AFFAIRE :N°RG 00/06316

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION A

ARRET DU 12/10/2005

(n° , 9 pages)

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2000 – Tribunal d’Instance de PARIS 20 – RG n° 199900135

APPELANT

Monsieur L. C. G.

92/94 Bld de Charonne

XXX

représenté par la SCP NABOUDET – HATET, avoués à la Cour

assisté de M^e MOUREAU Fabienne, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1292

INTIMEES

prise en la personne de ses représentants légaux

33 rue Orfila

75020 PARIS

représentée par M^e Michel BLIN, avoué à la Cour

assistée de Me di V. Mariano substituant M^e HILTZER HUTEAU, avocat au barreau

de PARIS, toque : A 539

S. C.I. VENDEENNE prise en la personne de ses représentants légaux

25 bis rue Anatole France

93100 MONTREUIL SOUS BOIS

représentée par M^e Michel BLIN, avoué à la Cour

assistée de Me di V. Mariano substituant M^e HILTZER HUTEAU, avocat au barreau

de PARIS, toque : A 539

S. C.I. 106 RUE DE MONTREUIL 75020 PARIS prise en la personne de ses représentants légaux

33 rue Orfila

75020 PARIS

représentée par M^e Michel BLIN, avoué à la Cour

assistée de Me di V. Mariano substituant M^e HILTZER HUTEAU, avocat au barreau

de PARIS, toque : A 539

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 juin 2005, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur DUCLAUD, président Madame IMBAUD CONTENT, conseiller Monsieur ZAVARO Maurice, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT:

— contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, président,

— signé par Monsieur DUCLAUD, président et par Madame BASTIN, greffier présent lors du prononcé.

La Cour, saisie de l’appel interjeté par M. G. à rencontre du jugement rendu le 11/1/2000 par le tribunal d’instance de PARIS 20 ème ayant prononcé, aux torts de l’appelant, la résiliation judiciaire du bail à lui consenti par la SCI SAINT PRIEST NEOUX sur des locaux à usage commercial sis à PARIS 20 ème , 92/94 bd de Charonne , ordonné son expulsion des lieux loués ainsi que son expulsion des parkings appartenant à la SCI VENDEENNE et à la SCI du 106 rue de Montreuil et par lui occupés au sous sol de l’immeuble en cause, a, par un premier arrêt du 6/11/2002 : – rejeté l’exception d’irrecevabilité des demandes de la SCI VENDEENNE et de la SCI du 106 rue de Montreuil soulevée par l’appelant ; – avant dire droit au fond, réouvert les débats aux fins d’observations des parties sur l’activité exactement autorisée par la bailleresse, sur les numéros exacts des parkings inclus au bail litigieux et sur les numéros des parkings actuellement occupés par M. G. , sur le point de savoir si la configuration des locaux du rez de chaussée loués à celui ci permettait ou non une activité de réparation de véhicules ainsi qu’aux fins de production de l’état de division de l’immeuble, du règlement de copropriété et des statuts de la SCI SAINT PRIEST NEOUX, de la SCI VENDEENNE et de la SCI du 106 rue de Montreuil ;

Par un deuxième arrêt du 18/2/2004, la Cour a, vu l’arrêt du 6/11/2002 et les pièces produites : – dit qu’il n’y avait pas eu manquement de M. G. relativement à l’occupation des parkings en sous sol constituant les lots 34 à 42 de l’état de division de l’immeuble, lesdits parkings étant, en effet, compris dans le bail et dit, eu égard aux circonstances de l’espèce, qu’il n’y avait pas eu, par ailleurs, manquement grave de celui ci auquel il était fait reproche d’un encombrement des parties communes à son obligation contractuelle de ne pas nuire au voisinage et débouté, en conséquence, la SCI SAINT PRIEST NEOUX de sa demande tendant à la résiliation judiciaire du bail aux torts du concerné, – constaté que les parkings occupés en sous sol par M. G. et compris comme susdit dans le bail litigieux étaient, en fait, propriété de la SCI VENDEENNE et de la SCI du 106 rue de Montreuil et ordonné, en conséquence sur demande de celles ci, l’expulsion du concerné desdits parkings passé le délai de cinq mois de la signification de l’arrêt ; – avant dire droit sur la demande de M. G. tendant à voir dire le bail résilié aux torts de la bailleresse et aux fins de se voir allouer des dommages intérêts et de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation par lui due, ordonné une expertise confiée à M. FRUCHTER avec mission " d’indiquer la manière dont était actuellement répartie l’activité de réparation et vente de véhicules de M. G. entre les locaux du rez de chaussée et les parkings en sous sol, de préciser la surface exacte des locaux loués à M. G. au rez de chaussée et la surface exacte des parkings en sous sol appartenant à la SCI VENDEENNE et à la SCI du 106 rue de Montreuil, de donner avis sur l’incidence de la privation des parkings en sous sol sur l’activité et de dire notamment si l’impossibilité d’utiliser les parkings en sous sol rendait impossible la poursuite de l’exploitation, de relever et chiffrer les éléments du préjudice par rapport à une perte totale ou partielle d’exploitation et, enfin, de déterminer l’indemnité d’occupation due pour les parkings en sous sol à la SCI VENDEENNE et à la SCI du 106 rue de Montreuil ainsi que l’indemnité d’occupation qui pourrait éventuellement être due par lui à la SCI SAINT PRIEST NEOUX pour les locaux du rez de chaussée, sursis à statuer sur tes demandes des parties au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et sur les dépens ;

M. FRUCHTER, dans son rapport du 24/2/2005 a : – indiqué que l’activité proprement dite de M. G. consistant en garage , réparation et vente de véhicules, était située au rez de chaussée où étaient effectuées les réparations et les préparations des véhicules destinés à la vente ,1^e sous sol servant à stocker les véhicules en attente de réparation , de préparation ou de revente ; – indiqué que, sur la base des observations du cabinet d’architecte ALTER EGO, la surface des locaux en rez de chaussée s’établissait à 240 m2 représentant 68% de la surface totale des locaux et parkings et que celle des 9 parkings occupés en sous sol s’établissait à 112,50 m2 représentant 32% de la surface totale des locaux et parkings, ce sans tenir compte du fait que les parkings nécessitaient des surfaces de circulation , les surfaces en tenant compte de ces surface de circulation s’établissant à 240 m2 pour le rez de chaussée et à 168,75 m2 pour les 9 parkings en sous sol ; – estimé que la privation des 9 parkings en sous sol entraînerait probablement d’importantes perturbations dans le fonctionnement du garage puisque en 2002 et 2003, 5 à 6 véhicules en moyenne y avaient été stockés pour l’activité de vente et d’achat et que, dans ces conditions, l’activité de revente des véhicules après réparation semblait condamnée ; – estimé que le préjudice de M. G. correspondait à la disparition de l’activité de revente de véhicules représentant environ 39% du chiffre d’affaire avec incidence également sur une partie des activités de réparations et remorquage faute de disposer des surfaces nécessaires à l’activité et évalué le préjudice à 78114 € (5123 95 F) pour la seule activité vente de véhicules et à une somme de 120 176 € (788 304 F) en tenant compte de l’incidence sur les activités de réparation et de remorquage; – estimé le préjudice dans l’hypothèse d’une perte totale d’exploitation correspondant à une perte du fonds, à la somme de 200 293 € (1 313 837 F) augmentée, au titre des frais de remploi, d’une somme de 7 811 € , de 12018 € ou de 20 229 € selon les trois hypothèses ci dessus envisagées de perte de l’activité vente exclusivement, de perte de l’activité vente avec incidence sur l’activité réparation et remorquage ou de perte totale d’exploitation, la somme à ce titre étant augmentée, dans chacune de ces trois hypothèses, d’une somme de 14527 € au titre du trouble commercial , d’une somme forfaitaire de 1525 € au titre des frais administratifs et des indemnités de licenciement sur justificatifs ; – évalué sur la base d’une surface de 240 m2 et d’un prix unitaire de 90 € et compte d’un abattement de 10% pour précarité à la somme de 19 440 € (127 518 F) par an l’indemnité d’occupation pour les locaux du rez de chaussée et à la somme de 5 346 € (35 067 F) par an sur la base d’un prix annuel de 660 € pour chacun des parkings et compte tenu d’un abattement pour précarité de 10%, l’indemnité d’occupation due pour l’ensemble des 9 parkings en sous sol ;

M. G. a restitué les parkings en sous sol à la bailleresse en date du 5/1/2005 et a quitté les locaux du rez de chaussée le 15/5/2005 ;

Dans ses conclusions après expertise, M. G. , demande à la Cour de :

— débouter la SCI SAINT PRIEST NEOUX de l’ensemble de ses demandes,

— résilier aux torts exclusifs de celle ci le bail conclu entre les parties,

— dire que la restitution des parkings rend inexploitable le fonds de commerce en cause et condamner la SCI SAINT PRIEST NEOUX en réparation du préjudice consécutif à la perte du fonds à lui payer la somme de 200 293 € au titre de l’indemnité principale d’éviction et de 20 229 € pour frais de remplois, 14 527 € pour trouble commercial, 1525 € pour frais administratifs, 4509,91 € pour indemnités de licenciement,

— dire que l’indemnité d’occupation due par M. G. pour l’occupation des parkings du 18/2/2004 au 5/1/2005 , soit la somme de 4687 € , viendra en déduction des sommes versées par la bailleresse à titre de dommages intérêts et qu’il en sera de même pour l’indemnité d’occupation des locaux du rez du chaussée après déduction des loyers déjà versés ;

— condamner la SCI SAINT PRIEST NEOUX au paiement d’une somme de 9000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise ;

La SCI SAINT PRIEST NEOUX, la SCI VENDEENNE et la SCI du 106 rue de Montreuil, demandent de leur côté à la Cour de :

— débouter M. G. de sa demande en résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI SAINT PRIEST NEOUX,

— dire que M. G. ne saurait revendiquer en réparation du préjudice résultant de la restitution des parkings une somme supérieure à 78 114 € ,

— condamner M. G. à régler aux concluantes la somme de 6 840 € à titre d’indemnité d’occupation et d’ordonner la compensation de cette somme avec celle éventuellement due à M. G. ,

— condamner M. G. au paiement, au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, d’une somme de 3100 € au profit de la SCI SAINT PRIEST NEOUX et d’une somme de 1550 € chacune au profit de la SCI VENDEENNE et de la SCI du 106 rue de Montreuil et condamner celui ci aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

CECI ETANT EXPOSE,

LA COUR,

SUR LA DEMANDE DE M. G. A. F. DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL DU BAIL A. TORTS EXCLUSIFS DE LA BAILLERESSE,

Considérant que M. G. fait notamment valoir, à cet égard, que l’obligation où il s’est trouvé de restituer les parkings en sous sol suite à l’arrêt du 18/2/2004 le rend fondé à invoquer un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible en contravention aux dispositions de l’article 1719 du code civil, ce à quoi la SCI SAINT PRIEST NEOUX rétorque qu’elle n’avait aucune obligation de délivrance pour ces parkings sur lesquels elle ne disposait d’aucun droit ni titre ;

Considérant que la SCI SAINT PRIEST NEOUX qui a inclus les parkings dans le bail litigieux avait nécessairement la jouissance de ceux ci, ceci s’expliquant comme relevé dans les motifs de l’arrêt du 18/2/2004 par les liens existant entre la concernée et la SCI VENDEENNE et la SCI du 106 rue de Montreuil, la SCI SAINT PRIEST NEOUX ayant pour gérante M^me C. laquelle est aussi associée dans la SCI du 106 rue de Montreuil et gérante de la SOGI, mandataire de la SCI SAINT PRIEST NEOUX, la SCI VENDEENNE ayant, elle, pour gérant, M. Pierre C. , époux de M^me C. lequel est lui même associé dans la SCI SAINT PRIEST NEOUX;

Considérant que la privation des parkings en cause dont la restitution a été revendiquée par les propriétaires, la SCI VENDEENNE et la SCI du 106 rue de Montreuil et ordonnée par la Cour dans son arrêt susvisé du 18/2/2004 est constitutif de la part de la SCI SAINT PRIEST NEOUX qui n’ignorait rien de la situation exacte quant à la propriété des parkings, d’un manquement grave à son obligation de délivrance et de jouissance paisible justifiant la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs à la date du 18/2/2004 eu égard au fait que cette restitution a eu pour conséquence, ainsi qu’il le sera vu plus bas, une impossibilité de poursuivre l’exploitation ;

Qu’il sera donc fait droit à la demande de ce chef de M. G. , la résiliation judiciaire du bail étant à effet du 18/2/2004 ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de M. G. , celui ci ayant quitté les lieux et remis les clés à la SCI SAINT PRIEST NEOUX le 15/5/2005;

SUR L’INDEMNISATION DU PRÉJUDICE CONSÉCUTIF À LA RESTITUTION DES PARKINGS,

Considérant que M. G. estime que son préjudice doit être évalué sur la base d’une perte de son fonds, faisant valoir à cet égard que les parkings servaient à stocker les véhicules en attente de réparation aux fins de revente et les véhicules en attente de réparation, ces deux activités constituant une marge bénéficiaire importante et étant indispensables à la survie de l’exploitation qui, réduite à de petites interventions rapides, deviendrait déficitaire comme d’ailleurs vérifié par la baisse du chiffre d’affaires depuis la restitution des parkings intervenue le 5/1/2005, la situation déficitaire où il s’est trouvé depuis cette date l’ayant, selon lui, contraint à fermer son garage le 15/5/2005 avec restitution les clés de la totalité des locaux à la bailleresse, la SCI SAINT PRIEST NEOUX estimant, pour sa part, que l’impossibilité de poursuivre l’exploitation dans les lieux n’est pas vérifiée, M. G. ne pouvant tout au plus prétendre, selon elle, qu’à l’indemnisation de l’impossibilité de poursuivre l’activité de revente après réparation, préjudice par elle évalué à la somme de 78114 € retenue, de ce chef, par l’expert ;

Considérant que les 9 parkings en sous sol servant, comme indiqué au rapport d’expertise, à stocker les véhicules en attente de réparation / préparation ou de revente, 1a privation de ces parkings entraînait inévitablement, comme le relève justement l’expert ,1a disparition de l’activité de revente de véhicules représentant 39% du chiffre d’affaires avec incidence également sur une partie des activités de réparations et remorquage ;

Que l’incidence globale sur l’activité ressortant, au vu du rapport d’expertise, à 60% du chiffre d’affaires, la suppression des 9 parkings en sous sol conduisait comme le soutient M. G. à rendre l’activité (qui ne pouvait plus être que de simple petit entretien) déficitaire, cette situation étant vérifiée par la chute du chiffre d’affaire attestée par M. S. , expert comptable pour janvier 2005 (étant rappelé que les 9 parkings ont été restitués le 5/1/2005) et étant confortée par l’avis de celui ci dans son attestation du 25/2/2005 selon lequel le niveau d’affaires, par suite de la suppression des parkings, « semblait insuffisant pour pouvoir couvrir l’ensemble des charges d’exploitation ,1a continuité de l’exploitation semblant compromise » ;

Considérant que M. G. ayant, dans cette situation été contraint, sous peine d’accroître le déficit d’exploitation, de cesser son activité dans les lieux en cause, il convient de retenir que la suppression des parkings en sous sol a entraîné la perte totale de l’exploitation ;

Considérant que le préjudice de ce chef s’établit, au vu du rapport d’expertise dont les conclusions apparaissent devoir être entérinées , à la somme de 200 293 € (1313 83 7 F) correspondant à la valeur du fonds, somme à laquelle il convient d’ajouter les sommes retenues au rapport d’expertise au titre des préjudices annexes (frais de remploi pour 20 229 € , trouble commercial pour 14 527 € et frais administratifs pour 1525 € ) outre les indemnités de licenciement s’établissant, au vu du justificatif produit, à la somme de 4509,91 € ;

Que la SCI SAINT PRIEST NEOUX sera donc déclarée redevable à M. G. d’une somme globale de 241 083,9l € (1 581 406,7 F) à titre de dommages intérêts ;

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION,

Considérant que M. G. est redevable d’indemnités d’occupation à la SCI VENDEENNE et à la SCI du 106 rue de Montreuil concernant les parkings en sous sol pour la période courue du 18/2/2004, date de l’arrêt ayant ordonné leur restitution à celles ci, jusqu’au 5/1/2005 , date à laquelle cette restitution a été opérée et qu’il est, par ailleurs redevable d’indemnités d’occupation à la SCI SAINT PRIEST NEOUX concernant les locaux du rez de chaussée pour la période du 18/2/2004 au 15/5/2005, date à laquelle les clés ont été par lui remises ;

Que ces indemnités d’occupation seront fixées, au vu du rapport d’expertise dont les conclusions sur ce point seront également entérinées, à la somme de 5 346 € par an sur la base d’un prix unitaire de 660 € et d’une surface de 9m2 avec abattement de précarité de 10% concernant les parkings en sous sol et à la somme de 19 440 € par an sur la base d’un prix unitaire de 90 € et d’une surface de 240m2 avec abattement de précarité de 10% concernant les locaux du rez de chaussée;

Qu’il est dû sur ces bases par M. G. concernant les parkings en sous sol, une somme globale de 4702 € à la SCI VENDEENNE et à la SCI du 106 rue de Montreuil pour la période du 18/2/2004 au 5/1/2005 et concernant les locaux du rez de chaussée une somme globale de 24 140 € à la SCI SAINT PRIEST NEOUX pour la période du 18/2/2004 au 15/5/2005 ;

Considérant que des sommes dues à ce titre par M. G. à la SCI SAINT PRIEST NEOUX pour les locaux du rez de chaussée devront être déduites les sommes versées par M. G. au titre des loyers pour la période considérée et qu’il sera ordonnée compensation entre les sommes dues, cette déduction opérée, par M. G. à la SCI SAINT PRIEST NEOUX et les dommages intérêts à ce dernier dus par la SCI SAINT PRIEST NEOUX au titre de l’indemnisation du préjudice pour perte d’exploitation ;

SUR LA DEMANDE DES PARTIES AU TITRE DE L’ARTICLE 700 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE,

Considérant que la SCI SAINT PRIEST NEOUX qui devra supporter la charge des dépens ne saurait solliciter indemnité de ce chef ;

Considérant, concernant la demande au même titre des autres parties, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge de M. G. les frais par lui exposés pour assurer sa défense et faire valoir ses droits, une somme de 3000 € lui étant allouée à cet égard ; qu’il n’est pas, en revanche , inéquitable de laisser à la charge de la SCI VENDEENNE et de la SCI du 106 rue de Montreuil les frais par celles ci exposés dans l’instance, leur demande à cet égard étant donc rejetée ;

PAR CES MOTIFS,

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Vu les arrêts du 6/11/2002 et du 18/2/2004,

Vu le rapport d’expertise de M. FRUCHTER,

Infirme le jugement déféré en ses dispositions relatives au rejet de la demande d’indemnisation du préjudice allégué par M. G. et y ajoutant,

Prononce, à effet du 18/2/2004, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SCI SAINT PRIEST NEOUX pour manquement à son obligation de délivrance et à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux au preneur,

Constate que M. G. a restitué les parkings à la SCI VENDEENNE et à la SCI du 106 rue de Montreuil le 5/1/2005 et remis les clés des locaux du rez de chaussée à la SCI SAINT PRIEST NEOUX en date du 15/5/2005,

Dit que la restitution des parkings en sous sol à laquelle M. G. a été contraint par l’arrêt du 18/2/2004 a eu pour conséquence l’impossibilité pour lui de poursuivre son exploitation ;

Condamne la SCI SAINT PRIEST NEOUX à payer à M. G. en réparation de ce préjudice une somme globale de 241 083,91 € ;

Dit M. G. redevable à la SCI VENDEENNE et à la SCI du 106 rue de Montreuil d’indemnités d’occupation concernant les parkings en sous sol pour la période du 18/2/2004 au 5/1/2005,

Fixant celles ci sur la base de 5 346 € par an, dit M.. G. redevable à ce titre à la SCI VENDEENNE et à la SCI du 106 rue de Montreuil pour la période susvisée d’une somme de 4 702 € ;

Dit M. G. redevable à la SCI SAINT PRIEST NEOUX d’indemnités d’occupation concernant les locaux du rez de chaussée pour la période du 18/2/2004 au 15/5/2005 ;

Fixant celles ci sur la base de 19 440 € par an, dit M. G. redevable à ce titre à la SCI SAINT PRIEST NEOUX pour la période susvisée d’une somme de 24 140 € ;

Dit que de cette dernière somme correspondant aux indemnités d’occupation pour les locaux du rez de chaussée seront déduites les sommes versées par M. G. à la SCI SAINT PRIEST NEOUX au titre des loyers pour la période considérée ;

Ordonne compensation entre les sommes dues par M. G. (après la déduction ci dessus opérée des loyers versés) à la SCI SAINT PRIEST NEOUX au titre des indemnités d’occupation et les dommages intérêts à ce dernier dus par la SCI SAINT PRIEST NEOUX au titre de l’indemnisation du préjudice pour perte d’exploitation ;

Condamne la SCI SAINT PRIEST NEOUX à payer à M. G. une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Déboute la SCI SAINT PRIEST NEOUX ainsi que la SCI VENDEENNE et la SCI du 106 rue de Montreuil de leur demande du même chef à rencontre de M. G. ,

Condamne la SCI SAINT PRIEST NEOUX aux dépens de première instance et d’appel, en ce inclus les frais d’expertise, et ordonne la distraction des dépens d’appel au profit de la SCP NABOUDET HATET.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,