Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

14^e Chambre – Section A

ARRET DU 25 FEVRIER 2009

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/19412

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Septembre 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/56980

APPELANTE

Madame Y X

XXX

78100 SAINT-GERMAIN-EN-LAYE

représentée par la SCP BERNABE – CHARDIN – CHEVILLER, avoués à la Cour

assistée de M^e BEJAT Olivier, avocat au barreau de PARIS, toque : C301

INTIMEE

SOCIETE ETINCEL’COIFFURES

XXX

XXX

représentée par la SCP MONIN – D’AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour

assistée de Maître ALBOZED Maryse, substituant Maître Yves BAKRA avocat au barreau de PARIS, toque E 973

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2009, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Z A, président

Monsieur Renanud BLANQUART, conseiller

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame B C

ARRÊT :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par Monsieur Z A, président

— signé par Monsieur Z A, président et par Madame B C, greffier présent lors du prononcé.

FAITS CONSTANTS :

Par acte du 30 mars 2001, M^me X, représentée par la SA TOUSSAINT, son administrateur de biens, a donné à bail à la SARL NICOGI, aux droits de laquelle est venue, à la suite de la succession de cessions, la SARL ETINCEL’COIFFURES, des locaux commerciaux à usage de coiffure parfumerie soins esthétiques, situés XXX à Paris 16 ème.

Le 19 décembre 2007, M^me X a fait délivrer à la société ETINCEL’COIFFURES un commandement de remettre les locaux en l’état de la location, en invoquant le fait que les caves avaient été transformées, sans autorisation, en local de soins.

Le 8 février 2008, M^me X a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer la somme de 6 990, 82 euros, au titre de loyers impayés, puis l’a assignée devant le juge des référés.

Par ordonnance contradictoire du 24 septembre 2008, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

— donné acte à la société ETINCEL’COIFFUES du paiement de tous les loyers,

— débouté M^me X de ses demandes,

— laissé les dépens à sa charge.

M^me X a interjeté appel le 14 octobre 2008.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2009.

PRETENTIONS ET MOYENS DE M^me X :

Par dernières conclusions du 4 décembre 2008, auxquelles il convient de se reporter, M^me X fait valoir :

— que le fonds de commerce a été cédé, à la suite de la liquidation judiciaire de la société NICOGI, à la société THOMAS P, qui l’a cédé à la société ETINCEL’COIFFURES, les clauses du bail commercial étant reproduites dans l’acte de cession, qu’en dépit de la clause très claire concernant les travaux, la société ETINCEL’COIFFUES a fait effectuer dans les lieux des travaux sans demander l’autorisation du bailleur et sans que l’architecte de ce dernier intervienne, ces travaux ayant, notamment, eu pour objet de transformer les deux caves en sous-sol en locaux de soins accessibles à la clientèle, que la preneuse n’a pas régularisé la situation, en dépit du commandement délivré sur ce point, et qu’elle a ensuite cessé de payer les loyers, ce qui a nécessité la délivrance d’un second commandement,

— que ce second commandement visait la clause résolutoire, que la résiliation était donc automatique, indépendamment de la gravité de la faute, que l’ordonnance doit être infirmée, en ce qu’elle n’a pas constaté la résiliation tout en relevant que les loyers n’avaient pas été payés dans le délai d’un mois, la société ETINCEL’COIFFURES ne saisissant pas le juge d’une demande de délai, que s’agissant des travaux, la réalité des travaux réalisés par la société ETINCEL’COIFFURES n’est pas contestée, qu’il résulte d’un procès-verbal de constat établi unilatéralement par cette dernière, que les locaux du sous-sol sont accessibles à la clientèle, ayant été carrelés et équipés de douches et WC, que la preneuse ne justifie d’aucune autorisation de la propriétaire, au mépris des clauses claires du bail, que les travaux devaient être supervisés par l’architecte de la bailleresse, ce qui n’a pas été le cas, que la décision entreprise devra, donc, également, être infirmée de ce chef, que c’est à tort que le premier juge a considéré qu’il appartenait à la demanderesse d’établir que ces équipements avaient été créés par la locataire sans autorisation, alors que cette preuve résultait des pièces versées aux débats par la société locataire elle-même et de l’aveu judiciaire qu’elle avait fait de la réalisation des travaux, sans être en mesure de produire la moindre autorisation,

— que si la Cour devait s’estimer insuffisamment informée quant à l’existence et à la consistance des travaux réalisés en sous-sol en infraction avec les clauses du bail, il lui est demandé de désigner un expert.

Elle demande à la Cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise,

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 janvier 2008 compte tenu de la non régularisation de la situation dans le délai d’un mois en ce qui concerne les travaux effectués sans autorisation,

En tout état de cause,

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 mars 2008 compte tenu de la non régularisation de la situation dans le délai d’un mois en ce qui concerne la dette locative,

En conséquence,

— prononcer l’expulsion de la société ETINCEL’COIFFURES et de tous occupants de son chef,

— de fixer, à compter de la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, le montant de l’indemnité d’occupation journalière au double du dernier loyer quotidien augmenté des charges et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par la société et de tous occupants de son chef,

Subsidiairement,

— de désigner un expert, avec pour mission de se rendre sur place pour visiter les lieux et se faire donner toutes précisions sur les dates et conditions de réalisation des travaux litigieux par la société ETINCEL’COIFFURES,

— de condamner la société ETINCEL’COIFFURES à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— de condamner la société ETINCEL’COIFFURES aux dépens de première instance, incluant les coûts des commandement visant la clause résolutoire délivrés les 19 décembre 2007 et 8 février 2008, et d’appel,

— de lui accorder le bénéfice des dispositions de l’article 699 du CPC.

PRETENTIONS ET MOYENS DE LA SOCIETE ETINCEL’COIFFURES :

Par dernières conclusions du 31 décembre 2008, auxquelles il convient de se reporter, la société ETINCEL’COIFFURES fait valoir :

— sur le non paiement des loyers, que selon la jurisprudence, le juge des référés peut suspendre les effets de la clause résolutoire et même dire qu’il n’y a lieu à acquisition de cette clause, à la condition d’avoir « accordé auparavant des délais de paiement à la société preneuse », que tel est le cas, la société ETINCEL’COIFFURES ayant sollicité, devant le premier juge, un délai de paiement expirant à la date de l’audience, date à laquelle elle a justifié être à jour de la totalité des sommes dues, que par l’effet dévolutif, la Cour sera fondée à faire droit à la même demande formulée devant elle,

— sur les travaux, que le constat d’huissier établi le 30 juillet 2008, versé aux débats de première instance, était entaché d’une erreur matérielle, qu’elle a, par conséquent, sollicité une nouvelle intervention de l’huissier afin de reprendre la description et la qualification des lieux, que l’appréciation de la nature et de la gravité d’un éventuel manquement du locataire à ses obligations contractuelles échappe à la « compétence » du juge des référés, juge de l’évidence, en présence d’une contestation sérieuse et argumentée de l’existence et de l’étendue de la faute contractuelle allégué, que quand bien même le juge des référés serait compétent, la Cour ne pourrait que rejeter la demande de M^me X, car la disposition invoquée par cette dernière ne saurait être détournée de son objet en étant invoquée de façon abusive, que selon la jurisprudence, la demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire doit être rejetée en présence de travaux ayant conduit à une amélioration des conditions d’exploitation du fonds de commerce, étant relevé que la société ETINCEL’COIFFURES n’a procédé à aucune démolition ni aucun percement ni redistribution des locaux, que les aménagements n’ont concerné que des espaces insusceptibles de recevoir de la clientèle, en sous-sol, et que surtout, ces aménagements ont transformé en locaux sains des pièces sales, vétustes, insalubres et humides, pour le plus grand bénéfice de la bailleresse, qu’il est vrai que l’architecte de la bailleresse n’est pas intervenu, mais que cette dernière ne démontre aucun grief de ce fait, ne justifiant pas de ce que l’intervention de son architecte aurait été nécessaire ou même utile, s’agissant de travaux visant à modifier le revêtement des sols et murs, autrefois en terre battue, qu’il est inexact d’affirmer que les locaux en sous-sol sont pour partie accessibles à la clientèle, alors que la description qui est faite d’un « espace » improprement qualifié cave permet de constater que ne s’y trouvent qu’un paravent, deux étagères, un lavabo et un convecteur électrique, que le changement de l’installation WC pour la rendre conforme aux normes actuelles n’est pas fautif, étant observé que l’imprécision de la désignation des lieux loués (sous-sol plus une partie de sous-sol) ne permet pas d’exclure l’existence initiale d’un WC d’autant plus que la présence de cet équipement est obligatoire dans un local professionnel sédentaire, contractuellement affecté à la réception du public, que les travaux d’aménagement réalisés ne sont pas en eux-mêmes des travaux nécessitant l’autorisation préalable expresse de la bailleresse.

Elle demande à la Cour :

— de dire M^me X irrecevable et mal fondée en son appel,

— de l’en débouter,

Subsidiairement,

— de lui accorder un délai expirant le 10 septembre 2008 ou le 27 janvier 2009 pour s’acquitter des causes du commandement délivré le 8 septembre 2008,

— de constater qu’elle s’est acquittée des causes du commandement dans le délai imparti et qu’elle est en règle de sa dette locative en principal et accessoires,

— de dire, en conséquence, n’y avoir lieu à constatation de la clause résolutoire du bail sur le fondement du commandement du 8 février 2008,

— de constater l’existence d’une contestation sérieuse et de dire n’y avoir lieu à référé sur les causes et conséquences du commandement délivré le 19 décembre 2007,

— de renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir,

Très subsidiairement,

— de dire que les aménagements réalisés et les conditions de leur réalisation ne constituent pas une violation caractérisée des dispositions du bail d’une gravité telle qu’elle justifie la résiliation du bail,

— de débouter à ce titre M^me X de sa demande,

— de la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— de la condamner aux dépens de première instance et d’appel,

— de lui accorder le bénéfice des dispositions de l’article 699 du CPC.

SUR QUOI, LA COUR

Sur la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Considérant que par acte du 19 décembre 2007, M^me X a fait délivrer à la société ETINCEL’COIFFURES un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, « d’avoir à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils lui ont été loués en restituant aux deux caves en sous-sol leur nature de cave » ;

Que la bailleresse invoquait la clause dudit bail faisant obligation au preneur de « ne pouvoir faire dans les lieux loués, ni changements, ni modifications, ni percements de murs ou de planchers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Lesdits travaux ne pourront être exécutés que sous la conduite et le contrôle de l’architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur » ;

Considérant que dans ledit commandement, M^me X reprochait à la société ETINCEL’COIFFURES d’avoir, au mépris des stipulations de cette clause, d’avoir effectué des travaux, ayant eu, notamment, pour objet de transformer les deux caves en sous-sol en locaux de soins, accessibles à la clientèle ;

Que l’appelante ne produit pas la moindre pièce venant étayer sa thèse, se bornant à invoquer un procès-verbal de constat d’huissier établi à l’initiative de la société preneuse elle-même, le 30 juillet 2008 ;

Qu’au regard de constatations faites par cet huissier de justice, huit mois et demi après la délivrance du commandement, rien ne vient attester de ce qu’à la date dudit commandement, la société intimée était en infraction par rapport aux clauses du bail et qu’elle ne se serait pas mise en conformité dans le mois suivant le commandement ;

Considérant que ledit procès-verbal mentionne que "le sous-sol comprend : un palier, à droite ; une cave orientée sur rue, à gauche, un couloir, deux caves sur rue, deux caves sur cour";

Qu’il précise, notamment, s’agissant de la « premier(e) cave/rue/à droite en descendant : »la pièce est utilisée comme pièce de stockage" ; que le fait qu’aient été trouvés dans cette cave : un paravent, deux meubles à étagères, un meuble lavabo avec étagères sur lesquelles reposent des produits d’entretien et que, dans les tiroirs, se trouvent des serviettes, et constaté l’existence d’un convecteur électrique ne prouvent pas un usage autre que celui relevé par le mandataire de justice ;

Que si ce dernier a encore constaté, dans la « 1^re cave sur rue », « une douche dans laquelle (je) constate la présence de fauteuils, de deux meubles, d’un carton et quelques serviettes », ne contredit pas davantage la constatation de l’huissier de ce que « cette cave est utilisée à usage d’entrepôt » ;

Qu’enfin, le procès-verbal relève, de la même manière, que la « 2 ème cave sur rue » « est utilisée comme pièce de stockage » et que s’il a été constaté la présence de WC dans « la 1^re cave sur cour », et l’usage de celle-ci « à la fois comme vestiaires et coin cuisine », enfin, que « la 2^e cave est utilisée à usage de stockage », aucune des constatations faites n’est de nature à corroborer l’allégation, par M^me X, d’une « transformation des deux caves en sous-sol en locaux de soins, accessibles à la clientèle » ;

Que sans entrer dans le débat sur l’amélioration des locaux, celui-ci relevant du juge du fond, force est de constater que les griefs faisant l’objet du commandement du 19 décembre 2007 ne sont pas établis ; qu’il n’y a donc lieu à constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire de ce chef ;

Considérant que M^me X a fait délivrer à la société ETINCEL’COIFFURES un second commandement visant la clause résolutoire, le 8 février 2008, portant sur la paiement d’une somme de 6 990, 82 euros ;

Que la preneuse ne conteste pas ne pas s’être acquittée des causes dudit commandement dans le délai d’un mois suivant sa délivrance ; que les effets de la clause résolutoire se sont donc trouvés acquis le 9 mars 2008 à 0 h ;

Que cependant, la société ETINCEL’COIFFURES justifie avoir payé l’intégralité de la dette pour l’audience qui s’est tenue devant le premier juge, le 10 septembre 2008 ;

Qu’en conséquence, il convient, réformant l’ordonnance sur ce point, d’accorder à l’intimée les délais de paiement qu’elle sollicite, jusqu’à la date de cette audience, de suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce temps, de constater, comme l’a fait le premier juge, que la société preneuse s’est acquittée intégralement de la dette et de dire, en conséquence, que ladite clause est réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’expertise :

Considérant qu’il ne résulte ni de l’assignation introductive d’instance ni de l’ordonnance entreprise que M^me X ait sollicité le prononcé d’une mesure d’expertise devant le premier juge ;

Que cette demande, nouvelle en cause d’appel, doit être déclarée irrecevable, en application des dispositions de l’article 564 du CPC ;

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ETINCEL’COIFFURES les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour la présente instance ;

Considérant que M^me X, qui succombe, devra supporter les dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

PAR CES MOTIFS :

Confirme l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a rejeté les demandes de M^me Y X tendant à faire constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire sur le fondement du commandement du 19 décembre 2007,

La réforme, en ce qui concerne les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 février 2008,

Dit que les effets de la clause résolutoire se sont trouvés acquis le 9 mars 2008 à 0 h,

Accorde à la SARL ETINCEL’COIFFURES un délai pour s’acquitter des causes dudit commandement, jusqu’au 10 septembre 2008,

Suspend jusqu’à cette date les effets du commandement,

Constate qu’au 10 septembre 2008, l’intégralité des causes du commandement a été payée,

Dit qu’en conséquence, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et que le contrat de bail se poursuit entre les parties,

Confirme l’ordonnance pour le surplus,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande d’expertise formée par M^me Y X,

Condamne M^me Y X à payer à la SARL ETINCEL’COIFFURES la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT