Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2011

(n° 372 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/21520

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/11213

APPELANT

Monsieur [O] [J]

[Adresse 11]

[Localité 2]

représenté par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour

assisté de Maître Louis FAGNIEZ plaidant pour M^e Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES

SOCIÉTÉ AQUITAINE DIRIGEANCE venant aux droits et obligations de la Société PHARMA AQUITAINE

prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Philippe BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1085

S.E.L.A.R.L JURIS PHARMA

prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par la SCP BOMMART-FORSTER – FROMANTIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Dominique SCHMITT plaidant pour le Cabinet SCHMITT et Associés (SELARL), avocat au barreau de PARIS, toque : L 21

S.N.C. [D]

prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Thierry MIRIEU de LABARRE, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE INTERVENANTE :

S.C.P. MASSIE Société Civile Professionnelle de Notaires

prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Caroline PECHIER plaidant pour la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 mai 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame BLUM, Conseillère

Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

Madame [G] ayant préalablement été entendue en son rapport.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame GIBOT, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mai 2007, la snc [D] a promis de vendre son officine de pharmacie située [Adresse 7]) à Monsieur [J] qui s’est engagé à l’acquérir moyennant un prix de 1 550 000€ s’appliquant pour 1 538 000€ aux éléments incorporels et pour 12 000€ aux éléments corporels ;

L’acte mentionnait qu’à la connaissance du cédant, l’immeuble ou est exploité le fonds n’est pas visé par des opérations de voirie, ni en saillie par rapport à l’alignement approuvé ni situé dans un îlot insalubre, frappé d’un arrêté de péril ni ne fait pas l’objet d’une mesure d’interdiction d’habiter dans une zone d’aménagement différée, dans une zone à urbaniser en priorité dans une zone d’aménagement concerté.

Cette promesse est intervenue par l’entremise de la société Pharm’Aquitaine moyennant une commission de 4 % du montant de la transaction et la promesse a été rédigée par un cabinet spécialisé d’avocats la société Juris Pharma ;

La promesse a été signée moyennant diverses conditions suspensives et notamment l':

'3- Obtention d’une note de renseignement d’urbanisme confirmant exactement les déclarations faites par le promettant ou d’une note de renseignements d’urbanisme.

Les divers documents concernant l’urbanisme, l’alignement et d’une façon générale tout ce qui concerne l’immeuble ne devront révéler aucune sujétion susceptible de diminuer sensiblement, actuellement ou ultérieurement et d’une façon directe ou indirecte la valeur de l’officine, aucune disposition susceptible de gêner l’exploitation du fonds de commerce de pharmacie,

Etant expressément accepté que le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive à moins qu’il ne rende l’immeuble impropre à sa destination ;

En cas d’existence de telles servitudes, le bénéficiaire devra se prévaloir de cette clause suspensive dans un délai de dix jours à partir du moment ou les documents lui auront été notifiés, à défaut de quoi, cette condition suspensive sera réputée avoir été réalisée'.

Monsieur [J] a remis entre les mains de la société Juris Pharma constituée séquestre une somme de 155 000 € correspondant à 10 % du prix de cession et à la somme forfaitaire que le bénéficiaire s’est engagé à verser au promettant en cas de renonciation à la promesse ;

Le 4 juin 2007, la scp [N], notaire à Gradignan a reçu une note de renseignements d’urbanisme de la communauté urbaine de Bordeaux révélant que la parcelle cadastrée BV [Cadastre 8] sur laquelle est située l’officine est frappée d’alignement par l’élargissement de la voie ;

Monsieur [J] a obtenu du Crédit agricole un accord de prêt dans les termes et conditions de la promesse, réalisant la condition suspensive relative au financement mais qui selon Monsieur [J] a été ensuite retiré du fait de la révélation de la circonstance d’alignement de l’immeuble ;

Monsieur [J], invité à se rendre à la Communauté Urbaine de Bordeaux dont dépend la commune de [Localité 12] indique avoir appris à cette occasion que l’immeuble était frappé d’alignement sur une profondeur de 3,50 m en vertu du plan d’alignement adopté par le conseil de la communauté de 23 septembre 199, inscrit au POS de la communauté urbaine et repris par le plan local d’urbanisme approuvé par le conseil de la communauté le 21 juillet 2006 ;

Par courrier en date du 25 juin 2007, Monsieur [J] a notifié au promettant la caducité de la promesse compte tenu de la note de renseignement d’urbanisme, en adressant copie à la société Juris Pharma, lui demandant la restitution de la somme de 155 000 €.

La snc [D] n’a pas répondu à cette correspondance et a invité par voie d’huissier le 3 juillet 2007 Monsieur [J] à se présenter le 9 juillet 2007 à 14 heures en l’étude de Me [N] pour réitérer ladite promesse.

Monsieur [J] a fait savoir le 5 juillet 2007 qu’il n’entendait pas déférer à cette sommation et a réitéré sa demande de restitution du billet à ordre.

Les 1° et 2 août 2007, Monsieur [J] a saisi le tribunal de grande instance de Paris d’une demande tendant à voir prononcer la nullité à titre principal de la promesse de cession pour dol et à titre subsidiaire de voir prononcer sa caducité,

A titre plus subsidiaire, il a demandé la condamnation des sociétés JurisPharma et Pharm’Aquitaine à le garantir des condamnations prononcées à son encontre;

La société Aquitaine Dirigeante exerçant sous le nom commercial de Pharm’Aquitaine est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement en date du 24 septembre 2009, le tribunal de grande instance de PARIS a condamné Monsieur [J] à payer à la snc [D] la somme de 155 000€ soit le montant de l’effet de commerce à l’ordre de cette société remis à Juris Pharma désignée en tant que séquestre amiable et celle de 477,76 correspondant au coût du procès-verbal de carence.

Le tribunal a condamné Monsieur [J] la somme de 77 152 € à titre de dommages intérêts à la société Pharm’Aquitaine et débouté Monsieur [J] de ses demandes, le condamnant à payer à la snc [D] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [J] est appelant de cette décision ; il demande à la cour par conclusions signifiées le 22 avril 2011 et au visa des articles 1113, 1134, 1147 et 1152 du code civil, de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de prononcer la nullité de la promesse pour dol, invoquant que la réticence de l’acquéreur à le renseigner complément a modifié sa perception de la chose vendue, et que le vice du consentement est ainsi démontré ;

Il demande subsidiairement de voir constater la caducité de la promesse en l’absence de réalisation de la condition suspensive n° 3 et en raison de l’impropriété de l’immeuble à sa destination du fait de l’alignement et d’ordonner la restitution par la société JurisPharma du séquestre d’un montant de 155 000 €.

A titre subsidiaire, si la cour devait entrer en voie de condamnation à son encontre, il demande de condamner in solidum les sociétés Pharm Aquitaine et JurisPharma à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et également à titre subsidiaire, de modérer le montant de la clause pénale en application de l’article 1155 du code civil et de limiter le montant des dommages-intérêts dus à la société Aquitaine Dirigeante aux droits de Pharma Aquitaine ;

La snc [D], par conclusions signifiées le 17 mai 2011, demande à la cour de :

Dire Monsieur [J] irrecevable et mal fondé en ses demandes,

Constater et à défaut prononcer la résolution de la vente à ses torts exclusifs, et en conséquence le condamner à payer la somme contractuelle de 155 000 € avec intérêts au taux légal sur ladite somme à compter du 9 juillet 2007, date du pv de carence, outre le coût du pv de carence,

A défaut, constater la caducité du sous seing privé en date du 14 mai 2007 avec toutes conséquence de droit;

En toute hypothèse, condamner in solidum le cabinet JurisPharma selarl et la scp [N], Me [B] [N], à relever indemne la concluant de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens .

A défaut, condamner in solidum Monsieur [J], le cabinet Juris Pharma et la scp [N], Me [B] [N] notaire à 155 000 € de dommages- intérêts,

Condamner in solidum Monsieur [J], le cabinet JurispPharma et la scp [N], Me [B] [N] notaire à 10 000 € de dommages intérêts sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner en tous les dépens de première instance et d’appel dont droit de recouvrement au profit de la scp Hardouin, avoué.

La société Aquitaine Dirigeance venant aux droits de Pharma Aquitaine demande par conclusions signifiées le 19 avril 2011 de la recevoir en son appel, de confirmer le jugement déféré et de :

La mettre hors de cause,

Déclarer recevable la société Aquitaine Dirigeance exerçant son activité sous le nom de Pharm’Aquitaine en son intervention volontaire aux droits et obligations de la société Pharm’Aquitaine,

Dire et juger Monsieur [J] mal fondé en ses demandes,

L’en débouter,

Vu le contrat de mandat,

Vu la promesse de vente,

Dire Monsieur [J] seul responsable du défaut de réitération de la promesse de cession,

En conséquence, le condamner à payer à pharm’Aquitaine la somme de 77 152 € TTC avec intérêts de droit à compter du 16 juillet 2007 à titre de dommages- intérêts,

En tout état de cause, condamner Monsieur [J] à payer à Pharm’Aquitaine une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont recouvrement au profit de la scp Arnaudy Baechlin, avoués à la cour ;

La société JurisPharma par conclusions signifiées le 10 mai 2011, au visa des articles 1147 et 1382 du code civil, 1955 et suivants du même code, demande de :

Confirmer le jugement déféré,

A titre subsidiaire, constater l’absence de manquement du cabinet JurisPharma à son devoir d’information et de conseil tant à l’égard de Monsieur [J] que de la société [D] dans le cadre de la rédaction de la promesse de vente du 14 mai 2007,

Les débouter en conséquence de l’ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause, de condamner solidairement Monsieur [J] et la snc [D] au paiement de la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d’appel dont droit de recouvrement au profit de la scp Bommart forster, avoués ;

La scp [B] [N] par conclusions signifiées le 21 avril 2011 demande à la cour de :

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de déclarer la snc [D] mal fondée en son appel en garantie et prononcer la mise hors de cause de la scp [B] et [Y] [N],

En tout état de cause, condamner la snc [D] ou toute partie succombante à lui payer la somme de 10 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de leur mise en cause le tout avec droit de recouvrement au profit de la scp Arnaudy Baechlin, avoués à la cour.

SUR CE,

Sur la demande en nullité de la promesse de vente :

Monsieur [J] fait valoir que le promettant était parfaitement informé préalablement la signature de la promesse de l’existence d’un alignement , qu’il avait effectué des démarches auprès de la ville de [Localité 13] pour trouver un local de substitution, qu’il a volontairement omis d’informer son acquéreur de l’existence de la servitude d’alignement,

Or il résulte de la note d’urbanisme du 4 juin 2007 transmise à Monsieur [J] par courrier du 13 juin 2007 et qu’il dit avoir reçue le 15 juin 2007 que la parcelle cadastrée BV [Cadastre 8] [Adresse 7] où est située la pharmacie est frappée d’alignement par l’élargissement de cette voie ;

Les renseignements directement obtenus par Monsieur [J] auprès de la communauté urbaine de Bordeaux ou il a été invité à se rendre par la société JurisPharma, confirmés par courrier, ont révélé que l’immeuble était frappé d’alignement -sur une profondeur de 3, 50 mètres selon Monsieur [J], de 2, 50 mètres selon la snc [D]- en vertu d’un plan d’alignement adopté par le conseil de la Communauté du 23 septembre 1999 inscrit au plan d’occupation des sols de la communauté urbaine par arrêté du 23 juin 2000 et repris par le plan local d’urbanisme approuvé le 21 juillet 2006 par le conseil de la communauté ;

Toutefois, aucun élément ne permet de retenir que le promettant connaissait précisément la situation juridique de l’immeuble au regard des prescriptions d’urbanisme alors qu’il n’est que locataire des murs commerciaux et que, dans ces conditions, l’affirmation faite dans l’acte selon laquelle à sa connaissance, l’immeuble ou est exploité le fonds n’est pas visé par des opérations de voirie, ni en saillie par rapport à l’alignement approuvé est mensongère et procède d’une intention de tromper le bénéficiaire pour le déterminer à acquérir le fonds;

A cet égard, le témoignage de Monsieur [W] qui indique avoir entendu l’adjoint du maire de [Localité 12] , lors d’un entretien avec Monsieur [J], dire que Monsieur [D], associé de la snc [D], avait rencontré la municipalité au sujet d’un projet de transfert de l’officine dans de nouveaux locaux dans le cadre d’un aménagement de la Zac centre ville et qu’a été évoqué à cette occasion l’alignement de l’immeuble qui abritait l’officine, alignement qui ne pouvait être ignoré des riverains, outre qu’il n’est pas régulier et ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, n’est pas parfaitement précis sur la date de l’entretien en question avec l’adjoint au maire de la commune de [Localité 13].

A supposer néanmoins que la titulaire de l’officine, la snc [D] ait été informée, à la suite notamment du conseil de quartier destiné précisément à assurer une publicité au plan d’urbanisme et recueillir les avis des riverains concernés, de l’alignement de l’immeuble, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas vraiment puisque le notaire indique dans une correspondance adressée en juin 2007 à JurisPhama que l’alignement avait été évoqué auprès de Monsieur [J] lors de sa visite des lieux avant la signature de la promesse, il n’est cependant pas établi, contrairement à ce qui est soutenu, que Monsieur [J] ait fait de l’existence de cette servitude un élément essentiel de son consentement à la cession.

Monsieur [J] a en effet accepté dans l’acte de considérer que, une fois les renseignements d’urbanisme obtenus, le seul fait de l’alignement ne sera considéré comme une condition suspensive que s’il rend l’immeuble impropre à sa destination, acceptant ainsi que dans le cas contraire, le fait que l’immeuble soit frappé d’alignement ne pouvait, du fait de réalisation de cette servitude, entraîner la caducité de la promesse ;

Dans ces conditions, les déclarations du promettant qui n’est pas le propriétaire des murs commerciaux suivant lesquelles à sa connaissance, il n’existait pas de servitude d’alignement bien que ce fait s’est avéré inexact, ne peuvent être considérées comme ayant été déterminantes dans la volonté de Monsieur [J] d’acquérir le fonds de commerce laquelle s’apprécie à la date de la signature ;

Il s’ensuit que Monsieur [J] échoue à faire la preuve d’un vice du consentement entraînant la nullité de l’acte ;

Sur l’impact de la servitude d’alignement sur la destination de l’immeuble :

La note d’urbanisme faisant apparaître l’existence de la servitude d’alignement a été adressée à Monsieur [J] le 13 juin 2007 ; il indique l’avoir reçu le 15 juin 2007 et il a par fax du 25 juin 2007 et lettre recommandée adressée au notaire le même jour revendiqué la caducité de la promesse de cession ;

L’acte de cession lui faisant obligation, au cas ou il entendait se prévaloir d’une condition suspensive, d’agir 'dans le délai de dix jours à partir du moment ou les documents (révélant l’existence de servitudes) 'lui auront été notifiés', il doit être considéré alors que le certificat d’urbanisme lui a été communiqué par lettre simple et sans date certaine, qu’il a agi dans le délai de dix jours à compter du jour ou il a eu connaissance de la servitude d’alignement.

Ladite servitude affectant l’immeuble ne peut être considérée comme constituant une condition suspensive et entraîner la caducité de la promesse que si elle rend l’immeuble impropre à sa destination ;

Or cette preuve ne saurait résulter du fait non parfaitement démontré que la réduction de la surface de vente affectera, selon les dires de Monsieur [J], le chiffre d’affaires de l’officine et compromettra nécessairement sa rentabilité alors que le recul de l’immeuble non encore programmé n’est susceptible d’affecter que l’emprise de la façade en saillie en interdisant sur cette portion toute construction ou reconstruction et qu’il n’est nullement établi que l’acquéreur du fonds ne puisse, en considération de cet alignement, modifier les caractéristiques du fonds et notamment l’espace de vente accessible à la clientèle dés lors que le fonds, qui s’étire sur une longueur de 35 mètres comprend boutique, arrière boutique, laboratoire, bureau et réserves et qu’il n’est à cet égard nullement démontré par un document probant que le comptoir de vente qui se trouve actuellement à 5, 5 mètres de la vitrine ne puisse être déplacé du fait de l’existence d’une cage d’escalier ou encore d’une dénivellation du sol.

La lette du Crédit Agricole du 6 juillet 2007 indiquant que du fait de l’existence de la servitude d’alignement et faute de pouvoir en mesurer l’impact, il ne peut proroger son accord de financement ne saurait précisément valoir démonstration de ce que l’officine n’est pas viable alors qu’il résulte de ce courrier écrit en termes généraux, sans référence précise à la servitude affectant l’immeuble concerné et postérieurement au refus de signature de l’acte, qu’il existe pour la banque un rapport entre le financement de l’opération et l’impact de cette servitude;

Le fait encore que le chiffre d’affaires de la snc [D] avait baissé de 2004 à 2006 et que le ratio résultat/chiffre d’affaires était passé de 4, 14% en 2004 à 1,76 % en 2005 et 1 % en 2006, faits connus du bénéficiaire, ne constitue aucunement la preuve que des aménagements des locaux étaient impossibles du fait de la servitude, Monsieur [J] ayant signé en connaissance de ces résultats et en prévision d’une amélioration par des aménagements dont il ne prouve pas l’impossibilité de les réaliser ;

La circonstance enfin que le nouvel acquéreur, informé de la servitude a acquis le fonds à un prix moindre n’emporte pas davantage la conviction de l’absence de pérennité du fonds qui est toujours exploité au même lieu, le bénéficiaire qui aurait pu lui-même bénéficier de la faculté de transfert du fonds qu’il reproche au promettant d’avoir cherché à mettre en oeuvre, n’ayant pas demandé de diminution du prix en raison de la servitude d’alignement et les garanties demandées au nouvel acquéreur, supérieures selon lui aux garanties qui lui ont été demandées ne sont pas nécessairement en relation directe et certaine avec la situation du fonds ;

Il s’ensuit que Monsieur [J] ne démontre pas que la servitude d’alignement de l’immeuble a rendu celui-ci impropre à sa destination;

En conséquence, la promesse de cession n’étant pas caduque du fait de la servitude d’alignement et alors qu’à la date prévue pour la vente, la condition tenant au financement était réalisée, la vente a été résolue par la faute du bénéficiaire qui sommé de se présenter pour réitérer l’acte a refusé de signer.

Il est donc redevable conformément aux dispositions de la promesse de la somme de 155 000 € 'payable comptant par le séquestre’ entre les mains duquel ladite somme a été payée par billet à ordre ;

La remise d’un billet à ordre signé pour le compte de l’eurl [J] entre les mains du séquestre ne constitue qu’une garantie de paiement qui n’affecte pas l’obligation du promettant de payer la somme due en cas de non réalisation de la vente par son fait.

Sur la responsabilité de la société Juris Pharma :

Monsieur [J] invoque que la société Juris Pharma a agi avec une légèreté blâmable à son égard et manqué à son obligation de conseil en ce qu’elle a admis avoir inséré dans l’acte concernant la servitude éventuelle d’alignement une clause type sans l’adapter à la situation particulière et proposé une rédaction de l’acte au terme de laquelle il est affirmé que l’immeuble n’est pas frappé d’alignement alors qu’il est démontré que la snc [V] était informée de ce fait, en ce qu’elle a incité Monsieur [J] à accepter la clause au terme de laquelle cet alignement ne serait considéré comme une condition suspensive que si cette servitude rendait l’immeuble impropre à sa destination, ce qu’il n’aurait pas accepté s’il avait connu l’existence de la servitude ;

Or, Monsieur [J] échoue à démontrer en quoi l’existence de cette clause dont il a saisi la portée en demandant la caducité de la promesse était inadaptée à sa situation particulière alors qu’il ne fait état d’aucune demande particulière antérieure à la signature de l’acte adressée la société Juris Pharma par laquelle il aurait attiré son attention sur l’importance particulière qu’il attachait à l’existence de la servitude d’alignement dont il était question dans l’acte ;

Il s’ensuit que la société Juris Pharma qui ne peut être tenue pour responsable des affirmations inexactes du vendeur, en faisant insérer à l’acte une clause prévoyant qu’en cas d’existence d’une servitude d’alignement, ladite servitude ne serait considérée comme condition suspensive que si elle rendait l’immeuble impropre à sa destination n’a pas manqué à son devoir de conseil ou encore à son obligation en tant que rédacteur de l’acte d’assurer l’efficacité de celui-ci ;

L’allégation par Monsieur [J] que le billet à ordre remis à la scp Juris Pharma ès-qualités de séquestre est libellé à l’ordre de l’eurl [J] qui devait être le bénéficiaire final de la cession alors que par la faute de la société JurisPharma, il demeure seul débiteur de la somme due est impropre à démontrer une faute de la société Juris Pharma qui avait prévu la faculté pour Monsieur [J] de se substituer une personne morale lors de la réitération ;

Il n’invoque à cet égard aucune circonstance permettant de retenir que la société Juris Pharma a commis une faute à cet égard et contrevenu à un engagement en établissant la promesse à son nom avec faculté de substitution par une personne morale lors de la réitération de l’acte ;

Sur la responsabilité de la société Pharma Aquitaine :

Monsieur [J] reproche à la société Aquitaine Dirigeance aux droits de Pharma Aquitaine, professionnelle de la transaction, de ne pas avoir réuni toutes les informations sur le fonds qu’elle était chargée de vendre alors que son obligation de conseil lui impose de renseigner efficacement le candidat acquéreur sur la situation du fonds au regard des règles de l’urbanisme et que cette obligation est d’autant plus renforcée qu’elle devait percevoir une commission de 60 000 € HT, ce qui représente une part importante de son chiffre d’affaires ;

Il n’est pas contesté que la société Pharma Aquitaine s’est vue remettre un mandat de vente en date du 4 avril 2007 par la snc [V] et Pradie et qu’elle a recueilli le 4 avril suivant l’offre d’achat de Monsieur [J] pour le prix net vendeur de 1 550 000 €;

Elle invoque que son rôle ne s’étendait pas à la recherche de documents concernant un alignement éventuel de l’immeuble ;

Or, en tant que professionnel de l’immobilier, elle se devait de renseigner efficacement son mandant sur les qualités de l’immeuble abritant le fonds et sur sa situation au regard des règles de l’urbanisme, ce qui aurait permis au vendeur de faire des déclarations exactes dans l’acte quant à l’alignement de l’immeuble et à l’acquéreur d’être exactement et immédiatement renseigné ;

En ne le faisant pas, elle a manqué à son obligation de conseil, ce que Monsieur [J] acquéreur est fondé à lui reprocher, son attitude ayant accrédité l’allégation, quoique non fondée, d’une dissimulation volontaire de la part du vendeur ;

Ayant manqué à une de ses obligations essentielles, elle ne peut réclamer pour avoir mis en relation vendeur et acquéreur et avoir perdu le bénéfice de la commission à laquelle elle pouvait prétendre par la faute de Monsieur [J], des dommages- intérêts que pour un montant limité à 20 000 € ;

Sa faute qui est cependant sans lien avec le refus du bénéficiaire de signer l’acte de cession ne peut entraîner garantie du débiteur de l’indemnité ;

Sur la demande en réduction de la clause pénale :

Monsieur [J] demande la réduction de la somme forfaitaire et irréductible due à la snc [D] et égale à 10 % du prix principal de la vente, compte tenu de sa situation personnelle, exposant qu’il ne dispose que de faibles revenus et qu’il est personnellement tenu à la dette aux lieu et place de l’eurl [J] qui devait être le bénéficiaire de la cession,

Or le caractère manifestement excessif d’une clause pénale s’apprécie objectivement par comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l’indemnité prévue, indépendamment de la situation de fortune du débiteur ;

Faute de démontrer le caractère excessif de l’indemnité, Monsieur [J] sera condamné à payer à la snc [D] la somme de 155 000 € prévue à l’acte en cas d’absence de réitération de la promesse par la faute du bénéficiaire.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2007.

Sur les autres demandes :

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la snc [D] en garantie à l’égard tant de la société Juris Pharma que de la scp notaires [B] [N] contre lesquelles la snc [D] échoue au surplus à démontrer l’existence d’une faute, se bornant à se référer en ce qui concerne la faute reprochée à la scp [N] à l’existence de l’obligation de la société Juris Pharma en tant que rédacteur de l’acte sans caractériser véritablement en quoi le comportement de celle-ci présentée comme le conseil de l’acquéreur a été fautif à son égard ;

Il s’ensuit que la snc [D] supportera les dépens afférent à la mise en cause de la scp de notaires [N] et lui paiera une somme de 4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [J] supportera les autres dépens de première instance et d’appel et paiera à la snc [S] tant en première instance qu’en appel une somme globale de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sur le même fondement une somme de 3 000 € à la société Juris Pharma;

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [J] à payer à la société Pharma Aquitaine aux droits de laquelle se trouve Aquitaine Dirigeance la somme de 77 152 € à titre de dommages-intérêts et en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile,

Reformant sur ces points et ajoutant,

Condamne Monsieur [J] à payer à la société Aquitaine Dirigeance la somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts,

Déboute la snc [D] de sa demande de condamnation de la société Juris Pharma et de la scp [N] solidairement avec Monsieur [J], sa demande en garantie étant sans objet,

Déboute la société Aquitaine Dirigeance de ses demandes complémentaires et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la snc [D] aux dépens afférent à la mise en cause de la scp de notaires [N] et à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [J] aux dépens d’appel et à payer tant en cause d’appel qu’en première instance à la snc [D] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la société Juris Pharma la somme de 3 000 € sur le même fondement.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,