C O U R D ' A P P E L D ' O R L É A N S

CHAMBRE SOCIALE – A -

[P]

Exp +GROSSES le 09 AVRIL 2026 à

M^e Emmanuelle FOSSIER

la SELARL AVOCAT [Localité 1] CONSEIL

[K]

ARRÊT du : 09 AVRIL 2026

MINUTE N° : – 26

N° RG 24/00783 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G632

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : CONSEIL DE [P] – FORMATION PARITAIRE D’ORLEANS en date du 05 Février 2024 – Section : COMMERCE

APPELANT :

Monsieur [B] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Emmanuelle FOSSIER, avocat au barreau de BLOIS

ET

INTIMÉES :

S.D.C. [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le cabinet immobilier [M] [U], sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Eric GRASSIN de la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL, avocat au barreau d’ORLEANS

S.A.R.L. [1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante

Ordonnance de clôture : 19/12/2025

Audience publique du 03 Février 2026 tenue par Monsieur Jean-Michel AUGUSTIN, Conseiller, magistrat honoraire juridictionnel, et ce, en l’absence d’opposition des parties, assisté lors des débats de M^me Fanny ANDREJEWSKI-PICARD, Greffier,

Après délibéré au cours duquel Monsieur Jean-Michel AUGUSTIN, Conseiller, magistrat honoraire juridictionnel a rendu compte des débats à la Cour composée de :

Madame Laurence DUVALLET, présidente de chambre, présidente de la collégialité,

Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller

Monsieur Jean-Michel AUGUSTIN, conseiller, magistrat honoraire juridictionnel

Puis le 09 Avril 2026, M^me Laurence DUVALLET, présidente de Chambre, présidente de la collégialité, assistée de M^me Fanny ANDREJEWSKI-PICARD, Greffier a rendu l’arrêt par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [B] [W] a été engagé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] suivant contrat de travail en date du 26 septembre 2011, en qualité de gardien d’immeuble, le dit immeuble étant situé [Adresse 6] à [Localité 4].

La relation de travail était régie par la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles.

La relation de travail s’est achevée au mois de juillet 2022.

Par requête du 12 octobre 2022, M. [B] [W] a saisi le conseil de prud’hommes d’Orléans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir et en l’état de ses dernières prétentions de voir:

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à lui payer les sommes suivantes :

—  15 423 euros à titre de remboursement des travaux effectués dans le logement de fonction ou subsidiairement 4 922,53 euros 'en cas de prescription';

—  5 000 euros à titre de remboursement 'pour la réalisation des travaux effectués';

-10 000 euros à titre de dommages et intérêt pour préjudice causé par l’absence de rénovation de son logement de fonction pendant 11 ans;

—  5 293,74 euros à titre de rappel de salaire pour lé période d’octobre 2019 à juin 2022 ;

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— assortir ces condamnations des intérêts moratoires au taux légal ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux entiers dépens .

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sollicitait du conseil de prud’hommes d’Orléans , à titre reconventionnel, de voir condamner M. [B] [W] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens .

Par jugement du 5 février 2024, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige, le conseil de prud’hommes d’Orléans a :

— débouté M. [B] [W] de l’intégralité de ses demandes ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [2] [M] [U], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [B] [W] aux entiers dépens .

Le 11 mars 2024, M. [B] [W] a relevé appel de cette décision.

Selon ses dernières conclusions remises au greffe le 10 juin 2024 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M. [B] [W] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a débouté de l’intégralité de ses demandes ;

— l’a condamné aux entiers dépens ;

— et statuant à nouveau :

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui régler 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation 'du préjudice d’absence de rénovation de son logement de fonction';

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui régler un rappel de salaire à hauteur de 5 293,74 euros ;

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Selon ses dernières conclusions remises au greffe le 11 juin 2024 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande à la cour :

— de déclarer irrecevable et au demeurant infondé M. [B] [W] en l’ensemble de ses demandes et de l’en débouter ;

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance;

— de condamner M. [B] [W] au versement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens éventuels.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 19 décembre 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 février 2026 à 14 heures pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par M. [B] [W]:

Au soutien de son appel, M. [B] [W] expose en substance:

— que l’article 20 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles stipule que le logement de fonction doit être décent et faire l’objet de travaux au plus tard tous les 10 ans lorsque le logement comprend plus d’une pièce ;

— qu’il a été contraint de faire lui-même divers travaux dans le logement mis à sa disposition, le coût de ces travaux s’étant élevé à 20 000 euros ;

— qu’il peut donc prétendre au paiement de dommages et intérêts en raison des manquements de l’employeur.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] objecte pour l’essentiel :

— que M. [B] [W] verse aux débats des factures qui datent pour la plupart de 2011 et 2012 ;

— que la demande de remboursement formée par M. [B] [W] est donc prescrite ;

— qu’en outre il produit aux débats le relevé général des dépenses qu’il a faites et qui démontre qu’il a fait réaliser des travaux de rénovation à l’entrée de M. [B] [W] dans son logement de fonction puis dans les années qui ont suivi ;

— que M. [B] [W] ne produit aucune pièce qui démontre une difficulté quelconque dans le logement mis à sa disposition et qu’il ne peut être considéré comme débiteur de travaux éventuels d’embellissement réalisés par le salarié .

L’article 20 de la convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeubles stipule notamment :

' La réfection des embellissements (peintures, revêtements muraux) dans le logement de fonction, incombant à l’employeur, interviendra tous les 5 ans si nécessaire, au plus tard tous les 7 ans lorsque le logement comprend une pièce unique et tous les 10 ans dans les autres cas. La réfection des revêtements de sol interviendra si nécessaire'.

La simple lecture de ces dispositions conventionnelles fait apparaître que l’employeur d’un gardien d’immeuble est tenu de réaliser ou de faire réaliser, tous les 10 ans au plus tard, des travaux de réfection des peintures et revêtements muraux dans le logement de fonction comprenant plus d’une pièce mis à la disposition de ce dernier et, mais seulement en cas de nécessité, de réaliser ou de faire réaliser des travaux de réfection des revêtements de sol.

L’employeur supporte la charge de la preuve de la réalisation de ces travaux dans les délais impartis.

Or en l’espèce, dans le but de rapporter cette preuve, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] produit diverses pièces :

— sa pièce n°1: il s’agit d’un document intitulé 'Demande de remboursement de débours', daté du 10 avril 2012 et signé par le salarié.

La cour observe que cette demande de remboursement porte d’une part sur des achats d’articles de jardinage, sans rapport donc avec les dispositions de l’article 20 précité et d’autre part sur l’achat de 'parquets et peinture plafond’ réalisé le 9 avril 2012. La cour relève que cet achat est confirmé par la pièce n°6 (relevé général des dépenses de l’année 2011) versée aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2].

— ses pièces n°2 à 5: il s’agit d’un ensemble de factures établies courant mars et avril 2012, au nom de M. [B] [W], et qui toutes portent exclusivement sur du matériel et des produits de jardinage;

— sa pièce n°7 : il s’agit d’une facture portant sur le remplacement d’un WC dans le logement de M. [B] [W] réalisé le 3 octobre 2012 pour un coût de 339,13 euros TTC ;

— sa pièce n°8 : il s’agit d’une attestation établie par M. et Mme [Y] [Q] le 28 mars 2011 dont il ressort qu’ils ont 'cédé une cuisine équipée (meubles, électro-ménager, four, frigo, plaque vitro, lave-vaisselle) pour la somme de 2 500 euros', précisant : 'cela concernant le logement de fonction'. La cour relève que l’achat de ces éléments d’équipement de cuisine est confirmé par la pièce n°9 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2].

La cour observe cependant à nouveau que ces factures et attestation portent sur des achats ou des travaux sans rapport avec les dispositions de l’article 20 précité puisqu’aucune n’a trait aux travaux d’embellissement (peintures ou revêtements muraux) ou de réfection des revêtements de sol visés par ce texte.

— ses pièces n°9 et 10 : il s’agit de deux documents intitulés 'Relevé général des dépenses', établis à l’en-tête du cabinet immobilier [M] [U], se rapportant à la copropriété [Adresse 2] et respectivement à l’année 2011 et l’année 2012.

La cour observe que ces documents mentionnent en tout et pour tout, au titre des 'Charges gardiens', l’achat du 28 mars 2011 déjà signalé d’une cuisine équipée pour la somme de 2 500 euros et le règlement d’une part des travaux de remplacement d’un WC et d’autre part d’une facture d’un montant de 1 125,83 euros correspondant à l’achat de 'parquets et peinture plafond’ réalisé le 9 avril 2012 également déjà signalés.

Ainsi, aucune des pièces précitées ne rend compte de la réalisation, par ou pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], de travaux de réfection des embellissements (peintures, revêtements muraux) ou de réfection des revêtements de sol dans le logement de fonction mis à la disposition du salarié au cours des 10 dernières années de sa période d’emploi. Si les pièces n°1 et 6 font apparaître le règlement par l’employeur de l’achat de 'parquets et peinture plafond’ réalisé le 9 avril 2012, cet achat qui au demeurant ne s’entend pas strictement de la réfection des revêtement de sols est survenu plus de 10 ans avant la fin du contrat de travail du salarié.

Aussi, la cour considère que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] n’a pas respecté les obligations qui lui incombaient en vertu des dispositions de l’article 20 de la convention collective applicable en l’espèce.

La cour relève que, contrairement à ce que fait valoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], la demande du salarié ne porte pas sur le remboursement de factures qu’il aurait acquittées mais sur le paiement de dommages et intérêts laquelle n’est pas prescrite.

La cour, considérant au regard des éléments de l’affaire que le manquement de l’employeur a causé un préjudice à M. [B] [W], condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à ce dernier la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, infirmant en cela le jugement entrepris.

— Sur la demande en paiement d’un rappel de salaire formée par M. [B] [W] :

Au soutien de son appel, M. [B] [W] expose en substance:

— qu’aux termes de l’avenant n°84 du 23 mai 2014, la période d’exécution des tâches et de permanence d’un gardien de catégorie B est passée à 47 h 30 maximum par semaine ;

— que l’article 18-3 de la convention collective a été modifié en conséquence;

— qu’il effectuait 51 heures hebdomadaires et n’a jamais signé le moindre avenant ;

— que sa demande de rappel de salaire porte sur la période d’octobre 2019 à juin 2022, cette dernière date étant celle de sa démission .

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] objecte pour l’essentiel :

— qu’il conteste les dires de M. [B] [W], étant précisé que les tâches dévolues à ce dernier aux termes de son contrat de travail étaient évaluées sur la base d’unités de valeur;

— que le salarié ne produit aucun élément permettant de justifier ses affirmations mais se contente d’un calcul de principe forfaitaire en méconnaissance des dispositions des articles 6, 9 , 15 et 16 du code de procédure civile.

L’avenant n°84 du 23 mai 2014 relatif au travail à temps partiel prévoit : « La période d’exécution des tâches et de permanence (amplitude des journées de travail minorée des périodes de repos) ne peut excéder une durée de 47 h 30 ».

Ce texte n’a apporté aucune modification à la durée de temps de travail effectif des concierges et gardiens d’immeubles puisqu’il ne régit que l’amplitude de la journée de travail.

Il apparaît, au vu des éléments versés par l’un et l’autre des parties, que M. [W] n’a pas exécuté d’autres tâches que celles prévues au contrat de travail et n’a effectué aucune heure de travail en dehors de l’amplitude horaire définie conventionnellement. Sa rémunération doit donc être fixée en fonction du nombre d’unités de valeur convenues dans le contrat liant les parties et en fonction de la valeur du point.

Le salarié ayant été rempli de ses droits, il y a lieu, par voie de confirmation du jugement, de le débouter de sa demande de rappel de salaire.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles:

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera condamné aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [W] l’intégralité des frais par elle exposés et non compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Enfin la cour déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande formée sur ce fondement en cause d’appel

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 5 février 2024 par le conseil de prud’hommes d’Orléans en ce qu’il a :

— débouté M. [B] [W] de sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice consécutif à l’absence de rénovation de son logement de fonction ;

— condamné M. [B] [W] aux entiers dépens de première instance et rejeté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant à nouveau sur ces points infirmés :

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à M. [B] [W] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice consécutif à l’absence de rénovation de son logement de fonction ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux dépens de première instance ;

Et, y ajoutant :

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux entiers dépens d’appel ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à verser à M. [B] [W] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel;

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Et le présent arrêt a été signé par le président de chambre, président de la collégialité, et par le greffier

Fanny ANDREJEWSKI-PICARD Laurence DUVALLET