XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 31/03/2016

***

N° MINUTE :

N° RG : 14/01826

Jugement (N° 13/04641)

rendu le 13 Février 2014

par le Tribunal de Grande Instance de LILLE

XXX

APPELANTES

SARL VALORITY NORD EST

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

XXX

SAS VALORITY FRANCE

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

Représentées par Maître Marie Hélène LAURENT, avocat au barreau de DOUAI, constituée aux lieu et place de Maître Marie-Hélène LAURENT, membre de la SELARL ADEKWA, avocat au barreau de DOUAI

Assistées de Maître Bertrand BALAS, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS

Monsieur C X

né le XXX à CHAMBERY

XXX

XXX

Représenté et assisté de Maître Stéphane DHONTE, avocat au barreau de LILLE, substitué à l’audience par Maître Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

XXX

Déclaration d’appel et conclusions signifiées le 18 avril 2014 à personne habilitée – N’ayant pas constitué avocat

AARPI RIVIERE MORLON P MORLON & ASSOCIES, association d’avocats à responsabilité professionnelle individuelle, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par Maître Cécile FARGIER, avocat au barreau de LILLE

Assistée de Maître Ludovic VALAY, membre de la SCP VALAY BELACEL DELBREL, avocat au barreau d’AGEN

XXX

SCP RIVIERE P RIVIERE MORLON & ASSOCIES, société d’avocats en liquidation, représentée par Maître Y RIVIERE, liquidateur amiable

Maître Y RIVIERE

avocat, pris en sa qualité d’avocat associé et de liquidateur amiable de la SCP Z P Z Morlon & associés

XXX

XXX

Représentés par Maître Cécile FARGIER, avocat au barreau de LILLE

Assistés de Maître Ludovic VALAY, membre de la SCP VALAY BELACEL DELBREL, avocat au barreau d’AGEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

R-Loup CARRIERE, Président de chambre

Christian PAUL-LOUBIERE, Président

Isabelle ROQUES, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine POPEK

DÉBATS à l’audience publique du 08 Février 2016

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2016 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par R-Loup CARRIERE, Président, et Claudine POPEK, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

N° RG : 2014/1826 – JLC

1^re Chambre Civile – Section 2

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 janvier 2016

***

FAITS & PROCÉDURE

Suivant promesse synallagmatique de vente en date du 22 octobre 2007, M. C X et M. I J se sont portés acquéreurs auprès de la société Prod’Immo d’un immeuble situé à XXX)) moyennant un prix de vente de 16.893 €.

Cet immeuble s’inscrit dans un programme de restauration dénommé 'Villa Abbatucci’ éligible au régime de défiscalisation 'Borloo /Robien’ et commercialisé par la société Valority. A cette occasion, MM X et J ont contracté un prêt immobilier auprès de la banque Société Générale afin de financer les travaux à réaliser dans cet immeuble.

La vente a été réitérée le 14 août 2008 et suivant acte authentique du 18 juin 2009, M. I J a fait donation de ses droits dans l’immeuble à M. C X.

Par jugement du 18 novembre 2009, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert la procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société All Construction, mandatée pour procéder aux travaux de réhabilitation. Par jugement du 16 mars 2010 le même tribunal a converti la procédure en liquidation judiciaire.

Se plaignant de ce que, malgré le règlement de plus de la moitié du montant des travaux à réaliser, ceux-ci n’ont pas été entamés, M. C X a saisi le tribunal de grande instance par actes des 11 et 18 octobre 2011 d’une action en responsabilité dirigée contre la S.A.R.L. Valority Nord Est et l’AARPI Riviere Morlon & associés (ci-après l’AARPI).

En cours de procédure, la SAS Valority France et la société Mutuelles du Mans Assurances Iard (ci-après MMA) sont intervenues volontairement aux débats.

Par acte du 28 janvier 2013, l’AARPI a assigné l’ordre des avocats du barreau de Bordeaux.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 13 février 2014 le tribunal de grande instance de Lille a, notamment :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la société Valority France,

— débouté la société Valority Nord Est de sa demande de mise hors de cause,

— dit que la société Valority France s’est engagée envers M. C X au titre d’une

promotion immobilière de fait,

— en conséquence, condamné la société Valority France à payer à M. C X la

somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le retard pris dans la livraison du bien,

— condamné la société Valority France à rembourser à M. C X la somme de

57.708,20 € à titre de dommages et intérêts pour les fonds versés sans contrepartie,

— débouté M. C X de ses autres demandes indemnitaires dirigées contre la société Valority,

— déclaré irrecevable la demande en paiement de M. C X contre Maître Y Z,

— débouté la société Valority France de son action récursoire dirigée contre l’AARPI Z Morlon & associés,

— dit sans objet les actions en garantie dirigées contre la société MMA et l’ordre des avocats du barreau de Bordeaux,

— condamné la société Valority France aux dépens, ainsi qu’à payer à M. C X la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des autres parties à l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire.

La S.A.R.L. Valority Nord Est et la SAS Valority ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 mars 2014.

Par acte du 19 juin 2014 la société Valority Nord Est et la société Valority France ont assigné en intervention forcée devant la cour la SCP Z P Morlon & associés et Maître Y Z.

La procédure devant la cour a été clôturée le 22 janvier 2016.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 29 décembre 2015 par lesquelles la S.A.R.L. Valority Nord Est et la SAS Valority France, appelantes, demandent à la cour de :

— déclarer recevable et fondé leur appel interjeté à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lille le 13 février 2014,

— faire droit à l’assignation en cause d’appel de la SCP Z P Z Morlon & associés, société civile professionnelle d’avocats immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 401 192 349, représentée par son liquidateur amiable, Maître Y Z, et de Maître Y Z,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la société Valority France à payer à M. X la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le retard pris dans la livraison du bien, la somme de 57.708,20 € pour les fonds versés sans contrepartie, et la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

— à titre subsidiaire, et si par extraordinaire il était fait droit aux demandes de M. X à leur encontre, condamner solidairement et conjointement la SCP Z P Z Morlon & associés, Maître Y Z et la compagnie MMA in solidum à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

— condamner M. X ou qui mieux le devra aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date des 24 et 31 décembre 2015 par lesquelles M. C X, intimé ayant relevé appel incident, demande à la cour de :

sur la responsabilité de Valority, au visa des articles 1831-1 et 1147 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il juge que la société Valority France s’est engagée envers lui au titre d’une promotion immobilière de fait,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il condamne la société Valority France à lui payer les sommes de 57.708,20 € à titre de dommages et intérêts et 10.000 € au titre du retard de livraison, outre 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il le déboute de ses autres demandes indemnitaires, et de toutes ses autres demandes,

— dire que la société Valority, promoteur de fait de l’opération 'Villa Abbatucci', est tenue d’une obligation de résultat à son égard,

— constater que du fait du défaut d’achèvement de l’opération immobilière son préjudice s’élève à :

* au titre de l’achat du foncier et des travaux :

¤ 16.893,00 € au titre de l’acquisition du bien immobilier de même,

¤ 2 458,00 € correspondant aux frais d’acte,

* au titre des appels de fonds relatifs aux travaux : 57.708,20 €,

* au titre des avantages fiscaux : 3.043 € au titre de la perte du crédit d’impôt,

* au titre de l’usage locatif : 391 € par mois à compter de janvier 2009,

* sur les frais annexes : 128 851,99 € au titre du coût du prêt,

— en conséquence, condamner la société Valority promoteur de fait de l’opération à lui payer la somme de 219.902,19 €, le cas échéant solidairement avec les autres défendeurs,

à titre subsidiaire, au visa des articles 1382 et suivants du code civil,

— dire que la société Valority a manqué à son devoir de conseil envers lui,

— constater en conséquence que la faute de la société Valority est caractérisée,

— dire que son préjudice s’élève à 219.902,19 €,

— en conséquence condamner la société Valority à lui payer à la somme de 219.902,19 €, le cas échéant solidairement avec les autres défendeurs,

à titre encore plus subsidiaire, au visa des articles 1116 et suivants du code civil,

— dire que la société Valority a commis un dol,

— dire que son préjudice s’élève à 219.902,19 €,

— en conséquence condamner la société Valority à lui payer la somme de 219.902,19 €, le cas échéant solidairement avec les autres défendeurs,

sur la responsabilité de la SCP Z P Z Morlon et de Maître Y Z ès qualités, au visa des articles 1382 et suivants du code civil,

— constater que Maître Y Z a agi en qualité de maître d’oeuvre juridique de l’ASL,

— constater qu’il était membre de cette ASL,

— dire que Maître Y Z a manqué à son devoir de conseil envers lui,

— dire que son préjudice s’élève à 219.902,19 €,

— en conséquence condamner Maître Y Z et la SCP Z P Z Morlon représentée par son liquidateur Maître Y Z à lui payer la somme de 219.902,19 €, le cas échéant solidairement avec les autres défendeurs,

sur la garantie de la compagnie MMA,

— dire que la garantie des MMA est acquise,

— condamner la compagnie MMA en sa qualité d’assureur de Maître Z et la SCP Z P Z Morlon représentée par son liquidateur Maître Y Z à lui payer la somme de 219.902,19 €, le cas échéant, solidairement avec les autres défendeurs,

— à titre subsidiaire, condamner la compagnie MMA en sa qualité d’assureur de la SCP Z P Z Morlon représentée par son liquidateur Maître Y Z et Maître Z à lui payer la somme de 219.902,19 €, le cas échéant, solidairement avec les autres défendeurs,

en tout état de cause,

— débouter la SCP Z P Z Morlon & associés, Maître Y Z, la société Valority Nord Est, la société Valority France, la compagnie MMA, l’AARPI Z Morlon & associés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— dire que la société Valority, l’AARPI Z Morlon & associés, Maître Y Z, la SCP Z P Z Morlon représentée par son liquidateur Maître Y Z et MMA seront tenus solidairement des condamnations prononcées,

— les condamner solidairement aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter l’AARPI Z Morlon & associés de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’AARPI Z Morlon & associés à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 31 décembre 2015 par lesquelles la SCP Z P Z Morlon & associés et Maître Y Z, intimés à l’appel en intervention forcée, demandent à la cour, au visa des articles 6, 9 et suivants, 122, 544 et suivants du code de procédure civile, 1134 et suivants, 1147 et suivants, 1156 à 1164, 2224 et suivants du code civil, de :

— les recevoir en leurs écritures, les en déclarer bien fondés,

— débouter toutes les autres parties de leurs prétentions contraires dirigées contre eux,

à titre principal,

— dire que les sociétés Valority Nord Est et Valority France ne justifient pas d’une évolution du litige de nature à autoriser leur mise en cause pour la première fois en cause d’appel,

— dire que les prétentions formulées par M. C X à leur encontre n’ont pas subi l’épreuve du premier degré de juridiction,

— dire que l’action exercée par M. C X à leur encontre est prescrite,

— déclarer irrecevable l’action exercée à leur encontre par les sociétés Valority Nord Est et Valority France et par M. C X,

— condamner in solidum tout succombant à leur verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— dire et arrêter qu’ils n’ont commis aucune faute,

— dire mal fondée l’action des sociétés Valority Nord Est et Valority France et de M. X à leur encontre,

— débouter les sociétés Valority Nord Est et Valority France et M. X de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre,

— condamner in solidum tout succombant à leur verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre plus subsidiaire encore, dans l’hypothèse où la cour ferait droit, même partiellement, aux réclamations formées par les sociétés Valority Nord Est et Valority France à leur encontre,

— dire et arrêter que la compagnie MMA leur doit sa garantie,

— condamner la compagnie MMA à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à leur encontre,

— condamner la compagnie MMA à en supporter solidairement le paiement,

— condamner la compagnie MMA à leur verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— dire que la compagnie MMA, conformément à ses engagements contractuels, doit supporter leurs frais de défense,

— condamner la compagnie MMA à leur verser la somme de 4.000 € (à parfaire) en remboursement des frais de défense exposés,

— condamner tout succombant, solidairement ou, le cas échéant, in solidum, aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 31 décembre 2015 par lesquelles l’AARPI Z Morlon & associés, intimée, demande au conseiller de la mise en état, au visa des articles 31, 32 56, 114, 122, 554, 555, 763 à 787, 907 et 914 du code de procédure civile et 1165 du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action engagée par M. C X à son encontre,

— l’infirmer pour le reste et statuant à nouveau,

à titre principal,

— dire nulle l’assignation introductive d’instance qui lui a été délivrée le 18 octobre 2011 à la requête de M. C X,

— dire irrecevable l’appel interjeté par les sociétés Valority Nord Est et Valority France,

à titre subsidiaire,

— constater que M. C X n’a pas qualité à agir à son encontre,

— constater qu’elle n’a pas qualité à défendre à l’action,

— dire irrecevable l’appel interjeté par les sociétés Valority Nord Est et Valority France,

— déclarer irrecevable l’action exercée par M. C X en ce qu’elle est dirigée à son encontre,

en tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’assignation devant la cour avec signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête des sociétés Valority Nord Est et Valority France délivrées à la société MMA le 18 avril 2014 à personne habilitée, la signification de conclusions à la requête de l’AARPI Z Morlon & associés délivrée à la société MMA le 10 juillet 2014 à personne habilitée, la signification de conclusions à la requête de la SCP Z P Z Morlon & associés, Maître Y Z et l’AARPI Z Morlon et associés délivrée à la société MMA le 25 janvier 2016 à personne habilitée, la signification de conclusions à la requête de M. C X délivrée à la société MMA le 21 juillet 2014 à personne habilitée ;

SUR CE,

La société MMA n’a pas constitué avocat ; il sera statué par arrêt réputé contradictoire ;

Sur la responsabilité de la société Valority

Il doit au préalable être observé que l’opération immobilière litigieuse s’inscrit dans les dispositifs de défiscalisation dits 'Robien’ et 'déficits fonciers’ ; ce mécanisme s’adresse à des contribuables à hauts revenus, soumis aux taux d’imposition les plus élevés, auxquels il est ainsi permis de déduire de leur revenu global les travaux de restauration entrepris sur des immeubles acquis à cet effet situés en zone éligible au dispositif Robien ; l’obtention de l’avantage fiscal recherché est conditionné à la prise en charge de la réalisation des travaux par les investisseurs eux-mêmes, lesquels se regroupent à cet effet au sein d’une association foncière urbaine libre (AFUL) ou d’une association syndicale libre (ASL) en qualité de maîtres de l’ouvrage ; sur l’aspect rénovation, les investisseurs mènent l’opération sous leur responsabilité, avec l’assistance des professionnels intervenant sur cet aspect ; sur l’aspect défiscalisation, les investisseurs sont accompagnés pas un conseil, dont le rôle est de leur garantir l’obtention de l’avantage fiscal recherché ;

En l’espèce, l’opération a eu pour objet l’acquisition et la restauration, grâce aux mécanismes de défiscalisation indiqués plus haut d’un ensemble immobilier (une ancienne caserne dénommée Abbatucci) situé dans la zone d’aménagement concerté dénommée 'Square des bords du Rhin’ de la ville de XXX) ;

Sont intervenus en qualité de professionnels dans cette opération :

— la société Prod’Immo qui a vendu par lots l’immeuble qu’elle avait acquis de la ville de Volgelsheim,

— M. K A architecte, qui a notamment établi et déposé le dossier de permis de construire,

— la société All Construction contractant général,

— la société Valority qui a commercialisé les lots,

— la SCP Z P Z Morlon & associés représentée par Maître Y Z 'maître d’oeuvre juridique’ et fiscal qui a, dans les faits, notamment animé l’ASL ;

sur la qualité de promoteur de fait de la société Valority

L’article 1831-1 du code civil dispose :

'Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite promoteur immobilier s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage';

En l’absence de convention écrite en ce sens, un accédant à la propriété peut, néanmoins, se prévaloir de l’existence d’une promotion immobilière lorsqu’il est rapporté, dans les faits, la preuve d’une intervention dans le cadre de laquelle une société a pu, par la promotion, la direction et la commercialisation, prendre l’initiative et le soin principal de l’opération immobilière ;

Il doit donc être déterminé si la société Valority a été à l’initiative de l’opération, l’a dirigé et si elle en eu le soin principal, c’est à dire si elle a eu le rôle prépondérant par rapport aux autres intervenants précités ;

La société Valority France admet avoir assuré la commercialisation de l’opération immobilière litigieuse, dans le cadre de laquelle l’acquisition immobilière de M. C X avait vocation à subir des travaux de réhabilitation en vue de bénéficier du dispositif de défiscalisation dit 'Borloo-Robien', ce qui impliquait la mise en location de l’immeuble acquis et rénové ;

La société Valority soutient que son intervention s’est cantonnée à cette seule phase de commercialisation, le programme de réhabilitation ayant été conçu et mis au point par les sociétés Prod’Immo et All Construction ;

Il convient d’examiner les pièces produites ;

Le contrat d’apport d’affaires conclu le 25 septembre 2007 entre la société All Construction et la société Valority France (pièce Valority n° 6) prévoit que cette dernière société serait commissionnée pour les marchés de travaux de restauration d’immeubles s’inscrivant’ dans une opération globale bénéficiant d’une fiscalité privilégiée’ qu’elle pourrait apporter à son cocontractant ; compte tenu de l’importance fiscale des travaux à réaliser sur les immeubles acquis (la perspective de payer moins d’impôts, appelée aussi 'optimisation fiscale’ est en réalité le motif déterminant pour l’acquisition des lots par les investisseurs), l’apport de marchés de travaux équivaut à la commercialisation du programme immobilier et fiscal ;

M. C X a produit une documentation immobilière sous forme de plaquette publicitaire à l’entête 'Valority Investissement’ relative au programme immobilier 'Abbatucci’ s’inscrivant dans le cadre du 'régime Borloo Robien optimisé au déficit foncier’ (pièce X n° 2-1) ; dans ce document, il est notamment promu l’emplacement privilégié du site ouvert à ce dispositif de défiscalisation ;

La société Valority, soutient qu’elle s’est contentée d’apposer le nom sur un document, qu’elle n’est pas intervenue dans la conception et le montage de l’opération, qui a été le fait de la société All Construction et de son conseil le cabinet Z, avocat ;

Elle verse aux débats différents courriels qui lui ont été adressés par la société All Construction avant la signature du contrat d’apporteur qui font apparaître les éléments suivants :

La société All Construction se présente de la manière suivante (pièce Valority n° 2 : courriel du 8 juin 2007) :

'Crée en 1993, All Construction, maîtrise le montage d’opération [de défiscalisation] et le back office en tant que contractant général et la réalisation en tant qu’entrepreneur principal.

L’habitat en restauration et en construction dans les secteurs prives et publics sont l’essentiel de notre activité…

Dans ce contexte, nous souhaiterions vous rencontrer afin d’imaginer un éventuel partenariat';

Par courriel du 26 juin 2007, la société All Construction a adressé à la société Valority le dossier 'Villa Abbatucci’ (pièce Valority n° 3) se composant :

— du dossier de présentation,

— des plans de restauration à inclure dans le dossier de présentation,

— le dossier foncier, les plans 'état des lieux’ (EDL),

— l’étude locative, la notice descriptive à inclure dans le dossier de présentation,

— la grille de correspondances,

— les plans des niveaux ;

Par courriel du 13 juillet 2007, la société All Construction a écrit au Directeur à la société Valority (pièce Valority n° 4) :

'Je fais suite à votre accord concernant la commercialisation du dossier cité en objet.

Avant d’aller plus en avant dans ce dossier, nous souhaiterions organiser au plus tôt une réunion sur Bordeaux dans les bureaux de Maître Z.

L’ordre du jour de cette réunion sera :

— rapprochement des procédures de chacun,

— spécificités juridiques et fiscales du Robien transformé.

D’autre part, nous souhaiterions avoir votre engagement écrit à commercialiser ce projet [']';

Par courriel du 16 juillet 2007, en vue de la réunion à organiser au cabinet de Maître Z, la société All Construction a adressé à la société Valority :

— une note sur le régime fiscal dit 'Robien transformé’ détaillant le principe de l’optimisation fiscale du système obligeant notamment que le procès-verbal de l’assemblée générale de l’association distingue trois budgets : travaux de transformation, travaux d’amélioration dissociables de l’opération de transformation, travaux de réparation dissociables des travaux de transformation (pièce Valority n° 5-1),

— une 'feuille de route’ permettant d’apprécier le rôle des différents acteurs dans l’opération aux termes de laquelle la société Valority, désignée comme 'apporteur d’affaires', n’est mentionnée qu’au titre de 'la mise en place de la lettre d’engagement pour la commercialisation du programme’ et 'la mise en place du contrat d’apporteur d’affaires', le reste de l’opération tant en ce qui concerne son montage que son suivi, étant conçu et organisé par la société All Construction avec l’assistance et la validation du cabinet Z (pièce Valority n° 5-2) ;

Il ressort de cette 'feuille de route’ que le rôle de la société Valority est limité à la seule prestation d’apporteur d’affaires, pour la commercialisation du programme ;

Par courriel du 7 septembre 2007 (pièce Valority n °7), la société All Construction a transmis à la société Valority, pour compléter le dossier de vente :

— les documents ASL (assemblée générale n°1, assemblée générale n° 2, statuts),

— le modèle de compromis de vente (conditions particulières, convention de déblocage des fonds) ;

Il apparaît donc que la grille des prix, les plans des états des lieux, la notice descriptive, le dossier ASL, ont constitué le Document d’Aide à la Vente transmis par la société All Construction à la société Valority afin de faciliter la commercialisation ; ces documents, communiqués à M. X par la société Valority, n’ont donc pas été élaborés par cette dernière ;

Par courriel du 14 septembre 2007, la société All Construction a encore transmis même le projet de résolution de la deuxième assemblée générale à intégrer au dossier de vente (pièce Valority n° 8) ;

Enfin, par courriel du 17 septembre 2007 (pièce Valority n° 9), la société All Construction, après une réunion en l’étude de son notaire Maître Dumareau, notaire de l’opération, a confirmé ses instructions à la société Valority :

— cette dernière a été chargée de faire signer les dossiers ASL, plans EDL, projet notice descriptive et fiche récapitulative de tous les diagnostiques techniques,

— elle devait ensuite envoyer sous pli recommandé à la société All Construction le compromis à signer avec toutes les pièces du dossier ;

C’est dans ces conditions que le contrat d’apporteur d’affaires a été signé entre la société All Construction et la société Valority le 25 septembre 2007 ;

Il résulte de ces pièces que le rôle de la société Valority s’est arrêté à la transmission du compromis de vente ainsi signé par les acquéreurs, à charge pour la société All Construction et son notaire de faire la notification du compromis pour faire courir le délai de rétractation, et de faire signer l’acte authentique de vente auquel la société Valority n’a pas participé ;

Par ailleurs le contrôle du déroulement de l’opération n’a pas été confié à la société Valority mais à Maître Z, avocat spécialisé selon la feuille de route convenue entre les parties. (Pièce n° 5-2 précitée) ;

L’objet du contrat d’apporteur d’affaires définit bien les prestations de chacun (pièce n° 6 précitée) :

— la société All Construction 'a une activité qui lui permet de proposer des marchés de travaux en qualité de contractant général non réalisateur',

— 'la société Valority France est en mesure de recommander à des clients, propriétaires immobiliers, de recourir aux services de la société All Construction';

En réalité, la mission confiée à la société Valority, d’après le contrat, consiste bien à rechercher des clients qui se rendent propriétaires de l’immeuble et qui, réunis en ASL, passent des marchés de travaux avec la société All Construction ; il s’agit donc d’une prestation de commercialisation et non pas d’une prestation portant sur les travaux ; de fait, il ne résulte d’aucune pièce produite que la société Valority soit intervenue dans la conclusions du marché de travaux avec la société All Construction, la souscription d’assurance constructeur, la délivrance des autorisations de construire, la direction ou le suivi des travaux ; la société Valority n’a nullement désigné la société All Construction en qualité de contractant général puisque ce constructeur était déjà désigné en tant que tel lorsque la société Valority a été approchée pour commercialiser le programme ; les pièces produites ne permettent pas de déterminer qui de la société Prod’Immo, de la SCP Z ou de la société All Construction elle même a institué cette dernière en qualité de contractant général et a été le concepteur de l’opération litigieuse, mais en revanche elles permettent d’établir que ce n’est pas la société Valority ; de plus le contrat d’intervention de la société All Construction en qualité de contractant général a été signé le 23 décembre 2008 par le président de l’ASL, M. R-S T (pièce SCP Z n° 4), sans aucune intervention de la société Valority ; le maître de l’ouvrage après la réalisation des ventes de lots a été l’ASL, laquelle n’a confié à la société Valority aucune mission de suivi des travaux ; la société Valority n’est pas davantage intervenue pour l’obtention du permis de construire ;

La plaquette publicitaire réalisée par la société Valority ne constitue pas un acte positif de promotion immobilière puisque, comme il a été dit, les documents essentiels annexés au dossier d’aide à la vente n’ont pas été rédigés par la société Valority ; c’est ainsi que les plans du projet ont été établis par l’architecte M. A, la notice descriptive par la société All Construction ; les diagnostics techniques ont été établis par le cabinet B, les statuts de l’ASL et les projets de procès verbal d’assemblée générale et la convention de déblocage des fonds par la société All Construction et Maître Z ;

Par ailleurs, pour bénéficier de l’avantage fiscal, les acquéreurs des lots devaient non seulement réaliser les travaux mais encore louer leur bien à des tiers pendant 9 ans ; à cet effet la société Valority a proposé un mandat de gestion qui ne concerne nullement le suivi des travaux mais la location ultérieure du bien après travaux ;

Il n’est donc pas démontré que la société Valority a été à l’initiative de l’opération, l’a dirigé et qu’elle en a eu le soin principal ; sa seule mission démontrée de commercialisation ne saurait donc lui faire revêtir la qualité de promoteur de fait ; en réalité, elle n’ a pas outrepassé son rôle d’apporteur d’affaires en remettant aux investisseurs les documents établis par l’architecte, la société All Construction et Maître Z et en établissant une plaquette publicitaire avantageuse ;

Dans ces conditions, elle ne peut être soumise à l’obligation de résultat et aux obligations résultant des dispositions de l’articles R 222-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré doit être réformé en ce qu’il a :

— dit que la société Valority France s’est engagée envers M. C X au titre d’une

promotion immobilière de fait,

— en conséquence, condamné la société Valority France à payer à M. C X la

somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le retard pris dans la livraison du bien,

— condamné la société Valority France à rembourser à M. C X la somme de

57.708,20 € à titre de dommages et intérêts pour les fonds versés sans contrepartie ;

Sur le défaut d’information et de conseil reproché à la société Valority

M. X fait grief à titre subsidiaire à la société Valority d’un manquement à son devoir d’information et de conseil ;

Il ne peut s’agir en l’espèce que d’une obligation de moyens et non de résultat, de sorte que le seul constat que le résultat escompté par l’investisseur n’a pas été obtenu ne suffit pas à établir un manquement à une obligation de conseil ;

Cette obligation de moyens doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause et en particulier de la situation et des connaissances des parties ; le conseil en gestion de patrimoine est tenu d’une obligation de moyens mais il n’est pas tenu de garantir à ses clients la rentabilité du placement choisi ni de le prévenir de tout aléa financier ;

M. X ne remet pas en cause le type d’investissement qui lui a été proposé ; le projet relevait bien du cadre fiscal choisi ; par ailleurs M. X n’est pas un investisseur non averti puisqu’il exerce la profession de responsable des services financiers, ce qui lui permettait d’apprécier le dossier de présentation, le montage de l’opération et les engagements des différentes parties ; il a été informé des modalités spécifiques du montage de l’opération avant la vente et il était en mesure d’en apprécier les risques, c’est donc en toute connaissance de cause qu’il a souscrit à une opération d’investissement locatif d’une certaine complexité, étant précisé que c’est du fait même de ce montage complexe que cette opération lui procurait des avantages substantiels en matière fiscale ;

Or cette opération comportait nécessairement un aléa ; comme toute opération financière ou économique de cette nature, cet aléa prive les investisseurs de la faculté de poursuivre l’opération en cas de réussite ou de prétendre à son annulation en cas d’échec ; M. X ne demande pas l’annulation de la vente (il ne pourrait le faire à l’égard de la société Valority qui n’est pas partie à l’acte de vente) ; il ne peut valablement faire supporter à la société Valority la somme de 219.902,19 €, incluant le remboursement de son crédit pour un investissement de 19.425 € (correspondant à l’achat du foncier), outre 52.462 € correspondant à sa quote-part de travaux alors qu’il reste propriétaire et que l’ASL dont il est membre peut toujours faire exécuter les travaux par une autre entreprise ;

M. X soutient que la société Valority aurait dû mettre en garde les acquéreurs sur la nécessité de soumettre la vente au statut protecteur de la vente d’immeubles à rénover ; en réalité le projet ne correspond pas aux dispositions de l’article L 262-1 du code de la construction et de l’habitation car l’obligation de rénover n’est pas assumée par le vendeur mais par les investisseurs réunis en ASL, afin de bénéficier du dispositif fiscal propre de l’opération ; du fait que 'l’optimisation fiscale’ était l’élément déterminant du choix par M. X de l’opération litigieuse, il ne peut pas reprocher à la société Valority de ne pas lui avoir conseillé un placement ne lui permettant pas d’obtenir le crédit d’impôt souhaité ;

Le fait que 10 lots sur 23 ont été vendus par la société Prod’Immo n’est pas imputable à la société Valority car celle ci avait une mission d’apporteur d’affaires, mandatée par la société All Construction, elle n’avait pas de mandat exclusif de vente de la part de la société Prod’Immo et elle n’était pas débitrice d’une obligation de résultat ;

M. X soutient que la constitution de l’ASL n’était possible qu’à partir du moment où 100 % des ventes étaient réalisées ; mais selon la 'feuille de route’ déjà citée (pièce Valority n° 5-2) établie par la société All Construction avec le concours de Maître Z à l’attention de la société Valority, l’assemblée générale n° 2 devait être convoquée 'à partir de 80 % des promesses signées’ et non 100 % ; de plus la société Valority n’est pas intervenue en qualité de maître d’oeuvre juridique et n’a pas été chargée de prendre toutes dispositions pour l’ouverture, les modalités et les coûts ou rémunération du fonctionnement du compte et la gestion administrative de l’ASL, puisqu’il s’agit de la mission confiée à Maître Y Z (pièce Valority n° 20) ; enfin, les modalités d’adhésion et de représentation au sein de l’ASL ainsi que le projet de résolutions de l’assemblée Générale n° 2 ont été fournis et approuvés par les acquéreurs lors de la signature du compromis de vente, de sorte que l’information a bien été donnée (pièces Valority n° 20 et 21) ;

IL résulte de ce qui précède que l es manquements à l’obligation de conseil allégué par M. X ne sont pas constitués ;

M. X doit être débouté de sa demande de ce chef ;

Sur le dol

M. X fait valoir que la société Valority ne lui a pas indiqué qu’il ne bénéficiait d’aucune garantie d’achèvement alors même qu’il lui a fait croire qu’il investissait dans un environnement sécurisé, notamment par l’intervention d’un conseil juridique ; il soutient que ces manoeuvres dolosives ont été de nature à provoquer une erreur de nature à vicier son consentement et le dol commis par la société Valority justifie sa condamnation à l’indemniser de son entier préjudice ;

Outre que la société Valority n’a été qu’un intermédiaire et qu’elle n’était partie ni au compromis de vente ni à l’acte authentique de vente, M. X reprend son grief précédent relatif au défaut de conseil sur la vente d’immeubles à rénover ; ce grief a été écarté, de sorte qu’il ne peut pas constituer une manoeuvre dolosive de la part de la société Valority ; par ailleurs, l’investissement n’a pas abouti au but recherché pour deux raisons : la première tient à la liquidation judiciaire de la société All Construction qui ne saurait être imputable à la société Valority, la seconde tient à ce que les investisseurs ne semblent pas avoir souhaité poursuivre l’opération en investissant des sommes supplémentaires ce qui leur aurait permis de contracter avec une autre entreprise pour réaliser les travaux et bénéficier de 'l’optimisation fiscale’ désirée, ce qui est aussi un élément étranger à la société Valority ;

M. X doit être débouté de sa demande de ce chef ;

En définitive, M. C X doit être débouté de l’intégralité de ses demandes contre les sociétés Valority Nord Est et Valority France ;

Sur les demandes contre l’AARPI Z Morlon & associés, la SCP Z P Z Morlon & associés et Maître Y Z et la société MMA

Les demandes formulées par la société Valority

Le jugement déféré n’est pas contesté en ce qu’il a débouté les sociétés Valority de leurs demandes contre l’AARPI ; en cause d’appel, elles ne formulent en effet aucune demande contre l’AARPI ; le jugement doit être confirmé sur ce point ;

M. X étant débouté de toutes ses demandes contre les sociétés Valority, les demandes en garantie formulées par ces dernières à l’encontre de la SCP Z, de Maître Z et de la société MMA sont sans objet ;

Il sera statué plus loin dans le cadre des demandes de M. X sur les moyens d’irrecevabilités soulevés par la SCP Z et Maître Z ;

Les demandes formulée par M. C X

¤ contre l’AARPI

Dans ses conclusions M. X demande à la cour de dire que la société Valority, l’AARPI Z Morlon & associés, Maître Y Z, la SCP Z P Z Morlon représentée par son liquidateur Maître Y Z et MMA seront tenus solidairement des condamnations prononcées ; tout comme devant le tribunal, il n’articule cependant aucun grief à l’encontre de l’AARPI ;

Il doit être statué sur le moyen soulevé par l’AARPI tiré de l’irrecevabilité de l’assignation délivrée à son encontre le 18 octobre 2011 à la requête de M. X ;

Aux termes du décret n°54-406 du 10 avril 1954 modifié le 27 novembre 1991 et le 15 mai 2007 qui a crée les associations d’avocats à responsabilité professionnelle individuelle, dite AARPI, ces associations ne disposent que de la personnalité fiscale, mais pas de la personnalité morale ; elles ne peuvent donc agir ni en demande ni en défense ;

En application de l’article 117 du code de procédure civile, l’assignation délivrée à l’AARPI Z Morlon & Associés à la requête de M. C X doit être déclarée nulle ;

Pour les mêmes motifs, la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par l’AARPI est irrecevable (elle aurait dû être faite par l’avocat membre de l’association concerné par la procédure) ; et il en est de même de la demande formée à ce titre par M. X ;

¤ contre la SCP Z P Z Morlon & associés Maître Y Z et la société MMA

Ni la SCP, ni Maître Z n’ont été attraits à la procédure en première instance ; d’ores et déjà le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il déclaré irrecevable la demande en paiement de M. X contre Maître Y Z au motif que ce dernier n’était pas partie à l’instance devant le tribunal ;

L’article 554 du code de procédure civile dispose que 'peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité’ ;

L’article 555 du même code dispose que 'ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause’ ;

En l’espèce la SCP Z et Maître Z ont été appelées en intervention forcée devant la cour par les sociétés Valority et, à cette occasion, M. X a formé des demandes contre la SCP et Maître Z ;

La recevabilité de l’action exercée à l’encontre de la SCP Z et de Maître Z devant la cour suppose que soit démontrée une évolution du litige impliquant leur mise en cause ; la notion d’évolution du litige est caractérisée par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; une situation existant dès l’assignation introductive de première instance, ne peut être considérée comme une évolution du litige, et il en est de même d’un 'élément modifiant les données du litige intervenu au cours de la procédure devant la juridiction du premier degré'; la constatation par le tribunal de l’irrecevabilité d’une action engagée par erreur contre une personne qui n’a pas qualité pour défendre à l’instance ne constitue pas une évolution du litige justifiant la mise en cause en appel de la personne ayant qualité pour défendre ;

En l’espèce, la constatation par le tribunal de l’irrecevabilité de l’action engagée par erreur à l’encontre de l’AARPI Z, qui n’avait pas qualité pour défendre à l’instance, ne constitue pas une évolution du litige au sens des articles 554 et 555 précités ; en effet le rôle de Maître Y Z ('maître d’oeuvre juridique') et de la SCP Z était connu tant des sociétés Valority que de M. X dès l’acte introductif d’instance ;

L’appel en intervention forcée devant la cour de la SCP Z et de Maître Z par les sociétés Valority Nord Est et Valority France est donc irrecevable, ce qui entraîne l’irrecevabilité des demandes de M. X contre la SCP et Maître Z ;

L’irrecevabilité des demandes de M. X contre la SCP et Maître Z entraîne également l’irrecevabilité de la demande contre la société MMA pour défaut d’intérêt à agir puisque les garanties délivrées par cette dernière en sa qualité d’assureur des avocats du barreau de Bordeaux ne pourraient être analysées qu’en cas de mise en cause de la responsabilité professionnelle de la SCP Z et de Maître Z ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. C X, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la société Valority Nord Est et la société Valority France, globalement : 5.000 €,

— à la SCP Z P Z Morlon & associés et à Maître Y Z, globalement : 4.000 € ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. C X ;

La SCP Z et Maître Z ne versent pas aux débats la police d’assurance les liant à la société MMA ; ils doivent être déboutés de leurs demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile contre la société MMA ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Réforme le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que la société Valority France s’est engagée envers M. C X au titre d’une

promotion immobilière de fait,

— en conséquence, condamné la société Valority France à payer à M. C X la

somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le retard pris dans la livraison du bien,

— condamné la société Valority France à rembourser à M. C X la somme de

57.708,20 € à titre de dommages et intérêts pour les fonds versés sans contrepartie,

— condamné la société Valority France aux dépens, ainsi qu’à payer à M. C X la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. C X de l’intégralité de ses demandes contre les sociétés Valority Nord Est et Valority France, y compris la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. C X aux dépens de première instance ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Dit sans objet la demande en garantie formée par la société Valority Nord Est et la société Valority France contre la SCP Z P Z Morlon & associés, Maître Y Z et la société MMA Iard Assurances Mutuelles ;

Annule l’assignation délivrée à l’AARPI Z Morlon & Associés à la requête de M. C X le 18 octobre 2011 ;

Déclare irrecevable la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formée par l’AARPI Z Morlon & Associés ;

Déclare irrecevable la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formée par M. C X contre l’AARPI Z Morlon & Associés ;

Déclare irrecevables les demandes de M. C X contre la SCP Z P Z Morlon & associés, Maître Y Z et la société MMA Iard Assurances Mutuelles ;

Condamne M. C X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du même code :

— à la société Valority Nord Est et la société Valority France, globalement : 5.000 €,

— à la SCP Z P Z Morlon & associés et à Maître Y Z, globalement : 4.000 € ;

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, Le Président,

Claudine POPEK. R-Loup CARRIERE.