COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/11/2025

la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS

M^e Jérôme BOURQUENCIER

ARRÊT du : 18 NOVEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 23/00907 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GYNJ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 14 Mars 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265285894410621

Monsieur [S] [T]

né le 25 Décembre 1990 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉ : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265286319576268

Monsieur [I] [N]

né le 30 Avril 1990 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 03 Avril 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 30 juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en charge du rapport, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 26 octobre 2020, M. [T] a consenti au bénéfice de M. [N] une promesse unilatérale de vente concernant les lots n° 5, 13, 14, 19 et 26 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 8] au prix de 170 000 euros, le terme étant fixé au 5 février 2021. M. [N] ne s’est pas présenté à l’étude notariale pour la réitération de la vente.

La situation du compte individuel du copropriétaire, M. [T], établi le 2 février 2021, par le syndic, M. [V], par ailleurs gérant de la SCI Tranchée 47, propriétaire du local situé au rez-de-chaussée, mentionnait un litige pendant avec la SARL Caves 37 pour dégât des eaux, et une étanchéité défectueuse de la terrasse du lot n° 26.

Le 10 juin 2021, M. [T] a fait assigner M. [N] devant le tribunal judiciaire de Tours notamment aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente.

Par jugement du 14 mars 2023, le tribunal judiciaire de Tours a :

— rejeté la demande de M. [T] en paiement de la somme de 17 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— autorisé M. [N] à se faire remettre par le notaire séquestre, Maître [K] [U], la somme de 8 500 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et ce, sur production du jugement définitif ;

— condamné M. [T] à payer à M. [N] la somme de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice résultant de la résistance abusive ;

— débouté M. [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [T] à payer à M. [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [T] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 3 avril 2023, M. [T] a interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, M. [T] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

— dire et juger recevable son appel et ses prétentions ;

— condamner M. [N] au paiement de la somme de 17 000 euros à son bénéfice au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale conclue entre ceux-ci, et ce avec intérêt au taux légal depuis le 10 juin 2021, date de l’assignation introductive ;

— autoriser M. [T] à se faire remettre par le notaire séquestre, Maître [K] [U], la somme de 8 500 euros qui serait le cas échéant demeurée séquestrée entre ses mains ;

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 5 000 euros ;

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de la restitution des sommes qu’il a indûment perçues en exécution du jugement de première instance rendu par le tribunal judiciaire de Tours sous le n° RG 21/02387 en date du 14 mars 2023 ;

— débouter M. [N] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions ;

— condamner M. [N] au paiement des entiers dépens de la présente instance d’appel ainsi que de celle de première instance ;

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, M. [N] demande à la cour de :

— débouter M. [T] de son appel comme étant mal et non fondé ;

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Subsidiairement, si par extraordinaire il est fait droit à l’appel de M. [T],

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger Irrecevable et mal fondé la demande de M. [T] au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— requalifier la clause d’immobilisation en clause pénale et la minorer en tant que de besoin à la somme symbolique de un euro ;

En tout état cause,

— condamner M. [T] à payer à M. [N] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [T] aux entiers dépens de l’instance en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la réalisation des conditions suspensives

Moyens des parties

L’appelant soutient que les deux parties puis le tribunal ont admis que la première condition suspensive, intéressant l’obtention d’un prêt, était accomplie ; que le débat porte sur la condition suspensive prévoyant que les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination ; qu’aucun vice n’affecte ce bien immobilier ni ne l’affectait, tant à la date de la conclusion de la promesse que durant le mois de février 2021 ; que le tribunal a considéré que le la condition suspensive avait défailli alors qu’il a expressément reconnu qu’aucun désordre n’était à déplorer au droit de l’immeuble faisant l’objet de la promesse de vente ; que le tribunal a évoqué la situation de compte individuel faisant état d’un litige pendant avec la SARL Caves 47 pour dégât des eaux et une étanchéité défectueuse de la terrasse ; que le logement du rez-de-chaussée et situé en dessous du bien dont était propriétaire M. [N] a certes été affecté par une problématique de dégât des eaux, mais celle-ci trouvait néanmoins sa cause uniquement dans un autre logement sans rapport avec les lots vendus ; qu’un rapport d’expertise a été établi le 8 janvier 2019, établissant que le dégât des eaux subi par M. [V] était sans lien avec le bien vendu ; qu’un vice affectant un autre bien de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dans lequel était compris le bien vendu ne saurait permettre de considérer que la condition suspensive n’aurait pas été remplie ; qu’il n’existait pas davantage de vice au titre d’une prétendue défectuosité de l’étanchéité ; qu’il n’avait, jusqu’alors jamais reçu un quelconque signalement, revendication ou information de la part de M. [V] en lien avec une défectuosité de l’étanchéité ; qu’aucun vice n’affectait le bien objet de la promesse, de sorte qu’il convient d’infirmer le jugement sur ce point ; qu’à supposer même qu’ait été découvert un vice affectant l’immeuble, le bénéficiaire de la promesse n’aurait été en mesure de s’en prévaloir qu’à la condition que ce vice ait pour effet de diminuer sensiblement sa valeur ou le rendre impropre à sa destination, ce qui n’est pas établi ; qu’en outre, le promettant s’était même engagé à prendre à sa charge le coût réparatoire des vices s’ils étaient apparus ; que la défaillance de la condition suspensive, qui doit s’apprécier objectivement, ne peut sérieusement être établie dès lors qu’aucun vice n’affectait le bien, qui plus est avec l’ampleur requise par les stipulations contractuelles ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point.

M. [N] réplique que la situation du compte individuel du copropriétaire, daté du 2 février 2021 faisant apparaître un litige pendant avec la SARL Caves 47 pour dégâts des eaux, et une étanchéité défectueuse de la terrasse (lot 26 qui fait partie de la vente) cause des infiltrations d’eaux pluviales dans la dalle béton ; qu’il a demandé qu’il lui soit fourni le résultat de la recherche de fuite, mais aucune réponse ne lui a été apportée sur ce point ; que l’immeuble est bien affecté de vices ; qu’il est démontré que le bien objet de la promesse de vente est affecté de vices pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur et en outre le rendre impropre à sa destination ; qu’en effet, les travaux pour remédier aux infiltrations sont nécessairement coûteux et diminuent la valeur de l’immeuble ; qu’au surplus, il n’est même pas certain qu’il puisse jouir de la terrasse si celle-ci est à l’origine d’infiltrations ; qu’il n’existe aucun accord écrit entre les parties sur la prise en charge des travaux et ce d’autant plus que le projet d’acte de vente qui devait être régularisé n’en faisait pas mention ; que c’est à bon droit qu’il a refusé de déférer à la signature de la vente de l’immeuble litigieux et que le tribunal judiciaire a retenu que la condition suspensive ne s’est pas réalisée au vu de la révélation par les documents transmis postérieurement à la promesse de vente de vices susceptibles de diminuer sensiblement la valeur du bien ; que le jugement entrepris devra donc être confirmé et M. [T] ne pourra qu’être débouté de son appel.

Réponse de la cour

La promesse de vente comporte la condition suspensive de droit commun suivante :

« Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner ».

La situation du compte individuel du copropriétaire établie par le syndic, M. [V], le 2 février 2021, comporte les mentions manuscrites suivantes à titre de renseignements complémentaires :

« – litige pendant avec la SARL Caves 37 pour dégât des eaux, devis réparation plafond 720 euros

— l’étanchéité défectueuse de la terrasse (lot 26) cause des infiltrations d’eaux pluviales dans la dalle en béton. Le mur sud est en conséquence imbibé d’eau sur les faces extérieures et intérieures au niveau du plancher du 1er étage. Une reprise de l’étanchéité sera nécessaire ».

Il est donc établi que M. [N] a été informé, avant la réitération de la vente par acte authentique, d’un vice portant sur l’étanchéité de la terrasse du bien vendu par M. [T], pouvant en diminuer sensiblement la valeur au regard des travaux de réparation à effectuer, lesquels n’étaient pas déterminés ou chiffrés par le promettant. Les interrogations de M. [N] quant à ce vice non indiqué par le promettant et apparu dans les indications du syndic, étaient légitimes et justifiaient qu’il ne réitère pas la vente sans obtenir des éclaircissements sur ce défaut d’étanchéité du bien.

M. [T] a fait délivrer à M. [N] une sommation d’assister à la vente, par acte du 16 février 2021. En réponse, le conseil de M. [N] informait, par courrier du 24 février 2021, qu’un rapport de la société Union Expert mentionne un dégât des eaux chez le voisin situé en-dessous du bien de M. [T], et préconisant que celui-ci procède à une recherche de fuite. Le conseil de M. [N] souhaitait que M. [T] justifie de cette recherche de fuite. S’agissant du défaut d’étanchéité de la terrasse, il rappelait que M. [T] avait procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assurance laquelle avait mandaté un expert, de sorte qu’il était indispensable de connaître les conclusions de cette expertise pour connaître l’étendue et la gravité des dommages, leur origine et le montant de la reprise.

S’agissant du dégât des eaux, le rapport d’expertise mentionné par le conseil de M. [N] est en date du 8 janvier 2019, lequel énonce notamment suite à la déclaration de sinistre de M. [V] :

« Sur place nous constatons: les dommages au plafond chez M. [V] semblent situés sous la salle de bains de M. [T] ; aucune fuite n’est détectée visuellement dans la salle de bains de M. [T] ; aucun dommage ni même d’humidité anormale n’est détecté chez M. [T].

Observations

En conséquence, il conviendra que M. [T] fasse réaliser une recherche de fuite pour confirmer une éventuelle fuite chez lui ».

Avant l’expiration de la promesse, M. [T] n’a pas produit de rapport de recherche de fuite et n’a pas éclairé l’acquéreur sur cette allégation de dégât des eaux susceptible de provenir du bien à vendre.

S’agissant du défaut d’étanchéité de la terrasse, celui-ci n’a été révélé que par la situation du compte individuel du copropriétaire établie par le syndic, M. [V], le 2 février 2021, soit quelques jours avant l’expiration de la promesse de vente. M. [T] n’a communiqué à M. [N] aucun élément propre à contredire les affirmations du syndic sur le défaut d’étanchéité de la terrasse, avant l’expiration de la promesse de vente.

Il résulte de ces éléments que le document établi par le syndic de copropriété a révélé des vices pouvant grever le bien à vendre. La condition suspensive ne prévoit pas que la diminution de valeur de l’immeuble entraînée par les vices soit précisément déterminée, mais il suffit que les vices peuvent en diminuer sensiblement la valeur pour que la condition suspensive défaille.

Or, les vices révélés par le syndic (dégât des eaux, défaut d’étanchéité de la terrasse) nécessitaient de procéder à des investigations techniques, pouvant conduire à des travaux de réfection coûteux, consistant en la réparation des éléments à l’origine de la fuite, remplacement des éléments dégradés par la fuite, dépose de la terrasse, réfection complète de l’étanchéité de la terrasse et pose d’un nouveau revêtement, outre le risque d’un litige judiciaire avec le voisin situé au-dessous dans le cadre de l’indemnisation des préjudices subis par ce dernier. Il s’ensuit que les vices révélés avant la réitération de la vente par acte authentique étaient de nature à diminuer sensiblement la valeur de l’immeuble vendu au prix de 170 000 euros.

Il y a lieu de constater qu’aucun élément ne corrobore l’affirmation de M. [T] selon laquelle il s’était engagé à supporter le coût éventuel des travaux à effectuer au titre des vices révélés par le syndic, dont il contestait la réalité, sans éléments techniques produits dans le délai de validité de la promesse. Il n’est d’ailleurs pas établi que l’acte authentique de vente comporterait une clause sur la charge du coût des travaux au titre du dégât des eaux et du défaut d’étanchéité de la terrasse.

Les parties n’ont pas convenu d’une prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives dont le délai expirait à la date de réalisation de la promesse le 5 février 2021. Il s’ensuit qu’à défaut de réalisation de la condition suspensive de droit commun précitée dans ce délai, la promesse de vente est devenue caduque.

M. [T] ne peut donc se prévaloir d’éléments postérieurs à l’expiration de la promesse de vente, qui selon lui établiraient l’absence de dégât des eaux imputable à son bien, dont M. [N] n’a pas été informé dans le délai de validité de la promesse de vente. En tout état de cause, le rapport d’expertise non judiciaire du 23 mars 2021 mentionne qu’il n’a pas été possible de vérifier visuellement l’étanchéité de la terrasse du bien de M. [T].

La promesse de vente étant caduque suite au défaut de réalisation de la condition suspensive de droit commun, le promettant n’est pas fondé à solliciter l’attribution à son profit de l’indemnité d’immobilisation. En effet, la promesse de vente stipule que l’indemnité d’immobilisation sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [T] en paiement de la somme de 17 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et autorisé M. [N] à se faire remettre par le notaire séquestre, Maître [K] [U], la somme de 8 500 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

II- Sur les demandes de dommages et intérêts

Moyens des parties

M. [T] soutient qu’au titre de la résistance abusive opérée par le bénéficiaire de la promesse, il est bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 5 000 euros ; qu’il n’a lui-même jamais eu quelque intention de dissimuler des informations et ne pouvait d’ailleurs pas dissimuler ce qu’il n’avait pas ou n’existait pas ; que sans ces conditions, la cour ne pourra que constater qu’aucune faute ne pouvait lui être reprochée et le jugement sera infirmé quant à l’indemnité allouée à M. [N].

M. [N] fait valoir que M. [T] a fait preuve d’une résistance abusive ; que malgré les démarches amiables, le demandeur a refusé de produire les documents nécessaires à la vente et au contraire a essayé de le contraindre à la signature ; qu’à ce jour, la somme de 8 500 euros est séquestrée et il n’a pas pu jouir alors qu’il a fait preuve de bonne foi ; que cette résistance fautive lui a causé un préjudice, car il avait besoin de cette somme pour envisager un nouveau projet immobilier ; que le tribunal judiciaire a repris les dispositions des articles 1231-1 et 1112-1 du code civil, en retenant que M. [T] n’a pas transmis en amont de la promesse les éléments concernant les désordres affectant l’immeuble ; qu’il se déduit de ces éléments que l’intéressé avait une intention de dissimuler ces éléments, comportement fautif qui justifie d’engager sa responsabilité contractuelle ; qu’il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il lui a alloué la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Réponse de la cour

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [T] n’établit pas que M. [N] qui a découvert les vices du bien quelques jours avant la date d’établissement de l’acte authentique de vente, aurait commis une faute, de sorte que sa demande de dommages et intérêts au titre d’une prétendue résistance abusive sera rejetée.

La restitution de la somme versée par M. [N] au titre de l’indemnité d’immobilisation a été retardée du fait d’une divergence d’interprétation des parties sur la condition suspensive de droit commun précitée, et sur le fait qu’elle serait réalisée ou défaillie. Le bénéficiaire de la promesse a découvert que le bien immobilier pouvait être atteint de vices, à la lecture des mentions manuscrites faites par le syndic sur l’état de la situation du copropriétaire avant la vente. M. [T] qui contestait que son bien était à l’origine des infiltrations dans le local situé en-dessous, et qu’aucun élément postérieur à l’expiration de la promesse de vente n’a établi, pouvait légitimement saisir la justice aux fins d’attribution de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente, sans que cela ne puisse établir sa mauvaise foi. En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par M. [N] doit être rejetée.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [T] à payer à M. [N] la somme de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice résultant de la résistance abusive.

III- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [T] sera condamné aux dépens d’appel. Les demandes d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Tours rendu le 14 mars 2023, en ce qu’il a condamné M. [T] à payer à M. [N] la somme de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice résultant de la résistance abusive ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DÉBOUTE M. [T] et M. [N] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [T] aux entiers dépens d’appel ;

REJETTE les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT