N° 290

NT

Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e H. Auclair,

le 16.08.2016.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Gaultier,

le 16.08.2016.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 4 août 2016

RG 14/00640 ;

Décisions déférées à la Cour : jugements n° 09/412 add et n° 574, rg 09/00412 du Tribunal civil de première instance de Papeete en date des 28 décembre 2012 et 24 septembre 2014 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 1^er décembre 2014 ;

Appelante :

La Sci Sumomo I, société civile immobilière au capital de 100 000 FCP dont le siège social est sis Fare Tony Papeete, prise en la personne de son gérant M. B Z, demeurant en cette qualité audit siège ;

Représentée par M^e Brigitte GAULTIER, avocat au barreau de Papeete ;

Intimé :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Carlton Plage, représenté par son syndic Sagep dont le siège XXX, prise en la personne de ses représentants légaux demeurant audit siège ;

Représenté par M^e Olivier HERRMANN-AUCLAIR, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 29 janvier 2016 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 31 mars 2016, devant M. BLASER, président de chambre, M^me TEHEIURA, conseillère, M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président de la Cour d’Appel, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me H-I ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquementce jour par M. BLASER, président, en présence de M^me H-I, greffier, lesquels ont signé la minute.

A R R E T,

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI SUMOMO I est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un bâtiment intégré à l’ensemble immobilier CARLTON PLAGE pour avoir acquis suivant acte authentique établi par Maître E, notaire à Papeete, le 17 mars 2003 « un appartement de type F3 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, portant la lettre BR du plan, d’une superficie habitable de 96m2, 80dm2, composé d’une entrée, séjour, cuisine, buanderie, d’une chambre avec dressing et salle de bain, une chambre avec dressing, WC et salle d’eau, WC, et d’une terrasse de 112m2 qui lui confère également 'le droit à la jouissance privative et exclusive d’un jardin, d’une superficie approximative de 130m2 ».

Le Syndicat des Copropriétaires engageait une procédure à l’encontre de la SCI SUMOMO I par première requête du 20 mai 2009 reprochant à celle-ci d’excéder ses droits à jouissance privative supérieure à son titre de propriété.

Par jugement du 16 juin 2010, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales des parties, le tribunal a ordonné une mesure d’expertise confiée aux soins de M. F Y, géomètre expert, inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Papeete.

Au vu du rapport d’expertise que celui-ci a déposé en date du 7 décembre 2011, le tribunal a, par jugement du 28 décembre 2012 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé :

— dit que l’implantation du jardin à usage privatif de la SCI SUMOMO I est exposée par le projet V-4 dudit rapport d’expertise,

— autorisé le syndicat des copropriétaires à enlever le portail situé sur les parties communes au droit de la propriété de la SCI SUMOMO I,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnité d’occupation,

— condamné le syndicat des copropriétaires à faire procéder à la matérialisation d’un chemin d’accès à l’escalier existant et débouté la SCI SUMOMO I de sa demande d’astreinte concernant la réalisation de cet ouvrage.

Par le même jugement, le tribunal a confié à M. J-D L, géomètre expert, inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Papeete, le.soin.de procéder à la délimitation du jardin à usage privatif de la SCI SUMOMO I conformément aux préconisations du projet V-4 de M. F Y.

Par jugement du 24 septembre 2014 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal a

vu les jugements des 16 juin 2010 et 28 décembre 2012,

— entériné le rapport d’expertise déposé par M. J-D L en date du 16 janvier 2014;

— ordonné la publication du présent jugement, auquel sera annexé le plan de délimitation (PJ 2 du rapport d’expertise en date du 16 janvier 2014), en marge de la transcription de l’acte reçu Ie17 mars 2003 par Maître D E, notaire associé à Papeete, volume 2775 n° 5 du 30 juin 2003;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Carlton Plage et la SCI SUMOMO I aux dépens dans la proportion de moitié chacun et dit qu’ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Suivant requête d’appel enregistrée au greffe le 1^er décembre 2014 et conclusions déposées au greffe le 20 octobre 2015 , auxquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et arguments de l’appelant, la SCI SUMOMO I demande au tribunal de :

— infirmer lesdits jugements. rendus les 28 décembre 2012 et 24 septembre 2014.

Et statuant à nouveau,

— ordonner la mise en place du portail latéral préexistant, à la charge du Syndicat des Copropriétaires et la démolition de l’escalier latéral, le tout sous astreinte de 30.000 FCP par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Subsidiairement,

— infirmer le jugement entrepris en ce que le Tribunal a obtenu le projet V4 de l’expert Y.

Statuant à nouveau,

— dire et juger que le droit à jouissance privative de la requérante sera localisé suivant le projet VI de l’expertise Y.

En toute hypothèse,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE CARLTON PLAGE de toutes ses demandes y compris en celles concernant le règlement des dépens,

— le condamner à payer à la requérante la somme de 500.000 FCP au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction d’usage.

Suivant conclusions déposées au greffe le 21avril 2015 ,auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et arguments de l’intimé, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE CARLTON PLAGE représente par son syndic CAILLEAU IMMOBILIER demande au tribunal de :

— confirmer les jugements entrepris en toutes leurs dispositions.

— condamner la SCI SUMOMO I à payer à l’intimé la somme de 500 000 FCP par application de l’article 407 du Code de procédure civile local.

— condamner la SCI SUMOMO I aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’appel

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la cour d’en relever d’office l’irrégularité.

Sur la délimitation querellée du jardin privatif de la SCI SUMOMO I

L’examen de l’acte de vente ne permet pas de délimiter de manière précise, les limites de ce jardin privatif celui-ci précisant seulement que sa surface est de 130 m2 approximativement, en plus des 112 m2 de deck ;

En appel la SCI SUMOMO sollicite que soit adoptée la proposition V1 du rapport d’expertise Y en ce qu’il positionne cette superficie coté mer ; qu’il est fait grief au premier jugement d’avoir fait droit à la position du syndicat des copropriétaires en localisant cette superficie suivant le plan V4 de l’expertise en retenant que l’implantation de ce jardin privatif est juridiquement et logiquement exposée sur les trois côtés de l’appartement alors que l’expert avait considéré 'au vu du contexte des deux propriétés SCI SUMOMO et SCI JOAL 5 qui sont situés face à la mer sans vis à vis il est difficile de penser que les 130 m2 se situent devant la piscine’ ;

Que le syndicat des copropriétaires de la Résidence CARLTON PLAGE soutient au contraire que chaque villa comporte trois parcelles : – une parcelle côté inter pallier entre les batîments appelée jardinière dont la surface est de 8 m2, – une parcelle coté piscine délimitée par des haies de bougainvilliers plantées par le promoteur en 2004 lors de la construction de la résidence – une parcelle coté lagon à déterminer en fonction des deux autres parcelles ;

Que la syndicat des copropriétaires de la Résidence CARLTON PLAGE rappelle que le projet V4 de l’expertise correspond bien au plan de masse et que dans une même affaire opposant la copropriété à la société JOAL 5 (appartement identique) cette solution a de faite été retenue par jugement aujourd’hui définitif ;

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge après avoir ordonné une expertise a pu retenant un des projets de répartition de l’expertise de M Y, adopter le projet v4 lequel au vu des plans et documents contractuels fournis, repartit de fait équitablement au regard de la configuration des lieux et du contexte sur les trois cotés la surface du jardin de 130 m2 ;

Sur la demande relative à l’enlèvement du portail implanté par la SCI SUMOMO 1 côté parking

Il est fait grief par la SCI SUMOMO1, au jugement rendu le 28 décembre 2012 d’avoir ordonné l’enlèvement du portail situé sur un coté de sa propriété fermant le passage par le parking et fait observer que depuis sa suppression, les résidents au sein de sa rangée d’immeuble utilisent l’accès par le parking puis l’ancien escalier latéral litigieux non visé par les plans de résidence pour se rendre à la plage lui occasionnant un préjudice par la multiplication des passages à proximité immédiate de son logement et une atteinte insupportable à son intimité ;

Qu’elle fait observer que ce portail sur le parking dont elle n’est pas à l’origine, s’il n’est pas expressément prévu par le règlement de copropriété correspond à l’esprit du règlement de copropriété et figure sur les plans annexés au dossier d’instruction du permis de construire ;

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Carlton Plage maintient en appel que ledit portail a été implanté illégalement par le précédent propriétaire sans l’autorisation de la copropriété et qu’il est utilisé de manière privative par les occupants actuels de l’appartement. Il conteste par ailleurs la valeur de l’ acte sous seing privé du 8 octobre 2004 produit en première instance intitulé : 'Avenant à la promesse synallagmatique de cession de parts sociales et de créances’ qui dispose : 'monsieur et madame X confirment que le permis de construire de la résidence LE CARLTON PLAGE prévoyait l’installation d’un portail entre le bâtiment à usage de cellier et le bâtiment BE, tel que le tout est matérialisé sur le plan annexé aux présentes’ ;

La cour constate au regard des éléments produits que si le portail situé sur les parties communes a été mis en place fin 2004 par le promoteur M. X alors que les appartements avaient tous été réceptionnés il ne figure toutefois pas dans les plans annexés par le notaire aux actes de vente ; que l’amendement à la promesse de vente des parts sociales de la SCI SUMONO1 intervenue entre les époux X et M. Z ne saurait à lui seul engager la copropriété et permettre à la SCI SUMOMO1 d’exiger le maintien d’un portail non prévu dans les documents contractuels ;

Le jugement sera donc également confirmé de ce chef en ce qu’il a autorisé le syndicat des copropriétaires à enlever le portail situé sur les parties communes.

Sur l’escalier d’accès à la plage et la matérialisation du chemin d’accès à l’escalier

Il résulte des éléments produits au dossier qu’un escalier donnant sur la plage préexistant à la construction de l’immeuble a été maintenu par la suite; que la SCI SUMOMO1 sollicite sa démolition expose que celui-ci est utilisé par de nombreux résidents, entraînant la multiplicité des passages à proximité immédiate de son logement et une atteinte insupportable à son intimité ; que cette difficulté n’existait pas lorsque le portail installé par le constructeur de l’immeuble était en place dont le jugement susvisé a ordonné l’enlèvement ;

Force est de constater que s’il n’est pas contesté que le promoteur devait construire en 2003 à la place des deux escaliers un grand escalier au milieu des terrains, celui-ci n’a pas été édifié ; que l’escalier querellé est située sur une partie commune de la résidence CARLTON PLAGE lequel dessert logiquement un coté de la résidence et garantit un accès libre et permanent des résidents à la plage étant rappelé qu’il s’agit d’une résidence collective en bord de mer et qu’il normal que les résidents aient un accès de ce fait facilité ;

Que s’agissant justement d’une partie commune l’assemblée générale est souveraine pour décider d’engager par la suite, des travaux de démolition de l’escalier existant pour en construire un conforme à celui initialement convenu par le promoteur ;

Que la sci SUMOMO1 sera déboutée en conséquence de sa demande de démolition de l’escalier d’accès à la plage ;

Qu’il a été fait droit par le jugement du 24 septembre 2014 en accord entre les parties à la matérialisation du chemin d’accès à l’escalier pour permettre le passage des résidents dans le prolongement de la voirie desservant les places de parking en retenant par conséquent le tracé annexé pièce 2 du rapport d’expertise de M J-D L ;

Qu’il a été ordonné l’annexion du plan de délimitation (PJ 2 du rapport d’expertise en date du 16 janvier 2014) en marge de la transcription de l’acte reçu le 17 mars 2003 par Maitre D E que le jugement du 24 septembre 2014 sera confirmé en ce qu’il a entériné ce projet de tracé en l’absence de contestations utiles sur ce point en appel ;

Sur l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE CARLTON PLAGE représenté par son syndic CAILLEAU IMMOBILIER les frais irrépétibles du procès la SCI SUMOMO 1 sera condamnée à lui payer la somme de 200 000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile local.

Sur les dépens

En application de l’article 406 du code de procédure civile local, selon lequel toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, la SCI SUMOMO 1 sera condamné aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;

Déclare l’appel recevable ;

Confirme les jugements entrepris en toutes leurs dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute la SCI SUMOMO 1 de ses demandes ;

Condamne la SCI SUMOMO 1 à payer à Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE CARLTON PLAGE représenté par son syndic CAILLEAU IMMOBILIER la somme de 200 000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamne la SCI SUMOMO 1 aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 4 août 2016.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. H-I signé : R. BLASER