COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54F

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 JANVIER 2010

R.G. N° 08/06563

AFFAIRE :

Société D E IARD

…

C/

Société A B

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Juin 2008 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° chambre : 2^e

N° RG : 2005F01971 et

2005F02542

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP DEBRAY-CHEMIN SCP BOMMART MINAULT

SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU M^e Jean-Pierre BINOCHE SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société D E IARD ès qualités d’assureur de la société SEMARELP

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués – N° du dossier 08000699

plaidant par Maître KARILA avocat au barreau de PARIS – P 264-

SOCIETE D’ ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE RENOVATION ET D’EQUIPEMENT DE LEVALLOIS PERRET 'SEMARELP'

Ayant son siège XXX

92300 LEVALLOIS-PERRET

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP BOMMART MINAULT, avoués – N° du dossier 00036126

plaidant par Maître CHEVALIER avocat au barreau de PARIS -R 85-

APPELANTES ET INTIMEES

****************

Société A B venant aux droits de la SNC HÔTEL LEVALLOIS LA SEINE

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU, avoués – N° du dossier 280634

plaidant par Maître DUTEIL de la SELARL CABINET GRIFFITHS-DUTEIL avocat au barreau de LISIEUX

Société AUTOMOBILES Y

Ayant son siège XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-Pierre BINOCHE, avoué – N° du dossier 504/08

plaidant par Maître Alain BOITUZAT avocat au barreau de PARIS

Société D F G venant aux droits de la compagnie UAP ès qualités d’assureur de la société AUTOMOBILES Y

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués – N° du dossier 0845840

plaidant par le Cabinet FIZELLIER avocats au barreau de PARIS -L 198-

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Octobre 2009, Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président,

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller,

Monsieur André DELANNE, conseiller,

qui en ont délibéré,

greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET

****************

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte authentique du 28 mai 1986, la SA AUTOMOBILES Y, ci-après Y, a cédé à la ville de LEVALLOIS PERRET (Hauts-de-Seine), celle-ci ayant exercé son droit de préemption, un site industriel d’une superficie de 10 hectares, situé sur le territoire de la commune, pour un montant de 250 millions de francs (38.112.254, 30 €).

Par acte notarié du même jour, la ville de Levallols-Perret a cédé à son tour à la société d’économie mixte d’aménagement de rénovation et d’équipement de Levallois Perret, ci après SEMARELP, l’ensemble de ces terrains et constructions, à charge pour cette dernière d’exécuter directement à l’égard de Y les obligations de la ville. Le 30 mai 1988, Y, après avoir fait procédé au dégazage des cuves de stockage, a remis le terrain vendu à la SEMARELP, qui a confié à la société SNPR les travaux de démolition complète des installations, travaux achevés en août 1988.

Par acte authentique du 25 mars 1992, la SEMARELP a vendu un lot de cet ensemble, d’une superficie de 4.000 m² environ, XXX, à la SNC HÔTEL LEVALLOIS LA SEINE, ci après HÔTEL LEVALLOIS, aux droits de laquelle vient la SAS A B, pour un montant TC de 111.668.588,32 francs (17.023.766, 54 €).

La société HÔTEL LEVALLOIS a fait procéder, en qualité de maître d’ouvrage, à la construction d’un hôtel de 340 chambres que, par un acte de vente en l’état futur d’achèvement du 28 mai 1997, elle s’est engagée à livrer à la société EVERGREEN LAUREL HÔTEL avant le 28 août 1999.

Elle a obtenu la désignation d’un expert, en la personne de M. C X, pour déterminer l’état des propriétés avoisinantes avant le démarrage des travaux, par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nanterre du 25 juin 1997.

Dans le cadre de sa mission, l’expert a constaté, le 1^er juillet 1997, des infiltrations au niveau du 6^e sous sol de l’immeuble voisin appartenant à la société KLEBAIL, ainsi qu’au 2^e sous sol du parking et de nombreuses fissures.

Parallèlement, par ordonnance du 25 juillet 1997, la société KLEBAIL a obtenu la désignation de M. X en qualité d’expert, après avoir constaté des infiltrations au niveau de l’escalier menant au 6^e sous-sol de son immeuble.

Lors d’une réunion d’expertise, le 3 septembre 1997, la présence de terres polluées a été constatée sur le terrain cédé par la SEMARELP à la société HÔTEL LEVALLOIS, selon le compte rendu écrit de l’expert du 9 septembre 1997. M. X a été de nouveau désigné en qualité d’expert par ordonnance de référé du 9 septembre 1997 avec pour mission de connaître des problèmes de pollution affectant le terrain cédé par Y à la ville de Levallois-Perret, puis cédé à la SEMARELP et à la société HÔTEL LEVALLOIS.

Ces opérations d’expertise ont notamment été rendues communes aux parties suivantes :

— par ordonnance du 28 octobre 1997, à Y, précédent propriétaire exploitant du terrain et à la société SNPR, démolisseur de l’usine,

— par ordonnance 1^er décembre 1997, à la société UAP aux droits de laquelle vient la SA D E IARD, assureur de la SEMARELP,

— par ordonnance du 14 avril 1998, à la société UAP aux droits de laquelle vient la SA D F G, assureur de Y.

Monsieur X a déposé son rapport le 17 décembre 2004, dans lequel il conclut à une pollution du terrain par fuite lente de gazole provenant d’une cuve enterrée, exploitée en son temps par Y.

Par actes des 26 avril et 13 juin 2007 la SNC HÔTEL LEVALLOIS aux droits de laquelle vient la SAS A B, a fait assigner les sociétés SEMARELP, Y, D E IARD et D F G aux fins de les voir condamner in solidum, au visa des articles 1641 et suivants et 1382 et suivants du code civil , des lois des 15 juillet 1975 et 19 juillet 1976, de la directive européenne 75 / 442 / CEE du 15 juillet 1975 et du rapport d’expertise de M. X du 17 décembre 2004, à lui payer la somme de 3.027.663, 27 € HT à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice et celle de 60.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 13 juin 2008 le tribunal de commerce de Nanterre a :

— joint les causes enrôlées sous les n° 2005 F 01971 et 2005 F 02542,

— reçu la SAS A B, venant aux droits de la SAS DUMINVEST, elle même venant aux droits de la SNC HÔTEL LEVALLOIS LA SEINE, en son intervention volontaire,

— dit la SEMARELP non fondée en sa demande de prescription de l’action intentée par la SAS A PARTICIPATION à son encontre,

— condamné la SEMARELP et la SA AUTOMOBILES Y à payer chacune à la SAS A B la somme de 1.085402, 62 € de dommages-intérêts et débouté du surplus,

— condamné la société D E IARD à garantir à hauteur de 754.622, 63 € la SEMARELP de la condamnation prononcée à son encontre au profit de la société A B,

— débouté la SA AUTOMOBILES Y de son appel en garantie dirigé contre la société D F G,

— condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

* la SEMARELP à payer à la SAS A B la somme de 15.000 € et à la société D F G la somme de 5.000 €, déboutant pour le surplus,

* la SA AUTOMOBILES Y à payer à la SAS A B la somme de 15.000 € et à la société D F G la somme de 8.000 €, déboutant pour le surplus,

* la SA D E IARD à payer à la SAS A B la somme de 15.000 € et à la société D F G la somme de 5.000 €, déboutant pour le surplus,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la SEMARELP et la SA AUTOMOBILE Y à payer par moitié les dépens, y compris les frais d’expertise,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La SEMARELP et la SA D E IARD ont relevé appel de ce jugement par déclarations remises au greffe le 8 août 2008.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 octobre 2009.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 31 août 2009 par lesquelles la société d’économie mixte d’aménagement de rénovation et d’équipement de Levallois-Perret, SEMARELP, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, débouter la société A B de l’intégralité de ses demandes dirigées contre elle,

— subsidiairement,

* condamner la société AUTOMOBILES Y et son assureur D F G à la garantir de l’intégralité des condamnations éventuellement prononcées contre elle,

* condamner la société D E à la garantir de l’intégralité des condamnations éventuellement prononcées contre elle,

* dire que le plafond de garantie de la société D E est de 1.524.490, 17 €,

* dire que sa franchise est au maximum de 7.522, 45 €,

— condamner la société A B, subsidiairement les sociétés AUTOMOBILES Y, D F G et D E

aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à lui payer la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 9 octobre 2009 par lesquelles la SA D E IARD, appelante, invite la cour à :

à titre principal,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a invalidé la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente du 28 mai 1986 entre la société SEMARELP et la SNC HÔTEL LEVALLOIS LA SEINE, aux droits de laquelle vient la société A B,

en conséquence,

— dire et juger non fondée l’action contractuelle en garantie des vices cachés introduite par la société A B à l’encontre de la société SEMARELP,

— dire et juger non fondées les demandes formulées à son encontre en sa qualité d’assureur de la SEMARELP,

— infirmer le jugement déféré de ce chef,

— prononcer sa mise hors de cause pure et simple de ce chef,

à titre subsidiaire,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé applicable au sinistre l’extension de la garantie de base à l’assurance de dommages spécifique couvrant l’assuré au titre de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil, lorsque celui-ci intervient en qualité de marchand de biens,

— dire et juger que la SEMARELP est intervenue en qualité d’aménageur, dans le cadre d’une zone d’aménagement concertée et non en qualité de marchand de biens,

en conséquence,

— infirmer le jugement déféré de ce chef,

— dire et juger que les garanties du contrat d’assurance 'responsabilité civile des maîtres d’ouvrage', au titre de la garantie de base et de ses extensions ne sont pas susceptibles de trouver application au présent litige,

— prononcer sa mise hors de cause pure et simple,

— rejeter les demandes comme étant non fondées,

en tout état de cause,

— constater que l’article 6, page 6 des conditions générales, exclut de l’ensemble des garanties du contrat d’assurance souscrit auprès d’elle « les dommages résultant d’atteintes à l’environnement qui ne sont pas générés, développés ou propagés accidentellement »,

— constater que la pollution invoquée, objet du présent litige, s’est déroulée de façon lente et progressive, sur une vingtaine d’années,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu que cette pollution ne présentait pas le caractère de soudaineté nécessaire pour caractériser l’ atteinte à l’environnement accidentelle,

en conséquence et en toute hypothèse,

— dire et juger que les garanties du contrat d’assurances 'responsabilité civile des maîtres d’ouvrages’ ne sont pas susceptibles de trouver application aux dommages de pollution qui résultent d’une atteinte à l’environnement non accidentelle, expressément exclue des garanties du contrat en application de l’article 6, page 6 des conditions générales,

en conséquence,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il est entré en voie de condamnation à son encontre, les garanties du contrat n’étant pas susceptibles de trouver application au présent litige,

— rejeter les demandes comme étant non fondées,

à titre subsidiaire et en toute hypothèse,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé applicables les limites et le montant des garanties accordées, notamment les plafonds de garantie et franchise devant rester à la charge de l’assuré,

en l’occurrence,

— constater que le plafond total des garanties de base du contrat d’assurance prévoit, au titre des dommages matériels et immatériels, un plafond de 1.524.490 €, dont un plafond de 5.000.000 F, soit 762.245,08 €, au titre des dommages immatériels,

— constater que la garantie spécifique afférente aux 'vices imprévisibles du sol’ couvrant le coût des travaux supplémentaires, s’exerce quant à elle dans une limite de garantie de 2.000.000 F, soit 304.898,03 €,

en conséquence,

— dire et juger que le montant total de garantie, eu égard au plafond de garantie et aux demandes de la société A B, ne saurait excéder le plafond de garantie prévu par la garantie spécifique 'vices imprévisibles du sol’ à hauteur de 304.898,03 €,

subsidiairement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu le plafond de garantie au titre des dommages matériels, s’élevant à la somme de 5.000.000 F, soit 762.245,08 €, et le montant de la franchise s’élevant à la somme de 7.622,45 €,

en tout état de cause, sur les appels en garantie formés par elle au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de la loi du 19 juillet 1976 codifié au code de l’environnement sous les articles L 511-1 et suivants et notamment L 514-20, subsidiairement 1382 et suivants du code civil,

— constater que la pollution a pour origine les activités industrielles du dernier exploitant, la société AUTOMOBILES Y, durant ses années d’activité,

— constater l’absence de toute responsabilité de la SEMARELP dans la survenance de la pollution des terrains, vendus par la société AUTOMOBILES Y,

en conséquence,

— dire et juger pleinement responsable la société AUTOMOBILES Y de la survenance de la pollution affectant les sols vendus à la Société SEMARELP,

— condamner la Société AUTOMOBILES Y à la relever et garantir intégralement en sa qualité d’assureur de la SEMARELP, de toute condamnation qui pourrait, par extraordinaire, être prononcée à son encontre au titre de la pollution invoquée par la société A B et de ses conséquences, 'en ce comprenant l’article 700 du code de procédure civile, les frais d’expertise et le montant des dépens',

— condamner in solidum la société A B et la SEMARELP à lui régler une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tout succombant aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 26 octobre 2009 par lesquelles la SAS A B, venant aux droits de la SNC HÔTEL LEVALLOIS LA SEINE, intimée ayant relevé appel incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré sauf à :

* dire que la responsabilité de la société AUTOMOBILES Y peut être retenue en priorité sur un fondement contractuel,

* dire que la société D E devra garantir intégralement la SEMARELP sans pouvoir lui opposer de plafond ou franchise,

* porter le montant des condamnations de la SEMARELP et de la société AUTOMOBILES Y à 3.027.663, 27 € de dommages-intérêts tous préjudices confondus,

— y ajouter la condamnation de la SEMARELP, de la SA AUTOMOBILES Y et de la société D E IARD, ès qualités d’assureur de SEMARELP, à lui payer la somme de 8.000 € chacune au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’à supporter les dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions en date du 26 mai 2009 par lesquelles la SA D F G, intimée ayant relevé appel incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré inapplicable la police souscrite par la société Y auprès d’elle,

— constater que ses garanties concernent exclusivement les sites en activité au 1^er janvier 1994,

— dire et juger que les garanties ne sont pas mobilisables s’agissant du site litigieux dont l’activité a cessé en 1986,

— constater que l’application du contrat d’assurance souscrit par la société Y auprès d’elle est conditionnée par l’existence d’une atteinte accidentelle et soudaine relevant de la responsabilité de son assuré,

— constater que l’expert judiciaire conclut à l’existence d’un phénomène graduel et progressif et qu’il a expressément exclu le caractère de soudaineté conditionnant l’existence d’un sinistre accidentel,

— dire et juger que ses garanties n’ont pas vocation à intervenir quand bien même la responsabilité de la société Y serait par extraordinaire retenue,

— débouter la société Y ainsi que toute autre partie de l’ensemble de ses demandes à son encontre et prononcer sa mise hors de cause,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de la société Y au visa des dispositions des articles 1382 et suivants du code civil,

— dire et juger que la responsabilité de la société Y n’est pas susceptible d’être recherchée sur le fondement de la responsabilité délictuelle compte tenu de la chaîne des contrats existant entre les parties,

— dire et juger qu’aucune faute ne saurait être mise à la charge de la société Y,

— dire et juger mal fondée la demande dirigée à l’encontre de la société Y et de son assureur sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil en l’absence de preuve de l’existence de vices cachés lors de la vente intervenue le 28 mai 1986 et de l’impropriété à l’usage subie par la SEMARELP,

— déclarer valide la clause d’exclusion de garantie figurant aux conventions régularisées entre la société Y et la SEMARELP, opposables tant à cette dernière qu’à la société A B, confirmant ainsi le jugement entrepris,

— débouter la SEMARELP et la société A B de leurs prétentions dirigées contre elle et la société Y,

— subsidiairement, sur le quantum, dire et juger que le préjudice prétendument subi par la société A B résultant du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu avec la société EVERGREEN LAUREL HÔTEL est inopposable à la société Y et son assureur,

— débouter la société A B de l’ensemble de ses prétentions dirigées contre la société Y et son assureur,

— à titre infiniment subsidiaire, dire et juger que le phénomène de pollution s’est nécessairement poursuivi après la cession du terrain par la société Y le 28 mai 1986, et en particulier pendant la période au cours de laquelle la SEMARELP en était propriétaire,

— dire et juger que la SEMARELP doit être tenue responsable, tout du moins partiellement, du préjudice allégué, qu’elle n’a pas interrompu alors qu’elle en avait la maîtrise et était gardienne du site,

— condamner la SEMARELP à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient par extraordinaire éventuellement prononcées à son encontre, en principal, frais et accessoires,

— dire et juger qu’elle est bien fondée à opposer à toutes parties les limites et conditions de ses obligations contractuelles telles qu’elles sont définies aux conditions générales et particulières de sa police, en particulier le montant de son plafond de garantie et de sa franchise,

— condamner tout succombant aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 26 octobre 2009 par lesquelles la SA AUTOMOBILES Y, intimée ayant relevé appel incident, demande à la cour de :

— au vu du principe du non cumul des responsabilités civiles contractuelles et quasi délictuelles, réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu sa responsabilité sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil et déclarer, en conséquence, les sociétés SEMARELP et A B irrecevables en leurs demandes dirigées sur ce fondement à son encontre, ou à défaut mal fondées et les en débouter,

— s’agissant de la responsabilité contractuelle fondée sur la garantie des vices cachés et, au vu des articles 1641 et suivants du code civil,

— constater que les conditions requises pour permettre la mise en oeuvre de cette garantie ne sont pas applicables en l’espèce,

— subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les sociétés SEMARELP et A B de leur action sur le fondement de la garantie des vices cachés en faisant application de la clause de non garantie de l’état du sol figurant au contrat de vente,

— subsidiairement, si sa responsabilité était retenue sur le fondement de l’article 1382 du code civil, dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute,

— s’agissant du préjudice dont il est demandé réparation, dire et juger qu’en application de l’article 1165 du code civil, le préjudice prétendument subi par la société A B et résultant de l’exécution par elle du contrat de vente en l’état futur d’achèvement souscrit avec la société EVERGREEN lui est inopposable,

— constater en outre que ce préjudice est déterminé exclusivement en considération de l’usage futur urbain du site alors qu’elle n’est pas tenue de la remise en état du site pour un tel usage,

— constater qu’aucun lien direct de cause à effet entre la présence d’hydrocarbure dans les terres et la nécessité de leur excavation n’est démontré, faute pour l’expert d’avoir suivi les prescriptions en matière d’évaluation des risques des sols pollués résultant du guide de gestion des sites potentiellement pollués,

— en conséquence, réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et débouter les sociétés SEMARELP et A B de leurs demandes formées à son encontre,

— à titre infiniment subsidiaire, débouter les sociétés SEMARELP et A B de leur appel,

— condamner la société D F G à la garantir intégralement des condamnations prononcées, en exécution du contrat d’assurances souscrit le 9 janvier 1997,

— condamner la société A B aux dépens et à lui payer la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Sur la réalité de la pollution du terrain ayant appartenu à la société Y et acquis par la SEMARELP, puis par la société A B

Sur l’origine de propriété du terrain vendu à la société A B

Considérant que la société Y a exploité jusqu’au 8 avril 1988 , date de la déclaration de cessation d’activités au préfet du département des Hauts-de- Seine, une usine de construction de véhicules automobiles située à Levallois-Perret, 54 quai Michelet ; que la société Y a vendu par acte notarié du 26 mai 1986 à la ville de Levallois-Perret cet ensemble immobilier à usage industriel et commercial situé dans cette commune, composé de 4 lots distincts d’une superficie totale de 99.608 m² ; que la ville de Levallois-Perret a cédé, par acte du même jour, à la SEMARELP les constructions et terrains qu’elle venait d’acquérir ; que par acte authentique du 25 mars 1992 la SEMARELP a vendu à la société HÔTEL LEVALLOIS LA SEINE aux droits de laquelle est venue la société DUMINVEST puis la société A B, un lot de cet ensemble immobilier d’une superficie de 4.026 m² ; que la société A B a entrepris en qualité de maître d’ouvrage la construction sur ce terrain d’un hôtel de 340 chambres qu’elle a vendu en l’état futur d’achèvement à la société EVERGREEN LAUREL HÔTEL aux termes d’un acte authentique du 28 mai 1997 ;

Sur la découverte de la pollution

Considérant qu’au cours des travaux de construction de cet hôtel, le 15 septembre 1997, les entreprises qui travaillaient sur le chantier ont mis à nu une cuve enterrée contenant des produits polluants ; que la société A B, à l’époque dénommée HÔTEL LEVALLOIS LA SEINE, a obtenu la désignation d’un expert en la personne de M. X, déjà désigné précédemment dans le cadre d’un 'référé préventif', par ordonnance du 19 septembre 1997 au contradictoire de la SEMARELP, les opérations d’expertises étant rendues communes à la société Y par ordonnance de référé du 28 octobre 1997 ;

Sur le rapport d’expertise de M. X clos le 17 décembre 2004

Considérant que l’expert attribue l’origine de la pollution à la présence de deux cuves de fioul, installées quand l’usine était en activité, à 13 mètres de la lentille de pollution ; qu’il indique que ces cuves ont été affectées par des fuites par suite d’un phénomène d’oxydation et que ces écoulements sont à l’origine de la pollution ; que selon l’expert, l’enlèvement des terres polluées a été la seule solution technique praticable pour éliminer toute trace de pollution ;

Considérant que la société Y conteste le rapport d’expertise en faisant valoir que le fait générateur de pollution ne ressort pas avec certitude des constatations de l’expert en ce sens que celui ci a entériné, avant qu’elle ne soit attraite en la cause (elle n’a participé aux opérations d’expertises qu’à partir du 23 décembre 1997) les dispositions techniques prises par le conseil technique et prestataire de la société HÔTEL LEVALLOIS LA SEINE consistant à excaver les terre prétendument pollués en fonction de critères non discutés contradictoirement fixant le seuil de dépollution en hydrocarbures totaux de 500 mg /kg, qu’il l’a déclarée responsable de la pollution dès le 15 octobre 1997, avant que l’expertise lui ait été rendue commune, qu’il a inventé dans son rapport la thèse selon laquelle la présence de deux cuves de stockage de fioul d’une capacité chacune de 30 m³ installées au cours de l’exploitation de l’usine, à 13 mètres de la pollution constatée, conduit à penser que ces cuves se seraient oxydées, ce qui aurait provoqué des fuites de gazole à l’intérieur du sol et que telle serait l’origine de la pollution, que le calcul de l’expert selon lequel cette fuite a probablement correspondu à 20 litres par semaines, soit sur une période de 20 ans, une quantité de 40 tonnes de polluant, est purement hypothétique et n’a pas fait l’objet de constatations contradictoires, qu’il omet dans son rapport la question du seuil à partir duquel des terrains peuvent être considérés comme pollués ; qu’elle soutient en outre que la nature précise du facteur polluant n’a pas été identifiée avec précision, si ce n’est qu’il s’agit d’un composé de type gazole vieilli qui n’est pas spécifique d’une activité industrielle contemporaine de la période d’exploitation de l’usine, qu’il n’a pas été décelé de trace de pollution par ce composé de terres situées entre le lieu d’installation des cuves incriminées et la lentille de pollution observée, soit plus de 13 mètres ; que cette pollution, découverte 10 ans après qu’elle a libéré les lieux peut provenir d’autres causes telle qu’un accident survenu sur une cuve d’alimentation des engins utilisés pour la démolition des bâtiments de l’usine ou des engins employés pour la construction de l’hôtel ; que si l’hypothèse de l’expert était retenue, cette source de pollution et sa constatation seraient apparues évidentes lors de l’extraction des cuves enterrées et leur enlèvement, ce qui n’a jamais été signalé ;

Considérant toutefois qu’il résulte du rapport d’expertise de M. X du 17 décembre 2004 et de l’avis technique de la société ANTEA du 21 juin 2002 qui est intervenue en qualité de conseil technique de la société A B et dont les énonciations ne sont pas contredites par la société Y, que l’origine et l’ampleur de la pollution constatée sur le terrain acquis par la société A B sont établis ;

Qu’il ressort des pièces versées aux débats que c’est fortuitement, en septembre 1997, au cours des travaux de terrassement du premier sous-sol de l’hôtel, qu’ont été mises à jour des terres polluées qui, dans un premier temps ont été acceptées dans des décharges publiques, puis qu’il n’a plus été possible d’évacuer compte tenu de la densité de la pollution se manifestant par la couleur des terres et des émanations d’odeurs typiques de la présence d’hydrocarbures ; qu’il est acquis aux débats que les installations des usines Y comprenaient des cuves à simple enveloppe enterrées à même le sol et destinées à stocker du fioul ;

Qu’en ce qui concerne l’origine de la provenance du gazole à l’intérieur du sol et donc l’antériorité du vice à la vente initiale du 26 mai 1986, le rapport d’expertise révèle sans ambiguïté que seule la présence de ces cuves contenant le gazole retrouvé à l’intérieur des terres peut être incriminée, que ces cuves se sont oxydées et sont la cause de la pollution du sol ; que le site étant proche des berges de la Seine dans un terrain sableux et poreux, le fioul s’est dispersé par la nappe phréatique et que les autres causes de pollution invoquées par la société Y, à savoir un déversement accidentel ou sauvage, sont à écarter en raison de ce que, d’une part, le site était entièrement clos et gardé, d’autre part la quantité de polluant qui a été évaluée à environ 40 m³, ne peut résulter que d’une accumulation progressive sur plusieurs dizaines d’années et non pas d’un déversement accidentel ; qu’il résulte en outre du rapport de M. Z, technicien ayant assisté M. X, que les prélèvements effectués sur place et leur analyse établissent que les terres contenaient des traces d’hydrocarbures correspondant aux résidus du gazole qui était stocké dans les cuves faisant partie des installations exploitées par la société Y ;

Que pour ce qui a trait à l’importance de la pollution et la nécessité d’évacuer les terres polluées, il ressort du rapport d’expertise et des éléments produits aux débats que malgré l’évacuation d’une première quantité de 1400 tonnes environ de terres à l’automne 1997, des traces et des odeurs de pollution ont continué à être observées et que, compte tenu de l’importance des dégagements gazeux dont la gêne était ressentie dans l’ensemble de l’environnement du chantier, le choix de l’évacuation des terres plutôt que leur traitement sur place a été la seule solution adaptée ;

Qu’en outre, concernant le bien fondé de la décision d’évacuation des terres, le seuil à partir duquel un terrain peut être considéré comme pollué et le respect du principe du contradictoire, la société Y qui était présente lors des réunions d’expertises des 23 décembre 1997 et 19 janvier 1998 au cours desquelles le rapport de la société GEOCLEAN mandatée par la société A B pour délimiter les zones polluées à excaver a été discuté, n’a pas contesté l’avis de la société GEOCLEAN ni demandé à ce que la DRIRE soit consultée ; que la société GEOCLEAN concluait à une évaluation de volume de terres à excaver de 3.750 m³ environ en plus des 1.400 m³ déjà évacués dans des centres de traitement puisque refusées dans les décharges classiques et indiquait précisément 'qu’en l’absence de réglementation française et sur la base de valeurs généralement admises par l’administration pour une utilisation résidentielle, nous avons retenu un seuil de dépollution en hydrocarbures totaux de 500 mg /kg. Ce seuil pourrait cependant être relevé, mais nous conseillons alors que cette décision soit prise en concertation avec la DRIRE, afin de garantir le choix de cette solution vis à vis des tiers sur le long terme’ ; qu’il est établi que les terres ont, pour 70% de leur volume, été envoyées dans un centre de traitement entre le 19 janvier et le 30 janvier 1998 sans contestation à l’époque de la part de la société Y ; que celle-ci, qui soutient aujourd’hui que la définition des sols pollués applicables en 1997 aurait permis de retenir des valeurs cinq fois supérieures à 500 mg /kg en se fondant sur le guide de gestion des sites pollués dans lequel est préconisée la réalisation d’une analyse de la situation selon la méthode appelée 'évaluation simplifiée des risques', n’ayant pas demandé lors des réunions d’expertises des 23 décembre 1997 et 19 janvier 1998, soit avant l’évacuation des terres, une analyse selon cette méthode, est mal fondée à contester aujourd’hui le caractère pollué du terrain litigieux ;

Que pour ce qui se rapporte à l’ampleur de la pollution au regard des risques sanitaires, il ressort de l’avis technique de la société ANTEA, non contesté par la société Y, que les concentrations en hydrocarbures sur les terres excavées sont très élevées et que des sols pollués à ces niveaux émettent des gaz et des odeurs, qu’ 'il paraît évident que les hydrocarbures volatiles étaient présents sous le site et qu’ils étaient constitués essentiellement par des composés aromatiques', qu’il résulte des analyses d’eau, de flottants et de gaz pratiquées par les experts X et Z sur les piézomètres réalisés à coté du site et après dépollution, que la présence de gaz sous le site en particulier, celle de benzène est attestée avec certitude et qu’il existe, à l’évidence, une source de pollution dangereuse ; que le rapport de la société ANTEA indique également que l’excavation des terres faisant courir un risque sanitaire réel était une opération nécessaire pour assurer la sécurité du site à terme ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède, et en particulier du rapport de la société ANTEA du 21 juin 2002, que la contamination du site résulte de l’activité industrielle de la société Y ; que le terrain acquis par la société A B le 25 mars 1992 est affecté d’un vice caché, en l’occurrence une pollution aux hydrocarbures dont l’origine est antérieure à la vente initiale du 28 mai 1986, qui le rend impropre à sa destination en ce sens que, du fait de la dangerosité de la pollution qui entraîne des risques sanitaires dus à la présence de gaz dans le sous-sol, aucune construction, pour quelque type d’usage que ce soit, n’est possible sur ce terrain ;

Sur la demande de la SAS A B fondée sur la garantie des vices cachés

Considérant qu’il convient de rappeler que la société Y a vendu à la ville de Levallois-Perret, par acte authentique du 28 mai 1986, un ensemble immobilier à usage industriel et commercial composé de quatre lots d’une contenance totale de 9 hectares 96 ares 8 centiares situé dans cette commune ; que par acte du même jour la ville de Levallois- Perret a cédé à la SEMARELP les terrains et constructions qu’elle venait d’acquérir et que, par acte notarié du 25 mars 1992, la SEMARELP a vendu à la société HÔTEL LEVALLOIS LA SEINE aux droits de laquelle est venue la société DUMINVEST, puis la société A B, un lot de cet ensemble immobilier d’une superficie de 40 ares 26 centiares ;

Que les parties s’accordent pour estimer que, s’agissant en l’espèce d’une chaîne de contrat de vente successifs portant sur un même bien, l’action en réparation dont dispose non seulement l’acquéreur intermédiaire ( la SEMARELP ) mais encore l’acquéreur final (la société A B) à l’encontre du vendeur initial (la société Y) est de nature contractuelle ;

Sur la demande dirigée contre la SEMARELP

Considérant que la société A B agit en premier lieu sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil à l’encontre de la SEMARELP, de laquelle elle a acquis suivant acte authentique du 25 mars 1992 les terrains qui se sont révélés pollués ; que la SEMARELP et son assureur, D E IARD, lui opposent la clause de non-garantie des vices

cachés insérée à l’article 6.2 de l’acte de vente et les stipulations des articles 6.1 et 21.1 de cet acte ;

¿ Sur l’article 6.2 de l’acte de vente

Considérant que l’article 6.2 de l’acte de vente stipule que 'l’acquéreur prendra les biens objet des présentes dans l’état dans lequel le vendeur est tenu de les lui remettre et tels que définis sous le titre Propriété-Jouissance sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison de la nature du sol ou du sous- sol…' ; qu’il n’est pas contesté que le vendeur et l’acquéreur étant des professionnels de même spécialité, cette clause est valable dans son principe, le litige portant sur son interprétation, l’acquéreur soutenant que la pollution affectant le terrain n’est pas liée à la nature du sol ou du sous-sol mais à son état, le vendeur estimant que le terme de pollution est applicable à la nature du terrain ;

Considérant que la clause limitative de garantie doit s’interpréter restrictivement ; que le tribunal a exactement admis par des motifs pertinents que la cour adopte, que les phénomènes de pollution aux hydrocarbures constatés sur le terrain en septembre 1997 ne sont pas liés à la nature du sol ou du sous-sol, notion qui renvoie à ses caractéristiques géologiques ou géotechniques, mais ont affecté son état, tel que constaté lors des opérations d’expertise ; qu’il convient d’ ajouter que la notion de nature du sol n’englobe pas celle d’état et que, même si l’acquéreur n’ignorait pas qu’il achetait un terrain sur lequel avait été implanté une ancienne usine de constructions automobiles, les termes de 'nature du sol ou du sous-sol’ n’incluent pas une éventuelle pollution en raison du principe d’interprétation restrictive de la clause élusive de garantie ; que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a dit que cette clause n’est pas applicable ;

¿ Sur les article 6.1 de l’acte de vente, 21, 21.1 et 22.1 du cahier des charges

Considérant que la SEMARELP soutient que la société A B n’a pas respecté les obligations mises à sa charge qui avaient précisément pour objet de lui permettre d’avoir une connaissance parfaite de l’état des lieux et d’avoir ainsi connu l’existence de ce vice caché qu’elle n’est plus fondé à invoquer du fait de ses carences fautives ;

Considérant qu’il est acquis aux débats qu’aux termes de l’article 6.1 du contrat de vente le cahier des charges de cession des terrains qui comporte des stipulations contractuelles précises à la charge de l’acquéreur fait partie intégrante du contrat ; que les articles 21, 21.1 et 22.1 du cahier des charges prévoient que le maître de l’ouvrage, à savoir la société A B doit faire tout sondage et toutes recherches géologiques ou géotechniques utiles et que 'les terrains seront mis à disposition dans l’état dans l’état où ils se trouveront après démolition, sans que l’aménageur soit tenu d’effectuer quelques travaux que ce soient pour les rendre propres à l’utilisation par le maître d’ouvrage’ ; qu’il n’est pas contesté que la société A B n’a pas effectué, avant la signature de l’acte de vente, les sondages et analyses mis à sa charge contractuellement ; que, toutefois, les sondages prévus n’avaient pour objet et finalité que de renseigner l’acheteur sur les aléas géologiques et sur le système hydro-géologique du terrain et non pas sur une pollution éventuelle du sol, dans la mesure où des sondages relatifs à la pollution étaient sans objet puisque les précédents propriétaires du terrain avaient l’obligation de dépolluer en application des lois des 15 juillet 1975 et 19 juillet 1976 ; qu’il résulte de ce qui précède que la société A B n’a commis aucune faute au regard de ses obligations contractuelles ;

Considérant que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SEMARELP sur le fondement de l’article 1641 du code civil ;

Sur la demande dirigée contre la SA AUTOMOBILES Y

Considérant que la société A B fonde son action contre la société Y, à titre principal, sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil en faisant valoir que, compte tenu du caractère d’ordre public des dispositions des lois des 15 juillet 1975 et 19 juillet 1976, cette dernière posant le principe de l’obligation autonome de remise en état des lieux pollués par le dernier exploitant des installations soumises à autorisations, toute stipulation contractuelle tendant à faire échec aux obligations prévues par ces textes doit être considérée comme nulle et non avenue, puisque contraire à l’ordre public ; que la société Y répond que les conditions d’application de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies en l’espèce ; qu’elle soutient que la clause de non-garantie insérée à l’acte de vente du 28 mai 1986 entre elle et la ville de Levallois-Perret , aux droits de laquelle vient la SEMARELP, est opposable au sous-acquéreur qu’est la société A B ;

¿ Sur les principes en droit

Considérant qu’il est acquis aux débats que s’agissant en l’espèce d’une chaîne de contrats de vente successifs portant sur le même immeuble, la société Y, venderesse initiale, n’est tenue au titre de l’obligation de garantie des vices cachés, que dans la limite des droits et obligations résultant pour elle du contrat de vente du 28 mai 1986 qu’elle a passé avec son acquéreur immédiat, la ville de Levallois-Perret, aux droits de laquelle vient la SEMARELP, et ce quel que soit l’auteur de l’action, acquéreur initial, intermédiaire ou acquéreur final ;

Qu’il n’est pas plus contesté que l’action de la société A B, sous-acquéreur, fondée sur la garantie des vices cachés est celle de la SEMARELP contre la société Y, laquelle ne peut davantage être obligée à l’égard de la société A B qu’elle ne l’est à l’égard de la SEMARELP ;

Considérant que dans l’acte de vente du 28 mai 1986 entre la société Y et la ville de Levallois-Perret il est stipulé au paragraphe 'charges et conditions’ que 'l’acquéreur prendra le bien vendu dans son état au jour du transfert de propriété, sans recours possible contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et, notamment, pour mauvais état du sol ou du sous-sol, mauvais état d’entretien des bâtiments, défaut d’alignement, vétusté, vices ou défaut de construction apparents ou cachés, existence d’insectes ou parasite du bois, ou autres défectuosités quelconques…' ; que les sociétés Y et SEMARELP, la première ayant accepté la seconde comme seule débitrice des obligations prises en charge par cette dernière à la suite de la cession des immeubles acquis auprès de la société Y, consentie par acte authentique daté également du 28 mai 1986, par la ville de Levallois-Perret, sont des professionnels de spécialités différentes, de sorte qu’il y a lieu de vérifier la validité de la clause exclusive de garantie des vices cachés ; qu’en effet, si la SEMARELP est professionnelle de l’immobilier, la société Y est un industriel dont l’activité de construction automobile est soumise aux prescriptions de la loi du 19 juillet 1976 et de son décret d’application du 21 septembre 1977 ;

Que l’article 34 du décret du 21 septembre 1977 dans sa rédaction applicable à la date de l’acte de vente du 28 mai 1986 dispose que lorsque l’exploitant d’une installation classée pour la protection de l’environnement cesse l’activité au titre de laquelle elle était autorisée ou déclarée, 'l’exploitant doit remettre le site de l’installation dans un état tel qu’il ne s’y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l’article 1 de la loi du 19 juillet 1976…' ; que l’article 1 de la loi du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l’environnement dispose en son alinéa 1 que 'sont soumis aux dispositions de la présente loi les usines, ateliers, dépôts, chantiers, carrières et d’une manière générale les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publique, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature et de l’environnement, soit pour la conservation des sites et des monuments’ ;

¿ Sur l’existence et la gravité du vice

Considérant qu’il est démontré, pour les motifs exposés plus haut, que le vice était antérieur à la vente du 28 mai 1986 et qu’il est d’une gravité telle qu’il rend le terrain vendu impropre à recevoir toute construction, que ce soit à usage industriel, commercial ou d’habitation ;

Que le fait que la pollution n’affecte qu’une parcelle d’environ 4000 m², représentant 4 % de la superficie totale du terrain de près de 100.000 m² vendu par la société Y à la SEMARELP n’a aucune incidence sur l’existence et la gravité du vice ; qu’en effet, pour donner lieu à une action indemnitaire, le vice caché incriminé doit rendre la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise où n’en aurait donné qu’un prix moindre s’il l’avait connu ; que la pollution qui affecte une infime partie d’un immeuble vendu non seulement rend cette partie impropre à sa destination, mais encore diminue de manière importante l’usage auquel est destiné la totalité de l’immeuble dans la mesure où la contamination d’une partie du site interdisant toute construction pour quelque usage que ce soit ou toute activité de quelque nature qu’elle soit sur cette partie polluée, ce sont bien la valeur et l’usage de la totalité des 100.000 m² de terrains vendus par la société Y à la SEMARELP qui sont diminués ;

Que la société Y ne peut en outre valablement soutenir qu’un terrain pollué n’empêche pas un usage normal de l’établissement industriel vendu, dans la mesure où un établissement industriel ne doit présenter aucun danger pour la santé du personnel y travaillant en application de la loi susvisée du 19 juillet 1976 ;

¿ Sur la validité de la clause de non-garantie

Considérant que l’article 1643 du code civil dispose que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les auraient pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie’ ;

Que la vente du 28 mai 1986 a eu lieu entre deux professionnels de spécialités différentes, la société Y étant une entreprise industrielle soumise aux dispositions de la législation sur les installations classées pour la protection de l’environnement, la SEMARELP étant quant à elle une professionnelle de l’immobilier sans être spécialiste des installations classées ;

Qu’ainsi la société Y en sa qualité d’industriel exploitant une installation classée ne peut ignorer les vices cachés de la chose vendue en ce qui concerne la pollution de son site d’exploitation alors qu’il n’est pas établi que la société SEMARELP, professionnelle de la vente d’immeuble mais non professionnelle des sites industriels classés, ait pris en compte les risques de pollution éventuelle du terrain dans le prix d’achat en ayant accepté la clause d’exclusion de garantie du vendeur sur l’état du sol et du sous-sol, étant rappelé que l’obligation de dépollution incombe à la société Y en vertu de la loi du 19 juillet 1976 et de son décret d’application ; qu’en outre la société Y connaît, en sa qualité d’industriel, à la fois les risques que peut entraîner l’exploitation de son usine, notamment ceux de fuites de cuves contenant des hydrocarbures dans le sous-sol et son obligation de dépollution en tant que dernier exploitant, ce qui n’est pas le cas de la SEMARELP ;

Qu’à l’époque de la vente du 28 mai 1986 cette loi du 19 juillet 1976 et son décret d’application du 21 septembre 1977 étaient en vigueur et établissaient le principe de l’obligation de remise en état des lieux pollués par le dernier exploitant ; que le caractère d’ordre public de cette obligation limite la portée de la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente du 28 mai 1986 en ce que la contamination par la pollution de l’immeuble vendu par la société Y, dernier exploitant du site, ne peut être couverte par cette clause car toute stipulation contractuelle tendant à faire échec aux obligations prévues dans ces textes doit être considérée comme nulle et non avenue ; qu’en effet, cette obligation de remise en état du site mise à la charge du dernier exploitant obéit à des dispositions destinées à assurer la protection de l’environnement et la sécurité des personnes ; que l’intérêt ainsi protégé étant un intérêt général de protection, le dernier exploitant, la société Y, ne peut s’exonérer de son obligation par une stipulation de non-garantie de l’état du sol et du sous-sol dans l’acte de vente du terrain ;

Que même en l’absence de faute de la société Y au regard de la réglementation administrative et de délivrance à celle-ci d’une injonction par l’Administration, il apparaît que cette société, débitrice de l’obligation de remise en état du terrain sur lequel a été exercée l’activité soumise à la législation sur les installations classées, ne peut valablement se prévaloir de la clause excluant la garantie des vices cachés en ce qui concerne la pollution du terrain, cette clause étant nulle et non avenue en raison du caractère d’ordre public de l’obligation de dépollution ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la responsabilité de la société Y est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil, à l’égard tant de la société A B, que de la SEMARELP ; que le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu’il a écarté ces responsabilités ;

Sur la garantie des compagnies d’assurances

Sur la garantie de la société D E IARD, assureur de la SEMARELP

Considérant que la société D E dénie sa garantie à son assurée en soutenant que les garanties du contrat d’assurance 'responsabilité civile des maîtres d’ouvrage professionnels', souscrit par la SEMARELP, ne sont pas applicables au présent litige ; qu’elle fait valoir que la garantie de base de la responsabilité civile de son assurée ne peut s’appliquer dès lors que l’action en garantie des vices cachés n’est pas une action en responsabilité, que la SEMARELP n’est pas intervenue comme marchand de biens mais comme aménageur et que la garantie spécifique des vices cachés lorsque l’assuré intervient comme marchand de biens ne peut s’appliquer, que l’exclusion de garantie pour les conséquences d’une pollution non accidentelle des sols est générale et vaut pour toutes les garanties du contrat, y compris la garantie spécifique dite 'marchand de biens’ ; qu’à titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que toute condamnation à son encontre ne pourrait être prononcée que 'dans les limites et plafond de garantie’ du contrat et sous déduction de la franchise opposable ;

¿ Sur les stipulations contractuelles

Considérant que les conditions générales de la police 'assurance responsabilité civile des maître d’ouvrage professionnels, promoteurs immobilier et professions assimilées’ souscrite par la SEMARELP auprès de la SA D E stipulent que sont garanties 'les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue par les personnes assurées en raison des dommages corporels, matériels et immatériels, causés à autrui et imputables aux activités assurées', étant précisé que 'la garantie ainsi définie est limitée par les dispositions qui suivent, ainsi que celles figurant aux conditions particulières’ ; que l’article 3 des conditions particulières décrit les activités déclarées par la SEMARELP parmi lesquelles il n’est pas contesté que sont incluses l’achat de terrains, l’exécution éventuelle de travaux et la revente de terrains ; que par extension à la garantie de base prévue aux conditions générales, il est prévu à l’article 4.2 des conditions particulières une 'assurance de dommages définis ci- après soumise à l’ensemble des dispositions du contrat’ ; que l’article 4.2.2 des conditions particulières stipule ainsi que 'sont garanties, lorsque la responsabilité des personnes assurées est engagée en qualité de marchand de biens, en vertu de l’article 1641 du code civil, les conséquences pécuniaires des dommages résultant de vices cachés affectant les immeubles qu’elles revendent (par dérogation partielle à l’article 8 page 7 des conditions générales), cet article 8 prévoyant que sont exclus 'les dommages résultant d’atteintes à l’environnement qui ne sont pas générées, développées ou propagées accidentellement’ ; qu’aux termes des conditions générales de la police, le marchand de biens est défini comme étant 'la personne physique ou morale qui achète un immeuble pour le revendre’ ;

¿ Sur l’application du contrat au présent litige

Considérant que la responsabilité de la SEMARELP est engagée vis à vis de la société A B sur le fondement de l’article 1641 du code civil pour avoir vendu à cette dernière, par acte authentique du 25 mars 1992, un terrain affecté d’un vice caché, en l’espèce une pollution aux hydrocarbures ; que la SEMARELP avait acquis ce terrain de la société Y, par acte du 28 mai 1986, et l’a revendu après avoir effectué des travaux de démolition complète des installations industrielles et commerciales existantes ainsi que des travaux d’aménagement ;

Considérant que la société D E soutient que la SEMARELP n’a pas agi en qualité de marchand de biens mais en tant qu’aménageur, ces deux notions étant, selon elle, juridiquement incompatibles ;

Que, toutefois, le fait que la SEMARELP ait agit à la fois comme aménageur en procédant aux travaux de viabilisation de l’immeuble et comme marchand de biens en achetant cet immeuble pour le revendre après avoir réalisé les travaux nécessaires, n’a pas pour effet de mettre à néant la garantie prévue à l’article 4.2.2 des conditions générales dans la mesure ou la responsabilité de la SEMARELP envers la société A B est engagée, en l’espèce, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, non pas en sa qualité d’aménageur mais en tant que vendeur de l’immeuble, c’est à dire en qualité de marchand de biens, activité déclarée à l’article 3 des conditions particulières, tout comme l’activité d’aménageur ;

Considérant que la société D E soutient que la garantie de l’article 4.2.2. est exclue par l’article 6 des conditions générales du contrat qui écarte de la garantie 'les dommages résultant d’atteintes à l’environnement qui ne sont pas générées, développées ou propagées accidentellement’ ;

Que, toutefois, l’exclusion de garantie prévue à l’article 6 des conditions générales ne concerne pas la garantie complémentaires de l’article 4.2.2. qui est une garantie spécifique, ajoutée dans les conditions particulières au chapitre 'extension de garantie’ ; que l’article 4.2.2. ne prévoit aucune exclusion de garanties, même de celles indiquées aux conditions générales, contrairement à l’article 4.2.1. qui comporte des exclusions claires et lisibles et fait référence aux exclusions prévues aux conditions générales ; qu’en l’absence de mention expresse d’exclusion au titre de la garantie complémentaire de l’article 4.2.2., l’exclusion de garantie prévue à l’article 6 des conditions générales ne s’applique pas à cette garantie complémentaire ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a dit que les stipulations de l’article 4.2.2. des conditions particulières de la police d’assurances souscrite par la SEMARELP auprès de la SA D E sont applicables en l’espèce ;

¿ Sur les limites du contrat

Considérant que la société A B fait valoir que les plafonds de garanties et franchises prévues à l’article 5 des conditions particulières modifié par avenant du 5 décembre 1994 ne lui sont pas opposables au motif que si les stipulations de cet article 5 modifié sont expressément indiquées comme applicables aux activités garanties et à certaines extensions de garantie telles que 'vice imprévisible du sol', tel n’est pas le cas des dommages résultant des vices cachés engageant la responsabilité de vendeur du marchand de biens prévue à l’article 4.2.2. des conditions particulières ;

Que toutefois il résulte des termes de l’article 5 modifié des conditions particulières que le plafond de garantie et la franchise s’appliquent à l’ensemble des dommages corporels, matériels et immatériels et à tout sinistre ; que le plafond de garantie et la franchise sont en conséquence opposables à la société A B ;

Considérant qu’il n’est pas contesté que la police souscrite par la SEMARELP auprès de la SA D E prévoit un plafond de garantie de 1.524.490, 17 € pour les dommages matériels et immatériels dont 762.245, 08 € pour les dommages immatériels et une franchise de 7622, 45 €, opposables à l’assuré et aux tiers ; que le litige qui porte en réalité sur l’affectation des sommes allouées à la société A B, à l’indemnisation des préjudices matériels ou immatériels, sera étudié dans les développements qui vont suivre ;

Sur la garantie de la société D F G, assureur de la société AUTOMOBILES Y

Considérant que la société D F G dénie sa garantie à son assurée au motif qu’il résulte de l’article 1.2 de l’annexe 4 intitulé 'convention spéciale protection environnement', que les garanties définies à l’article 2 des conditions générales applicables en matière d’atteinte à l’environnement ne concernent que les seuls sites en activité au 1^er janvier 1994 et que lors de la souscription de la police ayant pris effet le 1^er janvier 1996, le site litigieux n’était plus en activité puisqu’il a été vendu le 28 mai 1986 ; que la société Y ne fait valoir aucun moyen en réponse sur ce point ;

Que le tribunal a exactement, par des motifs pertinents que la cour adopte, débouté la société Y de son appel en garantie dirigé contre la société D F G ; que le jugement déféré doit être confirmé sur ce point ;

Sur l’indemnisation de la société A B

Considérant que la société A B réclame, en se prévalant du rapport d’expertise, la somme de 3.027.663, 27 € ainsi ventilée :

— coût de l’évacuation et du traitement des déchets et coût des travaux supplémentaires 1.906.805, 24 €,

— préjudice financier : 1.120.858, 03 € ;

Qu’elle sollicite en outre les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2004, date de la notification du rapport de l’expert, et la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du code civil ;

Que la société Y soutient que la demande d’indemnisation fondée sur le coût d’une remise en état du site pour un usage urbain doit être écartée, que la nécessité de l’excavation intégrale des terres prétendument polluées compte tenu du degré de contamination de terres effectivement polluées n’est pas démontrée, que le préjudice allégué par la société A B résultant exclusivement de l’inexécution par cette dernière d’un contrat souscrit avec un tiers lui est totalement inopposable, que les dommages qualifiés d’indirects par la société A B elle même ne sauraient donner lieu à indemnisation ;

Que la SEMARELP sollicite la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qu’il a accordé la somme de 274.000 € au titre des pénalités de retard payées par la société A B à la société EVERGREEN, le contrat liant ces deux sociétés lui étant inopposable en application de l’article 1165 du code civil ;

Sur la demande de la société A B contre la société AUTOMOBILES Y

¿ Sur les principes applicables

Considérant que la société Y n’est tenue de la garantie des vices cachés envers la société A B que dans la limite de ses obligations vis à vis de la SEMARELP, acquéreur initial ; qu’aux termes de l’acte de vente du 28 mai 1986, la société Y a vendu à la ville de Levallois-Perret aux droits de laquelle vient la SEMARELP, un ensemble immobilier à usage industriel et commercial dans son état au jour du transfert de propriété ; que la société Y n’a donc pas vendu un terrain destiné à la construction d’un hôtel ; que la clause de non-garantie des vices cachés est valable, sauf en ce qui concerne la pollution du terrain, de sorte que la société Y n’est tenue envers la société A B que du coût de la dépollution du terrain ;

Qu’il a déjà été indiqué que l’excavation de l’intégralité des terres polluées était justifiée compte tenu du degré de contamination ; qu’en outre un terrain à usage industriel et commercial doit être exempt de toute pollution, comme un terrain à usage urbain ; que le tribunal a justement relevé que la société Y ne démontre pas que l’évacuation d’un volume inférieur de terre polluées aurait été suffisant, le principe de précaution ayant été appliqué par les responsables du chantier à bon escient, puisque près de dix ans après la mise en service de l’hôtel en 1999, aucun phénomène consécutif à la pollution antérieure du terrain n’a été relevé ;

¿ Sur le préjudice à la charge de la société Y

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que doivent être mises à la charge de la société Y, au vu du rapport d’expertise de M. X, les sommes suivantes :

— factures 'GEOCLEAN’ pour l’évacuation et le traitement des terres sur le site : 247.283, 43 €,

— factures 'SECHE’ pour le transport des déchets sur le site de

traitement : 460.021, 62 €,

— facture 'SOBESOL’ pour les travaux confiés au technicien ayant assisté l’expert judiciaire : 6.855, 94 € ;

Que le montant du préjudice subi par la société A B au titre des études, évacuation et traitement des terres polluées s’élève à 714.160, 99 € et non à 814.160, 99 € comme le soutient à tort la société A B ;

Que la société Y doit être condamnée à payer cette somme à la société A B au titre de la réfaction du prix de vente de l’immeuble sur le fondement des articles 1641, 1643 et 1644 du code civil ;

Que la société Y n’est pas tenue relativement au surplus de la demande tendant à une indemnisation, formée par le dernier acquéreur de l’immeuble et relative aux travaux supplémentaires sur le chantier de construction de l’hôtel, les incidences financières du décalage du 'planning’ des travaux, les frais fixes de chantier, les pénalités de retard et la perte de marge financière qui ne font pas partie des obligations contractées par elle du fait de la vente initiale du 28 mai 1986 ; que la société A B doit être déboutée du reste de sa demande contre la société Y ;

Qu’il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Y à payer à la société A B la somme de 1.085.402, 62 € à titre de dommages-intérêts ;

Sur la demande de la société A B contre la SEMARELP

¿ Sur la responsabilité de la SEMARELP

Considérant qu’ aux termes de l’acte de vente du 25 mars 1992 intervenu entre la SEMARELP, venderesse, et la société HÔTEL LEVALLOIS LA SEINE aux droits de laquelle vient la société A B, la cession a porté sur un terrain 'destiné à accueillir une partie de construction à usage d’hôtel’ ainsi que sur les droits à construire pour une surface hors oeuvre nette 'à usage d’hôtel et de commerce’ de 23.000 m² ; qu’il est précisé dans cet acte que l’acquéreur a obtenu un permis de construire correspondant en date du 21 août 1991 ; qu’aux termes de l’article 6.1 il a été stipulé que 'le vendeur s’engage notamment à prendre toutes mesures nécessaires afin de permettre à l’acquéreur… la mise en état d’habitabilité… des bâtiments qui seront édifiés par l’acquéreur';

Que le tribunal a justement relevé que l’intention des parties de procéder à la cession et l’acquisition d’un terrain réservé à la construction d’un hôtel a été clairement exprimée ; que le tribunal a, de même, exactement retenu, par des motifs pertinents que la cour adopte, la responsabilité de la SEMARELP dans la réalisation du préjudice subi par l’acquéreur, celle-ci ayant été défaillante pour fournir à la société A B , contrairement à son engagement, tel que précisé à l’article 6.2 de l’acte de vente du 25 mars 1992, des 'biens dans l’état dans lequel le vendeur est tenu de les lui remettre’ ;

Que la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente du 25 mars 1992 n’étant pas applicable à l’état du sol, comme il a été dit précédemment, la société SEMARELP, marchand de biens, est réputée avoir connu le vice de la chose vendue ; que par conséquent, en application de l’article 1645 du code civil, elle est tenue de tous les dommages-intérêts envers la société A B, la restitution du prix ayant déjà été mise à la charge de la société Y ; que la société A B ne demandant pas l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé des condamnations distinctes à l’encontre de la société Y et de la SEMARELP, il n’y a donc pas lieu de condamner in solidum ces deux sociétés à restituer une partie du prix de vente, cette condamnation étant prononcée contre la seule société Y ;

¿ Sur les demandes d’indemnisation formées par la société A B contre la SEMARELP

* sur les travaux supplémentaires sur le chantier de construction de l’hôtel

Considérant que le tribunal a retenu les factures suivantes :

— facture 'ARCOBA’ pour les études des nouvelles fondations : 36.587,76 €,

— facture 'PETIT’ pour démontage d’une grue, démolition et reconstruction d’un nouveau massif pour réinstaller la grue : 107.450,49 €,

— facture 'DUMEZ’ pour frais de maîtrise d’oeuvre (surcoût d’encadrement et frais de chantier consécutifs au décalage du planning) : 349.670 €,

— travaux supplémentaires de démolition de la cuve de rétention découverte : 144.082 €,

— réalisations de fondations sur pieux spécifiques : 544.854 €,

soit un total de 1.182.644, 25 €, montant non contesté par la SEMARELP et la société A B ; que le jugement déféré doit être confirmé sur le montant des travaux supplémentaires ;

Qu’il y a lieu de retenir cette somme de 1.182.644, 25 € à la charge de la SEMARELP sur le fondement de l’article 1645 du code civil ;

* Sur les préjudices financiers

Considérant que le tribunal a retenu la somme de 274.000 € au titre de l’ indemnisation du préjudice subi par la société A B du fait des pénalités de retard dans la livraison de l’hôtel qu’elle a dû payer à la société EVERGREEN, rejetant le surplus de la demande de ce chef ; que le tribunal a également rejeté la demande d’indemnisation relative à la perte de marge financière ;

Que la société A B réclame l’allocation de la somme de 548.816, 46 € en remboursement des pénalités de retard qu’elle a dû verser, ainsi que celle de 572.041, 57 € pour la perte de marge financière ;

Que toutefois le tribunal a, par des motifs pertinents que la cour adopte, exactement évalué le préjudice lié au paiement des pénalités de retard à la moitié du montant réclamé, soit la somme de 274.000 € et rejeté la demande relative à la perte de marge financière ; que le jugement déféré doit être confirmé sur ce point ; qu’il y a lieu de retenir la somme de 274.000 € à la charge de la SEMARELP sur le fondement de l’article 1645 du code civil ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la SEMARELP doit être condamnée à payer à la société A B la somme de 1.456.644,25 € (1.182.644, 25 + 274.000) à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil ;

Que le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné la SEMARELP à payer à la société A B la somme de 1.085.402, 62 € ;

Considérant qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé, par des motifs que la cour adopte, le total du préjudice indemnisable incluant la restitution d’une partie du prix de vente et les dommages-intérêts à la somme de 2.170.805, 24 € (714.160, 99 + 1.456.644, 25)

Sur le point de départ des intérêts au taux légal et l’application de l’article 1154 du code civil

Considérant que la société A B demande la comptabilisation des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2004, date de la notification du rapport d’expertise et la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du code civil ;

Considérant que la demande tendant à avancer le point de départ des intérêts au taux légal sur les sommes allouées à une date antérieure à la date du jugement de première instance n’est pas justifiée en l’espèce ; que le jugement déféré étant confirmé sur le montant total du préjudice indemnisable, il doit l’être également en ce qu’il en résulte que les intérêts sur les sommes allouées courent même en l’absence de disposition spéciale, à compter de son prononcé, en application de l’article 1153-1 alinéa 1 du code civil ; qu’il doit être ajouté au jugement que les intérêts dus pour au moins une année entière produisent eux mêmes intérêts au taux légal, à compter du jugement, dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Sur les demandes en garantie de la SEMARELP

Sur la demande contre la société Y

Considérant que la SEMARELP demande à être garantie par la société Y sur le fondement de la loi du 19 juillet 1976 en raison et de la responsabilité quasi délictuelle de cette dernière, du fait de son infraction à cette loi ;

Considérant qu’en application du principe de non-cumul des responsabilités civiles d’ordre contractuel et quasi délictuel, la SEMARELP ne peut fonder son recours contre la société Y sur les articles 1382 et suivants du code civil alors que cette dernière est déclarée responsable de la pollution affectant l’immeuble litigieux envers la société A B et également envers la SEMARELP, en application de l’article 1641 du même code ;

Qu’au vu du contrat de vente du 28 mai 1986 liant la SEMARELP à la société Y, cette dernière doit être condamnée à restituer une partie du prix de vente de l’immeuble, correspondant aux travaux de dépollution du terrain ; que les dommages-intérêts que la SEMARELP est condamnée à payer à la société A B n’ont aucun rapport avec la vente du 28 mai 1986 intervenue avec la société Y ; qu’elles découlent du non-respect par la SEMARELP de ses obligations propres envers son acquéreur telles qu’elles résultent de l’acte de vente du 25 avril 1992 ;

Que la demande en garantie de la SEMARELP contre la société Y doit donc être rejetée ; qu’il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il dit que la responsabilité des dommages subis par la société A B

par la pollution constatée sur le terrain est partagée par moitié entre la SEMARELP et la société Y ;

Sur la demande contre la SA D E

Considérant que la SEMARELP demande à être intégralement garantie par son assureur D E en faisant valoir que les plafonds de garantie pour les dommages matériels et immatériels ne sont pas atteints, dans la mesure où seule la somme de 274.000 € allouée à société A B au titre des pénalités de retard constitue un dommage immatériel pour lequel le plafond de garantie de 762.245, 08 € n’est pas dépassé et où la somme de 1.182644, 25 € allouée au titre des travaux supplémentaires constitue un dommage matériel pour lequel le plafond de garantie est de 1.524.490, 17 € ; que la société D E soutient que le surcoût des travaux, de même que les pénalités de retard , constituent des dommages immatériels, de sorte qu’elle n’est tenue pour le tout qu’à hauteur du plafond de garantie pour ce type de dommages, et que le montant de la franchise est en outre à déduire ;

Considérant que les conditions générales de la police souscrite par la SEMARELP définissent les dommages matériels comme 'toutes atteintes ou à la substance d’une chose …' et les dommages immatériels comme 'tous dommages autres que corporels ou matériels’ ; que la garantie retenue en l’espèce est celle de l’article 4.2.2. des conditions particulières aux termes duquel sont garanties, lorsque la responsabilité de l’assuré est engagée en qualité de marchand de biens, en vertu des dispositions de l’article 1641 du code civil, les conséquences pécuniaires des dommages résultant de vices cachés affectant les immeubles qu’il revend ; qu’en application de ces stipulations, seuls les dommages affectant le terrain lui même sont constitutif d’un préjudice matériel, alors que les préjudices résultant des travaux supplémentaires sont des préjudices immatériels en ce qu’ils n’affectent pas le terrain vendu par la SEMARELP et ont été directement provoqués par sa pollution ;

Que le jugement déféré, dont la cour adopte le surplus des motifs, doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la SA D E IARD à garantir à hauteur de 754.622, 63 € la SEMARELP de la condamnation prononcée à son encontre par le jugement ;

Sur les demandes en garantie de la SA D E

Considérant que pour les mêmes motifs que ceux qui précèdent, les demandes de garanties dirigées par la SA D E contre la SA D F SOLUTION et la société Y doivent être rejetées ; qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SA D de ses demandes en garantie formées contre les sociétés D F G et Y ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Considérant que le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que les dépens d’appel devant être mis à la charge de la SEMARELP et de la SA D E, appelantes qui succombent, il convient de les condamner in solidum à payer à la société A B et à la société D F G au titre des frais irrépétibles exposés par elles à l’occasion du présent recours, des sommes que l’équité conduit à chiffrer à 8.000 € pour la première et 3.000 € pour la seconde ;

PAR CES MOTIFS ,

LA COUR ,

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a dit que la responsabilité de la société Y n’est pas engagée sur le plan contractuel à l’égard de la SEMARELP et de la société A B, condamné la société Y et la SEMARELP à payer chacune à la société A B la somme de 1.085.402, 62 € à titre de dommages-intérêts, dit que la responsabilité des dommages subis par la société A B par la pollution constatée sur son terrain est partagée par moitié entre la SEMARELP et la société Y ;

Statuant à nouveau,

Dit que la responsabilité de la société AUTOMOBILES Y est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil à l’égard de la SEMARELP et de la société A B ;

Condamne la société AUTOMOBILES Y à payer à la société A B la somme de 714.160, 99 € en restitution d’une partie du prix de vente sur le fondement de l’article 1644 du code civil ;

Condamne la SEMARELP à payer à la société A B la somme de 1.456.644, 25 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant,

Dit que les intérêts dus pour au moins une entière produisent eux mêmes intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé du jugement déféré, dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Condamne in solidum la SEMARELP et la SA D E IARD aux dépens d’appel et dit que ceux ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SEMARELP et la SA D E IARD à payer à la société A B la somme de 8.000 € et à la société D F G celle de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président et par Madame COLLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER Le PRESIDENT