MM/ND

Numéro 21/4521

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU

09/12/2021

Dossier : N° RG 19/00569 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HFM5

Nature affaire :

Demande en résolution formée par le client pour inexécution de la prestation de services

Affaire :

SELAS X ET ASSOCIES

C/

SARL SAGEC SUD ATLANTIQUE

SARL J K

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 09 Décembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 28 Septembre 2021, devant :

Monsieur E F, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

E F, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de G H et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur G H, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur E F, Conseiller

Monsieur R-Luc GRACIA, Vice-Président placé par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 01 juillet 2021

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SELAS X ET ASSOCIES

prise en la personne de Maître I X, es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la « DP & P CONSULTING » immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 517 995 403

domicilié

[…]

[…]

Représentée par M^e G L’HOIRY de la SELARL L’HOIRY & VELASCO, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEES :

SARL SAGEC SUD ATLANTIQUE

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 384 009 973, agissant poursuites et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[…], […]

[…]

SARL J K

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 801 730 706, agissant poursuites et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[…], […]

[…]

Représentée par M^e G VELLE-LIMONAIRE de la SARL VELLE-LIMONAIRE DECIS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 28 JANVIER 2019

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE BAYONNE

FAITS ET PROCEDURE :

La société SAS DP & P Consulting, intermédiaire en transactions immobilières, a été en relation d’affaires avec la société SAGEC, promoteur immobilier, dans le cadre d’achats ou de ventes de biens immobiliers effectués par cette dernière.

Le 28 janvier 2014, la SAGEC s’est engagée auprès de la société DP&P à lui verser une commission de 60 000 € HT dans le cadre d’une convention d’apport d’affaire relative au bien cédé par les époux A-Q, situé […] et 68 d’une contenance globale de 13421 m² ; ce bien ayant fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente au prix de 2.10.0000,00 euros.

Par ce même acte, signé des deux parties, la société SOGEC s’est engagée également à donner à la société DP&P « en exclusivité la vente de la maison actuelle » sise a

Ascain, Hiriburua, sur la propriété en question, au prix de 1 300 000 € comprenant les honoraires d’agence de 80 000 € HT.

La somme de 60 000 euros a été versée par la SAGEC pour la première transaction effectuée.

Le 18 mars 2016, DP &P et la SCI J K, filiale de la SAGEC et propriétaire de l’immeuble, ont signé un mandat exc1usif N°910 de 24 mois pour un prix acheteur de 1 200 000 € et des honoraires pour DP&P de 75 000 euros HT.

Le 5 juillet 2016 la SAGEC a mis 'n au mandat exclusif signé par sa 'lliale au pro’t d’un mandat simple, cette possibilité étant prévue dans le mandat signé entre J K et DP&P Consulting.

Par mail du 13 janvier 2017, la SAGEC a demandé à son mandataire de suspendre l’exécution du mandat simple signé par J K en raison de travaux, en assurant le demandeur de revenir vers lui pour poursuivre le mandat une fois ces travaux achevés.

Courant mars 2017, la société J K a donné un mandat simple a une autre agence.

Divers mails ont été échangés entre les parties au mois d’août 2017.

Le 21 novembre 2017, le conseil de la société DP&P a adressé à la SAGEC une lettre recommandée avec accusé de réception lui signifiant le non-respect des engagements contractuels prévus par le mandat, sanctionné par une clause pénale, la somme réclamée pouvant aller jusqu’à I55 070 €. Dans le souci d’un règlement amiable, la société DP&P demandait à son contradicteur de lui faire parvenir éventuellement une contre-proposition.

Le 21 décembre 2017 sous la référence mandat N°9I0, la SAGEC a mis un terme au mandat signé avec la société DP&P Consulting, en lui précisant que cette dénonciation prendrait effet au terme d’un délai de 15 jours à compter de la réception de ce courrier.

Par jugement du 15 mai 2017 du tribunal de commerce de Bayonne, la société DP& P Consulting a fait l’objet de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, la SELARL X et associés étant désignée en qualité de mandataire judiciaire et Maître R E Y en qualité d’administrateur provisoire « avec pour mission d’assister le débiteur pour tous les actes relatifs à la gestion ».

Par acte d’huissier en date du 25 janvier 2018, la SAS DP & P Consulting, agissant en la personne de son président, a fait donner assignation à la SARL SAGEC Sud Atlantique à comparaître devant le tribunal de commerce de Bayonne pour voir :

Vu les articles 1104 (anciennement 1134), 1103(anciennement 1134), 1217 du code civil,

— Condamner la SAGEC à verser la somme de 80 070 € au titre de l’article 1104 du code civil à la société DP & P Consulting;

— Condamner la SAGEC à verser la somme de 75 000 € au titre de l’article 1103 du code civil à la société DP & P CONSULTING ;

Vu l’article 515 du CPC,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision a intervenir, nonobstant opposition ou appel et sans caution ;

Vu l’article 696 du CPC,

— Condamner la SAGEC aux entiers dépens ;

Vu l 'article 700 du CPC,

— Condamner la SAGEC a la somme de 3 000 € ainsi qu’aux entiers dépens

Suivant assignation en date du 12/04/2018, la SELAS X ET Associés agissant en qualité de liquidateur de la société DP&P Consulting, entre temps placée en liquidation judiciaire, a fait donner assignation à la SARL J K d’avoir à comparaitre le 14/05/2018, devant le Tribunal de Commerce de BAYONNE pour :

Dire et juger recevable la SARL DP&P Consulting et son liquidateur, M^e X, à la mise en cause et l’intervention forcée de la SARL J K,

Prononcer la jonction entre la présente assignation et la procédure pendante devant le Tribunal de commerce sous le RG n° 2018 000746.

Par jugement du 18 juin 2018, le tribunal de commerce de Bayonne a fait droit à cette demande, joint cet appel en cause à l’instance principale et renvoyé le tout à une même audience.

En l’état de ses dernières conclusions M^e X en qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la SAS DP & P CONSULTING, a demandé :

Vu l 'article 1134

— Condamner la SAGEC à verser la somme de 80 070 € au titre de 1'article 1134 du code civil de 1804 à la société DP & P CONSULTING prise en la personne de son liquidateur judiciaire ;

— Condamner la société J K à verser la somme de 75 000 € à la société DP & P CONSULTING prise en la personne de son liquidateur judiciaire, an titre de l’article 1134 du code civil de 1804 et la clause pénale ;

Vu l’article 515 du CPC,

— Ordonner1'exécution provisoire de la décision a intervenir, nonobstant opposition ou appel et sans caution ;

Vu l’article 696 du CPC,

— Condamner la SAGEC et la société J K aux entiers dépens in solidum ;

Vu l’article 700 du CPC,

— Condamner la SAGEC et la société J K à payer la somme de 4000 E à la société DP & P CONSULTING prise en la personne dc son liquidateur judiciaire.

En l’état de leurs dernières écritures les SARL SAGEC SUD ATLANTIQUE et J K ont demandé an tribunal de :

Vu l’article 9 de l’ordonnance 2016-I31 du l0 février 2016 << portant réforme du droit des contrats du régime général et de la preuve des obligations »,

Vu la loi dite Hoguet 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 78 de son décret d’application 72-678 du 20 juillet I972,

Vu les anciens articles I134, 1165,1315 du code civil,

Vu l’article L 622-3 du code de commerce,

Vu les articles 9, 125 et 700 du CPC,

A titre principal,

— Déclarer irrecevables l’intégralité des demandes de DP&P Consulting

A titre subsidiaire,

— Débouter DP&P Consulting de l’intégralité de ses demandes, 'ns, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures,

Dans tous les cas,

— Condamner DP&P Consulting a payer à la SARL SAGEC et à la SARL J K une somme de 10 000 € chacune à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— Condamner DP&P Consulting à payer à la SARL SAGEC et à la SARL J K une somme de 5 000 € à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— Ordonner l’execution provisoire du jugement a intervenir nonobstant appel et sans caution.

Par jugement du 28 janvier 2019 le tribunal de commerce de Bayonne a :

Vu les articles I103 et 1104 du code civil,

Reçu les parties en leurs demandes, 'ns et conclusions,

Validé l’intervention de M^e X en qualité de liquidateur de la SAS DP&P CONSULTING à la présente instance,

Déclaré recevable l’intervention de M^e X en qualité de liquidateur de la SAS DP&P CONSULTING à la présente instance,

Rejeté toutes les demandes de la SAS DP&P CONSULTING et de M^e X ès qualités tant sur la SARL SAGEC SUD ATLANTIQUE que sur la SARL J K,

Rejeté la demande des sociétés SAGEC SUD ATLANTIQUE et J K de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamné la société DP&P CONSULTING et M^e X ès qualités à régler à chacune des sociétés SAGEC SUD ATLANTIQUE et J K in solidum la somme de I 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans caution,

Condamné la société DP&P CONSULTING et M^e X ès qualités aux entiers dépens, dont les frais de greffe liquidés à la somme de 220,86 €,

Par déclaration du 18 février 2019, la SELAS X et Associés en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société DP&P Consulting a relevé appel de cette décision.

Par ordonnance du 20 juillet 2020, le magistrat de la mise en état a déclaré recevables les conclusions de la SELAS X ès qualités, du 3 décembre 2019, sauf en ce qu’elles ont demandé tardivement le rejet des demandes sur le seul appel incident des sociétés SAGEC Sud Atlantique et J K.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2021, l’affaire étant fixée au 28 septembre 2021.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées le 3 décembre 2019 par la SELAS X et Associés, ès qualités, qui demande :

Vu l’article 1134, et la jurisprudence.

' Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par la SELAS X et Associés prise en la personne de Maître I X es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la société DP&P Consulting.

Y faisant droit,

' Confirmer la décision en ce qu’elle a :

' Déclaré recevable l’intervention de la SELAS X et Associées es qualité de liquidateur de la SAS DP&P Consulting

' Rejeté les demandes des sociétés SAGEC Sud Atlantique et J K de dommages-intérêts pour procédure abusive.

' Infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

' Condamner la SAGEC à verser la somme de 80.070,00 € au titre de l’article 1134 du code civil de 1804 à la société DP&P Consulting prise en la personne de son liquidateur judiciaire

' Condamner la Société J K à verser la somme de 75.000,00 € au titre de l’article 1134 du code civil de 1804 et la clause pénale à la société DP&P CONSULTING prise en la personne de son liquidateur judiciaire ;

Vu l’article 696 du Code de procédure civile,

' Condamner la SAGEC Sud Atlantique et la Société J K aux entiers dépens, in solidum ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

' Condamner SAGEC Sud Atlantique et la Société J K à payer la somme de 4.000,00 € chacune, in solidum sur le fondement de l’article 700 Code de Procédure Civile à la société DP&P Consulting prise en la personne de son liquidateur judiciaire ;

*

Vu les conclusions des sociétés SARL SAGEC SUD ATLANTIQUE et SARL J K notifiées le 21 février 2020, qui demandent de :

Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté par l’appelante, mais dans tous les cas le dire infondé,

Vu la loi dite « Hoguet » n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’art. 78 de son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972,

Vu les anciens art. 1134, 1165, 1315 ainsi que 1382 du Code civil,

Vu l’art. L. 622-3 du Code de commerce,

Vu les art. 9, 125 et 700 et 910 du Code de procédure civile.

A titre principal,

Déclarer irrecevable l’intégralité des demandes de la SELAS X, ès-qualités de mandataire- liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société DP&P Consulting,

Déclarer irrecevables les écritures de la SELAS X, ès-qualités de mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société DP&P Consulting, en date du 3 décembre 2019 répondant hors délai à l’appel incident des intimées,

A titre subsidiaire,

Déclarer infondée l’intégralité des demandes de l’appelante,

En conséquence,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Faisant droit à l’appel incident des intimées, condamner la SELAS X, ès-qualités de mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société DP&P Consulting, à régler à la Société J K sur le fondement contractuel et à la Société SAGEC Sud Atlantique sur le fondement délictuel la somme de 10.000 € chacune à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Dans tous les cas,

Débouter l’appelante de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures,

Condamner la SELAS X, ès-qualités de mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société DP&P Consulting, à régler aux sociétés SAGEC Sud Atlantique et J K une indemnité de procédure d’appel de 3.500 € chacune sur le fondement des dispositions de l’art. 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat aux offres et affirmations de droit, en vertu de l’art. 699 du même Code.

MOTIVATION :

Sur l’irrecevabilité des demandes dirigées contre la société SAGEC Sud Atlantique du fait de la nullité de l’assignation délivrée à son encontre et du défaut de régularisation de la procédure par le liquidateur :

La société SAGEC Sud Atlantique conclut à l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre, aux motifs qu’au moment de la délivrance de l’assignation du 25 janvier 2018, la société DP&P Consulting faisait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire depuis un jugement en date du 15 mai 2017 du tribunal de commerce de Bayonne ; qu’aux termes de cette décision, Maître R-E Y était désigné en qualité d’administrateur provisoire « avec pour mission d’assister le débiteur pour tous les actes relatifs à la gestion »; que, dès lors, l’exploit introductif d’instance du 25 janvier 2018 délivré par la société DP & P Consulting, sans le concours de Maître Y, est nul, ce qui a été soulevé par la concluante devant le premier juge.

Elle ajoute que selon une jurisprudence constante, relèvent notamment des actes de gestion les décisions relatives à la conduite des procédures judiciaires impliquant le débiteur, en application notamment de l’article L. 622-3 du code de commerce.

L’acte procédural concerné par cette nullité de fond doit selon elle être déclaré nul et les demandes qu’il comporte, irrecevables, s’il n’a pas été régularisé au moment où le juge statue.

Elle fait valoir que la société DP & P Consulting a fait délivrer une nouvelle assignation en intervention forcée, en date du 12 avril 2018, à sa requête et à celle de Maître I X, en qualité de liquidateur judiciaire, à l’encontre de la SARL J K, Maître Y ayant entre temps cessé ses fonctions par suite du prononcé de la liquidation judiciaire de la société DP & P Consulting; que la procédure n’a en revanche pas été régularisée à son encontre, Maître X n’étant intervenu que pour la mise en cause de la SARL J K et aucunement pour régulariser la procédure ouverte sur l’assignation irrégulière délivrée à la société SAGEC.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal et ce que soutient la SELAS X et associées, ès qualités, la société SAGEC considère que le fait que la procédure principale irrégulière ait été jointe à la procédure initiée à l’encontre de la SARL J K n’a pas eu pour effet de régulariser la première, une décision de jonction n’étant qu’une simple mesure

d’administration judiciaire.

Elle en déduit que l’assignation délivrée à son encontre demeure nulle et qu’à défaut d’intervention volontaire de Maître X à l’égard de la SAGEC en première instance, les demandes formulées à son encontre sont irrecevables.

La SELAS X et Associées, ès qualités, conclut au contraire à la régularisation de la procédure suivie en première instance, par l’intervention du mandataire liquidateur avant que le juge statue.

Elle souligne que l’intervention du liquidateur a bien été régularisée lors des dernières écritures communes après jonction, pour l’audience du 12 novembre 2018, le jugement faisant mention du liquidateur parmi les parties au jugement dont appel.

Sur ce, il ressort des pièces de la procédure que Maître I X, agissant en qualité de mandataire liquidateur de la société DP&P Consulting, nommé à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Bayonne en date du 12 mars 2018, a fait délivrer le 12 avril 2018 à la SARL J K une assignation en intervention forcée devant le tribunal de commerce de Bayonne, en référence à l’instance ouverte sur l’assignation précédemment délivrée par la société DP&P Consulting, seule, à la société SAGEC. Il a demandé au tribunal de commerce de joindre cet appel en intervention forcée à l’instance principale.

Cette jonction a été ordonnée par jugement du 18 juin 2018.

Après cette décision, Maître I X, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société DP&P Consulting, a, par conclusions pour l’audience du 12 novembre 2018 du tribunal de commerce, formé des demandes à la fois à l’encontre de la société SAGEC et de la société J K.

Il résulte de ce rappel que la nullité affectant l’acte introductif d’instance délivré à la SAGEC a bien été régularisée par l’intervention volontaire du mandataire liquidateur de la société DP&P Consulting à l’instance ouverte sur cette assignation, avant que le juge statue.

Ce moyen d’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de la SAGEC est en conséquence écarté.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SELAS X et associées, ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société DP&P Consulting, après l’adoption du plan de cession.

La société SAGEC Sud Atlantique et la SARL J K rappellent que la société DP&P a été cédée à la société ARS Immo, par jugement du tribunal de commerce de Bayonne du 12 mars 2018. Elles font valoir que dès lors se pose la question de la qualité à agir de « la société DP&P qui a cédé l’intégralité de ses actifs liés à son activité d’agent immobilier »(SIC).

Elles considèrent que seule l’entreprise cessionnaire, en vertu du principe de transmission universelle et en l’absence de dérogation expresse, peut avoir qualité pour agir, tous les éléments permettant l’activité de l’agence de Saint R S ayant été cédés et la société DP&P n’ayant plus d’activité consécutivement à cette cession, aucun projet de plan de redressement n’étant dès lors envisageable.

Contrairement à ce que soutient la SELAS X et Associés, elle fait valoir que la cession du fonds de commerce de Saint R S, avec sa clientèle, entraîne nécessairement le

transfert des actions en cours afférentes à cette clientèle, « à défaut pour le mandataire liquidateur d’avoir fait état de la procédure en cours dans le jugement de cession » (SIC) et d’avoir précisé qu’il entendait en faire son affaire personnelle et en conserver l’entier bénéfice .

A l’inverse, elle considère qu’ en sa qualité de cessionnaire, la société ARS IMMO aurait pour sa part dû indiquer qu’elle renonçait au bénéfice de la présente procédure et qu’elle acceptait que le liquidateur la poursuive en ses lieu et place..

La SELAS X et associées, ès qualités, oppose à ce raisonnement que les éléments d’actifs cédés sont limitativement énumérés dans le jugement qui a adopté le plan de cession de l’entreprise DP&P et que parmi ces éléments ne figure pas la reprise des actions judiciaires en cours ou futures.

Elle fait observer que la cession intervenue n’est pas une cession de parts sociales qui aurait laissé persister la personne juridique, mais une cession d’actifs consistant en fonds de commerce et leurs accessoires, rien ne justifiant qu’une cession d’actif entraîne la reprise des actions judiciaires.

En droit, le cessionnaire désigné par le plan de cession de l’entreprise n’est pas l’ayant cause à titre universel du débiteur et ne recueille que les droits et actions afférents aux éléments d’actifs cédés.

En l’espèce, le plan de cession adopté par le tribunal de commerce limite le périmètre de la reprise :

' au fonds de commerce de Biarritz auquel est intégré la clientèle, le logiciel Agence Plus, le droit au bail portant sur l’immeuble Le Sahel, l’accès au numéro de téléphone,

' au fonds de commerce de Saint R S auquel est intégré la clientèle, le logiciel Agence Plus, le droit au bail en cours pour le […] et […], l’accès au numéro de téléphone,

' ainsi qu’aux matériels d’exploitation en pleine propriété, détenus sur les sites de Biarritz et Saint R S.

Or, le mandat litigieux ayant pris fin avant la décision homologuant le plan de cession, les droits et actions afférents à ce mandat ne pouvaient avoir été cédés avec la clientèle du fonds de l’agence de Saint R S de la société DP&P Consulting.

Au demeurant, il a été jugé que la cession d’un fonds de commerce n’emportant pas, sauf exceptions prévues par la loi, la cession des contrats liés à l’exploitation de ce fonds, la cession d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel (cassation commerciale 28 juin 2017 pourvoi 15-17394).

Et le plan de cession de l’entreprise DP &P Consulting ne comporte aucune disposition particulière prévoyant la reprise, par le cessionnaire, de l’action afférente au mandat litigieux.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SELARL X et Associées, ès qualités, est en conséquence rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la société SAGEC Sud Atlantique sur l’action fondée sur la résiliation du mandat :

La société SAGEC soutient que les demandes dirigées à son encontre sont irrecevables car fondées sur l’inexécution du mandat de vente du 18 mars 2016 qui n’a été signé que par la SARL J K, seul acquéreur des parcelles de terrain et de la maison d’Ascain.

N’étant pas la cocontractante de la société DP& P Consulting, elle estime qu’aucune demande ne peut être formée contre elle sur le fondement contractuel.

Cependant, comme le fait valoir justement la SELAS X et associées, ès qualités de mandataire liquidateur de la société DP&P Consulting, ses demandes à l’encontre de la SAGEC s’appuient non pas sur le mandat du 18 mars 2016 mais sur l’engagement du 28 janvier 2014, par lequel la société SAGEC s’est engagée à « donner en exclusivité la vente de la maison ». La SELAS X et Associés ès qualités soutient en effet que cet engagement est la contrepartie d’une diminution de sa commission d’apporteur d’affaire, au regard des commissions habituellement négociées entre les cocontractants.

Elle considère que cet engagement à valeur contractuelle n’a pas été exécuté de bonne foi par la SAGEC.

Ce moyen rend recevable la demande indemnitaire de la société DP&P Consulting représentée par son mandataire liquidateur, à l’encontre de la société SAGEC.

Cette fin de non-recevoir est elle aussi écartée.

Sur l’appel principal de la SELAS X et Associées , agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société DP & P Consulting :

' Sur l’action dirigée contre la société SAGEC Sud Atlantique :

L’appelante fonde son action sur les dispositions de l’article 1134 alinéa 3 du code civil dans sa rédaction applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016.

Aux termes de ce texte, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

La SELAS X et Associées fait valoir que cet article érige la bonne foi en obligation contractuelle, ce qui implique loyauté, honnêteté et absence de malice, ainsi qu’un devoir de coopération et d’information des cocontractants.

Elle rappelle que par acte du 28 janvier 2014, la SAGEC s’est engagée auprès de la société DP& P Consulting à lui verser une commission de 60000,00 euros pour un apport d’affaire et surtout à lui « donner en exclusivité la vente de la maison » sise Hiriburua, […].

Elle soutient que c’est en considération de ce mandat exclusif que la société DP&P a diminué sa commission à 2,86 % en tant qu’apporteur d’affaire, alors que pour tous les autres apports d’affaire signés avec la société SAGEC ou ses sociétés d’attribution, précédemment, le pourcentage de commission variait de 4,36% à 13 %,

Elle ajoute que le modèle transactionnel des engagements du 28 janvier 2014, comportant une diminution de la commission d’apporteur d’affaire, en contrepartie de l’exclusivité de la vente d’un immeuble, avait déjà été appliqué par les parties dans le dossier « Tardits », comme en attestent les pièces qu’elle verse aux débats.

Elle en conclut que la SAGEC a, petit à petit, évincé la société DP& P Consulting, après lui avoir fait baisser sa commission, sans jamais ensuite respecter son obligation de bonne foi dans le cadre de l’exécution de ses rapports contractuels, la man’uvre ayant consisté à :

' faire diminuer la commission de l’apporteur d’affaire en promettant une exclusivité de vente de 24 mois ;

' dans le cadre d’un bien difficile à vendre et particulièrement en trois mois, dénoncer l’exclusivité ;

' suspendre la mise à disposition du bien seulement pour l’agence DP&P Consulting ;

' ne jamais revenir vers la société DP&P Consulting pour mettre le bien de nouveau en vente, mais le faire auprès d’autres agences ;

' mettre fin au mandat simple officiellement alors que les man’uvres de la SAGEC ont empêché l’exécution du mandat signé et cela après de nombreuses demandes d’explication de la société DP&P Consulting.

La SELAS X et associées, ès qualités, ajoute qu’en conférant l’exclusivité en contrepartie d’une baisse de la commission d’apporteur d’affaire la société SAGEC s’est engagée à une obligation qu’elle ne pouvait tenir, n’étant pas propriétaire du bien visé par le mandat de vente, entretenant ainsi une confusion entre elle et la société K.

Sa demande dirigée contre la SAGEC, à hauteur de 80070 euros, correspond ainsi au complément de sa rémunération d’apporteur d’affaire sur le bien vendu par les époux A au prix de 2100000,00, soit à un pourcentage moyen de 6,67% diminué de la commission de 60 000,00 euros HT versée (140070-60000 euros)

Pour s’opposer à cette demande, la société SAGEC fait valoir qu’au-delà du fait que toutes les prétentions de la société DP&P Consulting, aujourd’hui représentée par son mandataire liquidateur, découlent du mandat de vente du 18 mars 2016 dont elle n’a jamais été signataire :

' il n’existait aucun système de compensation entre les deux opérations immobilières ( l’apport d’affaire et la vente de la maison que supportaient les parcelles acquises ), pour la rémunération de l’agent immobilier ;

' la rémunération sur le mandat de vente n’était pas garantie mais subordonnée à la vente de la maison;

' si les deux rémunérations avaient été interdépendantes, via un système de compensation, en cas de non réalisation de la seconde vente, la société DP&P aurait été en droit de percevoir un complément de rémunération sur l’apport d’affaires ; or rien de tel n’a jamais été prévu dans aucun contrat ;

' chaque bien immobilier obéit à ses propres contraintes et spécificités et chaque vente d’un bien immobilier intervient toujours dans le cadre d’un contrat autonome, en l’occurrence un mandat de vente individualisé, avec son propre prix de vente et sa propre commission, tout autre système de vente étant prohibé par la loi Hoguet ;

' il s’ensuit que les transactions intervenues en 2011, 2012 et 2013 portant sur des biens situés à Bassussarry, Bidart, Anglet, Biarritz ( dont fait état l’appelante) ne sont pas transposables au présent litige, sauf à venir heurter le principe de l’effet relatif des contrats ;

' l’exclusivité de vente de 24 mois n’a jamais fait obstacle à la révocation du mandat exclusif au bout de trois mois, cette faculté résultant d’une disposition d’ordre public de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi Hoguet ;

' la décision de retirer temporairement le bien de la vente a été prise en accord avec la société DP &P, à l’initiative de cette dernière, et valait également pour l’agence Côté Ouest Immobilier, titulaire du second mandat de vente non exclusif; lorsque M B, gérant de la SARL J K, a été informé par un premier mail du représentant de la société DP&P, de ce que cette seconde agence continuait à présenter le bien sur son site, malgré la suspension demandée, une lettre a été immédiatement adressée à la société Côte Ouest Immobilier lui demandant de ne plus proposer le bien à la vente sur ses différents supports jusqu’à nouvel avis et au moins jusqu’à l’été ;

' compte tenu de la teneur des propos du représentant de la société DP&P dans ses mails des 8 et 17 août 2017, puis dans la lettre de mise en demeure de son conseil du 21 novembre 2017, la société J K ne pouvait que dénoncer le mandat et elle a, par la suite, mis un terme également au mandat de l’agence Côte Ouest Immobilier ;

' en matière de promotion immobilière et selon un schéma classique, les terrains sont achetés directement par une société distincte de la société Holding du promoteur, jouissant de sa propre personnalité et qui mène l’opération immobilière jusqu’à son terme; ainsi la SARL J K a été créée le 22 avril 2014 avec pour gérant M B, par ailleurs gérant de la SAGEC ; C’est donc la société J K qui a acquis l’immeuble et a donné mandat à la société DP&P, sans qu’il y ait lieu d’y voir une quelconque man’uvre ou confusion sciemment entretenue, ce que ne pouvait ignorer un professionnel de l’immobilier comme la société DP&P ;

Enfin, elle ajoute que la société SOGEC ne subit aucun préjudice puisqu’elle n’est pas parvenue à vendre le bien objet du mandat.

En application de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au cas d’espèce, devenu l’article 1353 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort des pièces versées aux débats que par courrier daté du 23 janvier 2014, adressé à société DP&P Consulting, la SAS SAGEC s’est engagée à régler à la société DP & P Consulting, en tant qu’apporteur d’affaire, » conformément à nos accords » la somme de 60000,00 euros HT payable le jour de la signature de l’acte authentique prévue au plus tard le 30 décembre 2014, à la suite de son intervention, relative au bien appartenant à M et M^me A-Q situé […], […], cadastré AK 58/59/68 d’une contenance globale de 13421 m². Ce courrier précise qu’une promesse unilatérale de vente a été signée le 13 janvier 2014 pour un prix d’acquisition de 2.100.000,00 euros.

Ultérieurement, la commission d’apporteur d’affaire a bien été payée, en deux fois cependant.

Par ce même courrier, portant la signature du président de la SAGEC et celle du directeur de la société DP&P Consulting, la société SAGEC s’est engagée à donner à DP&P Consulting l’exclusivité de la vente de « la maison actuelle » existante sur la propriété, et ce au prix de 1.300.000,00 euros comprenant les honoraires de l’agent d’un montant de 80.000,00 euros HT.

Toutefois, ce courrier, ni aucune autre pièce produite, n’indique que les parties avaient

commencé à négocier une commission d’apporteur d’affaire plus importante que celle finalement convenue, réduite en contrepartie de l’exclusivité du mandat de vente sur la maison acquise en même temps que les parcelles objet de l’opération de promotion immobilière.

De ce point de vue, les documents versés aux débats par l’appelante, relatifs aux taux des commissions perçues sur quatre autres apports d’affaire, notamment sur le bien « Tardits », ne permettent pas d’affirmer qu’au cas présent la commission d’apporteur d’affaire a été renégociée à la baisse, en contrepartie d’un mandat exclusif sur la revente d’une partie du bien.

Quoi qu’il en soit, la société SAGEC ne s’est pas engagée à garantir à la société DP&P un mandat exclusif ferme pour une durée de 24 mois et encore moins à assurer à la société DP&P Consulting une rémunération complémentaire d’apporteur d’affaire, pour le cas où la revente de la maison présente sur les parcelles acquises ne serait pas intervenue avant l’expiration du mandat.

Selon un schéma classique en matière de promotion immobilière, que la société DP& P, professionnelle de l’immobilier, ne pouvait ignorer, la SARL de construction vente J K a été créée avec pour gérant M B, également gérant de la SARL SAGEC, les deux sociétés ayant leur siège à la même adresse. La SARL J K a été immatriculée au registre du commerce le 22 avril 2014.

C’est donc elle qui a acquis l’immeuble des époux A et signé, le 18 mars 2016, par l’intermédiaire de son gérant M B, le mandat exclusif donné à la société DP&P Consulting, pour une durée de 24 mois.

Loin de constituer une man’uvre pour entretenir une confusion entre les différentes entités juridiques, ce montage correspond à la nécessité d’isoler l’opération immobilière conduite sur les terrains A, des autres opérations immobilières initiées par le promoteur SAGEC, de façon à garantir l’affectation des fonds versés par les acquéreurs en l’état futur d’achèvement aux seuls immeubles objets de ce projet.

Le mandat, une fois signé, avait en revanche sa vie propre distincte de l’engagement d’exclusivité pris par la société SAGEC, et devait répondre aux dispositions d’ordre public de la loi Hoguet qui prévoit notamment la possibilité, pour le mandant, de dénoncer le mandat exclusif au bout d’un délai de trois mois.

En effet, l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi 70-09 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, permet aux parties au mandat de dénoncer celui-ci, à tout moment passé le délai de trois mois, lorsque le mandat contient une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire.

En l’espèce et conformément à une jurisprudence qui admet cette possibilité, M B , gérant de la société J K, a par courrier du 5 juillet 2016 fait part à la société DP &P Consulting de son intention de dénoncer l’exclusivité du mandat « au profit d’un mandat simple », en raison d’un nombre de visites particulièrement faible et afin de diversifier les sources de contacts. Ce qui n’a suscité aucune protestation de la part de la société DP & P Consulting, avant la dégradation des relations entre les cocontractants un an pus tard.

En outre, la difficulté de vendre le bien en trois mois, dont il n’est pas établi qu’elle résulte d’un prix qui aurait été arbitrairement imposé par la société mandante, ne saurait interdire au propriétaire mandant d’user de la faculté de dénoncer l’exclusivité du mandat passé le délai

réglementaire.

Enfin, s’agissant du grief concernant la suspension du mandat simple entre le mois de janvier 2017 et l’été 2017, cette décision a été prise d’un commun accord entre le mandant et le mandataire comme l’établit le mail du 13 janvier 2017 émanant de L M de la société DP&P, par lequel celui-ci indiquait à N B « en plein accord avec vous, il vaut mieux retirer la maison de la vente actuellement et reprendre d’ici quelques temps la commercialisation quand la construction sera visible et réalisée. A ce titre, je vous proposerai une action de mise en valeur de la maison (Home staging) dans le but de joindre toutes nos compétences et réaliser ainsi cette vente. »

En réponse à ce mail, le gérant de la société mandante répondait le 13 janvier 2017, en indiquant «  je profite de l’occasion pour vous demander, effectivement, de suspendre la vente de ce bien.

En effet, dans le cadre du démarrage des travaux de la résidence J K, je souhaite mettre en stand-by la vente de la maison au moins jusqu’à l’été , voire la fin des travaux…

Je vous demande donc de retirer ce bien de vos divers supports et de ne plus le proposer à la vente jusqu’à nouvel avis ».

Dan un message du même jour, N B a informé également l’agence Côte Ouest, son second mandataire, de sa décision de suspendre la mise en vente de la maison «  au moins jusqu’à l’été, voire la fin des travaux », lui demandant de retirer le bien de ses divers supports et de ne plus le proposer à la vente jusqu’à nouvel avis.

Cette suspension n’était donc pas une mesure visant à évincer la société DP& P Consulting, mais répondait à une nécessité admise par elle, les travaux du programme immobilier, ayant démarré, ne permettant pas de mettre en valeur la villa qui devait être revendue, ni de la présenter dans son environnement futur, ce qui effectivement représentait un facteur commercial péjoratif.

Si, comme le soutient la SELAS X et Associées, sans toutefois en rapporter la preuve, à la date du 1er août 2017 « la maison A » apparaissait de nouveau sur le site de l’agence Côte Ouest Immobilier, rien n’établit que la remise en vente du bien par la seconde agence mandatée, s’est faite à la demande de la SOGEC avec la volonté d’ écarter à l’avenir la société DP&P de la commercialisation de l’immeuble en question.

De fait, le mandat liant les parties au litige a été dénoncé quatre mois plus tard, le 21 décembre 2017, après que la SAGEC eut reçu du conseil de la SAS DP &P Consulting une mise en demeure, avant exercice de « toute voie de droit utile « , de formuler une éventuelle contre proposition, en réponse à une réclamation financière chiffrée à plus de 150.000,00 euros. La poursuite de relations d’affaires entre les deux partenaires était dès lors impossible.

S’agissant du silence persistant auquel se serait précédemment heurtée la société DP Consulting, après plusieurs demandes d’explication, force est de constater que cette thèse ne repose que sur trois mails des 1er, 8 et 17 août 2017, du président de la société mandataire, adressés à son cocontractant, pour obtenir une explication sur la remise en vente du bien par l’agence Côte Ouest, puis déplorer le préjudice financier subi par l’agence DP& P.

Le dernier courriel annonçait une action contentieuse, ce qui vaudra une réponse de N B, en date du 23 août 2017, pour regretter cette «injonction déplacée » et expliquer son silence aux deux premiers courriels par le fait qu’il était en congé, « au cours desquels il avait vécu des événements familiaux dramatiques».

Il ressort ainsi des pièces soumises à l’appréciation de la cour que la mauvaise foi de la société SAGEC dans l’exécution des engagements pris par courrier du 28 janvier 2014, n’est pas établie.

La SELAS X et Associées doit en conséquence être déboutée de sa demande indemnitaire dirigée contre la société SAGEC et le jugement confirmé sur ce point.

' Sur l’action dirigée contre la société J K :

En application de l’article 1134 alinéa 1 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date du contrat de mandat exclusif, et de l’article XI de cette convention intitulé « Exclusivité et Obligations- Clause pénale », la SELAS X et Associés, agissant en qualité de mandataire liquidateur de la société DP & P Consulting, sollicite la condamnation du mandant, la SARL J K, à lui verser une indemnité d’un montant égal à la rémunération convenue au mandat, à titre de clause pénale, en l’espèce une somme de 75.000,00 euros hors taxe.

Selon cette clause, «  en cas de non-respect de notre part de l’exclusivité ou d’une ou plusieurs des obligations issues du présent paragraphe, nous vous réglerons une indemnité compensatrice forfaitaire d’un montant égal à la rémunération convenue au présent mandat ».

A l’appui de sa prétention, la SELAS X et associées fait valoir que le mandat exclusif s’est poursuivi au-delà de la lettre de dénonciation d’exclusivité de la SAGEC du 5 juillet 2016, et au-delà de la lettre de dénonciation dudit mandat, irrégulièrement disqualifié en mandat simple, en date du 21 décembre 2017, dans la mesure où la SAGEC n’avait ni la capacité, ni le pouvoir de dénoncer le mandat, n’étant pas partie à cette convention et n’ayant pas été mandatée à cette fin par la société J K.

Elle relève, à cet égard, que dans tous les autres cas où une société annexe à la SAGEC a mené les opérations de construction vente, les courriers adressés au mandataire portaient les coordonnées et l’en-tête de la société porteuse du projet et non celles de la SAGEC, comme au cas d’espèce.

Elle ajoute que l’exclusivité du mandat a été violée, puisque la société J K a mandaté une autre agence pour vendre la maison sise quartier Hiriburua à Ascain, en l’occurrence l’agence immobilière Côte Ouest Immobilier.

Elle rappelle enfin que la sanction encourue n’est pas conditionnée par la vente du bien.

Toutefois, si en application de l’article 1165 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date du mandat exclusif, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes, ne nuisent point au tiers et ne lui profitent que dans le cas prévu à l’article 1121 du même code, de sorte qu’un tiers ne saurait procéder à la résiliation d’un contrat auquel il n’est pas partie, sauf éventuel mandat, le moyen manque en faits.

En effet, comme le relève justement la SARL J K, les lettres de dénonciation de l’exclusivité du mandat, puis de résiliation du mandat disqualifié en mandat simple, lesquelles portaient le numéro de référence du mandat de commercialisation confié à la société DP&P, ont bien étaient signées par le gérant de la société mandante, N B. Peu importe dans ces conditions que par erreur ou simplification inhérente au fonctionnement interne de la holding SAGEC et de ses filiales, ces décisions aient été portées sur un papier à en-tête de la société SAGEC.

La société DP & P Consulting ne pouvait se méprendre et ignorer que ces décisions émanaient de son mandant, personne morale agissant par l’intermédiaire de son gérant ayant pouvoir de la représenter et de résilier le mandat conclu.

Le délai réglementaire de préavis de 15 jours prévu par l’article 75 du décret du 20 juillet 1972 ayant été respecté, de même que le mode de dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, la dénonciation de l’exclusivité du mandat a régulièrement produit ses effets, de sorte que la clause pénale stipulée au mandat ne peut trouver à s’appliquer.

L’indemnité sollicitée n’est pas due et la SELAS X et associées, ès qualités, doit être déboutée de cette demande.

Sur l’appel incident des sociétés SAGEC et J K :

Les sociétés intimées concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et sollicitent la condamnation de la SELAS X, ès qualités, à leur régler la somme de 10 000,00 euros chacune à titre de dommages et intérêts.

Elles soutiennent notamment que tout au long de cette procédure l’appelante n’a cessé de faire preuve de sa mauvaise foi en « assénant des contre-vérités sur la base de pièces volontairement incomplètes (cf notamment les échanges de mails intervenus avec MM B et D qui n’ont pas été transmis en entier par l’appelante mais seulement pas les intimées)».

Cependant, le droit d’agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, ce qui n’est pas démontré, au stade de la présente instance, compte tenu de la position respective des parties.

Il apparaît plutôt que la société appelante se soit méprise sur la portée des engagements des sociétés intimées, au regard des règles de droit applicables au mandat de vente immobilière.

Les sociétés SAGEC et J K doivent ainsi être déboutées de leurs demandes

Sur les demandes annexes :

Au regard de l’issue du litige, la SELAS X et Associés, agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS DP & P Consulting supportera la charge des dépens de l’entière procédure, avec distraction au bénéfice de la SARL Velle-Limonaire et Decis, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l’équité justifie de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société DP & P Consulting et Maître X, aujourd’hui remplacé par la SELAS X et associées, en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société DP & P Consulting, à payer aux sociétés SAGEC et J K, et à chacune, une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’ajouter à cette condamnation, au regard des mêmes considérations d’équité, une somme supplémentaire de 1.000,00 euros au bénéfice de chacune des sociétés intimées, au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par les sociétés SARL SAGEC et SARL J K

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SELAS X et Associées, en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS DP & P Consulting aux dépens d’appel, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SELAS X et Associées, en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS DP & P Consulting à payer à la SARL SAGEC et à la SARL J K et à chacune une somme de 1000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur E F, suite à l’empêchement de Monsieur G H, conseiller faisant fonction de Président et par Madame O P, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,