COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2025

N° 2025/234

Rôle N° RG 21/05237 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIEK

[E] [R] veuve [K]

C/

[T] [I]

S.E.L.A.R.L. Jean-Sébastien DURACHER, [T] [I] et Jessica SAVOURNIN Notaires associés

[M] [J]

[G] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie-Monique CASTELNAU

M^e Philippe KLEIN

M^e Frédéric BERENGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 03 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02417.

APPELANTE

Madame [E] [R] veuve [K]

Née le [Date naissance 2] 1936 à [Localité 13] (ALGERIE)

Demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Maître [T] [I]

Demeurant [Adresse 5]

S.E.L.A.R.L. Jean-Sébastien, DURACHER [T] [I] et Jessica SAVOURNIN Notaires associés

Demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Pascale KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [M] [J]

Né le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 11]

Demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [V]

Née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 11]

Demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2025. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé au 04 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 9 novembre 2016, reçu par M. [T] [I], notaire associé de la SELARL Jean-Sébastien Duracher – [T] [I] (la SELARL Duracher [I]) M. [M] [J] et Mme [G] [V] (les consorts [J] [V]) ont acquis de Mme [E] [R] veuve [K] (Mme [R]) une parcelle de terrain située sur la commune de [Localité 12], cadastrée section CB n°[Cadastre 10], issue de la division parcellaire de la parcelle CB n°[Cadastre 6], la parcelle n°[Cadastre 9] demeurant propriété de la venderesse.

L’acte créée une servitude au profit de la parcelle acquise par les consorts [J] [V] sur la parcelle n°[Cadastre 9] afin de permettre l’accès et le raccordement aux réseaux et précise que la servitude de passage, constituée par acte des 24 et 26 juillet 1996 sur la parcelle cadastrée CB n°[Cadastre 6] au profit de la parcelle voisine, cadastrée CB n°[Cadastre 7], grève uniquement la parcelle cadastrée CB n°[Cadastre 9] restant appartenir à Mme [R].

Les consorts [J] [V] ont déposé et obtenu un permis de construire afin d’édifier un bâtiment sur leur parcelle.

Le 12 janvier 2017, la société [15], propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 7], les a mis en demeure de cesser les travaux de construction en cours sur leur parcelle pour cause d’empiétement sur l’assiette de la servitude de passage profitant au fond lui appartenant.

Les vérifications opérées ont révélé que l’assiette de la servitude, constituée en 1996 par Mme [R] au profit de la parcelle n° [Cadastre 7], constituée d’une bande de trois mètres, était située sur la parcelle n° [Cadastre 9], pour environ deux mètres et sur la parcelle n° [Cadastre 10] vendue aux consorts [J] [V] pour environ un mètre.

Par actes des 19 mars et 16 mai 2018, les consorts [J] [V] ont assigné Mme [R], M. [I], notaire, et la SELARL Duracher-Roussel devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence afin d’obtenir des dommages-intérêts.

Par jugement du 3 octobre 2019, le tribunal a condamné in solidum Mme [R], M. [I], et la SELARL Duracher-Roussel à payer aux consorts [J] [V] une somme de 23 000 euros à titre de dommages-intérêts, à raison de 18 000 euros en réparation de leur préjudice financier et 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal a dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a retenu un manquement de Mme [R] à son obligation de délivrance à l’égard des acheteurs au motif que la servitude, dont ils n’ont pas été informés, est de nature à restreindre leurs droits de propriétaire.

Pour retenir la responsabilité du notaire, il a considéré que celui-ci a commis une faute en ne vérifiant pas les déclarations de Mme [R] quant à l’absence de servitude grevant le fonds vendu alors qu’une lecture plus attentive de l’acte de constitution de la servitude, établi en juillet 1996, et auquel il s’est expressément référé dans l’acte de vente, lui aurait permis de se rendre compte de l’inexactitude des déclarations de la venderesse.

Pour évaluer les dommages-intérêts à 18 000 euros, le tribunal a refusé de prendre en considération une moindre mesure dès lors que l’assiette de la servitude fait bien partie du terrain acquis, mais s’est référé au surcoût engendré par la nécessité pour les acquéreurs de modifier leur projet de construction.

Le préjudice moral des consorts [J] [V] a été évalué à 5 000 euros au regard du stress engendré par la nécessité de revoir leur projet, l’incertitude durant le délai de recours suite au dépôt du nouveau permis de construire et le décalage d’une année des travaux de construction.

Par acte du 9 avril 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mme [R] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

Par ordonnance du 15 mai 2024, le conseiller de la mise en état a annulé l’acte de signification du jugement à Mme [R] le 21 octobre 2019, mais dit n’y avoir lieu de déclarer l’appel principal irrecevable et de remettre en cause la recevabilité de l’appel incident formé par la SELARL Duracher – [I] et M. [I].

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 17 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé des moyens, Mme [R] demande à la cour de :

' déclarer irrecevable la fin de non recevoir soulevée par Mme [V] et M. [J] ;

' infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

' déclarer irrecevables les demandes formulées à son encontre ;

' débouter M. [I] et la SELARL Duracher – [I] de leur appel incident et de leurs demandes ;

' débouter les consorts [J] [V] de leurs demandes à son encontre ;

' condamner in solidum M. [I] et la SELARL Duracher – [I] à payer aux consorts [J] [V] la somme totale de 23 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

A titre subsidiaire,

' condamner in solidum M. [I], et la SELARL Duracher – [I] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée au profit des consorts [J] [V] ;

' condamner in solidum M. [I] et la SELARL Duracher – [I] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

' condamner in solidum M. [I] et la SELARL Duracher – [I] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés et d’appel incident, notifiées le 11 février 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé des moyens, M. [I] et la SELARL Duracher-Roussel demandent à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il a retenu une faute de M. [I] et l’a condamné, in solidum avec Mme [R], à payer aux consorts [J] [V] la somme de 23 000 euros de dommages et intérêts, une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Statuant à nouveau,

' débouter les consorts [J] [V] de toutes leurs demandes à leur encontre ;

' condamner les consorts [J] [V] à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Subsidiairement,

' débouter Mme [R] de toutes ses demandes ;

' confirmer le jugement ;

' condamner Mme [R] au paiement d’une somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, notifiées le 23 août 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé des moyens, M. [J] et Mme [V] demandent à la cour de :

A titre principal,

' déclarer l’appel de Mme [R] irrecevable en raison de sa tardiveté ;

A titre subsidiaire,

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

' condamner in solidum tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de leur avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur les fins de non recevoir

1.1 Moyens des parties

Mme [R] fait valoir que le conseiller de la mise en état est seul compétent pour statuer sur la recevabilité de l’appel et qu’en l’espèce il rejeté la fin de non recevoir soulevée par M. [J] et Mme [V] par une ordonnance d’incident du 15 mai 2024 qui n’a pas été déférée à la cour, de sorte que cette ordonnance a autorité de chose jugée.

Les consorts [J] [V] soutiennent que l’appel principal est irrecevable comme tardif au motif qu’il a été interjeté postérieurement au certificat de non appel établi le 13 décembre 2019, et que, le jugement déféré ayant écarté l’exécution provisoire, l’exécution sans réserve par le notaire de la condamnation prononcée à son encontre vaut acquiescement et rend l’appel incident irrecevable.

M. [I] et la SELARL Duracher-Roussel font valoir qu’ils sont recevables, en application de l’article 409 du code de procédure civile, à former un appel incident contre le jugement puisque si l’acquiescement emporte soumission aux chefs de celui-ci et renonciation aux voies de recours il en va différemment si, postérieurement, une autre partie forme régulièrement un recours.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 914 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, applicable en l’espèce, les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l’irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application des articles 909, 910, et 930-1 ont autorité de la chose jugée au principal.

En l’espèce, les consorts [V] [J] ont saisi le conseiller de la mise en état par conclusions du 23 août 2023 afin qu’il déclare l’appel principal irrecevable comme tardif, soutenant qu’à supposer que la signification du jugement par acte du 21 octobre 2019 soit nulle, la notification faite au notaire est opposable à Mme [R] s’agissant d’une condamnation solidaire, et donc d’un litige indivisible.

En défense sur incident, Mme [R] a sollicité l’annulation de l’acte de signification du jugement déféré, en date du 21 octobre 2019, tout en soutenant que le délai d’appel n’avait pas couru à son encontre.

La SELARL Duracher-[I] et M. [I] ont conclu à la recevabilité de leur appel incident quand bien même l’appel principal serait déclaré irrecevable.

Par ordonnance du 15 mai 2024, le conseiller de la mise en état a annulé l’acte de signification du jugement à Mme [R], rejeté la fin de non recevoir soulevée par les consorts [J] [V] à l’encontre de l’appel principal et dit n’y avoir lieu de remettre en cause la recevabilité de l’appel incident formé par la SELARL Duracher-[I] et M. [I].

Cette décision, qui n’a pas été déférée à la cour, a autorité de la chose jugée au principal.

Il en résulte que la chose jugée par le conseiller de la mise en état dans cette ordonnance ne peut être remise en question devant la cour.

En conséquence, la fin de non recevoir tirée de la tardiveté de l’appel principal est irrecevable.

Par ailleurs, en application de l’article 410 du code de procédure civile, l’exécution sans réserve d’un jugement non exécutoire vaut acquiescement, hors les cas où celui-ci n’est pas permis. Selon l’article 409 du code de procédure civile, l’acquiescement au jugement emporte soumission aux chefs de celui-ci et renonciation aux voies de recours sauf si, postérieurement, une autre partie forme régulièrement un recours.

En l’espèce, la SELARL Duracher-[I] et M. [I] ne disconviennent pas qu’ils ont, alors que le jugement n’était pas assorti de l’exécution provisoire, exécuté sans réserve les condamnations mises à leur charge par chèque adressé le 28 janvier 2020 au conseil des consorts [J] [V].

Cependant, Mme [R] a relevé appel des dispositions du jugement par acte du 9 avril 2021.

En conséquence, cet appel étant postérieur et régulier, l’acquiescement du notaire et de la SELARL Duracher [I] n’emporte pas soumission aux chefs du jugement ni renonciation aux voies de recours.

L’appel incident est donc recevable.

2/ Sur la responsabilité contractuelle de la venderesse

2.1 Moyens des parties

Mme [R] fait valoir qu’elle n’a pas dissimulé l’existence de la servitude de passage existante au profit de la parcelle n°[Cadastre 7], puisqu’elle est mentionnée dans l’acte de vente mais qu’elle a expliqué, tant au notaire qu’au géomètre expert chargé d’établir le plan de division, qu’elle souhaitait que son emprise soit située uniquement sur la parcelle n°[Cadastre 9] demeurant sa propriété et que, ne sachant ni lire ni écrire, elle n’a pu contrôler les mentions portées au plan de division et à l’acte de vente, de sorte que l’inexécution de l’obligation de délivrance provient d’une cause étrangère, qui ne lui est pas imputable et constitue un cas de force majeure l’exonérant de toute responsabilité à l’égard des acheteurs.

Les consorts [J] [V] soutiennent que Mme [R] a manqué à son obligation de délivrance dès lors que le bien leur a été vendu libre de toute servitude alors qu’il est amputé d’une partie de son assiette ; que Mme [R] avait nécessairement connaissance de l’emprise de la servitude profitant à la parcelle n°[Cadastre 7] dès lors qu’elle est à l’origine de sa création et que ses fausses déclarations dans l’acte de vente consacrent également un dol l’obligeant à réparer les conséquences dommageables de la dissimulation d’une information qui a été déterminante de leur consentement.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1603 du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer la chose qu’il vend.

Le bien à délivrer s’entend d’un bien conforme aux prévisions contractuelles, de sorte que le vendeur manque à son obligation de délivrance chaque fois qu’il délivre un bien qui n’est pas conforme à la chose promise.

En ce cas, sa responsabilité contractuelle est engagée à l’égard de l’acquéreur.

L’obligation de délivrance étant une obligation de résultat, il appartient au vendeur qui souhaite échapper aux sanctions prévues par les articles 1610 et 1611 de prouver que le défaut de la délivrance est dû à une circonstance extérieure procédant de la force majeure, du fait de l’acheteur qui n’aurait pas exécuté ses propres obligations ou d’une dispense légale particulière.

La force majeure en matière contractuelle est définie à l’article 1218 du code civil comme correspondant à un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat, dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées et qui empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, les parties ont signé le 16 décembre 2015, une promesse de vente par laquelle Mme [R] s’est engagée à céder aux consorts [J] [V] un terrain à détacher de la parcelle cadastrée section CB n° [Cadastre 6].

Cette promesse de vente a été suivie d’un acte authentique de vente, reçu par M. [I], notaire, le 9 novembre 2016, portant sur la parcelle cadastrée section CB n°[Cadastre 10], issue de la division de la parcelle originairement cadastrée CB n°[Cadastre 6], dont le surplus est resté propriété de la venderesse.

La promesse de vente ne porte mention d’aucune servitude grevant la parcelle objet de la vente qui, à cette date, n’avait pas encore été précisément déterminée puisque l’acte de division de la parcelle dont elle était issue n’était pas encore établi.

En revanche, l’acte authentique de vente, établi après division de la parcelle cadastrée CB n°[Cadastre 6], précise que la vente porte sur la parcelle cadastrée CB n°[Cadastre 10], que la venderesse 'n’a créé ni laissé créer de servitude’ sur la parcelle vendue et 'qu’à sa connaissance il n’en existe pas d’autres que celle résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme ou de celle rappelée ci dessous'.

Cette mention est suivie, notamment, du rappel des dispositions de différents actes, dont l’acte de propriété de Mme [R], en date des 24 et 26 juillet 1996 aux termes duquel 'il a été constitué une servitude de passage permettant l’accès par le propriétaire de la parcelle du lot 79 à la parcelle n°CB [Cadastre 7]".

Le lot 79 (ancienne numérotation) correspond à la parcelle cadastrée CB n°[Cadastre 7].

Dans l’acte de vente du 9 novembre 2016, la venderesse déclare que 'les dites servitudes concerne(nt) le bien restant lui appartenir suite à la division de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 6] et ne grèvent pas le terrain objet des présentes'.

Il résulte donc de cet acte de vente que la parcelle vendue ne supporte aucune servitude au profit de la parcelle n°[Cadastre 7].

Or, aucune des parties ne conteste que la servitude profitant au fonds n° [Cadastre 7], d’une largeur de trois mètres selon l’acte qui l’a constituée, grève en partie le fonds n°[Cadastre 10] acquis par les consorts [J] [V], et ce sur une largeur d’un mètre environ.

En affirmant que la servitude constituée en 1996 au profit de la parcelle n° [Cadastre 7] ne grevait pas la parcelle vendue, Mme [R] s’est engagée à délivrer aux consorts [J] [V] une parcelle ne supportant aucune servitude au profit de la parcelle précitée.

Il s’ensuit que le bien vendu n’est pas conforme aux stipulations de l’acte de vente.

Mme [R] a, en conséquence, manqué à son obligation de délivrance.

Son illettrisme, attesté par sa fille Mme [F] [L], ne constitue pas un événement extérieur, imprévisible au moment de la formation du contrat et irrésistible lors de son exécution, susceptible d’expliquer, alors qu’elle a signé les plan établis par le géomètre expert, la méprise dont elle se prévaut.

En effet, elle connaissait la largeur de la servitude pour l’avoir elle même constituée vingt ans plus tôt. Sur le plan du géomètre expert, qu’elle a signé et qui a été annexé à l’acte de vente, la servitude créée au profit de la parcelle vendue sur la parcelle n°[Cadastre 9], d’un abord de 3,50 m, est ensuite réduite à deux mètres.

Or, l’emprise de cette servitude est située pour partie sur la servitude constituée en 1996 par Mme [R] sur la parcelle n° [Cadastre 6] au profit de la parcelle n°[Cadastre 7].

Si on compare les deux plans (de 1996 et 2016), le décrochage est visible même par une personne qui ne sait ni lire ni écrire.

En signant le plan établi par le géomètre expert en 2016, Mme [R] en a certifié l’exactitude, de sorte qu’elle ne peut utilement soutenir avoir été abusée par ce dernier et par le notaire, ni se prévaloir d’une circonstance extérieure, imprévisible et insurmontable au sens de l’article 1218 du code civil.

Quant à la preuve de l’absence de faute du vendeur, elle est à elle seule insuffisante pour l’exonérer de sa responsabilité à l’égard de l’acheteur.

Mme [R] ne démontrant ni l’existence d’un cas de force majeure ni l’inexécution par les consorts [J] [V] de leurs propres obligations, ni l’existence d’une dispense légale, c’est à raison que le tribunal a retenu un manquement à son obligation de délivrance, engageant sa responsabilité contractuelle, sans qu’il soit utile d’entrer plus avant dans le détail de l’argumentation des consorts [J] [V] relative à l’existence d’un dol.

3/ Sur les manquements fautifs du notaire

3.1 Moyens des parties

Mme [R] fait valoir que le notaire a commis une faute en ne respectant pas sa volonté afin que l’assiette de la servitude soit intégralement supportée par le fonds restant lui appartenir et qu’étant analphabète, elle lui a laissé toute latitude pour rédiger les clauses de l’acte de vente et contrôler le plan de division, sans être en mesure d’en vérifier le contenu.

Les consorts [J] [V] soutiennent qu’il incombe au notaire, afin d’assurer l’efficacité de son acte, de vérifier les droits réels sur lesquels porte le contrat ; qu’en l’espèce, le notaire a manqué à ses obligations en se contentant des déclarations de la venderesse, sans procéder à une quelconque vérification, alors que la comparaison des mentions de l’acte des 24 et 26 juillet 1996, par lequel la servitude a été constituée, avec le plan de division de la parcelle n°[Cadastre 6], aurait dû l’inciter à vérifier ces déclarations.

M. [I] et la SELARL Duracher -[I] soutiennent que le notaire n’est pas tenu de visiter les biens, objet des actes qu’il instrumente et est tenu à un devoir d’investigation limité, qui exclut toute vérification des déclarations des parties lorsqu’aucun élément objectif ne lui permet de douter de leur fiabilité ; qu’en l’espèce, le notaire n’avait aucune raison de douter de la fiabilité des déclarations de Mme [R] puisque sur le plan annexé à l’acte de 1996, l’assiette de la servitude, matérialisée en jaune, n’empiète pas sur la partie de la parcelle n°[Cadastre 6] devenue parcelle n° [Cadastre 10], que cette servitude a été constituée en 1996 uniquement afin de permettre au propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 7] d’y accéder et qu’il n’existe aucun accès ni garage accessible par la façade nord, ; que le géomètre expert, qui a établi le plan de division de la parcelle n°[Cadastre 6], n’a lui même commis aucune erreur, puisque la servitude qui y figure en teinte gris hachuré n’est pas celle de 1996, mais celle constituée par Mme [R] au profit de la parcelle vendue aux consorts [J] [V] qui mesure en abord 3,50 mètres de large, puis 2 mètres et qu’en conséquence aucun élément ne lui permettait de soupçonner que la servitude de passage établie en 1996 au profit de la parcelle n° [Cadastre 7] empiétait pour partie sur la parcelle vendue, ce d’autant plus que Mme [R] ne pouvait constituer une servitude de passage sur l’emprise d’une autre servitude sans l’accord du propriétaire du fond dominant.

3.2 Réponse de la cour

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes.

Un acte efficace s’entend d’un acte conforme aux droits et à la volonté des parties.

Il en résulte que le notaire est responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, et que la faute même très légère, qui doit être analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.

En l’espèce, après avoir rédigé la promesse de vente, le notaire a établi et reçu l’acte authentique de vente par Mme [R] aux consorts [J] [V] de la parcelle cadastrée CB n°[Cadastre 10], issue de la division de la parcelle anciennement numéroté n°[Cadastre 6].

Page 12, l’acte reproduit les déclarations de la venderesse selon lesquelles elle 'n’a créé ni laissé créer de servitude', 'qu’à sa connaissance il n’en existe pas d’autres que celle résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme ou de celle rappelée ci dessous'.

Cette mention est suivie, notamment, du rappel des dispositions de différents actes, dont l’acte de propriété de Mme [R], en date des 24 et 26 juillet 1996 aux termes duquel 'il a été constitué une servitude de passage permettant l’accès par le propriétaire de la parcelle du lot 79 d’accéder librement à la parcelle n°[Cadastre 7]" et d’une déclaration selon laquelle 'les dites servitudes concerne(nt) le bien restant lui appartenait suite à la division de la parcelle cadastrée CB [Cadastre 6] et ne grèvent pas le terrain objet des présentes'.

Cet acte contient une erreur entamant l’efficacité de l’acte puisque la servitude profitant à la parcelle n° [Cadastre 7] grève en partie la parcelle n° [Cadastre 10] vendue aux consorts [J] [V].

Le notaire ne conteste pas cette erreur, mais soutient qu’elle n’engage pas sa responsabilité civile à l’égard des consorts [J] [V] au motif qu’elle provient d’une déclaration inexacte de la venderesse et qu’il n’avait aucun moyen de détecter cette erreur.

Lorsqu’il reçoit un acte authentique, le notaire n’est pas tenu se déplacer systématiquement sur les lieux afin de vérifier les dires des parties. Il n’est pas davantage tenu d’un devoir d’investigation systématique.

En revanche, il doit s’assurer afin que son acte soit efficace, de l’existence et la consistance des droits réels sur lesquels porte l’opération à laquelle il prête son concours.

Cette vigilance est d’autant plus impérative que celle- ci porte sur la vente d’un fonds issu d’une parcelle à diviser et que la parcelle d’origine supporte une servitude.

En ce cas, le notaire doit impérativement s’assurer que la servitude grevant le fonds à diviser n’empiète pas sur la parcelle détachée et pour ce faire, contrôler les déclarations des parties.

En l’espèce, le notaire a repris les déclarations de la venderesse selon laquelle la parcelle n°[Cadastre 10], issue de la division de la parcelle n°[Cadastre 6] n’était pas concernée par la servitude grevant la parcelle à diviser au profit de la parcelle voisine n°[Cadastre 7].

Il a annexé à son acte l’acte de division établi par le géomètre expert qui ne mentionne pas cette servitude et fait seulement état de la servitude constituée par Mme [R] sur la parcelle n°[Cadastre 9] au profit de la parcelle n°[Cadastre 10].

Or, dans l’acte authentique reçu les 24 et 26 juillet 1996 par un de ses confrères, qui a créé la servitude de passage, celle-ci est mentionnée comme ayant une largeur de trois mètres sans plus de précision. L’acte précise qu’elle est figurée en teinte jaune sur un plan annexé à l’acte.

Sur la photocopie de ce plan joint à l’acte, telle qu’elle est produite aux débats, la partie teinte en jaune est exclusivement située sur la parcelle n°[Cadastre 7]. Cependant, figurent également sur le plan des flèches de couleur rouge traversant la parcelle n°[Cadastre 6] pour rejoindre, notamment, la parcelle n° [Cadastre 7].

Pour autant, l’acte notarié fait état d’une servitude destinée à permettre au propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 7] d’accéder à celle-ci 'et à son garage', par la parcelle n°[Cadastre 6]. Sa largeur y figure comme étant de trois mètres.

En conséquence, et sauf à expliquer quel autre tracé elle pouvait suivre, cette servitude suivait nécessairement les flèches rouges mentionnées sur le plan, conduisant, au travers de la parcelle n° [Cadastre 6], vers la parcelle n°[Cadastre 7].

Or, la comparaison des plans établis en 1996 et 2016, fait ressortir qu’au regard des limites des deux parcelles créées, la servitude de passage constituée en 1996 vers la parcelle n°[Cadastre 7] se retrouve de facto restreinte à une largeur de seulement 2 mètres.

Si le notaire avait été attentif aux énonciations de l’acte dressé par son confrère, qui fait état d’une servitude d’une largeur de trois mètres, traversant la parcelle [Cadastre 6] pour permettre au propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 7] d’accéder à sa parcelle et à son garage, son attention aurait été attirée sur l’inexactitude des déclarations de Mme [R] ou, à tout le moins, sur l’existence d’une difficulté.

Le notaire a pris contact avec la société [15], propriétaire de la parcelle cadastrée section CB n°[Cadastre 7] le 8 août 2016, soit avant la rédaction de l’acte authentique. Cependant, cette correspondance ne concerne pas la servitude de passage profitant à cette-ci sur la parcelle n°[Cadastre 6] qu’il s’apprêtait à diviser mais sur l’existence éventuelle d’une servitude de tout à l’égout.

Cette correspondance est donc inopérante pour considérer qu’il a fait preuve de diligence afin de s’assurer que la division du fonds n’impactait pas la servitude constituée en 1996.

En revanche, il pouvait et aurait dû s’assurer auprès de la société [15], comme il a jugé utile de le faire pour le tout à l’égout, de l’emprise exacte de la servitude de passage constituée à son profit en 1996.

N’ayant pas interrogé cette société sur ce point, il n’est pas fondé à se prévaloir du courrier qu’il lui a adressé et de l’absence de réponse de cette société.

Par ailleurs, il résulte de l’attestation précitée de la fille de Mme [R], que celle-ci, née au Maroc en 1936, ne sait ni lire ni écrire le français. Sa carte de séjour mentionne une entrée sur le territoire français en 1951, alors qu’elle était âgée de 15 ans. Il s’en déduit qu’elle n’a pas été scolarisée en France. L’allure de sa signature, telle que portée sur les plans et en page 27 de l’acte notarié, confirme ces éléments et aurait dû inciter le notaire à être prudent quant à ses déclarations et à ne pas les reproduire sans vérifications préalables.

Si le notaire ne s’en était pas tenu aux seules déclarations de Mme [R], qu’il avait comparé l’acte de 1996 et son plan avec le plan de division établi en 2016 par le géomètre expert et interpellé la société [15], il se serait rendu compte de la difficulté qui est finalement survenue après signature de l’acte authentique et, ce faisant n’aurait pas reçu un acte qui s’est avéré inefficace.

En conséquence, c’est à raison que le premier juge a retenu un manquement du notaire à ses obligations.

4/ Sur les préjudices des consorts [J] [V]

4.1 Moyens des parties

Mme [R] fait valoir que la servitude litigieuse n’entame pas l’assiette de la parcelle acquise et n’empêche pas les consorts [J] [V] d’édifier une construction sur celle-ci puisqu’elle limite tout au plus les conditions dans lesquelles cette construction peut être édifiée.

M. [I] et la SELARL Duracher [I] soutiennent que la bande de terrain litigieuse était dès l’origine affectée au passage, ainsi que cela résulte du premier permis de construire sollicité ; que les consorts [J] [V] ne sont pas évincés de cette partie du terrain qui reste leur propriété ; que le surcoût financier dont ils se prévalent n’est pas justifié dès lors que la servitude leur impose seulement de reculer la construction d’un mètre et que celle-ci a été agrandie à la faveur de la nouvelle demande de permis de construire et qu’en tout état de cause, seul le vendeur est tenu d’indemniser le préjudice résultant du défaut de délivrance conforme, le notaire ne pouvant être condamné qu’au titre d’une perte de chance de renoncer à l’acquisition ou d’acquérir dans des conditions différentes, laquelle n’est pas démontrée en l’espèce.

Les consorts [J] [V] soutiennent qu’ils subissent un préjudice moral du fait de l’incertitude qui est résultée des changements imposés à leur projet de construction ainsi qu’un préjudice financier au titre de la perte d’une surface de 13 m², du surcoût financier induit par la réalisation de nouveaux plans afin de tenir compte de la servitude, des frais générés par le dépôt d’une nouvelle demande de permis de construire et des intérêts intercalaires qu’ils ont été contraints de supporter.

4.2 Réponse de la cour

En matière contractuelle, l’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, en application des articles 1231-2 et suivants du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé et le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En matière délictuelle, le responsable doit réparer l’intégralité des dommages en lien de causalité avec la faute qu’il a commise, sans perte ni profit pour le créancier.

En l’espèce, le manquement par Mme [R] à son obligation de délivrance n’est pas à l’origine d’une éviction des consorts [J] [V] qui restent propriétaires de l’intégralité de la parcelle qui leur a été vendue.

En revanche, celle-ci supporte sur une bande d’un mètre une servitude au profit d’un fonds voisin, de sorte qu’ils ne peuvent construire sur l’emprise de cette servitude, étant observé que le droit de passage qui leur a été accordé par Mme [R] est d’une largeur de seulement deux mètres, de sorte qu’ils pouvaient légitimement espérer construire leur habitation en limite de ce passage.

Pour autant, ils ne démontrent par aucune pièce que la servitude litigieuse contrarie toute construction sur leur fond ou les a contraints à envisager une construction plus petite.

Par conséquent, leur préjudice se limite à la nécessité dans laquelle ils se sont trouvés d’abandonner le projet initial, d’élaborer un nouveau projet de construction, et d’attendre que ce nouveau permis leur soit accordé.

Il résulte d’un avenant au contrat de construction que les consorts [J] [V] ont conclu avec la société [14] que le déplacement du garage a entrainé pour eux un surcoût de 24 480 euros TTC.

Selon cette facture, le surcoût est exclusivement lié à la nécessité de déplacer la construction à la suite à la révélation de la servitude. Il consacre donc une perte en lien avec l’inexécution par la venderesse de son obligation de délivrance. Ce dommage était prévisible lors de la conclusion du contrat et, comme tel, est indemnisable.

S’agissant du dépôt de la demande de permis modificatif, ils ne produisent aucune pièce en chiffrant le coût. Il en va de même des procès verbaux d’affichage dont le coût n’apparait pas dans les pièces produites aux débats et des intérêts intercalaires qu’ils soutiennent avoir été contraints de verser du fait du retard pris par le projet de construction.

En conséquence, le seul préjudice financier dont les consorts [J] [V] démontrent la réalité et l’étendue est celui qui résulte du déplacement du garage, pour un coût de 24 480 euros.

A ce préjudice financier, s’ajoute un préjudice moral dès lors qu’ils sont demeurés dans l’incertitude de l’issue de cette nouvelle demande et que leur projet de construction a été retardé par toutes les contingences liées à la découverte, après l’achat du terrain, de l’empiétement sur leur parcelle de la servitude bénéficiant au fonds voisin.

Compte tenu des éléments soumis à l’appréciation de la cour, c’est à raison que le tribunal a évalué ce préjudice à 5 000 euros et alloué cette somme aux consorts [J] [V] en réparation de leur préjudice moral.

Mme [R] doit en conséquence être condamnée à payer à ses acheteurs, au titre d’un manquement à son obligation de délivrance une somme totale de 29 480 euros.

S’agissant du notaire, la cour retient un manquement à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte authentique qu’il a reçu en sa qualité d’officier ministériel.

Si le manquement du notaire à son obligation de conseil et d’information ne peut être à l’origine que d’une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à d’autres conditions, tel n’est pas le cas du manquement à son obligation d’assurer d’efficacité des actes qu’il reçoit.

Ce manquement fautif est directement à l’origine des pertes et du préjudice subis par les parties à l’acte, soit en l’espèce, pour les consorts [J] [V], une somme de 29 480 euros, qui ne correspond pas à l’indemnisation d’une éviction dont seul le vendeur serait tenu.

Chacun des responsables d’un même dommage, quel que soit le fondement de leur responsabilité, doit être condamné à le réparer en totalité, sans préjudice de la répartition de la charge finale des condamnations dans les rapports entre co-responsables.

En conséquence, Mme [R], M. [I] et la SELARL [I] Duracher doivent être condamnés, in solidum, à payer à M. [J] et Mme [V] une somme de 29 480 euros à titre de dommages-intérêts.

5/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Mme [R], M. [I] et la SELARL [I] Duracher, qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter la condamnation des consorts [J] [V] à leur payer une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer aux consorts [J] [V] une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour et de condamner les succombants, in solidum, à leur payer cette indemnité.

6/ Sur la demande de Mme [R] afin d’être relevée et garantie par le notaire des condamnations prononcées à son encontre

6.1 Moyens des parties

Mme [R] fait valoir qu’ayant accordé toute sa confiance au notaire, celui-ci doit être condamné à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

M. [I] et la SELARL [I] Duracher concluent au rejet des demandes de Mme [R] et soutiennent qu’elle est seule responsable du préjudice causé à M. [J] et Mme [V] dans la mesure où elle connaissait le bien litigieux et l’assiette réelle de la servitude, le géomètre n’ayant lui même commis aucune erreur dès lors qu’il n’était pas informé de l’existence de celle-ci et s’est contenté de reporter sur le plan la servitude constituée au profit des acquéreurs.

6.2 Réponse de la cour

La contribution à la dette de co-responsables d’un dommage, condamnés in solidum à indemniser la victime ou dont l’un, condamné à l’indemniser, en appelle en garantie un autre, dépend de l’implication de chacun des co-responsables dans la réalisation du dommage.

En présence de co-responsabilités liées à différentes fautes, la contribution est fixée en fonction de la gravité des fautes commises.

En l’espèce, deux co-responsables sont condamnés in solidum à l’égard des consorts [J] [V].

En conséquence, la demande de Mme [R] afin que le notaire soit condamné à la relever et garantir en totalité de la condamnation prononcée à son encontre s’analyse en une demande de répartition de la dette de dommages-intérêts entre les co-responsables.

Le notaire a contribué au dommage par un manque de vigilance lorsqu’il a établi et reçu l’acte authentique alors que les parties étaient en droit d’attendre de lui qu’il vérifie l’étendue des droits réels objet du contrat et procède à des vérifications sur les interrogations que l’étude minutieuse de l’acte de juillet 1996 et son plan ne pouvaient manquer de faire naître.

Pour autant, Mme [R] y a également contribué puisqu’elle est à l’origine de la création de la servitude litigieuse, dont elle connaissait le tracé et que son illettrisme ne peut suffire à expliquer qu’après avoir créé cette servitude en 1996 et laissé les propriétaires de la parcelle n°[Cadastre 7] l’utiliser pendant près de vingt ans, elle n’ait pas pris le soin d’attirer l’attention du notaire sur le plan établi lors de la division de la parcelle qui ne fait pas état de cette servitude constituée vingt ans plus tôt tout en mentionnant la création d’une nouvelle servitude, profitant à ses acquéreurs, dont l’emprise se confond pour partie avec la précédente.

En considération de ces éléments, la dette, qui comprend également les frais irrépétibles dus à M. [J] et Mme [V] ainsi que les dépens, doit être répartie entre les co-obligés à raison de 50 % chacun.

Par ailleurs, Mme [R] ayant commis une faute à l’origine du préjudice des consorts [J] [V], ne démontre pas que le notaire est seul responsable de ce dernier. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au profit de M. [T] [I] et la SELARL Jean-Sébastien Duracher – [T] [I] ou de Mme [E] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour,

Déclare irrecevable la fin de non recevoir tirée de la tardiveté de l’appel principal ;

Déclare l’appel incident de M. [T] [I] et la SELARL Jean-Sébastien Duracher – [T] [I] recevable ;

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mme [R], M. [I], et la SELARL Duracher-Roussel à payer à M. [M] [J] et Mme [G] [V] une somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

L’infirme pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [E] [R], M. [T] [I] et la SELARL Jean-Sébastien Duracher – [T] [I] à payer à M. [M] [J] et Mme [G] [V], ensemble, une somme de 29 480 euros en réparation de leur préjudice financier ;

Condamne in solidum Mme [E] [R], M. [T] [I] et la SELARL Jean-Sébastien Duracher – [T] [I] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [E] [R], M. [T] [I] et la SELARL Jean-Sébastien Duracher – [T] [I] à payer à M. [M] [J] et Mme [G] [V], ensemble, une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour ;

Déboute Mme [E] [R] de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de M. [T] [I] et la SELARL Jean-Sébastien Duracher – [T] [I] ;

Dit que dans les rapports entre co-obligés, les condamnations seront supportées à hauteur de 50 % par Mme [E] [R] et 50 % par M. [T] [I] et la SELARL Jean-Sébastien Duracher – [T] [I] ensemble ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au profit de M. [T] [I], de la SELARL Jean-Sébastien Duracher – [T] [I] ou de Mme [E] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE