Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 05 DECEMBRE 2013

(n° 702, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/05884

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Mars 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/58889

APPELANTS

MINISTERE PUBLIC

XXX

XXX

Représenté par Madame Michèle ESARTÉ, avocat général

INTIMES

SCI Y

aux droits de la SA INTERINVESTISSEMENT

représentée par la SA C D administrateur de Biens

XXX

XXX

SCI Z

XXX

XXX

Monsieur A Z

XXX

XXX

Représentés et Assistés de M^e Hirbod DEHGHANI-AZAR de la SELARL RSDA, à la Cour, toque : P0572

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Octobre 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur A CHARLON, président

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, conseillère

Madame Sylvie MAUNAND, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me E F

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur A CHARLON, président et par M^me E F, greffier.

FAITS ET PROCEDURE':

La SCI Y, ayant comme associés la SCI Z et M. A Z, et comme gérante M^me G H, est propriétaire d’un immeuble comprenant cinq locaux répartis sur cinq étages situé XXX à XXX. Elle a pour gérante de droit, M^me G H, non associée.

La SCI Z, qui a pour associés M. A Z et des membres de sa famille, a pour objet l’achat, la propriété, la gestion et plus généralement l’exploitation d’immeubles. Ses statuts indiquent comme premier gérant M. A Z.

La mairie de Paris a constaté que ces cinq locaux étaient présentés sur des sites spécialisés à la location et proposés à la location par la «'Résidence Pélican'».

Par lettre recommandée avec avis de réception des 21 décembre 2010 et 17 janvier 2011, la SCI Y et ses associés se sont vus rappeler la législation applicable à savoir les articles L. 613-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, et ont été invités à régulariser la situation.

Sur la réponse de M. Z, indiquant qu’il s’agissait d’un bien de famille acheté non divisé qui constituait sa résidence principale et qui n’était pas disponible en location à l’année, il lui était précisé que les appartements entraient bien dans le cadre de la législation relative à l’occupation sans autorisation à usage autre que l’habitation et qu’il lui appartenait de régulariser la situation dans le délai d’un mois.

Par acte du 20 octobre 2011, faute pour les intéressés d’avoir satisfait à cette injonction, M. le Procureur de la République a assigné d’heure à heure la SCI Y, la SCI Z et M. A Z pour voir ordonner pour chaque infraction constatée l’amende prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation.

Par ordonnance contradictoire du 2 mars 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, au motif de l’existence d’une contestation sérieuse, a':

— dit n’y avoir lieu à référé,

— laissé les dépens à la charge de M. le Procureur de la République.

M. le Procureur de la République près le T.G.I. de Paris a interjeté appel de cette décision le 29 mars 2012, intimant la «'SARL Y aux droits de la SA INTERINVESTISSEMENT, la SCI Z et M. A Z'».

Par acte du 27 février 2013, le Ministère Public, estimant que l’ordonnance entreprise était affectée d’une erreur matérielle, se désistait de son appel à l’encontre de la SARL Y, «'dès lors que cette société n’existe pas'».'

Par arrêt du 4 juillet 2013, la présente Cour, aux motifs que l’ordonnance entreprise rapportait que M. le Procureur de la République avait assigné la «'SCI'» Y, la SCI Z et M. Z, qu’elle faisait référence aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par la «'SCI'» Y, la SCI Z et M. Z et que dans toute la motivation de la décision, le premier juge visait la «'SCI'» Y et à aucun moment ne citait la SARL Y qui est défenderesse dans la décision au lieu de la SCI Y, a':

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 31 octobre 2013 à 14H pour recueillir les observations des parties sur la rectification de l’erreur matérielle qui affecte l’ordonnance de référé rendue le 2 mars 2012,

— réservé les dépens.

A l’audience du 31 octobre 2013, le Ministère Public a soutenu que l’ordonnance entreprise était bien affectée d’une erreur matérielle qu’il convenait de rectifier, tandis que la partie adverse a fait valoir qu’il n’y avait aucune erreur matérielle dans la décision dont appel.

MOYENS ET PRETENTIONS DU MINISTERE PUBLIC':

Par dernières conclusions n°4 du 22 juillet 2013, auxquelles il convient de se reporter, le Ministère Public fait valoir':

— sur l’incompétence alléguée du juge judiciaire et la demande de sursis à statuer, que le législateur a expressément attribué au juge judiciaire compétence pour connaître en référé de l’action intentée par le ministère public sur le fondement de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et que lorsque le juge judiciaire est saisi d’une question touchant à la légalité d’un acte administratif, il n’est tenu de surseoir à statuer que si cette exception présente un caractère sérieux et porte sur une question dont la solution est nécessaire au règlement du litige, ce qui n’est pas le cas,

— sur la procédure en référé, que la procédure prévue à l’article L. 651-2 précité déroge aux procédures de droit commun en ce qu’elle n’emprunte à la procédure de référé que certains de ses caractères, et que les conditions des articles 808 et 809 ne sont pas applicables,

— sur l’exclusion de la qualification d’appartement destiné à l’habitation, que les pièces produites montrent que les appartements litigieux étaient utilisés comme des locations meublées de courte durée, en infraction à la règlementation, et que plusieurs éléments démontrent que le local occupé par M. Z l’est au titre d’un local de la résidence hôtelière et non au titre d’un logement d’habitation ou de sa résidence principale,

— sur la qualification d’appartement destiné à l’hébergement hôtelier,'que les appartements litigieux doivent être considérés comme des locaux destinés à l’hébergement hôtelier et ne répondent pas à la définition des chambres d’hôtes,

— sur le changement d’usage du local d’habitation, que les défendeurs n’ont pas respecté les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Il demande à la Cour':

— de rectifier l’erreur matérielle qui affecte l’ordonnance de référé rendue le 2 mars 2012 en ce que son entête porte la mention, comme défendeur, de la «'SARL Y, aux droits de la SA INTERINVESTISSEMENT représentée par la SA C D, administrateur de biens, XXX'», au lieu de «SCI Y XXX'»,

— en tant que de besoin, de rouvrir les débats, '

— de constater que la SCI Y, la SCI Z et M. Z ont enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation,

— de prononcer à leur encontre, in solidum, l’amende de 25'000 euros par appartement loué, prévue à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation,

— d’ordonner, sous astreinte d’un montant de 1'000 euros par mètre carré et par jour de retard, le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, et fixer le délai prévu à cet effet.

MOYENS ET PRETENTIONS DE LA SCI Y, la SCI Z et M. Z':

Par dernières conclusions d’intimés n°2 du 17 mai 2013, auxquelles il convient de se reporter, la SCI Y, la SCI Z et M. A Z font valoir':

— que la SCI Y n’étant pas visée dans le jugement de première instance, doit être mise hors de cause,

— que la motivation du premier juge, qui a retenu que M. Z vivait dans l’ensemble immobilier en question avec sa compagne, que les chambres louées étaient à l’évidence utilisées par la famille, et que l’argument de la mairie de Paris consistant à dire qu’il ne s’agissait pas de chambres d’hôtes car elles avaient chacune une cuisine n’était pas fondé en droit, doit être approuvée,

— qu’il n’est pas contesté que le juge judiciaire est compétent pour connaître des infractions sur le fondement de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, mais que ce texte n’est pas applicable puisque, M. Z vivant personnellement dans l’appartement et fournissant certaines prestations à ses hôtes, il se trouve être sous le régime des dispositions de la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 art.12 II, tel que codifiées au chapitre IV du code du tourisme, sur les chambres d’hôtes, qu’il s’agit là d’un régime déclaratif et non d’un régime d’autorisation préalable.

Ils demandent à la Cour':

— de mettre hors de cause la SCI Y,

— de constater que l’immeuble sis XXX est une seule unité foncière,

— de constater qu’il s’agit du logement habituel de M. Z,

— de constater que M. Z a bien déclaré l’exploitation de chambres d’hôtes,

— de débouter le Procureur de la République de l’ensemble de ses demandes et fins,

— de condamner le Procureur de la République à payer à chacune des parties concluantes la somme de 4'000 euros au titre du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE, LA COUR ,

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture':

Considérant que le Ministère Public, soutenant que «'la correction de l’erreur matérielle contenue dans l’ordonnance entreprise n’a de sens que si des conclusions pratiques peuvent en découler'», demande la révocation de l’ordonnance de clôture, si la réouverture des débats prononcée par l’arrêt du 4 juillet 2013 ne pouvait s’analyser en une telle révocation';

Qu’il y a lieu, en effet, de révoquer l’ordonnance de clôture du 29 mai 2013, ladite révocation n’ayant été expressément prononcée par l’arrêt du 4 juillet 2013, lequel appelait, le cas échéant, des échanges entre les parties sur les faits imputés à la «'SCI'» Y au lieu de la «'SARL'» Y';

Que les conditions de l’article 784 du code de procédure civile étant satisfaites, la clôture sera prononcée au jour de l’audience';

Sur la rectification d’erreur matérielle':

Considérant que l’assignation introductive d’instance du 20 octobre 2011 a été délivrée à la «'SCI'» Y, XXX 75001 Paris, à la SCI Z et à M. A Z'; que l’ordonnance entreprise fait mention, tant dans l’exposé des faits et prétentions que dans les motifs, à la seule «'SCI'» Y, dont il est ajouté qu’elle a soutenu oralement les conclusions déposées à l’audience, à l’exclusion de toute «'SARL'» Y, dont il n’est pas démontré qu’elle existe, aucun «'Kbis'» la concernant n’étant produit, tandis qu’un extrait de registre du commerce et des sociétés est produit pour la SCI Y, indiquant que l’adresse de son siège social est le XXX'; qu’aucun changement de siège social n’est intervenu depuis (procès-verbal de signification du 12 février 2013)';

Que l’indication, dans l’entête de l’ordonnance entreprise, de la «'SARL’Y aux droits de la SA INTERINVESTISSEMENT représentée par la SA C D administrateur de biens'», procède manifestement d’une erreur matérielle, qu’il convient, au visa de l’article 462 du code de procédure civile, de rectifier';

Sur le désistement partiel':

Considérant que le 27 février 2013, le Ministère Public a signifié des conclusions de désistement partiel d’instance, transmises par X le XXX mars 2013, par laquelle il a déclaré se désister de son appel en tant que dirigé contre la SARL Y';

Qu’il y a lieu de constater ce désistement';

Sur la demande de mise hors de cause':

Qu’il n’y a lieu, au regard de l’erreur matérielle constatée, de mettre la SCI Y hors de cause';

Sur le référé':

Considérant que selon l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, «'Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende de 25 000 euros.

Cette amende est prononcée à la requête du ministère public par le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, statuant en référé ; le produit en est intégralement versé à l’agence nationale de l’habitat.

Le président du tribunal ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.'»';

Considérant que ce texte instaure une procédure particulière de référé, autonome, et que ses conditions d’application diffèrent de celles fixées par les articles 808 et 809 du code de procédure civile';

Considérant que les intimés ne demandent pas, dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul lie la Cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, de dire le juge judiciaire incompétent ou de surseoir à statuer';

Qu’ils soutiennent que l’article L. 651-2 précité est inapplicable, dès lors que les dispositions de l’article L. 631-7 ne sont pas concernées, mais que le sont celles relatives aux chambres d’hôtes, soumises à un régime déclaratif et non d’autorisation préalable';

Considérant que l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation énonce notamment que «'Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1''»';

Considérant que l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que «'l’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage''»';

Considérant que l’article L. 632-1 du même code dispose que «'Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l’expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.'»';

Considérant qu’il résulte de la combinaison de ces textes que les logements donnés en location en meublé ne sont réputés locaux d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation que si le bail répond aux conditions de l’article L. 632-1 de ce même code à savoir la location pour une durée d’une année à titre de résidence principale';

Considérant qu’il résulte d’un rapport d’enquête de la Direction du logement et de l’habitat «'rendu le 16/06/2011'» que les 5 appartements situés XXX à XXX, situés au XXX, XXX, 5 ème et XXX, appartenant à la SCI Y, étaient utilisés comme des locations meublées de courte durée, en infraction à la règlementation du changement d’usage définie dans les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation et dans le règlement municipal'; que lors de la visite du contrôleur, une personne se présentant comme le gardien de l’immeuble qui occupait au rez-de-chaussée un petit bureau faisant office de réception a indiqué que les locaux étaient loués pour de courtes durées, à des familles, des groupes de travail, etc..';

Que ces appartements étaient proposés en meublés de courte durée, sur trois sites internet (appartrental.com, parislodging.fr, residence-Y.com), pour des tarifs allant de 80 euros à 335 euros la nuit, avec un calendrier des disponibilités et la possibilité de réserver en ligne son séjour'; que de nombreux commentaires de clients ayant séjourné dans les appartements étaient diffusés sur internet, notamment sur le site TripAdvisor, de personnes d’origine aussi diverses que Saint Hilaire, Nice, ou du New Jersey, Atlanta, ou Brisbane ou Sunshine Coast Australia («'visite à Paris pour le 70^e anniversaire de ma mère'»)'; que dans une «'réponse de la direction de A Z'» à une appréciation négative de client, il est indiqué que «'Pélican résidence est un immeuble de 5 appartements meublés’tandis que sur le site Booking.com, la Résidence Pélican «'propose des appartements modernes à louer'» et se «'présente comme un lieu idéal pour passer de courtes vacances ou un long séjour d’affaires'»'; que sur ce site, il est précisé que «'le paiement s’effectue auprès de l’hôtel'» et que pour l’annulation, il convient de se référer à la rubrique «'Conditions de l’hôtel'»';

Que d’autres sites internet présentent les appartements comme faisant partie d’une résidence hôtelière (apartem.com, lokapart.paris, parisattitude.com, milleetunparis.com), le terme «'Résidence'» étant au surplus mentionné sur une enseigne à l’entrée de l’immeuble, et que plus encore, M. Z explique, sur une fiche mise en ligne sur le site viadeo.com, qu’il a «'créé la Résidence Y, à sa sortie d’HEC-Entrepreneur, le concept étant d’offrir à une clientèle business ou touristique une alternative économique à l’hôtellerie classique'» et qu''«'ils'» proposent à la location des appartements de standing meublés et équipés pour des séjours de 1 semaine à quelques mois'»';

Considérant que si M. Z soutient qu’il vit dans l’ensemble immobilier avec sa famille, force est de constater que l’extrait de registre du commerce et des sociétés de la SCI Z versé aux débats mentionne que son domicile est situé XXX à Nancy, et que les lettres recommandées avec avis de réception qui lui ont été adressées au XXX à Paris ont été retournées comme non réclamées ;

Que selon le constat d’huissier du 18 novembre 2011 produit par les intimés, il n’a été constaté, dans l’appartement de M. Z, «'la présence d’aucune cuisine'» (ni fenêtre), ce dernier exposant à l’officier ministériel «'qu’il cuisinait ses plats dans les appartements situés aux étages, appartenant aux membres de sa famille quand ces personnes sont absentes'»';

Que ce constat d’huissier, de même que le rapport de contrôle, montrent cependant que les cinq appartements sont divisés privativement et équipés d’un dispositif de boitiers à code pour l’accès des clés et qu’ils sont donc fermés par l’usage des clefs situées à l’intérieur des boîtiers, de sorte que le rez-de-chaussée occupé par M. Z, qui a lui-même décrit le local lors de la visite de contrôle comme un «'petit bureau faisant office de réception'», est manifestement inhabitable';

Que M. Z ne saurait sérieusement se prévaloir d’un contrat de location qui lui aurait été consenti par la SCI Y, ayant pour associés, la SCI Z, dont les associés sont des membres de sa famille, et lui-même';

Considérant qu’aux termes des articles L. 323-3 du code du tourisme, issu de la loi n° 2006-437 du 14 avril 2006, «'les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations'»';

Que les conditions d’application de ces dispositions sont définies par le décret n° 2007-1173 du 3 août 2007, l’article D 324-13 du code du tourisme prévoyant que'«'L’activité de location de chambres d’hôtes mentionnée à l’article L. 324-3 est la fourniture groupée de la nuitée et du petit déjeuner'»'; que l’article D 324-14 du même code ajoute': «'Chaque chambre d’hôte donne accès à une salle d’eau et à un WC. Elle est en conformité avec les règlementations en vigueur dans les domaines de l’hygiène, de la sécurité et de la salubrité.'»';

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que les appartements loués par les intimés ne correspondent pas à la définition légale des chambres d’hôtes, dès lors qu’ils sont autonomes, sur différents étages, et indépendants de celui du propriétaire, que leur location est conférée à titre privatif, que M. Z n’habite pas sur les lieux, ni ne fournit la prestation groupée de la nuitée et du petit déjeuner';

Que s’agissant de locaux destinés à l’habitation dont l’usage avait été modifié pour entrer dans le champ de qualification de l’hébergement hôtelier, il devait être satisfait aux prescriptions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation’par la SCI Y, M. Z et la SCI Z, respectivement, ainsi qu’il résulte des pièces versées aux débats, propriétaire, gérant de fait et exploitant, des appartements ;

Que tel n’ayant pas été le cas, il convient de prononcer à leur encontre, in solidum, une amende de 25'000 euros par appartement loué, sur le fondement de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation,'et d’ordonner une astreinte, sur le même fondement, dans les conditions précisées au dispositif ;

Que l’ordonnance entreprise sera infirmée';

PAR CES MOTIFS'

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du 29 mai 2013,

PRONONCE la clôture au jour de l’audience,

RECTIFIE l’erreur matérielle contenue dans l’entête de l’ordonnance entreprise du 2 mars 2012 en ce sens qu’il convient de substituer à la mention «'S.A.R.L. Y, aux droits de la SA INTERINVESTISSEMENT représentée par la SA C D, administrateur de Biens, XXX'» celle de S.C.I. Y,

CONSTATE le désistement partiel du Ministère Public en tant que l’appel est dirigé contre la S.A.R.L. Y, aux droits de la SA INTERINVESTISSEMENT représentée par la SA C D, administrateur de Biens, XXX,

DIT n’y avoir lieu de mettre hors de cause la SCI Y,

INFIRME l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau,

PRONONCE à l’encontre de la SCI Y, la SCI Z et M. A Z, in solidum, une amende de 25'000 euros pour chacun des 5 appartements loués,

ORDONNE à la SCI Y, la SCI Z et M. A Z le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, passé lequel courra une astreinte de 1'000 euros par jour de retard et par et par mètre carré utile,

DIT que la Cour ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNE IN SOLIDUM de la SCI Y, la SCI Z et M. A Z aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,