N°

405

GR

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e R. Wiart,

le 8.12.2017.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Lamourette,

le 18.12.2017.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 7 décembre 2017

RG 16/00004 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n°14/00295/Add, rg 14/00295 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 16 décembre 2015 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 11 janvier 2016 ;

Appelante :

La Sci Ruheruhe a Paevai, inscrite au Rcs de Papeete sous le n°8402-C, pris en la personne de son gérant : M. A B, dont le siège social est à Faa’a Tavararo PK 4,9 – 98704 ;

Représentée par M^e Christophe ROUSSEAU-WIART, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Sarl Tahiti Promotion Distribution (Prodis), inscrite au Rcs de Papeete sous le n° 1004-B, représentée par son gérant : M. C D, demeurant à […]

Représentée par M^e Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete;

Ordonnance de clôture du 23 juin 2017 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 31 août 2017, devant M^me TEHEIURA, conseillère faisant fonction de présidente, M. X et M^me Y, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me G-H ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me TEHEIURA, présidente et par M^me G-H, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 30 mars 1998, la société civile immobilière RAUFARA a donné à bail à titre commercial à la S.A.R.L. TAHITI PROMOTIONS DISTRIBUTIONS (PRODIS) un entrepôt d’une surface de 450 m2 dépendant d’une construction sise à Faa’a pK 4,8 route de Taravao, à fin exclusive d’entrepôt de marchandises générales. Le bail a été conclu pour une durée de trois ans renouvelables de trois en trois à compter du 1^er avril 1998, avec faculté de résiliation par le preneur au terme de chaque période triennale, et par le bailleur pour reconstruire l’immeuble. Le bail poursuivi durant neuf ans serait tacitement reconduit pour six ans, au terme desquels un nouveau bail devrait être signé. Un loyer mensuel de 170 000 F CFP a été convenu.

La société civile immobilière RUHERUHE A PAEVAI a acquis le 30 novembre 2001 l’entrepôt loué par la société PRODIS.

Elle lui a signifié le 31 août 2007 un congé avec offre de renouvellement. Ce congé a été annulé par jugement de la juridiction des loyers commerciaux du 20 novembre 2008 pour avoir été donné alors que le bail s’était tacitement reconduit à compter du 1^er avril 2007 pour six années.

Un incendie s’est déclaré dans les lieux le 6 octobre 2009. Dans son rapport du 17 juin 2011, l’expert Z désigné en référé a conclu, notamment, que :

— Le bâtiment sinistré était un hangar compartimenté en 10 entrepôts avec mezzanines. La société PRODIS occupait l’entrepôt n° 2,

— L’incendie, dont l’origine n’a pas été formellement identifiée, mais qui pourrait être d’origine électrique, s’est déclaré dans la mezzanine de l’entrepôt n° 1,

— L’entrepôt n° 2 était inoccupé à la date de la réunion d’expertise (01/09/2010). Les pannes et les arbalétriers présentaient des déformations marquées. La dalle en béton de la mezzanine avait fléchi. La structure porteuse de la mezzanine ne présentait pas de déformations qui pourraient indiquer une altération définitive des éléments porteurs,

— Le feu a détruit 88 % du matériel stocké par la société PRODIS dans l’entrepôt n° 2. Son préjudice (perte de matériel, nettoyage, relogement, perte d’exploitation) a été évalué par expertise d’assurances à 31 835 052 F CFP, dont 24 838 296 F CFP lui ont été remboursés,

— L’expert judiciaire a retenu une destruction de l’enveloppe de l’entrepôt n° 2 à 80 % et de son contenu à 100 %. Il a proposé la reconstruction partielle de l’entrepôt n° 2 hors structure porteuse mezzanine, dallage et fondations. Les aménagements intérieurs de l’entrepôt n° 2 étaient en perte totale,

— L’expert judiciaire a mentionné que la société PRODIS qui n’occupait plus son entrepôt avait résilié son bail,

— La durée prévisible de la reconstruction partielle du bâtiment hors agencements était de six mois pour un coût de 83 681 726 F CFP,

Par lettre de son conseil en date du 18 août 2011, la SCI RUHERUHE A PAEVAI a écrit à la S.A.R.L. PRODIS :

« Faisant suite à l’expertise effectuée par M. Z nommé par ordonnance de référé en date du 22 mars 2010, les locaux que vous occupez situés à l’entrepôt n° 2 de l’immeuble appartenant à la SCI RUHERUHE A PAVAI sont détruits en totalité et sont inoccupés depuis le sinistre du 6 octobre 2009. En conséquence, la SCI RUHERUHE A PAVAI ne peut faire autrement que de constater la résiliation du bail portant sur votre local suite à la perte en totalité de la chose louée. »

Par requête du 10 avril 2014, la S.A.R.L. PRODIS a demandé au tribunal civil de première instance de constater que l’entrepôt qu’elle a loué n’a pas péri par suite de l’incendie et de dire irrégulière la résiliation du bail.

Par jugement du 16 décembre 2015, le tribunal de première instance de Papeete a :

— Déclaré recevable l’action engagée par la S.A.R.L. PRODIS ;

— Déclaré irrégulière la résiliation de plein droit effectuée par la SCI RUHERUHE a PAEVAI le 18 août 2011 du bail en date du 30 mars 1998 alors en cours au moins jusqu’au 1^er avril 2013 au motif fallacieux de la perte totale de la chose louée ;

— Avant dire droit sur la réparation du préjudice causé à la S.A.R.L. PRODIS du fait de cette résiliation irrégulière,

— Ordonné une mesure d’expertise et désigner pour y procéder Madame E F, expert-comptable, inscrite sur la liste probatoire des experts de la cour d’appel de Papeete, qui pourra sans nouvelle décision s’adjoindre tout sapiteur de son choix à la condition qu’il exerce dans une autre spécialité que la sienne et sauf à en informer les parties, avec mission de :

— entendre les parties et/ou leurs conseils en leurs explications ;

— prendre connaissance des documents de la cause ;

— évaluer le préjudice subi par la S.A.R.L. PRODIS du fait de la résiliation abusive le 18 août 2011 du bail commercial qui lui avait été consenti le 30 mars 1998 alors en cours au moins jusqu’au 1^er avril 2013;

— répondre aux dires des parties ;

— Fixé à six mois le délai pour le dépôt du rapport et à la somme de 200 000 F CFP à la charge de la S.A.R.L. PRODIS le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner au greffe dans le délai de deux mois à compter de la date du jugement ;

— Dit que l’expert devra informer le juge de la mise en état des appels en cause ou des mises hors de cause auxquels il lui paraît nécessaire de procéder eu égard aux constatations qu’il aura effectuées ;

— Réservé les demandes et les dépens.

La SCI RUHERUHE A PAEVAI en a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 11 janvier 2016 et par exploit portant signification de celle-ci délivré le 23 janvier 2016 à la S.A.R.L. TAHITI PROMOTIONS DISTRIBUTIONS (PRODIS).

Il est demandé :

1° par la SCI RUHERUHE A PAEVAI, appelante, dans sa requête et dans ses conclusions récapitulatives visées le 28 octobre 2016, de :

— infirmer le jugement entrepris ;

— dire et juger que la résiliation du bail en date du 18 août 2011 est parfaitement régulière, dans la mesure où la société PRODIS était dans l’impossibilité de jouir de la chose louée ;

— condamner l’intimée aux dépens avec distraction et au paiement de la somme de 280 000 F CFP en remboursement de ses débours non compris dans les dépens ;

2° par la S.A.R.L. TAHITI PROMOTIONS DISTRIBUTIONS (PRODIS), intimée, dans ses conclusions visées le 26 août 2016 et dans ses conclusions récapitulatives visées le 17 mars 2017, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— condamner l’appelante au paiement de la somme de 31 192 906 F CFP correspondant à son préjudice ;

— subsidiairement, confirmer la désignation d’un expert judiciaire ;

— condamner l’appelante aux dépens avec distraction et au paiement d’une somme de 350 000 F CFP en remboursement de ses débours non compris dans les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2017.

Les moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, sont résumés dans les motifs qui suivent.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Le jugement dont appel a retenu que les dispositions de l’article 1722 du code civil, qui prévoit la résiliation de plein droit du bail lorsque la chose louée est détruite pendant la durée du bail en totalité ou en partie, sont applicables aux baux commerciaux ; que l’action de la société PRODIS se prescrit donc par trente ans, et non par deux comme en matière de demande d’indemnité d’éviction, et qu’elle ainsi recevable ; qu’il résulte du prérapport de l’expert judiciaire Z du 14 septembre 2010 que l’entrepôt n° 2 n’a pas été détruit, ne fut-ce que partiellement ; que ceci est corroboré par deux procès-verbaux de constat d’huissier des 23 octobre 2009 et 18 novembre 2011, et par une attestation de l’occupant actuel de cet entrepôt ; que ces indications ne sont pas précisément contredites par une attestation d’un architecte ; que la S.A.R.L. PRODIS rapporte la preuve que,

contrairement à ce qu’a prétendu la SCI RUHERUHE A PAEVAI, la chose louée n’a pas péri et que c’est par un abus de droit et de manière tout à fait irrégulière que la bailleresse a résilié le 18 novembre 2011 le bail courant au moins jusqu’au 1^er avril 2013 ; et que le préjudice de la S.A.R.L. PRODIS, qui a été injustement privée du bénéfice de son bail commercial au moins jusqu’à cette date, doit être évalué par expertise.

La SCI RUHERUHE A PAEVAI fait valoir que :

— Contrairement à ce qu’a retenu le jugement entrepris, la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la destruction de la chose louée est encourue même en cas de perte partielle de celle-ci, dès lors que le preneur se trouve dans l’impossibilité d’en jouir ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

— L’expert judiciaire a préconisé la démolition partielle de l’entrepôt n° 2, et la démolition totale de l’entrepôt voisin n° 1 où étaient irrégulièrement stockés des feux d’artifice qui ont explosé durant l’incendie.

— La société PRODIS était dans l’impossibilité de jouir de la chose à compter du 6 octobre 2009, date de l’incendie, jusqu’au 18 août 2011, date de l’envoi du courrier de résiliation. Elle n’a d’ailleurs pas contesté la résiliation du bail avant le 10 avril 2014. Le local a été fermé pour raisons de sécurité.

— L’architecte BACCINO a attesté que le hangar n’était plus en mesure de recevoir d’activité et encore moins une présence humaine pour cause d’insalubrité et par manque de sécurité. L’expert Z a conclu à une destruction à 80 % de l’enveloppe de l’entrepôt n° 2 loué par la société PRODIS. Il s’agit d’une destruction partielle quasi totale.

— Le fait que cet entrepôt ait été reloué à une autre entreprise après la résiliation du bail ne le contredit pas. Il est en effet justifié que des travaux de reconstruction ont été réalisés.

La S.A.R.L. PRODIS conclut que :

— Le jugement entrepris a exactement retenu qu’il ne résultait pas du prérapport de l’expert judiciaire ni d’un constat d’huissier du 18 novembre 2011 que la chose louée a été détruite en totalité et par cas fortuit.

— Le bail n’a donc pas été résilié de plein droit. Il incombait à la SCI RUHERUHE A PAEVAI de la reloger dans les lieux. Elle a engagé sa responsabilité et doit une indemnité d’éviction.

— Le bailleur a d’ailleurs aussitôt reloué l’entrepôt.

— Elle demande l’indemnisation de son préjudice sous forme d’une indemnité d’éviction du montant de laquelle elle conclut justifier en principal et accessoires, sauf à recourir à une mesure d’expertise.

Cela étant exposé :

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement (c. civ., art. 1722).

L’application de ces dispositions n’est pas restreinte au cas de perte totale de la chose : elle s’étend au cas où, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination (v.-p. ex. Civ. 3^e 17 oct. 1968 BC III n° 383).

La résiliation du bail sans indemnité pour perte de la chose louée par cas fortuit peut être invoquée aussi bien par le bailleur que par le preneur.

En l’espèce, il est constant que la société PRODIS a perdu l’usage de l’entrepôt n° 2 que lui louait la SCI RUHERUHE A PAEVAI par l’effet de l’incendie survenu dans le hangar abritant cet entrepôt dans la nuit du 6 octobre 2009.

Quoique la responsabilité de la société PRODIS dans la survenance de ce sinistre ait été évoquée pour avoir entreposé ou permis d’entreposer irrégulièrement dans les lieux des produits artificiers, ce qu’elle conteste, il résulte du rapport de l’expert judiciaire Z que l’origine du sinistre n’a pas été formellement identifiée, et que les conditions de stockage de ces produits étaient selon lui conformes à la réglementation. La SCI RUHERUHE A PAEVAI prouve ainsi que cet incendie présente le caractère d’un cas fortuit à l’égard d’elle-même et de la société PRODIS.

Même si, comme l’a retenu le jugement entrepris, l’expert judiciaire n’a pas conclu à une perte totale de la structure de l’entrepôt n° 2 loué par la société PRODIS, il résulte de ses constatations et de ses conclusions, comme des éléments annexés à son rapport (photographies, rapport des experts des assureurs, protocoles entre PRODIS et son assureur GAN) que, tant du fait des dégâts subis, que des graves désordres résultant des dommages causés au bâtiment et aux autres entrepôts contenus dans celui-ci, que de la nécessité d’assurer la sécurité des lieux sinistrés, que de l’impossibilité d’exploiter un entrepôt dans un hangar voué à d’importants travaux de déblaiement, de nettoyage et de reconstruction, la société PRODIS s’est trouvée, à compter du 6 octobre 2009, dans l’impossibilité de jouir de la chose louée ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

C’est au demeurant le constat fait par l’expert Z lorsqu’il relate que l’entrepôt de la société PRODIS était inoccupé durant les opérations d’expertise, qui ont duré un an. Et l’assureur de la société PRODIS a indemnisé celle-ci, au-delà du montant du plafond contractuel, de l’intégralité de ses frais de relogement et de sa perte d’exploitation.

La société PRODIS a fait constater par huissier le 23 octobre 2009, deux semaines après l’incendie, qu’il lui était impossible d’accéder à son entrepôt par suite de la pose d’un cadenas. L’architecte BACCINO a attesté que le hangar ayant subi un effet induit par l’incendie n’était plus en mesure de recevoir d’activité et encore moins une présence humaine pour cause d’insalubrité et par manque de sécurité.

La société PRODIS, qui n’établit ni n’allègue avoir continué à payer les loyers après l’incendie, était alors en mesure, soit de demander la résiliation du bail si elle estimait que la destruction de l’entrepôt qu’elle louait était totale, soit de demander cette même résiliation, ou bien une diminution du loyer, si elle considérait que cette destruction était partielle. Mais elle n’en a rien fait, sans pour autant pouvoir matériellement réintégrer les lieux.

La SCI RUHERUHE A PAEVAI a attendu le dépôt du rapport de l’expert Z pour notifier à la société PRODIS la résiliation du bail pour perte de la chose louée. Elle a à bon droit constaté qu’il résultait de ce rapport que cette perte était totale à compter du 6 octobre 2009 puisque, comme il a été dit, le preneur était, par suite d’un cas fortuit, dans l’impossibilité de jouir de l’entrepôt loué ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

La résiliation du bail par l’effet de la loi a pris effet au 6 octobre 2009. La société PRODIS n’est donc fondée, ni à soutenir qu’elle aurait dû être relogée dans les lieux (ce qu’elle ne justifie pas au demeurant avoir demandé au bailleur), ni à se prévaloir de ce que l’entrepôt a pu être reloué fin 2011. La SCI RUHERUHE A PAEVAI justifie par une attestation de l’entreprise de bâtiment CHAMPS qu’elle a fait réaliser dans l’ensemble du hangar contenant les entrepôts, après le sinistre, des travaux de reconstruction de la charpente et de la couverture, de consolidation et remise à niveau des planchers de mezzanine, et de reconstruction des murs.

La société PRODIS n’est pas non plus fondée à demander une indemnité d’éviction, puisque la perte de la chose par cas fortuit ne donne lieu à aucun dédommagement.

Le jugement sera par conséquent infirmé, sauf en ce qu’il a à bon droit déclaré l’action de la S.A.R.L. PRODIS recevable.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de l’appelante.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 16 décembre 2015 par le tribunal civil de première instance de Papeete en ce qu’il a déclaré recevable l’action engagée par la S.A.R.L. PRODIS ;

Infirme pour le surplus et, statuant à nouveau :

Valide la résiliation du bail commercial du 30 mars 1998 faite en date du 18 août 2011 par la SCI RUHERUHE A PAEVAI à la S.A.R.L. PRODIS au motif de la perte en totalité de la chose louée par cas fortuit ;

Constate que ladite résiliation a pris effet au 6 octobre 2009, date de l’incendie des lieux loués, et qu’elle ne donne lieu à aucun dédommagement ;

En conséquence, déboute la S.A.R.L. PRODIS de toutes ses demandes ;

Condamne la S.A.R.L. PRODIS à payer à la SCI RUHERUHE A PAEVAI la somme de 280 000 F CFP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Rejette toute autre demande ;

Met à la charge de la S.A.R.L. PRODIS les dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 7 décembre 2017.

Le Greffier, La Présidente,

signé : M. G-H signé : C. TEHEIURA