Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 JUIN 2015

(n° /2015 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/20414

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2013 -Tribunal d’Instance d’IVRY SUR SEINE – RG n° 11-12-001854

APPELANTE :

SCI LE CHARLES MICHELS

Société Civile Immobilière (SCI), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE, sous le n°382 688 588,

dont le siège social est sis au [Adresse 1]

[Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Nathalie JOURNO, avocate au barreau de PARIS , toque':'D2108

Assistée de M^e Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMÉS :

Madame [F] [T] divorcée [B]

née le [Date naissance 1]1974 à [Localité 1] (ALGÉRIE)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée et assistée de M^e Nassera MEZIANE, avocate au barreau de VAL-DE-MARNE, toque':'173

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/054585 du 27/01/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS au profit de M^e Nassera MEZIANE)

Monsieur [P] [X]

état civil non précisé par le conseil de l’appelant

[Adresse 3]

[Adresse 3]

NON COMPARANT ET NON REPRÉSENTÉ

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, avec signification en date du 26 Décembre 2013, remise à étude.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur

Madame Isabelle BROGLY , Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Hélène PLACET

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame Isabelle BROGLY, Conseillère dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé en date du 12 avril 2008, la SCI LE CHARLES MICHELS a donné en location à Monsieur [H] [B] et à Madame [F] [T], épouse [B], des locaux à usage d’habitation sis à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 €, outre une provision pour charges de 50 €.

Monsieur [P] [X] s’est porté caution solidaire des locataires le 26 avril 2008.

Alléguant un arriéré de loyers, la SCI LE CHARLES MICHELS a, par acte d’huissier de justice en date du 28 novembre 2012, fait délivrer assignation à Madame [F] [T], épouse [B], et à Monsieur [P] [X], ès qualités de caution, devant le Tribunal d’Instance d’Ivry sur Seine qui, par jugement rendu le 17 septembre 2013, a :

* condamné la SCI LE CHARLES MICHELS à verser à Madame [F] [T], épouse [B], la somme de 204,92 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2012.

* débouté les parties de leurs autres demandes.

* condamné la SCI LE CHARLES MICHELS aux dépens.

La SCI LE CHARLES MICHELS a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 13 mai 2014, la SCI LE CHARLES MICHELS poursuit la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [F] [T], épouse [B], de sa demande de dommages-intérêts et l’infirmation du jugement sur le surplus, demandant en conséquence à la Cour, statuant à nouveau, de :

* condamner solidairement Madame [F] [T] et Monsieur [P] [X] à lui verser la somme de 2 209,04 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 12 septembre 2012, ainsi que la somme de 4 844,40 € au titre du coût de la remise en état des lieux loués.

* condamner solidairement Madame [F] [T] et Monsieur [P] [X] à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Madame [F] [T], intimée, par dernières conclusions du 25 mars 2014, demande à la Cour de :

* confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI LE CHARLES MICHELS de ses demandes,

* condamner la SCI LE CHARLES MICHELS à lui rembourser la somme de 754,59 € au titre du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2012,

* condamner la SCI LE CHARLES MICHELS à lui verser la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts,

* condamner la SCI LE CHARLES MICHELS à lui verser la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au bénéfice de Maître MEZIANE,

* condamner la SCI LE CHARLES MICHELS aux dépens.

La SCI LE CHARLES MICHELS a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions d’appel à Monsieur [P] [X] par actes en date des 26 décembre 2013 et 13 février 2014, tout deux remis à l’étude de l’huissier de justice.

Il y a lieu de statuer par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur les demandes de la SCI LE CHARLES MICHELS :

Sur le montant des sommes dues au titre de l’arriéré locatif :

La SCI LE CHARLES MICHELS reproche au premier juge d’avoir admis que Madame [F] [T] pouvait bénéficier d’un délai de préavis réduit au motif qu’elle justifiait percevoir le revenu de solidarité active, alors même qu’elle s’était bornée à indiquer qu’elle avait perdu son emploi. Elle souligne essentiellement, par ailleurs, que le seul fait de percevoir le RSA à la date à laquelle elle a donné congé est insuffisant pour lui permettre de bénéficier du délai de préavis réduit dès lors que la concomitance entre la perception du RSA et le congé n’est pas établie.

Il ressort de la lecture du bail liant les parties que la locataire a la faculté de donner congé à son bailleur à tout moment par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le délai de préavis étant de trois mois.

L’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son alinéa 2 que : « lorsque le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active ».

En l’espèce, Madame [F] [T] a donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 12 juin 2012. Elle prétend pouvoir bénéficier des dispositions favorables de l’article précité au motif qu’elle établit qu’au jour de la notification du congé, elle percevait le revenu de solidarité active.

Pour autant, Madame [F] [T] ne justifie pas suffisamment par la production de l’attestation de droits de la CAF de laquelle il résulte qu’en juin 2012 elle percevait le RSA, qu’elle est éligible au bénéfice d’un délai de congé réduit, étant observé que, contrairement à ce qu’elle soutient, la date à laquelle elle a perdu son emploi est déterminante : en effet, la réduction du délai de préavis répond à une nécessité urgente et son usage différé serait en contradiction avec la finalité même du texte, de sorte que sans exiger une stricte concomitance entre le congé et son fait générateur, le congé doit être donné dans un délai rapproché de ce dernier.

Faute pour Madame [F] [T] de rapporter cette preuve, elle n’est pas en droit de solliciter le bénéfice d’un délai de congé abrégé à un mois. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Statuant à nouveau, Madame [F] [T] doit être condamnée à verser à la SCI LE CHARLES MICHELS la somme de 2 209,04 € au titre de son arriéré locatif selon décompte arrêté au 12 septembre 2012.

Sur les sommes dues au titre du coût des travaux de remise en état :

La SCI LE CHARLES MICHELS prétend avoir réalisé d’importants travaux de rénovation avant que Madame [T] ne prenne les lieux à bail le 1er mai 2008. Elle fait valoir qu’à cette date un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi duquel il ressort que le bien, objet du bail, était en bon état locatif, que l’état des lieux de sortie dressé par Maître [N], Huissier de Justice, révèle que les lieux ont été rendus dans un état de saleté et de dégradations avancée.

Madame [F] [T] réplique que le logement était loin de l’état neuf allégué, puisque notamment l’état des fenêtres, portes, volets, électricité est qualifié de « moyen », que les prétentions de la SCI LE CHARLES MICHELS sont tout à fait déraisonnables puisqu’elle ne craint pas de lui réclamer sur la base d’un devis de 8 442,30 € et d’une facture de changement de fenêtres pour 823,90 €, la remise à neuf de l’appartement pris à bail. Elle conteste catégoriquement les prétendues saletés et l’état de dégradation avancée allégués par la bailleresse, soutenant avoir laissé le logement propre et en bon état de réparations locatives, surtout par référence à l’état de l’appartement lors de l’entrée dans les lieux. Elle fait valoir que l’état des lieux de sortie n’a pas été dressé contradictoirement, puisqu’il n’a pas été fait droit à sa demande de report de date initialement fixée au 18 juillet 2012.

L’examen de l’état d’entrée des lieux dressé en 2008 fait ressortir que certains éléments d’équipement de la cuisine sont neufs (hotte aspirante, réfrigérateur), que l’évier est dans un état moyen, que les éléments d’équipement de la salle de bains (baignoire, lavabo), sont dans un état moyen alors que le chauffe-eau est qualifié de « normal », que l’état des peintures refaites dans l’appartement est qualifié de « bon », qu’en revanche, les huisseries (fenêtres, volets-stores) sont dans un état qualifié de « moyen ».

Aux termes de son procès-verbal de constat établi le 18 juillet 2012, Maître [Y] [N], Huissier de Justice, mentionne avoir constaté :

* dans l’entrée : des traces d’infiltrations d’eau visibles sur le pan du mur mitoyen avec la salle de bains, la présence d’une applique lumineuse dépourvue de son globe, que le carrelage du sol et des plinthes est très sale, que les murs peints présentent de nombreuses salissures et de nombreuses traces diverses, que la peinture du plafond est défraîchie.

* dans la salle de bains : la présence d’une porte avec patère cassée, une cuvette WC avec une fuite manifeste au niveau de l’arrivée d’eau, la présence de faïence murale avec un carreau cassé en partie basse du mur sur la droite de la cuvette des WC, que le trop plein du ballon d’eau chaude est encrassé, un joint de lavabo hors d’état d’usage, grossier, dégradé et moisi, que le système de vidange avec bonde ne fonctionne pas, la présence d’une fuite au pied du col de cygne, que l’ensemble de la robinetterie est extrêmement entartrée, que la faïence murale présente des trous de cheville, que trois carreaux sont cassés, la présence de traces de moisissure au plafond, que la trappe de visite de la baignoire est cassée, présence de trous de cheville dans la faïence murale côté baignoire.

* dans la chambre : que l’ensemble du pan de mur mitoyen avec la salle de bains est recouvert de moisissures, le carrelage du sol et des plinthes est à l’état d’usage, la peinture murale présente de nombreuses salissures et traces diverses ainsi que des trous de cheville non rebouchés, une prise de courant descellée du mur, une fenêtre à un battant dont les mastics sont en très mauvais état, ensemble de la vitre présentant de larges débordements de peinture blanche et châssis de l’huisserie présentant en partie basse une large coulure de mastic marron présentant un aspect fondu.

* dans la pièce principale : présence d’une fenêtre sur rue à deux battants dont le châssis du battant droit est cassé en partie basse, dont les mastics intérieurs et extérieurs sont extrêmement dégradés et sales, dont les vitres présentent des débordements de peinture blanche, le carrelage du sol et des plinthes est sale ainsi que la peinture murale, la peinture du plafond est défraîchie, présence de cinq vis apparentes dans les murs.

* dans le coin cuisine : que le carrelage du sol est très sale, la faïence murale est en état d’usage, l’aération VMC est très sale, la robinetterie col de cygne de l’évier est mal fixée, le joint d’étanchéité est réalisé grossièrement, l’un des deux feux de la plaque de cuisson fonctionne mal et le deuxième ne fonctionne pas du tout, la hotte aspirante est grasse et ne fonctionne pas, le meuble sous évier en stratifié est fermé par deux portes dont l’une est sans poignée, dont le stratifié est abîmé en partie basse.

En l’espèce, il ne saurait être mis à la charge des locataires le coût des travaux ayant consisté non pas en une simple remise en état mais à une remise à neuf de l’appartement.

S’agissant de la vétusté des fenêtres, la SCI LE CHARLES MICHELS n’est pas fondée à solliciter le remboursement du coût de leur remplacement par des fenêtres double vitrage  : ces travaux d’amélioration relatifs au clos et au couvert n’incombent pas au locataire mais doivent être pris en charge par le propriétaire-bailleur.

Si l’entretien des joints du lavabo et de la baignoire dont l’huissier a constaté qu’ils étaient détériorés incombe incontestablement au locataire, les dégradations constatées sur les murs et plafonds (stigmates d’infiltrations d’eau sur les murs entre entrée et salle de bains, ainsi que des moisissures au plafond) ne sauraient résulter de l’absence d’entretien des joints, la SCI bailleresse ne démontrant pas le lien de causalité entre l’absence d’entretien des joints et les infiltrations et dégradations sur les murs et plafonds.

S’agissant des autres menus désordres relevant de la responsabilité du locataire, (quelques prises arrachées, salissures sur les murs, trous de chevilles dans les murs, problème de vidange du lavabo et non fonctionnement des plaques de cuisson), la SCI LE CHARLES MICHELS verse aux débats en cause d’appel comme en première instance un devis dont chacun des postes n’est pas chiffré pour la rénovation totale du logement pour un coût de 8 442,30€, rénovation qui ne saurait être imputée au locataire.

Compte tenu de la durée d’occupation des lieux, soit quatre années, la Cour dispose des éléments d’appréciation suffisants pour fixer à la somme de 800 €, le montant des réparations locatives. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Madame [F] [T] et Monsieur [P] [X], pris en qualité de caution, doivent être solidairement condamnés à verser à la SCI LE CHARLES MICHELS la somme de 2 209,04 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 12 septembre 2012, ainsi que la somme de 800 € au titre du coût des travaux de remise en état, soit la somme totale de 3 009,04 €.

Il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie de 1 120 €, de sorte qu’après compensation, Madame [F] [T] et Monsieur [P] [X] doivent en définitive être solidairement condamnés au paiement de la somme de 1 889,04 €.

Sur les demandes de Madame [F] [T] :

Madame [F] [T] sollicite la condamnation de la SCI LE CHARLES MICHELS à lui verser la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour prétendu harcèlement subi de la part de la bailleresse pour quitter les lieux.

En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la Cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties : le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté Madame [F] [T] de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [F] [T] doit être condamnée aux dépens de première instance d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la SCI LE CHARLES MICHEL.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par défaut,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté Madame [F] [T] de sa demande de dommages-intérêts, sur les dispositions relatives à la prise en charge par la SCI bailleresse du coût du procès-verbal de constat de sortie des lieux.

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement Madame [F] [T] et Monsieur [P] [X] à verser à la SCI LE CHARLES MICHEL la somme de 1 889,04 € au titre du décompte de résiliation locatif après compensation avec le montant du dépôt de garantie.

Y ajoutant,

Déboute les parties de leur demande au titre des frais de procédure par elles exposés en cause d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [F] [T] et Monsieur [P] [X] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE