Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2011

( n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/00976

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Août 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/05863

APPELANTS

XXX agissant en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représenté par la SCP GAULTIER – KISTNER, avoués à la Cour

assisté de Maître Patrick MERY, avocat au barreau de Paris, Toque : L0173

Monsieur L-M N X

XXX

XXX

représenté par la SCP GAULTIER – KISTNER, avoués à la Cour

assisté de Maître Patrick MERY, avocat au barreau de Paris, Toque : L0173

Monsieur H I J Z

XXX

XXX

représenté par la SCP GAULTIER – KISTNER, avoués à la Cour

assisté de Maître Patrick MERY, avocat au barreau de Paris, Toque : L0173

INTIME

Syndicat des copropriétaires 71 QUAI D’ORSAY 75007 PARIS agissant en la personne de son syndic CABINET HOLDING FINANCIERE

XXX

XXX

représenté par Maître Nadine CORDEAU, avoué à la Cour

assisté de Maître Christophe VERSCHAEVE, avocat au barreau de Paris, Toque : B0467

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile , l’affaire a été évoquée le 25 mai 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean DUSSARD, président chargé du rapport et Madame C D E

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composé de :

Monsieur Jean DUSSARD, président

Madame C-D E, conseiller

Madame Anne BOULANGER, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par jugement du 20 août 2009, le Tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté la SCI FARE TAOTE NIHO et Monsieur Z de toutes leurs prétentions,

— condamné in solidum la SCI FARE TAOTE NIHO, Monsieur X et Monsieur Z à publier le jugement à la Conservation des Hypothèques ensuite de la publication qu’ils ont faite de leur assignation introductive d’instance, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration du délai de deux mois commençant à courir à compter de la signification du jugement,

— condamné in solidum les défendeurs à verser 2 000 euros au syndicat des copropriétaires du 71 Quai d’Orsay sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

La Cour est saisie de l’appel formé contre cette décision.

Vu la déclaration d’appel du 18 janvier 201,

Vu les conclusions :

— du syndicat des copropriétaires du 71 Quai d’Orsay à Paris 7^e, du 8 juillet 2010,

— de la SCI FARE TAOTE NIHO et de Messsieurs X et Z, du 2 août 2010.

SUR CE, LA COUR,

Monsieur X et Monsieur Z, chirurgiens-dentistes, ont, le 11 mai 2007, accepté une promesse de vente de Madame F-Y pour un local situé au rez de chaussée de l’immeuble du 71 Quai d’Orsay à Paris 7^e qui avait abrité auparavant un cabinet d’avocat et constituait le lot 202.

La promesse de vente notariée visait le règlement de copropriété établi le 9 décembre 1926 et indiquait que ce règlement avait fait l’objet d’une refonte, aux termes d’un acte reçu par Maître François Latournerie, notaire à Chartres, le 28 novembre 2006, publié au 2^e Bureau des Hypothèques de Paris, le 24 janvier 2007, volume 2007 P n° 512.

Aux termes du règlement de copropriété remis aux acquéreurs le lot 202 était décrit comme :

' un local à usage de bureaux comprenant Entrée, 5 bureaux, Cuisine, Salle de bains, WC, Débarras et 3 Dégagements.'

Au chapitre 1 – USAGE – RÈGLEMENT D’IMMEUBLE, l’article 11 traitant de la destination de l’immeuble mentionnait :

' L’immeuble, objet des présentes, est à usage exclusif d’habitation, de bureaux ou de profession libérale'.

Un avenant à la promesse de vente a été signée le 7 août 2007 aux termes duquel Madame Y, venderesse, prenait acte de la substitution de Monsieur Z et de Monsieur et Madame X par la société 'FARE TOATE NIHO’ ('maison des dentistes’ en tahitien).

La copropriété, ayant eu connaissance du projet de vente de l’appartement à un cabinet dentaire s’en est émue.

Dans un premier temps le syndic, par courrier du 20 juin 2007, a relevé la nécessité d’une autorisation préalable pour affecter des locaux destinés à l’habitation à un autre usage et que l’appartement était décrit au règlement de copropriété du 26 novembre 1959 comme un appartement à usage d’habitation et que le nouveau règlement du 28 novembre 2006 ne faisait que le moderniser.

Soutenant que le texte du nouveau règlement de copropriété de 2006 avait été voté sur la base d’une information erronée concernant la rédaction de l’article 11 sur la destination de l’immeuble, l’avocat de la copropriété par courrier du 20 septembre 2007 a demandé au notaire chargé de la réitération d’en informer ses clients, l’erreur entachant selon elle, la validité du règlement.

La copropriété le 7 novembre 2007 a indiqué au notaire que le projet modificatif du règlement de copropriété accepté à l’unanimité par les assemblées des 27 avril et 5 juillet 2006, ne correspondait pas au règlement final, ' vraisemblablement suite à une erreur matérielle dans la transmission des documents au notaire chargé d’effectuer la refonte de ce règlement '.

Le conseil de la copropriété a, le 14 novembre 2007, informé les acquéreurs ' de l’opposition absolue de la copropriété à l’installation d’un cabinet dentaire ', poursuivant :

' La présente lettre vous est adressée afin que vous ne puissiez pas évoquer ultérieurement soit une erreur, soit le fait que vous n’auriez pas été informés de cette situation'.

La vente a été réalisée le 20 novembre 2007, le local où se trouvait antérieurement installé le cabinet dentaire ayant fait l’objet d’un compromis de vente du 4 juillet 2007.

La vente a été notifiée à la Holding Financière, syndic de la copropriété.

Celui-ci, le 22 janvier 2008, a envoyé à l’ensemble des copropriétaires un 'acte modificatif concernant votre règlement de copropriété ' daté du 5 décembre 2007, publié le 7 décembre suivant à la Conservation des Hypothèques de Paris aux termes duquel l’article 11 du règlement déclarait :

' L’immeuble, objet des présentes, est à usage exclusif d’habitation et de bureaux'.

Lors de l’assemblée générale de la copropriété du 71 Quai d’Orsay du 27 avril 2006 figurait un point 12 de l’ordre du jour 'refonte règlement de copropriété'.

Il a été simplement voté que 'l’état descriptif de division en copropriété ' et l’ ' état descriptif de division – première partie ' étaient adoptés ' à l’article 26 ' et que ' en cas de cession d’un lot, l’assemblée demande que soit indiqué sur le projet de refonte de règlement de copropriété (21d) le droit de préemption sur la vente en faveur des copropriétaires de l’immeuble '.

Le 5 juillet 2006 s’est tenue une assemblée générale extraordinaire de la copropriété adoptant le projet de modificatif de l’état descriptif de division – règlement de copropriété établi par la SELAS A B, géomètres experts, ayant été notifié aux copropriétaires avec l’ordre du jour.

Le projet A B daté de février 2006 portait mention à l’article II 'Destination’ :

' L’immeuble, objet des présentes, est à usage exclusif d’habitation et de bureaux'.

Le document daté du 28 novembre 2006 qualifié de

' Modificatif RCP 71 Quai d’Orsay FL/LE/LJ 105877 01 ' et portant le cachet de la société notariale Dalens – Latournerie – Labarthe portait mention à l’article II que ' l’immeuble, objet des présentes, est à usage exclusif d’habitation, de bureaux ou de profession libérale '.

Aux termes de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayant-cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier'.

Dès lors, tant lors de la promesse de vente que lors de la réitération de l’acte le 20 novembre 2007, le seul règlement de copropriété opposable aux acquéreurs était celui du 28 novembre 2006.

La modification au règlement datée du 5 décembre 2007 leur est inopposable, le fait qu’ils aient été informés lors de la signature définitive de l’acte de vente d’une possible modification de la rubrique 'destination’ du règlement étant sans incidence, en l’absence d’une adhésion formelle des acquéreurs à cette modification.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’inopposabilité formée par les demandeurs.

S’agissant de leur demande tendant à voir ordonner la nullité de la rectification, il sera observé que la nouvelle rédaction est celle voulue par la copropriété.

Les premiers juges ont justement relevé que le syndic avait, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, veillé au respect de la délibération de l’assemblée générale du 5 juillet 2006 en s’assurant de sa publication.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de la modification du règlement.

Les appelants concluent à l’attribution de dommages et intérêts compte tenu des pressions et manoeuvres d’intimidation dont ils ont fait l’objet de la part de plusieurs membres de la copropriété.

Ces actions individuelles ne relèvent pas de la responsabilité de la copropriété.

Les demandeurs soutiennent que le texte rectifié les lèse pour l’avenir, la nouvelle rédaction qui exclut l’exercice de professions libérales les empêchant de céder leurs cabinets respectifs.

Le préjudice futur est incertain, la cession de cabinet ne se faisant pas de façon nécessaire avec les locaux.

Leur demande indemnitaire sera rejetée.

Les appelants demandent qu’il soit dit que la SCI appelante ne pourra se voir imputer une quelconque quote part des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat sont dues par chaque copropriétaire au prorata de ses tantièmes, sauf la cas prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais du procès.

Il apparaît en revanche inéquitable de laisser aux appelants la charge de la totalité de leurs frais irrépétibles et le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur payer 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et 3 000 euros au titre de ceux d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

INFIRME le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du rectificatif du règlement de copropriété et la demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau :

CONSTATE l’inopposabilité à la SCI FARE TAOTE NIHO et à Messieurs X et Z de la modification du règlement de copropriété du 5 décembre 2007 publié le 7 décembre 2007,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 71 Quai d’Orsay à Paris 7^e à payer 6000 euros aux appelants sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile,

DISPENSE la SCI FARE TAOTE NIHO de toute participation à la dépense commune des frais du procès (première instance et appel) qui sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel,

DIT qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

Dominique FENOGLI Jean DUSSARD