CF/HB

Numéro 25/1856

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 17/06/2025

Dossier :

N° RG 24/03324

N° Portalis DBVV-V-B7I-JAVX

Nature affaire :

Demande relative aux murs, haies et fossés mitoyens

Affaire :

S.C. CANTABRIA

S.C. EUGENIE

C/

[J] [I]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Avril 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente, chargée du rapport conformément à l’article 804 du code de procédure civile,

Madame de FRAMOND, Conseillère,

Madame BLANCHARD, Conseillère,

assistées de Madame BRUNET, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

S.C. CANTABRIA

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°450 379 565

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 7]

S.C. EUGENIE

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 501 450 043

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentées par Maître Nicolas PETIT de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

Madame [J] [I]

née le 23 Avril 1959 à [Localité 14]

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Maître Marie-Sophie VOISIN, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 12 NOVEMBRE 2024

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 9]

RG numéro : 24/00453

EXPOSE DU LITIGE

La société civile (SC) Cantabria et la société civile Eugénie ont leur siège social au [Adresse 2] (64), voisins d’un immeuble au sein duquel Madame [J] [I] est usufruitière d’un appartement situé au 1er étage, ses deux enfants, Mme [P] [X] [I] et Monsieur [F] [X] [I] en étant les nus-propriétaires.

Par acte du 24 décembre 2022, Mme [I] a été désignée en qualité de mandataire de l’ensemble des propriétaires de l’appartement, et a été autorisée à déposer une demande de permis de construire et à engager des entreprises pour la réalisation de travaux de rénovation et de réhabilitation nécessaires à la création d’une terrasse agrémentant ledit appartement.

Suivant permis de construire du 12 octobre 2023, Mme [I] a été autorisée à entreprendre les travaux projetés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mai 2024, la SC Cantabria et la SC Eugénie ont mis en demeure Mme [I] d’avoir à solliciter le retrait du permis de construire accordé et de renoncer aux travaux envisagés, lesquels auraient des incidences préjudiciables sur leurs biens immobiliers, constitutives de troubles anormaux de voisinages.

Par acte du 23 octobre 2024, la SC Cantabria et la SC Eugénie ont fait assigner Mme [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne d’heure à heure après ordonnance sur requête du 22 octobre 2024, aux fins de suspension des travaux litigieux et d’expertise judiciaire.

Par ordonnance contradictoire du 12 novembre 2024 (RG n°24/00453), le juge des référés a :

— débouté la SC Cantabria et la SC Eugénie de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné la SC Cantabria et la SC Eugénie, in solidum, à payer à Mme [J] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la SC Cantabria et la SC Eugénie aux dépens.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— qu’il ressort de l’arrêté du 12 octobre 2023 que le permis de construire, dont la validité ne peut être contestée que devant le tribunal administratif, a été accordé pour la réhabilitation d’une loggia et la création d’une terrasse au 1er étage à Mme [I], et des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires de la résidence qu’elle a été autorisée à procéder à la création de la terrasse litigieuse,

— que le procès-verbal de constat du 19 avril 2023, soit avant le début des travaux, atteste que les cours de la SC Cantabria et de la SC Eugénie sont préservées de toutes ouvertures directes et de toutes vues directes depuis le voisinage, et ne permet pas d’établir un désordre résultant des travaux de Mme [I],

— qu’en l’absence d’autre élément objectif produit par les demanderesses, rien ne permet de démontrer que la construction de Mme [I] créée un dommage imminent ni que les travaux constituent un trouble manifestement illicite,

— qu’il n’est pas davantage démontré d’éléments suffisants permettant de justifier d’une expertise, le tribunal n’ayant pas vocation à suppléer la carence des parties.

Par déclaration du 28 novembre 2024 (RG n°24/03324), la SC Cantabria et la SC Eugénie ont relevé appel, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 906 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 mars 2025, la SC Cantabria et la SC Eugénie, appelantes, entendent voir la cour :

— réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance dont appel,

Y faisant droit et statuant à nouveau :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira, celui-ci ayant pour mission de :

— s’adjoindre éventuellement le concours de sapiteurs devant 'uvrer dans une spécialité qui n’est pas la sienne,

— se faire communiquer par les parties ou les tiers susceptibles de les détenir, toutes les pièces et documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission, ainsi que tout rapport technique ou expertise effectués,

— se rendre sur les lieux, les visiter après avoir recueilli les déclarations des parties ou de leurs représentants concernant les dommages/chefs de préjudices dont s’agit,

— déterminer les limites de propriété et les empiétements,

— déterminer les dommages/chefs de préjudices inhérents à l’impact de la construction litigieuse sur les biens immobiliers des requérantes au vu de ceux exposés dans l’assignation,

— valoriser les dommages/chefs de préjudices retenus,

— fournir à la juridiction compétente tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues,

— évaluer les préjudices subis,

— répondre à tout dire des parties dans le cadre de la mission ci-dessus,

— déposer un pré-rapport et un rapport de ces opérations au greffe du tribunal judiciaire de Bayonne, pour être ultérieurement statué ce que de droit,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Mme[J] [I] à leur encontre, celles-ci étant mal fondées,

— condamner Mme [J] [I] à leur verser, pour chacune d’elle, la somme de 3 000 euros d’indemnisation des frais de justice exposés en première instance et en cause d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [J] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Tortigue-Petit-Sornique-Ribeton, avocat au Barreau de Bayonne qui sera autorisée à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir, au visa des articles 835 et 145 du code de procédure civile :

— que les travaux réalisés par Mme [I] ne sont pas conformes au permis de construire accordé, dès lors qu’il ne prévoit pas de démolition, et qu’elle a indiqué que le mur qui sépare le terrain d’assiette des travaux et leurs propriétés est mitoyen, alors qu’il leur appartient en pleine propriété,

— qu’en outre, les travaux empiètent sur leur propriété, Mme [I] ne disposant d’aucun bornage ou d’aucune preuve concernant la fixation certaine et opposable de la limite de propriété,

— que ces éléments sont constitutifs d’une fraude qui porte atteinte à leur propriété,

— que la terrasse réalisée permet à ses occupants d’avoir une vue directe et plongeante au plus près de leurs propriétés, de même que le remplacement de la fenêtre existante par une porte-fenêtre, ce qui constitue une atteinte à la servitude légale de vue,

— que la terrasse créée modifie sensiblement la sérénité qu’elles tirent aujourd’hui de l’utilisation de leurs propres terrasses, situées contre celle-ci et en rez-de-chaussée, ce qui dévalue la valeur vénale de leurs propriétés et leur cause un trouble de jouissance et un trouble acoustique,

— que le fait que l’on se trouve en site urbain dense n’enlève aucun droit de revendiquer la protection de leur propriété et leur droit d’en jouir,

— qu’il en résulte qu’une mesure d’instruction peut être ordonnée dès lors qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, et notamment d’établir les limites de propriété et les empiétements, et de déterminer l’impact de la construction litigieuse sur leurs biens et les dommages/chefs de préjudices y afférents.

Par conclusions notifiées le 18 mars 2025, Mme [J] [I], intimée, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer mal fondées les SCI Cantabria et Eugénie en leur appel,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures,

Y faisant droit,

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— débouté la SC Cantabria et la SC Eugénie de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné la SC Cantabria et la SC Eugénie, in solidum, à payer à Mme [J] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SC Cantabria et la SC Eugénieaux dépens,

— débouter les SCI Cantabria et Eugénie de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures,

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner les SCI Cantabria et Eugénie in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile :

— qu’elle a fait réaliser les travaux avec l’accord de la copropriété de l’immeuble,

— que les travaux effectués sont conformes au permis de construire obtenu, dès lors que les constructions réalisées ne s’adossent pas contre le mur situé de l’autre côté de la limite séparative de propriété, et qu’elles sont auto-portantes, de sorte qu’il n’y a pas d’empiétement,

— que la terrasse réalisée et l’abaissement de la fenêtre pour qu’elle devienne une porte-fenêtre ne constituent pas une violation de la servitude légale de vue, la distance entre les ouvertures des appelantes et la terrasse étant supérieure à 1,90m, et aucune vue directe n’étant créée,

— qu’il ne peut être prétendu que la construction de sa terrasse engendre une dévaluation des biens des appelantes, qui restent dans un quartier recherché de [Localité 10] et densément urbanisé avec des constructions toutes imbriquées les unes aux autres,

— que la SC Cantabria et la SC Eugénie font valoir des préjudices hypothétiques actuellement inexistants et non prouvés, de sorte qu’elles doivent être déboutées de leur demande d’expertise, d’autant qu’elles ne démontrent pas être propriétaires des biens voisins à la copropriété,

— que la mission de l’expert ne peut consister en un audit général des préjudices allégués par les appelantes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025.

MOTIFS

En appel, il convient de constater qu’il n’est plus sollicité la suspension des travaux du fait de la réalisation de ceux-ci et que seule demeure la demande tendant à l’organisation d’une expertise judiciaire.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les travaux litigieux portent sur la réhabilitation d’une loggia et création d’une terrasse au 1er étage sur loggia existante avec transformation d’une fenêtre en porte-fenêtre selon l’arrêté portant autorisation de construire du 12 octobre 2023.

Les deux SC Cantabria et Eugénie, certes, ne produisent pas leurs titres de propriété, mais par la production de leur K bis démontrent leur qualité à agir du fait de l’adresse de leur siège social aux [Adresse 2], voisins de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement de Mme [J] [I].

Il convient d’observer que le développement afférent à la violation des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 est inopérant dès lors que les deux SC ne sont pas copropriétaires dans l’immeuble dans lequel Mme [I] réside et dans lequel elle a effectué des travaux et qu’ils n’ont donc pas qualité à intervenir sur ce fondement.

Cependant, les deux SC disposent d’un motif légitime dès lors qu’il convient de vérifier que la terrasse nouvellement implantée n’empiète pas sur leur fonds puisque la nature de mitoyenneté du mur séparatif de propriétés est contestée, que le constat du commissaire de justice du 29 octobre 2024 établit des clichés photographiques selon lesquels certains présentent 2 cm d’espace entre le mur séparatif de propriété et la terrasse à l’extrémité de celle-ci mais qu’il convient de s’en assurer sur toute la longueur de la terrasse, même si une bande de polystyrène a été apposée pendant la durée des travaux. Par ailleurs, l’expert judiciaire devra apporter tout élément permettant d’éclairer la juridiction sur la nature du mur séparatif de propriété.

Un permis de construire est toujours accordé sous réserve du droit des tiers et alors même que les règles de l’urbanisme sont respectées, un trouble anormal de voisinage n’est pas à exclure.

Il est fait état d’une non conformité au permis de construire compte tenu de l’interrogation sur la nature de ce mur. La mesure d’instruction permettra de répondre sur ce point et de dire si la construction de la terrasse peut s’adosser sur le mur litigieux.

Il est constant qu’une fenêtre avec vitre opaque telle que photographiée dans le constat d’huissier du 19 avril 2023 a été transformée en porte fenêtre avec balcon et que cela est susceptible de provoquer des vues directes sur les fonds des deux SC. Une expertise judiciaire est également nécessaire pour vérifier si une telle transformation est susceptible de causer un préjudice aux occupants de l’immeuble voisin.

Aussi, la SC Eugénie et la SC Cantabria caractérisent un motif légitime à organiser une mesure d’instruction qui aura pour double objectif d’établir les limites de propriété et les empiétements éventuels et de déterminer l’impact de la construction litigieuse sur les biens immobiliers des appelantes ainsi que les dommages/chefs de préjudices y afférents.

L’ordonnance qui a rejeté la demande de mesure d’expertise sera donc infirmée.

En application de l’article 964-2 du code de procédure civile, le contrôle de la mesure d’instruction qui est ordonnée par la cour d’appel et qui avait été refusée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne sera confié au tribunal judiciaire de Bayonne.

La mesure concernant les dépens de première instance sera confirmée dès lors qu’en tout état de cause, les dépens sont mis à la charge de la partie qui a intérêt à la mesure d’instruction.

Cependant, en appel, l’intimée succombe puisqu’il est fait droit in fine à la mesure d’expertise et qu’un recours en appel a été nécessaire à cette fin.

Aussi, les dépens d’appel seront mis à la charge de Mme [I].

L’équité ne commande pas l’allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ni en première instance et l’ordonnance sera infirmée sur ce point, ni en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance sauf en ce qu’elle condamné la SC Cantabria et la SC Eugénie aux dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

ORDONNE une expertise judiciaire,

Désigne pour y procéder : M. [H] [T]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Port. : 06.80.40.42.54

Mèl : [Courriel 13]

avec pour mission :

— se faire communiquer par les parties ou les tiers susceptibles de les détenir, toutes les pièces et documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission, ainsi que tout rapport technique ou expertise effectués,

— se rendre sur les lieux 4 et [Adresse 8] et [Adresse 6] , et [Adresse 1] à [Adresse 11], les visiter après avoir recueilli les déclarations des parties ou de leurs représentants concernant les dommages/chefs de préjudices dont s’agit portant sur la construction de la terrasse et la réhabilitation de la loggia et la création d’une porte-fenêtre,

— éclairer la juridiction sur les limites de propriété et apporter tout élément sur la nature du mur séparatif de propriété et susceptible de caractériser un empiétement du fait de la nouvelle construction de la terrasse et la réhabilitation de la loggia,

— apporter tout élément sur les dommages/chefs de préjudices inhérents à l’impact de la construction litigieuse de la terrasse, de la loggia et de la porte-fenêtre sur les biens immobiliers des requérantes au vu de ceux exposés dans l’assignation,

— évaluer les dommages/chefs de préjudices susceptibles d’être retenus,

— fournir à la juridiction compétente tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues,

— se faire assister par un sapiteur en tant que de besoin, dans une autre spécialité que la sienne,

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,

— établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai d’un mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai,

Rappelle que, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

Dit que le contrôle de la mesure d’expertise sera effectué par le tribunal judiciaire de Bayonne en vertu de l’article 964-2 du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision que la SC Cantabira et la SC Eugénie devront consigner entre les mains du régisseur du greffe du tribunal judiciaire de Bayonne dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

Dit que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire de Bayonne, dans le délai de six mois suivant la date de la consignation,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [J] [I] aux dépens d’appel dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Caroline FAURE, Présidente, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Hélène BRUNET Caroline FAURE