N° 226

CG

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Abgrall,

le 14.06.2023.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Armour-Lazzari,

le 14.06.2023.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 8 juin 2023

RG 22/00179 ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 22/153, rg n° 20/00417 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 21 mars 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 11 juin 2022 ;

Appelante :

Mme [I] [K], née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 4] Algérie, de nationalité française, demeurant à [Adresse 8] ;

Représentée par M^e Kari Lee ARMOUR-LAZZARI, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

Mme [Y] [J], née le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 5], de nationalité française, enseignante, demeurant à [Adresse 7] ;

Représentée par M^e Patrick ABGRALL, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 14 avril 2023 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 27 avril 2023, devant M^me GUENGARD, président de chambre, M^me SZKLARZ, conseiller, M^me TEHEIURA, magistrat honoraire de l’ordre judiciaire aux fins d’exercer à la cour d’appel de Papeete en qualité d’assesseur dans une formation collégiale, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me GUENGARD, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2018, Mme [Y] [J] a donné à bail à Mme [I] [K] un local meublé situé [Adresse 3] 2 à [Localité 6] moyennant un loyer de 130.000 Fcfp.

Par requête enregistrée au greffe le 13 novembre 2020 et assignation en date du 9 novembre 2020, Mme [I] [K] a saisi le tribunal de première instance de Papeete d’une demande à l’encontre de Mme [Y] [J] aux fins d’obtenir restitution du dépôt de garantie et divers dommages et intérêts.

Par jugement en date du 21 mars 2022 le tribunal de première instance de Papeete a :

— condamné Mme [Y] [J] à payer à Mme [I] [K] la somme de 130.000 Fcfp au titre du dépôt de garantie,

— condamné Mme [I] [K] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 520.000 Fcfp au titre des loyers impayés,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné Mme [I] [K] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 100.000 FCFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— condamné Mme [I] [K] aux dépens.

Par requête en date du 11 juin 2022 Mme [I] [K] a relevé appel de cette décision demandant à la cour de :

Infirmer le jugement n° du 22/153 du 21 mars 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il condamne Mme [Y] [J] à payer à Mme [I] [K] la somme de 130.000 XPF au titre du dépôt de garantie,

Statuant a nouveau,

Considérant, d’une part, l’état d’insalubrité et de dangerosité totales des lieux loués tels que constatés par M. [X] [W], expert dépêché sur les lieux par la compagnie GAN Assurances, assureur de la locataire auprès de qui le sinistre a été déclaré dès le 15 juillet 2019, et d’autre part, l’état de santé particulièrement fragile de la locataire qui ne pouvait être tenue dans ces conditions de rester dans les lieux loués,

A titre principal,

Condamner Mme [Y] [J] au paiement au profit de Mme [I] [K] des sommes suivantes :

—  130.000 XPF au titre de la restitution du dépôt de garantie contractuel, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2019 comme étant le dernier jour avant l’expiration du délai d’un mois à compter de la restitution des clés par la locataire imparti à la propriétaire-bailleresse pour la restitution du dépôt de garantie,

—  12.000 XPF de frais de location d’un fourgon de déménagement au titre de son préjudice matériel direct,

—  90.400 XPF de frais d’agence immobilière au titre de son préjudice matériel direct,

-130.000 XPF au titre de son préjudice financier résultant de la nécessité pour elle d’avoir recours à l’aide de sa famille et de son entourage pour pouvoir faire face aux frais de la caution qui lui était demandée pour la prise à bail d’un nouveau logement plus sain, et

-200.000 XPF à titre de dommages et intérêt pour ses préjudices moraux et personnels,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour estimerait que malgré tout, la locataire était tenue du délai de préavis réduit de seulement un mois prévu par le contrat de location et par la loi,

Condamner Mme [Y] [J] au paiement au profit de Mme [I] [K] des sommes suivantes :

-130.000 XPF au titre de la restitution du dépôt de garantie contractuel, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2019 comme étant le dernier jour avant l’expiration du délai d’un mois à compter de la restitution des clés par la locataire imparti à la propriétaire-bailleresse pour la restitution du dépôt de garantie,

—  12.000 XPF de frais de location d’un fourgon de déménagement au titre de son préjudice matériel direct,

—  90.400 XPF de frais d’agence immobilière au titre de son préjudice matériel direct,

-130.000 XPF au titre de son préjudice financier résultant de la nécessité pour elle d’avoir recours à l’aide de sa famille et de son entourage pour pouvoir faire face aux frais de la caution qui lui était demandée pour la prise à bail d’un nouveau logement plus sain, et

-200.000 XPF à titre de dommages et intérêt pour ses préjudices moraux et personnels,

Donner cependant acte à Mme [I] [K] de son accord pour voir expressément compenser, par déduction des sommes qui lui sont dues, celle de 130.000 XPF dont elle serait, le cas échéant, redevable au titre du délai de préavis de congé d’un mois prévu tant dans le contrat de location du 21 juin 2018, que dans la Loi du Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012,

En tout état de cause,

Condamner par ailleurs Mme [Y] [J] au paiement au profit de Mme [I] [K] de la somme de 169.500 XPF au titre de ses frais irrépétibles de première instance et de la somme de 228.000 XPF au titre de ses frais irrépétibles d’appel qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à sa charge par application de l’article 407 du code de procédure Civile de la Polynésie française, et

Condamner en outre Mme [Y] [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions en date du 9 décembre 2022 Mme [I] [K] forme les mêmes demandes devant la cour y ajoutant celle de voir débouter Mme [Y] [J] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions.

Par ses dernières conclusions en date du 16 octobre 2022 Mme [Y] [J] demande à la cour de :

Rejeter les demandes, fins et conclusions de Mme [I] [K],

Confirmer le jugement du 21 mars 2022, dont appel, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamner Mme [I] [K] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 250.000 FCP au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel, ce en vertu des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamner Mme [I] [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 avril 2023.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties. L’exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après à l’effet d’y répondre.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation du bail :

Le contrat de bail en location meublée signé le 21 juin 2018 entre les parties était prévu pour une durée de trois ans commençant à courir le 20 juillet 2018 pour se terminer le 19 juillet 2021.

L’article 8 intitulé: «conditions de congé» prévoyait expressément que le congé donné par le bailleur ou le locataire devait être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier , le délai du préavis courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier et le locataire étant, à l’expiration de ce délai, déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il était d’autre part précisé qu’en cas de congé donné par le locataire le délai de préavis était de trois mois et, par exception, ce délai n’était seulement que d’un mois, soit pour des raisons liés à l’emploi, soit pour le locataire âgé de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ou pour le locataire, dont un membre de la famille habitant dans le logement, doit faire l’objet d’une évacuation sanitaire.

Il était de surcroît ajouté que le locataire restait redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A la suite d’évènements survenus au mois de juillet 2019 Mme [K], estimant ne pas pouvoir rester dans les lieux, à adressé le 7 août 2019 un courrier en recommandé avec accusé de réception à Mme [J] par lequel elle lui rappelait 'ses offres verbales’ à savoir:

pas de loyer pour le mois d’août,

participation de 50 000 XPF pour son déménagement,

les frais d’agence pour se reloger sont de 75 000 XPF,

remboursement immédiat de sa caution 130 000 XPF soit arrondi 250 000 XPF.

Il y était ajouté que afin de respecter la loi de 2012, elle avait saisi un huissier qui allait les convoquer, à frais partagés , pour constater l’état des lieux étant ajouté 'on pourra trouver une solution amiable devant lui.'

Le 19 août 2019, Mme [J] lui adressait en réponse deux courriers l’avisant de la prochaine réalisation de travaux de rénovation à savoir étanchéité et peinture, ces travaux devant débuter le 22 août 2019 et la mettant en demeure de régler le loyer du mois d’août 2019.

Mme [K] justifie avoir loué un autre logement à compter du 24 août 2019 selon contrat de bail signé le 21 août 2019.

Il est constant, ainsi que l’a relevé le premier juge, que Mme [K] n’a respecté aucun délai de préavis.

Toutefois, en cas de manquements graves du propriétaire à ses obligations, le locataire peut quitter son logement sans préavis après avoir au préalable avoir averti son propriétaire des désordres constatés et avoir engagé les démarches pour le contraindre à réaliser les travaux relevant de sa responsabilité.

L’article 5 du contrat de location signé le 21 juin 2018 entre Mmes [I] [K] et [Y] [J] intitulé «Obligations du bailleur» stipule expressément que :

a) Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation,

b) Il doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués,

c) Il doit entretenir les locaux loués en état de servir à l’usage prévu par le présent bail et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués,

d) Il ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation des biens loués,

e) Lorsque des travaux essentiels à la salubrité des lieux loués sont nécessaires, il doit exécuter ces travaux,

f) Il doit remettre gratuitement une quittance des sommes payées au locataire qui en fait la demande.

Cet article reprend les dispositions de l’article 6 de la loi de Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012 relatif aux baux d’habitation meublée et non-meublé qui dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ainsi que :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil tel qu’applicable en Polynésie française, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 de la même loi précise que lorsque des travaux essentiels à la salubrité des lieux loués sont nécessaires, le locataire met en demeure le bailleur d’exécuter ces travaux par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à l’adresse contractuelle du bailleur.

Dans le délai de quinze jours à compter de la réception de cette mise en demeure, le bailleur expédie à l’adresse contractuelle du locataire une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui faire connaître s’il accepte d’exécuter les travaux.

En cas d’acceptation du bailleur, les travaux doivent commencer dans le mois de l’expédition de sa lettre d’acceptation.

Faute d’acceptation par le bailleur dans le délai ci-dessus ou en cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir le juge des référés afin de faire exécuter ces travaux par le propriétaire ou les faire réaliser lui-même aux frais du propriétaire.

En l’espèce Mme [K] invoque trois dégats des eaux.

Elle expose que dès les premiers jours qui ont suivi son installation dans le logement, elle a subi un premier sinistre de type dégât des eaux car la machine à laver qui était mise à sa disposition dans le logement loué n’avait pas été raccordée à l’extérieur, si bien que l’eau d’évacuation de cette machine s’était déversée dans tout l’appartement.

Elle verse à ce titre l’attestation établie par sa mère et par son père qui situent les faits en 2018 et ajoutent que des ouvriers sont intervenus pour y remédier ce qui a duré 'un certain temps.'

Elle fait ensuite valoir que le 9 décembre 2018, les eaux pluviales de la terrasse du dessus, c’est-à-dire de la partie de la maison occupée par la propriétaire bailleresse, ont fuit par le plafond et se sont écoulées en bas dans la partie rez-de jardin, inondant son logement. Les échanges de SMS qu’elle verse aux débats à ce titre ne permettent cependant d’établir, ni l’expéditeur, ni le destinataire de ces messages et sont insuffisants à établir la réalité et l’imputabilité de cet épisode au logement qu’elle avait loué à Mme [J].

Le 13 juillet 2019, Mme [I] [K] s’est retrouvée inondée dans son logement loué, de la boue sortant de la prise électrique de sa chambre et de l’eau innondant son logement. Les premiers échanges entre les parties à propos de ce désordre ne sont pas contestés et Mme [J] a été avisée dès la survenance des évènements. Etant alors en métropole, elle a engagé Mme [K] à se rapprocher de son assurance et à démarcher pour des travaux de réparation.

Mme [K] se prévaut du courriel adressé le 17 juillet 2019 par M. [X] [W], expert désigné sa compagnie d’assurance, GAN Assurances, comme constituant la mise en demeure exigée par les dispositions de l’article 7 de la loi de Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012. Ce courriel, tel que figurant en sa pièce n° 5, fait référence à une pièce jointe non produite, en ce qu’il y ait indiqué : 'en qualité d’expert mandaté par GAN pour le compte de Mme [K] [I] suite au sinistre susréférencé, je vous prie de bien vouloir touver ci-joint une mise en cause qui est à remettre à l’assureur de votre habitation lot 2". Toutefois cette mise en cause est reproduite dans le rapport d’expertise tel que versé en pièce n° 11.

Mme [K] verse aux débats divers échanges de messages par téléphone avec Mme [J] dont il ressort que le 21 juillet 2019 cette dernière lui annonçait le passage rapide et pour la deuxième fois d’un plombier, le premier passage n’ayant pas permis de réparer la fuite, ce dernier étant chargé de 'comprendre et réparer la fuite ainsi que d’éponger l’eau au sol et de couper l’électricité de la chambre.'

Le 22 juillet 2019 M. [W], expert qui était intervenu à la demande de la compagnie d’assurance de Mme [K], adressait au service indemnisation du Gan un courriel selon lequel Mme [K] lui avait confirmé qu’un prestataire était passé , avait fait cesser les infiltrations et avait procédé au nettoyage. Toutefois le contrôle électrique n’était pas intervenu ce qui condamnait l’utilisation des prises murales de la chambre.

Force est de constater que Mme [J] a donc mis en oeuvre, dans les délais légaux, les dispositions nécessaires pour faire cesser le trouble et réparer les désordres affectant le logement, la réalisation des travaux étant suffisamment prouvée par le courriel de l’expert produit par Mme [K] elle-même.

Le courrier recommandé en date du 19 août 2019 adressé par Mme [J] est donc complémentaire en ce sens qu’il visait à des travaux de rénovations plus importants.

La seule mise en demeure qui ait été adressée à Mme [J] est donc celle en date du 17 juillet 2019 à laquelle une réponse sous forme de réalisation des travaux necessaires urgent a été apportée dès le 22 juillet 2019.

C’est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu que, si Mme [I] [K] démontrait l’existence de fuites d’eau tout au moins au mois de juillet 2019 elle ne démontrait pas de carence de la part de Mme [J] dans la prise en charge de ce sinistre de sorte que son départ sans préavis n’était pas fondé et qu’elle demeure, en conséquence, tenue du paiement des loyers dans les termes du bail soit trois mois de préavis.

Il n’est nullement établi que Mme [J] ait reloué ce logement et aucun accord en ce sens n’a été conclu entre la locataire et la bailleresse de sorte que le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [K] à payer à Mme [J] la somme de 520 000 XPF correspondant aux loyers dûs durant le temps de préavis augmenté de la mensualité du mois d’août 2019 non réglée.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Au vu de la confirmation du jugement attaqué sur le défaut de justification de l’absence de préavis et sur l’absence de carence de la part de la propriétaire, le jugement attaqué sera également confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de Mme [I] [K] et les demandes qu’elle ajoute en cause d’appel, en lien direct avec son démémangement, seront rejetées.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

Aucune contestation n’est élevée à ce titre par Mme [J] qui ne demande pas l’infirmation de la décision attaquée en ce qu’elle a été condamnée à restituer à Mme [I] [K] la somme de 130 000 XPF au titre du dépôt de garantie. Elle ne conteste pas plus la demande tendant à voir assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du mois suivant la fin du bail.

Aux termes de l’article 7 du contrat de bail entre les parties cette somme est restituée en fin de bail, dans un délai maximal d’un mois à compter de la restitution des clés sous réserve des éventuelles sommes dues par le locataire.

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire. Le dépôt de garantie ne peut, en aucun cas, servir au paiement des loyers en cours du bail.

En l’espèce la fin du bail ne peut être considérée comme étant la fin du mois d’août 2019 tel que le fait valoir Mme [K] alors que le présent arrêt confirme le jugement attaqué en ce que le délai de préavis n’expirait qu’à la fin du mois de novembre 2019.

Cependant, conformément aux stipulations contractuelles liant les parties et notamment l’article 7 du contrat de bail, ce dépôt ne pouvant servir pour le paiement des loyers, il sera assorti d’intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2019 par ajout à la décision attaquée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme [I] [K] sera condamnée aux dépens d’appel et il n’est pas inéquitable d’allouer à Mme [Y] [J] la somme de 300 000 XPF au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement attaqué ;

y ajoutant :

Dit que le dépôt de garantie sera augmenté des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2019 et jusqu’à paiement,

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire,

Condamne Mme [I] [K] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 300 000 XPF au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamne Mme [I] [K] aux dépens d’appel.

Prononcé à Papeete, le 8 juin 2023.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD