à la chance perdue. Au regard des éléments précités, il convient de fixer la chance perdue de M. [H] de voir réformer le jugement et de voir constater le caractère parfait de la vente à 90 %.

M. [H] allègue en premier lieu d’un préjudice financier d’un montant de 18 714,66 euros, lié aux sommes dont il a dû s’acquitter en application du jugement, au profit de la société [23], au titre des loyers, indemnités d’occupation et frais de procédure.

Il justifie avoir subi une saisie-attribution réalisée à la requête de la société [23] pour la somme totale de 18 714,66 euros. Cependant, il résulte de ce procès-verbal que la somme de 18 714,66 euros comporte la somme de 2 594,62 euros intitulée « redevances collectives » qui correspond à la condamnation de M. [H] à payer à l’EURL [23] la somme de 2 594,62 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 11 février 2014. Or, ce chef n’est pas atteint par la cassation, de sorte que la somme de 2 594,62 euros ne constitue pas un dommage en lien avec la faute commise par l’avocat. Le surplus, soit la somme de 16 120,04 euros, constitue bien un préjudice en lien avec la faute de l’avocat.

En second lieu, M. [H] justifie avoir engagé des frais de déménagement d’un montant de 4 236 euros, ce qui impliquait le transfert du chalet et de la terrasse installés sur la parcelle louée. Si M. [H] avait pu acquérir la parcelle suite à la levée d’option d’achat, ces frais n’auraient pas été engagés, de sorte qu’ils sont bien en lien avec la faute commise par l’avocat.

En troisième lieu, M. [H] justifie avoir engagé des travaux sur la parcelle, suivant facture du 31 août 2005, portant sur la pose d’une clôture et d’un portail, pour la somme de 2 018,18 euros. Cette dépense a été engagée afin de clôturer la parcelle pendant la période de location, et non à raison de la faute commise par le bailleur.

Le contrat de bail stipule que « toutes les installations quelles qu’elles soient, toutes les transformations ainsi que les embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur seront incorporés immédiatement au bien loué et deviendront, en fin de bail, la propriété du bailleur, sans indemnité et sans préjudice du droit qui lui est réservé d’exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l’état primitif, aux frais exclusifs du preneur ».

En cas de vente parfaite par suite de la levée d’option, M. [H] aurait eu la propriété de la parcelle sur laquelle ont été incorporées la clôture et le portail, de sorte que le préjudice subi par la faute de l’avocat réside non en la valeur nominale des travaux engagés en 2005, mais dans la perte de la chance de bénéficier de l’entière propriété de la parcelle avec ses améliorations à l’issue de bail. M. [H] ne justifie donc pas d’un préjudice distinct de celui résultant de la perte du bénéfice de la levée d’option d’achat. M. [H] sera donc débouté de la demande de dommages et intérêts à hauteur du montant des travaux engagés.

En quatrième lieu, M. [H] allègue d’un préjudice causé à son patrimoine, qui aurait augmenté de 75 400 € grâce à l’acquisition de la parcelle litigieuse suite à la validation de sa levée d’option. A cette fin, il produit un avis de valeur établi par un agent immobilier le 15 mars 2019, mentionnant une valeur moyenne de 80 000 euros pour un terrain constructible viabilisé sur la commune de [Localité 19] d’une surface de 410 m². Cependant, en cas de vente parfaite, M. [H] serait devenu propriétaire en 2012, aux termes du contrat de bail, d’une parcelle de 396 m² au sein d’un parc résidentiel, destiné à recevoir une résidence mobile, comportant l’eau, l’électricité, la télévision et le tout à l’égout. La valeur d’une telle parcelle ne peut être comparée à un terrain constructible sur la commune, hors de tout parc résidentiel. En conséquence, l’avis de valeur produit par M. [H] n’est probante pour établir son préjudice.

M. [H] produit également une grille tarifaire de vente de parcelles d’un autre parc résidentiel à proximité des [Localité 18], dont le lancement commercial date d’août 2019. Au regard de la date de cette grille tarifaire, celle-ci ne peut être comparée avec la location avec option d’achat consentie en 2002. L’appelant ne démontre pas qu’en cas de vente parfaite réitérée en 2012, il aurait acquis un bien présentant une valeur supérieure à l’ensemble des sommes versées au bailleur-vendeur au titre du loyer durant 10 ans et la valeur résiduelle pour l’option d’achat. En conséquence, aucune somme ne peut être accordée à ce titre.

En cinquième lieu, M. [H] se prévaut d’un préjudice de perte de revenus locatifs. Cependant, aucun élément ne permet de démontrer qu’il envisageait sérieusement de louer sa résidence mobile, en cas d’acquisition, pendant la haute saison, alors que durant 10 années de location pour son compte, il n’a pas usé de la faculté de sous-louer son bien pendant la saison estivale. M. [H] ne démontre pas la perte d’une chance réelle et sérieuse de louer le bien qu’il souhaitait acquérir à l’issue du contrat de bail. Aucune somme ne sera donc retenue à ce titre.

Le préjudice subi par M. [H] s’élève donc à la somme totale de 20 356,04 euros (16 120,04 euros + 4 236 euros).

Le préjudice de perte de chance de gagner le procès, consécutif à la faute de l’avocat s’élève donc à la somme de 18 320,44 euros (20 356,04 x 90 %), à laquelle Mme [J] et la SELARL [9] seront solidairement condamnées.

3- Sur le préjudice moral

M. [H] a consacré du temps à exercer de multiples recours afin de faire consacrer son droit de voir la vente de la parcelle être déclarée parfaite. La faute commise par l’avocat a réduit à néant la possibilité de voir la vente se réaliser malgré les procédures intentées à cette fin, et le fait qu’il disposait des moyens de droit propres à faire consacrer ses prétentions.

En outre, M. [H] s’est vu privé de la possibilité d’acquérir le bien qu’il connaissait parfaitement pour l’avoir loué pendant une durée de 10 ans, alors que cette faculté d’achat existait depuis le contrat de bail de 2002. C’est donc un projet d’acquisition de longue date qui a été anéanti par la faute de l’avocat. Enfin, M. [H] a vu le bail résilié et a dû subir une procédure d’expulsion aggravant encore le préjudice moral subi.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [J] et la SELARL [9] à lui verser une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [H] de condamner solidairement Mme [J] et la SELARL [9] à lui payer de 137 688,66 euros. Les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, lesquels seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil.

II- Sur les frais de procédure

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [H].

Mme [J] et la SELARL [9] seront condamnées solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer à M. [H] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande de M. [H] de condamner solidairement Mme [J] et la SELARL [9] à lui payer de 137 688,66 euros ;

— condamné M. [H] aux dépens ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DIT que Mme [J] a commis une faute à l’égard de M. [H] l’obligeant à réparer intégralement le préjudice subi par ce dernier ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] et la SELARL [9] à payer à M. [H] les sommes suivantes :

—  18 320,44 euros au titre de la perte de chance de gagner le procès ;

—  10 000 euros au titre du préjudice moral ;

avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] et la SELARL [9] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] et la SELARL [9] à payer à M. [H] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, président de la collégialité et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT