Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01636

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/08475

APPELANTE

SARL AGORA LIBRAIRIE INTERNATIONALE DES ARTS ET DES SPECTACLES 'ALIAS’ prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Emmanuelle FARTHOUAT – FALEK, avocat au barreau de PARIS, toque : E0040, avocat postulant

Assistée de M^e Bertrand PATRIGEON, avocat au barreau de PARIS, toque : G0728, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur C X

Né le XXX à PIERREFITTE NESTALAS (HAUTES-PYRENNES)

XXX

XXX

Madame G H épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Mademoiselle I X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Jehan-Denis BARBIER de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987, avocat postulant

Assistés de M^e Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987, avocat plaidant substituant M^e Jehan-Denis BARBIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Anne-Marie GALLEN, présidente, chargée d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Suivant acte sous seing privé en date du 08 mars 1984, les consorts Y ont donné à bail à la société ALIAS des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé XXX, la destination étant celle de librairie, centre de documentation, d’animation autour d’un livre (lecture d''uvres), rencontre d’auteurs, signatures, expositions d''uvres artistiques.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à défaut de congé ou de demande de renouvellement signifié pour le 31 décembre 1992, terme du bail.

Par suite de révisions triennales, le loyer a été porté pour la dernière fois à la somme de 3.230 € par an en principal à compter du 1^er janvier 2002.

Par acte authentique du 15 mars 2004, les consorts X ont acquis la propriété de l’immeuble XXX. et par exploit du 28 septembre 2005, ont donné congé à la société ALIAS pour le 31 mars 2006 déclarant lui refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction au motif que l’immeuble ne pouvait plus être occupé sans danger en raison de son état.

Les consorts X ont assigné la société ALIAS devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de validation du congé délivré le 28 septembre 2005 pour le 31 mars 2006.

Aux termes de conclusions en réponse, elle a demandé également au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire par perte économique de la chose.

Par jugement mixte rendu le 23 octobre 2007, le tribunal a :

— dit que les consorts X ne rapportaient pas la preuve de ce que l’immeuble sis à XXX ne pouvait plus être occupé sans danger par la SARL Alias en raison de son état,

— débouté les consorts X de leur action en résiliation de plein droit du bail commercial du 8 mars 1994,

— déclaré valide le congé délivré à la SARL ALIAS par les consorts X le 29 septembre 2005 avec refus de renouvellement au 31 mars 2006 mais dit qu’il ouvrait droit au profit du preneur au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du Code de Commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de celle-ci, au profit des bailleurs au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2006, déterminée par application des dispositions de l’article L145-28 du même code,

— avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, commis Madame I L M en qualité d’expert.

Les consorts X ont relevé appel de cette décision.

Par arrêt du 5 mars 2009, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement dans toutes ses dispositions.

L’expert remplaçant M. E Z a déposé son rapport le 2 avril 2012 et les consorts X ont signifié leurs conclusions après expertise le 10 avril 2013 aux termes desquelles ils ont notamment demandé au Tribunal de fixer le montant de l’indemnité d’éviction dû à la société Alias à la somme de 69.720 € et subsidiairement à 82.223 €, et de fixer à la somme de 17.077 € le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la société Alias aux consorts X à compter du 1^er avril 2006.

Par jugement du 19 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— fixé l’indemnité d’éviction globale à la somme de 88.081 euros, condamné la société Alias à régler la somme de 12.800 euros par an au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2006 et jusqu’à la complète libération des locaux, rejeté le surplus des demandes et condamné chacune des parties par moitié aux dépens comprenant les frais de l’expertise.

La société ALIAS a relevé appel de ce jugement le 23 janvier 2014 ; par dernières conclusions récapitulatives signifiées le 14 août 2014, elle demande à la cour de :

— recevoir la société Agora Librairie Internationale des Arts et des spectacles (ci-après ALIAS) en son appel, la déclarer recevable et bien fondée ;

Y faisant droit,

— réformer le jugement rendu le 19 novembre 2013 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a :

— condamné les consorts X à payer à la SARL ALIAS la somme de 88.081 euros au titrede l’éviction globale ;

— condamné la SARL ALIAS à payer aux consorts X une indemnité d’occupation annuelle en principal de 12.800 euros à compter du 1^er avril 2006 et jusqu’à complète libération des lieux ;

En conséquence, statuant à nouveau,

— condamner solidairement les consorts X à payer à la société ALIASla somme de 162.810 euros au titre de l’éviction globale,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle en principal à la somme de 3.200,30 euros à compter de la décision à intervenir,

— dire n’y avoir lieu à l’actualisation de l’indemnité d’occupation tous les 3 ans à compter du ler avril 2006,

En tout état de cause,

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement les consorts X à verser à la société ALIAS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts X aux entiers dépens

Les consorts X, intimés et incidemment appelants, par dernières conclusions signifiées le 16 juin 2014, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du 19 novembre 2013 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau.

Vu les articles L. 145-14 et L.145-28 du Code de Commerce.

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction dû à la société A.L.I.A.S à la somme de 69.729 €.

— fixer à la somme de 17.077 € le montant de l’indemnité d’occupation par an en principal dû par la société A.L.I.A.S aux consorts X à compter du 1 er avril 2006, charges et taxes en sus.

— condamner la société A.L.I.A.S à payer aux consorts X une indemnité d’occupation de 17.077 € par an en principal à compter du 1 er avril 2006, charges et taxes en sus, avec intérêts sur les rappels d’indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2006, puis à compter de chaque échéance.

— ordonner l’actualisation tous les trois ans du montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2006, en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice connu à la date de l’indexation devant être comparé avec l’indice connu trois ans auparavant.

— dire et juger qu’il y aura compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et les rappels d’indemnités d’occupation.

— dire et juger que les consorts X pourront séquestrer, après compensation, les sommes dues à la société A.L.I.A.S auprès du Bâtonnier Séquestre.

— condamner la société A.L.I.A.S. à payer aux consorts X la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner la société A.L.I.A.S. à rembourser aux consorts X la somme de 1.723,82 € au titre de la moitié des frais d’expertise.

— la condamner aux entiers dépens (hors frais d’expertise),

SUR CE,

I-Sur l’indemnité d’éviction :

La société ALIAS, première appelante, critique le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité globale d’éviction à 88.081 euros et réclame 162.810 euros de ce chef tandis que les consorts X, également appelants, considèrent que cette indemnité doit être fixée à 69.729 euros.

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur, s’il peut refuser le renouvellement du bail, doit payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, cette indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait preuve que le préjudice est moindre.

L’arrêt de la cour en date du 5 mars 2009 a définitivement tranché que le congé avec refus de renouvellement au 31 mars 2006, ouvrait droit, en application de l’article précité, à une indemnité d’éviction au profit de la société ALIAS ainsi qu’à son maintien dans les lieux jusqu’au versement de celle-ci.

L’indemnité principale est une valeur marchande et les indemnités accessoires visent à compenser des pertes, des frais et des préjudices indirects qui représentent des coûts.

L’indemnité principale, en cas de perte du fonds, est égale à la valeur vénale de ce fonds sans toutefois être inférieure à celle du droit au bail, valeur plancher.

— sur l’indemnité principale :

L’expert M. Z rappelle qu’il ressort des comptes d’exploitation de la librairie ALIAS un chiffre d’affaires moyen très faible, inférieur à 35 000 euros, une diminution du chiffre d’affaires de 23% entre 2007 et 2009, une absence de salaires versés et un résultat moyen d’exploitation légèrement positif et à la limite de l’équilibre.

Il précise que si le bail avait été renouvelé, le montant du loyer aurait échappé au principe du plafonnement, s’agissant d’un bail d’une durée effective de plus de douze ans, et que cette augmentation de loyer aurait rendu l’exploitation déficitaire.

L’expert retient donc que la valeur du fonds de commerce se limite à la valeur du droit au bail, représentant la capitalisation de l’économie de loyer .

Celle-ci se calcule par la différence entre la valeur locative du marché (estimée à 26 943 euros par l’expert, augmentée de 3% eu égard à la majoration pour terrasse 'Ville de Paris’compte tenu de la visibilité depuis la rue Boulard et de la surface commerciale des locaux, soit un total de 27 751 euros par an HTHC) et le loyer qu’aurait réglé le locataire si son bail avait été renouvelé (fixé à 17 077 euros par an HTHC avec la majoration terrasse 'Ville de Paris'), le coefficient de 6,5 choisi par l’expert tenant compte de l’adéquation entre l’emplacement des locaux et leur destination contractuelle, dont l’expert rappelle qu’elle est très restrictive.

Le tribunal, suivant en cela les conclusions de l’expert, a retenu une valeur de droit au bail arrondie à 69 400 euros((27 751 euros -17 077 euros) x 6,5 =69 381 euros.

Pour critiquer la fixation de l’ indemnité principale à cette somme par le tribunal, la société ALIAS qui ne conteste pas que l’indemnité principale d’éviction soit égale à la valeur du droit au bail, fait valoir que c’est à tort que l’expert a pris pour référence une valeur de marché assise sur des commerces de librairie, dans la mesure où tant la destination du bail que le rayonnement de la société ALIAS, comme en attestent les coupures de presse produites, établissent sa destination atypique et justifient que l’indemnité principale soit fixée à 100.000 euros.

La société ALIAS conteste ainsi les références aux commerces de librairies choisies par l’expert mais ne propose aucune autre valeur de comparaison, ni dans ses écritures, ni dans ses pièces, permettant une autre approche de la valeur de marché, se contentant de verser des articles de presse élogieux sur la librairie qui permet de trouver le livre qu’on cherche.

Il s’ensuit que, faute de critique pertinente, l’estimation de l’indemnité principale à la somme de 69 400 euros sera confirmée.

— Sur les indemnités accessoires :

Les consorts X, appelants incidents, estiment que seul le trouble commercial fixé à 3 mois d’EBE, soit 329 euros tels qu’estimés par l’expert de son rapport, serait dû à ce titre, dans la mesure où le locataire va cesser toute activité et prendre sa retraite, cet élément ayant selon eux été abordé au cours de l’expertise.

La société ALIAS conteste ce point en soulignant que son gérant n’aurait jamais annoncé qu’il comptait cesser son activité et prendre sa retraite.

Plusieurs postes sont concernés par les indemnités accessoires.

— L’indemnité dite de remploi, qui vise à payer les droits fiscaux pour acheter un fonds équivalent mais aussi les frais (d’agence, de conseils) pour cet achat, évalué en général à 10 % de l’indemnité principale, est de droit si le locataire se réinstalle ou est présumé le faire mais n’est pas due dans le cas inverse, le bailleur devant rapporter la preuve que le preneur ne se réinstallera pas suite à l’éviction.

Le tribunal a jugé que les consorts X ne prouvaient pas que le locataire n’allait pas se réinstaller.

L’expert ne mentionne pas ce point dans son rapport. Seuls figurent à cet égard deux dires émanant des conseils des parties, respectivement datés des 10 et 13 mai 2011, et annexés au rapport, celui des consorts X affirmant que le gérant a atteint l’âge de la retraite et qu’il ne se réinstallera pas, celui de la société ALIAS précisant que M. B dément formellement son intention de prendre sa retraite.

En tout état de cause, et comme l’a justement rappelé le tribunal, le bailleur, sur lequel repose la charge de la preuve, n’établit pas qu’après l’éviction, la société cessera son activité, le simple fait pour le dirigeant d’atteindre l’âge légal de la retraite n’établissant pas davantage un arrêt de son activité dans le domaine touchant à la culture qui a fondé toute sa vie professionnelle.

La fixation des frais de remploi à 6940 euros représentant 10 % de l’indemnité principale sera donc confirmée.

— Le double loyer :

La société ALIAS critique le jugement en ce qu’il retenu un double loyer à 2562 euros correspondant à 2 mois d’indemnité d’occupation, estimant qu’il s’agit d’une durée trop faible et réclame une somme de 9000 euros de ce chef alors que les consorts X estiment que rien n’est dû à ce titre toujours pour le motif tiré de l’arrêt d’activité du gérant.

L’indemnité de double loyer, qui tient compte du fait que pendant la période de déménagement et de réinstallation, le locataire va devoir payer à la fois le loyer de l’ancien local et celui du nouveau est habituellement retenu comme correspondant à un mois d’un double loyer.

En la fixant à deux mois d’indemnité d’occupation, l’expert, suivi en cela par le tribunal, n’a fait qu’appliquer les critères habituels, la société ALIAS ne démontrant pas qu’elle aurait besoin qu’un plus long délai soit retenu.

— Le trouble commercial :

La société ALIAS conteste les 3 mois d’EBE s’élevant à 329 euros retenus à ce titre par le tribunal, estimant ce calcul sans rapport avec la particularité du commerce et sollicite 10 000 euros de ce chef, les consorts X acceptant quant à eux la somme retenue.

Cette indemnité, destinée à compenser la préjudice économique lié à l’éviction, est généralement fixée à 3 mois d’EBE des trois derniers exercices;

C’est précisément ce que le tribunal, a retenu, ce qui mérite confirmation.

— Les frais de déménagement :

Critiquant les 7350 euros retenus à ce titre par le tribunal, la société ALIAS réclame 20 000 euros, eu égard à la spécificité de déménagement de livres d’art, de catalogues raisonnés et de livres photographiques dont certains sont des originaux, et soulignant que les devis réalisés vont de 9800 euros à 45 000 euros.

L’expert souligne dans son rapport que le locataire a produit cinq devis entre le 9 janvier 2006 et le 10 mars 2011 allant de 14 365,78 euros HT à 30 466,80 euros HT et que les volumes et les montants de ces devis lui paraissaient excessifs, certains devis mentionnant 150 m3 et d’autres 1020 m3. Les consorts X ont produit deux devis dont le second, daté du 15 mai 2011, prend en compte selon l’expert une prestation complète et une garantie augmentée, à hauteur de 7350 euros.

C’est ce devis qui a été retenu à juste titre par le tribunal puisqu’il concilie la réalité du volume (chiffré par l’expert en page 32 de son rapport à 100 m3) et la spécificité des objets à déménager.

— Les frais divers:

Les frais de modification du RCS, de mails et la modification de l’adresse du site internet évalués de manière forfaitaire par l’expert à 1500 euros méritent entière confirmation, la société ALIAS n’apportant aucun élément de critique dans ses écritures sur ce point.

La fixation par la tribunal de l’indemnité globale d’éviction à 88 081 euros sera dès lors confirmée.

— II-Sur l’indemnité d’occupation :

La société ALIAS critique la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 12 800 euros par an à compter du 1^er avril 2006 jusqu’à complète libération des lieux retenue par le tribunal et estime que la vétusté de l’immeuble, due à la carence et la faute des bailleurs, commande un abattement de précarité non pas de 25 %, comme l’a retenu le tribunal, mais de 80 %, ce qui conduira à fixer une indemnité d’occupation à 3200,30 euros par an, somme correspondant à la dernière révision du loyer.

Les consorts X, appelants incidents de ce chef, demandent à la cour de fixer cette indemnité d’occupation annuelle à 17 077 euros par an et de ne retenir qu’un abattement de précarité de 10 %, rappelant que le délai de 4 ans mis par l’expert pour déposer son rapport ne lui est pas imputable.

L’indemnité d’occupation, due par celui qui prétend à l’indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci, est évaluée, à défaut d’accord amiable, selon la méthode de détermination de la valeur locative des lieux et ne peut, sans motivation particulière, être fixée à un montant égal à celui de l’ancien loyer indexé.

Elle est précisément égale à la valeur locative de renouvellement, dans des conditions exclusives de tout plafonnement, ce qui correspond en l’espéce à la valeur de 17 077 € incluant la majoration de 3 %.

L’expert a préconisé un abattement de 10 % mais c’est un taux de 25 % qui a été retenu par le tribunal au motif d’une durée exceptionnellement longue de l’état de précarité, renforcée par la très grande vétusté de l’immeuble attestée par les constations de l’expert.

Les photographies figurant en pages 17 et 18 du rapport, les caractéristiques spartiates de la boutique (détaillées en page 18 du rapport) et les conclusions de l’expert lui-même dans la rubrique 'Impressions générales’confirment que les locaux sont dans un état général vétuste qui conduit la cour à confirmer l’abattement pour précarité de 25 % retenu par le tribunal, celui de 10 % proposé par l’expert apparaissant insuffisant et celui de 80 % réclamé par la société appelante excessif.

L’indemnité d’occupation annuelle en principal que la société ALIAS devra payer aux consorts X à compter du 1^er avril 2006 jusqu’à complète libération des lieux sera ainsi confirmée à 12 800 euros, augmentée des charges et taxes .

Les consorts X réclament une actualisation tous les trois ans du montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er avril 2006, en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE .

Les éléments d’appréciation dont disposent la cour et notamment les conditions de précarité de l’exploitation ne justifient pas de faire droit à cette demande, nonobstant la longueur de la procédure qui résulte d’ailleurs en partie de la contestation par les bailleurs du droit de la locataire à percevoir une indemnité d’éviction.

Aucun élément n’étant versé par le bailleur permettant d’objectiver le risque de non paiement par le preneur des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des consorts X tendant à voir dire et juger qu’ils pourront séquestrer, après compensation, les sommes dues à la société A.L.I.A.S auprès du Bâtonnier Séquestre de l’ordre des avocats .

— III-Sur les autres demandes :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes formées par les parties qui les renouvellent dans le cadre de leur appel,

— sauf en ce qui concerne la demande de compensation sollicitée par les consorts X dans la mesure où les dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce ne font pas obstacle à ce que le preneur invoque la compensation des créances réciproques des parties après fixation de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction et

— sauf en ce qui concerne les dépens de première instance incluant les frais d’expertise qui seront supportés par le bailleur, demandeur à l’éviction,

Les dépens de l’appel étant supportés par chaque partie à concurrence de ceux exposés, il n’y a pas lieu en conséquence à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions relatives au dépens, aux frais d’expertise et aux frais irrépétibles,

Réformant sur ces points et ajoutant,

Dit que l’indemnité d’occupation sera augmentée des charges et taxes,

Déboute les consorts X de leur demande d’actualisation de l’indemnité d’occupation tous les trois ans à compter du 1^er avril 2006 en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE et de leur demande de séquestre de l’indemnité d’éviction,

Dit qu’il y a lieu à compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Dit que les dépens de première instance incluant les frais d’expertise seront à la charge des consorts X,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Dit que les dépens d’appel seront supportés par chaque partie à concurrence de ceux exposés .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE