Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

(n° 175 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11785 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJVQF

Décision déférée à la cour : ordonnance du 23 avril 2024 – président du Tprox de Charenton-le-Pont – RG n° 12-23-000136

APPELANTS

M. [C] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mme [M] [R] [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentés par M^e Jérôme WALTER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0206

INTIMÉE

S.C.I. MILLY, RCS de Paris n°889599841, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0007

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 mars 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 30 avril 2021, la société CDC Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [F] et M. [Y] pour un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (Val-de-Marne), moyennant un loyer mensuel hors charges de 1 210,50 euros.

Par jugement du 10 mai 2021, le juge des contentieux de la protection de Villejuif a établi un plan de surendettement sur 84 mois au bénéfice de Mme [F]. Celui-ci n’intégrait pas de créance de loyers de la société CDC Habitat mais une dette locative au bénéfice d’un précédent bailleur.

Par acte du 28 février 2022, la société CDC Habitat a apporté l’immeuble loué à la SCI Milly tout en continuant d’en assurer la gestion locative suivant mandat du 1er mars 2022.

Le 13 juin 2023, la SCI Milly, représentée par la société CDC Habitat, a fait délivrer un commandement de payer à ses locataires pour un montant en principal de 4 300,90 euros.

Par acte du 18 septembre 2023, la SCI Milly, représentée par la société CDC Habitat, les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont statuant en référé aux fins de voir notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion immédiate de Mme [F] et M. [Y] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamner Mme [F] et M. [Y] à lui payer une somme de 8 708,28 euros au titre des loyers impayés ;

condamner Mme [F] et M. [Y] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant conventionnel du loyer majoré de 10% et charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamner Mme [F] et M. [Y] à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire du 23 avril 2024, le juge des référés a :

condamné Mme [F] et M. [Y] à payer à la société CDC Habitat agissant au nom et pour le compte de la SCI Milly la somme de 14 362,03 euros, échéance de janvier 2024 incluse, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023 sur la somme de 8 708,28 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 13 août 2023 et dit que Mme [F] et M. [Y] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués – logement et emplacement de stationnement – sis [Adresse 4] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

condamné Mme [F] et M. [Y] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel, révisable comme lui, majoré des charges récupérables à compter du 1er février 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

renvoyé le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté le surplus des demandes de la société CDC Habitat ;

condamné Mme [F] et M. [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

rappelé que la décision était exécutoire par provision.

Par déclaration du 26 juin 2024, Mme [F] et M. [Y] ont relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle les condamne à payer à la société CDC Habitat agissant au nom et pour le compte de la SCI Milly la somme de 14 362,03 euros ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation et qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 13 août 2023.

Par décision du 24 septembre 2024, la commission de surendettement a déclaré la demande de traitement de M. [Y] recevable.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 19 février 2025, Mme [F] et M. [Y] demandent à la cour de :

déclarer M. [Y] et Mme [F] recevables et bien fondés en leur appel ;

y faisant droit ;

infirmer et réformer l’ordonnance du 23 avril 2024 en ses chefs attaqués ;

statuant à nouveau ;

déclarer la SCI Milly irrecevable en toutes ses demandes, fins et prétentions, telles que résultant de l’exploit introductif d’instance du 18 septembre 2023 ;

en tout état de cause, l’y dire mal fondée et l’en débouter ;

condamner la SCI Milly à payer à M. [Y] et Mme [F] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI Milly en tous les dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 février 2025, la SCI Milly demande à la cour de :

déclarer recevable mais mal fondé l’appel de Mme [F] et de M. [Y] ;

rejeter l’exception d’irrecevabilité des appelants concernant le droit de préemption du locataire, la société CDC Habitat n’ayant pas vendu l’immeuble à la SCI Milly mais apporté en nature ledit immeuble ce qui n’est pas prévu par les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ;

rejeter la prétention des appelants visant une prétendue violation des dispositions de l’article L.722-2 du code de la consommation, aucune recevabilité de dossier de surendettement (au sens de l’article L.722-2 du code de la consommation) n’ayant été prononcée lorsque le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont a statué ;

confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de Mme [F] et M. [Y] des lieux occupés [Adresse 4] à [Localité 3] ;

concernant la dette, condamner les appelants aux indemnités d’occupation (le bail étant en tout état de cause résilié) à compter de la déclaration de recevabilité de la commission de surendettement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

concernant la dette retenue par la commission de surendettement, à savoir 25 286,20 euros, condamner les appelants à l’exécution du plan qui sera décidé par la commission de surendettement ;

condamner Mme [F] et M. [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article le 700 du code de procédure civile

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la recevabilité des demandes formées dans l’assignation du 18 septembre 2023

L’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 dispose notamment que :

'I – Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.

(…)

III-Le présent article s’applique aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l’objet est la division d’un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet.

Il ne s’applique pas aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Il ne s’applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment. Il ne s’applique ni aux ventes d’un ou de plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel d’un même immeuble à un organisme mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, ni, pour les logements faisant l’objet de conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du même code, aux ventes d’un ou de plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel d’un même immeuble à une société d’économie mixte mentionnée à l’article L. 481-1 dudit code ou à un organisme bénéficiant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code.'

Au visa de ces dispositions, les appelants demandent à la cour de déclarer irrecevables les demandes de la société intimée telles qu’elles figurent dans l’assignation du 18 septembre 2023 au motif que la vente du bien loué leur serait inopposable pour ne pas leur avoir été notifiée et les avoir privés de leur droit de préemption.

Cependant, en premier lieu, ils n’articulent pas cette prétention avec une demande d’annulation de l’ordonnance mais uniquement avec une demande d’infirmation de celle-ci alors que, dans l’hypothèse où la décision est annulée en raison d’une irrégularité qui affecte l’acte introductif d’instance, quelle que soit la nature de cette irrégularité, l’appel ne produit pas d’effet dévolutif sur le fond.

Par ailleurs, alors que l’absence de notification au locataire de l’indication du prix et des conditions de la vente projetée est sanctionnée par la nullité de celle-ci, les appelants ne demandent pas à la cour de prononcer cette nullité alors que ce prononcé est un préalable nécessaire à la démonstration du défaut de qualité qu’ils invoquent.

Enfin, ils n’allèguent pas que l’acte de cession concerné constitue une vente consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots telle que prévu par l’article 10-1 susmentionné ce que l’intimée conteste en soutenant qu’il s’agit d’un apport en nature. Dès lors, il n’est pas établi que les dispositions de cet article trouvaient à s’appliquer.

Il s’ensuit qu’il convient de rejeter la demande de voir déclarer l’assignation irrecevable.

Sur la recevabilité des demandes du fait de la recevabilité de la procédure de surendettement

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Par ailleurs, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, le commandement ayant été délivré le 13 juin 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l’article 24 VI de la même loi dispose que, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin, l’article L.722-2 du code de la consommation prévoit que la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Au visa de ces dispositions et de la décision de recevabilité du 24 septembre 2024, les appelants sollicitent l’infirmation de la décision et que la cour juge irrecevables l’ensemble des demandes de la SCI Milly.

Ils soutiennent que la décision du premier juge qui n’est pas motivée sur ce point encourt l’annulation.

Cependant, ce moyen doit être écarté dans la mesure où, en premier lieu, celui-ci n’avait pas pu être invoqué devant le premier juge, la décision de recevabilité étant postérieure à l’ordonnance, où, en deuxième lieu, ce moyen n’est pas de nature à entraîner l’annulation qui n’est encourue qu’en l’absence de toute motivation ce qui n’est aucunement le cas en l’espèce et, où, en tout état de cause, aucune demande d’annulation n’est formée dans le dispositif des conclusions qui seul saisit la cour.

Par ailleurs, la décision de recevabilité emporte interdiction pour le débiteur de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire née avant celle-ci. Il en résulte que si la décision de recevabilité intervient pendant les deux mois qui suivent la délivrance du commandement de payer, le locataire a interdiction de régler les causes de cet acte puisque la dette locative est nécessairement née avant la décision de recevabilité. Cette décision forme ainsi obstacle à l’acquisition même de la clause résolutoire. En revanche, si la décision de recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement, elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, si les appelants justifient d’une décision de recevabilité d’un dossier de surendettement, cette décision, datée du 24 septembre 2024, est postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire intervenue le 13 août 2023 et n’est dès lors pas de nature à remettre en cause celle-ci.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire et dit que Mme [F] et M. [Y] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués – logement et emplacement de stationnement – sis [Adresse 4] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés.

En outre, les locataires n’ayant pas, au jour de l’audience, repris le paiement du loyer et des charges, il n’y a pas lieu à application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné.

Enfin, la décision de recevabilité du dossier de surendettement, si elle interdit les mesures d’exécution forcée ne rend pas irrecevables les demandes de condamnation pécuniaire même pour des créances nées antérieurement, celles-ci ayant uniquement vocation, le cas échéant, à être recouvrées conformément au plan. L’irrecevabilité des demandes ne saurait dès lors être prononcée sur ce fondement.

Cependant, les demandes pécuniaires du bailleur au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation ne sont pas formées à titre provisionnel. Dès lors, elles excèdent les pouvoirs du juge des référés de sorte qu’elles doivent être déclarées irrecevables de ce fait et la décision infirmée de ces chefs.

Sur les demandes accessoires

La décision sera confirmée sur les dépens. Les dépens de l’appel seront également mis à la charge des appelants.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande d’irrecevabilité de l’assignation du 18 septembre 2023 ;

Confirme la décision entreprise sauf en ce qu’elle condamne Mme [F] et M. [Y] au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation et l’infirme de ces chefs;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes non provisionnelles au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation ;

Condamne Mme [F] et M. [Y] aux dépens ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT