COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/07/2025

M^e Quentin ROUSSEL

Me [Localité 8]-Odile COTEL

ARRÊT du : 15 JUILLET 2025

N° : – 25

N° RG 23/00151 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GWXE

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 11] en date du 02 Novembre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265289491050923

Monsieur [C] [D] [Y]

né le 05 Juillet 1977 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Quentin ROUSSEL, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [E] [D] [Y]

née le 15 Décembre 1979 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Quentin ROUSSEL, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265291400432388

S.A.R.L. [Adresse 6], Société à responsabilité limitée au capital social de 19 800 € exerçant sous le nom commercial « AGENCE IMMOBILIERE CACIENNE », immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Orléans sous le numéro 391 886 256, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [P] [H]

né le 09 Juin 1977 à [Localité 10] (RWANDA)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non représenté, n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 05 Janvier 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 24 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 27 Mai 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 15 juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 24 avril 2019, M. et Mme [V] ont consenti une promesse de vente à M. [H] de leur bien immobilier, par l’intermédiaire de la société de la maison neuve. M. [H] ne s’est pas présenté pour la réitération de la vente par acte authentique.

Le 26 octobre 2021, M. et Mme [V] ont fait assigner la société de la maison neuve et M. [H] devant le tribunal judiciaire d’Orléans en paiement d’une somme au titre de la clause pénale contractuelle outre l’indemnisation des préjudices annexes.

Par jugement en date du 2 novembre 2022, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— condamné M. [H] à payer à M. et Mme [V] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 20 avril 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021 ;

— condamné M. [H] à payer à M. et Mme [V] la somme de 11 850 euros au titre des préjudices annexes liés à l’absence de réalisation de la vente, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— débouté M. et Mme [V] de leurs demandes formées à l’encontre de la société de la maison neuve ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— condamné M. [H] à payer à M. et Mme [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de M. [H].

Par déclaration en date du 5 janvier 2023, M. et Mme [V] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a : débouté M. et Mme [V] de leurs demandes formées à l’encontre de la société de la maison neuve ; débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [H] par remise en étude suivant acte d’huissier en date du 17 février 2023.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 juillet 2023, et signifiées à M. [H], M. et Mme [V] demandent à la cour de :

— les juger recevables et fondés en leur appel ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a : débouté M. et Mme [V] de leurs demandes formées à l’encontre de la société de la maison neuve ; débouté les parties du surplus de leurs prétentions ; laissé les dépens à la charge de M. [H] ;

Statuant de nouveau des chefs de jugements infirmés,

— juger M. [H] responsable du préjudice subi par M. et Mme [V] en raison de son manquement contractuel ;

— juger la société de la maison neuve responsable du préjudice subi en raison du manquement à son devoir de conseil et son obligation de diligence en qualité de mandataire ;

— condamner in solidum M. [H] et la société de la maison neuve à leur verser le montant de la clause pénale prévu au sein de la promesse synallagmatique de vente, en date du 20 avril 2019, soit un montant de 20 000 euros assorti des intérêts au taux légal à compter de la date du 6 juillet 2021, date de la première mise en demeure ;

— condamner in solidum M. [H] et la société de la maison neuve au versement de la somme de 24 734 euros au titre des préjudices annexes liées à l’absence de réalisation de la vente ;

— débouter M. [H] et la société de la maison neuve de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— condamner in solidum M. [H] et la [Adresse 12] à leur verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [H] et la société de la maison neuve aux entiers dépens.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023 et signifiées à M. [W], la société de la maison neuve demande à la cour de :

A titre principal,

— déclarer M. et Mme [V] irrecevables et en tout cas mal fondés en leur appel ;

— les en débouter ;

En conséquence,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire et la recevant en son appel incident, si la cour devait infirmer le jugement dont appel et considérer que l’agence immobilière a engagé sa responsabilité en sa qualité de mandataire,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

— déclarer que les dommages-intérêts pouvant être réclamés par M. et Mme [V] à son encontre ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas récupérer l’acompte de 5 000 euros ;

En conséquence,

— limiter les dommages-intérêts réclamés par M. et Mme [V] à un montant qui ne saurait excéder un faible pourcentage de l’acompte de 5 000 euros ;

— condamner en tout cas M. [H] à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

— débouter M. [H] et M. et Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, et dirigées à son encontre ;

— condamner toute partie adverse qui succombera à l’instance à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des frais et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2025.

MOTIFS

I- Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Moyens des parties

Les appelants soutiennent qu’ils ont confié un mandat exclusif de vente à la société de la maison neuve ; que le compromis stipule expressément le versement d’un acompte par M. [H] entre les mains du mandataire, mais que l’agence immobilière n’a jamais reçu cet acompte ; que pour autant, le mandataire ne les a pas informés de ce manquement contractuel avant la tenue du rendez-vous notarié ; qu’aucune pièce ne permet de démontrer qu’une telle information leur a bien été adressée ; que l’agence immobilière reconnaît d’ailleurs, dans ses conclusions, n’avoir pas mis en oeuvre les moyens utiles et nécessaires pour informer les vendeurs ; que le fait que les mentions d’identification du paiement soient restées en blanc au sein dudit compromis ne signifie pas que le compromis soit explicite sur cette absence de remise de chèque ; que le défaut d’acompte aurait dû être mentionné ; que l’agence s’était pourtant émue de l’absence de versement de l’acompte auprès de M. [X] par courriels ; que malgré l’anormalité du comportement de M. [H], aucune information, mise en garde ou conseil ne leur a été fournie ; que le jugement de relève à juste titre que l’agence n’a interrogé le notaire à ce titre que le 25 juin 2019, alors même que le délai de réalisation de la condition suspensive expirait le 4 juin 2019 ; que la défaillance de M. [H] quant à cet acompte aurait dû alerter l’agence immobilière sur le manque de fiabilité de l’acquéreur ; qu’en outre, indépendamment du versement de cet acompte, l’agence était tenue en sa qualité de mandataire, de s’assurer que les conditions étaient réunies pour que le compromis, négocié par son intermédiaire, soit pleinement efficace juridiquement ; qu’aucune vérification par l’agence n’a été réalisée quant à la solvabilité de l’acquéreur et à l’origine des fonds ; qu’aucune vérification ne semble avoir été opérée quant à l’identité même de M. [H] et de sa domiciliation au jour de la signature du compromis ; que de telles diligences étaient pourtant indispensables et impératives, et ce d’autant plus auprès d’un acquéreur souhaitant que la vente se réalise avec la plus grande des célérités et renonçant au bénéfice de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ; que la responsabilité du mandataire est retenue lorsqu’en présence d’un acquéreur ayant déclaré ne pas recourir à un prêt immobilier, faute pour l’agent immobilier de ne pas avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde ; que le jugement ne pourra qu’être infirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes à l’égard de l’agence immobilière ; que l’agence sera donc condamnée in solidum avec M. [H] au paiement de la clause pénale, car les vérifications de l’agence immobilière auraient conduit à écarter M. [H] ou à le contraindre à recourir à un prêt, et/ou à poursuivre la recherche d’acquéreurs jusqu’à découverte d’un candidat sérieux ; qu’ils n’ont vendu le bien immobilier que le 15 mai 2020 au prix de 221 500 € au lieu des 237 000 € initialement fixés par l’agence dans le cadre du mandat exclusif, et accepté par l’acquéreur défaillant ; qu’ils ont donc subi une perte financière conséquente et non prévisible ; que M. [H] promettant une cession rapide et au comptant, sans être démenti ou alerté par l’agence, ils ont alors pu concrétiser une acquisition en parallèle ; que l’absence fautive de concrétisation de la vente entre les parties à l’instance les a contraints à recourir à un prêt relais auprès de leur établissement de crédit, dont le coût in fine est bien plus élevé que celui d’un prêt dit classique ; qu’ils ont en outre dû supporter les frais inhérents à la conservation de l’immeuble et à sa bonne tenue en vue des visites, des frais notariés supplémentaires, des frais d’huissier ; que la correcte exécution du mandat confié à l’agence leur aurait évité de perdre plusieurs mois au cours desquels ils n’auraient pas eu à supporter les frais relatifs à l’immeuble jusqu’à la vente effective de ce dernier et de ne pas l’avoir vendu au prix initialement convenu ; que c’est pourquoi ils sollicitent la condamnation in solidum de l’agence immobilière avec M. [H] à leur verser la somme de 24 734 € au titre des préjudices annexes liés à l’absence de réalisation de la vente ; que si la réparation du dommage devait être mesurée à la chance perdue et donc ne pas être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, il conviendra néanmoins de préciser que la chance perdue ne consiste pas uniquement en la non-perception de l’acompte ; que les manquements de l’agence leur ont fait perdre une chance de concrétiser la vente dans les délais courts qui leur étaient impartis et les contraignants à contracter un prêt relais, d’obtenir le prix souhaité au vu de l’évolution négative du marché de l’immobilier, et d’éviter d’assumer de nombreux frais complémentaires ; que si la juridiction indemnisait les demandeurs d’une perte de chance, la réparation accordée correspondra à une fraction des différents préjudices subis.

La société de la maison neuve réplique que la défaillance de M. [H] est constitutive d’un manquement contractuel engageant sa responsabilité seule et entière au titre de la non-réalisation de la vente ; que n’étant pas partie au compromis de vente, la clause pénale lui est inopposable ; que la somme de 20 000 € ne peut pas lui être réclamée de quelque manière que ce soit ; que le compromis de vente est explicite sur l’absence de remise de chèque, les mentions d’identification du paiement étant restées en blanc ; que le défaut d’acompte était ainsi très clair même pour un profane ; que toutes les parties étaient présentes au moment de la signature du compromis de vente, de telle sorte qu’au-delà des mentions explicites du compromis de vente, les vendeurs ont constaté en personne que M. [X] s’était présenté au rendez-vous sans apporter de moyens de paiement afin de régler directement l’acompte ; qu’ils ne peuvent pas sérieusement prétendre ne pas savoir que la somme de 5 000 € n’avait pas été versée par M. [H] et prétendre que l’agent immobilier aurait commis une faute ; que M. et Mme [V] ont toujours été informés des difficultés rencontrées pour obtenir le paiement de l’acompte de 5 000 € par l’acheteur, le suivi de leur dossier se faisant essentiellement par téléphone ; qu’en dépit de l’absence de versement de l’acompte, dont ils avaient parfaitement connaissance, les vendeurs ont délibérément choisi de poursuivre la vente de leur bien immobilier avec M. [H] et de prendre le risque d’un échec de celle-ci ; qu’elle démontre avoir relancé à plusieurs reprises l’acquéreur afin d’obtenir le règlement de l’acompte de 5 000 € et les vendeurs en étaient parfaitement informés ; qu’elle n’était pas garante de la solvabilité de M. [H] qui a fait preuve de déloyauté et d’une mauvaise foi caractérisée, en décidant de ne pas concrétiser son acquisition ; que les vendeurs ne caractérisant aucun manquement à ses obligations, ils seront déboutés de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 24 734 € ; que c’est à juste titre que le premier juge a estimé que l’absence de versement de l’acompte ne pouvait à elle seule caractériser l’existence d’un risque particulier en termes de solvabilité de l’acquéreur ni quant à sa volonté réelle et sérieuse d’acquérir le bien immobilier en cause ; que le respect par l’agence immobilière de son obligation de moyens ne peut s’analyser qu’au moment de la signature de l’avant-contrat, en fonction des informations dont elle disposait, tout élément de fait postérieur étant hors débat ; qu’elle ne disposait d’aucun pouvoir d’investigation au-delà de ce qui est légalement admis, lui permettant d’obtenir des indications sur la solvabilité de l’acheteur au-delà des réponses fournies par ce dernier ; qu’il n’est pas démontré par les vendeurs que l’identité et le domicile de l’acquéreur étaient erronés au moment de la signature du compromis de vente ; que si la cour devait infirmer le jugement et retenir sa responsabilité, il est sollicité de réduire à de plus justes proportions les sommes réclamées à titre de dommages-intérêts, qui ne pourraient en tout état de cause qu’être analysés en l’indemnisation d’une perte de chance de ne pas recouvrir l’acompte de 5 000 €.

Réponse de la cour

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le mandat de vente exclusif conféré par M. et Mme [V] à la société de la maison neuve, stipule les obligations suivantes à la charge du mandataire :

« En conséquence du présent mandat, le mandataire :

— entreprendra les démarches et mettra en 'uvre les moyens qu’il jugera nécessaires en vue de réaliser la mission confiée : effectuera de la publicité par tout moyen et notamment sur le site www.fnaim.fr et www.fnaim.com

— rendra compte en application. de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et selon les modalités de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972. A cet effet, le mandataire informera le mandant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout écrit remis contre récépissé ou émargement. au plus tard dans les huit jours de l’opération, de l’accomplissement du mandat et lui remettra dans les mêmes conditions une copie de la quittance ou du reçu délivré.

— ne pourra, en aucun cas. être considéré comme le gardien juridique des biens à vendre, sa mission étant essentiellement de rechercher un acquéreur. En conséquence, il appartiendra au mandant de prendre toutes dispositions jusqu’à la vente pour assurer la bonne conservation de ses biens et de souscrire toutes assurances qu’il estimerait nécessaires.

— conservera, dans tous les cas, son exemplaire du présent mandat par dérogation aux dispositions de l’article 2004 du code civil ».

Les acquéreurs soutiennent que l’agence immobilière a commis des fautes ayant conduit à la non-réitération de la vente par acte authentique.

Le compromis conclu entre M. et Mme [V] et M. [H] stipule :

« Ledit prix est payable comme suit :

A titre d’acompte, la somme de CINQ MILLE € (5000 €) est déposée entre les mains de l’AGENCE IMMOBILIERE CACIENNE, agent immobilier, dûment garanti à cet effet, que les parties choisissent comme séquestre, en un chèque n° sur la banque établi à l’ordre de la banque Crédit Mutuel où se trouve ouvert le compte prévu par la loi du 2 janvier 1970 portant le n° 0010441406.

Ce versement s’imputera sur les prix, frais et honoraires convenus, sauf non-réalisation de l’une des conditions suspensives contenues dans la présente convention ».

Ainsi que le laissent supposer les mentions non remplies du numéro chèque et de la banque tirée, l’acompte n’a pas été versé par l’acquéreur au jour de la signature du compromis de vente.

Toutefois, il convient de constater que cette clause ne prévoit pas de délai pour le versement de l’acompte entre les mains de l’agence immobilière, et l’imputation prévue sur les prix, frais et honoraires, établit que l’acompte pouvait être versé jusqu’à la date de réitération de la vente par acte authentique.

Par courrier électronique du 25 juin 2019 adressé à M. [H], l’agence immobilière lui a rappelé qu’elle n’avait toujours pas reçu l’acompte de 5 000 euros, et lui a demandé ses disponibilités pour la signature de l’acte de vente notarié.

En réponse, le 26 juin 2019, M. [H] a indiqué : « Toutes les demandes de transferts de fonds ont été demandées. Néanmoins ma nouvelle banque exige une validation physique.

Je m’efforce de faire le nécessaire au plus vite car je suis en déplacement ».

Par courrier électronique du 4 juillet 2019, adressé à M. [H], l’agence immobilière a indiqué :

« A ce jour, votre virement ne m’est toujours pas parvenu. Ceci est inquiétant ».

La société de la maison neuve justifie donc avoir réalisé des diligences pour le versement de l’acompte par M. [H], avant la réitération de la vente par acte authentique. En tout état de cause, s’agissant d’un acompte, le défaut de versement n’empêchait pas l’établissement de l’acte authentique, l’acquéreur devant alors régler la totalité des prix, frais et honoraires sans déduction d’un acompte non préalablement versé.

Si l’agence immobilière n’a informé les vendeurs du défaut de versement de l’acompte qu’au jour du rendez-vous à l’étude notariale, une information anticipée sur ce point n’aurait nullement conduit M. [H] à réitérer la vente par acte authentique, et n’aurait pas permis aux vendeurs de résilier le compromis de vente, l’acompte pouvant être versé jusqu’à la date de réitération de la vente.

En outre, ainsi que l’a justement relevé le tribunal, l’absence de versement de l’acompte au jour du compromis n’était pas nature à caractériser l’existence d’un risque de non-réalisation de la vente par l’acquéreur qui s’exposait, en cette hypothèse, au paiement d’une clause pénale.

Les appelants ne justifient pas que l’agence immobilière avait connaissance du risque de non-réitération de la vente par l’acquéreur lors de la conclusion du compromis de vente qui prévoyait bien une clause pénale en cas de défaillance de l’une ou l’autre des parties. Aucune faute ne peut donc être reprochée à l’agence immobilière à ce titre.

Le compromis de vente comportait une condition suspensive liée au financement de l’acquisition. Par courrier électronique du 10 juin 2019, M. [H] a informé l’agence immobilière qu’il entendait consacrer son emprunt bancaire à un autre projet immobilier, et que l’acquisition se ferait désormais sans emprunt bancaire de sorte qu’il ne pourrait plus se prévaloir de la condition suspensive.

La condition suspensive liée à l’octroi d’un prêt pour le financement de l’acquisition étant stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, l’agence immobilière ne pouvait tirer aucune conséquence du souhait de l’acquéreur, postérieurement à la conclusion du compromis de vente, de ne plus se prévaloir de la condition suspensive d’octroi d’un prêt bancaire. La volonté de l’acquéreur de régler le prix comptant ayant été manifestée postérieurement à la conclusion du compromis de vente, l’agence immobilière ne pouvait conseiller à l’acquéreur de prendre une garantie ou le mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur. Aucune faute ne peut donc être reprochée à l’agence immobilière à ce titre.

Par ailleurs, aucun élément n’établit que le défaut de réitération de la vente était causé par l’insolvabilité de l’acquéreur ou par un défaut de vérification de l’identité et/ou du domicile de l’acquéreur. Il est en effet établi que M. [H] ne s’est pas présenté à l’étude notariale et n’a pas fait procédé au transfert des fonds pour le paiement du prix, sans affirmer qu’il était dans l’incapacité de régler le prix de vente. Aucun élément ne permet d’établir que l’agence immobilière pouvait avoir conscience que M. [H] ne se présenterait pas au rendez-vous fixé chez le notaire, et même si tel avait été le cas, elle n’aurait pu agir pour le contraindre à réitérer la vente.

En conséquence, les appelants n’établissent pas que l’agence immobilière aurait commis une faute en lien avec les préjudices allégués. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de la société de la maison neuve.

II- Sur les demandes indemnitaires à l’encontre de M. [H]

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que la condamnation au paiement du montant de la clause pénale prévue au contrat n’exclut pas une condamnation au paiement de dommages-intérêts venant réparer les préjudices complémentaires subis ; qu’ils justifient n’avoir vendu le bien immobilier que le 15 mai 2020 au prix de 221 500 € au lieu des 237 000 € initialement fixés par l’agence dans le cadre du mandat exclusif, et accepté par l’acquéreur défaillant ; qu’ils ont subi une perte financière conséquente et non prévisible ; que l’absence fautive de concrétisation de la vente les a contraints à recourir à un prêt relais auprès de leur établissement de crédit, dont le coût in fine est bien plus élevé que celui d’un prêt dit classique ; qu’ils ont en outre dû supporter les frais inhérents à la conservation de l’immeuble et à sa bonne tenue en vue des visites, des frais notariés supplémentaires, des frais d’huissier ; que de nombreux frais ont donc été exposés qu’ils n’auraient pas exposés en l’absence de manquement contractuel par M. [H] ; que M. [H] sera donc condamné à leur verser la somme de 24 734 € au titre des préjudices annexes liés à l’absence de réalisation de la vente.

Réponse de la cour

Il convient de rappeler que le tribunal a condamné M. [H] à payer à M. et Mme [V] la somme de 11 850 euros au titre des préjudices annexes liés à l’absence de réalisation de la vente, sur la somme de 24 734 euros sollicitée. Le tribunal a débouté M. et Mme [D] du surplus de leurs prétentions.

M. et Mme [V] n’ayant pas interjeté appel du chef du jugement ayant condamné M. [H] à leur payer la somme de 11 850 euros, ils ne peuvent solliciter en appel la somme de 24 734 euros en sus de la condamnation prononcée en première instance. Seule peut donc être examinée en appel, la demande portant sur la différence entre la somme sollicitée et la somme allouée par le tribunal, soit 12 884 euros (24734 ' 11850).

Il convient de relever que la somme sollicitée de 24 734 euros, détaillée en pièce n° 12 du dossier des appelants, le tribunal a rejeté « la demande relative au préjudice moral, préjudice spécifique non caractérisé, [de] celle relative aux frais de rénovation du nouveau bien, qui serait intervenus en tout état de cause, et [à] celle relative à l’acompte qui pouvait être restitué en cas de non-réalisation d’une condition suspensive », et a minoré le « poste émoluments et divers frais de gestion de dossier dont certains relèvent en tout état de cause des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ».

Le tribunal a justement écarté de l’indemnisation du préjudice causé par la faute de M. [H] qui était défaillant à réitérer la vente, les frais relevant des dépens et des frais irrépétibles qui ne constituent pas un préjudice indemnisable.

L’acompte de 5 000 euros ne constitue pas un préjudice subi par les vendeurs, dès lors que cette somme avait vocation à s’imputer sur le prix, les honoraires et les frais, en cas de réitération de la vente.

Les frais de rénovation du nouveau bien acquis ne présentent pas de lien de causalité avec le défaut de réitération de la vente du précédent bien, de sorte qu’ils ne peuvent être indemnisés par M. [H].

S’agissant du préjudice moral évalué à 4 900 euros, les appelants n’établissent pas qu’ils auraient subi un dommage distinct de celui indemnisé par la clause pénale forfaitaire.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [V] du surplus de leurs prétentions indemnitaires.

III- Sur les frais de procédure

Les appelants seront condamnés aux entiers dépens d’appel. Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions critiquées ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE M. et Mme [V] aux entiers dépens d’appel ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT