Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 FEVRIER 2015

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/17454

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2012 -Tribunal de Grande Instance de Z – RG n° 11/01908

APPELANTE

COMPAGNIE AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU XXX agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège sis

XXX

XXX

représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

assistée de M^e Hélène DELAITRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1907

INTIMES

Monsieur H M C

XXX

XXX

représenté par M^e J K, avocat au barreau de PARIS, toque : B0390

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic la SARL FAIRWEATHER et ASSOCIES, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Anne HILTZER HUTTEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E1321

PARTIE INTERVENANTE

COMPAGNIE E ès qualités d’assureur de M. C, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e J K, avocat au barreau de PARIS, toque : B0390

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire

***

Monsieur H M C est propriétaire d’un studio au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis XXX à XXX

Le 4 septembre 2007, à son retour de vacances, Monsieur C a subi un dégât des eaux ayant endommagé le plafond de sa cuisine. Il a déclaré ce sinistre auprès de son assureur la compagnie E, laquelle a mandaté son expert A.

Cette expertise amiable n’ayant pas permis de déterminer les causes du sinistre, Monsieur C a saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de Créteil, lequel a désigné Monsieur O-P Y en qualité d’expert par ordonnance du 28 octobre 2008.

Après dépôt du rapport d’expertise (le 18 janvier 2010), Monsieur C a fait assigner par actes des 4 et 20 février 2011 le syndicat des copropriétaires du XXX et son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Son assureur E est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement du 10 juillet 2012, le Tribunal de grande instance de Z a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à payer à Monsieur H M C la somme de 19156,18 euros en réparation de son préjudice matériel, soit:

* 16050,94 euros au titre du devis de travaux de l’entreprise F X,

* 2068,33 euros au titre de la reprise du plancher bas de l’appartement,

* 817,63 euros au titre des travaux de réfection de l’électricité,

* 219,28 euros au titre de la consommation électrique,

— dit que les sommes de 16050,94 euros, 2068,33 euros et 817,63 euros seraient indexées sur l’indice BT du bâtiment, les indices de référence étant ceux en vigueur au 18 janvier 2010, date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du présent jugement,

— condamné la société AXA FRANCE IARD à payer, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, la somme de 9411,10 euros dont 9191,82 euros actualisables,

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à faire réaliser les travaux de réfection de la structure du plancher haut de l’appartement de M. C, de la colonne d’alimentation eaux froide ainsi que les travaux afférents au traitement des remontées capillaires, conformément au rapport d’expertise de M. Y, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD à payer à M. H M C la somme de 22500 euros en réparation de son trouble de jouissance subi de janvier 2008 à mars 2012,

— dit que les intérêts échus annuellement seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD à payer à M. H M C la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD aux dépens comprenant les frais de la procédure de référé et d’expertise,

— dit que la charge finale des frais irrépétibles serait supportée à hauteur de 60% par le syndicat des copropriétaires et à hauteur de 40% par la société AXA FRANCE IARD,

— dit que M. H M C serait dispensé de la participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l 'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

accordé aux avocats en ayant la fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SA AXA FRANCE IARD a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 28 septembre 2012 cet appel étant dirigé contre M. H C et le syndicat des copropriétaires du XXX.

Elle a formé un second appel le 1^er octobre 2012 dirigé uniquement contre le syndicat des copropriétaires du XXX.

Ces appels ont été joints par ordonnance du conseiller de la mise en état du 21 novembre 2012.

Vu les dernières conclusions signifiées par :

— la compagnie AXA FRANCE IARD le 22 avril 2013,

— Monsieur H M C et la compagnie E le 31 mars 2014,

— le syndicat des copropriétaires du XXX le 31 mai 2013.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 juin 2014.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

La compagnie AXA FRANCE IARD demande à la Cour, au visa du rapport d’expertise, du contrat souscrit, des articles 1134 et 1964 du Code Civil, L 121-12 du Code des assurances, de :

— la déclarer bien fondée à dénier l’application de sa garantie au regard des termes et limites de sa police, le défaut de barrière étanche ne constituant pas selon elle un vice de construction, et les remontées par capillarité ou encore les infiltrations par la façade n’étant selon elle pas garantis au titre des dégâts des eaux, faute notamment pour l’assuré d’avoir souscrit l’extension de garantie « dégât des eaux,

— confirmer par conséquent le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré que la garantie de AXA FRANCE IARD n’était mobilisable que pour les infiltrations en provenance de la colonne collective,

— la déclarer bien fondée à dénier l’application de sa garantie, le défaut de réparation étant prévu comme une clause d’exclusion, et le syndicat des copropriétaires n’ayant pas procédé à l’exécution des travaux depuis le dépôt du rapport d’expertise, ni Monsieur C aux travaux de remise en état de son studio du fait de sa carence,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné AXA FRANCE IARD à garantir le Syndicat des Copropriétaires, à indemniser la perte de loyers subie par Monsieur C jusqu’à mars 2012 et la Compagnie AXA FRANCE devant supporter la perte de loyer jusqu’à janvier 2010, après avoir constaté que la perte de loyer était limitée à deux ans,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur C de ses demandes au titre des préjudices économique et moral,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la Compagnie E de son recours subrogatoire, celle-ci n’ayant pas produit de quittance subrogatoire,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la Compagnie AXA FRANCE à supporter 40% des frais irrépétibles et des dépens, lesquels devront rester à la charge de Monsieur C et du syndicat des copropriétaires,

— condamner tout succombant à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de son avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Monsieur H M C et son assureur la société E demandent à la Cour :

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

— de confirmer au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 552 du Code Civil, du rapport d’expertise judiciaire et des pièces versées aux débats, le jugement dont appel en ce qu’il a retenu la pleine et entière responsabilité du syndicat des copropriétaires et l’a condamné à indemniser Monsieur C de ses préjudices.

Ils soutiennent à cet effet que les désordres affectant l’appartement de Monsieur C sont imputables d’une part à la colonne d’alimentation eau froide, partie commune, et d’autre part à un vice de construction de l’immeuble lié à l’absence de barrière étanche et à d’anciennes infiltrations par façade ; que la colonne d’alimentation eau froide était corrodée et fuyarde ; qu’il appartenait au Syndicat des Copropriétaires du XXX de prémunir les parties privatives des désordres pouvant être causés par le sol, partie commune, en mettant en place une barrière étanche ; qu’il s’agit d’un vice de construction au sens de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 ; que le Syndicat des copropriétaires est responsable des désordres consécutifs à la nature du sol ; qu’il a engagé sa responsabilité de plein droit à l’égard de Monsieur C sur le fondement de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, et se trouve infondé à prétendre à la moindre cause d’exonération de sa responsabilité.

Sur la garantie de la compagnie AXA FRANCE :

— d’infirmer le jugement dont appel au visa des pièces versées au débat, du jugement déféré, de l’article L.124-3 du Code des Assurances, et des conditions générales de la police de la Compagnie AXA FRANCE en ce qu’il a retenu la garantie de la Compagnie AXA France pour les seules fuites en provenance de la colonne partie commune,

— de condamner la Compagnie AXA FRANCE à garantir son assuré de l’ensemble des condamnations prononcées dont le préjudice relatif aux pertes locatives subies par Monsieur C,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la Compagnie AXA FRANCE à garantir son assuré de l’ensemble des condamnations prononcées dont le préjudice de pertes locatives de Monsieur C , au visa des pièces versées aux débats, et de l’article L.113-1 du Code des Assurances.

Rappelant que la compagnie AXA FRANCE garantit :

* les fuites en provenance des canalisations de distribution d’eau froide au titre de sa garantie « dégât des eaux »,

* le vice de construction des parties communes au titre de sa garantie « responsabilité civile en qualité de propriétaire d’immeuble »,

* les dommages résultant directement du fait des biens immobiliers dont le sol d’assise au titre de sa garantie « responsabilité civile en qualité de propriétaire d’immeuble »

* les désordres consécutifs à la dégradation du ravalement au titre de la garantie « responsabilité civile en qualité de propriétaire d’immeuble » ,

Monsieur C et son assureur soutiennent que le tiers victime ne saurait avoir à subir l’existence d’une contradiction entre des clauses contraires de la police et doit bénéficier de la clause la plus favorable ; que la Compagnie AXA FRANCE a reconnu devoir sa garantie par courrier du 28 janvier 2010 ; que cette dernière avait pleinement connaissance de l’origine des désordres chez Monsieur C au moment où elle reconnu devoir sa garantie, le rapport d’expertise de Monsieur Y étant déposé ; qu’en application de l’article L.124-3 du Code des Assurances, AXA devra relever et garantir indemne le Syndicat des Copropriétaires du XXX, son assuré, de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Monsieur C et E prétendent en outre que la clause d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien et absence de réparation prévue dans sa police est une clause nulle, celle-ci n’étant ni formelle ni limitée au sens de l’article L 113-1 du code des assurances.

Sur les demandes de Monsieur C

Monsieur C et la Compagnie E demandent, au visa des pièces versées aux débats, et du rapport d’expertise de Monsieur Y, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant des travaux de remise en état de l’appartement de Monsieur C à la somme de 19.156,18 euros avec indexation, et son préjudice locatif à la somme de 22.500 euros arrêté au mois de mars 2012, avec capitalisation des intérêts courant à compter du jugement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires et son assureur la Compagnie AXA France au versement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les autres demandes d’indemnisation de Monsieur C, et statuant de nouveau, de :

— condamner in solidum la Compagnie AXA France et le Syndicat des Copropriétaires du XXX à verser à Monsieur C, les sommes de:

* 2.901,53 euros au titre des charges locatives acquittées et des frais d’électricité complémentaires,

* 224 euros au titre des impôts fonciers,

* 10.800 € au titre de son préjudice locatif pour la période de mars 2012 à mars 2014,

* 450 € par mois au titre de son préjudice de perte locative à compter d’avril 2014 et jusqu’à réalisation des travaux de réfection dans son appartement,

* 1.500 € au titre de son préjudice économique,

* 2.500 € au titre de son préjudice moral,

— dire que les sommes allouées au titre des charges locatives et d’électricité seront à parfaire jusqu’à complète réalisation des travaux de réfection dans l’appartement de Monsieur C,

— condamner in solidum la Compagnie AXA France et le Syndicat des copropriétaires du XXX à verser à Monsieur C l’actualisation de la TVA sur les devis de remise en état de son appartement,

Sur les demandes de la compagnie E

Monsieur C et la Compagnie E demandent, au visa des articles 328 et suivants du Code de Procédure Civile, L 121-12 du Code des Assurances, des conditions générales et particulières du contrat, et des pièces versées aux débats, de :

— déclarer la Compagnie E recevable en son intervention volontaire,

— condamner la Compagnie AXA France et le Syndicat des Copropriétaires du XXX à verser à la Compagnie E la somme de 1.800 euros en remboursement de l’indemnité par elle versée à son assuré,

— condamner in solidum la Compagnie AXA France et le Syndicat des Copropriétaires du XXX à verser à Monsieur C et à la Compagnie E la somme de 10.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en sus de l’article 700 du CPC accordé en première instance,

— condamner in solidum la Compagnie AXA France et le Syndicat des Copropriétaires du XXX, à verser à Monsieur C et la Compagnie E les entiers dépens de l’instance outre les dépens de première instance, les dépens de référé, les frais d’expertise, les frais de constat dont distraction au profit de Maître J K en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Sur ce point, Monsieur C et E font valoir que la Compagnie a versé la somme de 1.800 € à Monsieur C au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel ; que la subrogation se prouve par tous moyens ; qu’en application de l’article L.121-12 du Code des Assurances, E est subrogée dans les droits et actions de son assuré à l’encontre des tiers responsables, à hauteur de 1.800 euros.

Le syndicat des copropriétaires du XXX demande à la Cour au visa des pièces produites et des articles 14 de la Loi du 10 juillet 1965, L.121-12 , L.112-4, et L.113-1 du Code des assurances et du jugement déféré, de :

— réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— débouter Monsieur C de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées contre le Syndicat des Copropriétaires après avoir constaté que le sinistre survenu le 4 septembre 2007 procédait d’un événement accidentel ; que le Syndicat avait accompli toutes les diligences nécessaires afin de remédier aux désordres, et n’avait en aucune manière failli à son obligation d’entretien.

A titre subsidiaire, si la Cour ne faisait pas droit à sa demande de mise hors de cause, le syndicat demande de :

— débouter Monsieur C de ses demandes contre lui, celui-ci ne justifiant pas du préjudice qu’il allègue, ni dans son principe ni dans son quantum,

En tout état de cause et reconventionnellement, de :

— dire qu’il sera relevé et garanti indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires par son assureur, la Compagnie AXA,

— condamner in solidum tous succombants à lui payer la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens de l’instance dont le recouvrement pourra être fait conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Sur les responsabilités

Selon le rapport d’expertise de Monsieur Y, et cela n’est pas contesté, les désordres constatés dans l’appartement de M. C avaient une triple origine :

— les fuites de la colonne collective d’eau froide dans le dégagement, la cuisine et la salle d’eau du studio : selon l’expert, les dégradations constatées, qui ont rendu le studio inhabitable, ont affecté les solives porteuses en bois du plancher haut (détruites), les cloisons, les enduits et peinture, les installations sanitaires de la cuisine et de la salle d’eau, et les installations électriques. L’expert a écarté la fuite ponctuelle s’étant produite sur le flexible du lave-linge placé dans la cuisine de M^me D à l’étage supérieur;

— les remontées par capillarité : dans le WC, celles-ci ayant entraîné la destruction ponctuelle du pied du poteau porteur de l’escalier, et la dégradation des enduits et peintures,

— les remontées capillaires et des anciennes infiltrations d’eau par la façade, avant ravalement : ces désordres ayant affecté la pièce principale du studio, et entraîné la destruction ponctuelle de deux pieds de poteaux porteurs, la destruction de l’appui de la poutre porteuse en façade en plancher haut près de la fenêtre sur rue, et la dégradation des enduits et peintures.

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité en faisant valoir notamment que le défaut d’entretien des canalisations ou de la façade n’était pas caractérisé, aucun défaut sur les canalisations ne lui ayant été signalé et un ravalement ayant été effectué en 2004 par l’entreprise SULLY BATIMENT ; que l’absence de barrière étanche ne pouvait constituer un vice de construction pour un immeuble construit sur un terre-plein il y a plus de trois cents ans, ou qu’il ne pouvait être déclaré responsable de l’absence de ventilation du lot de M. C, lequel avait pris un risque en habitant au rez-de-chaussée d’un immeuble susceptible de subir des remontées capillaires.

Il faut cependant rappeler qu’en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il en résulte que dès lors qu’il a été constaté que la colonne collective d’eau froide (partie commune) était fuyarde parce que corrodée, que le mur de façade (partie commune) avait avant ravalement laissé pénétrer l’eau par infiltrations à l’intérieur de l’appartement de M. C, ou que des remontées par capillarité en provenance du sol de l’immeuble avaient entraîné la ruine de la poutraison ou de poteaux porteurs (parties communes) ainsi qu’une humidité massive dans le logement, le défaut d’entretien du syndicat des copropriétaires est caractérisé, peu important que les défectuosités de l’état de l’immeuble aient été ignorées par lui. Les prétendus risques acceptés par M. C ne peuvent être considérés comme dédouanant le syndicat des responsabilités qui pèsent sur lui dès lors que l’immeuble était destiné à l’habitation y compris au rez-de-chaussée, et que le syndicat des copropriétaires était chargé de veiller au bon état des canalisations communes, de vérifier que l’humidité du sol (partie commune) n’endommageait pas les structures porteuses de l’immeuble et ne dégradait pas les parties privatives. Si le ravalement de l’immeuble a bien été effectué en 2004, ce qui n’est pas contesté, il ressort du rapport d’expertise que les infiltrations par la façade ont eu lieu avant ledit ravalement. Le syndicat des copropriétaires sera donc déclaré responsable de l’intégralité des désordres subis par Monsieur C et le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré qu’il s’agissait d’un défaut d’entretien des parties communes ayant engagé la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Sur l’évaluation des préjudices de M. C

Les premiers juges ont condamné le syndicat des copropriétaires à réparer le préjudice matériel subi par Monsieur C, évalué globalement à 19156,18 euros dont :

* 16050,94 euros au titre du devis de travaux de l’entreprise F X,

* 2068,33 euros au titre de la reprise du plancher bas de l’appartement,

* 817,63 euros au titre des travaux de réfection de l’électricité,

* 219,28 euros au titre de la consommation électrique.

Ils ont évalué son préjudice de jouissance à 22500 euros subi sur la période de janvier 2008 à mars 2012.

Ils ont en outre condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de réfection de la structure du plancher haut de l’appartement de M. C, de la colonne d’alimentation eaux froide ainsi que les travaux afférents au traitement des remontées capillaires, conformément au rapport d’expertise de M. Y.

Monsieur C demande confirmation des sommes qui lui ont été allouées au titre de son préjudice matériel et de son préjudice locatif, mais il demande en outre qu’il soit fait droit à ses autres demandes rejetées en première instance ou actualisées, c’est à dire :

— le paiement des charges locatives acquittées et les frais d’électricité complémentaires (2901,53 euros),

— les impôts fonciers (224 euros),

— le préjudice locatif de mars 2008 à avril 2014 (10800 euros), soit une perte locative de 450 euros par mois jusqu’au travaux de réfection de son appartement,

— une indemnité au titre de son préjudice économique (1500 euros)

— une indemnité au titre de son préjudice moral (2500 euros).

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes en soutenant que le préjudice matériel ne saurait dépasser 9506,57 euros, Monsieur C demandant à la fois l’exécution des travaux composant le devis de la société F X alors qu’un grand nombre de postes, déjà compris dans un devis établi le 12 juin 2009 par la société SR BATIMENT, ont été réalisés.

Le syndicat des copropriétaires conteste par ailleurs la perte locative alléguée, aucun élément n’établissant que M. C avait accompli des démarches en vue de louer son bien immobilier. Il conteste aussi le préjudice économique et le préjudice moral invoqués, lesquels se sont selon lui justifiés ni dans leur principe, ni dans leur quantum.

Sur le préjudice matériel :

L’expert a chiffré les travaux de réfection à effectuer tant dans les parties privatives de M. C que dans les parties communes pour la reprise des structures (à effectuer par le syndicat des copropriétaires) en se basant sur deux devis :

— un devis SR BATIMENT du 12 juin 2009 concernant essentiellement les travaux de consolidation de structure, et de plancher (devant être effectués par le syndicat des copropriétaires)

— un devis F X du 14 avril 2009 concernant globalement les travaux de réfection de finitions à effectuer dans les parties privatives de Monsieur X, mais incluant aussi des travaux déjà compris dans le devis SR BATIMENT, que l’expert a déduits.

Il a donc estimé :

— que le montant des travaux de réfection des installations sanitaires, menuiserie, enduits et peintures pour les désordres dus aux fuites de la colonne collective d’eau froide dans l’appartement de M. C s’élevaient à 6445,19 euros TTC,

— que le montant des travaux de finition dus aux remontées d’eau par capillarité et infiltrations par la façade s’élevait à 3061,38 euros TTC, somme à laquelle il faudrait ajouter les travaux de réfection du plancher bas, (évalués ultérieurement à 2068,33 euros)

— que la réfection de l’électricité s’élevait à 817,63 euros TTC (selon devis NEVES ELECTRICITE)

— que les travaux de dépose de doublage BA 13 avaient été effectués par M. C pendant les opérations d’expertise judiciaire pour 1235,85 euros TTC (selon facture F X)

L’expert a par ailleurs, en ce qui concerne les travaux à effectuer par le syndicat des copropriétaires au niveau des parties communes, estimé à:

—  9804,12 euros TTC les travaux de réfection de structures dues aux fuites de la colonne collective,

—  8139,33 euros TTC les travaux de structures dues aux remontées par capillarité et infiltrations de façade

— retenu des frais de mission pour l’architecte à hauteur de 241,05 euros TTC

Au vu de ces éléments, le préjudice matériel de Monsieur C sera évalué non pas à 19156,18 euros, mais à 13628,38 euros TTC, toute autre somme demandée par celui-ci n’étant pas justifiée.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce sens en ce qui concerne l’évaluation du préjudice matériel. Le syndicat des copropriétaires du XXX sera donc condamné au paiement de cette somme de 13628,38 euros qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, cette somme incluant les travaux sus-visés (6445,19 + 3061,38 + 2068,33 + 817,63 + 1235,85 euros). Il y a lieu en revanche de confirmer l’indexation de ces sommes sur l’indice BT du bâtiment à la date de réalisation des travaux et au plus tard, à la date du présent arrêt, l’indice de référence étant celui en vigueur au 18 janvier 2010, (date de dépôt du rapport d’expertise), sauf en ce qui concerne les travaux de dépose de doublage (déjà réalisés).

Sur le préjudice de jouissance

L’expert a indiqué dans son rapport que les dégradations ayant affecté le dégagement, la cuisine et la salle d’eau, provoquées par la colonne collective d’eau froide avaient rendu le studio inhabitable.

Il est donc certain que cet appartement ne pouvait ni être occupé, ni loué. Monsieur C n’ayant fourni aucun élément permettant de dire que son studio devait être loué, seul sera indemnisé le préjudice de jouissance, constitué par l’impossibilité d’occuper le logement sinistré.

Cette impossibilité d’occupation sera évaluée sur la base d’une valeur locative mensuelle de 450 euros correspondant à la valeur locative de l’appartement. Le point de départ de ce préjudice, fixé par l’intéressé à compter de janvier 2008 n’est pas contesté. Il correspond globalement au début des opérations d’expertise amiable. Il sera arrêté à mars 2014 (date des dernières écritures de M. C), le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir exécuté la totalité des travaux de réfection lui incombant sur les parties communes. C’est donc un préjudice de jouissance de 75 mois qui sera retenu et évalué à 33750 euros.

Il n’y a pas lieu de prévoir l’indemnisation d’un préjudice de jouissance supplémentaire futur (non démontré) ni de remboursement au titre de charges locatives acquittées, frais d’électricité ou d’un préjudice locatif en l’absence de projet locatif certain et établi.

Il n’y a pas lieu non plus d’ajouter à ce préjudice de jouissance le remboursement d’impôts fonciers attachés à la seule qualité de propriétaire du logement et sans lien avec le sinistre subi.

Le jugement déféré sera donc infirmé sur le montant du préjudice de jouissance qui sera porté à 33750 euros pour la période du 1^er janvier 2008 au 31 mars 2014. Le syndicat des copropriétaires du XXX sera donc condamné au paiement de cette somme de 33750 euros qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt.

Sur le préjudice économique

Le préjudice économique allégué par M. C concerne en réalité des frais irrépétibles, celui-ci faisant état en effet des mesures et démarches effectuées par lui pour gérer le sinistre (appels téléphoniques, courriers, déplacements), congés pour expertises, établissement de devis, frais d’avocat. Ces demandes seront appréciées dans le cadre de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne s’agit nullement d’un préjudice économique. Ce chef de demande sera donc rejeté.

Sur le préjudice moral

Monsieur C ne démontre pas pas avoir subi un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé. Il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution des travaux réparatoires sur parties communes

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas devoir effectuer les travaux réparatoires sur les parties communes, à savoir les travaux de réfection de la structure du plancher haut de l’appartement de M. C, de la colonne d’eau froide, les travaux afférents au traitement des remontées capillaires, selon les prescriptions et selon l’évaluation de l’expert (ci-dessus rappelée). Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser ces travaux sous astreinte dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement.

Il ressort en tout état de cause d’un courrier du 18 mars 2013 de l’architecte de l’immeuble (M. B pièce du syndicat n°2) que bon nombre de ces travaux étaient déjà réalisés, ou en cours d’achèvement, seuls restant réellement à effectuer à cette date les travaux de doublages ventilés la protection des panneaux de doublage contre l’humidité et faux plafonds.

Sur la garantie de la Compagnie AXA FRANCE IARD

Le syndicat des copropriétaires a demandé la garantie de son assureur pour l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Monsieur C et son assureur E concluent également à l’entière garantie de l’assureur du syndicat des copropriétaires.

Le jugement déféré a condamné la société AXA à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de:

—  9411,10 euros au titre du préjudice matériel de M. C, dont 9191,82 euros actualisables,

—  22500 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Les condamnations prononcées au profit de Monsieur C ont été prononcées in solidum contre le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA FRANCE IARD.

Pour les frais irrépétibles et les dépens, les premiers juges, après avoir prononcé une condamnation in solidum contre le syndicat et son assureur, en ont mis 60% à la charge du syndicat des copropriétaires et 40% à la charge de la société AXA FRANCE IARD.

La compagnie AXA, qui affirme n’être tenue à garantie que dans les limites de sa police, demande la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré que sa garantie n’était mobilisable que pour les infiltrations en provenance de la colonne collective. AXA soutient en effet, ce que contestent les autres parties, ne pas être tenue à garantie pour les remontées par capillarité et les infiltrations par la façade, ni pour les désordres provenant d’un défaut d’entretien et de réparation.

Le syndicat des copropriétaires du XXX est assuré auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD en vertu d’une police Multirisque immeuble couvrant notamment les risques « DEGATS DES EAUX » et « RESPONSABILITE CIVILE EN QUALITE de PROPORIETAIRE ».

Compte tenu des dégâts causés dans l’appartement de M. C c’est bien au titre du risque « responsabilité civile » que la garantie de la compagnie AXA est sollicitée. Mais le contrat prévoit que sont exclus de ce risque les dommages matériels ou immatériels provenant d’un incendie, d’une exclusion ou d’un dégât des eaux survenu dans les biens assurés, ces dommages relevant des garanties incendie et dégâts des eaux. C’est donc bien en se référant aux dispositions contractuelles relatives aux dégâts des eaux qu’il faut apprécier les conséquences de la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

La police prévoit que sont notamment garantis les dommages matériels ou immatériels causés aux tiers résultant de la responsabilité de l’assuré, la garantie couvrant les dommages et responsabilités résultant directement :

— de ruptures fuites ou débordements accidentels provenant exclusivement des canalisations non enterrées d’adduction et de distribution d’eau froide, ou chaude, d’évacuation des eaux pluviales, ménagères et de vidange ainsi que des installations sanitaires de chauffage faisant partie des installations fixes,des chéneaux et gouttières et des appareils à effet d’eau,

— d’infiltrations accidentelles des eaux de pluie et de la neige à travers la toiture, les ciels vitrés les toitures en terrasses et les balcons formant terrasses,

— d’infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages,

— de recherche de fuites consécutives à un dommage garanti,

— de l’intervention des secours publics et des mesures de sauvetage.

La police prévoyait cependant un certain nombre d’exclusions limitativement énumérées et notamment l’humidité, la condensation, la buée ainsi que les infiltrations provenant des gaines d’aération, de ventilation ou des conduits de fumée.

Le contrat offrait la possibilité d’une extension de la garantie « Dégât des eaux » pour les infiltrations par la façade, mais il résulte en l’espèce des conditions particulières du contrat que cette extension n’a pas été souscrite par le syndicat des copropriétaires.

Il résulte de ces éléments que si le syndicat des copropriétaires était bien garanti pour les dommages causés aux tiers pour les fuites provenant de la colonne d’eau froide, il ne l’était pas pour les infiltrations par la façade, celui-ci n’ayant pas souscrit l’extension de garantie dégâts des eaux, clairement exclue par les conditions particulières du contrat.

S’agissant des remontées par capillarité, le contrat ne précise rien. Cependant l’assurance dégâts des eaux étant une assurance à risques déterminés, elle ne garantit que des dommages survenus dans certaines circonstances, limitativement énumérées par le contrat. Or en l’espèce, la police ne prévoit pas de garantie spécifique pour les remontées par capillarité qui ne peuvent être assimilées à aucun des événements garantis ci-dessus rappelés. Mais elle exclut en revanche clairement l’humidité, la condensation, la buée qui sont indiscutablement les seules conséquences des désordres provoqués par les remontées capillaires. Ces remontées se trouvent de fait exclues de la garantie dégât des eaux par les désordres qu’elles engendrent, lesquels ne constituent pas des événements garantis.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que sur les trois causes retenues par l’expert comme étant à l’origine des infiltrations, seule la défaillance de la colonne collective d’eau froide pouvait donner lieu à la garantie d’AXA FRANCE IARD.

La société AXA s’est encore prévalu pour échapper à sa garantie d’une clause de la police (point 63) précisant que « n’entrait pas dans l’objet ou la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui. »

En l’espèce, il ne peut être soutenu que le défaut entretien ou de réparation reproché au syndicat était connu de lui, seules les opérations d’expertise judiciaire ayant permis de déterminer réellement la cause des désordres qui en l’espèce avait des origines multiples et n’étaient pas apparentes. Il ne peut non plus être reproché au syndicat d’avoir tardé à entreprendre les travaux réparatoires mis à sa charge au vu de la lettre de l’architecte du 18 mars 2013 (ci-dessus évoquée).

Par ailleurs, ainsi que le soulève à juste titre le syndicat des copropriétaires, il ne peut être considéré que la clause d’exclusion de garantie invoquée par la société AXA FRANCE IARD constituait une clause valable d’exclusion de garantie au sens de l’article L.113-1 du code des assurances, celle-ci n’étant ni formelle, ni limitée et ne se référant à aucun critère précis ou à des hypothèses limitativement énumérées.

La compagnie AXA devra donc en définitive garantir le syndicat des copropriétaires :

— d’une part pour l’intégralité des désordres causés à M. C résultant des fuites de la colonne d’eau froide, à hauteur de la somme de 8498,67 euros au titre du préjudice matériel résultant des fuites de la colonne d’eau froide (6445,19 euros) et incluant les frais d’électricité (817,63 euros) et de dépose du doublage BA 13 (1235,85 euros),

— d’autre part de l’intégralité de la condamnation prononcée au titre du préjudice de jouissance, soit 33750 euros pour la période du 1^er janvier 2008 au 31 mars 2014, ce préjudice découlant directement de l’inhabitabilité du logement provoquée par les dégradations résultant de des fuites de la colonne collective d’eau froide.

Sur la demande de la société E

La société prétend avoir versé à Monsieur C une somme de 1800 euros (300 euros + 1500 euros) au titre de sa garantie au titre des sinistres en cause. S’estimant subrogée dans les droits de son assuré, elle demande la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la compagnie AXA à lui verser cette somme.

Aux termes de l’article L.121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé jusqu’à concurrence de cette indemnité dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui par leur fait ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Pour que cette demande soit recevable, l’assureur doit faire la preuve qu’il a payé l’indemnité. En l’espèce, il ressort des pièces produites que la société E a versé à M. C le 12 septembre 2007 une somme de 300 euros pour un « rachat d’électroménager », et le 11 juin 2008 une somme de 1800 euros correspondant à un « règlement pour avance sur dommages ».

Cette preuve du paiement de l’indemnité est rapportée par les documents de règlement produits par la compagnie E et la confirmation implicite de ce règlement par M. C, faisant défense commune avec son assureur dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a refusé cette demande et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXA FRANCE IARD à payer la somme de 1800 euros à la société E, régulièrement subrogée dans les droits de son assuré.

Sur les frais accessoires et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur C les frais irrépétibles exposés au cours de la procédure. Le syndicat des copropriétaires du XXX et la société AXA FRANCE IARD seront condamnés in solidum à leur payer chacun une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera de :

—  2000 euros pour Monsieur C au titre des frais irrépétibles d’appel en sus de l’indemnité de 3000 euros qui lui a déjà été allouée en première instance et qui sera confirmée,

—  2000 euros pour E, pour l’ensemble de la procédure.

Compte tenu des motifs qui précèdent, le syndicat des copropriétaires et la Compagnie AXA FRANCE IARD seront déboutés de leur propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance (incluant les frais de référé et d’expertise ainsi que les frais de constat) et d’appel seront mis in solidum à la charge du syndicat des copropriétaires et de la société AXA FRANCE IARD qui succombent. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour tenir compte de la garantie partielle de la compagnie AXA, il y a lieu de confirmer le partage opéré par les premiers juges entre les co-obligés sur l’article 700 et les dépens à hauteur de 60% à charge du syndicat des copropriétaires et 40% à la charge de la compagnie AXA.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirmant partiellement le jugement déféré,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à XXX à payer à Monsieur H M C la somme de 13.628,38 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, cette condamnation étant prononcée in solidum avec la compagnie AXA FRANCE IARD à hauteur de la somme de 8498,67 euros,

Dit que cette somme sera indexée, selon les travaux concernés et à l’exception des travaux de dépose de doublage déjà réalisés pour un montant de 1235,85 euros, sur l’indice BT du bâtiment à la date de réalisation desdits travaux et au plus tard, à la date du présent arrêt, l’indice de référence étant celui en vigueur au 18 janvier 2010,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à XXX et la compagnie AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur H M C la somme de 33.750 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 1^er janvier 2008 au 31 mars 2014,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à XXX et la compagnie AXA FRANCE IARD à payer à la compagnie E la somme de 1800 euros en remboursement des indemnités versées à son assuré M. C,

Confirme pour le surplus le jugement déféré en ses dispositions non contraires,

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à XXX et la compagnie AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur H M C la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus de l’indemnité de 3000 euros déjà allouée en première instance,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à XXX et la compagnie AXA FRANCE IARD à payer à la compagnie E la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à XXX et la compagnie AXA FRANCE IARD aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit que dans leurs rapports entre eux, le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX et la compagnie AXA FRANCE IARD supporteront la charge des frais irrépétibles et des dépens à raison de 60% pour le syndicat des copropriétaires et de 40% pour la compagnie AXA FRANCE IARD.

Le Greffier, Le Président,