N° 111

AB -------------

Copie exécutoire délivrée à M^e PEYTAVIT et M^e HUGUET

le 18 mars 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 13 mars 2025

N° RG 24/00049 – N° Portalis DBWE-V-B7I-VSE ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 23/616 du 4 décembre 2023, RG n° 22/00103 de la 2ème chambre civile du tribunal de première instance de Papeete ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 7 février 2024 ;

Appelante :

[J] [L], née le 23 décembre 1931 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] ;

Représentée par M^e Loris PEYTAVIT, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

[B] [U], née le 03 novembre 1972 à [Localité 7], de nationalité Française, domiciliée pour les besoins de l’instance au cabinet de M^e Adrien HUGUET, [Adresse 1] ;

[W] [U], né le 15 Mai 1968 à [Localité 7], de nationalité Française, domicilié pour les besoins de l’instance au cabinet de M^e Adrien HUGUET, [Adresse 1] ;

Représentés par M^e Adrien HUGUET, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 13 septembre 2024 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 23 janvier 2025 devant Madame BOUDRY, vice-présidente placée auprès de la première présidente, faisant fonction de présidente, M^me GUENGARD, présidente de chambre, M^me SZKLARZ, conseillère qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me BOUDRY, vice-présidente placée auprès de la première présidente, faisant fonction de présidente et par M^me SOUCHÉ, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2016, Mme [J] [L] a donné à bail à Monsieur [W] [U] et Mme [B] [U] une maison d’habitation située [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 145 000 XPF.

Par requête enregistrée au greffe le 22 mars 2022 et assignation en date du 8 mars 2022, M. [W] [U] et Mme [B] [U] ont saisi le tribunal de première instance de Papeete d’une demande à l’encontre de Mme [J] [L] aux fins d’obtenir le remboursement des sommes versées par eux indûment aux titres des appels de fonds et impôts fonciers ( 615 955 XPF) ainsi que la restitution du dépôt de garantie minorés des frais de jardinier (129 000 XPF).

Par jugement en date du 04 décembre 2023, le tribunal de première instance de Papeete a :

Condamné Mme [J] [L] à payer à M. [W] [U] et Mme [B] [U] la somme de 615.955 XPF au titre des appels de fonds et impôts fonciers supportés indûment par eux,

Condamné Mme [J] [L] à payer à M. [W] [U] et Mme [B] [U] la somme de 66.710 XPF au titre du solde du dépôt de garantie,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Condamné Mme [J] [L] à payer à M. [W] [U] et Mme [B] [U] la somme de 150.000 XPF au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamné Mme [J] [L] aux dépens.

Par requête enregistrée au greffe le 07 février 2024, Mme [J] [L] a relevé appel de cette décision et sollicite au visa de l’arrêté n°1996 CM du 27 décembre 2012 et des articles 336 et 407 du code de procédure civile de Polynésie française, de :

La recevoir en son appel,

La dire bien fondée,

En conséquence,

Infirmer le jugement du 04 décembre 2023 en ce qu’il la condamne à payer à M. [W] [U] et Mme [B] [U] la somme de 615.955 XPF au titre des appels de fonds et impôts fonciers supporter indûment par eux,

Infirmer le jugement en ce qu’il la condamne à payer M. [W] [U] et Mme [E] [U] la somme de 66 710 XPF au titre du solde du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau

Réduire la somme à rembourser à 397 892 XPF au titre des appels de fonds et impôts fonciers supportés indûment,

Réduire la somme à rembourser à 34 710 XPF au titre du solde du dépôt de garantie,

Condamner in solidum M. [W] [U] et Mme [E] [U] à lui payer la somme de 300 000 XPF au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française,

Condamner in solidum M. [W] [U] et Mme [B] [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Loris Peytavit.

A l’appui de sa requête en appel, elle fait valoir d’une part que les charges payées par M. [W] [U] et Mme [B] [U] concernant l’entretien des routes à hauteur de 98 063 XPF et les charges générales à hauteur de 120 000 XPF outre leur accord pour les régler constituent des charges récupérables incombant aux locataires en application de l’arrêté 1996 CM du 27 décembre 2012 de sorte que ces sommes ne doivent pas être remboursées à ces derniers. Elle soutient par ailleurs s’agissant des frais de vidange de boîte à graisse et du puisard qu’en application de l’arrêté n°1196 CM du 27 décembre 2012 la vidange peut être imposée au locataire après un minimum d’un an d’occupation sans que le texte ne prévoit de fréquence de nettoyage, laquelle dépend de la composition des foyers et de l’utilisation qui en est faite. Les professionnels se rejoignent toutefois pour dire que la fréquence varie entre 06 mois et un an maximum de sorte que même si M. [W] [U] et Mme [B] [U] justifie d’une facture de vidange en date de 2021, la facture qu’elle même produit du mois d’octobre 2021 n’en demeure pas moins justifiée et que c’est à tort que le premier juge lui a fait grief de ne pas justifer de la nécessité de la nouvelle vidange.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives reçues par RPVle 11 juillet 2024, M. [W] [U] et Mme [B] [U] demandent au Tribunal de :

Vu notamment les articles 1235 et 1377 du Code civil en leur version applicable en Polynésie française,

Vu les éléments et la jurisprudence versée aux débats,

Débouter Mme [J] [L] de toute prétention afférente à la réduction des sommes mises à sa charge par le jugement déféré au titre de la répétition de l’indû, faute pour l’intéressée de pouvoir se prévaloir du moindre accord afférents aux charges litigieuses ou d’une quelconque assimilation desdites charges à des charges locatives récupérables.

Débouter Mme [J] [L] de toute prétention afférente à la réduction des sommes mises à sa charge par le jugement déféré et de la restitution du dépôt de garantie qui leur est due faute pour l’intéressée de pouvoir y soustraire le montant d’une vidange du bac à graisse du bien loué totalement superflue.

En conséquence,

Confirmer purement et simplement le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions,

Condamner Mme [J] [L] au paiement à leur profit de la somme de 158.200 XPF au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers.

La condamner aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leurs prétentions, ils contestent formellement tout accord survenus entre leur bailleresse et eux mêmes sur le paiement de l’intégralité des charges en contre partie d’une minoration du loyer. Ils soutiennent en outre le bien fondé de la condamnation dans son principe et son quantum de leur bailleresse au titre de la répétition de l’indû en application des dispositions des articles 1235 et 1377 du code civil et alors que l’appelante ne rapporte pas la preuve de l’assimiliation des deux catégories de charges qu’elle évoque comme des charges récupérables au sens de l’arrêté du 27 décembre 2012. Ils soutiennent enfin qu’ils ont satisfait à leur obligation de vidange de leur bac à graisse prévu par l’arrêté n°1996 CM du 27 décembre 2012 et que les préconisations formulées par la société SARP ASSAINISSEMENT produites aux débats par Mme [J] [L] s’adressent aux professionnels de la restauration dont l’utilisation est nécessairement sans commune mesure avec celle de particuliers et ne peuvent donc justifier le remboursement de la facture de vidange opérée 5 mois après.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 septembre 2024.

MOTIFS :

Sur le montant de la condamnation de Mme [J] [L] au titre de la répétition de l’indû

Mme [J] [L] qui a relevé appel de la décision uniquement sur le montant de sa condamnation ne conteste plus en cause d’appel le bien fondé de sa condamnation en répétition de l’indû au titre des impôts fonciers de sorte qu’il n’y a pas lieu de reprendre les différents moyens soulevés par les intimés sur le bien fondé de la condamnation et le remboursement des sommes dues au titre des impôts fonciers, sa contestation portant uniquement sur deux catégories de charges de copropriété que Mme [J] [L] estime récupérables en application de l’arrêté n°1995 (et non 1996) du 27 décembre 2012.

Il résulte du contrat de location signé le 13 juillet 2016 dans ses articles 4 et 6 que les locataires devaient en sus du loyer de 145 000 XPF les charges récupérables.

Par ailleurs, selon l’article 27 de la loi de la loi de pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012 relatif aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par arrêté pris en conseil des ministres.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

L’arrêté 1995 du 27 décembre 2012, fixe de manière précise la liste des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire,

Le locataire qui a acquitté des charges locatives est en droit d’agir en répétition de l’indû contre son propriétaire à charge pour lui de justifier des paiements effectués et d’en démontrer le caractère indû sauf à ce que ce dernier n’ait pas respecté son obligation de justification prévue par l’article 27 de la dite loi.

En l’espèce, M. [W] [U] et Mme [B] [U] justifient s’être acquittés des charges de lotissement dont il sollicitent la restitution, adressées par leur bailleresse sur la base des appels de fond 2017, 2018 et 2019 transmis d’une part par l’association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 6] et d’autre part par le syndicat des utilisateurs de la route Mahinarama.

L’ensemble de ces appels de fond ne fait état que de charges générales sans plus de précision quant à celles ci à l’exception d’un seul appel de fond intitulé AF Travaux Barrières Sécurité, ( pièce 5A) correspondant à des provisions pour travaux et qui ne peut donc constituer à ce titre une charge récupérable au sens de l’arrêté 1995 du 27 décembre 2012.

Mise en demeure de justifier du détail des appels de fond par courrier signifié le 29 septembre 2021, Mme [J] [L] ne produit aucun élément.

S’il est certain qu’une proportion importante de charges de lotissement peut être imputée par le propriétaire auprès de ses locataires dont l’entretien des routes et de la voierie plus spécifiquement visées, certaines charges tels les honoraires du syndic pour autant admis par Mme [J] [L] comme faisant partie des charges générales et comme le relèvent à juste titre les intimés, ne le sont pas tel que cela résulte de l’arrêté 1995 CM du 27 décembre 2012.

L’obligation de justifier pour le bailleur de la réalité des dites charges n’est pas par ailleurs levée par le fait que les montants des différents appels de charges ont été acquittés sans réserve par M. [W] [U] et Mme [B] [U] dont l’accord initial encore évoqué par l’appelante dans ses écritures n’est pas démontré.

Aussi à défaut pour Mme [J] [L] de justifier de la nature des charges objet des appels de fond et préciser la proportion des charges récupérables sur la totalité des charges générales du lotissement, elle ne peut en obtenir paiement auprès de ses locataires, le caractère indû des paiements étant alors démontré.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a condamné Mme [J] [L] à payer à M. [W] [U] et Mme [B] [U] la somme de 615.955 XPF au titre des appels de fonds et impôts fonciers supportés indûment par eux.

Sur le montant du solde de garantie

En vertu de l’article IV de l’arrêté 1996 CM du 27 décembre 2012, est considérée comme une réparation locative la vidange des fosses septiques, puisards et fosses d’aisance, à condition que le locataire soit en place depuis un an minimum dans le logement. Lorsque le locataire fait une vidange, il est tenu de fournir au propriétaire copie de la facture dans un délai d’un mois.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [W] [U] et Mme [B] [U] ont réalisé une vidange du bac le 22 mars 2021 ce qui est par ailleurs établi par la production d’une facture de l’entrepriseTAHITOE William.

Mme [J] [L] justifie de son côté avoir réalisé une nouvelle vidange au mois d’octobre 2021 après le départ de M. [W] [U] et de Mme [B] [U] au 1er octobre 2021 pour laquelle elle produit également une facture dont elle sollicite le remboursement en application de l’arrêté susvisé.

Aucune périodicité n’étant fixée par l’arrêté après le délai minimal d’occupation d’un an, les parties produisent des éléments contradictoires sur le délai entre deux vidanges, lequel dépend nécessairement du bac lui même, de la composition familiale et de l’utilisation faite.

En tout état de cause, M. [W] [U] et de Mme [B] [U] ne justifient pas avoir eux mêmes réalisé cette vidange avant leur départ des lieux.

Par ailleurs, l’intervention en date du 8 octobre 2021 par la société Multiservices [Localité 5] Vidange soit sept jours après le départ des locataires des lieux, démontre sa nécessité.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement de première instance sur ce point et de faire droit à la demande de Mme [J] [L] et statuant à nouveau de condamner cette dernière à payer aux intimés la somme de 34 710 XPF au titre de la restitution du dépôt de garantie prenant en compte la déduction du montant de la facture du bac à graisse.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [J] [L] qui succombe à titre principal sera condamnée aux dépens.

L’équité ne commande pas en revanche de faire application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de Polyénsie au bénéfice de l’une quelconque des parties.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [J] [L] à payer à M. [W] [U] et Mme [B] [U] la somme de 615 955 XPF au titre des appels de fonds et impôts fonciers supportés indûment par eux,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [J] [L] à payer à M. [W] [U] et Mme [B] [U] la somme de 66 710 XPF au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau

Condamne Mme [J] [L] à payer à M. [W] [U] et Mme [B] [U] la somme de 34 710 XPF au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Rejette toutes demandes plus amples et contraires

Condamne Mme [J] [L] aux entiers dépens.

Prononcé à [Localité 4], le 13 mars 2025.

La greffière, La présidente,

Signé : I. SOUCHÉ Signé : A.BOUDRY