Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/16055

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 13 Juin 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS -
RG n° 11/11957

APPELANTE

SARL SOCIÉTÉ MIG

ayant son siège social 54 rue saint
Denis

XXX

SIRET N° : 437 930 506

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la
SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque :
K0111

Assistée de M^e Laura LEVY du cabinet NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1991

INTIMÉE

SA TERREIS

ayant son siège social 29, rue
Marbeuf

XXX

SIRET N° : 431 413 673

prise en la personne de son représentant légal domicilié XXX

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL
GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistée de M^e Aude GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET
ASSOCIES, avocat au barreau de
PARIS, toque : L0020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame X Y, présidente de chambre, chargé d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame X Y, présidente de chambre

Madame Z A, présidente

Madame B C, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame D E

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame X
Y, présidente de chambre et par Madame F
G, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 mai 1998, la
Caisse autonome nationale de compensation de l’assurance vieillesse artisanale, la CANCAVA, aux droits de laquelle vient, depuis le 28 décembre 2011, la société Terreis, a donné à bail à la société Allied Domecq Retailing France, aux droits de laquelle vient la société MIG, des locaux commerciaux situés 54 rue Saint Denis à Paris 1^er pour une durée de neuf années à compter du 1° mai 1998.

Le bail a pour destination : « Bar Brasserie Restaurant
Pub avec en activité connexe la vente d’objets portant la marque Firkin sans que cette activité connexe ne puisse en aucun cas être considérée comme l’activité principale ». Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1^er mai 2007 .

Par acte du 20 mai 2009, la société MIG a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1^er avril 2009.

Par acte du 17 juin 2009, le, bailleur a fait part de son accord pour voir renouveler le bail mais a réclamé le paiement d’un loyer de 125 000 euros en principal.

Par mémoire du 25 août 2009, régulièrement notifié, la société bailleresse a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2009 à la somme de 125.000 euros.

Par acte en date du 19 novembre 2012, la société
Terreis a demandé, en principal, que le loyer soit porté à la somme de 143 500 euros en raison d’une modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité.

Par jugement avant dire droit du 19 décembre 2012, le juge des loyers commerciaux a désigné M. H I en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé et a fixé le loyer provisionnel à la somme principale de 100 207 euros.

L’expert a déposé son rapport le 11 juillet 2013 concluant à une valeur locative de 133 727 euros au 1^er avril 2009, le loyer plafonné s’élevant à la somme de 100 113,90 euros.

Par jugement du 13 juin 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— fixé à 137 000 euros en principal par an à compter du 1^er avril 2009 le loyer du bail renouvelé depuis cette date,

— dit que la société Terreis ne peut réclamer que le paiement d’un loyer principal de 125 000 euros jusqu’au 19 novembre 2012.

— condamné la société MIG à payer à la société Terreís les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2011 sur les compléments de loyers dus.

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de1'expertise.

La société MIG a relevé appel de ce jugement par déclaration du 25 juillet 2014. Par ses conclusions signifiées le 20 juin 2016, elle demande à la cour de :

A titre principal et statuant à nouveau,

— constater que les travaux entrepris constituent des travaux d’amélioration,

— dire qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement,

— dire que le déplafonnement du loyer ne pourra être effectif que lors du second renouvellement soit le 1^er mai 2016,

— dire que le montant du loyer renouvelé pour un bail de 9 années à effet du 1^er avril 2009, doit être plafonné à la somme annuelle hors taxe et hors charge de 100 113,90 euros

A titre subsidiaire,

— constater que par exploit du 17 juin 2009, le bailleur a donné son accord sur le renouvellement du bail et a sollicité la fixation du loyer à la somme de 125 000 euros

Par conséquent,

— dire que le montant du loyer renouvelé pour un bail de 9 années à effet du 1^er avril 2009, doit être plafonné à la somme annuelle hors taxe et hors charge de 125 000 euros

A titre très subsidiaire,

— entériner les conclusions de l’expert dans son rapport

— dire que le montant du loyer renouvelé pour un bail de 9 années à effet du 1^er avril, 2009, doit être plafonné à la somme annuelle hors taxe et hors charge de 133 727 euros

A titre infiniment subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la société Terreis ne peut réclamer que le paiement d’un loyer en principal de 125 000 euros jusqu’au 19 novembre 2012

En toute hypothèse,

— débouter la société Terreis de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Terreis au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui pourront étre recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions signifiées le 14 juin 2016, la société Terreis demande à la cour de :

— constater qu’au cours du bail expiré la société locataire a procédé exclusivement à une modification notable des caractéristiques des lieux loués au sens de l’article R 145-3du code de commerce ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les travaux réalisés relèvent de l’article R 145-3 du code de commerce et que la modification notable des caractéristiques propres du local a une incidence sur l’activité qui justifie que le loyer soit déplafonné ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une valeur locative de 137 000 euros et en ce qu’il a

dit que la société bailleresse ne pourra prétendre à cette valeur locative qu’à compter du 19

novembre 2012, le loyer pouvant être réclamé du 1^er avril 2009 au 19 novembre 2012 étant fixé à 125 000 euros ;

Statuant à nouveau :

— dire et juger le bail renouvelé à compter du 1^er avril 2009, pour une durée de 9 années,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 146 789 euros pour un bail de 9 années à effet du 1^er avril 2009,

— condamner la défenderesse au paiement des intérêts de droit sur les arriérés de loyers, à compter de la notification du mémoire, soit le 25 août 2009,

— condamner la société MIG au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure de civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais et honoraires de l’expert judiciaire, M H I, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

SUR CE,

I- Sur la nature des travaux réalisés par le preneur et le déplafonnement ou non du loyer :

La société MIG fait valoir que les travaux qu’elle a réalisés sont des travaux d’amélioration qui ne constituent pas à une modification notable des caractéristiques du local, comme l’ont jugé à tort les premiers juges, que, conformément aux dispositions de l’article R.145-8 alinéa 2 du code de commerce, lorsque le preneur réalise des travaux dans les lieux loués et qu’il s’agit d’améliorations, le bailleur ne peut s’en prévaloir lors du premier renouvellement, ni comme motif de déplafonnement, ni comme élément d’appréciation de la valeur locative, s’il n’en a pas assumé la charge, que les

travaux ont permis, notamment, d’améliorer la surface de vente et la fonctionnalité des locaux notamment par la modification et la création de certaines pièces à l’instar de la cuisine, que, conformément aux dispositions de l’article R.145-8 alinéa 2 du code de commerce, lorsque le preneur réalise des travaux dans les lieux loués et qu’il s’agit d’améliorations, le bailleur ne peut s’en prévaloir lors du premier renouvellement, ni comme motif de déplafonnement, ni comme élément d’appréciation de la valeur locative, s’il n’en a pas assumé la charge et que lorsque les travaux relèvent cumulativement des articles R145-3 et R145-8, c’est-à-dire lorsque les travaux modifient les caractéristiques des lieux loués, tout en leur apportant une amélioration, c’est le régime des améliorations qui l’emporte.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour d’entériner les conclusions de l’expert judiciaire qui a fixé la valeur locative annuelle au 1^er avril 2009 à 133 727 euros.

L’expert a relevé que sur un plan du local établi en 2006 par un cabinet de géomètre expert, le sous sol était utilisé comme réserves, cuisine, vestiaire et sanitaires, que l’accès au sous sol ne se faisait que par un escalier unique, cette description correspondant à la désignation des locaux su sous sol, faite dans le bail ;

Or l’expert indique que lors sa visite des lieux, il a constaté l’existence d’un second escalier d’accès au sous sol depuis le rez- de- chaussée avec repositionnement du monte- charge autrefois plus volumineux, la redistribution complète du sous sol avec création d’une salle de restaurant-billard, avec bar accessible à la clientèle, un nouveau positionnement et une nouvelle dimension des sanitaires et de la cuisine.

L’expert indique que la surface désormais accessible au public a pratiquement doublé en raison de l’exécution des travaux de 2006 ayant abouti en la création au sous-sol d’une salle de restaurant- billard d’une surface de 104,42m² pratiquement équivalente à celle de la salle de restaurant du rez- de- chaussée.

Il s’ensuit que les travaux dont s’agit n’ont pas consisté en une amélioration des conditions d’exploitation telles qu’elles existaient mais en une modification notable des caractéristiques des locaux par augmentation importante des surfaces accessibles au public.

Le premier juge doit être approuvé d’avoir retenu que la modification notable des caractéristiques des locaux justifie le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail suivant l’exécution des travaux sans qu’il soit utile d’examiner les autres moyens invoqués par la bailleresse.

II-Sur le loyer :

II-1-Sur la surface pondérée :

La société Terreis demande de retenir une surface pondérée de 169m² telle qu’elle résulte du rapport d’expertise de M J aux motifs que c’est à tort que l’expert judiciaire Benoit a déduit les embrasures des portes et vitrines pour 2,25m² et l’emprise de la trémie pour 5,66m² alors qu’il s’agit d’un bar où les personnes peuvent se tenir debout ;

Toutefois, l’expert justifie avoir appliqué les règles prévues dans la charte de l’expertise en évaluation immobilière et en conséquence les dispositions du décret du 29 décembre 2011 prévoyant de déduire, pour le calcul de la surface du plancher, d’une part les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, d’autre part, les vides et trémies afférentes aux escaliers;

Au regard de ces éléments, la proposition de la bailleresse de retenir une superficie de 169 m² n’est pas justifiée mais de son coté, la locataire ne conteste pas sérieusement la surface retenue par le

premier juge qui a réduit la déduction opérée pour les trémies pour 5,66 m² en la divisant par deux ;
en conséquence, la surface pondérée telle que retenue par le premier juge pour 166 m² sera confirmée.

II-2-Sur la valeur locative :

L’expert relève que les locaux bénéficient d’une situation commercialement favorable pour l’activité exercée en raison de la forte chalandise du secteur liée à la présence proche du Forum des Halles et du Centre Pompidou dans un secteur piétonnier très bien desservi par les transports en commun.

La société Terreis reproche à l’expert d’avoir retenu un prix unitaire de 800 /m²; elle demande de retenir une valeur unitaire de 825 /m² selon l’appréciation de son expert amiable et sollicite la fixation du loyer renouvelé au 1^er avril 2009 à la valeur locative soit la somme annuelle HC et HT de 146 789 euros après majoration pour droit de terrasse de 7 % en raison de la situation particulièrement favorable, dans une zone piétonne, et ce d’autant plus que désormais la clientèle doit s’installer à l’extérieur pour fumer.

Or, l’expert après examen des nombreuses références de voisinage, tant en premières locations, renouvellements amiables que fixations judiciaires a justement apprécié la valeur des locaux en tenant compte de leur emplacement, de leurs caractéristiques et de leur destination à la valeur unitaire de 800 /m² telle que retenue à XXX ; il a exactement appliqué à la terrasse d’une contenance de 40 places environ au droit des locaux du rez- de- chaussée le coefficient de majoration habituellement retenu de 5 % ;

La valeur du bail renouvelé s’établit en conséquence à la somme de 139 440 euros dont à déduire le montant de la taxe foncière supportée par la locataire de 2 241 euros soit 137 199 euros arrondie à 137 000 euros ;

Toutefois, comme le premier juge l’a justement relevé, la bailleresse ne peut réclamer cette somme à titre de loyer qu’à compter du jour de la demande soit à compter de son mémoire du 12 novembre 2012, le loyer ne pouvant être supérieur pour la période du 1° avril 2009 au 19 novembre 2012 à la somme annuelle de 125 000 euros à laquelle la bailleresse avait limité sa demande dans son premier mémoire en demande.

La société MIG supportera les entiers dépens d’appel, ceux de première instance restant partagés par moitié entre les parties et elle paiera à la société Terreis la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

CONDAMNE la société MIG à payer à la société Terreis la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et en les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

C. G C. Y