ARRÊT N°

MW/LZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 25 AVRIL 2023

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 21 Février 2023

N° de rôle : N° RG 21/01751 – N° Portalis DBVG-V-B7F-ENVD

S/appel d’une décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BESANCON en date du 06 juillet 2021 [RG N° 19/02589]

Code affaire : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

[Z] [D] épouse [X], [P] [X] C/ S.A.R.L. CABINET [N] S.C.P. [J] [R] ET [B] [M], NOTAI RES ASSOCIES

PARTIES EN CAUSE :

Madame [Z] [D] épouse [X]

née le 25 Mars 1978 à MULHOUSE (68100), demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [P] [X]

né le 08 Mars 1973 à CASABLANCA (MAROC), demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

APPELANTS

ET :

S.A.R.L. CABINET [N]

RCS de Besançon n° 445 3444 005

sise [Adresse 7]

Représentée par M^e Sophie NICOLIER de la SELARL SOPHIE NICOLIER ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

INTIMÉE

S.C.P. [J] [R] et [B] [M], notaires associés

RCS de Besancon n°318 150 091

sise [Adresse 8]

Représentée par M^e Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

PARTIE INTERVENANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

Magistrats rapporteurs : Monsieur Michel Wachter, Président, et Monsieur Cédric Saunier, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l’accord des Conseils des parties.

Greffier : Madame Leila Zait, Greffier.

Lors du délibéré :

Monsieur Michel Wachter, président, et Monsieur Cédric Saunier, Conseiller, ont rendu compte conformément à l’article 786 du Code de Procédure Civile à Monsieur Jean-François Leveque, conseiller.

L’affaire, plaidée à l’audience du 21 février 2023 a été mise en délibéré au 25 avril 2023. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Par acte authentique du 14 décembre 2016 dressé par Maître [J] [R], exerçant au sein de la SCP [J] [R] et [B] [M], M. [P] [X] et son épouse, née [Z] [D], ont acquis de la SARL Cabinet [N] un terrain à bâtir constitué de trois parcelles cadastrées commune de Besançon, section CI n°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 6], ainsi que la moitié indivise d’une parcelle en nature de chemin, cadastrée section Cl n°[Cadastre 5], le tout pour la somme 85 000 euros.

Les époux [X] ont déposé une demande de permis de construire le 6 avril 2018.

Le 18 mai 2018, la direction départementale des territoires, consultée par la mairie de [Localité 9] sur la demande de permis de construire, a émis un avis défavorable sur le projet en indiquant notamment que l’implantation d’une maison sur le fonds acquis était dangereuse au regard des caractéristiques de celui-ci, qui présentait un risque de glissement de terrain d’aléa fort à très fort.

Le 22 juin 2018 la mairie de [Localité 9] a refusé le permis de construire compte tenu des

risques du projet.

Par exploit du 4 décembre 2019, les époux [X] ont fait assigner la société Cabinet [N] devant le tribunal de grande instance de Besançon en résolution de la vente et réparation de leur préjudice moral et de jouissance. Ils ont fait valoir que le vice du sol, qui était ignoré lors de la vente, et imposait des dispositions constructives renchérissant de manière substantielle le coût de construction d’une maison d’habitation, constituait un vice rédhibitoire justifiant la résolution de la vente. A titre subsidiaire, ils ont sollicité la condamnation du vendeur à leur payer la somme de 42 500 euros au titre de la diminution du prix de vente.

Par exploit du 23 juillet 2020, la société Cabinet [N] a fait assigner en garantie la SCP Jean-Charles Bocquenet et [B] [M].

Les deux procédures ont été jointes.

La société Cabinet [N] a sollicité le rejet des demandes formées à son encontre, subsidiairement la garantie de la société notariale. Elle a indiqué que l’acte de vente informait suffisamment les acquéreurs sur les risques du terrain acquis.

La SCP [J] [R] et [B] [M] a conclu au rejet des demandes formées contre elle, en contestant l’existence d’une faute et d’un préjudice indemnisable.

Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire a :

— débouté M. et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné solidairement M. et Mme [X] à payer à la SARL Cabinet [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. et Mme [X] aux dépens, avec droit pour Maître [G] de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— que la configuration des lieux faisait apparaître que le terrain acquis par les époux [X] présente une pente avec déclivité importante, et que de ce constat il résultait de manière certaine que l’immeuble devait s’adapter aux contraintes et risques du sol ;

— qu’il ressortait en second lieu de l’acte de vente que deux certificats d’urbanisme y avaient été annexés, dont l’un confirmait la constructibilité du terrain, et dont l’autre listait les règles d’urbanisme qui lui étaient applicables ; que l’acte de vente précisait le périmètre de sensibilité géologique du terrain, savoir un périmètre g2 de déclivité supérieure à 15 °classé secteur sensible aux glissements de terrain avec aléa fort, et un périmètre g4 de déclivité inférieure à 15 °classé secteur sensible aux glissements de terrain avec aléa moyen ;

— qu’il en résultait que les époux [X] avaient décidé de faire l’acquisition d’un terrain qu’ils savaient se situer dans un périmètre sensible aux mouvements et glissements de terrain ; que ce risque ne constituait donc pas un vice caché ;

— que si l’inconstructibilité pouvait elle-même constituer un vice caché, tel n’était pas le cas en l’espèce, où le terrain était constructible, mais soumis à des prescriptions particulières ; que le permis de construire avait été refusé en raison de l’erreur des époux [X] consistant à ne pas avoir présenté un projet comportant une étude complémentaire de type G2PRO et une étude de stabilité du versant ;

— qu’il n’était pas démontré que le vendeur connaissait l’instabilité du sol et du sous-sol, révélée par les pluies exceptionnelles du printemps 2018 survenues après la vente ;

— que la demande subsidiaire en réduction du prix de vente devait être rejetée en l’absence de démonstration d’une faute du vendeur, et alors que les risques et contraintes de construction constituaient la contrepartie du faible prix de vente du terrain par rapport au prix du marché de l’époque ;

— qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur l’appel en garantie.

Les époux [X] ont relevé appel de cette décision le 23 septembre 2021, en n’intimant que la société Cabinet [N].

Le 18 janvier 2022, cette dernière a relevé appel provoqué à l’encontre de la SCP Jean-Charles Bocquenet et Luc-André Lasnier.

Par ordonnance d’incident du 25 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a débouté les époux [X] de leur demande de mesure technique.

Par conclusions notifiées le 21 décembre 2021, les appelants demandent à la cour :

Vu les articles 12 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article (sic) et suivants du code civil,

Recevant Mme [Z] [X], M. [P] [X] en leur appel et les y déclarant bien fondés,

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

Jugeant de nouveau,

Vu les articles 1641, 1644 et 1645 du code civil,

— de déclarer qu’une partie du terrain vendu comme un terrain à bâtir est situé en zone inconstructible ;

— de déclarer que l’autre partie du terrain vendu comme un terrain à bâtir est située en zone de risques de glissement de terrain d’aléa fort à très fort et nécessite des dispositions constructives renchérissant de manière substantielle le projet de construction d’une maison d’habitation ; que ce vice est dû à l’état du sol et du sous-sol, ignoré au jour de la vente par les acquéreurs, et est conctitutif d’un vice caché rédhibitoiure ;

— de déclarer que la société [N] ne pouvait ignorer les glissements de terrain qui s’étaient déjà réalisés, sans parler de failles affectant les terrains ;

— de déclarer que la société [N] a commis une faute en tant que professionnel de l’immobilier, en n’avisant pas les acquéreurs de manière éclairée, la situation réelle des terrains et ses conséquences ;

— d’ordonner en conséquence la résolution de la vente passée entre les époux [X] et la société [N] des terrains cadastrés section CI n°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 6], ainsi que la moitié indivise d’une parcelle en nature de chemin, cadastrée section CI n°[Cadastre 5], l’ensemble étant situé [Adresse 2] ;

— de déclarer que les modalités et frais de publicité foncière afférents seont mis à la charge exclusive de la SARL Cabinet [N] ;

— de condamner la société Cabinet [N] à rembourser à M. [P] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] le prix de vente et l’ensemble des frais en découlant, afin de replacer les parties dans l’état dans lequel ils étaient avant la résolution, soit la somme de 105 885 euros ;

— de condamner la société Cabinet [N], vendeur professionnel, parfaitement informé de la situation, à payer à M. [P] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

— de condamner la société Cabinet [N] à payer à M. [P] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] une somme de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance subi ;

— de condamner la société Cabinet [N] à payer à M. [P] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] une somme de 60 000 euros en réparation du préjudice matériel subi ;

— de condamner la société Cabinet [N] à payer à M. [P] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] une somme de 3 000 euros d’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 7 000 euros pour ceux d’appel ;

— de condamner la société Cabinet [N], ou tout autre succombant, aux entiers dépens d’instance et d’appel, avec faculté pour la SELARL Maurin Pilati Associés de bénéficier des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire le tribunal judiciaire (sic) ne devait pas faire droit à la demande de résolution de la vente présentée par M. et Mme [X],

— de condamner la société Cabinet [N] à payer à M. et Mme [X] une somme de 42 500 euros TTC au titre du trouble de la diminution du prix de vente ;

— de condamner la société Cabinet [N], vendeur professionnel, parfaitement informé de la situation, à payer à M. [P] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

— de condamner la société Cabinet [N] à payer à M. [P] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] une somme de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance subi ;

— de condamner la société Cabinet [N] à payer à M. [P] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] une somme de 60 000 euros en réparation du préjudice matériel subi ;

— de dire et juger que les sommes allouées à M. [P] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] porteront intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (sic) ;

— d’ordonner la capitalisation des intérêts ;

— de condamner la société Cabinet [N] à payer à M. [P] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] une somme de 3 000 euros d’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 7 000 euros pour ceux d’appel ;

— de condamner la société Cabinet [N], ou tout autre succombant, aux entiers dépens d’instance et d’appel, avec faculté pour la SELARL Maurin Pilati Associés de bénéficier des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 12 janvier 2022, la société Cabinet [N] demande à la cour :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

— de déclarer irrecevables car nouvelles, les prétentions des époux [X] formulées au titre

de la résolution de la vente, portant sur :

* 105 885 euros

* 20 000 euros au titre d’un préjudice moral

* 10 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance

* 60 000 euros au titre d’un préjudíce matériel

Sur le fond :

— de confirmer le jugement déféré dans l’ensemble de ses dispositions ;

Y ajoutant :

— de condamner solidairement les époux [X] à payer à la SARL Cabinet [N] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance avec faculté pour Maître [G] de bénéficier des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 23 mars 2022, la SCP [J] [R] et [B] [M] demande à la cour :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— de confirmer le jugement de première instance ;

— de condamner la SARL Cabinet [N], ou tout succombant, à payer à la SCP [J] [R] et [B] Lasnier la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure ;

— de condamner la SARL Cabinet [N], ou tout succombant, à assumer les entiers dépens d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 31 janvier 2023.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

A titre liminaire, il sera rappelé que la SCP [R] et Lasnier a été intimée sur appel provoqué de la société Cabinet [N]. Pour autant, force est de constater qu’il n’est formulé strictement aucune demande à son encontre, même à titre subsidiaire, que ce soit de la part de la société Cabinet [N] ou de celle des époux [X]. Dans ces conditions, le jugement entrepris ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie formé à l’encontre de la SCP notariale.

Sur les fins de non-recevoir tirées du caractère nouveau des demandes des époux [X]

La société Cabinet [N] soulève l’irrecevabilité des demandes formées par les appelants au titre de la restitution du prix de vente, ainsi qu’au titre de l’indemnisation d’un préjudice moral, d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice matériel, au motif qu’elles étaient formulées pour la première fois à hauteur d’appel, en méconnaissance des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Or, il doit en premier lieu être constaté que les prétentions tendant au paiement des sommes respectives de 20 000 euros en réparation d’un préjudice moral, de 10 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance et de 60 000 euros au titre d’un préjudice matériel avaient bien été soumises au premier juge sous les mêmes intitulés et pour les mêmes montants, de sorte que l’irrecevabilité soulevée à cet égard est dépourvue de toute pertinence.

S’agissant ensuite de la restitution du prix de vente, si elle n’était certes pas réclamée expressément en première instance, elle constitue cependant la conséquence nécessaire de la résolution de la vente qui était, elle, déjà sollicitée du premier juge, de sorte que cette demande n’est pas nouvelle au sens de l’article 565 du code de procédure civile, selon lequel les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Les fins de non-recevoir soulevées par la société Cabinet [N] seront donc rejetées.

Sur la demande principale en résolution de la vente

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, les époux [X] poursuivent la résolution du contrat par lequel ils ont acquis les fonds litigieux, au motif qu’ils sont affectés d’un vice caché tenant à leur inconstructibilité. Ils rappellent avoir acquis des parcelles qualifiées de terrain à bâtir, et font valoir qu’au regard de la configuration des lieux et de leur classement en zone à risque au titre des glissements de terrain, les fonds ne sont pas techniquement constructibles à un coût normalement prévisible.

Le caractère constructible d’un bien est déterminé par les prescriptions d’urbanisme applicables au fonds concerné, et ne disparaît pas en fonction du volume des impératifs techniques et financiers imposés au propriétaire pour procéder à la construction projetée.

Or, il n’est pas contestable, comme résultant des certificats d’urbanisme annexés au contrat de vente, que le terrain acquis a été à juste titre qualifié de terrain à bâtir puisqu’il est situé en zone constructible du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 9].

Si certes une faible partie de l’une des parcelles est quant à elle inconstructible pour se trouver située en espace boisé classé, cette précision ressort des mentions de l’acte de vente lui-même, et, au demeurant, cette zone est située en partie supérieure et au droit de la limite de propriété, et n’était pas concernée par l’emprise des travaux de construction projetés par les acquéreurs.

Au regard de ces éléments, le vice invoqué par les appelants tient en réalité, non pas à l’inconstructibilité proprement dite du fonds, mais à l’impossibilité, imputée à faute au silence gardé par le vendeur sur les risques de glissements de terrain auxquelles était exposées les parcelles, d’y faire construire une maison d’habitation selon des techniques usuelles, et pour un prix en rapport.

Il est établi par les diverses pièces versées aux débats, et cela n’est au demeurant contesté par aucune des parties, que les fonds présentent une déclivité importante, et qu’ils sont situés dans une zone identifiée comme présentant des risques de glissement de terrain qualifiés de fort sur certaines parties de l’emprise. Il est tout aussi constant qu’eu égard à cette particularité, l’édification d’une construction sur ces terrains est soumise à des impératifs tenant, après réalisation d’une étude de sol préalable, à la mise en oeuvre de partis constructifs adaptés pour faire face à l’aléa, lesquels sont nécessairement plus coûteux que ceux déployés pour l’édification sur un fonds non soumis aux mêmes contraintes.

Encore faut-il cependant que les époux [X] établissent qu’ils n’étaient pas informés des caractéristiques réelles du bien acquis, et qu’ils aient été tenus par le vendeur dans l’ignorance du risque de glissement de terrain l’affectant.

Or, c’est à juste titre que le premier juge a rappelé que l’acte de vente était à cet égard dépourvu d’ambiguïté, dans la mesure où il reprend de manière littérale les termes du certificat d’urbanisme délivré le 1er décembre 2015, lequel énonce qu’une partie des fonds est classée en secteur sensible aux glissements de terrains avec aléa fort, faisant l’objet de prescriptions réglementaires, qu’une autre est classée en secteur sensible aux glissements de terrains avec aléa moyen, faisant l’objet de recommandations, et que le fonds est situé en périmètre 'mouvements et glissements de terrain – marnes en pente aléa moyen'.

C’est vainement que les époux [X] soutiennent qu’en leurs qualités de profanes ils n’étaient pas en mesure de saisir la portée de ces indications. D’une part, les termes de 'secteur sensible aux glissements de terrain – aléa fort’ et 'aléa moyen’ sont dépourvus de toute ambiguïté, et devaient nécessairement interpeller les acquéreurs, même non spécialement expérimentés en matière immobilière, alors surtout qu’ils pouvaient être mis directement en relation avec la configuration matérielle des lieux dont les intéressés avaient pu se convaincre de visu, et caractérisée par une forte déclivité, ainsi qu’en attestent les photographies versées aux débats. D’autre part, l’acte devente précise expressément, dans le cadre du paragraphe relatif aux certificats d’urbanisme, que les acquéreurs reconnaissent avoir reçu du notaire tous les éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et les effets des charges, prescriptions et administrations, ce dont il doit être déduit qu’ils ont notamment été informés de la nécessité de respecter les prescriptions émises par l’autorité administrative dans le cadre d’une construction en secteur à fort risque de glissements de terrain.

Dans ces conditions, les appelants sont mal fondés à prétendre avoir ignoré le risque affectant les fonds acquis, et la nécessité de se conformer à des prescriptions administratives spécifiques dans le cadre de la construction qu’ils projetaient d’y réaliser.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a retenu que l’existence d’un vice caché n’était pas caractérisé, et a en conséquence rejeté la demande en résolution de la vente.

Sur les demandes subsidiaires

Ces demandes tendent à la restitution d’une partie du prix, et à l’indemnisation de divers préjudices.

A l’appui de ces prétentions, les époux [X] développent une argumentation similaire à celle invoquée au soutien de la demande en résolution de la vente, à savoir que la société Cabinet [N] leur avait caché la situation réelle des lieux au regard des risques naturels encourus, ainsi que la nécessité d’engager des travaux coûteux pour pouvoir bâtir. Or, l’inanité de ce grief a été retenue dans le cadre des développements consacrés à la demande principale, de sorte qu’il ne peut pas plus fonder la demande subsidiaire.

Au surplus, le préjudice né d’une surévaluation du prix au regard des caractéristiques réelles du bien n’est en tout état de cause pas caractérisé, dès lors que le prix de vente du terrain litigieux, soit 85 000 euros pour 33 ares, ce qui ressort à 25,75 euros du m², est très inférieur au prix moyen du terrain à bâtir sur la commune de [Localité 9] à l’époque concernée, ce qui tend au demeurant à confirmer, comme le soutient la société Cabinet [N], que la configuration particulière des lieux, compliquant les opérations de construction, avait bien été prise en compte dans l’évaluation du bien.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes subsidiaires.

Sur les autres demandes

La décision querellée sera confirmée s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

Les époux [X] seront condamnés aux dépens de l’appel principal, avec facuylté de recouvrement direct conformément aux dispositions d el’article 699 du code civil.

La société Cabinet [N] sera condamnée aux dépens de l’appel provoqué qu’elle a diligenté à l’encontre de la SCP [R] et Lasnier.

Les époux [X] seront condamnés à payer à la société Cabinet [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Cabinet [N] sera condamnée, sur le même fondement, à payer la somme de 3 000 euros à la SCP [R] et Lasnier, qu’elle a attraite dans la cause sans formuler aucune demande à son encontre.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par la SARL Cabinet [N] ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon ;

Y ajoutant :

Condamne M. [P] [X] et son épouse, née [Z] [D], aux dépens de l’appel principal, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Cabinet [N] aux dépens de l’appel provoqué dirigé contre la SCP [J] [R] et [B] [M] ;

Condamne M. [P] [X] et son épouse, née [Z] [D], à payer à la SARL Cabinet [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Cabinet [N] à payer à la SCP [J] [R] et [B] Lasnier la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Monsieur Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et par Madame Leila Zait, greffier.

Le greffier, Le président,