N° 159

MF B

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Mestre,

le 12.05.2022.

Copie authentique délivrée à :

— M^e Algan,

le 12.05.2022.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 12 mai 2022

RG 21/00234 ;

Décision déférée à la Cour : ordonnance n° 161, rg n° 20/00313 du Juge des Référés du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 7 juin 2021 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 2 juillet 2021 ;

Appelante :

La Société GVP, société civile immobilière enregistrée sous le n° Tahiti 509224 dont le siège social est sis à [Adresse 7], représentée par Mme [L] [W], gérante ;

Ayant pour avoat la Selarl FMA Avocats, représentée par M^e Vaitiare ALGAN, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Mme [E] [N], née le 23 avril 1982 à [Localité 9], de nationalité française, et

M. [B] [I], né le 5 janvier 1982 à [Localité 13], de nationalité française, demeurant à [Adresse 12] ;

Représentés par M^e François MESTRE, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 3 janvier 2022 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 10 mars 2022, devant M^me BRENGARD, président de chambre, M. RIPOLL, conseiller, M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me BRENGARD, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

La société civile immobilière GVP dont la gérante est Mme [L] [W], est propriétaire sur l'[Localité 8], des parcelles de terre cadastrées section X [Cadastre 3] et X [Cadastre 4] dénommées [Adresse 6] situées dans la commune de [Localité 10], commune associée de [Localité 11], formant le lot n° 7 du lotissement dénommé [Adresse 12].

Le 6 août 2020, elle a fait procéder à la délimitation de sa propriété puis, par constat d’huissier du 8 octobre 2020, elle a fait acter, lors de la pose des piquets délimitant ses parcelles, qu’un des repères (tube) qui avait été posé par le géomètre avait disparu et qu’il existerait un empiètement occasionné par le grillage et la jardinière implantés par ses voisins, Mme [E] [N] et M. [B] [I] propriétaires de la parcelle EX [Cadastre 2].

Par requête en date du 4 décembre 2020, la SCI a saisi le juge des référés à l’égard des consorts [N] [I], en demandant qu’il leur soit enjoint de procéder à la destruction de la clôture ainsi que de tout autre ouvrage empiétant sur sa propriété, sous astreinte.

En défense, les consorts [N] [I] ont répliqué que la clôture litigieuse était à cette place depuis plus de 20 ans et que c’est l’implantation générale de la résidence [Adresse 12] qui était erroné.

***

Suivant ordonnance n° RG 20/00 313 rendue contradictoirement le 7 juin 2021, le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete a rejeté les demandes de la société GVP fondées sur l’existence supposée d’un empiètement notamment aux fins de destruction de la clôture entre les parcelles cadastrées X [Cadastre 3] et X2 [Cadastre 1], ainsi que le surplus des prétentions des parties, puis a condamné la demanderesse à verser au défendeur une somme de 120'000 Fr. CFP au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Le premier juge, statuant au regard de l’article 432 du code de procédure civile de Polynésie française, a notamment retenu,

— qu’il résultait des attestations produites aux débats que l’implantation des lots de la résidence [Adresse 12] ne serait pas conforme aux plans initiaux et que la clôture en litige a été posée il y a de nombreuses années,

— qu’en l’absence d’expertise judiciaire, l’empiétement n’est pas établi,

— qu’en tout état de cause, l’implantation depuis plus de 20 ans d’une clôture à 1 m de la limite supposée de propriété ne saurait constituer un trouble manifestement illicite en l’absence de volonté caractérisée des propriétaires de la parcelle X2 [Cadastre 1] de porter atteinte aux droits de leurs voisins.

Suivant requête enregistrée le 2 juillet 2021, la société GVP a relevé appel et entend voir la cour, statuant par infirmation de l’ordonnance entreprise,

— ordonner à Mme [E] [N] et M. [B] [I] de procéder à la destruction de la clôture séparant les parcelles cadastrées EX [Cadastre 3] et EX[Cadastre 2] ainsi que de tous ouvrages (parties de deck, de jardinière de piscine) empiétant sur la parcelle propriété de l’appelante, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de l’arrêt, et sous astreinte de 50'000 Fr. CFP par jour de retard passé ce délai de 10 jours,

— dire que passé ce délai de 10 jours, elle sera autorisée à faire procéder elle-même à l’enlèvement des ouvrages, aux frais des intimés,

— enjoindre aux intimés de mandater un géomètre afin de faire procéder au nouveau positionnement du piquet signalant les bordures de propriété de la SCI à l’emplacement duquel ils l’ont délogé, sous astreinte de 10'000 Fr. CFP par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de l’arrêt,

— condamner solidairement les intimés à lui verser la somme de 203'400 Fr. CFP au titre des frais irrépétibles de première instance et la même somme pour les frais irrépétibles d’appel, ainsi que les entiers dépens.

L’appelante fait valoir que,

— les consorts [N] [I] ont acheté la propriété voisine de la sienne en 2019 et y ont fait construire une piscine en béton avec un deck qui frôle le grillage séparant les fonds, de telle sorte que la distance de 4 m devant exister entre les constructions n’est pas respectée ;

— les intimés louent leur maison en location saisonnière, ce qui lui occasionne des nuisances sonores, de sorte qu’elle a souhaité faire édifier un mur de clôture, et dans ce contexte, elle s’est aperçue que le grillage posé par ses voisins empiétait sur 1 m de large et sur plus de 15 m de long sur sa propriété, de même qu’une partie de la piscine, du deck et de la jardinière ;

— Sa démarche amiable n’a pas abouti et ses voisins ont arraché un tube qui démontrait l’empiètement, même s’ils contestent l’avoir fait ;

— Le juge a fait une mauvaise application de l’article 432 sur lequel elle fonde son action. Il a rajouté une condition au texte, à savoir l’urgence et l’absence de volonté de nuire de ses voisins ;

— Il n’a pas tenu compte du caractère évident du trouble manifestement illicite qui est avéré par l’existence d’un constat d’huissier qui a vérifié les limites contradictoires de ses voisins et en présence d’un géomètre expert ;

— Pour faire valoir qu’il était de notoriété que les limites du lotissement ne correspondaient pas au cadastre, les consorts [N] [I] ont produit des attestations dont aucune ne démontre que le problème concernait également le lot de la société GV P.

En leurs conclusions en réponse du 8 novembre 2021, les consorts [N] [I] entendent voir la cour débouter la SCI de l’intégralité de leurs demandes, confirmer l’ordonnance entreprise puis condamner l’appelante à leur verser une indemnité de procédure de 250'000 Fr. CFP outre la charge des entiers dépens.

Ils soutiennent que,

— le lotissement dénommé [Adresse 12] a été constitué les 3 et 6 septembre 1999 ;

— la SCI GV P a acquis diverses parcelles le 24 septembre 1999 ;

— le 20 mai 2003, à la demande de l’association syndicale des copropriétaires du lotissement, il a été dressé un plan de la copropriété ;

— par acte des 27 et 30 juin 2006, Mmes [L] et [U] [W] ont acquis les parts de la SCI GVP propriétaire du lot 7 du lotissement ;

— par acte du 5 avril 2019, les consorts [N] ont acquis les parcelles cadastrées X [Cadastre 5] et X[Cadastre 2] ainsi que les constructions qui étaient édifiées constituant le lot 9 du lotissement résidence [Adresse 12].

Ils répliquent à l’argumentation de l’appelante en indiquant que le fait que l’huissier ait consigné dans son procès-verbal les déclarations de la gérante de la société GVP ne constituent en rien une preuve établissant qu’ils ont arraché le tube litigieux.

La clôture est installée depuis plus de 20 ans, soit avant même que Mme [W] n’ait acquis les parts de la SCI.

Les copropriétaires de la résidence savent que l’ensemble des lots ne correspond pas au cadastre initial qui ne revêt qu’une valeur indicative.

il est apparu que si l’un des copropriétaires souhaitait faire modifier sa limite de propriété, l’ensemble des délimitations devait être modifié. Cette discussion a eu lieu lors d’une assemblée générale ayant évoqué la possibilité de redécoupage des lots.

L’huissier de justice mandaté par la société GVP n’a pas procédé à un bornage contradictoire, même si M. [I] était présent pour accueillir le géomètre.

La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 14 mai 2020 que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, même en présence de l’autre.

Aucun trouble manifestement illicite n’est donc établi.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé aux conclusions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2022.

Motifs de la décision :

La SCI a fait procéder à la délimitation de sa propriété et elle fait grief à ses voisins d’avoir ôté l’un des repères laissés par le géomètre. Selon sa thèse, le constat d’huissier du 8 octobre 2020 établit que ce repère matériel de la limite de sa propriété a été enlevé à son insu par ses voisins lesquels, depuis qu’ils ont pris possession de la parcelle EX[Cadastre 2], y ont construit des ouvrages empiètant sur son fonds cadastré EX [Cadastre 3]/[Cadastre 4].

Cependant, comme l’a indiqué le tribunal, si la SCI était en droit de requérir un géomètre pour délimiter sa propriété, cette opération ne constitue pas un bornage contradictoire matérialisé par un procès- verbal portant la signature des propriétaires des fonds concernés et n’a pas non plus, été effectuée dans le cadre d’une expertise contradictoire qui aurait pu engager ses voisins sur la limite à respecter entre leurs parcelles respectives.

Quand bien même les consorts [N] [I] auraient laissé passer le géomètre et/ou l’huissier sur leur terrain, ils contestent la délimitation de propriété revendiquée par la SCI et dès lors, il ne peut être tiré aucune conséquence de leur présence le jour des opérations conduites à la seule initiative de la SCI.

En l’absence d’éléments contraires produits en appel par la SCI qui procède par simples affirmations, la cour adopte les motifs du premier juge en ce qu’il n’a relevé aucun trouble manifestement illicite,

— d’une part, parce que l’empiètement allégué n’a pas été constaté par une expertise judiciaire, à défaut d’un bornage amiable contradictoire,

— d’autre part, parce que le seul titre de propriété de la SCI ne suffit pas à fixer ses limites à l’égard des propriétaires des fonds limitrophes qui les contestent.

Du reste, la SCI évoque au fil de ses conclusions, des atteintes aux règles de distance entre les constructions posées par le Code civil (ou le cahier des charges ') mais les soumet à la cour comme de simples éléments de fait et sans en tirer des conséquences au niveau de ses demandes.

Pour le surplus, il y a lieu d’observer que le bien-fondé de l’action intentée à l’égard des consorts [N] [I] au titre d’une atteinte à la propriété est d’autant plus sujet à discussion, que le litige oppose des propriétaires de fonds au sein d’un lotissement qui est une entité juridique ayant ses propres organes d’administration. Or, la consistance des lots et les relations entre colotis sont nécessairement régis par le cahier des charges du lotissement '[Adresse 12]'.

Par conséquent, la SCI GVP doit être déboutée de son appel et condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure aux intimés qu’elle a attrait à tort devant la cour.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Vu l’appel de la SCI GVP représentée par sa gérante en exercice ;

Déboute l’appelante de l’ensemble de ses fins et prétentions ;

Confirme l’ordonnance querellée ;

Condamne la SCI GVP à supporter les entiers dépens d’appel outre une indemnité de procédure de 200 000 Fr. CFP au titre des frais irrépétibles d’appel.

Prononcé à Papeete, le 12 mai 2022.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVEROsigné : MF BRENGARD