N° 20

GR

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Copie exécutoire délivrée à M^e GUILLOUX

le 13.1.25

Copie authentique délivrée à M^e MARCHAND

le 13.1.25

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 09 janvier 2025

N° RG 23/00227 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 23/281, n° RG 19/00110 de la 2ème chambre du Tribunal civil de première instance de Papeete du 2 juin 2023 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 19 juillet 2023 ;

Appelante :

[W] [K], née le 22 Mars 1944 à [Localité 4], de nationalité Française, [Adresse 3] ;

Représentée par M^e Johan MARCHAND, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La S.C.I. ARAWAK, immatriculée au Rcs de [Localité 5] sous le n° 18197C, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [G] [B] ;

Représentée par M^e Olivier GUILLOUX, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 23 août 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 12 septembre 2024, devant M. RIPOLL, Conseiller faisant fonction de président, M^me GUENGARD, présidente de chambre, M. SEKKAKI, Conseiller qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SOUCHÉ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

La cour se réfère à la décision dont appel pour l’exposé du litige et de la procédure antérieure. Il suffit de rappeler que :

La SCI ARAWAK et [W] [K] sont chacune propriétaires d’un emplacement de parking dans un ensemble immobilier en copropriété. La première a assigné la seconde pour faire cesser un empiétement sur son lot résultant selon elle de travaux de cloisons et de fermeture.

Par jugement rendu le 25 janvier 2021, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

Écarté des débats l’attestation de Monsieur [Y] [D] (pièce 4 du demandeur),

Ordonné, avant dire droit, une mesure d’expertise,

Nommé M. [L] [R] en qualité d’expert avec pour mission de :

prendre connaissance des pièces produites et de tout document nécessaire à l’accomplissement de la mission ;

se rendre sur les lieux [Adresse 7] à [Localité 6], en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment appelés ;

déterminer la limite séparative entre l’emplacement de parking n° I 14 lot 232 appartenant à Mme [W] [K] et l’emplacement de parking I 15 lot 233 appartenant à la SCI ARAWAK ;

établir un plan et matérialiser au sol la limite séparative ;

dire si l’emplacement [Cadastre 1] empiète sur l’emplacement [Cadastre 2] ;

fournir toutes explications complémentaires qui apparaîtraient utiles aux fins de permettre de déterminer les comptes entre les parties, les responsabilités et d’évaluer les préjudices en résultant ;

Réservé l’ensemble des demandes des parties et les dépens.

Dans son rapport déposé le 15 juillet 2021, l’expert a conclu que l’emplacement [Cadastre 1] empiète de 8 cm sur l’emplacement [Cadastre 2].

Par jugement rendu le 2 juin 2023, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

débouté la SCI ARAWAK de sa demande d’ 'Écarter des débats l’attestation de Monsieur [I] (pièce 14 de la défenderesse) ' ;

débouté [W] [K] de sa demande d’ 'Écarter des débats la nouvelle attestation de Monsieur [D] produite en pièce 20 ' ;

ordonné à [W] [K] de reculer de 8 cm la cloison de son box construit sur sa place de parking n° 114, lot 232, située dans la résidence [Adresse 9] à PUNAAUIA, empiétant sur la place de parking n°I 15 lot 233 appartenant à la SCI ARAWAK ;

assorti cette injonction d’une astreinte d’un montant de 15.000 F CFP par jour de retard, courant passé un délai de 3 mois à compter de la présente décision, cette astreinte courant pendant un délai de 6 mois ;

ordonné l’exécution provisoire ;

débouté la SCI ARAWAK du surplus de ses prétentions ;

débouté [W] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

condamné [W] [K] à payer à la SCI ARAWAK la somme de 250.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;

condamné [W] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e Olivier GUILLOUX, avocat au Barreau de PAPEETE.

[W] [K] a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 19 juillet 2023.

Il est demandé :

1° par [W] [K], dans ses conclusions récapitulatives visées le 26 janvier 2024, de :

Déclarer l’appel recevable ;

À titre principal

Écarter des débats l’attestation de Monsieur [Y] [D] (pièce 4 du demandeur) ;

Infirmer le jugement du 02 juin 2023, sauf en ce qu’il a :

Débouté la SCI ARAWAK de sa demande d'« Écarter des débats l’attestation de Monsieur [I] » ;

Débouté la SCI ARAWAK du surplus de ses prétentions ;

Débouté Madame [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau

Faire droit aux demandes de Madame [W] [K] ;

Débouter la SCI ARAWAK de toutes demandes ;

Condamner la SCI ARAWAK à payer à Madame [K] la somme de 300.000 XPF au titre des frais irrépétibles en application de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI ARAWAK aux entiers dépens de l’instance ;

2° par la SCI ARAWAK, dans ses conclusions visées le 10 janvier 2024, de :

Confirmer le jugement entrepris ;

Débouter l’appelante de ses entières demandes, fins et prétentions ;

La condamner au paiement d’une somme de 250 000 F CFP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise avec bénéfice de distraction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 août 2024.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Le jugement dont appel a retenu que :

— Sur l’empiétement :

Selon les dispositions de l’article 545 du Code Civil dans sa version applicable en Polynésie française : 'Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. ' Selon les dispositions de l’article 1382 du Code Civil dans sa version applicable en Polynésie française : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. '

— Il résulte tant du rapport d’expertise que des éléments produits par la SCI ARAWAK (état descriptif de division et règlement de copropriété de la résidence, plan du parking annexé à l’acte de propriété), que les parkings appartenant à la SCI ARAWAK numéroté 115 lot 233 et à [W] [K] numéroté n° 114 lot 232, sont de superficie strictement identique, et que leur périmètre est strictement circonscrit entre deux poteaux béton porteur, de telle sorte que la limite entre les deux emplacements se situe exactement au milieu de ceux-ci, et ne pose aucune difficulté à déterminer. Le fait que les tantièmes ne soient pas uniquement le reflet de la superficie des parties privatives ne pose aucune difficulté, dès lors que les droits et obligations attachés aux deux lots de superficie, de consistance, et de situation strictement identique, sont, au regard des dispositions de l’état descriptif de division et règlement de copropriété, faisant la loi entre les parties, strictement les mêmes.

— À cet égard, la demande de la SCI ARAWAK d’ 'Écarter des débats l’attestation de Monsieur [I] (pièce 14 de la défenderesse)', aux termes de laquelle celui-ci atteste que 'Les parkings en sous-sol de la résidence n’ont pas tous les mêmes dimensions et sont conformes aux plans signés ', attestation régulière en la forme, et ne faisant que confirmer ce que le tribunal, les parties et l’expert ont pu constater à la lecture de l’état descriptif de division et règlement de copropriété, du plan annexé à l’acte de vente, et de visu, et ne présente par ailleurs guère d’intérêt dans le cadre de la présente discussion, sera rejetée, comme non fondée.

— La 'ligne blanche ' matérialisant la séparation entre les deux parties privatives ne peut qu’avoir valeur indicative, dès lors que la consistance et la superficie des lots respectifs des parties sont clairement déterminées par les seuls documents ayant valeur contractuelle que sont l’état descriptif de division et règlement de copropriété de la résidence, et plan du parking annexé à l’acte de propriété.

— Dès lors, le fait que la cloison de box édifiée par [W] [K] se situe exactement ou non sur la ligne blanche tracée par le promoteur est sans emport, et n’est pas de nature à remettre en cause les mesures effectuées contradictoirement par l’expert, lesquelles mettent en évidence le fait que la construction effectuée par [W] [K] empiète de 8 cm sur la surface de parking appartenant à la SCI ARAWAK.

— L’autorisation de clore son emplacement de stationnement conformément aux décisions prises par l’AG des copropriétaires du 8 février 2010 régulièrement obtenue par [W] [K] n’est pas de nature à l’autoriser à empiéter sur l’emplacement de la place de parking voisine.

— La discussion relative à l’existence ou non d’une gêne générée par l’existence du box sur l’usage de la place de stationnement voisine n’a pas d’intérêt au regard de la présente discussion, dès lors que la demande est effectivement de faire cesser une appropriation injustifiée du fonds d’autrui. Il sera toutefois remarqué que s’il est effectivement établi que le stationnement de tout véhicule n’est pas impossible, le faible espacement existant entre la cloison du box litigieux et le poteau porteur rend nécessairement l’usage de la place de stationnement beaucoup moins commode, voire impossible pour des véhicules d’une certaine taille.

— À cet égard, la demande de [W] [K] d’ ''Écarter des débats la nouvelle attestation de Monsieur [D] produite en pièce 20, ', régulière en la forme, aux termes de laquelle celui-ci affirme qu’à compter de la construction du box par sa voisine, 'Il m’a été dès lors très difficile de me garer même en marche arrière malgré la possession d’un véhicule Peugeot 206", ne faisant que confirmer les observations de l’expert, et exprimer les difficultés que l’attestant a estimé rencontrer, sans d’ailleurs présenter grand intérêt pour la présente discussion, sera rejetée.

— En conséquence, il convient de condamner d’ordonner à [W] [K] de mettre fin à l’empiétement, et de reculer de 8 cm la cloison litigieuse, mesure strictement nécessaire au rétablissement de la SCI ARAWAK dans son droit de propriété.

— Afin de mettre un terme à cette situation, et d’assurer l’exécution de la présente décision sera assortie d’une astreinte d’un montant de 15.000 F CFP par jour de retard, courant passé un délai de 3 mois à compter de la présente décision, et pour une durée de 6 mois. Afin d’assurer l’effectivité de la présente décision, il convient d’en ordonner l’exécution provisoire.

— Sur la demande indemnitaire de [W] [K] :

— Selon les dispositions de l’article 1382 du Code Civil dans sa version applicable en Polynésie française : ' Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. '

— Il est constant que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, qui ne sont en l’espèce pas démontrés. En outre, la SCI ARAWAK voit ses prétentions prospérer, et aucune faute ne peut lui être reprochée dans l’exercice d’une action en vue de préserver l’intégrité de son droit de propriété. En conséquence, [W] [K] sera déboutée de la demande indemnitaire.

Les moyens d’appel sont : le témoignage [D] est reprochable en ce qu’il est le vendeur et a intérêt à aller dans le sens de l’acheteur ; les travaux ont été autorisés en assemblée générale sans contestation ; la limite contractuelle des lots est seulement la bande blanche délimitée par le promoteur ; la paroi en tôle de Mme [K] se trouve bien sur le tracé de celle-ci ; les places de parking sont toutes de taille variable ; il n’y a pas d’empiétement.

La SCI ARAWAK conclut à la confirmation du jugement.

Sur quoi :

L’action en revendication immobilière prévue par l’article 526 du code civil fait reposer sur le demandeur la preuve du droit de propriété qu’il invoque, laquelle peut être rapportée par tout moyen.

Le lot 232 acquis par [W] [K] est selon son acte de vente et l’état descriptif de division de la copropriété, défini comme étant :

Dans le bâtiment I, sous-sol. Un emplacement de stationnement portant le numéro PI 14 sur le plan du sous-sol du bâtiment I. Avec les 27/100000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Et les 16/10000èmes des parties communes particulières.

Le lot 233 acquis par la SCI ARAWAK est selon son acte de vente et l’état descriptif de division de la copropriété défini comme étant :

Dans le bâtiment I, sous-sol. Un emplacement de stationnement portant le numéro PI 15 sur le plan du sous-sol du bâtiment I. Avec les 27/100000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Et les 16/10000èmes des parties communes particulières.

Aux termes du règlement de copropriété :

— L’ensemble immobilier est divisé en bâtiments, chaque bâtiment étant lui-même divisé en lots selon la désignation de l’état descriptif de division. Celui-ci comprend pour chaque lot l’indication des parties privatives affectées à l’usage exclusif et particulier de son propriétaire, et les quotes-parts indivises des parties communes de l’ensemble immobilier.

— La quote-part attachée dans la propriété indivise des parties communes générales de l’ensemble immobilier est exprimée en cent millièmes. La quote-part attachée dans les parties communes particulières d’un bâtiment est exprimée en dix millièmes.

— Les parties communes générales sont affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires. Les parties communes spéciales sont affectées à l’usage ou l’utilité d’un bâtiment.

— Chacun des copropriétaires peut user librement des parties communes pour la jouissance de sa fraction divise, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires.

Le droit de propriété qui fonde l’action en revendication pour faire cesser un empiétement exercé par la SCI ARAWAK est prouvé par ces titres.

Son assiette est mixte : elle comprend d’une part une fraction de la propriété du sol, et d’autre part une quote-part du droit d’usage des parties communes, lesquelles sont indivises entre tous les copropriétaires. Le règlement de copropriété définit les plans qui y sont annexés comme étant l’unique référence pour la désignation des lots par bâtiment.

Une assemblée générale des copropriétaires en date du 8 février 2010 a autorisé les copropriétaires des boxes dans les parkings souterrains à fermer ces emplacements sous réserve que cela ne gêne ni la circulation des véhicules dans les parkings ni l’accès des places de parking voisines. [W] [K] a obtenu le 14 mars 2013 l’autorisation du syndic de procéder à ces travaux. Mais, ainsi que l’a justement retenu la décision entreprise, cette autorisation régulièrement obtenue n’est pas de nature à autoriser [W] [K] à empiéter sur la place de parking voisine.

L’empiétement dénoncé par la SCI ARAWAK doit consister en une appropriation d’une fraction du sol de son lot par celui de [W] [K], et par l’implantation par cette dernière d’une cloison séparative qui l’empêcherait d’exercer sur son propre lot son droit d’usage des parties communes.

L’expert [L] désigné avant dire droit a constaté que le tracé au sol indiqué comme ayant été matérialisé au moment de la livraison du bâtiment ne suffisait pas à permettre de définir l’emprise respective des lots 232 et 233. « Ce tracé au sol correspondait à une limite approximative et sans contrainte volumétrique aérienne, de sorte qu’il ne peut pas servir de référence pour construire une paroi physique sur toute la hauteur, étant donné que cette paroi physique engendre des contraintes que ce tracé n’avait pas prévu de tenir compte. Au moment du tracé d’implantation de cette paroi verticale, il aurait fallu confirmer exactement son implantation et non pas se baser sur un tracé qui n’avait aucunement cette fonction à l’origine. »

L’expert s’est par conséquent basé sur les documents contractuels (règlement de copropriété et état descriptif de division avec ses annexes) pour déterminer conformément à sa mission s’il existait ou non un empiétement d’un lot sur l’autre. Après avoir examiné le schéma annexé et le tableau des tantièmes du bâtiment I, qui attribue à chacun des lots en cause 27/100000èmes des charges générales, l’expert a conclu que : « Je constate que les poteaux porteurs du bâtiment sont la référence physique incontestable du rythme d’implantation des places de stationnement à l’intérieur du parking en sous-sol, et que les 2 emplacements 232 et 233 des parties se situent entre deux poteaux béton porteurs. La surface de chacun de ces emplacements est donc délimitée par les axes de ces poteaux porteurs. » Après avoir procédé aux mesures suivant ces axes, l’expert a constaté que l’emplacement 232 empiète de 8 cm sur l’emplacement 233. L’expert a commenté que « 8 cm ne sont absolument pas négligeables lorsque l’emplacement disponible théorique est déjà lui-même réduit. Les 2,37 m disponibles à l’origine sont déjà réduits par rapport aux 2,50 généralement admis pour une place de stationnement standard de véhicule léger. Cette paroi a été positionnée de manière inappropriée sur l’emplacement du tracé originel qui ne respectait pas des surfaces inscrites au tantième. On constate lors de la man’uvre du véhicule que les rétroviseurs touchent pratiquement les éléments physiques constitués par le poteau en béton existant et l’angle des parois édifiées par sa voisine. »

Aucun élément ne permet de remettre en cause les constatations et les conclusions de l’expert faites contradictoirement et après avoir répondu aux dires. Les attestations [D] et [I] critiquées ne sont donc pas nécessaires à la solution du litige.

La SCI ARAWAK rapporte ainsi parfaitement la preuve tant de son droit de propriété et d’usage des parties communes indivises sur son lot, que de l’empiétement du lot adjacent de [W] [K] sur le sien.

Le jugement entrepris a exactement et à bon droit rétabli la SCI ARAWAK dans l’intégrité de son droit de propriété en faisant injonction sous astreinte à [W] [K] de reculer de 8 cm la cloison de son box. Par conséquent, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de [W] [K] a été à bon droit rejetée.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions pour ses motifs adoptés et pour les présents motifs. Il sera fait application des dispositions de l’article 407 au bénéfice de l’intimée. La partie qui succombe est condamnée aux dépens, lesquels comprennent les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

En la forme, déclare l’appel recevable ;

Au fond, confirme le jugement entrepris ;

Condamne [W] [K] à payer à la SCI ARAWAK la somme supplémentaire de 250 000 F CFP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;

Rejette toute autre demande ;

Met à la charge de [W] [K] les dépens de première instance et d’appel, lesquels, comprenant les frais d’expertise taxés à la somme de 120 000 F CFP, pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à [Localité 5], le 09 janvier 2025.

La Greffière, Le Président,

Signé : I. SOUCHÉ Signé : G. RIPOLL