N° 22

KS

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Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Jourdainne,

Le 04.03.2025.

Copie authentique délivrée à :

— M^e Lollichon-Barle,

— M^e Touron,

le 04.03.2025.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre des Terres

Audience du 27 février 2025

RG 22/00034 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 110, rg n° 20/00132 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal Foncier de la Polynésie française, siégeant à Papeete, du 25 avril 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 31 mai 2022 ;

Appelant :

M. [O] [K] [Y] [J], né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant à [Adresse 10] ;

Représenté par M^e Jean-Claude LOLLICHON-BARLE, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

M. [D] [V], [Adresse 5], liquidateur judiciaire de la Sarl [7] ;

Ayant conclu ;

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble [Adresse 8], représenté par son syndic la Sarl [6], [Adresse 2], entre le cinéma Liberty et la boutique Tahiti Pro Gadget [Localité 9], [Adresse 4], insrite au Rcs de Papeete sous le n° B TPI 0990, représentée par sa gérante, Mme [B] [P], domiciliée en cette qualité audit siège ;

Ayant pour avocat la Selarl Groupavocats, représentée par M^e Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 8 novembre 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 28 novembre 2024, devant M^me SZKLARZ, conseillère désignée par l’ordonnance n° 64ORD/PP.CA/23 du premier président de la Cour d’Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de présidente dans le présent dossier, M^me GUENGARD, présidente de chambre, M^me BOUDRY, vice présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me SZKLARZ, présidente et par M^me SUHAS-TEVERO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

A R R E T,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par requête reçue au greffe le 28 octobre 2020, M. [O] [K] [Y] [J] a saisi le tribunal de première instance de Papeete aux fins de voir :

— Constater la cessation de plein droit à la date du 27 janvier 2014 des effets du protocole du 16 juillet 2008 ou subsidiairement en prononcer la résolution pour défaut de paiement des redevances ;

— Condamner monsieur [V] pris en qualité de liquidateur de la SARL [7] à procéder à l’enlèvement des installations techniques édifiées sur la propriété du requérant ;

— Dire que M.[V] devra faire remettre les lieux en état et respecter la zone de prospect de voisinage ;

— Dire que passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement il sera appliqué une astreinte de 20.000 francs par jour de retard et qu’il sera loisible à [O] [K] [J] et avec le concours de la force publique de faire enlever lesdites installations ;

— Constater la résiliation ou la caducité de l’autorisation d’un bassin d’eau édifié en hauteur sur la propriété du requérant ;

— Condamner la SARL [7] représentée par son liquidateur à lui payer la somme de 50.000 francs par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 27 janvier 2014 ;

— Déclarer le jugement à intervenir commun au syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 8] ;

— Condamner les mêmes sociétés représentées par monsieur [V] au paiement d’une somme de 250.000 francs au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens ;

— Dire que les condamnations seront imputables à titre privilégié à la liquidation ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement.

[O] [K] [J] a exposé qu’il est l’héritier à la succession de son père [C] [J] propriétaire par legs et conventions des terrains 2 et 3 figurant sur un plan joint et d'1/5 de la terre [Adresse 14] jouxtant l’assiette de la résidence ; que la société [7] avait acquis cette assiette de feu [H] [J] suivant acte du 27 mars 2007, que cette société avait passé avec [H] [J] un protocole d’accord le 10 juillet 2008, autorisant moyennant une redevance de 250.000 francs par an des installations techniques en empiétement sur une partie basse du terrain. Il a précisé que selon jugement du 27 janvier 2014, la société [7] a été placée en liquidation judiciaire, M. [V] étant désigné en qualité de liquidateur. Il a soutenu qu’il est en droit de solliciter l’enlèvement des installations et le paiement d’une indemnité d’occupation. Il a ajouté qu’il a appelé en la cause le syndicat des copropriétaires, tout en soutenant que l’ensemble des moyens soulevés par celui-ci sont irrecevables pour défaut de qualité du dit syndicat.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [7] a soutenu bénéficier d’une servitude conventionnelle perpétuelle ne pouvant faire l’objet d’une résiliation. Il a exposé que [S] [J], auteur de [O] [K] [Y] [J], aux termes de deux protocoles établis les 10 juillet 2007 et 10 juillet 2008, a octroyé le bénéfice de deux servitudes sur sa propriété au bénéfice de la SARL [7], avec un transfert d’autorisation au syndicat des copropriétaires, que le plan annexé au second protocole établit que la superficie de la parcelle sur laquelle se situe l’emprise est de 1000 m2. Le syndicat de copropriétaire a reconnu devant le premier juge ne pas avoir pris en charge la redevance de 250.000 francs pacifiques annuel qui était à sa charge, mais a offert de le faire de manière rétroactive, à compter de l’année 2014. Le syndicat de copropriétaires a indiqué que le requérant ayant cédé une partie des terrains sur lesquels porte l’autorisation, qu’il convient de revoir le montant de la redevance annuelle puisque l’assiette a été réduite, outre une indemnisation au titre de la violation du pacte de préférence,

Le syndicat de copropriétaire a demandé au Tribunal de bien vouloir désigner un expert aux fins de déterminer les terrains d’assiette des deux servitudes et d’en assurer le bornage ; de déterminer la taille et la date de l’empiétement sur le terrain d’assiette de la servitude située côté route, et de déterminer si l’usage de la servitude côté route est toujours matériellement possible au regard des infrastructures techniques de la copropriété et conforme aux dispositions d’urbanisme.

Par jugement n° RG 20/00132, numéro de minute 110, en date du 25 avril 2022, auquel la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de la procédure, des moyens et des prétentions de première instance, le Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal foncier – section 2, a constaté que l’éventuelle créance de l’indivision successorale n’avait pas été déclarée et a dit :

— Déclare [O] [K] [Y] [J] irrecevable en ses demandes tendant à voir constater la cessation de plein droit à la date du 27 janvier 2014 des effets du protocole du 16 juillet 2008 ou subsidiairement en prononcer la résolution pour défaut de paiement des redevances, condamner monsieur [V] pris en qualité de liquidateur de la SARL [7] à procéder à l’enlèvement des installations techniques édifiées sur la propriété du requérant, dire que M. [V] devra faire remettre les lieux en état et respecter la zone de prospect de voisinage, dire que passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement il sera appliqué une astreinte de 20.000 francs par jour de retard et qu’il sera loisible à [O] [K] [J] et avec le concours de la force publique de faire enlever lesdites installations, constater la résiliation ou la caducité de l’autorisation d’un bassin d’eau édifié en hauteur sur la propriété du requérant, condamner la SARL [7] représentée par son liquidateur à lui payer la somme de 50.000 francs par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 27 janvier 2014, déclarer le jugement à intervenir commun au syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 8], condamner les mêmes sociétés représentées par M. [V] au paiement d’une somme de 250.000 francs au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, dire que les condamnations seront imputables à titre privilégié à la liquidation ;

— Condamne [O] [J] aux dépens.

Par requête d’appel enregistrée au greffe de la Cour le 31 mai 2022, à laquelle il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des demandes, M. [O] [K] [Y] [J], ayant pour avocat Maître Jean-Claude LOLLICHON- BARLE, a interjeté appel de cette décision. Il demande à la cour de :

Vu le jugement du Tribunal Mixte de Commerce de Papeete en date du 29 mai 2020, et par déboutement de toutes conclusions contraires ;

— Prononcer l’annulation du jugement n° RG 20/00132 rendu le 25 avril 2022 et, évoquant sur le fond :

— Constater la cessation de plein droit, à la date du 27 janvier 2014, des effets du protocole du 16 juillet 2008 ou subsidiairement en prononcer la résolution pour défaut de paiement des redevances ;

— Condamner en conséquence Monsieur [V], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [7] à procéder à l’enlèvement des installations techniques (transformateur, station de pompage, local technique) édifiées sur la propriété du requérant ;

— Condamner Monsieur [V], en la même qualité, à faire remettre les lieux en état et de même à respecter la zone de prospect de voisinage ;

— Passé le délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, appliquer une astreinte de 20 000 FCP par jour de retard, et autoriser Monsieur [O] [K] [Y] [J], avec le concours de la force publique, si nécessaire, à compter de cette même date, à faire enlever lesdites installations techniques pour les faire transporter en décharge ;

— Prononcer par voie de conséquence la résiliation ou la caducité par voie de conséquence de l’autorisation d’installation d’un bassin d’eau (citerne) édifié en hauteur sur la propriété de Monsieur [J] ;

— Condamner Monsieur [V] à procéder à l’enlèvement de ce bassin (citerne) et à remettre les lieux en état, sous une astreinte de 20 000 FCP par jour qui courra à compter de la même date que ci-dessus et dire et juger qu’à compter de ladite date, autoriser Monsieur [J] à procéder lui-même, aux frais (privilégiés) de la liquidation, l’enlèvement et au transport des scories dudit bassin en décharge ;

— Condamner la SARL [7], représentée par son liquidateur, à payer à Monsieur [J] la somme de 50 000 FCP par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 27 janvier 2014, et ceci jusqu’à la remise en état effective des lieux ;

— La condamner de même au paiement d’une somme de 250 000 FCP par an, à courir depuis le 27 janvier 2014 du chef des installations techniques, et ce jusqu’à remise en état des lieux ;

— Déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 8] ;

— Condamner la même société pareillement représentée par Monsieur [V] au paiement d’une somme de 250 000 FCP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Dire et juger que l’ensemble des condamnations ici sollicitées seront imputables, à titre privilégié, à la liquidation.

Par conclusions déposées au greffe de la cour le 1er juillet 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des demandes, [D] [V], es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [7] (RCS [N° SIREN/SIRET 12]), indique que, après la liquidation judiciaire du 27 Janvier 2014, la SARL [7] n’était tenue à aucune obligation ; les protocoles ayant été transférés à la copropriété dès 2009, date de signature des derniers actes de vente. Il souligne que par ailleurs, les ayants droit de Monsieur [H] [C] dit [S] [J] n’ont produit aucune créance lors de la mise en redressement de la SARL [7], et qu’à ce titre tout demande est irrecevable car dès 2009 la SARL [7] n’était tenue à aucune obligation. Il demande à la cour de :

— Constater que la SARL [7] :

o A d’une part transféré l’ensemble des obligations liés aux zones techniques à la fin de l’année 2009 par la vente des villas de Résidence [7], et ce conformément aux protocoles signés avec Monsieur [J] ;

o A d’autre part cessé toutes ses fonctions de gestion le jour de sa mise en liquidation judiciaire (le 27 Janvier 2014) ; le syndic professionnel [11] gérant à compter de cette date tous les protocoles intéressant la copropriété ;

— Constater que dès lors la SARL [7] ne peut pas être rendue responsable de la situation actuelle ;

— Débouter Monsieur [O] [K] [Y] [J] de l’ensemble de ses demandes.

Par conclusions d’incident reçues par voie électronique au greffe de la cour le 1er février 2023, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des demandes, Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [7] représenté par son syndic la SARL [6], ayant pour conseil la Selarl Groupavocats – Maître Gilles JOURDAINNE, expose que en vertu de deux protocoles d’accord en date des 10 juillet 2007 et 10 juillet 2008, M. [S] [J] a octroyé le bénéfice de 2 servitudes sur sa propriété au bénéfice de la SARL [7], avec un transfert d’autorisation au syndicat des copropriétaires ; que les deux protocoles ont fait l’objet d’un enregistrement et que l’autorisation revêt un caractère perpétuel ne pouvant faire l’objet d’une résiliation, du fait de Monsieur [S] [J] ou de ses ayants droits. Il indique que le syndicat des copropriétaires, qui découvre tardivement cette situation, et suite à la liquidation judiciaire de la SARL [7] en 2014, reconnaît n’avoir pas pris à sa charge le paiement de la redevance, du fait de l’ignorance qu’il était de cette situation peu banale mais qu’il entend régulariser la situation sur le plan financier, et il a commencé à faire des appels de fonds auprès des copropriétaires, et détient à ce jour la somme d’UN MILLION XPF à cette fin.

Le syndicat des copropriétaires du [7] entend que les fonds récoltés à ce jour, et ceux qu’il va continuer à collecter au titre de l’indemnité de servitude fassent l’objet d’un séquestre auprès de la CARPA, dans l’attente de l’issue de la présente procédure ou d’un accord avec le requérant et demande au Conseiller de la mise en état de :

Vu l’article 57 du code de procédure civile

— Ordonner le séquestre de la redevance annuelle due au titre de la servitude entre les mains de la CARPA ;

— Réserver les dépens.

Par ordonnance n°69 en date du 21 avril 2023, la conseillère chargée de la mise en état a dit :

— Déboutons le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [7] de sa demande de voir ordonner le séquestre de la redevance annuelle due au titre de la servitude entre les mains de la CARPA ;

— Faisons injonction à Maître LOLLICHON-BARLE et à Maître JOURDAINNE de déposer leurs pièces au dossier de la cour ;

— Faisons injonction à l’appelant de produire les extraits de plans cadastraux des parcelles objet des conventions dont il demande la résolution ou la caducité ;

— Faisons injonction à Monsieur [O] [K] [Y] [J] de justifier de sa qualité de propriétaire des parcelles en litige, celui-ci n’ayant pas précisé s’il agit en son nom propre ou au nom de l’indivision successorale de Monsieur [H] [C] dit [S] [J] ;

— Faisons injonction aux parties de conclure au fond et en droit sur les points suivants qui sont le c’ur du litige :

> les protocoles d’accord en date des 10 juillet 2007 et 10 juillet 2008 ont-ils pour objet, ou pas, la constitution d’une servitude conventionnelle '

> Si l’objet de la convention est une servitude, est-elle limitée dans le temps ou perpétuelle '

> les droits et les obligations de la SARL [7] acquis aux termes de ces protocoles ont-ils été, ou pas, transférés au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [7] ' Si oui, à quelle date '

— Faisons injonction à Maître Jean-Claude LOLLICHON-BARLE de conclure au fond pour l’audience (virtuelle) de mise en état du vendredi 30 juin 2023 ;

— Renvoyons le dossier à l’audience de mise en état du vendredi 30 juin 2023.

Par conclusions complétives et récapitulatives reçues par voie électronique au greffe de la cour le 27 juin 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, M. [O] [K] [Y] [J] demande à la cour de :

Vu le jugement du Tribunal Mixte de Commerce de Papeete en date du 29 mai 2020, et par déboutement de toutes conclusions contraires ;

— Prononcer l’annulation du jugement n° RG 20/00132 rendu le 25 avril 2022 par le tribunal foncier et, évoquant sur le fond :

— Fixer la cessation de plein droit à la date du 27 janvier 2014, des effets du protocole du 16 juillet 2008 ou subsidiairement en prononcer la résolution pour défaut de paiement des redevances ;

— Condamner en conséquence M. [V], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [7] à procéder à l’enlèvement des installations techniques (transformateur, station de pompage, local technique) édifiées sur la propriété de M. [O] [K] [Y] [J] ;

— Condamner M. [V], en la même qualité, à faire remettre les lieux en état et de même à respecter la zone de prospect de voisinage ;

— Passé le délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, appliquer une astreinte de 20 000 FCP par jour de retard, et autoriser Monsieur [O] [K] [Y] [J], avec le concours de la force publique, si nécessaire, à compter de cette même date, à faire enlever lesdites installations techniques pour les faire transporter en décharge ;

— Prononcer par voie de conséquence la résiliation ou la caducité par voie de conséquence de l’autorisation d’installation d’un bassin d’eau (citerne) édifié en hauteur sur la propriété de M. [O] [K] [Y] [J] ;

— Condamner M. [V] à procéder à l’enlèvement de ce bassin (citerne) et à remettre les lieux en état, sous une astreinte de 20 000 FCP par jour qui courra à compter de la même date que ci-dessus et à compter de ladite date, autoriser M. [O] [K] [Y] [J] à procéder lui-même, aux frais (privilégiés) de la liquidation, l’enlèvement et au transport des scories dudit bassin en décharge ;

— Condamner la SARL [7], représentée par son liquidateur, à payer à M. [J] la somme de 50 000 FCP par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 27 janvier 2014, et ceci jusqu’à la remise en état effective des lieux ;

— La condamner de même au paiement d’une somme de 250 000 FCP par an, à courir depuis le 27 janvier 2014 du chef des installations techniques, et ce jusqu’à remise en état des lieux ;

— Déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 8] ;

— Condamner la même société pareillement représentée par M. [V] au paiement d’une somme de 250 000 FCP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Dire et juger que l’ensemble des condamnations ici sollicitées étant imputables, à titre privilégié, à la liquidation comme nées postérieurement à celle-ci.

Par conclusions récapitulatives reçues par voie électronique au greffe de la cour le 25 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7], représenté par M^e Gilles JOURDAINNE (la Selarl Groupavocats), demande à la cour de :

À titre principal ;

— Prononcer la nullité du jugement du 22 avril 2022, et renvoyer le dossier devant le tribunal foncier autrement composé ;

— Condamner Monsieur [O]-[K] [Y] [J] à payer 600.000 XPF au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens ;

À titre subsidiaire,

Vu les articles 686 et suivants du Code Civil

Vu les deux servitudes octroyées à la SARL [7] aux droits de laquelle vient le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7]

— Réformer le jugement entrepris ;

— Débouter Monsieur [O]-[K] [Y] [J] de toutes ses demandes ;

— Ordonner la transcription de l’arrêt à intervenir ;

Vu l’empiètement

Avant dire droit,

— Désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de

' Examiner les protocoles d’accord de mise à dispositions

' Se rendre sur les lieux

' Déterminer les terrains d’assiette des deux servitudes et en assurer le bornage

' Déterminer la taille et la date de l’empiètement sur le terrain d’assiette de la servitude sise côté route et actuellement cadastrée RC[Cadastre 3]

' Faire le compte entre les parties

— Réserver les dépens

À titre infiniment subsidiaire,

Vu l’empiètement,

— Fixer le montant de la redevance contractuelle prévue dans la convention du 10 juillet 2008 à la somme de 100.000 XPF par an à compter du 1er janvier 2017 ;

— Condamner M. [O]-[K] [Y] [J] à payer 2.000.000 de dommages et intérêts au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7] compte tenu de la violation du pacte de préférence.

Par ordonnance en date du 30 août 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 8 novembre 2024, avec possibilité pour les parties de produire des conclusions récapitulatives avant le 25 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de la cour du 28 novembre 2024.

En l’état, l’affaire a été mise en délibérée au 27 février 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’appel :

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la Cour d’en relever d’office l’irrégularité.

Sur la nullité du jugement :

L’article 2 du code de procédure civile de la Polynésie française dispose que les parties introduisent et conduisent l’instance. En d’autres termes, le procès civil est la chose des parties et il leur appartient d’exprimer avec clarté leurs demandes et leur fondement juridique.

Aux termes des articles 3, 4 et 5 du code de procédure civile de la Polynésie française, les prétentions respectives des parties telles qu’elles sont fixées par l’acte introductif d’instance et les conclusions suivant les cas écrites ou orales déterminent l’objet du litige. Le litige peut être modifié par des demandes incidentes, si celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les parties ont la charge d’établir conformément à la loi, la preuve des faits propres à justifier leurs demandes sous le contrôle du juge qui peut les inviter à fournir toutes explications nécessaires à la solution du litige ou ordonner toutes mesures d’instruction légalement admissibles. Les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toutes conséquences d’une abstention ou d’un refus. Le juge ne peut fonder sa décision que sur des faits qui sont dans les débats même s’ils n’ont pas été spécialement invoqués par les parties au soutien de leurs moyens.

Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il peut relever d’office les moyens de pur droit, quel que soit le fondement juridique invoqué par les parties.

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile de la Polynésie française, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée et les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait et de droit sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, le premier juge a déclaré toutes les demandes de M. [O] [K] [Y] [J] irrecevables au motif que l’éventuelle créance de l’indivision successorale n’avait pas été déclarée lors de la liquidation de la SARL [7] ; et ce sans avoir soumis au débat contradictoire cette cause d’irrecevabilité. Il n’a par ailleurs pas répondu aux demandes reconventionnelles du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [7].

En conséquence, la cour prononce la nullité du jugement du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal foncier – section 2, n° RG 20/00132, numéro de minute 110, en date du 25 avril 2022, le contradictoire n’ayant pas été pleinement respecté.

Si le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [7] demande le renvoi devant le Tribunal foncier autrement composé, M. [O] [K] [Y] [J], appelant, sollicite l’évocation de l’affaire. Le litige est pendant devant les juridictions depuis plus de 7 ans et insécurise les droits de propriété tant des copropriétaires de la résidence [7] que de M. [O] [K] [Y] [J]. L’analyse des conventions liant les parties ayant été pleinement débattue devant la cour, la cour dit que, pour une bonne administration de la justice, il y a lieu de faire droit à la demande d’évocation de l’appelant.

Sur les conventions en date du 10 juillet 2007 et du 10 juillet 2008 enregistrées le 18 décembre 2009 :

Aux termes des articles 1101 et 1134 du code civil dans leur version applicable en Polynésie française, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose. Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'..Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

Ainsi, il peut être octroyé conventionnellement par un fond servant à un fond dominant une servitude de passage mais aussi une autorisation d’utilisation totale ou partielle de son emprise foncière qui peut être pour un autre usage qu’un passage, tant que les services établis ne sont imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds.

En l’espèce, deux actes sont produits devant la cour. Ils sont intitulés pour l’un daté du 10 juillet 2007, «Protocole d’accord de mise à disposition d’un terrain – installation d’une citerne et droit de passage» et pour l’autre daté du 10 juillet 2008 «Protocole d’accord de mise à disposition d’un surplus de terrain zone technique».

Les deux actes sont conclus entre d’une part [H] [C] dit, [S] [J] et d’autre part la SARL [7], représentée par son gérant M. [T] [U].

Il est acquis aux débats devant la cour que M. [O] [K] [Y] [J] vient aux droits de [H] [C] dit, [S] [J] dont il n’est pas contesté qu’il soit [H] [C] dit, [S] [J], tel que désigné à l’entête des conventions, toutes deux étant signées de [S] [J].

Il est par ailleurs admis par toutes les parties que [S] [J] est le vendeur de l’emprise foncière sur laquelle a été établi le programme de villas dit [7].

Les deux conventions ont des exposés similaires.

Pour la convention du 10 juillet 2007 :

«La SARL [7] doit réaliser la construction d’un programme de 50 villas hôtelières devant accueillir une clientèle touristique internationale.

Les villas de ce programme sont destinées à être vendues à des acquéreurs particuliers qui seront réunis en copropriété. Afin de réaliser ce programme de construction la SARL [7] a acquit de Monsieur [S] [J] une parcelle de terre d’une contenance 71 800 M2. Monsieur [S] [J] le vendeur, s’est engagé à faciliter les installations permettant de fournir l’eau potable à la résidence [7].

Monsieur [S] [J] est propriétaire d’une parcelle de terre, non cadastrée et située en limite du terrain de la résidence [7].

Afin de satisfaire au besoin d’alimentation en eau potable de la résidence, la SARL [7] doit réaliser un réservoir permettant de contenir 250 M2 d’eau, et qui devra se situer au dessus de l’emprise foncière de la résidence, de manière à permettre la distribution dans chaque villa par un réseau gravitaire.»

Pour la convention datée du 10 juillet 2008 :

«La SARL [7] a réalisé la construction d’un programme de 46 villas hôtelières devant accueillir une clientèle touristique internationale.

Les villas de ce programme sont destinées à être vendues à des acquéreurs particuliers qui seront réunis en copropriété. Afin de réaliser ce programme de construction la SARL [7] a acquit de Monsieur [S] [J] une parcelle de terre d’une contenance 71 800 M2.

La SARL [7] a bénéficié d’un permis de construire N° 04-415-8/MEA/AU du 10 Décembre 2004.

L’installation de la zone technique comprenant le transformateur EDT, la station de pompage d’eau potable, et un local technique est située à l’entré de la propriété, néanmoins l’accès à cette zone technique doit nécessiter une place suffisante comme aire de retournement et en conséquence dépasse l’emprise de la propriété du [7].

Monsieur [S] [J] est propriétaire d’une parcelle de terre, située en linite du terrain de la résidence [7].»

Il résulte de ces exposés que l’objet des conventions est incontestablement de permettre l’installation des équipements techniques nécessaires à l’approvisionnement en eau et en électricité de la copropriété [7], constituée de villas hôtelières.

Les termes de la convention du 10 juillet 2007 sont les suivants :

«DEFINITION DE LA ZONE :

L’installation de la citerne s’effectuera sur une parcelle de terre d’environ 80 M2 telle qu’elle figure sur le plan annexe à la présente convention.

AUTORISATION :

Monsieur [S] [J] autorise la construction, sur la parcelle de terrain lui appartenant et définie à l’article précédant, d’une citerne pouvant contenir un minimum de 250 M2 d’eau permettant l’usage exclusif d’alimentation d’eau potable de la résidence [7].

Monsieur [S] [J] autorise également le passage des canalisations devant effectuer la jonction entre la citerne d’eau et le terrain de la résidence [7].

Il autorise également un droit de passage et d’accès à la dite citerne afin de réaliser les travaux, et de manière permanente pour l’entretien et la maintenance des installations.

Cette autorisation revêt un caractère perpétuelle ne pouvant faire l’objet d’une résiliation, du fait de Monsieur [S] [J] ou des ses ayants droit.

CONDITIONS :

Tous les coûts de construction, d’installation de la citerne d’eau, des réseaux de jonction, les frais d’entretien et de maintenance, sont à la charge exclusive de la SARL [7], puis de la copropriété.

L’emprise de terrain nécessaire aux installations, ainsi que le droit de passage est donné à titre gratuit, aucune redevance de quelque nature que se soit ne pourra être réclamée à la SARL [7], ou à la copropriété devant réunir les acquéreurs de cet ensemble immobilier.

Par ailleurs l’entretien de la voie permettant d’accéder à la citerne sera à la charge de la SARL [7].

'''''''''.

TRANSFERT D’AUTORISATION :

L’engagement pris par les parties sera progressivement transféré au profit de la copropriété de la résidence [7], au fur et à mesure de la vente des villas par la SARL [7] aux acquéreurs. A cet effet Monsieur [S] [J] et ses ayants droit déclarent être informés de ce transfert et accepte l’application de l’intégralité de ce protocole au profit de la copropriété de la résidence [7].

DUREE :

Ce protocole d’accord est établi à compter de la signature par les parties, et pour une durée permanente et irrévocable.

''''''''''. »

La cour constate que si les termes de ce protocole ne sont pas parfaitement juridiques, ils sont suffisamment clairs pour qu’il soit établi que M. [S] [J] a consenti à la SARL [7], puis à la copropriété, donc au fond qu’il a cédé à la SARL [7], à savoir une parcelle de terre d’une contenance de 71 800 M2, une servitude d’une emprise de 80 m2 sur son propre fond, pour l’installation d’une citerne, le passage des canalisations ainsi qu’un droit de passage et d’accès à la dite citerne.

La convention est par ailleurs particulièrement claire en ce que ce droit d’usage est perpétuel et ne peut pas faire l’objet d’une résiliation, tant du fait de M. [S] [J] que de ses ayants droit. Les termes de la convention sont également sans ambiguïté en ce que «L’emprise de terrain nécessaire aux installations, ainsi que le droit de passage est donné à titre gratuit».

Par ailleurs, la convention ne prévoit pas que le transfert au profit de la copropriété de la résidence [7] de l’engagement pris par les parties devra faire l’objet d’une notification à M. [S] [J]. Il est au contraire stipulé que Monsieur [S] [J] et ses ayants droit déclarent être informés de ce transfert et accepte l’application de l’intégralité de ce protocole au profit de la copropriété de la résidence [7].

En conséquence, M. [O] [K] [Y] [J] étant tenu par les engagements conventionnels de son auteur, il ne peut pas être fait droit à ses demandes de voir prononcer la résiliation ou la caducité de l’autorisation d’installation du bassin d’eau (citerne), ni de voir condamner M. [V] à procéder à l’enlèvement de ce bassin (citerne) et à remettre les lieux en état.

La convention datée du 10 juillet 2008 est ainsi rédigée :

«AUTORISATION :

Monsieur [S] [J] autorise la construction d’une partie des locaux technique sur la parcelle de terrain lui appartenant tel quelle figure sur le plan annexé à ce protocole. Il autorise également un droit de passage et d’accès afin de réaliser les travaux.

Cette autorisation revêt un caractère permanant ne pouvant faire l’objet d’une résiliation, du fait de Monsieur [S] [J] ou des ses ayants droit.

CONDITIONS :

Tous les coûts de construction, les frais d’entretien et de maintenance, sont à la charge exclusive de la SARL [7], puis de la copropriété.

L’emprise de terrain nécessaire aux installations, ainsi que le droit de passage est donnée moyennant une redevance de 250 000 XPF par an.

'''''''''''''''''''''''''..

DUREE :

Ce protocole d’accord est établi à compter de la signature par les parties, et pour une durée permanente.

CONDITIONS PARTICULIERE :

Dans le cas ou Monsieur [S] [J] déciderait de mettre en vente la parcelle de terre objet des présents la SARL [7] sera prioritaire à tout autre acquéreur.»

Le plan annexé à cette convention présente une parcelle d’une superficie de 1 000 m2 dont la localisation et les dimensions sont précisées sans possibilité de confusion.

Il résulte des termes de cette convention, qui sont clairs sur ce point, que Monsieur [S] [J] autorise l’implantation d’une partie des locaux techniques sur la parcelle de terrain lui appartenant, telle que définie au plan annexé, et ce avec un caractère permanent, et que cette autorisation ne peut pas faire l’objet d’une résiliation, du fait de Monsieur [S] [J] ou de ses ayants droit.

Il est ainsi établi que M. [S] [J] a consenti à la SARL [7], donc au fond qu’il a cédé à la SARL [7], à savoir une parcelle de terre d’une contenance de 71 800 M2, une servitude d’une emprise de 1 000 m2 sur son propre fond, pour l’installation des éléments techniques nécessaires à l’approvisionnement en eau et en électricité de l’ensemble immobilier installé sur la parcelle qu’il a cédé à la SARL [7].

La convention est par ailleurs particulièrement claire en ce que ce droit d’usage est permanent et ne peut pas faire l’objet d’une résiliation, tant du fait de M. [S] [J] que de ses ayants droit.

Si le paragraphe lié au transfert d’autorisation tel que mentionnée à la convention datée du 10 juillet 2007, en ces termes «L’engagement pris par les parties sera progressivement transféré au profit de la copropriété de la résidence [7], au fur et à mesure de la vente des villas par la SARL [7] aux acquéreurs. A cet effet Monsieur [S] [J] et ses ayants droit déclarent être informés de ce transfert et accepte l’application de l’intégralité de ce protocole au profit de la copropriété de la résidence [7].», n’est pas repris à la convention du 10 juillet 2008, il est constant que les deux conventions ont été enregistrées à la même date ; qu’elles engagent l’une et l’autre les mêmes parties, [S] [J] et la SARL [7], avec un même objet, à savoir l’installation des équipements techniques nécessaires à l’approvisionnement en eau et en électricité de la copropriété [7].

Il s’en déduit nécessairement que ces conventions sont interdépendantes.

De plus, il est stipulé à la convention du 10 juillet 2008 que «Tous les coûts de construction, les frais d’entretien et de maintenance, sont à la charge exclusive de la SARL [7], puis de la copropriété.». Il est ainsi acté tant par [S] [J] que la SARL [7] que, comme pour la citerne, l’autorisation d’occupation de la zone technique a vocation à être transférée à la copropriété de la résidence [7].

Ainsi, la cour retient que l’engagement pris par [S] [J] d’autoriser l’emprise foncière d’une partie des locaux techniques sur la parcelle de terrain lui appartenant, telle que définie au plan annexé, et ce avec un caractère permanent, cette autorisation ne pouvant pas faire l’objet d’une résiliation, a été transféré à la copropriété de la résidence [7].

En conséquence, M. [O] [K] [Y] [J] étant tenu par les engagements conventionnels de son auteur, la cour déboute M. [O] [K] [Y] [J] de l’ensemble de ses demandes de voir fixer la cessation de plein droit à la date du 27 janvier 2014, des effets du protocole du 16 juillet 2008 ou subsidiairement en prononcer la résolution pour défaut de paiement des redevances ; de voir condamner en conséquence M. [V], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [7] à procéder à l’enlèvement des installations techniques (transformateur, station de pompage, local technique) édifiées sur la propriété de M. [O] [K] [Y] [J] et à faire remettre les lieux en état et de même à respecter la zone de prospect de voisinage ; ainsi que de toutes ses autres demandes.

Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires du [7] :

Sur la demande d’expertise :

La cour disposant des éléments nécessaires pour trancher le litige, il n’y a pas lieu à expertise, les constructions établies sur les parcelles faisant l’objet des conventions permettant suffisamment d’établir l’assiette des autorisations conventionnelles, les plans des emprises étant par ailleurs annexés aux conventions ; et le bornage ne pouvant intervenir qu’entre deux fonds ayant deux propriétaires distincts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le Syndicat des copropriétaires du [7] sollicite la somme de 2.000.000 XPF à titre de dommages et intérêts compte tenu de la violation de la condition particulière insérée dans la convention du 10 juillet 2008 qui contient un pacte de préférence en cas de vente de la parcelle sur laquelle sont implantés les équipements techniques de l’ensemble immobilier ; ledit pacte ayant été violé en raison de la vente de plus de la moitié de la parcelle à la SCI [13].

La cour constate qu’à la convention du 10 juillet 2008, la condition particulière est ainsi rédigée : «Dans le cas ou Monsieur [S] [J] déciderait de mettre en vente la parcelle de terre objet des présents la SARL [7] sera prioritaire à tout autre acquéreur.»

Ainsi, la condition de priorité d’acquisition n’est stipulée qu’au profit de la SARL [7]. Rien ne permet de retenir que cette condition a été transférée à la copropriété. Or, la SARL [7] a été mise en liquidation judiciaire le 27 Janvier 2014 et la vente à la SCI [13] est en date du 31 mars 2017, soit à une date où la SARL [7] n’avait plus d’existence juridique.

En conséquence, la cour déboute le Syndicat des copropriétaires du [7] de sa demande de voir condamner Monsieur [O]-[K] [Y] [J] à payer 2.000.000 de dommages et intérêts au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7] compte tenu de la violation du pacte de préférence.

Sur la fixation du montant de la redevance stipulée à la convention du 10 juillet 2008 :

Il n’est ni affirmé ni démontré devant la cour que la vente d’une partie de la parcelle, telle que dessinée au plan annexé à la convention, rend impossible l’usage défini à la convention. Il est par contre constant que l’indemnité prévue à la convention était pour une parcelle de 1 000 m2. Il n’est pas stipulé à la convention d’évolution dans le temps du montant de la redevance.

La parcelle aujourd’hui cadastrée RC [Cadastre 3] correspond à l’emprise de la zone technique. Elle a une superficie de 462 m2.

Ainsi, en suite de la vente en date du 31 mars 2017, dont l’acte est produit devant la cour par M. [O] [K] [Y] [J], la parcelle sur laquelle la copropriété bénéficiait d’un droit d’usage a été amputée de 538 m2.

La convention ayant fixé la redevance à la somme de 250 francs pacifiques le m2 (250 000÷1 000), la redevance pour 462m2 est de 115 500 francs pacifiques par an.

En conséquence de la réduction de la superficie de l’emprise consentie, la cour fixe le montant de la redevance contractuelle prévue à la convention du 10 juillet 2008 à la somme de 115.500 francs pacifiques par an à compter du 1er avril 2017.

La cour n’est pas saisie d’une demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [7] au paiement des redevances restées impayées ; redevances que le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [7] ne contestent pas devoir aux ayants droits de [S] [J] au titre de la convention du 10 juillet 2008 et qu’il s’est dit prêt à payer à compter de la liquidation judiciaire de la SARL [7].

Sur les autres demandes :

Il y a lieu d’ordonner la transcription du présent arrêt à la conservation des hypothèques de [Localité 9], les frais étant à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [7], représenté par son syndic la SARL [6].

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [7] les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. La Cour condamne M. [O] [K] [Y] [J] à lui payer la somme de 600 000 francs pacifiques au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

M. [O] [K] [Y] [J] qui succombe pour le tout doit être condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

DÉCLARE l’appel recevable ;

PRONONCE la nullité du jugement du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal foncier – section 2, n° RG 20/00132, numéro de minute 110, en date du 25 avril 2022, le contradictoire n’ayant pas été pleinement respecté ;

Évoquant sur le fond,

DÉBOUTE M. [O] [K] [Y] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à expertise ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires du [7] de sa demande de voir condamner Monsieur [O]-[K] [Y] [J] à payer 2.000.000 de dommages et intérêts au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7] compte tenu de la violation du pacte de préférence stipulé à la convention du 10 juillet 2008 ;

FIXE, en conséquence de la réduction de la superficie de l’emprise consentie, le montant de la redevance contractuelle prévue à la convention du 10 juillet 2008 à la somme de 115.500 XPF par an à compter du 1er avril 2017 ;

Y ajoutant,

ORDONNE la transcription du présent arrêt à la conservation des hypothèques de [Localité 9], les frais étant à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la résidence [7] représenté par son syndic la SARL [6] ;

REJETTE tout autre chef de demande des parties, plus ample ou contraire au présent arrêt ;

CONDAMNE M. [O] [K] [Y] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires du [7] la somme de 600.000 francs pacifiques en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

CONDAMNE M. [O] [K] [Y] [J] aux dépens d’appel.

Prononcé à Papeete, le 27 février 2025.

La Greffière, La Présidente,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SZKLARZ