N° 5

IM

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Copie exécutoire délivrée à M^e FIDELE

le 9.1.25

Copie authentique délivrée à

M^e REVAULT

le 9.1.25

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 09 janvier 2025

N° RG 23/00239 ;

Décision déférée à la Cour : arrêt n° 319 F-D du 11 mai 2023 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation de Paris ayant cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt n° 256, RG n° 19/00387 de la cour d’Appel de Papeete du 26 août 2021, ensuite de l’appel du jugement n° 279, n° RG 13/00778 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 15 mai 2019 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 4 août 2023 ;

Demandeur :

[V] [J], né le 27 mai 1987 à [Localité 7], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] ;

Représenté par M^e Mickaël FIDELE, avocat au barreau de Papeete ;

Défenderesses :

La S.C.I. DELANO 3, société civile immobilière, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 9160-C, n° Tahiti 647867, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

La S.C.I. DELANO 5, société civile immobilière, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 9489-C, n° Tahiti 667956, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e Esther REVAULT, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 7 juin 2024 ;

Composition de la Cour :

Vu l’article R 312-9 du code de l’organisation judiciaire ;

Dit que l’affaire, dont ni la nature ni la complexité ne justifient le renvoi en audience solennelle, sera jugée, en audience ordinaire publique le 10 octobre 2024, devant M^me MARTINEZ, conseillère faisant fonction de présidente, M^me PINET-URIOT et M^me SZKLARZ, conseillères, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SOUCHÉ ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me MARTINEZ, présidente et par M^me SOUCHÉ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte notarié en date du 31 août 2011, M. [V] [J] acquérait auprès des sociétés SCI Delano 3 et SCI Delano 5 le lot n° [Cadastre 2] cadastré section AS n°[Cadastre 1] d’une superficie de 1988 m2 dans le lotissement [Adresse 6] situé à [Adresse 8].

Par jugement du 25 mars 2015, le tribunal civil de première instance disait que les sociétés Delano 3 et Delano 5 devaient leurs garanties au titre des vices cachés du lot n°[Cadastre 2] cadastré section AS n°[Cadastre 1] d’une superficie de 1988 m2 dans le lotissement [Adresse 6], déclarait M. [J] bien fondé en son action estimatoire et préalablement à la fixation des indemnités, ordonnait une mesure d’expertise confiée à M. [N] [Z] aux fins de déterminer la nature des travaux nécessaires à la remise en état du terrain et préciser leur coût.

Par requête du 1er février 2016, les sociétés relevaient appel du jugement demandant à la cour d’infirmer le jugement du 25 mars 2015, de débouter M. [J] de son action en garantie des vices cachés et de le condamner à leur payer la somme de 250 000 F CFP au titre de leurs frais de procédure.

Par arrêt du 17 août 2017 la cour d’appel de Papeete infirmait partiellement le jugement querellé en ce qu’il a dit que les Sci Delano 3 et Sci Delano 5 devaient leur garante au titre des vices cachés et déclarait M. [J] bien fondé en son action estimatoire mais le confirmait quant à l’organisation d’une mesure d’expertise.

L’expert déposait son rapport le 6 octobre 2016. Il concluait que le terrain était grevé de servitudes de réseaux très contraignantes qui traversent la totalité de la parcelle du Nord au Sud en limite Est et d’Est en Ouest. Il ajoutait que sur la partie Est, un remblai même sans déchets déversés sur un talus n’est pas un remblai constructible et que pour nettoyer le terrain, il faudrait purger intégralement les déchets sur une épaisseur de 1m50, la surface à purger constituant la moitié du terrain pour un coût estimé à 4 945 500 F CFP Il ajoutait que le requérant avait subi un préjudice du fait de la présence de déchets dans le sous sol de son terrain.

Par jugement du 15 mai 2018, le tribunal civil de première instance de Papeete a conclu à l’absence de vices cachés, a débouté M. [J] de toutes ses demandes et l’a condamné à payer la somme de 150 000 F CFP à la Snc (anciennement Sci) Delano 3 et la Snc (anciennement Sci) Delano 5 en application de l’article 407 du code de procédure civile.

Par arrêt du 26 août 2021, la cour d’appel de Papeete confirmait le jugement querellé en toutes ses dispositions et condamnait M. [J] à payer la somme de 250 000 F CFP à la Snc Delano 3 et la Snc Delano 5 en application de l’article 407 du code de procédure civile.

Par arrêt du 11 mai 2023, la troisième chambre civile de la cour de cassation cassait et annulait en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 2 août 2021 et renvoyait la cause et les parties devant la même cour autrement composée aux motifs suivants 'Vu l’article 1641 du code civil

Aux termes de ce texte, le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on l’a destiné ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avaient connus.

Pour rejeter les demandes de M. [J], l’arrêt retient que l’usage principal de la parcelle tenant à la construction d’une maison, n’a été rendu difficile que pour des motifs étrangers à la présence de déchets dans le sous sol que l’argument de l’impossibilité d’y établir un potager n’est caractérisé par aucune constatation ou étude sérieuse et qu’il n’est pas établi que cette circonstance aurait tellement diminué l’usage du terrain qu’il ne l’aurait pas acquis.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé si le vice tenant à la présence de déchets dans le sous-sol du terrain sur toute sa superficie ne diminuait pas tellement son usage que M. [J] n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait su, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions régulièrement notifiées le 9 mai 2023 M. [J] demande à la cour d’infirmer le jugement attaqué, de dire que les sociétés Delano 3 et Delano 5 doivent leur garantie au titre des défauts cachés du lot [Cadastre 2] cadastré section AS n°[Cadastre 1] d’une superficie de 1898 m2 du lotissement [Adresse 6] et de condamner lesdites sociétés à lui payer les sommes suivantes :

—  8 562 750 F CFP au titre de la remise en état du terrain,

—  1 000 0000 F CFP au titre de la dépréciation du bien,

—  3 474 100 F CFP au titre des frais découlant de la sécurisation du terrain,

—  2 000 000 F CFP au titre de la perte de jouissance de son terrain,

—  600 000 F CFP au titre de ses frais de procédure.

Il fait valoir en substance que lorsqu’il a démarré ses travaux par la partie gros oeuvre, un éboulement est survenu et a laissé apparaître des déchets enfouis dans le sous-sol, qu’il a ainsi appris qu’il venait d’acheter un terrain qui naguère servait de dépotoir, que la société de construction lui a alors proposé de construire sa maison à l’opposé de son implantation initiale côté Est a condition d’y bâtir un mur de soutènement, ce qui a engendré des coûts supplémentaires. Il ajoute que le changement d’implantation de la maison ne résolvait pas tous les problèmes dans la mesure où le terrain présente toujours côté Est des risques d’instabilité à l’origine du surcoût du projet de construction et résultant de l’état de décharge dans lequel se trouve ledit lot. Il ajoute qu’il a fait établir un constat d’huissier duquel il résulte que le terrain a été utilisé comme dépotoir sauvage ce qui constitue à l’évidence un vice caché. Il affirme que l’instabilité du terrain et le manque de stabilité du remblai résultent de ce vice caché.

Il conteste le fait qu’il a acheté le terrain en toute connaissance de cause pour un prix moindre en s’engageant à prendre le lot en l’état et expose qu’il a négocié le prix du terrain car le vendeur s’est déchargé des travaux de décaissement et de canalisation des eaux pluviales.

Il explique qu’il lui est difficile de jouir pleinement de son terrain compte tenu du risque de glissement de terrain et de la présence de déchets dans son sous-sol et explique ses demandes indemnitaires par le fait qu’il a du engager des frais de sécurisation du terrain et qu’il doit dépolluer l’ensemble de son terrain.

Par conclusions régulièrement notifiées le 7 mai 2024, les sociétés Delano 3 et Delano 5 demandent la confirmation du jugement du 15 mai 2019, le rejet de toutes les demandes de M. [J] et sa condamnation à leur payer la somme de 300 000 F CFP au titre de leurs frais irrépétibles.

Elles soutiennent essentiellement que le terrain n’est pas impropre à sa destination, que les vices qui rendent le terrain inconstructible portent sur la présence de servitudes de réseaux mais également sur la déclivité du terrain, vices qui étaient apparents lors de l’achat et qui expliquent que M. [J] a eu un prix 4 fois moins cher que le prix du marché, que M. [J] a acheté en toute connaissance de cause, conscient des risques de l’état du sol et s’est engagé à prendre le lot en l’état et à supporter les frais de terrassement, qu’il a notamment accepté de 'prendre l’immeuble en son état actuel sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sous-sol'.

Elles exposent que le terrain a été revendu à M. [J] en l’état où elles l’avaient acheté, que si des déchets ont été retrouvés, ils ne peuvent que résulter des travaux liés à la réalisation du lotissement [Adresse 5].

Elles exposent que l’acquéreur a pris possession des lieux le 30 septembre 2011 et que l’action en garantie a été initiée en octobre 2013, que le délai raisonnable n’a pas été respecté et que l’action est tardive.

Elles ajoutent que M. [J] n’a pas procédé aux vérifications même sommaires qui s’imposaient de sorte que les vices doivent être considérés comme apparents, qu’il a acheté le terrain en toute connaissance de cause, conscient des risques de l’état du sol alors que les vendeurs lui avaient proposé un autre terrain.

Elles affirment que le vice ne rend pas le terrain impropre à sa destination, qu’il n’a pas diminué son usage au point que M. [J] en aurait donné un moindre prix s’il l’avait connu.

Elles font valoir que faire droit aux demande indemnitaires de M. [J] reviendrait à lui payer son terrain et une partie de sa construction.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties auxquelles elles ont expressément déclaré se rapporter.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la tardiveté de l’action :

M. [J] fonde sa demande sur la garantie des vices cachés. Il incombe à l’acquéreur qui prétend agir dans le délai prévu à l’article 1648 du code civil d’établir la date à laquelle il a eu connaissance du vice soit moins de deux ans avant l’introduction de l’action en garantie des vices cachés.

L’action doit être intentée dans de brefs délais.

Le terrain a été vendu par acte authentique du 31 août 2011 et l’action en garantie a été intentée par une requête du 16 octobre 2013 et une assignation du 9 octobre 2013, soit plus de deux après la vente.

Toutefois, M. [J] démontre qu’il n’a eu connaissance du vice caché affectant le terrain que le 6 mars 2012 date du constat d’huissier.

En effet, il résulte du constat d’huissier dressé le 8 mars 2012 par Me [R] que lors des travaux de terrassement des déchets ont été découverts sur la parcelle. L’huissier constate 'la présence de déchets divers mis à jour par ces travaux de terrassement. Certains de ces déchets sont encore pris dans la terre des talus qui ont été formés suite aux travaux de terrassement. Ces déchets sont visibles tant en partie haute qu’en partie basse de la zone de terrassement. Ces déchets consistent en des tubes d’acier, en des câbles électriques de grosse section, en des bouteilles, en des canettes, en des plaques de bitume, en un poste de télévision, en un écran cathodique d’ordinateur, en des morceaux de plastique de différentes qualités, en des sachets plastiques et en des aciers et du bois de construction'.

Les travaux de terrassement du lot 264 ont commencé le 6 mars 2012 et ont permis de révéler que la terre de déblais était constituées de déchets divers déversés sur le lot. Cette date doit être retenue comme révélant à l’acquéreur la connaissance du vice attribué au terrain.

La requête du 16 octobre 2013 n’est donc pas tardive et la demande est recevable.

Sur les vices :

L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage à laquelle on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avaient connus.

La garantie des défauts cachés de la chose vendue s’applique aux défauts cachés de sorte que ne sauraient être pris en compte les défauts qui étaient apparents avant la vente et dont les acquéreurs potentiels ont pu se convaincre en étant normalement attentifs.

En leur qualité de vendeurs professionnels en matière immobilière, les Snc Delano 3 et Delano 5 ne sauraient pas valablement se prévaloir de la clause de non garantie alors qu’en proposant à la vente le lot N°264 dépendant du lotissement Miri Extension composée de 168 lots, elles ne peuvent ignorer la présence de déchets, antérieure à la vente, alors que cette parcelle, dont les vendeurs ont assuré la viabilisation est grevée de quatre servitudes d’eaux pluviales, d’eaux usées en limite est, d’eaux pluviales en partie sud ouest et d’adduction d’eau d’est en ouest ayant nécessité la réalisation de tranchées.

En conséquence, il convient d’écarter la clause de non garantie.

Pour que la garantie des vices cachés puisse s’appliquer ; le défaut du bien doit remplir trois conditions cumulatives :

— être existant au moment de l’achat,

— Soit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine soit en diminuer fortement l’usage,

— être non apparent au moment de l’achat.

En l’espèce, il n’est pas contestable que les déchets étaient enfouis dans le sol du terrain avant son acquisition et que le propriétaire n’en a eu connaissance que lors des travaux de terrassement comme en atteste le constat d’huissier précité.

Il est également incontestable que l’acheteur a été contraint, du fait de la présence de ces déchets d’implanter sa maison en zone est du terrain alors qu’initialement elle devait être implantée en zone ouest.

L’expert judiciaire note que cette implantation présente des risques pour la stabilité de l’ouvrage. Par ailleurs la présence de déchets interdit tout usage du jardin à des fins de potager ou mêmes décoratives.

Il est ainsi établi que M. [J] n’aurait pas acquis le terrain s’il en avait connu les vices cachés ou l’aurait acquis à un moindre coût.

En conséquence, il convient de retenir la garantie légale des sociétés Delano 3 et Delano 5 au sens de l’article 1641 du code civil.

Sur l’action estimatoire :

Selon l’article 1644 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et d’en restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu’elle sera arbitrée par experts.

En l’espèce, l’expert a estimé le coût de remise en état du terrain à la somme de 4 945 500 F CFP, somme que les société Delano 3 et Delano 5 seront condamnés à payer à M. [J].

Par ailleurs, il est incontestable que l’acquéreur a subi un préjudice de jouissance puisqu’il n’a pu utiliser son terrain comme il l’entendait, a été dans l’obligation de déplacer l’implantation de sa maison et n’a pu réaliser de travaux afin d’implanter un jardin ornemental ou potager. La cour est en mesure d’évaluer ce préjudice de jouissance à la somme de 2 000 000 F CFP.

Les frais de sécurisation du terrain ne seront pas indemnisés , l’expert ayant constaté que le risque provenait de la déclivité naturelle du terrain et des servitudes grevant le terrain tous éléments qui étaient connus de l’acquéreur avant la vente.

L’appelant ne justifie par aucun élément tels que des évaluations d’agent immobilier de la dépréciation de la valeur de son bien une fois les travaux de remise en état effectués. Cette demande doit être rejetée.

Sur l’article 407 du code de procédure civile :

Il convient de condamner la partie perdante aux dépens de l’instance et l’équité commande d’allouer à M. [J] la somme de 300 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

Infirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 15 mai 2019 sauf en ce qu’il a dit l’action recevable ;

Statuant à nouveau ;

Dit que les Snc Delano 3 et Delano 5 doivent leur garantie au titre des défauts cachés du lot n°[Cadastre 2] cadastré section AS n°[Cadastre 1] d’une superficie de 1898 m2 du lotissement [Adresse 6] ;

Déclare M. [V] [J] bien fondé en son action estimatoire ;

Vu le rapport d’expertise de 6 octobre 2016 de M. [C] [E] ;

Condamne les SNC Delano 3 et Delano 5 à payer à M. [V] [J] les sommes suivantes :

—  4 945 500 F CFP pour les frais de remise en état du terrain,

—  2 000 000 F CFP au titre du préjudice de jouissance,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Y ajoutant ;

Condamne les Snc Delano 3 et Delano 5 à payer à M. [V] [J] la somme de 300 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamne les Snc Delano 3 et Delano 5 aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à [Localité 7], le 09 janvier 2025.

La Greffière, La Présidente,

Signé : I. SOUCHÉ Signé : I. MARTINEZ