COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SELARL JF MORTELETTE

la SELARL CABINET AUDREY [Localité 1]

ARRÊT du : 13 MAI 2026

n° : N° RG 24/03159 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HDJF

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] en date du 19 Juin 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°:exonération

Monsieur [B] [R]

né le 11 Juillet 1983 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Jean-François MORTELETTE de la SELARL JF MORTELETTE, avocat au barreau de TOURS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-004825 du 22/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 5])

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: [XXXXXXXXXX01]

S.A. [Adresse 2] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 967 200 049, agissant agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Audrey HAMELIN de la SELARL CABINET AUDREY HAMELIN, avocat au barreau de BLOIS

' Déclaration d’appel en date du 18 Octobre 2024

' Ordonnance de clôture du 18 novembre 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 19 NOVEMBRE 2025, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président,

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Monsieur Michel Louis BLANC, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 21 janvier 2026, à cette date le délibéré a été prorogé au 13 mai 2026 ;

Arrêt : prononcé le 13 MAI 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

FAITS ET PROCEDURE :

Le 26 juin 2012, la SA [G] [J] a consenti, par acte sous seing-privé, un bail d’habitation à M. [B] [R], situé [Adresse 4], à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 265,63 euros charges comprises.

Le 30 décembre 2019, par arrêté du préfet de Loir et Cher, la SA 3F Centre Val de Loire a été autorisée à démolir les trente logements situés [Adresse 5] sur la commune d'[Localité 8].

Le 25 novembre 2022, par acte de commissaire de justice, dénoncé par voie dématérialisée le 30 novembre 2022 au préfet du Loir et Cher, la SA [Adresse 2] a fait assigner M. [B] [R] devant le Tribunal judiciaire de Blois aux fins de voir prononcer la résolution du bail et ordonner son expulsion des lieux.

DECISION DONT APPEL :

Par jugement du 19 juin 2024, le Tribunal judiciaire de Blois a :

Dit que la demande en nullité du congé est devenue sans objet, la bailleresse ne maintenant pas ses demandes en résiliation et expulsion et M. [B] [R] ayant été relogé le 19 décembre 2023 ;

Débouté M. [B] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

Rejeté les parties du surplus de leur demande ;

Condamné M. [B] [R] aux dépens d’instance ;

Dit n’y avoir lieu à assortir la présente décision de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 18 octobre 2024, M. [B] [R] a interjeté appel aux fins de contester ce jugement.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant ses dernières conclusions du 8 janvier 2025, M. [B] [R] demande à la Cour de:

Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M. [B] [R] ;

Y faisant droit,

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. [B] [R] aux dépens et en ce qu’elle a rejeté de dire que la société 3F Centre Val de Loire a manqué à ses obligations de bailleresse, en ce qu’elle a rejeté la condamnation de la société [Adresse 2] à verser à M. [B] [R] la somme de 7 218,87 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et en ce qu’elle a rejeté la condamnation de 3F Centre Val de Loire à verser à M. [B] [R] la somme de 424,80 euros en remboursement du trop-perçu de loyer et en ce qu’elle a rejeté la condamnation de la société [Adresse 2] aux dépens ;

Et statuant à nouveau,

Constater l’indécence du logement ;

En conséquence, dire et juger que la société 3F Centre Val de Loire à verser à M. [R] la somme de 7 218,87 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamner la société SA [Adresse 2] à verser à M. [R] la somme de 424,80 euros en remboursement du trop-perçu de loyer ;

Décharger M. [R] des condamnations prononcées contre lui en principal, intérêts, frais et accessoires ;

Condamner la SA 3F Centre Val de Loire en tous les dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions du 6 février 2025, la SA [Adresse 2] demande à la Cour de :

Confirmer le jugement rendu le 19 juin 2024 par le Tribunal judiciaire de Blois en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant, Condamner M. [B] [R] à verser à la société 3F Centre Val de Loire la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel,

En tout état de cause, Débouter M. [B] [R] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l’exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.

Par ordonnance du 18 novembre 2025, la mise en état de l’affaire a été clôturée.

MOTIVATION :

Sur ce,

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les demandes de « dire et juger », « donner acte » ou « constater », énoncées par M. [B] [R] dans le dispositif de ses conclusions, ne constituant pas des prétentions véritables au sens de l’article 4 du même code en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, la cour ne statuera pas sur celles-ci qui ne sont en réalité que le rappel des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur le trop-perçu :

L’article 9 du code civil dispose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En vertu de l’article 1103 du code civil, le contrat valablement conclu tient lieu de loi entre les parties.

***

En l’espèce, le contrat de bail stipule que la surface habitable du local d’habitation est de 45m2, et la surface corrigée de 89,67m2.

M. [B] [R] soutient, à l’appui d’un courrier du 16 novembre 2021, rédigé par un « voisin », que le vide-ordures, d’une superficie de 4m2, n’est plus accessible aux habitants depuis avril 2020. Dès lors, le loyer doit prendre en considération la superficie perdue.

Toutefois, M. [B] ne communique aucun courrier de la société [Adresse 2] ou autre document tangible tendant à confirmer ses dires. En effet, seul est produit à la Cour le courrier rédigé par un « voisin », et dont l’identité n’est pas établie et confirmée. D’autre part, il n’est ni communiquée à la Cour la réception par la société dudit courrier ni la réponse apportée par celle-ci.

En conséquence, la perte de la superficie relative au vide-ordures n’étant pas démontrée, M. [B] [R] doit être débouté de sa prétention.

Sur les demandes annexes :

M. [B] [R] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser la somme de 800 euros à la société 3F Centre Val de Loire en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour

DEBOUTE M. [B] [R] de sa demande au titre d’un trop-perçu ;

CONFIRME la décision du 19 juin 2024 par le Tribunal judiciaire de Blois en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [B] [R] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [R] à verser la somme de 800 euros à la société [Adresse 2] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Arrêt signé par Madame Catherine GAY-VANDAME,Premier Président et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,