COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 25 FEVRIER 2025

N° 2025/89

Rôle N° RG 21/01543 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4FS

[B] [W]

C/

[X] [P]

S.C.P. GENET-SPITZER-

REY-BLANC-STREIT-GRILLO

S.A.R.L. ECO DIAGNOSTIC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Lionel POLETTI

M^e Paul GUEDJ

M^e Alain DE ANGELIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Marseille en date du 08 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/10827.

APPELANT

Monsieur [B] [W]

Né le 19 Avril 1974 à [Localité 7] (13)

Demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

Madame [X] [P]

Née le 08 Février 1989 à [Localité 7] (13)

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel POLETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.P. GENET-SPITZER-REY-BLANC-STREIT-GRILLO

Titulaire d’un officie notarial

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité au siège social

Demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Thomas DJOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

S.A.R.L. ECO DIAGNOSTIC

Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Robin HANCY, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025,

Signé par Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de Présidente et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 14 septembre 2015 reçu par M. [K], notaire associé de la SCP Charriaud Genet Spitzer Rey [K] Martel Reison devenue la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo, Mme [X] [P] a acquis de M. [B] [W], au prix de 253 000 euros, un appartement constituant le lot 9 au sein de la copropriété située [Adresse 3] à [Localité 8].

Le 28 mai 2015, un diagnostic de surface a été établi par la SARL Eco diagnostic dont le certificat mentionnait une surface totale privative loi Carrez de 54,19 m².

Lors d’une assemblée générale de copropriété tenue en janvier 2016, Mme [P] a appris que la véranda avait été intégrée au certificat de surface privative alors qu’elle n’en avait que la jouissance exclusive s’agissant d’une partie commune.

Par assignation du 9 septembre 2016, Mme [P] a fait citer M. [W] et la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison devant le tribunal de grande instance de Marseille afin qu’il déclare recevable et bien fondée son action en diminution du prix de vente à l’encontre de M. [W], et le condamne, à ce titre, au remboursement de la somme de 72 602, 75 euros, ainsi que la condamnation de la SCP Charriaud Genet Spitzer Rey [K] Martel Reison au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [B] [W] a assigné en intervention forcée la SARL Eco diagnostic le 22 mars 2017.

Les instances ont été jointes.

Par jugement contradictoire rendu le 8 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

' condamné M. [W] à verser à Mme [P] la somme de 72 602,75 euros au titre de la réduction du prix avec intérêts capitalisés calculés au taux légal du 9 septembre 2016,

' rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [P] à l’encontre de la SCP Charriaud Genet Spitzer Rey [K] Martel Reison,

' condamné in solidum la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison et la SARL Eco diagnostic à relever et garantir M. [W] à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre,

' condamné la SARL Eco diagnostic à relever et garantir la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre,

' condamné in solidum M. [W], la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison et la SARL Eco diagnostic à verser à Mme [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison et la SARL Eco diagnostic à verser à M. [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejeté les demandes formées par la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison et la SARL Eco diagnostic sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejeté le surplus des demandes,

' ordonné l’exécution provisoire,

' condamné in solidum M. [W], la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison et la SARL Eco diagnostic aux dépens, avec distraction.

Pour condamner M. [W] à verser à Mme [P] la somme de 72 602,75 euros au titre de la réduction du prix, le tribunal a relevé qu’eu égard aux stipulations du règlement de copropriété des 20 et 29 septembre 1995, la véranda d’une superficie de 15 m² édifiée sur la terrasse Ouest de l’appartement en cause était une partie commune dont le propriétaire a la jouissance exclusive, de sorte qu’elle n’aurait pas dû être comptabilisée comme surface privative du lot, ainsi que cela ressort tant du certificat de superficie que de l’acte de vente qui mentionne la surface totale du bien à hauteur de 54,19 m².

Sur la responsabilité de la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison, le tribunal a considéré que le notaire rédacteur avait commis une faute dans la mesure où la comparaison du règlement de copropriété et du certificat de surface, ainsi que la comparaison des désignations distinctes au sein du titre de propriété du 14 septembre 2015, faisait apparaître une différence certaine dans la description des lieux, ce qui aurait dû interpeller le notaire et l’amener à vérifier la nature juridique de la véranda.

Toutefois, il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [P] à l’encontre de la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison, considérant qu’elle ne démontrait pas avoir subi un préjudice distinct de celui indemnisé par l’action en réduction du prix de vente.

Pour condamner la SARL Eco diagnostic à relever et garantir M. [W] à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à son encontre, le tribunal a d’abord retenu que la société avait commis une négligence fautive de nature à engager sa responsabilité dans la mesure où elle n’avait pas émis de réserves sur son certificat, alors qu’elle n’avait pas consulté le règlement de copropriété. Cependant, il a considéré que M. [W] avait commis une négligence dès lors qu’il avait fait établir un certificat de mesurage le 12 septembre 2014 dont il résultait une différence de superficie (36,73 m² au lieu de 54,19 m²) avec celui de la SARL Eco diagnostic qui aurait dû l’interpeller.

Pour condamner la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison à relever et garantir M. [W] à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à son encontre, le tribunal a considéré que malgré la négligence qu’il avait retenu précédemment de sa part, M. [W] démontrait, par la production d’un échange de SMS avec l’agence immobilière contactée en 2014, qu’il avait perdu une chance de conclure une vente au même prix si le notaire ne s’était pas trompé sur la surface réelle du bien.

Pour rejeter la demande de M. [W] en condamnation de la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison à la somme de 15 000 euros, il a considéré que ce dernier ne démontrait pas l’existence d’un préjudice particulier qui pourrait justifier une indemnisation supplémentaire.

Pour rejeter la demande de M. [W] en condamnation de la SARL Eco diagnostic à la somme de 216 euros, le tribunal a relevé que la prestation de cette dernière avait été effectuée et qu’elle avait été condamnée à le relever et le garantir à hauteur de 50 %.

Pour condamner la SARL Eco diagnostic à relever et garantir la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à son encontre, il a relevé que bien que la SARL Eco diagnostic ait commis une faute dans la réalisation de son diagnostic, la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison avait également commis une faute en ne tirant pas de conclusions de la contradiction entre le règlement de la copropriété et le certificat de mesure.

Par déclaration transmise au greffe le 2 février 2021, M. [W] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle :

— l’a condamné à verser à Mme [P] la somme de 72 602, 75 euros au titre de la réduction du prix avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 09 septembre 2016,

— a condamné in solidum la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison et la SARL Eco diagnostic à le relever et le garantir à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre,

— l’a condamné ainsi que la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison et la SARL Eco diagnostic à verser à Mme [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus de ses demandes.

Par conclusions transmises le 3 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, M. [B] [W] demande à la cour de :

' réformer la décision dont appel et ce faisant,

A titre principal :

' à titre préliminaire, déclarer irrecevable la demande de Mme [P] tendant à obtenir sa condamnation solidaire avec la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo au paiement d’une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

' débouter Mme [P] de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où l’action de Mme [P] prospérerait à son encontre :

' condamner solidairement et dans les proportions qu’il plaira à la cour, la SARL Eco diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo à lui payer :

—  99 % du montant qu’il sera condamné à restituer à Mme [P], soit à la somme de 71 875 euros au titre de la perte de chance,

—  15 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,

' condamner la SARL Eco diagnostic à lui payer la somme de 216 euros au titre du remboursement de la prestation effectuée,

En tout état de cause :

' confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné in solidum la SARL Eco diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

' condamner solidairement et dans les proportions qu’il plaira à la cour, la SARL Eco diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et l’intégralité des dépens exposés en cause d’appel avec distraction.

Sur l’action en diminution du prix dont il sollicite le rejet, M. [B] [W] fait valoir que :

— Mme [X] [P] connaissait précisément la teneur du bien par elle acquis et savait que l’une des terrasses avait été transformée avec pose d’une véranda,

— Mme [P] ne rapporte pas elle-même la preuve exacte de la moindre mesure,

— le prix du bien n’a pas été fixé entre lui et Mme [P] en considération d’un prix au mètre carré dès lors que même en considération d’une superficie moindre mesurée antérieurement, le prix aurait été le même au regard des rénovations effectuées et de la situation du bien, de sorte que la surface du bien n’a jamais été un élément déterminant dans la fixation du prix de vente,

— il s’est entouré de professionnels de l’immobilier qui ont, tous, au fil des ans, procédé à des métrages différents,

— la théorie de l’objectivité selon laquelle la moindre mesure est sanctionnée quelles que soient les circonstances de la vente ne peut être appliquée, dès lors que Mme [P] dispose de la jouissance effective de l’intégralité de la surface mesurée qui ne pourra être troublée,

— Mme [P] est une professionnelle de l’immobilier, de sorte qu’elle avait connaissance de la situation dont elle a profité.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [P], il fait d’abord valoir qu’elle est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile dans la mesure où elle est nouvelle en cause d’appel. Ensuite, il considère que son préjudice n’est pas démontré, dès lors que, d’une part, le préjudice de perte de chance de ne pas acquérir le bien n’est pas distinct de celui dont elle réclame l’indemnisation par l’action en diminution du prix, et, d’autre part, qu’elle ne prouve pas être dans l’impossibilité de vendre le bien litigieux du fait de la procédure.

A titre subsidiaire, M. [B] [W] entend que la responsabilité des professionnels de l’immobilier soit engagée.

Sur la faute de la SARL Eco diagnostic engageant sa responsabilité, il soutient :

— qu’elle est constituée par le fait de n’avoir pas exclu la véranda du mesurage de la superficie privative alors que son titre de propriété mentionnait une jouissance exclusive des deux terrasses dont l’une transformée en véranda,

— que la mission d’un professionnel appelé à établir un certificat de mesurage loi Carrez, qui a pour objet de distinguer la surface habitable de celle des parties privatives, ne se borne pas au seul aspect technique de relevé des métrés, mais requiert une connaissance minimum des exigences de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

— que le professionnel du mesurage doit ainsi vérifier au minimum l’acte de propriété ou le règlement de copropriété pour déterminer la limite du bien concerné, ce d’autant qu’une terrasse et une véranda sont par nature litigieuses,

— qu’il appartenait au professionnel de solliciter les documents nécessaires à sa mesure, sous peine d’inverser la charge de la preuve,

— que le diagnostiqueur ne peut se décharger de sa responsabilité en invoquant sa mauvaise foi à lui ou son silence gardé sur une situation dont il ne mesurait pas les implications juridiques.

Sur la faute du notaire engageant sa responsabilité, M. [B] [W] fait valoir que :

— ce dernier a l’obligation de vérifier le titre de propriété du vendeur et la concordance entre la désignation du bien et celle du lot dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété,

— il a commis un manquement à son obligation de conseil dans la mesure où il n’a pas attiré l’attention des parties sur l’erreur du certificat de mesurage,

— il ne pouvait ignorer l’erreur du mesureur dès lors que le droit de jouissance exclusive attaché aux terrasses était spécifié dans le compromis de vente, qu’il ressortait du certificat de surface que la véranda avait été incluse dans la surface du bien, et qu’il existait une différence de superficie avec celle certifiée précédemment.

En deuxième lieu, sur son préjudice :

D’une part, il conteste être de mauvaise foi, dans la mesure où :

— il a eu connaissance de trois attestations de superficie différentes alors qu’il n’est pas un professionnel du secteur,

— il a légitimement pu croire le dernier certificat de mesure, le professionnel lui ayant certifié que les dispositions législatives avaient changé entre temps,

— s’il a évoqué les assemblées générales approuvant la terrasse, elles ne portaient pas sur l’acquisition des parties communes avec jouissance exclusive par Mme [P] et il ignorait dès lors, à ce moment, la différence entre une surface privative et à jouissance exclusive,

— la surface du bien n’a jamais été un élément déterminant dans la fixation du prix de vente qui a été le même peu importe les superficies certifiées,

D’autre part, il fait valoir que peu importe la question de sa négligence, seule sa perte de chance de conclure une vente au même prix doit être considérée et est d’ailleurs démontrée par l’intérêt d’un acquéreur au même prix pour une superficie moindre en 2014.

En troisième lieu, sur le lien de causalité, il fait valoir qu’en ne descellant pas l’erreur de métrage et en ne l’alertant pas, la faute commise par le notaire et le métreur a joué un rôle causal dans le préjudice qu’il a subi.

Par conclusions transmises le 9 juillet 2021 au visa des articles 46 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, outre 1382 et suivants du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, Mme [P] demande à la cour de :

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [W] à lui verser la somme de 72 602,75 euros au titre de la réduction du prix de vente avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 9 septembre 2016,

' condamner la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo au paiement d’une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle au titre de la perte de chance de ne pas acquérir et du préjudice d’immobilisation consécutif à l’impossibilité de proposer le bien à la vente en l’état de la procédure,

' statuer ce que de droit quant à l’éventuel partage de responsabilité pouvant intervenir entre les parties succombantes,

' condamner les parties succombantes au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Sur l’action en diminution du prix, Mme [X] [P] fait valoir que la superficie de la partie privative du lot qu’elle a acquis est bien inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, dès lors que la véranda a été comptabilisée comme une surface privative alors qu’il s’agit d’une partie commune, de sorte que son action est fondée au regard de l’article 46 de la loi de 1965. Elle conteste ainsi les arguments de M. [W] et fait valoir :

— que la surface du bien est forcément un élément déterminant dans l’acquisition et dans la détermination du prix d’achat, aucune preuve n’étant rapportée qu’elle aurait acquis le bien au même prix en connaissance d’une superficie moindre,

— que le règlement de copropriété ne possède aucune valeur contractuelle entre le vendeur et l’acquéreur, ni valeur probante dans la désignation du bien à l’égard de l’acquéreur, de sorte qu’il ne peut suffire pour déduire qu’elle avait connaissance du caractère de jouissance exclusive des terrasses, d’autant qu’il y avait des contradictions avec l’acte authentique dans la désignation du bien,

— qu’à la date de l’achat, elle n’avait aucune formation en matière immobilière et n’a débuté son activité qu’en 2016.

Sur la réparation réclamée, Mme [X] [P] fait valoir qu’outre le préjudice financier réparé par l’action en diminution du prix, elle a subi des préjudices distincts s’analysant en :

— la perte d’une chance de ne pas acquérir le bien qu’elle n’aurait même pas visité à la superficie corrigée pour le même prix dès lors que le prix au mètre carré aurait été prohibitif,

— l’impossibilité de vendre le bien en l’état de la procédure et de l’incertitude à laquelle elle est confrontée sur l’issue de son droit de propriété, ce qui immobilise ses capitaux et l’empêche d’acquérir un bien plus conforme à sa situation.

Ainsi, elle considère que chacune des parties a concouru au préjudice qu’elle allègue et lui doit réparation à ce titre, notamment la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo à l’encontre de laquelle elle retient une faute dans la mesure où le notaire n’a pas procédé à la vérification de l’exactitude des mentions portées à l’acte par comparaison entre le certificat de surface privative, le titre de propriété antérieure, et le règlement de copropriété ce qui l’a, en plus de la perte de chance de ne pas acquérir, empêché d’être éclairée sur le prix de son acquisition.

Par conclusions transmises le 5 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SARL Eco diagnostic demande à la cour :

' d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

' retenu la faute de M. [W] et la faute de la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo,

' rejeté la demande de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts de M. [W] et le remboursement de la somme de 260 euros,

Statuant à nouveau,

' de juger qu’elle n’a pas commis d’erreur matérielle de nature à engager sa responsabilité professionnelle,

En conséquence,

' de débouter M. [W] et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre,

' de juger qu’il n’existe pas de lien de causalité entre son intervention et le préjudice allégué par M. [W], ce préjudice ayant été causé par le silence fautif de ce dernier et par la négligence fautive de la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo,

' de juger que sa responsabilité n’est pas engagée,

' de juger que M. [W] a commis une faute ayant participé à son propre préjudice,

' de juger que la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle,

En conséquence,

' de débouter M. [W] et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

' de condamner la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo à indemniser M. [W] au titre des préjudices allégués par ce dernier,

' de condamner M. [W] à supporter une part laissée à l’appréciation de la cour de ses propres préjudices,

En tout état de cause, sur le préjudice :

' de juger que M. [W] ne prouve pas l’existence ni a fortiori le quantum des préjudices qu’il allègue,

' de débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

En tout état de cause :

' de condamner la partie succombante à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

La SARL Eco diagnostic soutient que sa responsabilité n’est pas engagée, dès lors que :

En premier lieu, sur la faute ;

— le diagnostiqueur n’a pas de mission ni de compétence en matière juridique, de sorte qu’une erreur de superficie issue d’une erreur d’analyse juridique ne peut engager sa responsabilité ; en l’espèce, il ne lui appartenait pas d’opérer des vérifications juridiques et donc de solliciter des informations complémentaires, ces diligences appartenant au notaire,

— elle ne disposait d’aucun élément attirant son attention sur le fait que la véranda pouvait ne pas constituer une partie privative, d’autant qu’elle pouvait légitimement croire le contraire, s’agissant d’un local clos et couvert dont la hauteur de plafond est supérieure à 1m80,

— elle ne s’est pas vue confier pour mission le soin de déterminer la consistance exacte des parties privatives et a procédé au mesurage selon les indications données par le propriétaire.

En deuxième lieu, sur le lien de causalité, la SARL Eco diagnostic considère que le préjudice de M. [W] n’a pas été causé par son intervention, mais résulte du seul fait de ce dernier et du notaire, dès lors que :

— M. [W] avait connaissance de la surface réelle de son bien avant la signature du compromis de vente avec Mme [P], ce qui résulte des deux certificats qu’il a fait réaliser auparavant, et qu’aucune modification législative n’imposait,

— M. [W] pouvait lui-même comparer les deux certificats qui mentionnaient tous deux une surface privative et ont fait apparaître une différence de sorte qu’il aurait dû interroger le diagnostiqueur à ce sujet,

— M. [W] avait également connaissance de la problématique de la véranda dès 2014 et a volontairement omis de lui en faire part, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude,

— le notaire qui ne met pas en garde les parties en cas de doute sur la superficie du bien vendu commet une faute, dès lors qu’il dispose d’éléments de nature à le faire douter de l’exactitude des surfaces déclarées par le vendeur,

— or en l’espèce, la confrontation du certificat qu’elle a réalisé au règlement de copropriété et à l’acte de vente par lequel M. [W] avait acquis le bien révélait des contradictions telles que le notaire aurait dû s’interroger sur la superficie privative réelle objet de la cession.

En troisième lieu, sur le préjudice ;

— la SARL Eco diagnostic soutient qu’elle ne peut être condamnée à relever et garantir M. [W], dans la mesure où la réduction n’ayant pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, l’exercice de l’action en restitution partielle du prix à l’encontre du vendeur exclut toute action en garantie de ce dernier contre le professionnel du mesurage,

— l’action du vendeur contre le diagnostiqueur n’est ainsi recevable qu’à la condition de démontrer qu’il aurait pu vendre son bien pour le même prix tout en mentionnant la surface réelle du bien, ce qui n’est, selon elle, nullement démontré en l’espèce dans la mesure où, en l’absence de référence à la surface réelle du bien, rien ne prouve que l’offre au prix de 250 000 euros mentionnée a été faite en connaissance d’une surface loi carrez de 36,73 m²,

— le préjudice dont l’indemnisation est sollicité à hauteur de 15 000 euros n’est pas justifié,

— la demande de remboursement de la somme de 216 euros n’est pas justifiée, dès lors qu’elle correspond à une prestation qui a été effectivement réalisée.

Par conclusions transmises le 20 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo demande à la cour :

À titre principal :

' d’infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

En conséquence,

' de débouter Mme [P], M. [W] et la SARL Eco diagnostic de l’ensemble de leurs prétentions dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire :

' de condamner in solidum la SARL Eco diagnostic et M. [W] à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

En toutes hypothèses :

' de condamner tout succombant à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens avec distraction.

Sur l’action en restitution du prix de Mme [P], le notaire considère que cette demande n’est pas fondée, dans la mesure où il n’est pas démontré que la véranda n’avait pas à être mesurée au titre des dispositions de la loi Carrez, dès lors qu’il faut prendre en compte la consistance du bien telle qu’elle se présente matériellement au moment de la vente et son usage effectif, non pas sa désignation telle qu’elle figure au règlement de copropriété ou dans l’état descriptif de division.

De plus, le notaire fait valoir que la restitution du prix fondée sur la violation des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 repose exclusivement sur le vendeur et n’est pas un préjudice indemnisable par le notaire, qui, contrairement au professionnel du mesurage dont la responsabilité peut être retenue, n’a pas à se rendre sur les lieux pour vérifier la consistance du bien vendu.

Sur sa responsabilité, le notaire soutient que sa démarche amiable visant à assister Mme [P] afin qu’elle obtienne la cession de la partie commune ne constitue pas une quelconque reconnaissance de responsabilité. En outre, il soutient que M. [W] ne rapporte pas la preuve qu’il a perdu une chance réelle et sérieuse de pouvoir vendre l’appartement au prix convenu, notamment en considérant le prix élevé du mètre carré que cela représenterait, la preuve de son préjudice n’étant pas rapportée. S’agissant du préjudice invoqué par Mme [X] [P], il l’estime non établi, cette dernière ayant conservé la libre disposition de son bien.

A titre subsidiaire, le notaire agit en garantie du diagnostiqueur. Il fait valoir que la responsabilité de la SARL Eco diagnostic est engagée dans la mesure où il lui appartenait de s’assurer des termes du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ou à tout le moins d’interpeller les parties sur le fait que son rapport était déposé en l’état, sans avoir pu consulter les documents. De plus, le notaire considère que sans cette faute du diagnostiqueur, la partie commune à usage privatif n’aurait pas été incluse dans le certificat remis au vendeur, de sorte que le préjudice subi n’a aucun lien causal avec les griefs qui lui sont reprochés, et que la SARL Eco diagnostic doit être condamnée à le relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre. Il estime en outre que le vendeur doit le relever et garantir de toutes condamnations.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 novembre 2024.

Par soit-transmis du 23 décembre 2024, la cour a sollicité les observations des parties quant à l’incidence de l’absence de demande d’infirmation au moins partielle de la décision entreprise, au regard des article 542 et 954 du code de procédure civile ainsi que de la jurisprudence de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 17 septembre 2020, alors que le dispositif des conclusions prises aux intérêts de Mme [X] [P], qui ne comprend qu’une demande de confirmation de la décision entreprise, ne sollicite par ailleurs la condamnation de la SCP notariale au paiement d’une somme de 25 000 euros de dommages et intérêts, prétention rejetée par le tribunal judiciaire de Marseille le 8 décembre 2020. Les parties ont respectivement produit des notes en délibéré dans ce cadre les 24 décembre, 2 et 6 janvier 2025 qui seront ainsi prises en compte.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d’acte’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

1. Sur l’action en réduction du prix, formée par Mme [X] [P] contre M. [B] [W]

En application de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En l’occurrence, il ressort de l’acte d’achat de M. [B] [W] en date du 15 février 2011, que l’appartement constituant le 9 de la copropriété située [Adresse 3] à [Localité 7] est décrit de la façon suivante : 'la propriété exclusive et privative de l’appartement occupant tout le 4ème étage du bâtiment B, comprenant : un séjour, deux chambres, une cuisine, deux placards, un WC et la jouissance des deux terrasses au droit de cet appartement (…), outre les 112/1000ème des parties communes générales et les 181/1000ème des parties communes du bâtiment B'. Il y est également alors fait mention des travaux suivants : 'Il est ici rappelé ce qui a été précisé à l’avant-contrat régularisé entre les parties aux présentes le 25 novembre 2010, savoir : le vendeur déclare que l’une des terrasses a fait l’objet de travaux consistant en la création d’une véranda. Ces travaux ont été accordés par l’assemblée des copropriétaires le 4 juin 1996 (pièce 3 – résolution n° 10). Une copie du procès-verbal de ladite assemblée générale est demeurée ci-jointe et annexée. Il est porté à la connaissance de l’acquéreur que ces transformations sur les biens immobiliers ont été effectués il y a plus de dix ans.' Cet acte de 2011 précise en outre, au titre de la surface du bien, que la partie privative est de 40,24 m² ainsi que cela résulte de l’attestation établie par la SARL Expimmo.

Il est acquis et non contesté que M. [B] [W] a réalisé des travaux de rénovation dans le bien.

De même, il n’est pas critiqué le fait que l’élévation d’une véranda sur la terrasse Ouest de l’appartement a été édifiée précédemment à l’acquisition par M. [B] [W], ensuite de l’autorisation donnée en assemblée générale des copropriétaires le 4 juin 1996.

En 2014, M. [B] [W] a décidé une première fois de la mise en vente de ce bien. A sa demande, un certificat de superficie a été établi le 12 septembre 2014 par un premier diagnostiqueur, le bureau contrôle et prévention, à [Localité 5]. Aux termes de ce document, il est indiqué que la superficie des parties privatives appartenant à M. [B] [W] (Loi Carrez) est de 36,73 m². Le diagnostiqueur a alors précisé que seules les parties de locaux d’une hauteur supérieure à 1,80 mètres étaient prises en compte, et, qu’en 'l’absence de règlement de copropriété demandé, la situation réelle n’a pas pu être comparée avec celle décrite dans celui, le mesurage a été effectué selon les limites de la possession apparente et en fonction de la délimitation du lot faite par le propriétaire ou son représentant, et que les pièces ont été désignées selon les signes apparents d’occupation'. Par ailleurs, y est joint un tableau récapitulatif des surfaces par pièce laissant clairement apparaître que la véranda n’entre pas dans les superficies prises en compte au titre de la loi Carrez, au même titre que l’autre terrasse, le débarras et le dressing. En revanche, la véranda est intégrée dans le récapitulatif des surfaces habitables.

M. [B] [W] a retiré son appartement de la vente en octobre 2014 alors qu’il se prévaut aujourd’hui de ce qu’un acquéreur avait été trouvé pour son bien moyennant le paiement du prix de 250 000 euros nets vendeurs.

En mai 2015, M. [B] [W] décide une seconde fois de mettre son bien en vente. Il fait appel alors à la SARL Eco diagnostic en vue de réaliser un nouveau diagnostic. Aux termes de ce certificat, dressé le 26 mai 2015, la surface privative du lot, au sens de la surface Loi Carrez, est fixée à 54,19 m². Là encore, le diagnostiqueur rappelle qu’il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres. Il mentionne au titre du repérage les pièces prises en compte, dont la véranda. Au titre des documents remis par le donneur d’ordre à l’opérateur de repérage, il n’est rien inscrit, ni transmission effective, ni réserve quant à cette absence de transmission. S’agissant du tableau récapitulatif des surfaces de chaque pièce retenue dans la 'surface privative au sens Carrez', la véranda est intégrée pour une superficie de 15,85 m². En sont exclus uniquement le cellier extérieur et la terrasse.

Prenant en compte notamment ce diagnostic, un compromis de vente est signé entre M. [B] [W] et Mme [X] [P] le 26 juin 2015 décrivant ainsi le bien en cause objet de la vente : 'lot 9, un appartement occupant tout le 4ème étage du bâtiment B, composé d’un séjour, deux chambres, une cuisine, deux placards, un WC, et la jouissance des deux terrasses au droit de cet appartement'. Puis, il est immédiatement apporté l’indication suivante, toujours au titre de la désignation du bien, 'précision étant ici faite que la désignation actuelle du lot est la suivante : un appartement occupant tout le 4ème étage du bâtiment B, composé d’un séjour dans la véranda, deux chambres, une cuisine, deux placards, un wc et la jouissance d’une terrasse au droit de cet appartement'. Le rappel des travaux effectués en 2016 suit, dans les mêmes termes que ceux de l’acte du 15 février 2011, avec copie de l’assemblée générale du 4 juin 1996 annexée et indication selon laquelle l’acquéreur déclare avoir parfaitement connaissance de cette situation. L’acte notarié mentionne en outre l’état descriptif de division – règlement de copropriété modifié applicable. S’agissant de la superficie du bien, le compromis notarié indique que conformément aux dispositions obligatoires de l’article 46 de la loi de 1965, la superficie de la partie privative des biens est 54,19 m², les termes du certificat de superficie étant repris. Le prix de vente est fixé à 249 800 euros au titre du bien immobilier.

L’acte de vente est réitéré le 14 septembre 2015.

Or, il résulte de l’état descriptif de division de l’immeuble concerné et du règlement de copropriété établi les 20 et 29 septembre 1995, et modifié le 7 août 2006, que le lot 9 de la copropriété est désigné comme étant la propriété exclusive et privative de l’appartement occupant le 4ème étage du bâtiment B, comprenant un séjour, deux chambres, une cuisine, deux placards, un WC et la jouissance privative des deux terrasses aux droits de cet appartement.

Certes, aux termes de la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 1996, l’auteur de M. [B] [W] avait obtenu l’autorisation de couvrir la partie Ouest de la terrasse par une véranda, sans toutefois que la nature et la propriété du bien ne soit modifiée.

Ainsi, la terrasse Ouest de l’appartement litigieux, couvert par une véranda, demeure une partie commune à jouissance privative et une surface privative au lot 9 ; cette surface de 15,85 m² ne devait donc pas être comptabilisée comme telle, ni intégrée dans la surface privative Loi Carrez de l’appartement vendu par M. [B] [W] à Mme [X] [P]. Certes, le bien à prendre en compte lors de la vente doit correspondre à sa consistance telle qu’elle se présente lors de la vente, eu égard à son usage effectif. Encore convient-il de ne pas vendre la chose d’autrui, ce qui est le cas ici, M. [B] [W] ne pouvant céder seul, de son chef, des parties communes, même à jouissance privative exclusive. De même, la jouissance exclusive conférée ne peut pallier la nature de partie commune du bien en cause.

Quand bien même Mme [X] [P] avait connaissance de la consistance matérielle du bien, elle en ignorait, aux termes des actes et diagnostics qui lui ont été remis et qu’elle a signés, la teneur juridique ; objectivement, elle n’a pas acquis la pleine propriété de sa véranda.

La prétention émise par celle-ci sur le fondement de l’article 46 in fine de la loi de 1965, sus-visé, est donc pleinement justifiée, dans son principe et dans son montant.

En effet, M. [B] [W] ne peut valablement soutenir que le prix du bien résulte exclusivement de sa localisation et des travaux par lui opérés à l’intérieur, alors que le premier critère objectif et légal d’appréciation de la moins value tient au prix de vente du bien au m². Il n’est au demeurant aucunement démontré que Mme [X] [P] aurait acquis le bien au même prix malgré une surface moindre.

La perte de surface étant objectivée et étant définie, au prorata de la surface perdue, c’est à juste titre que les premiers juges ont condamné M. [B] [W] à payer à Mme [X] [P] la somme de 72 602,75 euros ; la décision sera confirmée de ce chef.

2. Sur la demande de dommages et intérêts sollicitée par Mme [X] [P] contre la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo

Sur la recevabilité de cette demande à raison de son caractère nouveau

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Par application de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions (…) La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

M. [B] [W] soulève l’irrecevabilité de la prétention émise par Mme [X] [P] à hauteur de 25 000 euros en réparation du préjudice subi par elle au titre de la perte de chance de ne pas acquérir et du préjudice d’immobilisation consécutif à l’impossibilité de proposer le bien à la vente en l’état de la procédure.

Effectivement, Mme [X] [P] n’avait pas formé une telle prétention en première instance à son encontre, ne l’ayant présenté qu’à l’encontre du notaire, la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo. Toutefois, force est de relever qu’aux termes du dispositif de ses dernières écritures en appel, telles que récapitulées ci-dessus, Mme [X] [P] ne forme une telle prétention, une nouvelle fois, qu’à l’endroit de la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo, quels que soient les moyens développés par elle et visant l’appelant, ceux-ci, non soutenus par une demande reprise au dispositif des écritures ne saisissant pas la cour. Aucune demande n’étant formée de ce chef contre M. [B] [W], ce dernier n’est pas recevable à faire valoir une telle fin de non recevoir.

Sur l’incidence de l’absence de demande d’infirmation sur la prise en compte d’une telle demande

Par application de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Conformément à la note en délibéré sollicitée à cette fin et aux réponses apportées par les parties, il convient de relever que Mme [X] [P], intimée, n’a sollicité dans ses conclusions du 9 juillet 2021 que la confirmation de la décision entreprise, tout en demandant la condamnation de la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo au paiement d’une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle au titre de la perte de chance de ne pas acquérir et du préjudice d’immobilisation consécutif à l’impossibilité de proposer le bien à la vente en l’état de la procédure.

Or, les conclusions d’intimé ne comportant aucune prétention tendant à l’infirmation ou à la réformation du jugement attaqué, ne constituent pas un appel incident valable, quelle que soit, par ailleurs, la recevabilité en la forme de ses conclusions d’intimé. Si la jurisprudence n’impose pas que l’intimé reprenne dans ses conclusions les chefs de jugement critiqués, encore convient-il qu’il se positionne sur une demande de confirmation ou de réformation, même partielle, de la décision entreprise.

En l’espèce, Mme [X] [P] n’a formé qu’une demande de confirmation de la décision entreprise, sa demande d’infirmation ne pouvant se déduire implicitement de ses écritures.

Dans ces conditions, force est de considérer que, faute de demande d’infirmation, Mme [X] [P] n’a formé aucun appel incident valable, de sorte que la décision entreprise ne pourra qu’être confirmée en ce qu’elle a débouté Mme [X] [P] de sa demande en paiement d’une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts à l’encontre de la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo, sans qu’il y ait lieu de l’examiner plus avant.

3. Sur les appels en garantie et la répartition des responsabilités éventuelles entre M. [B] [W], la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo et la SARL Eco diagnostic

Sur la faute de la SARL Eco diagnostic

Il est établi que le diagnostiqueur est en charge d’une mission matérielle de mesurage, mais n’a pas de mission, ni de compétence juridique. Il n’est donc pas tenu de procéder à l’analyse juridique du lot objet de la vente.

Le professionnel chargé du mesurage a en principe une mission purement technique et il ne lui appartient pas, sauf si cette mission lui a été expressément confiée et si tous les documents nécessaires à cette fin lui ont été remis, de mettre en oeuvre des critères juridiques pour déterminer la consistance exacte des parties privatives qui doivent être l’objet du mesurage ; ainsi, en l’absence de remise du règlement de copropriété et du plan annexé à l’état descriptif de division, le diagnostiqueur peut s’en tenir au mesurage des parties privatives telles qu’elles se présentaient à elle.

Si l’erreur du diagnostiqueur trouve sa source dans une erreur d’appréciation juridique ne relevant pas de sa mission, il n’engage pas sa responsabilité engagée. L’auteur du mesurage doit prendre le bien tel qu’il se présente matériellement au jour du mesurage.

En l’occurrence, il ressort du tableau récapitulatif des surfaces mesurées, pièce par pièce, inclus dans le certificat de mesurage du 28 mai 2015 dressé par la SARL Eco diagnostic qu’il est conclu à une surface privative Loi Carrez totale de 54,19 m², en comprenant, outre les pièces de l’appartement, cuisine, dégagement, chambre 1, chambre 2, dégagement, WC, salle de douche, la véranda pourtant partie commune et qui n’avait pas à y être incluse. Cette erreur a conduit à certifier dans l’acte de vente une superficie du lot 9 supérieure à la surface effective du lot vendu, la véranda constituant quant à elle une partie commune à jouissance exclusive ne devant pas être incluse dans ce certificat.

Il en ressort certes également qu’aucun document, ni règlement de copropriété, ni titre de propriété, ni état descriptif de division propres à renseigner le diagnostiqueur sur la consistance exacte du lot 9 ne lui ont été remis par son mandant, M. [B] [W].

En outre, il appert des pièces produites, ainsi que des photographies, que la véranda édifiée sur la terrasse Ouest présente une hauteur sous-plafond supérieure à 1,80 mètres, et est aménagée en salon, de sorte que, matériellement, cette pièce se présente en une pièce à vivre, intégrée à l’appartement, et constitue en l’espèce un séjour, de sorte que la configuration des lieux pouvait a priori ne pas alerter particulièrement le diagnostiqueur.

Néanmoins, force est de relever que le premier diagnostiqueur intervenu en 2014, à qui aucun document n’avait été transmis non plus, avait retenu, pour les mêmes surfaces à déterminer, c’est-à-dire, des surfaces privatives Loi Carrez, une superficie de 36,76 m². Contrairement à ce que fait valoir la SARL Eco diagnostic, aucun changement légal n’a pu justifier une telle divergence d’appréciation.

En outre, une terrasse, en copropriété, qui plus est en toiture d’un immeuble ou d’une partie de celui-ci, constitue une surface régulièrement définie comme une partie commune à jouissance privative, ce que le diagnostiqueur, habitué à ce type de bien, ne pouvait ignorer.

Enfin, sans être davantage prudent dans son diagnostic, il appert que la SARL Eco diagnostic n’a émis aucune réserve dans son certificat, tenant précisément à l’absence de production des éléments lui permettant de procéder au constat tel qu’il le présente. Il y a lieu d’observer que le diagnostiqueur intervenu en 2014 avait, lui, pour sa part, émis des réserves à ce titre, en précisant expressément qu’en 'l’absence de règlement de copropriété demandé, la situation réelle n’a pas pu être comparée avec celle décrite dans celui, le mesurage a été effectué selon les limites de la possession apparente et en fonction de la délimitation du lot faite par le propriétaire ou son représentant, et que les pièces ont été désignées selon les signes apparents d’occupation'.

Il appert en définitive que la SARL Eco diagnostic s’est montrée négligente dans la réalisation de son certificat, dès lors que l’existence d’une copropriété, le fait qu’il s’agisse par nature d’une terrasse recouverte, l’absence de remise de tout titre et renseignements liés au bien, aurait dû la conduire, à tout le moins, à émettre des réserves à ce sujet. La faute de la SARL Eco diagnostic est donc caractérisée.

Sur la faute du notaire

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire, professionnel du droit et officier ministériel, est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, c’est-à-dire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par leurs clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposaient d’atteindre. Son rôle est de veiller, à titre préventif, aux différends susceptibles de naître, notamment en les empêchant dans toute la mesure du possible.

Il est de la mission du notaire de conférer sécurité juridique complète aux actes qu’il reçoit et il ne peut se contenter d’exécuter un travail de pure transcription littérale des déclarations des personnes qui s’adressent à lui.

Ainsi, il doit préalablement à la rédaction des actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité, la sécurité juridique et l’efficacité de ses actes.

En l’espèce, à la lecture même du compromis du 28 juin 2015 et de l’acte de vente du 14 septembre 2015, tous deux reçus en la forme notariée, donc rédigés par le notaire de la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo, il appert que le bien reçoit deux désignations consécutives, telles que suivent : d’abord, 'lot 9, un appartement occupant tout le 4ème étage du bâtiment B, composé d’un séjour, deux chambres, une cuisine, deux placards, un WC, et la jouissance des deux terrasses au droit de cet appartement', puis, 'précision étant ici faite que la désignation actuelle du lot est la suivante : un appartement occupant tout le 4ème étage du bâtiment B, composé d’un séjour dans la véranda, deux chambres, une cuisine, deux placards, un WC et la jouissance d’une terrasse au droit de cet appartement'. Il en ressort une divergence évidente dans l’acte lui-même.

En outre, la mention selon laquelle, 'conformément aux dispositions obligatoires de l’article 46 de la loi de 1965, la superficie de la partie privative du bien vendu est 54,19 m²', avec reprise des termes du certificat de superficie, entre en contradiction avec la surface retenue dans l’acte d’achat de M. [B] [W], 4 ans auparavant, qui faisait état d’un appartement de 40,24 m², au titre de sa partie privative. Or, il appartient au notaire d’établir l’origine de propriété des biens vendus et de confronter les actes juridiques, afin d’assurer la sécurité juridique de l’acte qu’il instrumente.

De plus, les actes rédigés en 2015 se heurtent également au règlement de copropriété des 20 et 29 septembre 1995 que le notaire doit nécessairement prendre en compte, celui-ci décrivant le lot 9 de la copropriété comme étant 'la propriété exclusive et privative de l’appartement occupant le 4ème étage du bâtiment B, comprenant un séjour, deux chambres, une cuisine, deux placards, un WC et la jouissance privative des deux terrasses aux droits de cet appartement'.

En définitive, les documents juridiques remis au notaire rédacteur font apparaître, à l’évidence, des contradictions dans la description des lieux qui auraient dû interpeller le professionnel du droit qu’est le notaire. Sa négligence fautive n’a pas permis de vérifier la nature juridique de la véranda. La faute du notaire est donc également caractérisée.

Sur les préjudices indemnisables

La restitution du prix dû par M. [B] [W] à Mme [X] [P] ne constitue pas, en soi, un préjudice indemnisable auquel l’appelant peut prétendre à l’endroit de la SARL Eco diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo. En effet, la réduction n’ayant pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que le vendeur aurait dû normalement percevoir, l’exercice de l’action en restitution partielle du prix à l’encontre du vendeur exclut toute action en garantie de ce dernier contre le professionnel du mesurage, tout comme à l’encontre du notaire.

L’appelant se prévaut de deux types de préjudices.

Au titre de la perte de chance de vendre le bien au même prix sans erreur de surface

La perte de chance est caractérisée par la probabilité que l’événement allégué par la victime, se réalise s’il est positif et ne se réalise pas s’il est négatif.

La perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable, de sorte qu’elle ne peut être écartée que s’il peut être tenu pour certain que la faute du professionnel n’a pas eu de conséquences sur l’issue du procès intenté par son client. Ainsi, une perte de chance présentant un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable, sa réparation ne peut être écartée que s’il peut être tenu pour certain que la faute n’a pas eu de conséquences sur la suite contractuelle attendue. A contrario, une demande indemnitaire ne peut être purement et simplement rejetée au motif qu’il n’est pas certain que, sans la faute commise, le dommage ne se serait pas quand même réalisé.

En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut qu’être partielle et doit être mesurée à la chance perdue sans pouvoir être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et l’office du juge consiste à apprécier le bien fondé du préjudice allégué par la victime et à déterminer la fraction correspondant à la perte de chance d’éviter ce préjudice.

En l’espèce, M. [B] [W] soutient que les fautes du diagnostiqueur et du notaire lui ont fait perdre la possibilité de vendre son bien au même prix de 250 000 euros environ, tout en tenant compte d’un mesurage de 36 m², n’incluant pas la véranda litigieuse.

Pour ce faire, il met en avant une offre d’achat qu’il aurait reçu en 2014 lors de la première mise en vente de son bien, sur la foi du premier certificat de superficie qui ne prenait pas la véranda en compte au titre de la surface privative Loi Carrez.

Or, pour attester de cette offre d’achat, M. [B] [W] ne verse au dossier que des échanges de SMS entre lui et l’agence immobilière alors mandatée, datés des 9 et 10 septembre 2014. Ceux-ci font effectivement apparaître un accord à hauteur de 250 000 euros. Cependant, ils révèlent également que cette offre a été faite avant la réalisation et la communication des diagnostics de performance énergétique et que, dans la foulée des échanges, M. [B] [W] a retiré son bien de la vente, pour motif personnel. Aussi, rien ne permet d’établir que cette offre avait été faite en toute connaissance du certificat de superficie du 12 septembre 2014, certes contemporain, mais postérieurement réalisé et probablement transmis. Aucun autre élément ne vient corroborer le fait que l’offre de 2014 a été faite à ce prix, en toute connaissance par l’acheteur potentiel de la réelle surface privative du bien. M. [B] [W] ne produit aucun autre justificatif démontrant qu’il pouvait sérieusement espérer vendre son bien, à la superficie privative réelle, au prix de 250 000 euros.

Dès lors, M. [B] [W] ne démontre aucun préjudice de perte d’une chance de vendre le bien au même prix sans erreur de surface. Dans ces conditions, malgré les fautes commises par les professionnels intimés, M. [B] [W] ne peut prétendre à ce titre à aucune indemnisation en termes de perte de chance. La décision entreprise doit donc être infirmée.

Au titre de dommages et intérêts complémentaires

M. [B] [W] sollicite à ce titre le versement de la somme de 15 000 euros pour les tracasseries importantes liées à la vente et à l’obligation de restituer. Cette prétention s’analyse en une demande d’indemnisation d’un préjudice moral.

Celui-ci est établi à raison de la procédure à laquelle M. [B] [W] a dû faire face et au fait qu’il a dû s’organiser pour restituer une partie du prix perçu. Or, du fait des négligences de la SARL Eco diagnostic et de la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo, professionnels du mesurage et du droit, M. [B] [W] a pu croire, un temps, qu’il pouvait valablement et sans risque vendre son bien au prix de 253 000 euros. Sans ces fautes, il ne se serait pas engagé dans cette voie et n’aurait pas subi toutes les tracasseries liées à la présente procédure.

Un préjudice moral est donc constitué et doit être indemnisé à hauteur de 8 000 euros, la SARL Eco diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo étant tenues de verser cette somme in solidum à M. [B] [W].

Dans ce cadre, l’appréciation d’une faute de M. [B] [W] de nature à lui laisser une part de son propre préjudice est sans objet.

De plus, dans le cadre de l’appel en garantie formé par la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo contre la SARL Eco diagnostic, et plus généralement, quant à la contribution à la dette entre les deux professionnels responsables, il appert qu’au vu de l’importance respective des fautes commises, et d’une négligence nettement plus forte du professionnel du droit à qui il appartenait d’assurer l’efficacité de son acte, il convient de décider que la SARL Eco diagnostic supportera 30 % du préjudice indemnisé, tandis que la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo en supportera 70 %.

4. Sur la demande en paiement de la somme de 216 euros par la SARL Eco diagnostic à M. [B] [W]

Ainsi que justement retenu par le premier juge, la SARL Eco diagnostic a exécuté sa mission et a établi le certificat de mesurage pour lequel il a été mandaté. Si une négligence a pu être retenue dans le rapport rédigé, il n’en demeure pas moins que la prestation a été exécutée. Il convient donc de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté cette prétention de M. [B] [W].

5. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La décision entreprise sera confirmée en ces dispositions relatives aux dépens et aux sommes retenues au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En cause d’appel, M. [B] [W], la SARL Eco diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo supporteront in solidum la charge des dépens. En outre, les trois, in solidum, seront condamnés à verser à Mme [X] [P] la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL Eco diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo seront également condamnés in solidum à verser à M. [B] [W] une somme de 2 000 euros sur ce même fondement, les autres prétentions étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison et la SARL Eco Diagnostic à relever et garantir M. [W] à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre, et en ce qu’elle a condamné la SARL Eco Diagnostic à relever et garantir la SCP Charriaud Genet-Spitzer Rey [K] Martel-Reison à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre,

Constate que Mme [X] [P] ne forme aucune demande en paiement de dommages et intérêts supplémentaires à hauteur de 25 000 euros contre M. [B] [W],

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute M. [B] [W] de sa demande d’indemnisation présentée contre la SARL Eco Diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo au titre d’une perte de chance de vendre son bien au même prix avec la surface réelle déclarée,

Condamne in solidum la SARL Eco Diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo à verser à M. [B] [W] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Dit que, dans leurs rapports entre elles, la SARL Eco Diagnostic supportera 30 % de cette dernière condamnation, et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo 70 % de celle-ci,

Condamne in solidum M. [B] [W], la SARL Eco Diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo au paiement des dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [B] [W], la SARL Eco Diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo à payer à Mme [X] [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL Eco Diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo à payer à M. [B] [W] la somme de 2 000 euros sur ce même fondement,

Déboute respectivement la SARL Eco Diagnostic et la SCP Genet-Spitzer Rey Blanc Streit Grillo de leurs demandes sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente