Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 19 MARS 2025

(n° /2025, 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16396 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEK4P

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 septembre 2019 – tribunal de grande instance de Créteil – RG n° 10/02564

APPELANTES

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS en qualité d’assureur de la société IXHOS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentée par M^e Alexandre DUVAL STALLA de la SELARL DUVAL-STALLA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J128, substitué par M^e Victoire DE TONQUEDEC, avocat au barreau de PARIS

Société IXHOS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Alexandre DUVAL STALLA de la SELARL DUVAL-STALLA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J128, substitué à l’audience par M^e Victoire DE TONQUEDEC, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [E] [J]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représenté par M^e Julie GALLAIS de la SELARL GROUPE RABELAIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Madame [F] [Y] épouse [J]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représentée par M^e Julie GALLAIS de la SELARL GROUPE RABELAIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice l’EURL DM GESTION, ayant son siège social [Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 17]

Représentée par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 16]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant M^e Corinne AILY, avocat au barreau de PARIS, substituée à l’audience par M^e François-Nicolas PETIT, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. CEDIF CONSEIL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Edouard BILLAUX, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 259

S.A.R.L. SOCOREPA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

SMABTP en qualité d’assureur de la société SOCOREPA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 13]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

PARTIE INTERVENANTE

S.C.P. DOLLEY COLLET en qualité de liquidateur judiciaire de la prise en la S.A.R.L. SOCOREPA personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 8]

N’a pas constitué avocat – assignation en intevention forcée et signification de la déclaration d’appel le 11 février 2021 à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère faisant fonction de présidente, chargée du rapport et de Madame Emmanuelle BOUTIE, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— réputé contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 05 mars 2025 et prorogé au 19 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic JARIEL, président de chambre et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société Ymo Développement a vendu différents lots d’un immeuble, le [Adresse 18], situé [Adresse 2] [Localité 19], destinés à être rénovés et donnés en location et a créé un syndicat des copropriétaires.

M. et Mme [J] ont ainsi acquis un appartement situé au rez-de-chaussée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] [Localité 19] (le syndicat) a souscrit un contrat d’assurance dommages-ouvrage auprès de la société AGF, aux droits de laquelle vient désormais la société Allianz IARD (la société Allianz).

Sont notamment intervenues à l’opération de construction la société Cedif conseil, assurée auprès de la société AGF, suivant un contrat intitulé « contrat de prestation de service », la société Ixhos, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF), en qualité de maître d''uvre, et la société Socorepa, assurée auprès de la Société mutuelle des assurances du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP), en qualité d’entreprise générale.

Le 9 mars 2006, les travaux en parties communes ont été réceptionnés avec réserves.

Au cours de l’automne 2006, le syndicat a constaté l’apparition d’un défaut de ventilation des gaz brûlés provenant du dysfonctionnement de la VMC, des remontées capillaires dans le hall de l’escalier A, une pénétration d’eau dans les caves sous le bâtiment outre la non-conformité des rambardes des appuis de fenêtres.

Suivant les factures du 2 juillet et 29 novembre 2007, la société Assèchement assainissement travaux publics (la société AATP) est intervenue pour procéder à un traitement anti-capillarité par injections de résine sur une partie des murs de l’ouvrage.

Sur assignation du syndicat, M. [V] a été désigné en qualité d’expert par une ordonnance de référé du 25 avril 2009 au contradictoire des constructeurs et de leurs assureurs.

Par ordonnance du 3 juin 2010, les opérations d’expertises ont été rendues communes et opposables à l’assureur dommages-ouvrage.

Les 12, 18 et 21 janvier et 9 août 2010, le syndicat a assigné les sociétés Cedif conseil, Socorepa, Ixhos, MAF, SMABTP et Allianz devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Le 12 décembre 2014, M. et Mme [J] ont assigné le syndicat, la société Allianz, la société Socorepa, la SMABTP, la société Ixhos, la MAF, la société AATP et Mme [X] en référé.

Une ordonnance du 4 février 2015 a déclaré les opérations d’expertise de M. [V] communes à M. et Mme [J] et étendu la mission de celui-ci aux désordres allégués mentionnés dans le rapport d’intervention de M. [O] du 14 novembre 2013.

Aux termes d’une assignation délivrée le 4 mars 2016, M. et Mme [J] ont assigné les constructeurs, leurs assureurs et la société Allianz au fond devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Le 21 septembre 2017, l’expert a déposé son rapport.

Par ordonnance du 5 avril 2018, les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 13 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a statué en ces termes :

Déclare les sociétés Socorepa et SMABTP irrecevables en leurs demandes dirigées contre la société AATP,

Condamne in solidum les sociétés Allianz, Ixhos, MAF, Socorepa et SMABTP à payer au syndicat :

— la somme de 12 312,38 euros HT pour la réparation du hall A,

— la somme de 55 283,22 euros HT pour les travaux de drainage ;

— la somme de 6 081,15 euros HT au titre des honoraires de maîtrise d''uvre des travaux de drainage,

— la somme de 16 902,32 euros HT pour la réfection de la VMC ;

— la somme de 1 859,26 euros HT au titre des honoraires de maîtrise d''uvre des travaux de reprise de la VMC,

— la somme de 2 066,55 euros HT au titre de la souscription d’une police d’assurance dommages-ouvrage,

Dit que ces sommes seront majorées de la TVA en vigueur au jour du jugement et indexées selon l’indice BT01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 21 septembre 2017, date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du présent jugement,

Condamne in solidum les sociétés Allianz, Ixhos, MAF, Socorepa et SMABTP à payer au syndicat :

— la somme de 4 725,40 euros TTC au titre de la facture de la société Cadetel du 30 septembre 2014,

— la somme de 2 740,56 euros TTC au titre des honoraires de syndic ;

— la somme de 104 euros TTC au titre du coût de l’assistance technique de la société Semi suivant facture du 3 août 2009

— la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum les sociétés Allianz, Ixhos, MAF, Socorepa et SMABTP à payer à M. et Mme [J],

— la somme de 10 215,70 euros TTC au titre de la reprise des embellissements,

— la somme de 12 443,96 euros HT au titre de la reprise des menuiseries bois,

— la somme de 390 euros TTC au titre de la facture de M. [O],

— la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que s’agissant d’une garantie obligatoire, les assureurs ne sont pas fondés à opposer aux tiers lésés les plafonds et limites des polices souscrites,

Dit que la responsabilité des désordres incombe à :

— la société Ixhos dans la proportion de 70 %

— la société Socorepa dans la proportion de 30 %

Condamne in solidum les sociétés Ixhos, MAF, Socorepa et SMABTP à garantir la société Allianz de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens, sur justification de paiement ;

Sur la base et dans la limite de ce partage de responsabilité, fait droit aux appels en garantie réciproques de la société Ixhos et son assureur la MAF d’une part, et de la société Socorepa et de son assureur la SMABTP d’autre part, pour l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts et frais y compris frais irrépétibles et dépens ;

Condamne in solidum la société Socorepa et son assureur la SMABTP à payer à la société AATP la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamne in solidum les sociétés Allianz, Ixhos, MAF, Socorepa et SMABTP aux entiers dépens de l’instance incluant les frais d’expertise ;

Accorde à M^e Gallais le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 31 octobre 2019, la société Ixhos et la MAF ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

— le syndicat,

— la société Cedif conseil,

— la société Socorepa,

— la SMABTP,

— M. et Mme [J],

— la société Allianz.

Par jugement du 29 avril 2020, le tribunal de commerce de Nantes a prononcé l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société Sorepa et a désigné Me [C] en qualité de liquidateur.

Par assignation du 11 février 2021, le syndicat a mis en cause Me [C], en qualité de liquidateur de la société Socorepa.

Par ordonnance du 18 mai 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire et a subordonné le rétablissement du rôle à la justification de la déclaration de créance du syndicat auprès du liquidateur de la Socorepa.

Le syndicat ayant produit une copie de la déclaration de créance en date du 12 août 2021, l’affaire a été rétablie au rôle.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2020, la société Ixhos demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en ce qu’il a dit que la responsabilité des désordres incombait à la société Ixhos dans une proportion de 70% et à la société Socorepa dans une proportion de 30% ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en ce qu’il a mis hors de cause la société Cedif conseil ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en ce qu’il a débouté les sociétés Ixhos et MAF de leurs appels en garantie à l’encontre de la société Cedif conseil et en ce qu’il a limité leur appel en garantie à l’encontre de la société Socorepa et de son assureur la SMABTP à proportion de 30% des condamnations prononcées ;

Et, statuant à nouveau,

Dire et juger que la société Cedif conseil a eu un comportement fautif dans l’exécution de son contrat d’assistance technique de nature à engager sa responsabilité à l’égard de son co-contractant et des autres intervenants au chantier, parmi lesquels la société Ixhos ;

Dire et juger qu’au titre des désordres allégués, la responsabilité de la société Ixhos ne saurait excéder une part de 20%, tandis que celle de la société Socorepa ne saurait être inférieure à 50%.

Subsidiairement,

Dire et juger que le partage des responsabilités devra s’opérer dans les proportions suivantes :

—  1/3 pour Socorepa

—  1/3 pour Cedif conseil

—  1/3 pour Ixhos.

En conséquence,

Condamner in solidum la société Cedif conseil, la société Socorepa, la société SMABTP et la société Allianz en sa qualité d’assureur dommages ouvrages à garantir la société Ixhos et la MAF de l’ensemble des condamnations qui seront mises à leur charge, incluant les sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant les honoraires de l’Expert judiciaire ; ou subsidiairement dans une proportion correspondant au partage des responsabilités qui sera réalisé par la cour d’appel ;

Limiter, dans les rapports entre codéfendeurs, la part de responsabilité de la société Ixhos à 20 % ou subsidiairement à 1/3 ;

Condamner toute partie succombant, à payer à la société Ixhos et son assureur la MAF la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, la MAF demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en ce qu’il a dit que la responsabilité des désordres incombait à la société Ixhos dans une proportion de 70% et à la société Socorepa dans une proportion de 30 % ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en ce qu’il a mis hors de cause la société Cedif conseil ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en ce qu’il a débouté les sociétés Ixhos et MAF de leurs appels en garantie à l’encontre de la société Cedif conseil et en ce qu’il a limité leur appel en garantie à l’encontre de la société Socorepa et de son assureur la SMABTP à proportion de 30 % des condamnations prononcées ;

Et, statuant à nouveau,

Juger que la société Cedif conseil a eu un comportement fautif dans l’exécution de son contrat d’assistance technique de nature à engager sa responsabilité à l’égard de son co-contractant et des autres intervenants au chantier, parmi lesquels la société Ixhos ;

Juger qu’au titre des désordres allégués, la responsabilité de la société Ixhos ne saurait excéder une part de 20%, tandis que celle de la société Socorepa ne saurait être inférieure à 50%.

Subsidiairement,

Dire et juger que le partage des responsabilités devra s’opérer dans les proportions suivantes :

—  1/3 pour Socorepa

—  1/3 pour Cedif conseil

—  1/3 pour Ixhos.

En conséquence,

Condamner in solidum la société Cedif conseil, la société Socorepa, la société SMABTP et la société Allianz en sa qualité d’assureur dommages ouvrages à garantir la MAF de l’ensemble des condamnations qui seront mises à leur charge, incluant les sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire ; ou subsidiairement dans une proportion correspondant au partage des responsabilités qui sera réalisé par la cour d’appel ;

Limiter, dans les rapports entre codéfendeurs, la part de responsabilité de la société Ixhos à 20 % ou subsidiairement à 1/3 ;

Condamner toute partie succombant, à payer à la MAF la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2021, le syndicat demande à la cour de :

Déclarer la recevabilité des demandes du syndicat à l’encontre de la société Cedif conseil, aucune « autorité de la chose jugée » ne pouvant être invoquée en l’espèce ;

Déclarer les sociétés Ixhos et Socorepa comme responsables des désordres subis par le syndicat concluant et confirmer le jugement sur ce point et débouter la société Allianz de sa demande visant à catégoriser les désordres comme ne relevant pas de la responsabilité décennale des constructeurs ;

Dire et juger que la société Cedif conseil, promoteur de fait, mandataire, technicien, et locateur d’ouvrage du syndicat sera également déclarée responsable des désordres et condamnée in solidum à indemniser le syndicat selon les montants ci-après visés ;

Réformer le jugement sur ce point ;

Débouter la SMABTP et la MAAF de leur demande de prise en charge des travaux de réfection des désordres par le syndicat ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés Allianz, Ixhos, MAF, Socorepa, SMABTP à payer au syndicat les sommes de 12 312,38 euros HT, 55 283,22 euros HT, 6 081,15euros HT, 16 902,32 euros HT, 1 859,26 euros HT, 2 066,55 euros HT ;

Confirmer les dispositions du jugement relatives à la TVA et à l’indice applicable au montant des condamnations ;

Ajouter au jugement la condamnation in solidum de la société Cedif conseil au titre des sommes ci-dessus ;

Réformer le jugement en ce qu’il a exonéré la société Cedif conseil du paiement de ces sommes et, en conséquence, la condamner in solidum avec les autres parties condamnées au paiement des sommes ci-dessus visées ;

Confirmer le jugement du tribunal de grande instance en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés Allianz, Ixhos, MAF, Socorepa et SMABTP à payer au syndicat concluants les sommes de 4 725,40 euros TTC, 2 740,56 euros TTC (frais de syndic), 104 euros TTC au titre des préjudices, d’une part, et 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat, d’autre part ;

Subsidiairement, les frais de syndic devront être alloués au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réformer au titre de ces dernières condamnations, le jugement et y inclure la société Cedif conseil qui sera condamnée in solidum avec les autres parties au paiement de ces dernières sommes ;

Confirmer la condamnation in solidum des sociétés Allianz, Ixhos, MAF, Socorepa et SMABTP au paiement des entiers dépens de l’instance portée devant le tribunal de grande instance, incluant les frais d’expertise ;

Réformer le jugement sur l’exonération de cette condamnation prononcée en faveur de la société Cedif conseil et la condamner in solidum avec les autres parties condamnées au paiement des dépens de première instance dont les frais d’expertise ;

Condamner in solidum les sociétés Allianz, Ixhos, MAF, Socorepa, SMABTP et Cedif conseil aux entiers dépens de la procédure d’appel, d’une part, ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2020, la société Allianz demande à la cour de :

S’agissant des demandes formulées par le syndicat :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que les désordres de remontée d’humidité qui affectent les murs du hall d’entrée de l’immeuble étaient de nature à engager la responsabilité décennale des constructeurs,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée à l’encontre de la société Allianz au titre de la réparation de ces désordres à hauteur d’un montant de 12 312,38 euros HT,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit, à l’égard de la société Allianz, à la demande de remboursement des frais d’assistance des syndics qui auraient été engagés par le syndicat des copropriétaires à hauteur d’un montant total de 2 740,56 euros ;

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de formulée de ce chef à l’encontre de la société Allianz, à hauteur d’une somme de 2 740,56 euros ;

Condamner in solidum la société Ixhos, son assureur, la MAF, la société Socorepa et son assureur, la SMABTP, à relever et garantir intégralement la société Allianz de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre du chef

— des travaux de réparation des désordres affectant le hall d’entrée de l’immeuble,

— des travaux de drainage et de mise en place d’un traitement hydrofuge sur les murs contre-terre, d’un montant de 55 283,22 euros, et des honoraires du BET Cadetel en charge du suivi de ces travaux, d’un montant de 6 081,15 euros HT, tant en principal qu’intérêts et frais ;

— des travaux de mise en conformité de l’installation de VMC de l’aile A du bâtiment d’un montant de 16 902,32 euros HT, des honoraires du BET Cadetel en charge du suivi de ces travaux, d’un montant de 1 859,26 euros IT, et des frais d’audit et d’assistance technique d’ores et déjà engagés en lien avec ces travaux, pour un montant respectif de 4 725,40 euros et 104 euros, tant en principal qu’intérêts et frais ;

— des frais d’assistance des syndics d’un montant de 2 740,56 euros, sous réserve pour le syndicat des copropriétaires de justifier de leur règlement,

— du coût de souscription d’une nouvelle assurance dommages ouvrage représentant 2,5% du montant total des travaux ;

— des frais de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais d’expertise ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la responsabilité de la société Cedif conseil serait par extraordinaire retenue par la cour dans la survenance de ces désordres,

Déclarer irrecevable l’appel en garantie formulée par cette société à l’encontre de la société Allianz, prise en sa qualité d’assureur dommages ouvrage sous laquelle elle a toujours et seulement été mise en cause dans le cadre de la présente procédure, pour défaut de qualité à revendiquer le bénéfice de la police dommages ouvrage délivrée par cette société ;

S’agissant des demandes formulées par M. et Mme [J]

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a fait droit à la demande de remboursement de la facture de l’entreprise [L] du 2 octobre 2015 qu’à hauteur d’une somme de 10 215,70 euros TTC ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et Mme [J] de leur demande formulée au titre de la remise en installation de la chaudière à gaz, pour un montant de 7 000 euros, et de leur demande de remboursement du coût du constat d’huissier dressé par Me [N] le 21 septembre 2015, non justifiés par une quelconque pièce probante ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande qu’ils formulent au titre du remplacement des menuiseries de leur appartement, qui ne pourra subsidiairement prospérer qu’à hauteur d’une somme de 12 443,96 euros HT : à la demande qu’ils formulent au titre du remboursement des honoraires de leur conseil technique, M. [O], à hauteur de 390 euros TTC ;

Débouter par conséquent M. et Mme [J] de ces deux demandes ;

En tout état de cause ;

Condamner in solidum, la société Ixhos, son assureur, la MAF, la société Socorepa, et son assureur, la SMABTP, à relever et garantir la société Allianz de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre au profit de M. et Mme [J], tant en principal qu’intérêts, frais et dépens,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la responsabilité de la société Cedif conseil serait par extraordinaire retenue par la cour dans la survenance des désordres et préjudices allegués par M. et Mme [J],

Déclarer irrecevable l’appel en garantie formulée par cette société à l’encontre de la société Allianz, prise on sa qualité d’assureur dommages ouvrage sous laquelle elle a toujours et seulement été mise en cause dans le cadre de la présente procédure, pour défaut de qualité à revendiquer le bénéfice de la police dommages ouvrage délivrée par cette société ;

Condamner in solidum la société Ixhos et la MAF à payer à la société Allianz la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Olivier, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2023, la SMABTP, ès qualités, demande à la cour de :

Sur la responsabilité d’Ixhos et du syndicat des copropriétaires :

A titre d’appel incident,

Condamner in solidum la société Ixhos, son assureur la MAF et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 19] représenté par son syndic à supporter le coût correspondant aux travaux de drainage et le coût de maitrise d''uvre y afférant, et ce à l’exclusion de la SMABTP,

A titre subsidiaire,

Faire droit à la demande de la concluante de ne retenir qu’un maximum de 10% de responsabilité à l’encontre de la Socorepa si la cour décidait de ne pas retenir l’entière responsabilité de la société Ixhos,

En tout état de cause,

Débouter la société Ixhos et la MAF de leurs demandes relatives à la répartition des responsabilités telle que proposée

Sur la responsabilité de Socorepa,

Débouter la société Ixhos et la MAF de leurs demandes formulées à l’encontre de la SMABTP

Confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la Socorepa n’a pas manqué à son devoir de conseil et a pris toutes les mesures nécessaires pour avertir et conseiller le maître d''uvre et le maître d’ouvrage lors de l’apparition des désordres,

Débouter les appelantes de leurs demandes tenant à reprocher à tort un manquement de la Socorepa à son obligation de résultat,

Débouter les appelantes de leurs demandes relatives au non-respect des règles de l’art par la société Socorepa Sur les demandes formulées par M. et Mme [J],

Débouter M. et Mme [J] de leur demande relative à la reprise des menuiseries bois,

Débouter M. et Mme [J] de leur demande relative à la facture de M. [O],

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SMABTP au paiement de ces deux sommes

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [J] de leur demande de condamnation au paiement des sommes relatives à l’installation de la chaudière à gaz et au constat d’huissier

Débouter M. et Mme [J] de leur demande à ce titre

Sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées à l’encontre de la SMABTP au titre des désordres, frais et préjudices divers Sur les demandes d’article 700, les recours et garanties

Débouter M. et Mme [J], la société Cedif conseil et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes de paiement des frais irrépétibles formulées à l’encontre de la SMABTP ou le cas échant, les réduira à de plus justes proportions.

Débouter la société Allianz et la société Cedif conseil de leur demande en garantie formulée à l’encontre de la SMABTP,

En tout état de cause

Condamner toutes parties succombantes à garantir la SMABTP pour le montant des condamnations qui pourraient éventuellement être mises à leur charge

Faire droit à l’application des franchises et limites contractuelles de garantie qui s’élèvent à 10% du dommage avec un minimum de 1 524 euros et un maximum de 15 244 euros pour les garanties obligatoires, et à 435 euros pour les garanties facultatives,

Condamner toutes parties succombantes au paiement à la SMABTP à la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer,

Condamner toutes parties succombantes aux entiers dépens dont distraction pour ceux là concernant au profit de la SELARL 2H avocats prise en la personne de Me [H] et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2020, la société Cedif conseil demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 13 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Créteil en toutes ses dispositions.

Prononcer l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de la société Cedif conseil pour cause d’autorité de la chose jugée.

Subsidiairement,

Condamner in solidum la société Ixhos, la MAF, la société Socorepa, la SMABTP et la société Allianz à garantir la société Cedif conseil de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre tant en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens. En toute hypothèse,

Condamner toutes parties succombantes aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par M^e Billaux, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamner toutes parties succombantes à verser à la société Cedif conseil la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, M. et Mme [J] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné :

— in solidum les sociétés Allianz Iard, Ixhos, Maf, Socorepa et la SMABTP à payer à M. et Mme [J] :

— la somme de 10 215,70 euros TTC au titre de la reprise des embellissements,

— la somme de 12 443,96 euros HT au titre de la reprise des menuiseries bois,

— la somme de 390 euros TTC au titre de la facture de M. [O],

— la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Réformer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnisation du coût du constat établi par Me [N] le 21 septembre 2015 et de la remise en installation de la chaudière à gaz ;

Statuant à nouveau :

Condamner, in solidum de la société Ixhos, maître d''uvre, son assureur la MAF, la SMABTP, ès qualité d’assureur de la société Socorepa, et ce conformément aux dispositions des articles 1792, 1792-1 et suivants du code civil, L.124-3 du code des assurances, solidairement avec la société Allianz IARD assureur dommages ouvrage conformément aux dispositions de l’article L.241-2 du code des assurances, à l’égard de la société Allianz, ès qualités d’assureur dommages ouvrage au règlement des sommes suivantes :

— coût de la remise en installation de la chaudière à gaz (au regard de la chaudière électrique installée provisoirement), 7 000 euros

— constat d’Huissier du 21 septembre 2015 Me [N]

Condamner, in solidum de la société Ixhos, maître d''uvre, son assureur la MAF et la SMABTP ès qualités d’assureur de la société Socorepa et tous succombant

—  18 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que l’intégralité des dépens de première instance et d’appel

Condamner, in solidum de la société Ixhos, maître d''uvre, son assureur la MAF au règlement de la somme de 5 000 euros à titre de dommage et intérêts pour procédure abusive.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 7 novembre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

Le 17 décembre 2024, le président a, en application de l’article 445 du code de procédure civile, invité les parties à présenter leurs observations sur :

— la régularité de la déclaration de créance au passif de la société Socorepa par le syndicat des copropriétaires, à défaut de relevé de forclusion, l’absence de déclaration de créance par les autres parties alors qu’elles forment des demandes à l’encontre de la société Socorepa et l’absence de signification de leurs conclusions au liquidateur de la société Socorepa,

— la situation actuelle de la société Socorepa en produisant un extrait k-bis,

— une éventuelle disjonction des demandes formées à l’encontre de la société Socorepa.

M. et Mme [J] et la société Allianz ont indiqué se désister de leurs demandes à l’encontre de la société Socorepa.

La société Ixhos et la MAF ont transmis un extrait K-bis de la société Socorepa, mentionnant une clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actifs au 14 juin 2024. Elles s’estiment légitimes à maintenir leurs demandes formées à l’encontre de la société Socorepa au regard de leur déclaration de créance justifiée par un courrier en date du 21 janvier 2021.

Le syndicat a produit une lettre du 12 août 2021 adressée à Me [C], mandataire judiciaire, lettre déjà adressée à la cour pour solliciter la remise au rôle de l’affaire et à laquelle avait été jointe la lettre en réponse de Me [C] du 24 août 2021 indiquant qu’il ne pouvait prendre en considération la déclaration de créance du syndicat les délais pour produire au passif de la procédure étant largement expiré ainsi que ceux pour tenter un éventuel relevé de forclusion (Bodacc du 15/05/2020).

MOTIVATION

1°) Sur les demandes formées à l’encontre de la société Socorepa

La clôture des opérations de liquidation pour insuffisance d’actif prive le mandataire judiciaire du droit de représenter la personne morale (2e Civ., 17 octobre 2002, pourvoi n° 01-13.553, Bulletin civil 2002, II, n° 232)

Au cas d’espèce, les opérations de liquidation de la société Socorepa ayant été clôturées pour insuffisance d’actifs le 14 juin 2024 et à défaut de mandataire ad hoc représentant la société Socorepa, les demandes formées à son encontre seront déclarées irrecevables.

2°) Sur la demande de la société Cedif de voir prononcer l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre

Dès lors que la société Cedif conseil sollicite la confirmation du jugement dans toutes ses dispositions et que ce dernier a rejeté au fond les demandes formées à son encontre sans les déclarer irrecevables, la cour ne peut, sans se contredire, confirmer le jugement et déclarer irrecevables les demandes formées à l’encontre de la société Cedif.

Par conséquent la demande de la société Cedif de voir déclarer irrecevables les demandes formées à son encontre pour cause d’autorité de la chose jugée apparaît sans objet.

3°) Sur les demandes du syndicat

A/ Sur la nature des désordres de remontée d’humidité qui affectent les murs du hall d’entrée de l’immeuble

Moyens des parties

La société Allianz fait valoir que les désordres d’humidité ponctuels et très localisés ne rendent pas le hall d’entrée impropre à sa destination, à la différence de ceux affectant certains appartements, dès lors que le hall d’immeuble n’est qu’un lieu de passage et que l’expert a retenu à plusieurs reprises qu’il ne s’agirait que de désordres de nature esthétique.

La SMABTP soutient que le syndicat argue d’une impropriété de la destination du hall de l’immeuble pour se dérober de ses obligations d’entretien sans pour autant qualifier le caractère décennal des désordres allégués, en soulignant que l’expert a indiqué à plusieurs reprises le caractère esthétique des désordres.

Le syndicat soutient que les désordres résident dans une humidité constante et excessive des gros murs (pignon et façade) et résultent de l’absence de drainage en pied du pignon. Il estime que le fait qu’il s’agisse d’un hall et non d’une pièce habitable n’a aucune incidence sur la qualification du désordre. Il souligne que l’expert a constaté une humidité de 70 % à 80 % jusqu’à une hauteur des murs de 0,90 m, des tâches, des auréoles persistantes, un début de moisissures et a admis que des travaux devaient être entrepris pour rendre le hall « conforme à un usage décent de circulation ».

Il souligne que la fonction d’accueil du hall de cette résidence de standing nécessite un aspect esthétique non dégradé en permanence (auréoles stables en pied de mur), outre la robustesse de ces murs au regard du décret n° 2002-10 du 30 janvier 2002 définissant le caractère décent d’un logement destiné à la location et qu’il rentre dans la destination du hall de l’immeuble locatif de standing d’être conforme aux exigences réglementaires en matière de décence des logements et de leurs accès.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Au cas d’espèce, dès lors qu’il s’agit de travaux de réhabilitation d’un ouvrage ancien aux fins de réaliser un immeuble locatif de standing, la description par l’expert de l’ampleur des désordres qui affectent toute la partie basse du hall jusqu’à une hauteur de 0,90 m et de la présence non seulement de tâches et auréoles persistante mais également de début de moisissures, permet d’entériner sa conclusion selon laquelle le hall n’est pas conforme à un espace décent de circulation.

Il en résulte donc que les désordres affectant le hall A rendent l’immeuble impropre à sa destination, de telle sorte que la condamnation de la société Allianz, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, à payer au syndicat la somme de 12 312,38 euros HT pour la réparation du hall A sera confirmée.

L’expert a conclu que la société Socorepa aurait dû notifier à la maîtrise d''uvre et à la maîtrise d’ouvrage, lors des travaux de réhabilitation, les difficultés rencontrées sur le chantier et les risques de remontées capillaires et retenir une solution de drainage extérieure répondant à la configuration des lieux.

Il en résulte que les désordres causés par le défaut de drainage en pied du pignon sont imputables à la société Socorepa, entreprise générale chargée de l’ensemble des travaux de réhabilitation de l’immeuble.

Par ailleurs, ainsi que le tribunal l’a relevé pour retenir la responsabilité de plein droit de la société Ixhos, qui n’est pas contestée en cause d’appel par cette dernière, il n’est pas démontré la preuve d’une immixtion fautive du maître de l’ouvrage notoirement compétent ou une acceptation des risques par ce dernier, l’expert relevant que les préconisations adressées au maître de l’ouvrage ne concernaient que l’entretien du drainage aux abords de l’immeuble et non le drainage périphérique qu’il aurait été nécessaire de mettre en 'uvre en pied de bâtiment.

Il n’est pas davantage établi l’existence d’une cause étrangère exonératoire, le fait qu’une faute puisse être imputée au maître d''uvre n’étant pas de nature à caractériser l’existence d’une telle cause étrangère.

Par conséquent le tribunal a justement retenu que la responsabilité de plein de droit de la société Socorepa était engagée à l’égard du syndicat et que la SMABTP était donc tenue à indemniser ce dernier du préjudice constitué par le coût des travaux de drainage.

Le jugement sera par ailleurs confirmé en ce qu’il a rappelé que s’agissant d’une garantie obligatoire, les assureurs ne sont pas fondés à opposer aux tiers lésés les plafonds et limites des polices souscrites (1re Civ., 12 mai 1993, pourvoi n° 90-14.444, 90-21.968, Bulletin 1993 I N° 161).

B/ Sur les demandes formées à l’encontre de la société Cedif par le syndicat

Moyens des parties

Le syndicat soutient que la société Cedif a agi en qualité de promoteur de fait au regard de son rôle et de ses missions dans l’opération de construction CEDIF et qu’il convient donc d’appliquer l’article 1831-1 du code civil, qui prévoit que le promoteur est tenu des obligations résultant des articles 1792 et suivants du même code.

A titre subsidiaire, il fait valoir qu’il lui a été confié une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage et la société Cedif a donc engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Il ajoute que l’article 1792-1, 1° du code civil permet de retenir également la responsabilité décennale de la société Cedif en sa qualité de technicien et que l’article 1792-1, 3°, pour le cas d’existence d’un mandat permet également d’imputer au mandataire la qualité de constructeur et le soumet à la responsabilité décennale des constructeurs.

A titre infiniment subsidiairement, il se prévaut de l’article 1147 du civil, estimant que l’implantation d’un immeuble très ancien en pied de colline présentant de nombreuses sources aurait dû amener la société Cedif à suivre les informations et conseils de son maître d''uvre.

La société Ixhos et la MAF soutiennent que la société Cedif a commis une faute en ne délivrant aucun conseil au maître de l’ouvrage quant aux mesures de précaution à prendre lors de la réception des travaux sur les parties communes au regard des difficultés dénoncées par la société Ixhos. Elles reprochent à la société Cedif de ne pas avoir donné suite aux suggestions de l’architecte concernant l’ajout d’un drainage périphérique alors qu’elle avait une mission d’assistance technique à l’établissement des marchés de travaux, que sa mission portait sur la surveillance des travaux et des réunions de chantier et qu’au cours du chantier, à plusieurs reprises, la société Ixhos a mentionné la question du drainage.

La société Cedif conseil soutient qu’en sa qualité d’assistant à maîtrise d’ouvrage, elle n’est pas un constructeur au sens des articles 1792 et suivants du code civil et qu’elle n’est intervenue ni dans la conception ni dans la réalisation du programme immobilier mais a uniquement assisté le syndic dans le cadre du chantier. Elle observe que l’expert lui a seulement reproché de ne pas avoir conseillé le syndicat sur les mesures de précaution lors de la réception des travaux alors que la société Ixhos n’avait formé aucune réserve ni attiré son attention sur l’existence de non-conformité ou violations des règles de l’art concernant les remontées par capillarité au jour de la réception et qu’en tout état de cause l’apposition de réserves à la réception n’aurait eu aucune incidence sur la survenance des désordres.

Réponse de la cour

Selon l’article 1831-1 du code civil, le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.

Toute personne prenant l’initiative et le soin principal d’une opération immobilière doit être considérée comme un promoteur (3e Civ., 27 avril 1977, pourvoi n° 75-13.457, Bull. III, n° 183).

Est promoteur de fait, la société qui conçoit le projet de restauration d’un immeuble et sa division par lots, qui annexe les plans des lots à créer à la plaquette publicitaire diffusée par elle, au vu de laquelle les acquéreurs, dont elle est le seul interlocuteur, concluent les acquisitions, qui saisit le géomètre et l’architecte, et dépose elle-même la demande de déclaration d’intention d’aliéner alors qu’elle n’est pas propriétaire de l’immeuble, qui s’est fait substituer par une autre société pour acquérir et revendre l’immeuble par lors, et qui, après la revente, intervenue par l’intermédiaire de cette société écran, sollicite les permis de construire (3e Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 07-20.706, Bull. 2009, III, n° 81).

Au cas d’espèce, la société écran Ymo développement a été créée par la société Cedif conseil, en décembre 1999 (domiciliée à son siège), laquelle a acheté le [Adresse 18], a créé le syndicat et a revendu les parties privatives à compter du 26 décembre 2001.

Ces deux sociétés ont les mêmes associés gérants, leur siège à la même adresse, leurs commissaires aux comptes principal et suppléant sont les mêmes personnes et leur objet social comporte toutes les deux la promotion immobilière.

La société Cedif conseil a signé le contrat de maîtrise d''uvre en qualité de maître d’ouvrage délégué le 28 décembre 2001, le marché avec la société Socorepa en domiciliant le syndicat à l’adresse de son siège social et a souscrit au nom du syndicat une police dommages-ouvrage avec cette même domiciliation. Elle a déposé une demande de permis de construire en application des termes du contrat et a assisté aux réunions de chantier et de réception.

Le contrat stipule que les situations des entreprises devaient être contresignées par la société Cedif conseil, que le financement des travaux était prévu pour être assuré grâce à un « compte bancaire pour l’immeuble » sur lequel le mandataire du syndic, la société Cedif conseil avait la signature et que « le prestataire de service », la société Cedif conseil a tous les pouvoirs afin de recouvrer les appels de fonds auprès des adhérents du syndic.

La rémunération de la société Cedif conseil était fixée à la somme de 1524,49 euros au titre du « traitement administratif du dossier » et 333 863,35 euros au titre de « l’assistance technique du syndic dans le cadre de l’opération de travaux ».

L’ensemble de ces éléments établit que la société Cedif conseil a pris l’initiative et le soin principal de l’opération immobilière de réhabilitation dont le projet a été conçu avant la vente par la société Ymo Développement et dont la réalisation s’est poursuivie après la vente de l’immeuble par cette société écran.

Par conséquent, le syndicat est bien fondé à solliciter la condamnation de la société Cedif conseil, qui a agi en qualité de promoteur de fait, à l’indemniser sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

C/ Sur les recours entre coobligés

Moyens des parties

La MAF et la société Ixhos font valoir que la mission confiée au maître d''uvre avait pour seul objet la restauration du château comprenant dix appartements, deux cages d’escalier, les toitures du château et les celliers extérieurs avec onze stationnements et n’incluait ni les façades de l’immeuble ni tout ce qui concerne le pignon est du château et que la société Ixhos n’a commis aucune faute en ne prévoyant pas de drainage périphérique. Elles estiment que la société Ixhos a rempli son obligation de conseil en alertant le syndicat et la société Cedif conseil sur les risques liés au réseau de drainage, alors même que sa mission ne comprenait pas les abords et dépendances du château.

Elle estime que la responsabilité de la société Socorepa, en qualité de spécialiste, est plus importante que celle de l’architecte qui est un généraliste, tenu d’une obligation de moyens.

Elle soutient que la société Cedif conseil a commis une faute à l’origine des désordres allégués en s’abstenant de donner suite aux suggestions de l’architecte concernant l’ajout d’un drainage périphérique.

La SMABTP soutient que la société Socorepa a pris toutes les mesures nécessaires pour avertir et conseiller le maître d''uvre et le maître d’ouvrage lors de l’apparition des désordres en faisant appel à la société AATP spécialisée dans le traitement des infiltrations dans les maçonneries extérieures. Elle ajoute qu’il ne lui appartenait pas de diagnostiquer les désordres contrairement à la mission dévolue au maitre d''uvre, la société Ixhos.

Elle expose que les désordres résultent de défauts de conception imputables à la société Ixhos et que sa part de responsabilité ne peut être supérieure à 10 %.

La société Cedif conseil soutient qu’elle doit être garantie intégralement dès lors qu’elle n’a commis aucune faute pour n’avoir écarté aucune recommandation des entreprises ou du maître d''uvre dans les aspects techniques. Elle fait valoir qu’elle n’a aucune spécialisation technique lui permettant de contredire ou de s’immiscer dans la définition et la conception des travaux par l’architecte et dans la surveillance de la bonne réalisation de ces derniers par les entreprises.

Réponse de la cour

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’occurrence en raison de la date des contrats, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1147 du même code, également dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Les personnes responsables de plein droit en application des articles 1792 et suivants du code civil, lesquelles ne sont pas subrogées après paiement dans le bénéfice de cette action réservée au maître de l’ouvrage et aux propriétaires successifs de l’ouvrage en vertu des articles précités, ne peuvent agir en garantie contre les autres responsables tenus avec elles au même titre, que sur le fondement de la responsabilité de droit commun applicable dans leurs rapports (3e Civ., 8 juin 2011, pourvoi n° 09-69.894, Bull. 2011, III, n° 93).

Il est établi que l’architecte n’est tenu dans l’exécution de ses missions que d’une obligation de moyens (3e Civ., 3 octobre 2001, pourvoi n° 00-13.718).

Au cas d’espèce, il résulte du contrat de maîtrise d''uvre que la société Ixhos était chargée des missions d’étude d’esquisse, d’avant-projet sommaire, d’avant-projet définitif, du dossier de permis de construire, des études de projet de conception générale, de l’assistance pour passation de marché de travaux, de direction et comptabilité des travaux et d’assistance aux opérations de réception. Il est précisé dans la nature de l’opération « programme des travaux : restauration du château, 10 appartements, 2 cages d’escalier, façades et toitures, celliers extérieurs, 11 stationnements ».

Il lui incombait donc dans le cadre de sa mission de concevoir et de faire réaliser tous les travaux nécessaires pour que les lieux rénovés soient exempts d’humidité et conformes à leur destination d’habitation en préconisant des mesures de protection aux infiltrations d’eau et un drainage vertical dans la partie de l’ouvrage semi-enterré.

Le tribunal a relevé à juste titre que la société Ixhos ne pouvait se prévaloir avoir rempli son obligation de conseil en alertant le maître d’ouvrage et la société Cedif conseil sur l’entretien nécessaire du drainage du terrain aux abords de l’immeuble alors que les désordres sont dus à une absence de drainage périphérique que la société Ixhos n’a pas préconisé.

Il a également justement retenu que la société Socorepa en sa qualité d’entreprise générale a commis une faute en ne signalant pas les risques de remontées capillaires, qu’en sa qualité de professionnel de la construction, elle ne pouvait ignorer.

Il ne peut être fait grief à la société Cedif conseil de ne pas avoir suggéré l’ajout d’un drainage périphérique alors qu’il n’est pas établi qu’elle aurait disposé des compétences techniques nécessaire pour détecter ce défaut de conception au sujet duquel elle n’a été alertée ni par le maître d''uvre ni par l’entreprise générale.

Il n’y a donc pas lieu de retenir de part de responsabilité finale à l’encontre de la société Cedif conseil.

Le tribunal a, par ailleurs, justement évalué la gravité des manquements respectifs des sociétés Ixhos et Socorepa pour fixer le partage de responsabilité à hauteur de 70 % pour la première et 30 % pour la seconde.

Aux termes de l’article 1213 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et les principes régissant l’obligation in solidum, l’obligation contractée solidairement envers le créancier se divise de plein droit entre les débiteurs, qui n’en sont tenus entre eux que chacun pour sa part et portion (3e Civ., 18 janvier 2023, pourvoi n° 20-19.127, publié au Bulletin).

La société Ixhos et la MAF, qui ne conteste pas sa garantie, seront condamnées in solidum à garantir la société Cedif conseil des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 70 %.

La SMABTP sera condamnée à garantir la société Cedif conseil des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 30 %.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit aux appels en garantie réciproques de la société Ixhos et son assureur la MAF d’une part, et de la société Socorepa et de son assureur la SMABTP, d’autre part, pour l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre.

La demande de la SMABTP de voir opposer ses limites et garanties contractuelles sera rejetée dès lors que selon les articles L. 124-3 et L. 241-1 du code des assurances, il a été établi, au regard de la nature décennale des désordres, que la SMABTP doit sa garantie au titre de la responsabilité décennale d’un constructeur (3e Civ., 8 novembre 2018, pourvoi n° 17-13.833, publié au Bulletin).

D/ Sur le préjudice du syndicat

Moyens des parties

La société Allianz soutient que le syndicat ne justifie pas des frais d’assistance qu’il aurait dû régler au syndic à hauteur de 2 740,56 euros et qu’en outre ces frais résultent d’engagements contractuels et ne constituent pas des frais nécessaires à la réparation des dommages susceptibles d’être garantis par l’assureur dommages ouvrage.

Le syndicat fait valoir qu’elle produit les factures du syndic justifiant des frais qu’elle a dû régler au syndic et précise que ces frais se sont avérés indispensables à l’aboutissement de l’expertise et ont permis de proposer à l’expert les devis de reprise qu’il demandait et qu’il s’agit donc de frais nécessaires à la réparation des désordres.

Réponse de la cour

Selon l’article L. 242-1 du code des assurances, l’assurance de dommages obligatoire ne garantit que les travaux de réparation des dommages.

Au cas d’espèce, les frais d’assistance du syndic constituent un préjudice immatériel qui n’est pas garanti par l’assurance de dommages obligatoire.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Allianz à payer au syndicat la somme de 2740,56 euros au titre des honoraires du syndic et la demande à ce titre du syndicat à l’encontre de la société Allianz sera rejetée.

3°) Sur les demandes de M. et Mme [J]

Moyens des parties

M. et Mme [J] font valoir que l’expert a indiqué dans son rapport la nécessité de remplacer les menuiseries. Concernant le coût de la remise en installation de la chaudière, ils observent qu’il ne peut être statué que sur la base de l’évaluation de l’expert dès lors que ces travaux ne pourront être entrepris que suite aux travaux permettant le rétablissement de la chaudière à gaz.

La société Allianz sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a alloué à M. et Mme [J] une indemnisation à hauteur de 12 443,96 euros au titre du remplacement des menuiseries. Elle expose que le remplacement de ces menuiseries n’est pas justifié par les désordres d’humidité relevés par l’expert et que ce dernier avait rejeté ce devis dans sa note de synthèse établie le 31 mars 2017 et que le coût de l’intervention de M. [O], conseil technique de M. et Mme [J], n’était pas nécessaire.

Elle observe que l’expert ne s’est pas prononcé sur la possibilité de remettre en place la chaudière à gaz litigieuse après les travaux de mise en conformité de la VMC et que la demande d’indemnisation à hauteur de 7 000 euros est forfaitaire et n’est justifiée par aucune pièce probante. Elle ajoute que la demande au titre du coût du constat d’huissier n’est pas davantage étayée.

La SMABTP expose que les frais de remplacement des menuiseries ne constituent pas un préjudice certain dès lors que l’expert a subordonné ce remplacement à l’accord de l’architecte des bâtiments et que ledit accord n’a pas été recueilli et que les menuiseries constituent des parties communes pour lesquelles seul le syndicat peut émettre des prétentions. Elle élève une opposition identique à celle de la société Allianz concernant les honoraires de M. [O].

Elle estime que faute d’élément probatoire suffisant, M. et Mme [J] doivent être déboutés de leur demande de condamnation au paiement des sommes relatives à l’installation de la chaudière à gaz et au constat d’huissier.

Réponse de la cour

Le tribunal a condamné in solidum les sociétés Allianz Iard, Ixhos, Maf, Socorepa et la SMABTP à payer à M. et Mme [J] une somme de 12 443,96 euros HT au titre de la remise en état pérenne des appartements nécessitant des travaux sur les menuiseries existantes en vitrages simples, les fenêtres occasionnant des ponts thermiques trop conséquents, sur le fondement de la garantie décennale. Pour caractériser l’existence de désordres de nature décennale le tribunal ne retient cependant que l’absence de drainage périphérique de l’immeuble entraînant une humidité excessive et les désordres affectant le système de VMC.

Si l’expert indique en page 27 de son rapport « frais à prévoir : réhabilitation des menuiseries parties communes de la copropriété » il se réfère pour les causes des désordres à sa note aux parties n° 2 du 22 juillet 2014. Dans cette dernière il indique en page 13 qu’il a constaté que la VMC était défectueuse, que les murs en allèges des fenêtres côté façade principale sont humides au toucher et que le traitement de coupure de capillarité réalisé par la société ATP n’est apparemment pas efficace sur la totalité des façades de l’appartement. Il indique sur l’origine des désordres : « en l’état des observations faites, les désordres sur les parties privatives de l’appartement proviennent de désordres des parties communes de l’immeuble ». Par ailleurs, si en page 20 de son rapport l’expert indique que les vitrages simples constituant les menuiseries occasionnent des ponts thermiques trop conséquents et que la remise en état de l’appartement par des travaux de réfection pérennes nécessite des travaux sur les menuiseries, il n’explique pas en quoi l’existence de vitrage simple serait la cause des désordres qu’il a constatés.

Il n’est donc pas établi par le rapport d’expertise que les défauts affectant la menuiserie seraient à l’origine des désordres de caractère décennal affectant l’appartement de M. et Mme [J]. Au surplus, M. et Mme [J] ne contestant pas qu’il s’agirait de travaux portant sur les parties communes, ces travaux ne peuvent être effectués que par la copropriété et seul le syndicat peut donc solliciter l’indemnisation de ce coût.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les sociétés Allianz Iard, Ixhos, Maf et la SMABTP à indemniser M. et Mme [J] à ce titre.

Concernant le coût de l’intervention de M. [O], architecte, qui a établi un rapport d’intervention le 14 novembre 2013 à la demande de M. et Mme [J], ces derniers n’établissent pas en quoi cette intervention aurait été utile pour réparer les désordres allégués.

Il convient donc d’infirmer le jugement en qu’il a alloué à M. et Mme [J] une indemnisation à hauteur de 390 euros à ce titre.

Sur le préjudice causé par le coût de la réinstallation de la chaudière à gaz, M. et Mme [J] n’en justifient pas davantage qu’en première instance, dès lors qu’ils se fondent sur l’évaluation qu’en aurait fait l’expert alors que celui-ci n’a pas retenu l’existence d’un tel préjudice concernant l’appartement de M. et Mme [J].

Quant au coût du constat d’huissier du 21 septembre 2015, en l’absence de moyens de fait ou de droit soumis à son appréciation à l’appui de la demande d’infirmation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

4°) Sur les demandes de garanties formées à l’encontre de la société Allianz

Moyens des parties

La société Cedif conseil sollicite la garantie de la société Allianz au motif qu’en refusant de préfinancer les travaux, elle aurait aggravé les préjudices allégués.

La société Allianz soutient que la société Cedif conseil est irrecevable à agir à son encontre, la police dommages-ouvrage étant une police de choses qui ne bénéficie qu’au propriétaire de l’ouvrage.

Réponse de la cour

La société Ixhos et la MAF sollicitent la condamnation de la société Allianz en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre, sans exposer aucun moyen de fait ou de droit à l’appui de cette demande, ces demandes seront nécessairement rejetées.

La société Cedif conseil fondant sa demande de garantie à l’encontre de la société Allianz sur une faute commise par cette dernière et non sur l’indemnisation qui serait due au titre de l’assurance dommages-ouvrage, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Allianz.

Cependant la société Cedif conseil n’apporte la preuve ni de la faute qui aurait été commise par la société Allianz ni du préjudice qu’elle aurait subi en lien avec cette faute. Sa demande de garantie formée à l’encontre de la société Allianz sera donc rejetée.

5°) Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la société Ixhos et la MAF, la société Cedif conseil et la société Allianz, parties succombantes, seront condamnées aux dépens et à payer au syndicat la somme de 4000 euros et à M. et Mme [J] la somme globale de 4 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

La charge finale des dépens et de ces indemnités sera supportée à hauteur de 70 % par la société Ixhos et la MAF et à hauteur de 30 % par la SMABTP.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate le désistement de M. et Mme [J] et de la société Allianz IARD de leurs demandes formées à l’encontre de la société Socorepa dans le cadre de l’appel ;

Déclare irrecevables toutes les demandes formées à l’encontre de la société Socorepa dans le cadre de l’appel ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il :

Condamne la société Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 19] la somme de 2 740,56 euros au titre des honoraires du syndic ;

Rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 19] à l’encontre de la société Cedif conseil ;

Condamne in solidum les sociétés Allianz IARD, Ixhos, Mutuelle des architectes français, Socorepa et Société mutuelle des assurances du bâtiment et des travaux publics à payer à M. et Mme [J] :

— la somme de 12 443,96 euros HT au titre de la reprise des menuiseries bois,

— la somme de 390 euros TTC au titre de la facture de M. [O],

L’infirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 19] formée à l’encontre de la société Allianz IARD au titre des honoraires du syndic ;

Condamne la société Cedif conseil, in solidum avec les sociétés Allianz IARD, sauf s’agissant des honoraires du syndic, Ixhos, Mutuelle des architectes français, Socorepa et Société mutuelle des assurances du bâtiment et des travaux publics, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 19] :

— la somme de 12 312,38 euros HT pour la réparation du hall A,

— la somme de 55 283,22 euros HT pour les travaux de drainage,

— la somme de 6 081,15 euros HT au titre des honoraires de maîtrise d''uvre des travaux de drainage,

— la somme de 16 902,32 euros HT pour la réfection de la VMC ;

— la somme de 1 859,26 euros HT au titre des honoraires de maîtrise d''uvre des travaux de reprise de la VMC,

— la somme de 2 066,55 euros HT au titre de la souscription d’une police d’assurance dommages-ouvrage,

Dit que ces sommes seront majorées de la TVA en vigueur au jour du jugement et indexées selon l’indice BT01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 21 septembre 2017, date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du jugement,

— la somme de 2 740,56 euros TTC au titre des honoraires de syndic ;

— la somme de 4 725,40 euros TTC au titre de la facture de la société Cadetel du 30 septembre 2014,

— la somme de 104 euros TTC au titre du coût de l’assistance technique de la société Semi suivant facture du 3 août 2009 ;

Condamne in solidum la société Ixhos et la Mutuelle des architectes français à garantir la société Cedif conseil de toutes les condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 70 % ;

Condamne la Société mutuelle des assurances du bâtiment et des travaux publics à garantir la société Cedif conseil de toutes les condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 30 % ;

Rejette la demande de la Société mutuelle des assurances du bâtiment et des travaux publics de voir opposer ses limites et garanties contractuelles ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Allianz IARD concernant la demande d’appel en garantie formée à son encontre par la société Cedif conseil ;

Rejette la demande de la société Cedif conseil de voir condamner la société Allianz IARD à la garantir ;

Rejette les demandes de la société Ixhos et de la Mutuelle des architectes français de voir condamner la société Allianz IARD à les garantir ;

Rejette les demandes d’indemnisation de M. et Mme [J] au titre de la reprise des menuiseries bois et au titre de la facture de M. [O] ;

Condamne in solidum la société Ixhos et la Mutuelle des architectes français, la société Cedif conseil et la société Allianz IARD aux dépens d’appel ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum la société Ixhos et la Mutuelle des architectes français, la société Cedif conseil et la société Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] [Localité 19] la somme de 4 000 euros et à M. et Mme [J] la somme globale de 4 000 euros, au titre des frais irrépétibles et rejette toutes les autres demandes ;

Dit que la charge finale des dépens d’appel et des indemnités allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera supportée à hauteur de 70 % par la société Ixhos et la Mutuelle des architectes français et à hauteur de 30 % par la Société mutuelle des assurances du bâtiment et des travaux publics.

La greffière, Le président de chambre,